건축물의 분양에 관한 법률 시행령 (건축물분양법 시행령)

• 「건축물의 분양에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정

법 제3조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

• 분양받은 자의 소유권등기 전날까지 토지·정착물의 소유권 관리
• 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항
• 신탁 정산 시 분양대금을 다른 채권 및 수익자 권리보다 우선 정산

• 분양받은 자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌 개설
• 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도 의무
• 분양대금은 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 등 해당 분양사업 관련 용도로만 사용 가능
• 기타 국토교통부령으로 정하는 사항

• ③ 양도받은 분양수입금 → 별도 독립 계정으로 회계처리, 계약 목적으로만 사용
• ④ 분양업무(입출금, 계약 해제, 주소 관리 등) 수행 시 공정·투명하게 전산 관리 의무, 분양 개시일부터 6개월마다 분양사업자에게 통지

① 분양보증기관 종류

• 보증보험 취급 보험회사 (보험업법 제4조제1항제2호라목)
• 은행 (은행법 제2조제2호)
• 기타 국토교통부령으로 정하는 기관

② 분양보증기관의 업무 권한

• 보증심사 및 이행(재산조사 포함)을 위한 조사, 관계인 자료 제공 요청
• 공사감리자에 대한 시공방법·공정현황·사용자재·자재품질 등 자료 제출 요청
• 사용승인 신청 등 국토교통부령으로 정하는 보증 이행 관련 업무

종합공사 시공 업종 등록 건설사업자로서 다음 요건 충족 (단, 분양사업자의 계열회사는 제외)

• 자본금 : 연대보증 대상 건설공사 계약금액의 50% 이상
• 시공실적 : 해당 용도 건축물 시공 실적 보유 + 최근 5년간 수주액이 계약금액의 2배 이상

• 분양사업자가 한국토지주택공사(LH) 또는 지방공사인 경우
• 건축할 대지가 환지 예정지인 경우
• 조성 대지 공급 후 지적 미정리로 소유권 확보 불가 시 (사용권리 증명서류 제출 필요)

• 국가·지자체·LH·지방공사인 경우
• 도시 및 주거환경정비법 또는 소규모주택정비법에 따른 정비사업조합인 경우
• 분양보증기관이 담보물권을 설정한 경우
• 저당권·가등기담보권 설정액 상당 금액에 대해 보증보험 가입한 경우
• 도로법·도시철도법·철도건설법에 따른 구분지상권 설정 시 구분지상권자 동의를 받은 경우

① 분양신고서 첨부서류

• 신탁계약서·대리사무계약서 또는 분양보증서 사본 (착공신고 후 분양 시)
• 연대보증서 및 공사감리자 공정확인서 (골조공사 2/3 이상 완료 후 분양 시)
• 분양 광고안
• 부동산개발업등록증 또는 등록사업자와 체결한 협약서 (해당자만)

② 허가권자는 토지등기사항증명서 상 구분지상권 설정 시 구분지상권자 동의 여부 확인

③ 신고 접수일부터 5일 이내 수리 여부 결정, 수리 시 분양신고확인증 발급

• ① 인터넷 공개모집 대상 : 오피스텔 또는 생활숙박시설로서 300실 이상
• ② 청약접수·선정 업무 대행기관 : 공공기관, 건설·부동산개발·주택 관련 법률에 따른 협회, 금융결제원 중 국토교통부장관이 지정·고시하는 기관
• ③ 대행기관은 청약경쟁률을 인터넷 홈페이지 등에 게시
• ④ 공개모집은 1일 8시간 이상, 공개추첨은 공개모집 종료 후 실시

① 분양 광고 필수 포함사항 (16개 항목)

② 분양 광고 게재 : 전국 또는 해당 지역 일간신문 1회 이상 (100실 미만 오피스텔은 시·군·자치구 인터넷 홈페이지 게시 가능)

③ 분양 광고는 최초 청약 신청 접수일 5일 이전에 실시

④ 우선 공개모집 가능 구분소유권 : 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상 또는 연면적의 1/5 이상

