국내 하이엔드 주택의 현황 및 시사점

하이엔드 주택은 단순히 가격이 높은 주택이 아닌, 가격이 높으면서 사용가치가 높은 주택으로 정의됩니다. 고가 주택은 투자가치 > 사용가치인 반면, 하이엔드 주택은 투자가치 < 사용가치인 점이 핵심 차이입니다.

중요도	개발 관계자	입주 대상자
1위	사생활 보호	사생활 보호
2위	자연환경	자연환경
3위	조경녹지	미래가치
4위	미래가치	내부인테리어
5위	평면배치	첨단시설
6위	내부인테리어	풍수지리
7위	전용률	전용률
8위	이웃의 수준	이웃의 수준
9위	컨시어지 서비스	주변환경
10위	매매가	서비스공간

구분	영향
신축 여부	긍정적(+)
펜트하우스 여부	긍정적(+)
승강기 단독사용 여부	긍정적(+)
건설사 시공능력(브랜드)	부정적(-)

Source: 문지영(2020), 건국대학교 부동산대학원 / 오홍진&조미정(2019), 도시행정학보

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국내 하이엔드 주택은 해방 이후 급속한 경제성장과 함께 성북동·평창동 일대에서 역사가 시작되었으며, 최근에는 한강변 강남·용산 일대 중소규모 하이엔드 주택이 트렌드를 이루고 있습니다.

Source: NH투자증권 '고급주택 트렌드 변화와 전망'

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구분	단독주택	고급빌라(연립)	아파트 단독	아파트 단지
규모(법적)	연면적 331㎡, 대지 662㎡ 초과	단층 245㎡ / 복층 274㎡ 초과	-
세대수	단독	19세대 미만	30세대 미만	30세대 이상
사생활 보호	매우 강함	강함	강함	강한 편
커뮤니티 서비스	거의 없음	약함	좋음	매우 좋음
사례	성북/평창/한남 단독주택	트라움하우스5차, 방배 월드빌리지	PH129, 파르크한남	나인원한남, 한남더힐, 타워팰리스

구분	기준 금액
취득세 (실거래가)	9억원
재산세 (공시가격)	9억원
양도소득세 (실거래가, 1주택)	12억원
종합부동산세 (공시가격, 1주택 단독명의)	12억원
주택연금 (공시가격)	12억원
주택담보대출 (실거래가)	15억원
중개수수료 (실거래가)	15억원

대부분의 하이엔드 주택은 지방세법상 고가주택 취득세 중과 회피를 위해 전용면적을 기준치(공동주택 245㎡, 복층 274㎡) 미만으로 설계하고 테라스 등 서비스면적을 제공하고 있습니다.

Source: NH투자증권 '고급주택 트렌드 변화와 전망'

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2022년 기준 국내 백만장자는 약 125만명으로, 대한민국은 글로벌 백만장자 보유국 9위에 해당합니다. 2023년 기준 금융자산 10억원 이상 보유 국내 부자는 약 46만명이며, 이 중 4만명은 100억원 이상 금융자산 보유자입니다.

Rank	국가	인원수	비중
1	United States	22,710	38%
2	China	6,231	10%
3	France	2,821	5%
4	Japan	2,757	5%
5	Germany	2,627	4%
6	United Kingdom	2,556	4%
7	Australia	1,840	3%
8	Italy	1,335	2%
9	Korea	1,254	2%
10	Netherlands	1,175	2%

연도	10억~100억	100억 이상	합계
2019	295	28	323
2020	324	31	354
2021	357	36	393
2022	385	40	425
2023	416	41	457
CAGR		9.0%	10.0%

Source: KB금융연구소 연도별 한국 부자보고서, PwC 재구성 / James Davies et al., Global Wealth Databook 2023

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국내 금융자산 10억원 이상 부자들은 자산의 절반 이상을 부동산으로 보유 중이며, 향후 여유자금 중 부동산 투자 비중이 가장 높은 것으로 조사되었습니다.

연도	부동산자산	금융자산	기타자산
2019	54%	40%	6%
2020	57%	39%	5%
2021	59%	37%	4%
2022	57%	39%	5%
2023	56%	38%	6%

Source: KB금융연구소 '한국 부자보고서 2024' / 하나금융연구소 '2024 대한민국 웰스 리포트'

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양도가액 50억원 이상 거래 신고건수는 매년 증가하여 2021년을 기점으로 연간 6천건 이상이 성사 중입니다. 고액 주식 양도거래도 연간 1천건 이상 이루어지고 있어 고액자산가는 점진적으로 증대될 것으로 전망됩니다.

