주택법 시행규칙

이 규칙은 「주택법」 및 같은 법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

법 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적)의 산정방법:

• 단독주택 : 바닥면적(건축법 시행령 제119조제1항제3호)에서 지하실(거실 사용면적 제외), 본 건축물과 분리된 창고·차고·화장실 면적을 제외한 면적. 다가구주택의 경우 지상층 복도·계단·현관 등 공동 사용 부분도 제외
• 공동주택 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정. 2세대 이상 공동 사용 공용면적 제외
  • 가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택 지상층 공용면적
  • 나. 가목 외 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

※ 바닥면적에서 주거전용면적을 제외한 외벽면적은 공용면적에 가산

• ① 영 제5조제1항제1호의 도로: 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로(集散道路) 및 폭 8미터 이상인 국지도로
• ② 영 제5조제2항제1호의 기준 (다음 요건 모두 충족):
  • 집산도로 또는 국지도로일 것
  • 도로 폭 15미터 미만일 것
  • 설계속도 30km 이하이거나 통행속도 30km 이내 제한 운영 (보행자우선도로는 제외)
• ③ 영 제5조제2항에 따른 도로: 지하도, 육교, 횡단보도 등 유사 시설 설치 필수 (보행자우선도로는 예외 가능)

① 등록신청 절차 : 별지 제1호서식의 등록신청서에 아래 서류를 첨부하여 협회(법 제85조 주택사업자단체)에 제출

• 자본금 보유 증명서류 (법인: 납입자본금 증명, 개인: 자산평가서)
• 기술인력 보유 증명 (건설기술인 경력증명서, 고용계약서 사본)
• 사무실 보유 증명 (건물등기사항증명서, 건물사용계약서 등)
• 향후 1년간 사업계획서
• 재외국민인 경우 재외국민등록부 등본

③ 등록부: 별지 제2호서식, 등록증: 별지 제3호서식

④ 협회는 등록사업자별 별지 제4호서식의 등록사업자대장 작성·관리

⑤ 등록사항 변경신고: 별지 제5호서식 (개인은 상속에 한해 명의 변경 가능)

⑥ 행정정보 공동이용 확인 (법인등기사항증명서, 주민등록표 초본, 외국인등록 사실증명 등)

⑦ 등록증 발급·변경 시 시·도지사에 통보, 분기별 국토교통부장관에 보고

⑧ 경미한 변경: 자본금·기술인 수·사무실 면적이 증가하거나 등록기준 미달하지 않는 범위의 감소

시·도지사가 등록말소 또는 영업정지 처분 시 → 지체 없이 협회에 통보 → 협회는 등록사업자대장에 기재·관리

• ① 등록사업자: 전년도 영업실적·해당 연도 영업계획·기술인력 보유현황을 별지 제6호서식으로 매년 1월 10일까지 협회에 제출
• ② 협회: 종합 후 별지 제7호서식으로 매년 1월 31일까지 국토교통부장관에 제출
• ③ 영업실적 확인 요청 시 별표 1 기준에 따라 확인 후 별지 제8호서식 확인서 발급
• ④ 월별 주택분양계획·분양실적을 매월 5일까지 협회에 제출 → 협회는 시·도별 종합하여 매월 15일까지 시·도지사에 통보, 국토교통부장관에 보고

① 신청서 : 별지 제9호서식

② 사업계획서 기재사항 : 조합주택건설예정세대수, 건설예정지 지번·지목·등기명의자, 도시·군관리계획상 용도, 대지 및 주변 현황

③ 토지사용 동의서: 별지 제9호의2서식 (신설 2024. 6. 19.)