⑤ 분양사업장은 국토교통부장관이 정한 기준에 따라 설치, 광고 내용과 다른 견본 설치·안내 금지

① 분양계약서 필수 기재사항 (13개 항목)

• 분양사업자·분양대행사·시공업체 명칭
• 분양신고번호 및 신고확인증 발급일
• 분양 건축물의 표시 (전용면적·공용면적·계약면적·대지지분 포함)
  → 오피스텔 전용면적 : 외벽 내부선 기준 산정, 공용면적(복도·계단·현관 등 지상층 / 지하층·관리사무소 등 기타) 제외
• 공용부분 위치·규모 표시 건축 평면도
• 분양대금 계좌번호·예금주·관리자
• 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증 종류 및 기관 명칭 (착공 후 분양 시)
• 연대보증 건설사업자 명칭 (골조 2/3 이상 완료 후 분양 시)
• 분양가격, 계약금·중도금·잔금 납부시기 및 방법 (회차별 명확 구분)
• 건축물 내부구조 변경 사항
• 준공예정일 또는 입주예정일
• 집합건물법 제9조의3제2항에 따른 공정증서 설명·확인
• 생활숙박시설 : 숙박업 신고 의무 확인서
• 분양계약증명서 고유번호, 전매제한 사항, 해약 가능 사유 (시정명령·벌금형·과태료), 구분지상권, 기타 허가권자 필요 인정 사항

② 공개모집 후 잔여분은 수의계약으로 분양 가능

투기과열지구 또는 조정대상지역에서 분양하는 건축물 우선 분양 비율 (1인당 1실 기준)

③ 우선 분양 미선정자 → 별도 신청 없이 일반 분양 신청자에 포함

• 적용 대상 : 오피스텔로서 100실 이상인 건축물
• 제한 기간 : 사용승인일 → 소유권이전등기일까지
• 단, 사용승인일부터 1년 내 소유권이전등기 미완료 시 → 사용승인일부터 1년간

법 제7조제1항에 따른 "대통령령으로 정하는 설계변경" 해당 항목

• 건축물 공급가격 인상을 초래하는 변경
• 공용면적·전용면적·대지지분·층고가 감소하는 변경 (대지지분 2% 이내 감소로 허가권자 인정 시 제외)
• 내장재료·외장재료 변경 (공사감리자가 동등 이상 판단 시 제외)
• 용도변경 (건축법 시행령 별표1 같은 호 내 변경 제외)
• 난방·냉방기기 등 주요 설비 변경으로 사용가격 인상 초래
• 층수 증감
• 연면적 10% 이상 증감

① 분양대금 비율 (법 제4조제1항제1호 해당 시)

※ 법 제4조제1항제2호(골조 2/3 이상 완료 후 분양) 해당 시 분양사업자가 비율을 따로 정할 수 있음

• ① 허가권자는 위반행위의 내용·정도·기간·횟수·매체·광고 크기 등을 고려하여 시정명령
• ② 공표 문안 등에 관해 분양사업자와 사전 협의 가능
• ③ 시정명령 수령일부터 10일 이내 해당 간행물·분양사업장·전자매체에 공표
• ④ 공표는 평일에 게재, 제목에 시정명령 사실 명시, 위반 광고 크기의 1/4 이상 크기로 공표
• ⑤ 허가권자는 공표일부터 10일 이내 이행 여부 확인

국토교통부장관은 아래 사항을 기준일로부터 3년마다 타당성 검토

※ 제3, 4, 5, 6, 7, 11호는 삭제됨

• 법 제12조에 따른 과태료 부과기준은 별표에서 규정

• 제1조 (시행일) : 공포한 날부터 시행
• 제2조 (적용례) : 제7조의2제1항 개정규정(공개모집 대상 → 300실 이상)은 이 영 시행 이후 법 제5조에 따라 분양신고를 하는 경우부터 적용