[와이낫플래닝 Weekly Report 260호 2022.06.16]

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<목 차>

1. 엔데믹 이후 영종도 부동산 시장 전망 -전정욱 차장-

2. 군산시 인구수 줄고 있는데 아파트 건설 및 청약 열풍 ! -이종운 전무-

3. 이달안에 발표 예상되는 분양가 상한제 개편 영향은? -이종훈 상무-

4. 소득세법 개정안 발표에 따른 다주택자의 향방은? -김선진 차장-

  ① 엔데믹 이후 영종도 부동산 시장 전망

2022년 봄이 다가오는 소리가 반가운 2월입니다. 우크라이나 사태와 새로운 정부의 부동산정책 이슈가 불확실성을 더해가는 6월, 코로나의 끝이 보일 거라는 희망이 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 귀추가 주목됩니다.

 코로나19의 종식을 앞두고 폭발적 소비에 대한 기대심리로 인해 원자재 값이 자극 및 상승하는 원인이 되는데 여기에 우크라이나 사태까지 겹치면서 건축 원자재 값이 폭등하는 추세라 앞으로 원가 대비 분양가의 가격이 눈에 띄게 상승할 것으로 예측되고 있습니다.

 게다가 올해 건축승인이 된 건축물부터는 LTV 70% 대출의 가능성이 낮아지면서 탈출구를 찾는 자본의 이동이, 작년 승인되어 주택 수에 포함되지 않는 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산으로 몰리고 있고, 아파트 공급정책의 실패로 인한 새로운 정부의 부동산 정책에 부담이 꽤 오랫동안 입주물량 부족의 결과로 주택시장의 수요와 공급의 불균형으로 부동산 시장에 악재가 될 것이 자명해 질 것으로 예상되고 있습니다.

 이 점은 상대적으로 자산시장에서 주식, 가상화폐와는 장기 수익형 상품의 성격을 띄는 부동산 상품 중에서도 상업용 부동산에 대한 투자에 자금이 더 몰리고 각종 세재 및 금리 상승의 압박에서 상대적으로 자유로운(월세로 금리인상분 처리) 수익형 부동산을 더 밀어 올리는 역할을 할 것이 분명합니다.

 지금 시점에서 가장 많은 기대를 갖게 하는 핫플레이스는 역시 관광 관련 업종과 관련도시입니다. 주식시장에서 관광 관련 여행사주, 항공주 등이 큰 폭으로 상승하고 있고, 2023년 개장하는 영종 국제도시 인스파이어 리조트 등에 대한 리조트 사업 기대심리로 영종도는 토지가격이 5년 전(2018년)에 비해 현재 2.5배 이상 상승하였습니다.

 이제 영종도는 올해 10만의 도시로 올라섰습니다. 명실 공히 세계 다섯 손가락 안에 드는 국제공항을 보유 하고 있으며, 엔데믹 이후 비행기가 뜨기 시작하고, 공사 중인 리조트(인스파이어, 시저스, 한상드림아일랜드)가 개장과 함께 2025년 세번째 연륙교(2021년 착공시작)까지 개통되어 청라신도시에 국내 최대 규모로 지어지는 스타필드와 연계되면 송도에서 보았던 급격한 부동산 상승세가 예상됩니다.

 코로나 영향으로 초저금리로 풀렸던 돈으로 받치던 유동성 금융장세는 이제 기대할 수 없게 되었습니다. 월급만으로 살아갈 수 없는 것이 이제 현시대의 기류 또는 현실이 되어 가고 있습니다. 매년 물가보다 수십 배는 오르는 부동산이 자산시장의 현물자산으로서의 가치가 올해도 큰 힘을 발휘할 것으로 예상됩니다.

 이미 오른 부동산 시장을 보고 대부분의 투자자들이나 실수요자들의 투자심리는 위축되고 있고, 투자의 시기에 대해 관망세를 유지하고 있지만. 위기가 기회라는 말이 있듯이, 현재 엔데믹을 향해 달려가고 있는 코로나 상황과 현재의 세계정세 및 미래 금융정세로 보았을 때 코로나 종식 전에 발 빠르게 투자하는 것과 코로나 이후 더욱 높아진 장벽을 보고 투자하는 것은 큰 차이가 있을 것입니다. 