⑥ 총회 의결사항 (영 제20조제3항):

• 조합규약 변경, 자금 차입 방법·이자율·상환방법
• 예산 외 조합원 부담 계약 체결
• 업무대행자 선정·변경 및 계약 체결
• 시공자 선정·변경 및 공사계약 체결
• 조합임원 선임·해임
• 사업비 조합원별 분담 명세 확정·변경 (리모델링주택조합: 추가 비용 분담안 포함)
• 사업비 세부항목별 사용계획 예산안
• 조합 해산 결의 및 해산 시 회계보고

⑦ 국토교통부장관은 표준조합규약 및 표준공사계약서 작성·보급 가능

⑧ 설립·변경 인가 시: 별지 제10호서식(대장), 별지 제11호서식(인가필증) 발급

• 총회 운영업무 지원 (일시·장소·안건 통지 등)
• 조합 임원 선거 관리업무 지원
• 업무 실적보고서: 해당 분기 말일부터 20일 이내 제출

별지 제11호의2서식의 신고서에 첨부 서류:

• 조합 발기인 명단 등 모집 주체 자료
• 발기인 자격 증명 자료
• 주택건설예정지 지번·지목·등기명의자·도시군관리계획 용도
• 건설대지 50% 이상 토지 사용권원 확보 증명 (별지 제9호의2서식)
• 조합원 모집공고안 (사업개요, 토지 확보현황·계획, 자금관리 주체·계획)
• 조합가입 신청서·계약서 서식
• 업무대행자 선정 시: 자본금 증명서류, 업무대행계약서

신고 수리: 접수일부터 15일 이내 결정·통지

모집공고 방법:

• 지역주택조합 : 대상 지역 주민이 볼 수 있는 일간신문 및 관할 시·군·자치구 인터넷 홈페이지
• 직장주택조합 : 대상 직장 인터넷 홈페이지

모집공고 포함사항 (18개 항목):

• 모집 주체 성명·주소, 업무대행자 정보
• 건설예정지 지번·지목·면적, 토지 확보 현황·계획
• 건설 예정세대수·기간, 모집세대수·기간
• 공급면적·대지면적, 가입 신청자격·구비서류
• 계약금·분담금 납부시기·방법
• 자금관리 주체·계획, 당첨자 발표 일시·장소·방법
• 동·호수 배정 방법 (사업계획승인일 이후 배정 사실 고지 필수)
• 조합설립인가·사업계획승인·착공·입주 예정일
• 조합원 권리·의무, 추가분담금 등 유의사항

모집주체는 별지 제11호의5서식의 조합 가입 계약 설명 확인서에 가입 신청자의 확인을 받아 교부

• ① 당첨자(지위 승계 포함)의 지위: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호
• ② 주택 미소유 기준: 상속·유증·혼인 취득 시 부적격 통보일부터 3개월 이내 처분 시 미소유 인정
• ③ 시장·군수·구청장은 설립인가·사업계획승인·사용검사 시 주택전산망을 통한 조합원 자격 확인 필수

추가모집 승인 시 제출 서류 (추가모집안):

• 조합 명칭·소재지·대표자, 설립인가번호·인가일자·조합원수
• 등록사업자 공동시행 시 사업자 정보
• 건설대지 위치·면적, 예정세대수·기간
• 추가모집 세대수·기간, 공급면적
• 부대·복리시설 포함 사업개요
• 사업계획승인·착공·입주 예정일
• 가입신청자격·구비서류·일시·장소
• 분담금 납부, 당첨자 발표, 부적격자 처리 사항

• 설립신고서: 별지 제12호서식
• 설립신고대장: 별지 제13호서식, 신고필증: 별지 제14호서식
• 해산신고 시 대장 기재 및 신고필증 회수
• 전자적 처리 가능 방법으로 작성·관리 원칙

• 가입비등 예치 : 별지 제14호의2서식(예치신청서), 별지 제14호의3서식(예치증서)
• 청약 철회 : 별지 제14호의4서식(철회 요청서·접수증)
• 가입비등 반환 : 별지 제14호의5서식(반환 요청서), 청약 철회 요청서 사본 첨부
• 가입비등 지급 : 별지 제14호의5서식(지급 요청서), 신탁업자 업무대행계약서 사본 첨부

실적보고서 포함사항:

• 관련 법령에 따른 신고·승인·인허가 추진 현황
• 설계자·시공자·업무대행자 등 계약체결 현황
• 수익·비용, 주택건설공사 진행 현황, 자금 차입 사항

