주택공급에 관한 규칙

「주택법」 제54조(제1항제2호나목 제외), 제54조의2, 제56조, 제56조의2, 제56조의3, 제60조, 제63조, 제63조의2, 제64조 및 제65조에 따라 주택 및 복리시설을 공급하는 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

• "공급" — 법 제54조 적용대상 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것
• "주택건설지역" — 주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역. 사업지구가 둘 이상 행정구역에 걸치는 경우 모두를 같은 주택건설지역으로 봄
• "성년자" — 「민법」에 따른 성년자 및 자녀 양육·형제자매 부양 세대주인 미성년자
• "세대" — 주택공급신청자, 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(배우자 포함)으로 구성된 집단
• "세대주" — 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주
• "단독세대주" — 세대별 주민등록표에 배우자 및 직계존비속이 없는 세대주
• "무주택세대구성원" — 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원
• "당첨자" — 입주대상자로 확정된 자, 입주자로 선정된 자, 예비입주자 중 공급계약 체결한 자 등 (법 제65조제2항에 따라 당첨·계약 취소되거나 신청이 무효로 된 자 포함)
• "분양권등" — 주택을 공급받는 사람·입주자로 선정된 지위, 매매를 통해 취득한 해당 지위
• "가점제" — 무주택기간, 부양가족수, 주택청약종합저축 가입기간에 따른 점수로 입주자를 선정하는 방식
• "사전청약" — 제24조의2에 따라 사전당첨자를 모집하는 것에 응모하는 것
• "사전당첨자" — 사전청약에 따라 모집된 입주자

제1항 — 사업주체가 법 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 적용

제2항 — 특례 적용 주택 유형

• 제1호 고용자가 소속근로자에게 공급하기 위해 건설하는 주택, 국가기관·법인이 공무원·군인·근로자에게 공급할 위탁 건설 주택
• 제2호 주택상환사채 매입자에게 공급하기 위한 주택
• 제3호 보험회사가 보험계약자에게 공급하기 위한 임대주택
• 제4호 공공임대주택 퇴거 후 명도된 주택
• 제5호 주택조합이 조합원에게 공급하기 위한 주택
• 제6호 한국토지주택공사·지방공사가 취득한 지위에 근거하여 공급하는 주택
• 제6호의2 사업주체가 취득한 지위에 근거하여 공급하는 주택
• 제7호 정비사업·가로주택정비사업·소규모재건축사업으로 건설되는 주택
• 제8호 이주대책용 주택, 공공기관 이전 종사자용 주택, 외국인 주거 목적 주택 등
• 제9호 도시형 생활주택

제3항 — 적용 제외 주택

• 정부시책 농촌주택
• 관사·숙소용 주택 (특별시·광역시·경기도 시 지역 위탁 건설 주택 제외)
• 한국사랑의집짓기운동연합회 무주택자용 주택
• 외국정부 협약에 따른 영주귀국 동포 주택

제1항 — 공급대상 기준

• 국민주택 해당 주택건설지역 거주 성년자인 무주택세대구성원에게 1세대 1주택 기준 공급
• 민영주택 해당 주택건설지역 거주 성년자에게 1인 1주택 기준 공급 (토지임대주택은 1세대 1주택)
• 행정중심복합도시 예정지역, 혁신도시, 기업도시, 위축지역, 산업단지 등은 비거주자도 공급대상 포함

제3항 — 광역 공급대상 인정 지역

제5항~제9항 — 거주기간 요건

• 수도권 투기과열지구: 2년 이상 거주기간 요건 부여 가능
• 국외 거주 판단: 계속하여 90일 초과 국외 거주 시 또는 연간 183일 초과 시 국내 미거주로 봄
• 25년 이상 장기복무 군인 → 수도권(투기과열지구 제외) 우선공급 대상 인정

제10항 — 사전청약 시 요건 유지

• 무주택세대구성원 요건: 사전당첨자모집공고일 → 입주자모집공고일까지 계속 유지
• 주택 소유 사전당첨자: 사전당첨자모집공고일 당시 소유 주택 수 유지

• 「은행법」에 따른 은행이 국토교통부장관에게 신청하여 지정받음
• 영업환경 변화 등 사유 시 가입자 동의 후 다른 기관으로 계좌 이관 가능

입주자저축 통장으로 분양주택 또는 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 경우, 동일한 통장으로 다른 주택 공급 신청 불가 (사전청약으로 당첨된 주택의 입주자로 선정된 경우 포함, 당첨 취소된 경우 제외)

