[국토교통부] 도심 복합개발 지원에 관한 법률 (도심복합발개발법)
작성일 : 2025-01-10 ㅣ 조회수 : 279
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도시개발 법령 · Urban Development Act
도심 복합개발 지원에 관한 법률 (도심복합개발법)
목차
1. 법률 개요 및 목적
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 법률명 | 도심 복합개발 지원에 관한 법률 (약칭: 도심복합개발법) |
| 법률번호 | 법률 제20235호 |
| 제정일 | 2024. 2. 6 |
| 시행일 | 2025. 2. 7 (공포 후 1년) |
| 구성 | 총 5장 50조 + 부칙 2조 |
| 목적 (제1조) | 도시지역에서 도심복합개발혁신지구의 지정 및 운영에 필요한 사항과 규제특례를 규정하여 도시공간을 복합적·혁신적으로 활용, 도시 경쟁력 제고 및 주거안정 기여 |
| 다른 법률 관계 (제3조) | 도심 내 혁신지구 지정 및 복합개발사업 시행에 관하여 다른 법률에 우선 적용. 다만, 다른 법률에 더 완화된 규정이 있으면 그 법률을 따름 |
2. 핵심 용어 정의 (제2조)
| 용어 | 정의 |
|---|---|
| 도심복합개발혁신지구 | 도시의 성장 거점 조성 또는 주택 신속 공급 목적으로 역세권 노후지역, 준공업지역 등에서 복합개발사업을 시행하기 위해 제9조에 따라 지정·고시되는 지구 |
| 복합개발계획 | 혁신지구에서 복합개발사업을 체계적·계획적으로 추진하기 위한 복합적 토지이용 및 건축물의 주용도·건폐율·용적률 등에 관한 계획 |
| 성장거점형 복합개발사업 | 도심 또는 생활권 중심지역, 대중교통 결절지 등에 기술과 산업의 융복합을 통해 문화·산업·업무·판매시설·주택 등을 복합하여 건설하는 사업 |
| 주거중심형 복합개발사업 | 도심 내 역세권, 준공업지역 등에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 주택을 업무·판매·산업시설 등과 복합하여 건설하는 사업 |
| 사업시행자 | 제14조에 따라 시·도지사등이 지정하는 복합개발사업 시행자 |
3. 혁신지구 지정 절차 (제2장, 제4조~제12조)
지정 주체 (제4조)
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도의 장 및 인구 50만 이상 대도시의 장이 복합개발계획을 결정하여 혁신지구를 지정할 수 있다.
복합개발계획 입안 (제5조)
- 시장·군수등이 혁신지구의 명칭·위치·면적, 토지이용계획, 기반시설 설치계획, 규제특례, 공공기여, 용적률·높이, 인구수용계획, 교통처리계획, 재원조달계획, 세입자 이주대책 등 17개 사항을 포함하여 입안
- 입안 전 시·도지사등에게 규제특례 사항 및 공공기여에 대한 검토를 요청해야 함
입안 제안 (제6조) — 토지등소유자 발의
- 토지등소유자 1/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 토지소유자 동의 → 사업시행예정자 결정 → 복합개발계획 입안 제안
- 시장·군수등은 제안일부터 14일 이내 공고, 60일 이내 수용 여부 통보
- 공고 후 3년까지 지구 지정이 안 되면 제안 반려 (토지면적 30% 이상 토지소유자 동의 시 1년 연장 가능)
주민의견청취 (제7조) → 지정 신청 (제8조) → 지정·고시 (제9조)
- 주민설명회 및 30일 이상 공람, 지방의회 의견 청취 (60일 이내 의견 미제시 시 이의 없는 것으로 간주)
- 지정 신청 시 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 토지소유자 동의서 필요
- 시·도지사등이 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정·고시
- 지정·고시 시 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 봄 (제9조제5항)
- 특별한 사유 없으면 사업시행예정자를 사업시행자로 지정·고시 (제9조제6항)
행위제한 (제10조)
