[국토교통부] (보도자료) 생활숙박시설 불법 주거전용 신규 발생은 원천 차단, 기존 생숙은 합법사용 지원 (건축정책과)
작성일 : 2024-10-17 ㅣ 조회수 : 425
건축·숙박 정책 · Building Regulation
생활숙박시설 합법사용 지원방안
목차
1. 제도 현황 및 문제점
한류열풍 이후 외국 관광객 등의 장기 체류 숙박 수요가 늘어남에 따라 생활숙박시설이 도입되었다(공중위생관리법 시행령 '12, 건축법 시행령 '13). 그러나 숙박시설로서 주택에 비해 세제, 금융, 건축기준 등이 완화되어 부동산경기 과열시기 편법 주거상품으로 오용되었다.
공동주택-생활숙박시설 기준 비교
| 구분 | 공동주택 | 생활숙박시설 |
|---|---|---|
| 종부세 | 다주택 중과 | 비과세 |
| 양도세 | 다주택 중과 | 배제 |
| 전매제한 | 적용 | 없음 |
| 주차기준 | 세대당 1대 | 200m² 당 1대 |
| 복도폭 | 1.8m 이상 | 1.5m 이상 |
| 학교용지 부담금 | 부과 | 미부과 |
2. 그간의 대책 경과
| 시기 | 대책 내용 |
|---|---|
| '21년 | '생숙 불법전용 방지대책' 발표. 신규 생숙 관리강화(프론트데스크·세탁실 설치 의무화, 숙박업 신고동의서 서명 의무화), 기존 생숙 용도변경 특례(생숙→오피스텔, '21.10~'23.10) |
| '23년 | 용도변경 특례 종료('23.10월), 이행강제금 '24.12월까지 추가 유예 |
| '24년 | 관계부처·지자체 협의체 구성. 정부-지자체 간담회 11회, 복지부·소방청 업무협의, 레지던스 연합회·사업자 간담회 다수 개최 |
3. 생활숙박시설 현황 (2024.7월 기준)
| 구분 | 물량 |
|---|---|
| 총 허가 물량 | 18.8만실 |
| 사용 중 | 12.8만실 |
| — 숙박업 신고 | 6.6만실 |
| — 용도변경 | 1.0만실 |
| — 미신고 | 5.2만실 |
| 공사 중 | 6.0만실 |
| — '21 대책 이후 | 5.2만실 |
| — '21 대책 이전 | 0.8만실 |
미신고 5.2만실 특성 분석
| 분류 | 물량 | 비율 | 특성 |
|---|---|---|---|
| ① 숙박업 신고 가능 | 3.5만실 | 67% | 동(棟) 내 위탁업체 존재 또는 소유자 5인 미만(법인 포함) |
| ② 용도변경 요건 충족 | 0.5만실 | 10% | 소유자수와 무관하게 용도변경 주요요건 충족 |
| ③ 양쪽 모두 난항 | 1.2만실 | 23% | 주요요건 중 하나 불만족, 개별실 단위 소유자 다수 |
주요 지자체 미신고 현황
| 지역 | 미신고 생숙 | 사용 중 생숙 | 미신고율 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 5.19만실 | 11.77만실 | 44% |
| 경기 | 2.45만실 | 3.81만실 | 64% |
| 인천 | 0.82만실 | 1.66만실 | 49% |
| 부산 | 0.42만실 | 0.89만실 | 47% |
| 제주 | 0.33만실 | 1.00만실 | 33% |
| 대구 | 0.08만실 | 0.12만실 | 70% |
| 청주 | 0.16만실 | 0.23만실 | 68% |
4. 신규 생숙 — 주거전용 원천차단
개별실 단위 분양 제한 '24.12 건축법 개정안 발의
- 현행: 공중위생관리법상 일정 규모 이상으로만 숙박업 신고가 가능하나, 개별분양이 허용되어 주거전용 가능성 상존
- 개선: 공중위생법상 숙박업 신고기준 이상으로만 분양 가능하도록 「건축법」 개정
- 적용 대상: 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터
5. 기존 생숙 ① 숙박업 신고 적극 유도
숙박업 신고기준 완화 — 조례 개정 '24.10~ 조례 개정
- 현행 신고 요건: ① 30실 이상, ② 독립된 층, ③ 연면적 1/3 이상 중 택1
- 개선: 지역여건에 맞춰 시·도 조례로 신고기준 완화 가능 (공중위생관리법 시행규칙 별표1 근거)
- 복지부에서 조례개정 예시 조문안 지자체 배포 ('24.10월 3주)
- 미신고 물량이 많은 지자체 중심 조례 개정 적극 검토
숙박업 신고 안내 강화
- 담당자 연락처, 위탁관리 숙박업체 관련 정보 등 안내문 발송 ('24.11)
- 숙박업 신고·운영 방법, 지자체별 신고물량 관리방안 등 설명회 개최 ('24.12~)
※ '25년 9월까지 ① 지자체가 조례개정안을 발의하고, ② 숙박업 신고 예비신청을 한 소유자는 '27년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시 유예
