[와이낫플래닝 Weekly Report 261호 2022.06.24]

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<목 차>

1. 제18대 홍준표 대구(광역시)시장 출범이후의 대구 –박기남 상무-

2. 대전광역시 시장조사로 진주를 발견하다. –오승철 과장-

3. 충분히 잠재력이 있는 면목동! -이연균 사원-

① 제18대 홍준표 대구(광역시)시장 출범이후의 대구

현재 대구 부동산시장은 역대급으로 정말 어려운 상황에 있다. 2021년 이전에는 저금리와 공급규제 완화, 아파트 가격 상승 등의 요인으로 시장에 대한 관심도가 높아 아파트를 중심으로 시장이 큰 폭으로 상승했으나, 2021년 하반기부터 서서히 둔화되면서 대구의 부동산 가격은 하락세로 급격히 기울어졌다.

 대구 아파트시장의 가격하락 및 침체 원인은 ❶ 시장 내 과다한 공급물량과 함께 향후 2년간 최소 5.5만여 세대 달하는 입주물량. ❷ 금리인상, 대출규제, 조정대상지역 지정이라는 외부변수가 시장에 직격탄으로 작용하면서 매수심리가 크게 위축되었고, 이는 시장에 즉시 영향을 주게 되었다.

 지난 2일, 제18대 대구시장에 5선 국회의원 출신의 홍준표 후보가 78.75%의 압도적인 득표율로 당선되었다. 홍준표 후보는 18대 대구시장 당선되어 미래 대구를 변화시키고 책임져야 하는 막중한 자리를 맡게 되었다.

 어려운 상황을 맞이하고 있는 대구 부동산시장을 바라보면서, 지방선거가 끝난 이후 대구에 과연 변화의 바람이 불 것인가에 대해 관심이 높을 수밖에 없을 것으로 보인다. 한때는 야당의 유력한 대선후보에서, 이제는 여당의 새로운 출발선에 서게 된 홍준표 대구시장은 대구를 어떻게 발전된 모습으로 변화시키고 대구시민의 기대를 충족시킬 수 있을지 홍준표 시장의 대구에 대한 공약사항을 들여다볼 필요가 있다.

 홍준표 대구 시장의 공약의 핵심은 대구통합신공항과 공항산단 국비 건설 등을 포함한 대구 3대 구상과 7대 비전이다. 3대 구상은 ⑴대구의 영광과 성장을 위한 미래번영 ⑵시정혁신을 통한 시민행복 ⑶글로벌 세계도시이다. 7대 비전은 ➊ 대구통합신공항과 공항산단 조성 ➋ 미래혁신 첨단산업 육성 ➌ 공항후적지 두바이 방식 개발 ➍ 글로벌 첨단 문화 콘텐즈도시 ➎ 금호강 르네상스 ➏ 맑은 물 하이웨이 ➐ 미래형 광역도시를 내세웠다.

 무엇보다 7대 비전의 상당수는 SOC사업을 기반으로 대구지역의 부동산 개발 및 건설과 관련된 특수성이 존재하기 때문에 현재 침체된 대구 부동산시장에 어떤 영향을 줄 것인지 관심을 갖게 된다. 공약 중에서 가장 주목되는 공약은 대구의 숙원사업인 대구통합신공항을 2030년 완성을 목표로 100조(국비+민간자본)라는 엄청난 자금투입을 통해 470만평 규모의 신공항건설 계획과 신공항 인근에 2백만 평 규모의 첨단 산업단지(반도체 클러스터, 미래차 선도단지)조성 및 30만평 규모의 공항도시가 건설된다.

 대구시는 미래첨단 산업 육성을 위해 동대구 도심권역에 도심융합 벤처 밸리(경북대-동대구역- 범어네거리)를 조성하여 구도심권역의 공동화 현상을 방지하고 첨단산업 도시로서의 경쟁력을 확보해 나갈 예정이며, 210만평 규모의 대구 동촌 공항후적지를 두바이 방식으로 개발하여 신공항특구로 지정, 특구 내에 첨단 관광, 상업, 첨단산업 등 24시간 잠들지 않는 도시로 개발한다는 계획이다.

 지역발전을 위한 개발정책이 주요 핵심인 홍준표 대구시장의 공약 및 역동적인 정책 이슈가 성공적으로 실현될 수 있을지 기대감을 가지고 지켜보게 된다. 도시정부(중앙정부 및 지자체 등 포함)가 추구하는 최고의 가치는 경제성장인 만큼, 위에서 이야기한 여러 개발정책이 성공적으로 진행되고 완성될 경우 세원확대, 서비스개선, 고용증대, 삶의 질 향상과 더불어 부동산의 가치상승과 사회적 이익을 나눌 수 있는 긍정적 효과를 기대할 수 있다. 침체의 늪에서 벗어나기 위해서는 시간이 필요한 대구의 침체된 시장을 보면서 이번 지방선거가 어느 때보다 다르게 와닿는건 대구의 회복세를 어느 때보다 기다리는 시장 내 목소리가 있기 때문일 것이다. 

