관련법령
최근 개정 법령

[국토교통부] 벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 관련 설명자료 ('23.3.1 기준)

작성일 : 2023-07-13    ㅣ    조회수 : 566

첨부파일 :
(붙임) 벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 관련 설명자료.pdf
벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 시점 안내 ('23.3.1 기준)
주택 정책 

벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 관련 설명자료 ('23.3.1 기준)

출처 국토교통부 기준일 2023. 3. 1.
목차

1. 벌점 관련 제도 개정 현황

「건설기술 진흥법」 등 개정

벌점 산정방식 변경 '21.1.1 시행
  • 「건설기술 진흥법 시행령」 개정('20.11.10 개정, '21.1.1 시행)으로 벌점 산정방식을 누계 평균벌점 → 합산벌점으로 변경
  • 단, 합산벌점 개정규정은 '23.3.1일부터 적용
벌점 산정 기간적용 기간
'20.하반기 ~ '22.상반기 누계평균벌점'22.9.1 ~ '23.2.28 까지 적용
'21.상반기 ~ '22.하반기 합산벌점'23.3.1 ~ '23.8.31 까지 적용
벌점 경감제도 도입
  • (무사망사고) 반기별 연속해서 사망사고가 없는 경우 최대 59%까지 경감
  • (관리우수) 점검현장 수 대비 벌점 미부과 현장 비율에 따라 최대 1점까지 경감
  • (무벌점 마일리지) 관리우수 경감점수를 다음 반기로 이월하는 제도 도입 ('22.10.12 입법예고, '23.上 시행예정)

「주택법」 등 개정

입주자모집 시기 제한(선분양 제한) 제도 시행 '18.9.18 시행
  • 「주택법」('18.3.13 개정, '18.9.14 시행) 및 「주택공급에 관한 규칙」('18.9.18 개정·시행)으로 건진법 상 누계평균 벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 제도 시행
  • (기존) 영업정지 처분을 받은 경우 입주자모집 시기 제한(골조공사 ½ 완료시)
  • (개정) 영업정지 처분 또는 「건진법」상 벌점을 받은 경우 입주자모집 시기 제한
  • (부칙) 조합·정비사업의 경우 「주택법」 개정일 전에 계약체결 또는 시공사 선정을 한 경우 착공신고일 기준으로 제한
합산벌점 기준으로 전환 '23.1.1 시행 / '23.3.1 적용
  • 「주택공급에 관한 규칙」 개정('23.1.1 시행, '23.3.1일부터 적용)으로 건진법 상 합산벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 제도 시행
  • 벌점 기준을 기존 1.0 / 3.0 / 5.0 / 10.0에서 3.0 / 5.0 / 7.0 / 10.0점으로 상향
  • 개정 규정 적용 전('23.3.1 이전)에 계약체결이나 착공신고를 한 경우, 종전 규정에 따름

2. 입주자모집 시기 제한 적용 기준 시점

① (계약체결일) 지역주택·리모델링주택조합, 정비사업

계약체결일 등 시점벌점 기준적용 규정
'18.9.14 이전—벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 없음
'18.9.18 ~ '23.2.28누계 평균벌점1.0 / 3.0 / 5.0 / 10.0 기준 제한
'23.3.1 이후합산벌점3.0 / 5.0 / 7.0 / 10.0 기준 제한
※ 계약 체결일 등이란: ① 지역·직장주택조합 — 공동사업주체 간 협약체결일, ② 리모델링주택조합 — 시공사 선정일, ③ 정비사업 — 계약 체결일
※ 조합·정비사업은 착공신고일 기준과 계약체결일 등 기준 중 제한기간이 짧은 것을 적용

② (착공신고일) 그 밖의 주택건설사업

착공신고일 시점벌점 기준적용 규정
'18.9.17 이전—벌점에 따른 입주자모집 시기 제한 없음
'18.9.18 ~ '23.2.28누계 평균벌점1.0 / 3.0 / 5.0 / 10.0 기준 제한
'23.3.1 이후합산벌점3.0 / 5.0 / 7.0 / 10.0 기준 제한
※ 착공신고일이란 사업주체가 사업계획승인권자에게 착공신고를 한 날