 현재 재테크 시장에서의 상황을 비추어 본다면 가용자산의 포트폴리오를 똘똘한 상품에 집중투자하고, 수익형 자산 위주로 자본으르 재조정하여, 앞으로 예견된 금리상승 및 정책변화에 대비하고, 주택시장의 변화를 대비해 타이밍을 기다리는 것이 자산관리의 가장 현명한 방법으로 보입니다.

<와이낫플래닝 전정욱 차장(ynp036@ynp.uplusworks.co.kr)>

  ②  군산시 인구수 줄고 있는데 아파트 건설 및 청약 열풍 ! 

본인은 최근 군산 공동주택 마케팅 제안을 위해 군산을 방문하였습니다. 군산은 전라북도 서북부에 있는 시로 일제강점기 쌀 수출항으로 성장한 도시이며 산업도시, 항만도시 철도를 이용해 물자를 실어 나르는 거점도시로 유명한 곳으로 산업화 시기에는 여러 공장들이 입주하면서 한때 전라북도 내에서 가장 주목받는 도시었었지만 한국GM(2018년)과 현대중공업이 철수(2017년)하면서 인구도 감소하면서, 최근까지 군산 경제가 다시 침체상태가 되었는데 최근 현대중공업 재가동 협약을 맺고, 23년1월부터 재가동예정이며 새만금개발사업(신공항, 신항만, 국가산업단지 개발 등)을 본격적으로 추진되어 앞으로 어떻게 부활할지 지켜볼 필요가 있는 도시입니다.

 현대중공업 군산조선소 재개장 공식발표는 희소식일 수밖에 없으며 특히, 군산 부동산 시장은 큰 호재를 맞으며 벌써부터 들썩거리고 있는데 이미 군산조선소가 들어섰던 2008년 이후의 부동산 상승을 겪어봤던 경험이 있기 때문으로 군산조선소가 재가동되면 일자리 확보와 사외 협력업체 유입 등으로 인해 지역경제 활성화에 큰 영향을 미칠 것”이라며, “유입인구는 상업시설과 더불어 주택 부동산 시장에도 영향을 미쳐 시너지 효과가 일어날 것으로 예상된다.”라고 군산시민은 생각하고 있습니다.

 이러한 분위기는 부동산 시장에 반영되어 군산의 경우 1월 262건에서 3월 532건의 아파트 매매가 진행되었으며 ‘21년 ~ 22년 분양한 아파트의 경우 높은 청약률과 프리미엄을 형상하고 있습니다. 최근 군산의 아파트 공급은 조촌동 중심(디오션시티),내흥동(신군산역 택지지구)중심으로 공급이 되고 있으며 전년에 분양한 더샵 디오션시티2차(58:1),호수공원 아이파크(55:1),은파 오투그란데 레이크원(21:1)의 높은 청약률을 기록하며 단기간 분양이 완료되었으며 최근 1~2억원대 프리미엄을 형성하고 있습니다. 분양가의 경우 84m2의 경우 2.9~3.2수준(공급 평당가 @9,000~1,000만원에 분양 되었습니다. 예를 들어 디오션시티 이편한세상의 경우 분양가 2.7억 -> 실거래가 5.5억으로 거래되었습니다.

 이와 같이 군산 아파트 분양시장이 좋은 이유는 앞에서 이야기한 개발호재도 있지만, 10년 이상 노후주택(72%)이 많은 관계로 브랜드 아파트 진입에 따른 신규주택에 대한 이전수요 풍부, 비규제지역(세대주여부, 재 당첨기간, 유주택자 청약제한, 거주기간 제한이 없음)이라 청약에 대해 자유로운 부분이 있기에 전주 등 규제지역에서 일부 투자자들이 들어왔습니다. 그러나 이와 같은 부동산 시장에도 경고음이 켜지고 있는데 올해에도 4~5개 현장에서 2~3,000세대 신규 분양단지가 있을 예정이기에 치열한 분양시장이 형성될 예정이며,‘25년에도 약 1만세대의 입주물량이 예정되어 지역사회에서는 공급과잉 또는 시장원리라는 엇갈린 평가를 내리면서, 향후 군산 아파트 분양시장의 경우 입지조건과 시기, 브랜드 등이 크게 분양성을 좌우한다고 생각되며 최근 들어 아파트 분양, 매매에 대해 관망세가 조금씩 나타나고 있습니다. 

