국회 국토교통위원회 정책간담회 자료

• 금융기관은 외부 감정평가비용 절감을 위해 담보물 가치 자체 산정 확대 — 외부감정평가기관 활용 30%, 자체산정 70%
• 담보물 자체산정 방법 중 일부는 법규(은행업감독업무시행세칙 별표18) 근거가 있으나, 일부는 법규 위반 소지
• 금융기관이 감정평가사를 직접 고용(약 100명)하여 담보물 가치 산정 중 — 고용 자체산정 비율 약 1.1% (금감원 자료)

• 은행이 감정평가사를 고용하여 담보물 가치를 산정하는 것은 감정평가법 위반 행위 — 법무법인 율우 법률검토의견에서도 위반 여지 있다고 판단
• 감정평가사를 고용하여 담보가치를 산정하는 것은 감정평가법 및 은행업감독업무시행세칙에도 부합하지 않음
• 금융감독원·금융위원회는 개선 추진 중이나, 감정평가법 위반 여부는 주무부처인 국토교통부 의견을 들어 조치 여부 결정(국정감사 답변)

• 국토교통위원회에서 금융위에 금융기관 자체평가 축소를 위한 협조 요청
• 해당 관행은 전체 자체산정 중 극히 일부(1.1%)에 해당하므로 금융기관에서도 수용 가능할 것으로 판단
• 미국 등 주요 선진국에서도 은행 담보가치 산정은 독립된 가치산정 제도를 엄격히 마련 — 감정평가법 제5조 취지에 비추어 개선 필요
• 자체산정 유지 시 (1) 독립된 감정평가제도 취지 훼손 (2) 은행 편법 대출 도덕적 해이 가능성 (3) 은행 건전성 위협 (4) 금융기관-감정평가업계 협력 상생 저해

• 통합관리체계 구축 : 시·도지사가 보고받은 사업실적 내용에 대하여 적정성 여부를 확인 후 전자적 방법으로 국토교통부장관에게 통보 → 실질적인 전국 통합관리체계 구축
• 실적확인 규정 신설 : 등록사업자 사업실적 확인서 등 관련 증명서 발급 규정 신설 → 객관적인 개발실적 평가 절차 마련
• 협회 위탁업무에 실적 확인서 발급 등 세부 절차 근거 규정 마련 → "등록-검증-확인"의 투명한 지속적 실적 관리체계 시스템 구축
• 기대효과 : 실적기반의 적격업체 참여 및 투명한 정보 제공으로 부동산개발업 신뢰도 제고

재건축·재개발, 도심·역세권복합개발, 소규모정비사업, 국공유지 및 차량기지복합개발 등 공급활성화는 다양한 민간사업자 참여가 필수이나, 현행법상 등록요건이 유사함에도 건설업자·주택등록사업자·신탁회사만 사업시행자로 참여 가능.

• 2023년 12월 제정된 노후계획도시정비법 시행령상 사업시행자에 부동산개발업자를 명시하였으나, 주요 절차법인 도시정비법에서는 제외 → 법체계상 혼란 우려

• 건의사항 : 개발역량을 갖춘 부동산개발등록사업자를 정비사업 시행자에 포함 (소규모주택정비법 우선 도입 후 도시정비법 단계적 도입 검토 가능) — 부동산개발업 실적확인 제도와 병행 필요
• 기대효과 : 사업자 참여 확대로 인한 개발역량 향상으로 수요자 맞춤형 사업추진 방식 및 창의적·혁신적 도시공간 창조 기대

• 전세피해와 같은 부동산 질서 위반에 따른 자율적 정화 한계
• 행정처분 등 규제만으로는 중개질서 및 국민 재산권 보호 한계
• 친목 카르텔 경쟁과 가격담합 등 불공정거래에 대한 자율정화 필요
• 정부의 부동산 관련 정책에 대한 효과적 수행 및 관리 기능 필요

• 중개 서비스 수준 향상 : 전문교육 강화와 내부 윤리규정을 통해 중개사고 예방 / 보상심의위원회 확대 통한 피해 구제 강화
• 부동산거래 질서 대응체계 강화 : 무자격·무등록 불법 중개행위 단속 및 시장 모니터링을 통해 지역별 이상 거래 정보 수집 및 부동산 정책 탄력적 지원
• 중개업계 자율 정화 : 협회 윤리규정 준수와 불법 중개에 대한 자율 단속 강화 / 행정인력 부족과 법률의 사각지대를 협회가 보완

「공인중개사법」상 중개대상물의 범위에 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항에 따른 권리금을 포함하는 규정 신설

• 임차인 법적 보호 강화 : 개업공인중개사의 확인·설명 의무 추가로 권리금계약의 법적 안정성 및 임차인 보호 강화 (공제 손해배상책임에 포함)
• 거래비용 절감 : 컨설팅업자의 과도한 수수료 요구를 차단 / 개업공인중개사의 고유업무로 규정 시 소비자의 거래비용 절감
• 안정적인 중개보수 : 상가 권리금 중개에 대한 별도 중개보수 규정 신설로 분쟁 사전 차단
• 투명한 거래 : 불법 컨설팅에 의한 음성거래를 양성화하여 권리금계약 세금 투명화 → 소상공인 정책에 반영