<와이낫플래닝 박기남 상무(ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 대전광역시 시장조사로 진주를 발견하다.

1. 대전의 오늘

 대전광역시는 144.8만명의 인구와 66.9만 세대의 인구 규모를 가진 전국 5번째 광역시이다. 충청권 제1의 도시인 대전은 중부, 영남과 호남을 잇는 교통의 지리적 이점을 가지고 있으며, 정부 대전청사, 통계청 조달청 등 다수의 국가기관 본사가 위치하고 있다. 또한 한국 최대의 과학, 연구 도시로서 13곳의 4년제 대학이 자리 잡고 있는 대표적 교육의 도시이기도 하다. 또한 튼튼한 교육적 기반 시설과 더불어 건실한 중소기업가 연구소가 많이 자리 잡고 있어 풍부한 일자리를 보유하고 있는 도시이기도 하다. 

2. 대전의 인구 감소 문제를 통한 부동산 시장 영향분석

 하지만, 아이러니하게도 이러한 여러 가지 지리적, 인문 환경적 이점에도 불구하고 대전의 인구는 2021년 이후, 인구유입이 없고 계속해서 인구가 감소하고 있다. 그 이유는 무엇일까?

 먼저, 대전시의 인구별 특징을 살펴보았다. 대전시 연령별 인구는 대전시 전체 인구 중 50대 인구 비율이 가장 높으며, 60~70대의 비율은 전체 인구 중 약 32%를 차지하는 가운데 고령자가 꾸준히 증가하고 있는 추세다. 남녀 비율은 1:1로 거의 비슷하며, 세대 당 평균 2.16명의 수치를 보이고 있다. 또한 세대원 수 별 가구 비율은 2인 가구 비율이 전체 가구 비율 중 15.6만명으로 가장 높다. 지역별 인구 순으로는 서구>유성구>중구>동구>대덕구 순으로 서구가 47.1만명으로 가장 높으며, 전체 구 중 유성구를 제외한 나머지 구는 5~14%의 인구가 감소되었고, 오직 유성구만이 12%의 인구가 증가하였다. 

 그렇다면 대전시의 인구적 특징이 부동산 시장에 어떠한 영향을 끼치고 있을까?

먼저, 대덕구를 제외한 서구, 유성구, 중구, 동구는 2020년 6월 투기과열지구 및 고분양가 관리지역으로 지정되었다. 투기과열지구로 지정되었음에도 2021년 11월까지 매매지수는 큰 폭으로 증가하였고, 2022년 이후에는 보합세를 유지하다가 현재는 하락세로 전환되었다. 하락세의 원인으로는 각종 규제 및 투기수요의 영향으로 볼 수 있을 것 같다. 현재 고분양가 적용지역으로 평 당 13,118~16,730 천원의 수준이며, 최근 실거래 기준 84㎡ 매매가로는 유성구>서구>중구>동구 순이다. 또한 최근 1달 기준 실거래가는 유성구 스마트시티 12억대, 서구 현대아이파크 6억대, 중구 센트럴파크 6억대, 동구 아침마을 4억 후반대, 대덕구 금강엑슬루타워 4억 중반대로 거래되었다. 대전시 부동산 전문가에 의하면 최근에는 거래가 거의 없는 수준이며, 추후에도 매매가는 계속해서 하락세를 유지할 것으로 예측하고 있다.

 각 구별 매매지수 변동률에 따른 현황으로는 서구>유성구>대덕구>중구>동구 순이며, 수급현황은 2022년 이후 분양 1.7만 세대, 입주 1.3만 세대 수준으로 수요보다 공급이 더 많다. 이로 인해 미분양은 2022년 3월까지 감소 추세였으나, 이후 수요보다 많은 공급의 영향으로 미분양률이 계속 상승하고 있다. 미분양률 상승의 주요인으로 도시형 생활주택의 비중이 높은 점을 들 수 있다. 

3. 노후도 분석을 통해 발견한 진주, 대전시 동구!

 대전시의 15년 초과 노후 아파트는 20만 8천 4백 세대로 전체 대전 세대 중 63.9%를 차지한다. 15년 초과 노후 아파트의 비율은 서구>대덕구>중구>유성구>동구 순으로 동구가 47.9%로 가장 낮게 나타나고 있다. 동구의 노후도가 낮은 이유는 낮은 주택 공급률을 들 수 있다. 하지만 KTX 등 광역 교통망이 집중돼 있음에도 낙후되어 저평가 지역으로 분류된 동구가 대전역 일대 대형 개발 호재로 현재 술렁이고 있다.