<와이낫플래닝 이종운 전무(ynp012@ynp.uplusworks.co.kr)>

  ③ 이달안에 발표 예상되는 분양가 상한제 개편 영향은?



지난 호에 발간한 필자 위클리 리포트에 언급했던 것처럼 새로운 정부가 시작되면서 부동산 정책에 대한 변화가 많을 것으로 예상되기 때문에 시행. 시공, 분양업관계자 등이 이달에 어떤 정책이 어떻게 바뀌는지 다들 기대하고 있을텐데요. 제 개인적으로도 큰 관심사는 조만간 지방의 분양할 지역에 조정대상지역해제와 또 한가지로는 분양가상한제 개편이 아닐까 싶습니다.

 국토교통부에서는 이달 6월 중으로 분양가상한제 개편 사항을 발표하겠다고 하였습니다. 개편 이유로는 코로나 이후 철근 및 콘크리트 등 원자재 가격이 크게 상승하게 되면서 낮게 책정된 분양가가 공사비를 반영하지 못해 공급이 지연되고, 건설사, 조합의 사업을 적극적으로 유도하기 위해 개편 또는 폐지를 검토 중인 것 같습니다.

 개편내용을 보면 건축 자재 등의 상승분을 일부 반영하고 조합원 이주비와 조합사업비 금융이자, 영업보상, 명도소송비용 등을 일반분양가에 들어갈 것으로 예상됩니다. 우선 분양가 상한제 개편은 조합이나 건설사들이 그동안 상한제 때문에 분양을 미루었던 물량들을 일부 추진할 수 있는 기회가 될 것으로 보이나, 최근 들어 분양가상한제 개편 움직임이 이슈화 되면서부터는 사업주체에서 분양 시기를 다소 미뤄서 분양할 것으로 예상하고 있습니다.

 한편으로는 가산비가 오른다고 하면 분양가가 기존보다 급격하게 오를 수 있기 때문에 제도 개편은 주택을 구매하려는 실수요자의 경제적부담은 더 늘어날 것으로 보입니다. 기존 분양가의 경우 주변 시세의 50~60% 정도 받았던 반면, 개편이 되면 주변 시세 대비 약 70~80% 정도로 분양가가 급격하게 상승하여 수요자들의 부담을 가중시킬 수 있기 때문에 주택을 구매하려는 서민 실수요자에게는 그다지 반가운 소식이 아닐 거라는 생각이 듭니다.

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 수요자 입장에서는 높아진 분양가에 올 하반기에 다가오는 금리 인상, 대출규제 강화까지 더해져 앞으로 내집마련이 쉽지 않을 것으로 보이기 때문입니다. 해당 규제가 적용되는 지역에서는 시세보다 저렴한 가격 때문에 청약접수 상황은 비교적 양호하겠지만, 적용되지 않는 지역에서는 낮은 청약과 미분양이 생기게 되면서 분양시장이 또 침체가 연속되지 않을까 예상하고 있습니다. 

 분양가상한제를 일부 조정 개편할지 전면 폐지할지는 기대해 봐야 알겠지만 새 정부의 첫 부동산 규제 완화 정책 발표로 예상되는 만큼 시장 변화가 기대되고 더불어 이달 안에 지방의(특히 대구지역) 분양 침체지역 조정대상지역 규제 완화도 더불어 발표되어 부동산 시장에 긍정적인 영향으로 반영됐으면 하는 바람입니다.

<와이낫플래닝 이종훈 상무(ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

  ④ 소득세법 개정안 발표에 따른 다주택자의 방향은?



다주택자관련 소득세법 시행령 개정안이 발표되었으며 양도세 1년 중과배제 장기보유특별공제, 2주택 비과세 기간이 종전의 1년에서 2년으로 연장, 다주택자의 경우 1주택 비과세를 받으려면 나머지 주택을 모두 매도한 후 2년 보유 및 거주 기간을 리셋했어야 했는데 리셋 규제가 사라졌습니다.