• 현행 리츠 보고·공시 의무 사항 57개에 달하며 동일 내용의 중복이 많음
• 전문투자기관(연기금·공제회 등)이 투자한 공모예외리츠까지 일반 공모리츠처럼 엄격한 보고·공시 의무 적용
• 개정 방향: (1) 실익 낮은 사항 제외 / 투자자보호 관련은 공시 부과 (2) 보고·공시 중복 시 한 가지만 이행 (3) 전문투자자 50% 이상 출자 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서·금융사고 발생만 공시 의무화

1) 프로젝트리츠 도입 — 기존 리츠의 개발사업 활용 한계 극복, PFV 대비 안정적 개발사업 추진

• 개발 단계 : 인가제 대신 신고제 적용 (연기금 등 전문투자자 주도, 과도한 시간·비용 절감)
• 운용 단계 : 공모 주주 참여 시 현행 인가제 적용 (투자자 보호)
• 주식 공모 시기 연장 : 준공 후 2년 이내 → 영업인가 후 5년 이내 (경기 침체기 개발·공실 위험 해소 기간 확보)
• 개발 단계 : 57개 공시·보고 대신 투자보고서만 보고

2) 부동산투자회사지원센터("리츠지원센터") 지정

• 리츠산업 육성 및 투자자 보호 등의 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구 지정
• 업무 범위 : 영업(변경)인가·등록, 자산관리회사 설립인가, 경영실태·위험평가, 검사, 리츠정보시스템 구축·운영, 부동산투자 연구·평가·분석 등

• 주식 공모 의무기한 확대 : 영업인가 후 2년 이내 → 3년 이내 (금융위기·고금리 등 투자 여건 불량 시 공모미달 방지)
• 1인당 주식소유한도 적용시점 연장 : 영업인가부터 6개월 후 → 공모 이후 (사업 안정화 및 공모 완료 시점부터 50% 한도 적용)
• 지역상생리츠 도입 : 특정 지역 거주민에게 리츠의 우선 공모를 허용 → 부동산 이익을 주민에게 환원하고 지역발전 촉진

유사 자격제도에 비해 공동주택관리법의 과태료 금액이 과도하게 높은 수준이다.

• 지방자치단체의 포괄적 감사권(공동주택관리법 제93조제4항) 규정 조항 남용 우려 — 입주자 연서 등 요건 강화 및 사유 소명 조치 필요

• 공동주택 관리주체의 영세성 및 주택관리사(관리사무소장)의 급여수준을 고려하여 과태료 금액을 타 자격제도와 유사한 수준으로 조정
• 처벌 중심보다는 자발적 시정기회 우선 부여
• 과태료 부과 근거규정 중 '포괄규정' 삭제

• 현행 공동주택관리법에는 경비원에 대한 입주자 등의 폭언·폭행을 금지하는 조항이 없고 제재규정도 없어 실효성 결여
• 경비원 등 근로자에게 폭행·협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위를 금지행위 유형에 추가
• 금지행위를 한 자에 대하여 1천만 원 이하의 과태료 부과 신설 (안 제65조의2 제3항제3호 및 제102조 제2항제6호의2 신설)

• 현행법상 경비원 등 근로자에 대한 적정한 보수 지급·처우 개선·인권 존중 의무가 있으나, 이행 여부에 대한 실태 파악이 이루어지지 않음
• 적정 보수 지급, 처우개선·인권존중, 금지의무 위반행위에 관한 정기적인 실태조사 규정 신설 → 관련 정책 반영으로 처우개선 기여 (안 제65조의2 제5항 및 제6항 신설)

• 현행 개정안: 주택관리업자 선정 시 경쟁입찰·수의계약 관련 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의 필요
• 중복적인 동의절차 반복으로 입주민 피로 및 참여 저조 초래
• 전체 입주자 과반수 동의를 받지 못할 경우 주택관리업자 선정 자체를 못해 관리업무 주체가 없어지는 문제 발생 가능
• 대의제 및 전문관리에 관한 근본원칙 무력화 우려

• 전국 미분양 주택 65,056세대 중 50,652세대(81.3%)가 지방에 집중
• 준공 후 미분양('악성 미분양') 역시 전체 16,038세대 중 13,138세대(81.9%)가 지방 (24.07 기준)
• 규모별 : 40㎡ 이하 소형 2,163호 / 40~60㎡ 소형 6,950호 / 60~85㎡ 중형 46,912호 / 85㎡ 초과 대형 9,121호
• 수도권과 동일한 DSR 규제를 지방 실수요자에게 일괄 적용 → 대출 한도 축소 및 주택수요 위축으로 지역 경기침체 가속화

