[와이낫플래닝 Weekly Report 258호 2022.06.03]

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<목 차>

1. 주택시장에 장기 일반 민간임대주택 인기 상승중! -이종운 전무-

2. 의정부 시장 보고서 -김보원 과장-

3. 50년 주담대 도입 초읽기 -한대일 차장-

4. 부동산 투자단톡방에 대하여 -강성진 대리-

본인은 최근 미아사거리 시행사가 신규 사업지 개발 방향을 추진함에 있어 최근 유행하고 있는 장기 일반 민간임대주택을 검토하여 본인도 관심을 가지게 되어 간략히 장기 일반 민간임대주택에 대해 적어봅니다.

장기 일반 민간임대주택은 요즘 아파트 가격상승, 청약조건이 강화되면서 민감 임대주택도 최근 시행사 및 분양자에게 관심을 받고 있습니다. 임대주택은 크게 공공 또는 민간을 통해 공급되는데, 민간임대주택은 크게 1.공공지원 2.장기일반으로 나누어집니다. 공공지원은 민간사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대주택을 말하며, 임대료는 주변 시세 85% 수준으로 책정되며, 장기일반 민간임대주택은 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 동안 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말합니다. 공공지원은 민간임대주택 특별법에 따라 공급하지만, 장기일반 민간임대주택은 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급합니다.(임대사업자 재량)

최근 시공사, 투자자 입장에서 관심을 갖고 있는 장기 일반 민간임대주택 청약률은 힐스테이트 인덕원 231:1,동두천 중흥 s클래스 357;1, 대구 호반써밋 240:1, 용인수지구청역 롯데캐슬 227;1 높은 청약률이 나타나고 있습니다. 청약률이 높은 이유는, 실거주자는 청약이 당첨되면 “임차권” 2년에 한 번씩 재계약을 하지만, 신축아파트에서 최대 10년간 장기적으로 안정적인 거주가 가능하고 연평균 임대료 상승률도 5%로 제한, 건설사가 임대사업자가 되어서 계약을 맺기 때문에 보증금을 떼일 염려가 없다는 것도 안심이라고 할 수 있습니다. 그러나 이와 같은 장점에도 불구하고 집값이 상승하게 된다면 향후 매입금액 상승 부담, 임대기간 종료 후 분양전환이 안 되는 경우가 있고, 전환이 되더라도 임차인에게 우선분양권이 주어지지 않는 경우가 종종 발생하는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 분양전환을 기대하고 무주택 자격을 유지하면서 최대 10년간 버텨온 장점이 없어지는 경우가 있고 최악의 경우 보증금만 받고 나오는 경우도 있기에 청약에 있어 신중한 투자가 요구됩니다.

청약 공급방법은 장기일반 민간임대아파트의 경우 사업주체가 임차권 전매가능 여부, 분양전환 여부 등 중요사항에 따라 ‘매매예약형’과 ‘임대형’으로 나눠 임차인 공급에 나서고 있으며, 매매예약형으로 계약하는 경우 임대형보다 10~15%가량 더 목돈이 필요하지만 입주 10년 후 분양전환 시 계약 시점에 확정한 분양가로 우선 분양권을 부여받을 수 있습니다. 반대로, 임대형은 매매 예약형보다 초기 임대보증금이 낮기 때문에 자금 마련에 대한 부담감이 상대적으로 덜하지만, 분양 전환 시 우선권이 없어 향후 자산적 측면에서는 매매예약형보다 불리하다는 것이 단점으로 나타납니다.

시행사 입장에서는 최근 고분양가, 분양가 상한제에 따라 주변 시세를 반영한 분양가 산정이 어렵 기에, 분양가 상한제를 피하기 위한 수단으로 장기일반 임대주택은 검토하는 경우가 늘어나고 있으며, 청약시 임대조건(보증금, 월세 등)도 주변시세와 85~95% 주변 시세를 반영하여 책정하면서, 시행사가 보증금을 지나치게 높게 책정하는 사례가 종종 나타나고 있습니다. 힐스테이트 인덕원(전용 21평, 보증금 6억, 월세 70만원, 전세가 8.5억원 수준), 작년 8월 경기도 용인 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘 (전용 25평, 보증금 8억6000만~8억9000만원, 100만원) 책정되어 인근 구축 아파트 단지 매매가와 맞먹는 수준으로 책정되었습니다. 이에 실수요자, 투자자 입장에서는 보다 신중한 투자와 접근을 필요로 하고 있습니다.

<와이낫플래닝 이종운 전무 (ynp012@ynp.uplusworks.co.kr)>

GTX C + GTX 의정부역 대규모 환승센터 + 동부간선도로 지하화 등 교통의 요지!

더불어, ①분양가 상한제 폐지 ②자재값 상승으로 인해 앞으로 분양가 상승 여력은 충분할 것으로 보여 현시점의 분양 단지를 눈여겨 볼 필요가 있다.