 비과세를 위한 최종 1주택 2년 리셋 기간이 없어짐으로써 똘똘한 1채로 갈아타려는 다주택자의 경우 절세 매도가 가능해졌고 갈아타는 시간을 단축하게 되었습니다. 빨리 갈아타려면 1년 양도세 완화 기간 중에 모두 일반과세로 매도하고 나머지 1주택도 비과세 포기하고 일반과세로 매도하는 방법 선택 절세하려면 1년 양도세 완화 기간 중에 모두 일반과세로 매도하고 나머지 1주택은 2년 리셋시켜 비과세로 매도하는 방식을 택해야 했으나 리셋규제가 사라짐으로써 절세와 시간 단축을 동시에 할 수 있게 됐습니다.

 그동안 다주택자들이 갈아타기 위해 집을 매도하려고 해도 리셋 규정 때문에 고민하는 것을 겨냥해서 규제를 풀은 것 같으며 이렇게 규제를 푼 이유는 다주택자를 위하는 게 아니라 가장 궁극적인 목적은 시중에 매물이 증가하게 하여 다주택자들의 매물로 공급을 대신하려 하는 거라 생각됩니다.

 당장 몇 달 뒤에 임대차법 2년차를 맞이하여 집값 상승 모드가 감지되자 특단의 조치를 취한 거라고 봅니다. '빨리, 집 팔아라' 정부의 강한 메시지는 바로 이겁니다. 이 시점에서 다주택자가 집을 매도하려는 이유는 뭉쳐서 갈아타기 위해서입니다. 갈아타는 방식은 여러 채 팔아서 여러 채 새로 매수하는 방식이 아니라 여러 채 팔아서 돈을 뭉쳐서 똘똘한 1채로 갈아타는 형태입니다.

 그래서 집을 매도한 다주택자들이 뭉치 돈을 들고 뛰어가는 곳은 자신들이 매도한 집들보다 더 상급지(서울, 수도권, 광역시)입니다. 이렇게 되면 물이 위에서 아래로 향해서 하류로 갈수록 물살이 세지듯 상급지로 갈수록 매도 경쟁이 치열해질 수밖에 없습니다. 그리고 취득세, 대출규제가 풀리지 않은 상태라 이번 깜짝시장에 참여할 수 있는 사람은

● 매도자 : 다주택자(여러 채 매도) / 1주택자(갈아타려는 자) / 일시적2주택 매도자

● 매수자 : 무주택자 / 주택 매도 완료한자 (모두 각1채씩만 매수)​

 종부세는 살아 있고 취득세 중과도 살아 있고 대출 규제는 풀리지 않았고 금리는 계속 오르고 있는 상태라 다주택자는 매도할 수 있는 좋은 기회이긴 하지만 같은 상황에 놓인 사람들이 많아서 매도 경쟁이 치열해졌고 반면, 매수자는 제한되어 있다는 것이 문제라고 할 수 있습니다. 지난 몇 년간의 부동산 상승기를 혹독하게 경험한 사람들의 심리는 차익 실현한 돈을 현금으로 들고 있으려 하지 않아서 다시 부동산으로 바꾸려 할 텐데 그중 대부분은 상급지 주택일 겁니다.

 그래서 갈아타려는 다주택자들에겐 이 리셋 규제 해제가 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있습니다. 다주택자들이 절세로 팔 수 있는 좋은 환경이 돼도 매도 경쟁이 심해졌기 때문에 가격 경쟁에서 이겨야 매도되기에 급매가로 팔아야 하고 그나마 매수자들이 많아야 하는데 무주택자들 경우는 돈이 부족하거나 청약을 기다리거나 원하는 매수 환경(집값 하락)을 기다리는 경우가 대부분인데 이미 집값이 많이 오른 상태라 현금 들고 집을 사기엔 어려운 상황인 경우가 많고 대출받기엔 DSR 규제가 있고 금리도 만만찮은 상황이라 쉽게 움직일 수 없는 상황입니다. 위와 같은 상황을 종합해 보면 무주택자의 경우 매물이 쏟아지는 환경에선 집값이 더 떨어지기를 기다리거나 원가로 살 수 있는 청약을 기다릴 확률이 높을 거라 예상됩니다.

<와이낫플래닝 김선진 차장(ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

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<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​