3. 사례별 적용 — 벌점만 있는 경우

누계 평균벌점 기준 (종전 규정)

'18.9.18 ~ '23.2.28 사이에 계약체결 또는 착공신고한 경우 적용

누계 평균벌점아파트 입주자모집 시기연립·다세대
10.0 이상사용검사 후
5.0 이상 ~ 10.0 미만전체 동(옥탑층 포함) 골조공사 완료 시전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
3.0 이상 ~ 5.0 미만전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
1.0 이상 ~ 3.0 미만전체 동의 지상층 기준 1/3 이상 골조공사 완료 시—
※ (예시) 계약 체결('20.11.1.) 시점에 누계 평균벌점 4점 부과('20.9.1.) → 착공('23.1.1.) 후 2/3 이상 골조공사 완료 시부터 입주자모집 가능

합산벌점 기준 (개정 규정)

'23.3.1 이후 계약체결 또는 착공신고한 경우 적용

합산벌점아파트 입주자모집 시기연립·다세대
10.0 이상사용검사 후
7.0 이상 ~ 10.0 미만전체 동(옥탑층 포함) 골조공사 완료 시전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
5.0 이상 ~ 7.0 미만전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
3.0 이상 ~ 5.0 미만전체 동의 지상층 기준 1/3 이상 골조공사 완료 시—
※ (예시) 계약 체결('23.11.1.) 시점에 합산벌점 4점 부과('23.9.1.) → 착공('24.1.1.) 후 1/3 이상 골조공사 완료 시부터 입주자모집 가능

4. 사례별 적용 — 영업정지 처분만 있는 경우

조합·정비사업 (계약체결일 기준)

계약체결일 등 시점적용 기준
'18.9.13 이전착공신고일 시점 기준이 원칙이나, 계약체결일 등 시점보다 불리해지는 경우에는 계약체결일 등 시점을 기준으로 제한 (둘 중 짧은 것 적용)
'18.9.14 ~ '18.9.17입주자모집공고 승인신청 시점 기준으로 영업정지 처분기간이 끝난 날로부터 2년이 지나지 않은 경우, 골조공사 1/2 이상 완료 후 분양 가능 (종전규정)
'18.9.18 이후계약체결일 등 시점을 기준으로, 영업정지 기간에 따라 입주자모집 시기 제한

그 밖의 주택건설사업 (착공신고일 기준)

착공신고일 시점적용 기준
'18.9.17 이전입주자모집공고 승인신청 시점 기준으로 영업정지 처분기간이 끝난 날로부터 2년이 지나지 않은 경우, 골조공사 1/2 이상 완료 후 분양 가능 (종전규정)
'18.9.18 이후착공신고일 시점을 기준으로, 영업정지 기간에 따라 입주자모집 시기 제한

영업정지기간별 입주자모집 시기 (개정 규정)

영업정지기간이 끝난 날부터 다음 기간이 지나지 않은 경우 적용: ① 6개월 이상 → 2년간, ② 6개월 미만 3개월 이상 → 1년 6개월간, ③ 3개월 미만 1개월 초과 → 1년간, ④ 1개월 이하 → 6개월간
영업정지기간아파트 입주자모집 시기연립·다세대
6개월 이상사용검사 후
6개월 미만 ~ 3개월 이상전체 동(옥탑층 포함) 골조공사 완료 시전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
3개월 미만 ~ 1개월 초과전체 동의 지상층 기준 2/3 이상 골조공사 완료 시
1개월 이하전체 동의 지상층 기준 1/3 이상 골조공사 완료 시—

5. 사례별 적용 — 벌점과 영업정지 처분이 모두 있는 경우

기본 원칙
  • ('18.9.17 이전 계약체결/착공신고) 벌점 여부와 관계없이, 영업정지 처분에 따른 입주자모집 시기 제한만 적용
  • ('18.9.18 이후 계약체결/착공신고) 벌점 및 영업정지 처분에 따른 입주자모집 시기 제한을 각각 별도로 산정한 후, 아래 교차표에 따라 적용