① 지방 미분양 구입 시 주택수 제외 (준공 전·후 불문)

② 준공전 미분양 취득 후 임대시 양도소득세 감면

③ 스트레스 DSR 기준 완화

④ 지방 미분양 구입시 주택임대사업 가능

• 위탁관리계약의 현행 관행: 위임계약 성질을 강조하여 보수를 용역 대가와 무관한 수수료로 산정, 선급 관리비를 선급비용으로 하여 정산 요구
• 개선 방향: 관리비의 일정 항목을 정액제(도급 방식) 또는 일반관리비에 합리적인 비율과 이윤율 적용 / 종합 도급 계약 방식으로 확대
• 구체적 요구: 공동주택관리법 시행령 제23조 10항 '위탁관리 수수료' 항목 제외 요청 / 용역 제경비 인정 비율 9%, 이윤 10% 적용

• 「사단법인 한국주택관리협회」는 설립 35주년이나 공익법인으로 법정화되지 않은 상황
• 전국 유일의 위탁관리 사업자 단체로 140개 회원사가 전국 위탁관리 단지의 80% 차지
• 건의: 공동주택의 관리 사업주 단체를 국토교통부 산하 공익단체로 법정화 승인 요청

• 위탁관리의 경우 관사무소장 직인 → 주택관리업자 직인으로 변경하여 금전사고 통제 강화
• 관련 법령: 공동주택관리법 및 시행령·시행규칙, 공동주택 회계처리기준 개정 요청

• 입주자대표회의 의결 절차 등 불가피한 사안일 경우 시정명령 조치를 통한 단계적 처벌 기준 필요
• 관리업무 집행 현장에서 가장 많이 부과되는 과태료: '사업자 선정 지침' 위반이 전체 70% 차지
• 적극 행정 면책 규정 준용과 기대 가능성을 고려한 면책 행정 조치 요청

• 공동주택관리법 시행령 제14조 제6항에 입주자대표회의의 부당 인사 간섭 금지 조항이 있으나 현실적 대응 방안이 전무
• 사업 주체 의무기간이 관리 방법 결정 시까지로 불분명하고 대부분 1년 미만 종료 → 관리직원 고용불안 증가
• 관련 법령 개정 요구: 공동주택관리법 시행령 제14조 제6항, 제11조 제3항, 제12조

• 대단지·고층화 등 시대 상황을 반영하여 소방·기계설비·정보통신·조경 분야 전문 기술 인력이 포함된 새로운 주택관리업자 등록 기준 마련 필요
• 공동주택관리법 및 시행령 「주택관리업의 등록기준 및 등록절차」 개정 요청

• 현행: 제52조(주택관리업의 등록) 6항 — 주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 중 위임에 관한 규정 준용
• 위 법령에 의해 주택관리업자는 법의 보호를 받지 못하고 오히려 중도 계약 해지 등의 근거로 악용 → 안정된 공동주택관리 저해 및 주택관리업 황폐화 초래
• 관련 법령 개정 및 삭제 요청

• 2023년 1분기 기준 주택임대관리업 등록 기업 약 400여 개로 매년 증가 중이나, 지자체별 체계화되지 않은 관리로 자료 누락·업데이트 미비 문제 발생
• 지자체 관리 데이터를 주무기관에서 재집계함에 따른 이중작업으로 인적·물적 손실 발생
• 실제 데이터와 등록정보 간 차이로 등록자의 실제 운영·폐업 여부 파악이 어려움 → 부실회사·유령업체의 무분별한 관리로 이어질 우려

• 협회에서 주택임대관리업 등록 자료를 구축하고 정기적으로 업데이트 → 자료 누락 문제 해결
• 등록기업의 폐업여부·등록유지여부·관리실적 등 현황 파악 용이
• 정부 추진사업정보에 대한 협회 차원의 홍보·안내 → 민간임대주택사업 활성화 기여

• 임대차계약 만기 도래로 갱신 시 민간임대주택에 관한 특별법 제46조제2항에 따라 변경예정일 1개월 전까지 신고 의무
• 임대료 증액 협의, 개인사정 등으로 갱신계약 체결이 지연되는 경우 1개월 전 신고가 현실적으로 어려움
• 임차인대표회의와의 임대료 협의 기간, 신규임대차계약 체결 당일 입주 희망 등 실무적 어려움으로 과태료 부과 사례 발생
• 지자체 담당 공무원마다 처리 기준이 달라 (1개월 전 신고 준수 또는 신고지연 사유서 제출받고 3개월 내 수리) 혼란 지속

• 렌트홈(임대등록시스템)을 통한 신고 방식은 유지 — 임대료 증액 범위의 법적 충족여부는 시스템과 공무원이 확인
• 종전임대차계약 해지 후 신규계약 체결 또는 동일 임차인의 갱신계약 체결 모두 제46조 제1항 적용으로 일원화