• 가입 대상: 누구든지 가입 가능
• 납입기간: 가입일 → 주택의 입주자로 선정된 날까지
• 월납입금: 2만원 이상 50만원 이하

• 선납: 24회분 월납입금 합계 초과분은 선납 불인정
• 납입횟수 산정 특례: 순차납입횟수 초과 시 → 순차납입횟수만 인정
• 미성년자: 2023.12.31 이전 납입 횟수(24회 상한) + 2024.1.1 이후 납입 횟수 합이 60회 초과 시 → 60회만 인정
• 저축총액 산정: 월납입금 25만원 초과 시 → 25만원으로 산정
• 가점제 적용 시 미성년자 가입기간: 2023.12.31 이전(2년 상한) + 2024.1.1 이후 합이 5년 초과 시 → 5년만 인정

다음 사유로 해지 후 납입금을 다시 납입하면 종전 저축이 해지되지 않은 것으로 봄:

• 제57조제4항제4호 해당자 — 통보받은 날부터 1년 이내 재납입
• 당첨 취소자 — 취소일부터 1년 이내 재납입
• 공공임대주택 입주자 — 해지일부터 1년 이내 재납입
• 사전당첨자(2024.10.1 전 해지) — 2024.10.1부터 1년 이내 재납입

국토교통부장관은 청년을 대상으로 가입조건, 월납입금, 선납 및 해지 시 원금·이자 지급 방법을 달리 정할 수 있음

다음 요건을 모두 갖추면 착공과 동시에 입주자 모집 가능:

• 대지의 소유권 확보 (매도청구소송 승소판결 등 예외 있음)
• 분양보증 취득 (주택도시보증공사 또는 지정 보험회사)

분양보증 미확보 시 연대보증 + 공정확인 후 모집 가능:

• 아파트: 전체 동의 골조공사 완료 시
• 연립·다세대·단독: 분양주택은 조적공사 완성 시, 공공임대는 미장공사 완성 시

다음 사업주체는 제15조·제16조 요건 불구하고 입주자 모집 가능:

• 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 공공주택사업자
• 위 주체가 50% 초과 출자한 부동산투자회사

• 공개모집 + 인터넷접수 원칙 (정보취약계층은 방문접수 허용)
• 투기과열지구·청약과열지역: 해당 주택건설지역 거주자의 청약 접수일이 기타 지역 거주자보다 우선
• 제5항·제6항: 예비입주자 소진 후 재공급 시 주택청약업무수행기관에 의뢰, 인터넷 접수, 추첨 선정
  → 투기과열지구·청약과열지역: 2회까지, 기타 지역: 1회까지 의무 인터넷 모집

• 공고 시기: 최초 청약 신청 접수일 10일 전 (특별공급은 5일 전으로 단축 가능)
• 수도권·광역시 100호/세대 이상 → 일간신문 공고 의무
• 공고에 포함해야 할 사항: 사업주체명, 공급세대수, 분양가격, 공급신청자격, 입주예정일, 당첨자 발표 일시·방법 등 총 30개 항목

제출 서류: 주택공급신청서, 주민등록표 등본, 가족관계증명서, 서약서, 주택청약종합저축 가입증명서, 거주지·거주기간 확인 서류 등

가점제 당첨자 또는 배우자의 직계존속: 과거 3년간(직계비속은 1년간) 국민건강보험 요양급여 내역 제출 의무

• 공공택지 공급받아 건설하는 주택 → 건축설계안 완성 시부터 사전당첨자 모집 가능
• 사전당첨자모집공고: 최초 접수일 10일 전까지, 추정 분양가격·추정 입주시점 포함
• 사전청약 접수 정보 보관: 입주자모집공고일 기준 10년
• 제24조의7 (2025.6.30. 신설) 취소된 사전청약 당첨자에 대한 우선공급 절차 규정

• 공급방법: 일반공급 우선공급 특별공급
• 동·호수 배정: 추첨의 방법
• 특별공급·우선공급 선정 후 잔여분 → 다른 유형 특별공급 미선정자 대상 추첨 → 잔여분 → 일반공급 신청자에게 공급

• 예비입주자: 일반공급 대상 주택수의 500% 이상 선정 (공급신청자 600% 미만이면 미선정자 전원)
• 예비입주자 현황: 최초 공급계약 체결일부터 180일간 인터넷 홈페이지 공개
• 예비입주자 소진 후: 무주택세대구성원인 국내 거주 성년자에게 1인 1주택 기준 공개모집