벌점+영업정지 교차 적용표

벌점에 따른 제한 영업정지처분 기간에 따른 제한
전체 동 이상
(3개월 이상)		 2/3 이상
(1개월 초과~3개월 미만)		 1/3 이상
(1개월 이하)		 해당없음
전체 동 이상
누계평균 5.0 / 합산 7.0 이상		 사용검사 후 사용검사 후 사용검사 후 사용검사 후
2/3 이상
누계평균 3.0 / 합산 5.0 이상		 사용검사 후 사용검사 후 골조 전체 동 이상 골조 2/3 이상
1/3 이상
누계평균 1.0 / 합산 3.0 이상		 사용검사 후 골조 전체 동 이상 골조 2/3 이상 골조 1/3 이상
해당없음
벌점 해당없음		 사용검사 후 골조 2/3 이상 골조 1/3 이상 제한 없음
※ '전체 동 이상'은 전체 동의 골조공사가 완료된 때 및 사용검사 후를 의미함

【참고】 관련규정 요약

「건설기술 진흥법 시행령」 [별표 8]

개정 전 (2020.11.10 개정 이전)
  • 해당 반기에 동일 업체가 2개 이상 점검받은 경우, 벌점 합을 점검 수로 나눈 평균벌점 산정
  • 누계 평균벌점 = 최근 2년간 평균벌점 합계 ÷ 2
  • 매 반기 말일 기준 2개월 경과 후 적용
개정 후 (2020.11.10 개정, '23.1.1 시행)
  • 해당 반기에 받은 모든 벌점 합계에서 반기별 경감점수를 뺀 점수를 반기벌점으로 산정
  • 합산벌점 = 최근 2년간 반기벌점 합계 ÷ 2
  • 매 반기 말일 기준 2개월 경과 후 적용
  • 시행 전 측정한 건설기술용역 등의 부실에 대한 벌점은 합산벌점에 합산하지 않음

「주택법」 제54조 (2018.3.13 개정)

  • 사업주체가 건설 주택 공급 시 입주자모집의 시기에 관하여, 사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 「건진법」 벌점이 기준에 해당하는 경우 달리 정한 입주자모집 시기를 포함하도록 규정
  • (부칙) 시행 당시 이미 승인을 신청한 경우에는 종전 규정에 따름

「주택공급에 관한 규칙」 [별표 4] 일반기준 — 판단 시점(다목)

구분판단 시점
지역·직장주택조합「주택법」 제5조제4항에 따른 협약 체결일
리모델링주택조합「주택법」 제66조제3항에 따라 시공자 선정일
정비사업 (재개발·재건축)「도시정비법」 제29조에 따른 계약 체결일
그 밖의 주택건설사업사업계획승인권자에게 착공신고를 한 날

영업정지처분 적용 기간(라목)

영업정지기간적용 기간 (영업정지 종료일로부터)
6개월 이상2년간
6개월 미만 ~ 3개월 이상1년 6개월간
3개월 미만 ~ 1개월 초과1년간
1개월 이하6개월간

벌점·영업정지 동시 보유 시 산정 원칙(마목)

  • 영업정지처분이 2개 이상인 경우 각 영업정지기간을 합산 (31일 = 1개월)
  • 사업주체 또는 시공자가 건설업자·주택건설등록업자 지위를 모두 보유하고 각각 벌점이 있는 경우 각 합산벌점을 합산
  • 영업정지처분과 벌점이 모두 있는 경우 각각 별도 산정 후 교차표에 따라 한 단계 상향된 제한 적용
  • 사업주체 및 시공자별로 각각 산정 결과가 다른 경우 입주자모집 시기가 더 늦은 기준을 적용

법제처 해석

  • 「주택공급에 관한 규칙」 별표 4 제1호다목 중 "시점을 기준으로"는 벌점 적용 시점에 대한 적용례와 같이 해석 가능
  • 다목 1)~4)에 따른 시점을 기준으로 「건진법」에 따라 계산한 벌점을 사용하고, 해당 시점에서의 규칙 제15조 및 별표 4의 규정을 적용하는 것이 타당

※ 본 자료는 참고용이며, 상세 내용은 관련 법령 및 시행령을 확인하시기 바랍니다.

자료출처: 국토교통부 (2023. 3. 1. 기준)