첫 번째, GTX-C

GTX-C 개통 시 ‘의정부~삼성’ 20분으로 강남권과 더 가까워질 전망

양주 덕정에서 의정부, 서울 삼성을 잇는 수도권광역철도 GTX-C 노선과 더불어 대규모 환승센터를 건립함에 따라 기존 대중교통과의 원활한 환승을 기대할 수 있다.

두 번째, 리딩단지의 매매가 상승률

의정부를 대표하는 단지인 19.08월 분양한 의정부역 센트럴자이&위브캐슬(2,473세대)의 33평형의 경우 4.9억 → 現 12억(호가 기준)으로 약 ▲147% 상승률을 보여주고 있다. 불과 3년 만에 2배 수준의 가격 올라갔다.

세 번째, 높은 노후단지 비율과 주택 재개발 정비사업

인근 지역 대비 10년차 이상 노후단지 비율 70% 이상으로 신규 상품에 대한 갈증이 있는 상황! 또한, 중앙, 장암 생활권 등 재개발이 활발히 진행되며 주택 멸실 → 이주 수요 발생 → 당장 입주가능 단지 매수 → 가격 지속 상승으로 의정부시의 집값은 상승 곡선을 탈 전망이다.

의정부는 경기북부 외곽지역이라는 인식을 뛰어넘어 서울의 노후화된 주택을 온전히 흡수할 수 있는 대표 주거지역으로 부흥할 예정이다.

최근 의정부 지역에 부동산 업소 관계자 시장조사 결과 현재 아파트 신규상품의 경우 조기 완료되고 있는 상황이고, GTX에 대한 미래가치로 아파트의 가격은 지속적으로 상승될 것으로 평가하고 있다.

<와이낫플래닝 김보원 과장(ynp032@ynp.uplusworks.co.kr)>

불과 몇 년 전까지만 해도 대부분 금융기관에서 나가는 가계자금의 계약기간은 30년 극히 일부에서는 35년이었습니다. 하지만 작년 주택공사에서 보금자리론 상품의 기간을 40년으로 늘리며 이에 맞춰 은행 및 보험사에서 하나둘씩 기간을 늘리기 시작하였는데요. 출시한지 1년이 되지 않은 시점에서 한차례 더 늘려 50년 주담대로 개편할 것이라는 이야기가 나오고 있습니다. 그에 따라 많은 사람들이 관심을 가지고 있는데요. 만약 바뀌게 된다면 어떤 부분에서 차이점이 발생하는지 알아보겠습니다.

​ 우선 HF 한국주택금융공사에서 판매하는 보금자리론을 30년을 초과한 기간으로 선택하려면 한 가지 전제 조건이 있습니다. 만 39세 이하의 청년 또는 혼인신고 7년 이하의 신혼 가구를 대상으로 초장기를 선택할 수 있습니다. 출시는 2021년 7월에 되었는데 생각보다 반응이 좋은지 위에서도 설명 드린 대로 일부 금융기관들이 같은 기간의 주택담보대출을 내놓기 시작했습니다.

​ 그렇다면 50년 주담대가 신설되는 경우 어떤 이점이 있는지 살펴보겠습니다. 첫 번째로 정책지원의 경우 가장 큰 특징은 전기간 고정이라는 부분이 있습니다. 말그대로 한번 받으면 만기가 될 때까지 유지 되는 터라 금리가 오르는 부분에 대한 불안감을 가지고 있는 분들에게는 좋은 선택지라고 볼 수 있습니다. 물론 지금 시장의 흐름에서는 금리가 너무 올라 계속 끌고 가기보단 추후 금리가 다시 낮아졌을 때 갈아타기를 하는 게 적합하겠지만 만약 다시 2%대 저금리 시대가 왔을 때 50년 만기를 선택한다면 정말 편안한 마음으로 가계부채 관리를 할 수 있을 겁니다.

​ 두 번째 작년 중순부터 현재까지 은행에서 거절사유로 자주 지목되는 가장 골치 아픈 부분이 바로 DSR입니다. 연이은 강화로 인해 부채가 많거나 소득이 적게 신고돼있다면 원하는 금액이 안 나올 가능성이 높은데요. 현재 은행들은 40%, 보험사는 50%로 지정돼있어 타이트한 분들은 후자를 선택하기도 합니다. 다시 본 내용으로 돌아가서 이 DSR에 가장 큰 영향을 주는 부분 중 하나가 바로 계약 기간입니다. 기간이 늘어날수록 매달 내야 하는 원금이 줄어들기에 받을 수 있는 금액이 높아지며 매달 빠져나가는 지출이 줄어들게 되는 것입니다.

