부동산 분양대행제도 개선을 위한 쟁점과 과제

1. 들어가며

최근 빌라 등 다세대주택 분양과정에서 건축주, 분양대행사 등이 공모하여 전세세입자의 임대보증금을 가로채는 '전세사기' 사건이 다수 발생함. 이는 일부 영세 분양대행업자들이 무자본 갭투자자와 공모하여 임대차 수요가 높은 중저가 신축 빌라의 임대보증금을 분양가와 같은 금액으로 정해 임차인을 모집한 후, 임대보증금으로 건축주에게 분양대금을 지급하고 고가의 수수료를 챙기는 과정에서 발생한 사건임.

이에 전세사기 방지를 위한 여러 가지 대책이 마련되고 있지만, 분양대행업과 관련한 관리감독이 필요하다는 주장이 제기되고 있음. 또한 건축물의 최종소비자인 국민의 재산권보호 관점에서 제도개선이 필요한 부분도 있음.

2. 부동산의 분양과 분양대행업

'분양(分讓)'이란 '분할양도(分割讓渡)'의 줄임말로 부동산을 소유 단위별로 구분하여 판매하는 것을 의미암. 부동산의 분양은 건축물 유형에 따라 각기 다른 법률을 적용받음.

(단위: 호) ※ 아파트는 분양통계, 그 외는 입주통계자료 활용 / 자료: 직방(red.zigbang.com)

건축물의 분양대행업은 건축시행사 또는 시공사와 분양대행업체 간 위·수탁계약을 통해 이루어지는 민법상 대리행위임. 분양대행은 "분양을 위임받은 대리인이 광고를 내거나 그 직원 또는 주변의 부동산중개인을 동원하여 분양사실을 널리 알리고, 분양사무실(견본주택)을 찾아온 사람들에게 분양가격, 교통 등 입지조건, 용도, 관리방법 등 분양에 필요한 제반 사항을 설명하고 청약을 유인함으로써 분양계약을 성사시키는 것"임. (대법원 1996. 1. 26. 선고 94다30690 판결)

3. 분양대행업 관련 규정

현행법상 부동산 분양대행업 자체에 관한 법적 정의는 없으나, 「주택법」에 분양대행자에 관한 규정이 있음. 2019년 4월 23일 「주택법」 개정을 통해 주택건설사업주체는 주택 공급 업무의 일부를 분양대행자(주택건설사업자, 건설업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업자, 법인 개업공인중개사)에게 대행할 수 있도록 하고 분양대행자에 대한 교육실시 등 관리 의무를 지도록 하였음 (「주택법」 제54조의2 신설).

4. 관련 입법동향

제21대 국회에는 분양대행업 관련 2건의 법률안이 제출되어 있음.

5. 분양대행업 관리를 위한 개선방향

지금까지 부동산 분양대행업무는 실질적으로 많은 국민들의 재산권과 직결되는 문제로 제도권에서 이를 관리할 필요가 있었음에도 불구하고 사업주체와 대행업체 간 사적 계약 영역으로 남아 있었음. 이로 인해 건전하지 못한 분양대행업체의 난립으로 전세사기와 같은 국민적 피해가 발생하고 주택시장이 혼란을 겪는 문제들이 발생함. 향후 부동산 분양대행업의 투명성과 전문성을 강화하여 궁극적으로 부동산 소비자의 권익을 높이기 위해서는 부동산 분양대행제도의 개선을 위한 지속적인 관심이 필요함.