■ 순위별 자격 요건

2순위: 1순위에 해당하지 않는 자

■ 1순위 경쟁 시 공급순차

• 40㎡ 초과: ① 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액 많은 자 → ② 저축총액 많은 자
• 40㎡ 이하: ① 3년 이상 무주택세대구성원 중 납입횟수 많은 자 → ② 납입횟수 많은 자

■ 1순위 자격 요건

■ 가점제 적용 비율 (85㎡ 이하)

■ 가점제 적용 비율 (85㎡ 초과)

• 투기과열지구: 80%
• 청약과열지역: 50%
• 공공건설임대주택: 100%

■ 추첨제 주택 배정 순서 (투기과열·수도권·광역시)

• ① 75% → 무주택세대구성원
• ② 나머지 → 무주택세대구성원 + 1주택 소유 세대
• ③ 잔여 → 1순위 해당자

택지개발사업·도시개발사업·공공주택사업으로 조성되는 공동주택용지를 토지로 보상받기로 결정된 자가 부동산투자회사 투자 또는 신탁 방법으로 주택 건설 시 → 해당 사업부지소유자에게 1세대 1주택 우선공급 가능

민영주택을 다음 임대사업자 등에게 전부 또는 일부 우선공급 가능:

• 부동산투자회사, 집합투자기구
• 단독주택 20호·공동주택 20세대 이상 임대하는 자
• 소속 근로자에게 임대하려는 법인 고용자

건설량의 10% 범위에서 (시·도지사 승인 시 초과 가능) 무주택세대구성원으로서 다음 해당자에게 한 차례 한정 특별공급:

• 독립유공자·국가유공자·보훈보상대상자 또는 유족
• 5·18민주유공자·특수임무유공자·참전유공자
• 장기복무 제대군인, 10년 이상 복무 군인
• 의사상자·의사자유족
• 북한이탈주민, 납북피해자, 등록포로
• 철거주택 소유자 (국가·지방자치단체 사업, 공공사업, 도시계획사업, 재해, 공익사업 등)
• 철거주택 세입자 (고시일 현재 3개월 이상 거주)
• 일본군위안부 피해자
• 장애인등록증 교부자
• 다문화가족 구성원 (배우자와 3년 이상 동거)
• 올림픽·세계선수권 3위 이상 입상자
• 중소기업 종사 근로자
• 한부모가족
• 도시활력증진·도시재생사업 관련 토지등 소유자 제27호의2
• 기타 법령·국가시책상 필요한 자

공급요건: 혼인기간 7년 이내 + 무주택세대구성원 + 2세 미만(만 2세 되는 날 포함) 자녀

공급요건: 세대원 전원 과거 주택 소유 사실 없음 + 1순위 + 근로자·자영업자 5년 이상 소득세 납부 + 혼인 중이거나 자녀 있는 사람 (또는 소득·부동산 가액 요건 충족자)

국민주택 소득기준: 도시근로자 월평균소득 130% 이하 (부동산 가액 기준 초과 시 대체)

민영주택 소득기준: 도시근로자 월평균소득 160% 이하

단독세대주·세대주 동거인 → 60㎡ 이하만 특별공급 가능

• 배우자가 혼인신고일 전 당첨 사실이 있어도 신생아·신혼부부·생애최초 특별공급 신청 가능
• 2024.6.19 이후 출생 자녀가 있는 경우: 기존 특별공급 이력·주택 소유 불구하고 한 차례 신생아·다자녀·신혼부부·노부모 부양 특별공급 신청 가능
• 주택 소유 상태에서 특별공급 당첨 시: 기존 주택 소유권이전등기 전 처분 완료 조건

분양권등을 갖고 있거나 공유지분 소유 시 주택 소유로 보되, 다음은 주택 미소유로 봄:

• 상속 공유지분 → 부적격 통보 후 3개월 내 처분
• 비도시지역·면 소재 단독주택 (사용승인 후 20년 경과 / 85㎡ 이하 / 최초 등록기준지 상속 주택)
• 개인주택사업자 분양 완료 또는 3개월 내 처분
• 20㎡ 이하 주택·분양권등 1호만 소유
• 60세 이상 직계존속이 주택·분양권등 소유
• 폐가·멸실·용도변경 주택 → 3개월 내 정리
• 무허가건물 소유 (적법 건물 증명 시)
• 소형·저가 주택 1호만 소유: 60㎡ 이하 + 1억원(수도권 1.6억원) 이하 또는 85㎡ 이하 + 3억원(수도권 5억원) 이하
• 선착순 공급 분양권등 소유 (매수자 제외)
• 임차보증금 미반환으로 경매·공매 매수한 임차주택 (1.5억원/수도권 3억원 이하, 85㎡ 이하)
• 임차주택 생애최초 취득 (2024.1.1~12.31, 60㎡ 이하, 2억원/수도권 3억원 이하, 1년 이상 거주)