그렇다면 단점은 없는 것일까요? 일단 뉴스 매체나 다른 글들을 살펴보면 '기간이 10년이 늘어났으니 그만큼 내는 이자가 늘어난다.'라고 하는데 개인적인 견해로는 '글쎄?'라는 의문의 듭니다. 이유는 만약에 받았다고 했을 때 50년 주담대를 그대로 끌고 가는 분들은 없을 겁니다. 중간에 이사를 가면서 전액을 갚을 수도 있고 3년 이후에는 중도상환수수료가 없으니 중간에 목돈이 생길 때마다 갚을 수 있으니까요. 그리고 정말 50년 동안 대출이 필요하다면 30년짜리를 이용해도 새로 20년을 다시 받아야 하기 때문에 결론적으로는 그게 그거라는 소리입니다. 그리고 굳이 길게 필요 없다면 그냥 기간을 줄이시면 되겠죠.

​ 이렇게 살펴봤을 때 규제로 비교한다면 완화에 가까운 성격이라고 보이며 오히려 소비자들에게 폭넓은 선택을 할 수 있도록 해주는 거 같아 저는 긍정적인 부분이 크다고 보입니다. 추가로 이번 정권에서 내세운 LTV 완화정책이나 현재 이야기가 나오고 있는 보금자리론 시세제한 6억 원 → 9억 원으로 복구 등 여러 이야기가 나오고 있는데 정확한 가이드라인을 세우고 나온다면 현재 집을 구하는데 어려움을 겪고 있는 실수요자 층에게는 상당한 도움이 될 것으로 보입니다. 끝으로 모든 투자는 자신을 잘 파악하고 감당할 수 있는 수준에서 하시기를

<와이낫플래닝 한대일 차장 (ynp067@ynp.uplusworks.co.kr)>

요즘 카카오톡의 ‘오픈톡방’이란 기능을 이용한 부동산 투자단톡방 이란 것이 유행하고 있습니다. 최근 유행하는 생숙, 지산, 라이브오피스 등 전매가 가능한 물건을 주로 다루고 있으며 과거 떳다방이라 불리며 분양권 전매를 전문적으로 하는 이동중개업자들이 온라인에서 활동하는 모습이라 생각하시면 편합니다.

그럼 투자 단톡방 과연 어떤 기능을 하고 문제점이 무엇인지 알아보고자 필자 본인이 약 10개의 투자 단톡방에 가입하여 운영 실태에 대하여 파악해 보았습니다. 먼저 형태는 크게 두 지로 투입형과 소개형으로 나뉘는 모습을 보이고 있습니다.

- 투입형은 직접 현장에 영업직원으로 투입하여 홍보

- 소개형은 부동산 형식을 취하며 현장을 홍보

두 가지의 모두 장단점이 확실하며 이제 각각의 단톡방의 특징을 알아보도록 하겠습니다.

1. 투입형- 투입형은 직접 영업직원이 투입하여 물건을 홍보하기에 많은 수수료를 받아 갈수 있는 구조입니다. 작게는 팀 단위부터, 크게는 총괄본부까지 현장의 규모에 따라 다양한 모습을 보이며 한 조직에서 여러 개의 비슷한 단톡방을 운영하는 것으로 확인하였습니다. 이런 투입형 단톡방은 상당히 짧은 주기로 새로운 단톡방으로 바뀌고는 합니다. 이렇게 자주 새로운 방으로 바뀌는 가장 큰 이유는 투입했던 현장이 한방에 끝나느냐 안 끝나느냐 차이입니다. 한방에 끝나야 전매거래가 활발하여 피거래 또한 활발해지기 때문입니다.

2. 소개형- 소개형은 직접 현장에 투입하지는 않으며 공인중개사를 통한 소개 수수료만 취하는 모습을 보이고 있습니다. 그래서 투입형 비해 현장정보를 객관적으로 판단하여 전달하며 주로 브랜드 있는 중대형현장들을 많이 소개하는 경향이 있습니다. 이런 소개형 단톡방은 투입형에 비해 소개 물건에 대한 위험부담이 적기 때문에 꾸준히 오랜 기간 운영을 할 수 있는 특징이 있습니다. 이런 차이를 보이고는 있으나 둘 다 외적인 모습은 운영진 자체가 익명성을 띠며 현장에 대한 정보를 소개만 해주는 형식을 취하기 때문에, 만약 소개한 물건에 문제가 발생 시, 책임을 현장영업조직과 분양대행사에 전가하기에 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 작년부터 오픈했던 다수의 현장에서 상당한 경쟁률을 보였으나 결과적으로 미분양으로 전환된 현장들의 공통적인 특징이 이러한 투자단톡방이 개입하였던 경우가 다수 존재하고 있습니다. 이러한 투자단톡방을 통해 유입된 고객들의 공통점은 초반피거래가 형성이 되지 않는다면 뒤도 없이 해지신청을 하고 있습니다. 성공적인 사업을 위해서는 투자단톡방을 이용하여 고객을 유치하는 것도 필요하지만, 이것에만 의지하기보다는 다른 채널로 유입될 수 있는 고객들의 관리 또한 소홀히 하지 않아야 만족스러운 결과를 이뤄낼 수 있다고 판단이 됩니다.

<와이낫플래닝 강성진 대리 (ynp065@ynp.uplusworks.co.kr)>

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다.

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​