 최근 대전 역세권 지구가 현신도시 대상지로 선정되어, 주변 재개발 사업에 탄력이 불고 있으며, 복합환승센터 개발 등과 함께 추후 기대 지역으로 급부상하고 있다. 한편에서는 지금까지의 낙후된 동구의 모습으로 향후 개발까지 우려의 목소리도 나오고 있지만, 그럼에도 불구하고 대전역을 중심으로 이루어지는 개발을 통해 동구를 미래가치가 있는 지역으로 높게 평가하고 싶다. 부산, 통영, 논산 등 주변 도시의 연계가 뛰어나고 판암 IC, 대전 IC를 이용한 경부고속도로, 통영대전고속도로, 대전남부순환고속도로를 통해 사통팔달 어디든 용이한 접근성 또한 우리가 앞으로 동구를 주목해야 할 이유를 뒷받침하고 있기 때문이다.

<와이낫플래닝 오승철 과장(ynpc007@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 충분히 잠재력이 있는 면목동!



서울에 중랑구라는 행정구역 안에 면목동이라는 곳이 있다. 1751년도에서 1949년까지 경기도였지만, 1950년도부터는 서울로 편입하게 되었다. 면목동은 중랑구 중 인구가 제일 많이 모여 사는 곳이다. 시설도 워낙 오래되고 다른 동네는 서서히 발전하는데 면목동은 집들이 워낙 오래되었고, 시장 상가들이 많아 발전 속도가 더디다. 위치는 7호선 면목역과 7호선 사가정역 사이에 있다. 도로는 2차선으로 되어있어 출퇴근에는 차가 많이 밀린다. 이러한 면목동이 잠재력이 왜 있나? 하고 생각해보았다.

 노원구에서 강남까지 한 번에 갈 수 있는 버스도 있고 지하철 7호선이면 강남도 쉽게 갈 수가 있고, 또 동대문구 구리 쪽도 가깝고 중간다리 역할을 톡톡히 한다. 면목동 5동에 대형마트 홈플러스가 있는데 그 앞에 면목동 최초로 종부세를 내는 아파트 센트럴 아이파크랑 그 맞은편엔 라온 프라이빗 아파트가 동시에 생겼다. 강남까지 갈 수 있는 버스, 청량리로 갈 수 있는 버스, 구리, 양주, 팔당으로 갈 수 있는 버스, 종로나 용산, 서울역 까지 갈 수 있는 버스가 있고, 지하철도 7호선이 연장 되어 인천까지 한 번에 갈 수 있어 교통편은 아주 좋다. 또 주변에 용마산이 있는데 초보 등반자에게 아주 좋은 산이 있고 산으로도 망우리로 넘어갈 수 있고, 아차산도 갈 수 있다 이렇다 보니 어디든 쉽게 다닐 수 있는 곳이다.

 또 중랑천이 있다. 한쪽은 한강으로 이어 지는 길과 그 반대편은 의정부 쪽으로 갈 수 있고 안에는 주민들이 농구할 수 있는 곳, 아주머니들 에어로빅 할 수 있는 곳도 있어 문화생활도 괜찮게 즐길 수가 있다. 학군도 나쁜 편이 아니다. 면목역 1동 근처엔 면목 초등학교가 있고, 면목 3,8동엔 면동초등학교 있고, 면목동을 돌아다니면 중랑초, 중목초, 면남초, 면중초, 면일초 등 초등학교도 많고, 중학교는 면목중, 중화중, 용마중, 장안중, 혜원여중, 혜원여고, 면목고가 있다. 학군도 쏠쏠하고 인구도 면목1동에서 8동까지 2만에서 4만명 가까지 살고 있고 병원 시설도 다양하게 있어 괜찮은 동네다.

 이번 서울시장을 당선된 오세훈 시장이 모아타운 후보지를 선정하였다. 마포구 성산동, 중랑구 면목동이 선정되었는데 이점을 주목하면 좋을 것 같다. 앞서 말했듯 워낙 오래되고 천천히 발전되어 집들이 보통 30년 이상인 집들이 많다. 그나마 만들어 진지 얼마 안 된 아파트가 아이파크 라온 2020년도에 완공되고 주변에는 빌라 소수 만 개발되고 있고, 나머지는 다 30년 넘는 주택 아파트들뿐이다. 아이파크가 들어오기 전엔 그나마 두산아파트가 제일 크고 도로 옆이라 제일 큰 아파트였는데 밀리고 말았다 다른 아파트나 상가가 지어져야 동네가 살고 더 커질 수 있다고 생각한다. 인터넷에만 찾아봐도 뉴스에 많이 나오기도 하고 집값도 비싼 편이여서 투자할 가치가 있다고 생각된다. 따라서 재개발만 잘 이루어진다면 강남과 강북 종로구, 동대문구 등 더 많은 지역과 이어지는 면목동이 되지 않을까 싶다.

<와이낫플래닝 이연균 사원 (ynpc012@ynp.uplusworks.co.kr)>

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​