주택공급 관련 세금_추가배포자료_김용민_세무사
| 작성일 | 2026-03-12 | 조회수 | 1,189 |
|---|---|---|---|
| 첨부파일 | |||
배포자료
2025
주택공급 관련 세금 추가배포자료 취득세율 종합
주택 취득 유형별(매매·증여·상속·원시취득) 기본세율 및 중과세율
강사: 김용민 세무사
강사: 김용민 세무사
2025.12.10
작성 기준일
기본·중과
세율 유형
4종
취득 유형
자료 개요
OVERVIEW
주택 취득세율 종합표 및 참고자료
주택공급(분양) 관련 세미나 수강생을 위한 추가 배포자료로, 매매·증여·상속·원시취득 등 취득 유형별 세율과 중과세율 적용 기준을 정리한 종합 자료입니다.
작성 기준일
2025년 12월 10일
작성
김용민 세무사
구성
기본세율표 + 중과세율표 + 참고자료
1. 기본세율 (표준세율)
TABLE 취득 유형별 기본세율 종합표
| 취득유형 | 과세표준 | 면적 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (유상) 매매 | ||||||
| 매매 | 6억 이하 | 국민주택 이하 | 1% | 0.1% | X | 1.1% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 1.3% | ||||
| 매매 | 6억 초과 ~ 9억 이하 | 국민주택 이하 | 1% ~ 3% | 0.1% ~ 0.3% | X | 1.1~3.3% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 1.3~3.5% | ||||
| 매매 | 9억 초과 | 국민주택 이하 | 3% | 0.3% | X | 3.3% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 3.5% | ||||
| (무상) 증여 — 조정 3억 미만 / 조정 1주택자 / 비조정지역 | ||||||
| 증여 | - | 국민주택 이하 | 3.5% | 0.3% | X | 3.8% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 4.0% | ||||
| (무상) 상속 — 가액 무관 | ||||||
| 상속 | - | 국민주택 이하 | 2.8% | 0.16% | X | 2.96% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 3.16% | ||||
| (특례) 무주택자 상속주택 취득 | 국민이하/초과 | 0.8% | 0.16% | X / 0.2% | 0.96% / 1.16% | |
| (원시취득) 신축·증축 | ||||||
| 신축·증축 | - | 국민주택 이하 | 2.8% | 0.16% | X | 2.96% |
| 국민주택 초과 | 0.2% | 3.16% | ||||
■ 지방교육세 : 매매취득은 취득세율×10%, 증여취득은 0.3%, 상속·원시취득은 0.16% 적용
■ 농어촌특별세 : 국민주택(85㎡ 이하)·농가주택은 비과세, 국민주택 초과는 0.2%, 감면주택은 감면세액×20% 적용
■ 농어촌특별세 : 국민주택(85㎡ 이하)·농가주택은 비과세, 국민주택 초과는 0.2%, 감면주택은 감면세액×20% 적용
2. 중과세율
TABLE 취득 유형별 중과세율 종합표
| 취득유형 | 취득지역 | 주택수 (취득주택 포함) | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (유상) 매매 | ||||||
| 매매 | 조정지역 | 2주택 *일시적 2주택 제외 | 8% | 0.4% | X(국민이하) / 0.6% | 8.4% / 9% |
| 3주택 이상 / 법인(1주택↑) | 12% | 0.4% | X(국민이하) / 1% | 12.4% / 13.4% | ||
| 매매 | 비조정지역 | 3주택 | 8% | 0.4% | X(국민이하) / 0.6% | 8.4% / 9% |
| 4주택 이상 / 법인(1주택↑) | 12% | 0.4% | X(국민이하) / 1% | 12.4% / 13.4% | ||