- 복합개발계획 주민의견청취 공고 지역에서 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치, 죽목 벌채 등 시장·군수등의 허가 필요
- 예외: 재해 복구, 안전사고 응급조치, 경작 등
지정 해제 (제11조)
- 지정·고시일부터 3년까지 사업시행계획 인가를 신청하지 않으면 지정 해제 의무
- 토지면적 30% 이상 토지소유자 동의 시 2년 범위 연장 가능, 불가피한 사유 시 1년 연장 가능
- 해제 시 용도지역·기반시설 등은 지정 이전 상태로 환원
4. 복합개발사업 시행 (제3장 제1절, 제13조~제25조)
시행 방식 (제13조)
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 제1호 | 관리처분계획에 따라 대지 조성 또는 건축물 건설·공급 |
| 제2호 | 사업시행자가 사업시행계획인가 고시일까지 국공유지 제외 토지 소유권 전부 확보 시 관리처분계획 없이 대지·건축물 공급 |
사업시행자 (제14조)
| 호 | 시행자 유형 | 비고 |
|---|---|---|
| 제1호 | 국가 또는 지방자치단체 | |
| 제2호 | 한국토지주택공사 등 공공기관 | |
| 제3호 | 지방공기업 | |
| 제4호 | 토지등소유자 | 20명 이내인 경우 한정 |
| 제5호 | 신탁업자 | 대통령령 요건 충족 |
| 제6호 | 위탁관리 부동산투자회사 | 대통령령 요건 충족 |
사업시행계획 인가 (제18조)
- 사업시행계획서 + 시행규정 + 서류를 시장·군수등에게 제출하여 인가
- 토지등소유자 전체회의 의결 → 도심복합개발통합심의위원회 심의 → 시장·군수등 인가
- 인가 전 관계 서류 14일 이상 일반인 열람
통합심의위원회 (제21조) — 7개 분야 통합 심의
- 건축법 건축·특별건축구역, 경관법 경관심의, 교육환경평가, 국토계획법 도시·군관리계획, 교통영향평가, 재해영향평가, 기타 필요사항을 통합 심의
- 위원장 1명 + 부위원장 1명 포함 33명 이하로 구성
- 재적위원 과반수 출석, 출석위원 과반수 찬성으로 의결
인허가 의제 (제23조) — 26개 인허가 일괄 처리
- 건축법 허가·신고, 골재채취 허가, 공간정보 심사, 공공주택 사업계획 승인, 국유·공유재산 사용허가, 국토계획법 실시계획 인가, 대기·물환경·소음 배출시설 허가, 도로법 공사·점용 허가, 물류단지 지정·승인, 사도 개설 허가, 사방지 해제, 공장설립 승인, 산지전용·입목벌채 허가, 소방·위험물 동의·허가, 소하천 공사·점용 허가, 수도사업 인가, 에너지사용계획 협의, 유통 대규모점포 등록, 장사법 개장허가, 전기설비 인가·신고, 주택법 사업계획 승인, 집단에너지 협의, 체육시설 승인, 폐기물처리시설 승인, 하수도 설치·점용 허가, 하천법 공사·점용 허가
매도청구 (제24조)
- 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내 비동의자에게 동의 여부 회답 촉구
- 촉구 후 2개월 이내 회답, 미회답 시 비동의로 간주
- 비동의자에게 건축물·토지 소유권 등 매도 청구 가능 (회답 기간 만료 후 2개월 이내)
- 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의
5. 관리처분계획 (제3장 제2절, 제26조~제36조)
관리처분계획 인가 (제26조)
- 분양신청 종료 후 분양설계, 분양대상자, 추산액, 종전 토지·건축물 명세, 사업비 분담규모 등을 포함한 관리처분계획 수립 → 시장·군수등 인가
- 재산·권리 평가: 시장·군수등이 선정한 2인 이상 감정평가법인등의 평가액 산술평균
관리처분 수립 기준 (제27조) — 주택 공급 원칙
- 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택·토지를 소유한 경우 1주택 공급 원칙
- 공유자별 권리가액이 최소 규모 공동주택 공급예정가격 이상인 경우 각각 1주택 공급 가능
- 과밀억제권역 외 지역, 근로자 숙소·기숙사 용도 소유자, 국가·LH·지방공기업은 소유 주택 수만큼 공급 가능
분양신청 (제29조)
- 사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내 토지등소유자에게 통지 및 공고