※ 재당첨 제한은 당첨자의 세대에 속한 자 전체에게 적용됨

※ 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역의 민영주택은 재당첨 제한 미적용

• 당첨자명단 → 주택청약업무수행기관에 통보 → 영구적 전산관리
• 확정 후 30일 이내 미통보 시 통보 촉구

■ 당첨자로 보지 않는 사유 (제4항)

• 취학·질병·근무·생업상 사정으로 전원 퇴거 → 미계약·해약
• 세대원 전원 국외이주 → 미계약·해약
• 사업주체 파산·입주자모집승인 취소 등으로 입주금 반환 또는 입주 불능
• 사업계획승인 취소 등으로 주택 공급 불가
• 부적격 당첨 취소자, 부부 동시당첨 무효자

■ 부적격 당첨자 전산검색 사유 (제7항)

• 입주자자격 제한기간 중인 자
• 1순위 자격 없이 1순위로 당첨된 자
• 가점제 적용 부적격자
• 특별공급 중복 수혜
• 재당첨 제한기간 내 당첨
• 부적격 당첨 취소 후 1년 내 재당첨
• 사전당첨자의 다른 주택 입주자 선정 후 동일 주택 입주자 재선정

당첨 취소 시 입주자 선정 제한기간:

단, 같은 순위에서 경쟁 없는 경우 해당 순위 자격 있으면 당첨자로 봄

법 제64조제1항·제6항(전매행위 제한 위반) 및 제65조제1항(공급질서 교란 금지 위반) 적발 시: 적발일부터 10년까지 입주자자격 제한

• 사전당첨자와 그 세대원 → 다른 분양주택의 사전당첨자·입주예약자로 선정 불가
• 사전당첨자가 다른 분양주택의 입주자로 선정된 경우 → 사전당첨자 지위 상실
• 사전당첨자는 당첨자 명단 확정일부터 당첨자로 봄

• 계약 체결 시기: 입주자·예비입주자 선정사실 공고일부터 11일 경과 후 3일 이상의 기간에 체결
• 공급계약서 필수 포함 사항: 입주예정일, 전매제한기간, 보증내용, 공급면적·대지면적, 입주금·납부시기, 연체료·지체상금, 융자전환 계획, 하자담보책임, 해약조건, 부적격당첨 계약취소 등
• 2025.3.31. 신설: 기존 소유 주택 처분 조건부 특별공급의 경우 처분 서류 미제출 시 입주 불가, 소유권이전등기 전 미처분 시 계약취소 가능

중도금 납부 시기: 건축공정이 전체 공사비의 50% 이상 투입 시 (동별 30% 이상) 전후 각 2회 이상 분할

1순위 청약자는 별도 청약금 불가

• 입주가능일 2개월 전: 입주예정월 통보
• 입주가능일 1개월 전: 실제 입주가능일 통보
• 입주지정기간: 입주가능일부터 60일 이상 (500호/세대 미만 시 45일 이상)

• 투기과열지구·청약과열지역 등에서 불법전매로 취득하는 주택 → 매분기 말일 기준 취득
• 재공급 대상: 해당 주택건설지역 거주 세대주 + 무주택세대구성원 + 제한기간 비해당자
• 특별공급 주택인 경우 → 해당 특별공급 요건 갖춘 자 대상 추첨 우선, 잔여 시 일반 자격자 추첨
• 예비입주자: 계약취소주택수의 40% 이상 선정
• 입주자모집승인권자: 재공급가격의 적절성 검토·확인 의무

• 3년마다 재검토 (2017.1.1 기준): 공급대상, 입주자모집공고, 견본주택 기준, 예비입주자 선정, 일반공급, 특별공급, 재당첨 제한, 당첨자 명단관리, 공급계약, 입주금 납부, 예치기준금액 등
• 2년마다 재검토 (2025.1.1 기준, 신설): 입주자모집 방법, 입주자선정업무 대행

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

※ 주요 개정 연혁: 제35조제1항 — "여성가족부장관"을 "성평등가족부장관"으로 변경 (제27호), 제39조 — 정부조직 개편 반영 (제25호 삭제 등)