연도	30억~50억	50억 초과	합계
2016	3,935	931	4,866
2017	3,372	825	4,197
2018	3,947	1,012	4,959
2019	2,975	710	3,685
2020	4,772	1,761	6,533
2021	6,817	2,943	9,760
2022	6,560	1,892	8,452

● 50억원 초과 신고건은 7개년 평균 연 8.9% 증가 중

구간	2018	2019	2020	2021	2022	평균
A. 신고건수 (단위: 건)
30억~50억	106	181	1,159	2,068	885	880
50억~100억	96	139	758	1,402	642	607
100억 초과	59	74	520	926	497	415
B. 양도 1건당 평균 수취액 (단위: 백만원, 양도가액-결정세액)
30억~50억	3,674	3,745	3,759	3,800	3,787	3,753
50억~100억	6,587	6,696	6,781	6,735	6,852	6,730
100억 초과	22,161	27,027	33,750	27,825	31,803	28,513

Source: TASIS(국세청 통계포털), PwC Analysis

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2024년 분양된 하이엔드 주택의 견조한 수요가 확인되었으며, 다수의 개발사업자가 핵심 지역(강남구·서초구)에서 하이엔드 주택 사업을 활발히 진행 중입니다. 2027년까지 강남구·서초구에 다양한 하이엔드 주택이 공급될 예정입니다.

타입	전용면적	분양금액(백만원)	평당(백만원)	공급세대	경쟁률
Type 244	74py	15,500	209	2	14.5:1
Type 223	68py	11,440	169	5	2.6:1
Type 213	65py	10,795	167	31	2.1:1
Type 123	37py	5,528	148	23	5.1:1
Type 115	35py	4,741	136	25	13.2:1
Type 84	26py	3,671	143	20	25.4:1
전체 평균		8,613	162	106	10.0:1

Source: 한국감정원 청약홈

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하이엔드 주택 공급 예정 단지들은 대부분 한강변 위치 또는 역세권 인근의 우수한 교통 여건을 갖춘 입지에서 사업을 진행 중입니다.

지역	단지명	세대수	분양금액(억원)	준공(예정)
강남구	워너 청담	16	180~360	2025년말
	루시아 청담	45	65~300	2027년 하반기
	에테르노 청담	29	190~800	2027년 하반기
	라브르 27 (삼성동)	27	130~	2026년
강남구	더피크도산 (신사동)	25	115~450	2027년
서초구	아스턴 55 (잠원동)	26	300~800	2028년
	더 팰리스 73 (반포동)	73	115~500	2027년 하반기
	마제스힐 (방배동)	28	160~500	2027년
	르엘 어퍼하우스 (내곡동)	222	53~117	2027년

구분	단지명	주력 전용면적	주력 공급면적
강남	워너 청담	106평	166평
	루시아 청담	49평	64평
	에테르노 청담	102평	199평
	라브르 27	74평	100평
	더피크도산	74평	100평
서초	아스턴 55	167평	224평
	마제스힐	112평	193평
	르엘 어퍼하우스	50평	59평

Source: NH투자증권 '고급주택 트렌드 변화와 전망' / R114

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서울시 전체 아파트 실거래가 지수는 2023년 금리 상승 및 대출 규제 영향으로 하락 후 반등하였으며, 하이엔드 주택도 지속적 상승 추세를 이어왔습니다.

※ 청담·한남·성수·반포 지역, 사용승인 2010년 이후 하이엔드 주택 실거래 기준

지역	기준	2021	2022	2023	2024	CAGR
청담	전용평당	113	119	99	157	10.8%
	공급평당	79	79	67	84	5.6%
한남	전용평당	114	133	169	165	10.4%
	공급평당	77	95	126	135	5.9%
성수	전용평당	103	130	127	151	-
	공급평당	75	98	96	114	-
반포	전용평당	124	101	117	147	-
	공급평당	92	82	88	120	-
평균	전용평당	114	121	128	155	10.8%
	공급평당	81	89	94	113	-

Source: 국토교통부 실거래가, PwC Analysis

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서울 강남구·서초구·송파구·용산구 최근 4개년 아파트 경매 낙찰 통계(총 480건) 중 감정가액 50억원 이상 하이엔드 주택 낙찰 사례는 단 8건으로, 하이엔드 주택은 경매 이전에 다른 방식으로 현금화하는 경향을 보입니다.

지역	연도	총감정가	총낙찰가	낙찰가율	낙찰건수
강남구	2024	177,549	168,926	95.1%	82
	2023	130,301	114,112	87.6%	52
	2022	58,225	56,773	97.5%	22
	2021	42,422	42,654	100.5%	17
서초구	2024	107,257	100,122	93.3%	50
	2023	82,926	67,417	81.3%	38
	2022	53,216	51,022	95.9%	21
	2021	10,599	10,316	97.3%	8
송파구	2024	120,038	115,883	96.5%	78
	2023	51,573	43,228	83.8%	28
	2022	20,565	18,995	92.4%	13
	2021	28,202	32,560	115.5%	23
용산구	2024	61,241	61,988	101.2%	23
	2023	15,407	14,574	94.6%	8
	2022	21,305	20,974	98.5%	11
	2021	6,695	7,337	109.6%	6
합계		987,519	926,882	93.9%	480