6. 기존 생숙 ② 용도변경 장애요인별 지원
① 복도폭 — 성능위주설계로 안전성능 인정 '24.12 건축법 개정안 발의
- 대상: 지원방안 발표('24.10.16) 이전 최초 건축허가 신청한 생숙
- 복도폭이 1.5m여도 피난시설 또는 설비 보완 시 안전성능 인정
- 주요대상: 사용 중 미신고 5.2만실 중 2.5만실, 공사 중 6만실 중 2.6만실
- 절차: 소유자가 성능위주설계 시뮬레이션 결과·보완방안 제출 → 지자체가 심의를 거쳐 안전성능 확인·승인
- 「소방시설법」상 성능위주설계 통과 시 복도폭 1.8m 미만이어도 주거용도 안전성능 충족으로 인정
성능위주설계 예상비용
| 규모 | 세대당 예상비용 |
|---|---|
| 300세대 이상 | 약 30만원 내외 |
| 100~300세대 | 약 100만원 내외 |
※ 시뮬레이션 결과에 따른 스프링클러, 배연설비 등 추가설치 비용은 별도
② 주차장 — 다양한 대안 제시 '24.10 유권해석 공문 발송
- 주요대상: 사용 중 미신고 5.2만실 중 2.8만실, 공사 중 6만실 중 3.2만실
- (외부주차장) 인근 부지확보 가능 시, 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내 외부주차장 설치 (기계식 주차장 가능)
- (비용납부 시 면제) 상응 비용납부 시 주차장 추가설치 면제 → 지자체는 납부비용으로 주차장 확충
- (주차기준 완화) 지역 여건상 추가 주차장 불필요 또는 인근 부지확보 곤란 시 지자체별 조례 개정 적극 검토 (사례: 제주시, 안양시)
③ 지구단위계획 — 변경 적극 검토
- 오피스텔 입지 불가능 지역은 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경 적극 검토
- 사례: 서울 마곡 르웨스트 — 200억원 규모 기부채납(소유자 분담)을 병행하며 지구단위계획 변경('24.8)
- 주요대상: 사용 중 미신고 5.2만실 중 1만실, 공사 중 6만실 중 1.7만실
④ 오피스텔 건축기준 — 전용출입구·안목치수 면제 ~'25.2 오피스텔 건축기준 개정
- 대상: 지원방안 발표('24.10.16) 이전 최초 건축허가 신청한 생숙
- 용도변경 시 전용출입구 설치 면제: 소유자가 미설치를 자발적으로 선택한 경우
- 안목치수 적용 면제: 기존 생숙의 전용면적 변동이 없는 점 감안
- 소유자 변경 시 면제 사항을 알 수 있도록 건축물대장에 명기
- 형평성을 고려, 용도변경 시 적정 기부채납(지구단위계획 변경 시), 비용부담(복도폭·주차장 보완 시) 유도
7. 기존 생숙 ③ 생숙 지원센터 설치·운영
생숙 지원센터 경기도 시범운영 중 ('24.7~)
- 생숙 소유자의 숙박업 신고 및 용도변경을 적극 지원하는 전담 센터
- 지원 내용: 소유자 대상 안내문 발송, 설명회 개최, 숙박업 신고요건·절차 안내, 용도변경 컨설팅 제공, 주민협의체 운영 지원
- 경기도부터 시범운영하고 전국 확산 유도
※ '25년 9월까지 용도변경 신청을 한 소유자에 한하여, '27년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시 유예
'25년 9월까지 숙박업 예비신청 또는 용도변경을 신청하지 않은 소유자는 적발 시 사전통지 → 1·2차 시정명령 → 계고 후 이행강제금 부과
8. 향후 추진일정
| 추진과제 | 조치사항 | 일정 | 소관 |
|---|---|---|---|
| 주거전용 원천차단 | 개별분양 제한 — 「건축법」 개정안 발의 | '24.12 | 국토부 건축정책과 |
| 숙박업 신고유도 | 숙박업 신고 안내문 발송 | '24.11 | 시·군·구 |
| 조례개정 안내 공문 발송 + 시·도 조례 개정 | '24.10~ | 복지부 + 광역시도 | |
| 용도변경 지원 | 성능위주설계 도입 — 건축법 개정안 발의 | '24.12 | 국토부 건축안전과 |
| 주차장 설치면제 유권해석 공문 발송 | '24.10 | 국토부 생활교통복지과 | |
| 주차기준 완화 — 시·군·구 조례 개정 | '24.10~ | 시·군·구 | |
| 지구단위계획 변경 — 지자체별 적극검토 | '24.10~ | 지자체 | |
| 전용출입구·안목치수 제한 완화 — 「오피스텔 건축기준」 개정 | ~'25.2 | 국토부 건축정책과 | |
| 생숙 지원센터 | 지원센터 구성 및 운영 | '24.11~ | 지자체(지역건축사회 협조) |
주소 : 서울 강남구 언주로 711, 5층 (논현동, 건설회관) | TEL : 02-3444-0073