| (무상) 증여 | ||||||
| 증여 | 조정지역 (3억 이상) | 주택수 무관 | 12% | 0.4% | X(국민이하) / 1% | 12.4% / 13.4% |
■ 지방교육세 : 0.4% 일괄 적용
■ 농어촌특별세 : 8% 중과취득세는 0.6% 적용, 12% 중과취득세는 1% 적용
■ 농어촌특별세 : 8% 중과취득세는 0.6% 적용, 12% 중과취득세는 1% 적용
■ 조정지역 (25.10.16부터 적용)
서울 전지역(25개구), 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남
*행정소송 8개 지역 : 도봉·강북·중랑·금천·중원·장안·팔달·의왕
서울 전지역(25개구), 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남
*행정소송 8개 지역 : 도봉·강북·중랑·금천·중원·장안·팔달·의왕
참고자료 : 기본세율 적용주택
(1) 매매 취득의 경우
무주택자가 조정지역 1주택 취득, 2주택 이하자가 비조정지역 1주택 취득
조정지역 내 일시적 2주택 취득
수도권 공시가격 1억 이하(비수도권 2억 이하) 주택 취득 정비구역, 사업시행구역 내 주택 제외
농어촌주택, 노인복지주택, 문화재주택, 가정어린이집, (공사대금취득) 미분양주택 등
멸실 목적으로 취득한 주택
법인이 공시가격 1억원 이하 주택 취득 대도시 신설 5년 이내 법인 제외, 정비구역·사업시행구역 제외
(2) 증여 취득의 경우
비조정지역 주택 증여로 취득
조정지역 내 공시가격 3억원 미만 주택을 증여로 취득 (증여자 주택수 무관)
조정지역 내 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 증여로 취득 증여자의 1세대 1주택 판단 시 공시가격 1억원 이하 주택도 주택수에 포함 동거봉양합가 요건 충족 시 동거하는 부모와 자녀는 각각 별도세대로 봄
(3) 상속취득 및 원시취득(신축·증축)의 경우
상속취득 및 원시취득(신축·증축)은 기본세율 적용
참고자료 : 중과세율 적용주택
(1) 매매 취득의 경우
조정지역 : 1주택자가 1주택 매매 취득(8% 중과), 2주택자가 1주택 매매 취득(12% 중과) 조정지역에서 일시적 2주택 취득은 중과세율 제외
비조정지역 : 2주택자가 1주택 매매 취득(8% 중과), 3주택자가 1주택 매매 취득(12% 중과)
법인 : 법인이 주택을 매매로 취득 시 취득세 12% 중과 (주택수 무관) 공시가격 1억원 이하 주택이라도 대도시 신설 5년 이내 법인이 매매 취득 시 중과세율 적용
(2) 증여 취득의 경우
조정지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여로 취득 (증여자 주택수 무관) : 12% 중과
가족간 저가거래는 증여취득으로 보며, 전체 시가인정액으로 중과세율 판단 (25.11.5 입법예고) 저가거래 : 시가 대비 계약가가 Min(시가의 30%, 3억) 이상 낮은 거래
참고자료 : 취득세율 산정 시 주택수 제외기준
수도권 공시가격 1억원 이하(비수도권 2억 이하) 주택 정비구역·사업시행구역 내 주택 제외 / 증여자의 1세대 1주택 계산에는 포함
공시가격 1억원 이하 주거용 오피스텔 및 주택부속토지
2020.8.12 이후 상속받은 주택은 5년간 주택수에서 제외 2020.8.11 이전 상속받은 주택은 2025.8.12까지 주택수에서 제외 공동상속주택은 주된 상속인의 주택으로 봄 (*주된 상속인 판단기준 : 지분大 > 거주자 > 연장자 순)
24.1.10~27.12.31 취득 및 보유 중인 신축소형주택, 기축소형임대등록주택, 지방 미분양주택 대상주택 : 다가구·다세대·연립·도시형생활주택·주거용오피스텔 (요건 복잡하므로 반드시 확인)
취득세 중과세율을 제외하는 주택 (반드시 일치하지는 않음)
■ (참고) 입주권·분양권·주거용오피스텔 : '20.8.11 이전 취득은 주택수 미포함, '20.8.12 이후 취득은 주택수 포함