- 분양신청기간: 통지일부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위에서 1회 연장 가능)
- 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 토지등소유자 공람 및 의견 청취
- 인가 신청 후 30일 이내 인가 여부 결정·통보
6. 공사완료 및 이전 (제3장 제3절, 제32조~제36조)
준공인가 (제32조) → 이전고시 (제34조)
- 사업시행자가 공사 완료 후 시장·군수등의 준공인가를 받아야 함
- 준공검사 실시 후 인가받은 사업시행계획대로 완료 확인 시 준공인가 및 공보 고시
- 준공인가 시 제23조 의제 인허가등에 따른 준공검사·인가 등을 받은 것으로 봄 (제33조)
- 준공 후 대지확정측량 → 토지 분할 → 분양받을 자에게 소유권 이전 (제34조)
- 이전고시 다음 날에 소유권 취득
- 종전 토지·건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권 등은 이전받은 대지·건축물에 설정된 것으로 봄 (제35조)
7. 규제특례 및 공공기여 (제4장, 제37조~제46조)
규제특례 (제37조)
- 성장거점형 혁신지구를 「국토계획법」 도시혁신구역으로 지정 가능
- 시·도지사등이 대통령령 범위에서 다음 기준을 완화하여 시행 가능:
- 국토계획법 용도지역·지구 건축 제한 완화
- 국토계획법 건폐율 제한 완화
- 국토계획법 용적률 제한 완화
- 도시공원 및 녹지법 공원·녹지 확보기준 완화
공공기여 (제38조)
- 규제특례 적용 시 사업시행자는 기반시설·생활인프라, 공공시설, 국민주택규모 주택을 건설·설치해야 함
- 주택 건설 시: 복합개발계획 용적률에서 국토계획법 용적률을 뺀 용적률의 50% 이하 범위에서 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급
- 인수자: 국토교통부장관, 지자체장, LH, 지방공사
- 인수 주택은 공공분양주택 및 공공임대주택으로 공급
- 공공분양 인수가격: 기본형건축비 + 감정평가액의 50% 이상 토지가격
- 공공임대 인수가격: 표준건축비, 부속토지는 기부채납
기타 지원 (제39조~제46조)
- 부담금 감면 (제39조): 국가·지자체가 기반시설설치비용을 감면하거나 미부과 가능
- 사업 지원기구 (제40조): LH, 한국부동산원, 지방공사 등을 지원기구로 지정하여 상담·교육·계획 수립·공사비 검증 등 지원
- 이주대책 (제43조): 지정·고시일 당시 3개월 이상 거주·영업 소유자 및 세입자에게 주거이전비 등 보상, 주택자금 융자 알선
- 공공출자자 (제46조): 토지등소유자 과반수 동의 시 공공기관의 출자 요청 가능. 공공출자자는 국민주택규모 주택 우선 인수 가능
8. 벌칙 및 부칙 (제5장)
벌칙 (제48조)
| 형량 | 위반행위 |
|---|---|
| 5년 이하 징역 / 5천만원 이하 벌금 | 서면동의서 위조 |
| 3년 이하 징역 / 3천만원 이하 벌금 | 부정한 방법으로 사업시행자 지정·사업시행계획인가·관리처분계획 인가를 받은 자, 시공자 선정 규정 위반자, 동의서 매매자 |
| 2년 이하 징역 / 2천만원 이하 벌금 | 행위제한 무허가·부정허가, 사업시행계획인가 없이 사업 시행, 관리처분계획 인가 없이 이전 |
| 1년 이하 징역 / 1천만원 이하 벌금 | 준공인가·임시사용승인 없이 토지·건축물 사용 |
과태료 (제50조)
| 금액 | 대상 |
|---|---|
| 1천만원 이하 | 조사·측량 행위 거부·방해, 검사 거부·방해·기피 |
| 500만원 이하 | 타인 토지 출입 무허가, 관계 서류 미인계, 보고·자료제출 미이행·허위 |
부칙
부칙 제1조 — 시행일
- 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행 → 2025. 2. 7
부칙 제2조 — 다른 법률의 개정
- 「토지이용규제 기본법」 별표에 연번 252 신설: "도심 복합개발 지원에 관한 법률" 제2조제1호 → 도심복합개발혁신지구
주소 : 서울 강남구 언주로 711, 5층 (논현동, 건설회관) | TEL : 02-3444-0073