단지명	낙찰일	감정가(백만)	낙찰가(백만)	낙찰가율	전용/평
나인원한남	24.06.18	10,850	11,370	104.8%	74py/91py
반포자이	24.01.15	5,430	5,430	100.0%	59py/70py
아이파크삼성	23.01.31	5,000	5,100	102.0%	44py/55py
타워팰리스	22.11.08	6,260	6,301	100.7%	74py/104py
아이파크삼성	22.10.04	5,170	4,809	93.0%	47py/60py
상지카일룸	22.03.10	6,610	5,288	80.0%	74py/127py
트라움하우스	22.02.15	5,760	4,242	73.7%	83py/114py
상지리츠빌카일룸	21.02.02	6,470	6,011	92.9%	74py/127py
합계/평균		51,550	48,551	94.2%	-

Source: 인포케어, PwC Analysis / ※ 2024년은 1월~10월 10개월 통계

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공동주택 공시가격 상위 10위권 아파트의 2024년 공시가격은 전년 대비 평균 14.6% 상승하였습니다. PH129(더펜트하우스청담) 전용면적 407.71㎡의 공시가격이 164억원으로 가장 높습니다.

순위	단지명(추정)	전용면적(㎡)	2024년 공시가(백만)	2023년 공시가(백만)	증감률
1	PH129 더펜트하우스청담	407.71	16,400	16,240	+1.0%
2	-	464.11	12,860	9,740	+32.0%
3	-	244.72	10,670	8,837	+20.7%
4	-	244.75	9,892	8,201	+20.6%
5	-	273.93	9,087	8,193	+10.9%
6	-	268.95	8,946	7,711	+16.0%
7	-	271.83	7,769	6,827	+13.8%
8	-	273.64	7,711	6,803	+13.3%
9	-	234.80	7,498	6,781	+10.6%
10	-	269.41	7,151	6,655	+7.5%

Source: 한국부동산원

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Source: PwC Analysis

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지역	단지명	전용평당가(백만)	공급평당가(백만)
한남	파르크한남	221	145
	나인원한남	185	150
	한남더힐	145	119
	라테라스한남	100	56
성수	아크로서울포레스트	181	143
	갤러리아포레	147	105
	트리마제	126	93
반포	아크로리버파크	205	152
	레미안원베일리	163	124
	래미안원펜타스	161	125
	레미안퍼스티지	125	103
	반포래미안아이파크	109	82
	반포힐스테이트	98	79
청담	에테르노청담	252	88
	마크힐스	146	97
	상지리츠카일룸	135	79
	PH129 더펜트하우스	124	83
	빌폴라리스	105	74
	더갤러리파크	99	65
	청담동양파라곤아파트	97	76

Source: 국토교통부 실거래가

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구분		조정지역(*)	비조정지역
유상거래	1주택	12.30%	12.30%
	2주택	17.80%	12.30%
	3주택	22.20%	17.80%
	4주택	22.20%	22.20%
무상거래	상속	11.96%	11.96%
	증여	22.20%	12.80%

(*) 조정지역: 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 / 지방교육세·농어촌특별세 포함 세율

구분		조정지역	비조정지역
유상거래	1주택	3.50%	3.50%
	2주택	9.00%	3.50%
	3주택	13.40%	9.00%
	4주택	13.40%	13.40%
무상거래	상속	3.16%	3.16%
	증여	13.40%	4.00%

구분	1세대 1주택	그 외
과세표준	공시가격 × 43%~45%	공시가격 × 60%
세율	0.30% ~ 0.74% (재산세 도시지역분·소방분·지방교육세 포함)

구분	1세대 1주택	그 외
과세표준	공시가격×60% - 12억	∑공시가격×60% - 9억
세율	0.5% ~ 2.7%	2주택: 0.5~2.7% / 3주택 이상: 0.5~5.0%

● 대부분의 하이엔드 주택은 전용면적을 기준치(공동주택 245㎡, 복층 274㎡) 미만으로 설계하여 취득세 중과를 회피합니다.

● 청담PH129는 발코니·물품보관소 면적을 제외한 전용면적이 274㎡ 이하로 일반주택 취득세 적용 결정 (조심2023지0226).

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구분		보유기간	세율
1세대 1주택		1년 미만	70%
1세대 1주택		1년~2년 미만	60%
1세대 1주택		2년 이상	기본세율(6%~45%)
1세대 2주택 조정지역		1년 미만	Max(70%, 기본세율+20%p)
		1년~2년 미만	Max(60%, 기본세율+20%p)
		2년 이상	기본세율+20%p (*)
1세대 3주택 이상 조정지역		1년 미만	Max(70%, 기본세율+30%p)
		1년~2년 미만	Max(60%, 기본세율+30%p)
		2년 이상	기본세율+30%p (*)

(*) 2025년 5월 9일까지 양도 시 기본세율 적용 / 2009.3.16~2012.12.31 취득 주택은 양도시기·주택수 무관 기본세율 적용 (기재부 재산세과-1422, '23.12.26.)

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