건축물의 분양에 관한 법률 (건축물분양법)

건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 적용

• 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3,000㎡ 이상인 건축물
• 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

• 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
• 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
• 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
• 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
• 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
• 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 않는 방법으로 매입한 건축물과 공공기관·지방공기업 매입 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대해서는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다.

분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 해당 건축물의 분양(사용승인 포함) 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우 한정)을 책임지는 보증

• 분양사업자는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 함 (국가·지방자치단체 소유 등 예외)
• 소유권 확보 대지에 설정된 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권, 등기된 부동산임차권은 말소하여야 함 (분양사업자가 국가·지방자치단체인 경우 등 예외)

• 분양사업자는 건축물 분양 시 「건축법」 제11조에 따른 허가권자에게 신고
• 신고 시 제출서류: 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류
• 허가권자는 분양신고 내용을 검토하여 적합한 경우 분양신고를 수리하고 분양사업자에게 통보

• 분양신고 수리 통보 후 분양 광고에 따라 공개모집
• 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물은 인터넷 활용 공개모집 의무
• 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모·내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항 포함
• 분양신청자 중 공개추첨의 방법으로 분양받을 자 선정

• 선정된 자와 분양계약 체결
• 분양계약서 포함사항: 분양 건축물의 표시(공용부분 위치·규모 포함), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등
• 선정 후 또는 계약 후 남은 부분은 대통령령으로 정하는 방법으로 분양받을 자 선정

• 대상지역: 투기과열지구 또는 조정대상지역
• 우선 분양 비율: 분양분의 100분의 20의 범위
• 대상자: 분양 신고일 현재 해당 건축물 건설지역의 거주자 (주된 사무소 소재지가 있는 법인 포함)
• 분양사업자는 분양 광고에 이를 밝혀야 함
• 최초 공개모집이 이루어진 경우에만 적용

• 대상: 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물을 분양받은 자 또는 소유자
• 제한 기간: 분양계약 체결일부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
• 전매 범위: 매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위 (상속 제외)
• 전매제한 기간은 행정구역·투기과열지구·조정대상지역 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있음

• 제1항에 해당하지 않는 건축물: 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 전매 알선 불가
• 분양에 해당하지 않는 방법으로 매입한 건축물 및 공공기관·지방공기업 매입 건축물: 사용승인 전에 2인 이상에게 전매하거나 전매 알선 불가

허가권자 또는 분양사업자는 다음의 경우 분양받은 자와의 계약을 취소할 수 있다:

• 거주자 우선 분양을 거짓이나 부정한 방법으로 받은 경우
• 전매행위 제한(제6조의3제1항 또는 제2항)을 위반하여 전매한 경우

• 분양대금은 계약금·중도금·잔금으로 구분
• 각 비율과 수납 시기는 대통령령으로 정함

• 허가권자는 분양 광고 내용이 수리된 분양신고 내용과 다르거나 법정 사항을 포함하지 않은 경우 즉시 시정 명령 및 정보통신망 공표
• 분양사업자는 시정명령 수령일부터 10일 이내에 시정명령 내용과 정정 사항을 공표
• 시정명령 이행 전 분양받을 자 선정 또는 계약 체결 시 해당자에게 공표 내용 통지

• 국토교통부장관, 시·도지사는 허가권자에게 분양신고 등 관련 자료 제출·보고 요구 가능
• 허가권자의 명령·처분이 법에 위반되는 경우 취소·변경·필요 조치 명령 가능
• 조치명령을 받은 허가권자는 시정 결과를 지체 없이 보고

• 국토교통부장관 또는 허가권자는 분양사업자에게 자료 제출·보고 요구 가능
• 소속 공무원으로 하여금 해당 사무소에 출입하여 장부·대장·서류를 조사 또는 검사 가능
• 출입·검사 시 권한 표시 증표를 지니고 관계인에게 제시

• 분양신고를 하지 않거나, 거짓·부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자

• 분양신고 수리 통보 없이 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 모집하거나, 인터넷 활용 의무 미이행
• 공개추첨 방법에 따르지 않고 분양받을 자를 선정한 자
• 분양계약 체결 규정을 위반한 자
• 거주자 우선 분양 규정을 위반한 분양사업자
• 전매행위 제한 규정을 위반하여 전매한 자 및 전매 알선한 자
• 설계변경 시 동의·통보 규정을 위반한 자

법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인·사용인·종업원이 업무에 관하여 제10조의 위반행위를 한 경우, 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 벌금형을 과한다. 단, 위반행위 방지를 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우는 제외한다.

※ 과태료는 국토교통부장관 또는 허가권자가 부과·징수

• 시행일: 2021년 1월 1일
• 관계 중앙행정기관의 장은 중앙행정권한·사무의 지방 이양에 필요한 인력·재정 소요사항 지원 조치를 시행일 3개월 전까지 국회 소관 상임위원회에 보고
• 자치분권위원회는 인력·재정 소요사항을 사전 전문적으로 조사·평가 가능
• 종전 규정에 따른 행정처분·신청·신고 등은 이 법 규정에 따른 것으로 간주