실적보고서: 해당 분기 말일부터 30일 이내 작성

인터넷 공개: 조합원 50% 이상 동의 시 개략 내용 공개 가능

시장·군수·구청장 제출 서류 (매년 2월말까지):

• 직전 연도 자금운용 계획·집행 실적
• 등록사업자·업무대행자 선정·변경 서류
• 조합임원 선임·해임 서류
• 12월 31일 기준 토지 사용권원·소유권 확보 현황

주택조합 발기인은 총회 개최일부터 10일 이내 서면으로 관할 시장·군수·구청장에게 통지

조합원 공급 주택에 대한 시공보증서 발행기관:

• 「건설산업기본법」에 따른 공제조합
• 주택도시보증공사(HUG)
• 은행법상 은행, 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행
• 보험회사 (보증보험증권)

신청서·사업계획서 : 별지 제15호서식

공사설계도서 : 별표 2

첨부 서류 (제4항):

• 간선시설 설치계획도 (축척 1/10,000~1/50,000)
• 토지사용 동의서 (별지 제9호의2서식) 또는 토지사용승낙서 (국가·지자체·LH·지방공사·민간임대사업자 제외)
• 설계도서 중 국토교통부장관 고시 도서
• 별표 3 서류 (국가·지자체·LH 신청 시)
• 협회 발급 행정처분 사실 확인서류
• 민간임대주택 지정 증명서류 (해당 시)
• 리모델링 관련 서류 (해당 시)

공급계획서 포함사항 : 대지 위치·면적, 공급대상자, 대지 용도, 공급시기·방법·조건

승인서 : 별지 제16호서식

결과보고 : 시·도지사 → 매월 15일까지 국토교통부장관에게 송부 (별지 제17호·제18호서식)

입주자 모집공고 후 변경 제한 사항:

• 주택 공급가격에 변경을 초래하는 사업비 증액
• 호당·세대당 공급면적 및 대지지분 변경 (예외: 공용면적·대지지분 2% 이내 증감, 입주예정자 없는 동 단위 변경)

※ 입주예정자 80% 이상 동의 시 변경 가능

변경승인 시 14일 이내 문서로 입주예정자에게 통보

경미한 변경 (제5항) — 신고만으로 가능:

• 총사업비 20% 범위 증감 (국민주택 기금 증가 시 제외)
• 비건축물 부대·복리시설 설치기준 변경 (기준 이상, 위치변경 없는 경우)
• 대지면적 20% 범위 증감 (지구경계·수용 불발생 시)
• 내부구조 위치·면적 변경 (세대수·공급면적 변경 없이 승인면적 10% 범위)
• 내장·외장 재료 변경 (같거나 이상 품질)
• 승인 조건 이행에 따른 변경 (공공시설 설치 변경 제외)
• 건축물 배치조정·도로 선형 변경 (설계·용도별 위치 유지)
• 건축법 시행령 제12조제3항 해당 사항

표본설계도서에 첨부할 도서:

• 마감표, 각 층(지하층 포함) 평면도·단위평면도
• 입면도(전후면·측면), 단면도(계단 포함)
• 구조도(기둥·보·슬래브·기초), 구조계산서
• 설비도(급수·위생·전기·소방), 창호도

착공연기 : 별지 제19호서식 → 별지 제21호서식(확인서) 발급

착공신고 : 별지 제20호서식에 첨부 서류:

• 사업관계자 상호간 계약서 사본
• 흙막이 구조도면 (지하 2층 이상 시)
• 국토교통부장관 고시 설계도서
• 감리계획서·감리의견서, 예정공정표 (감리자 검토·확인)

• 감정평가법인등 2인 이상 감정평가가격의 산술평균
• 예외: 주거전용면적 85㎡ 이하 임대주택 또는 60㎡ 이하 국민주택 건설 시 → 조성원가(택지개발촉진법 시행규칙 별표) 적용

「주택건설기준 등에 관한 규칙」으로 정하는 사항:

• 장수명 주택 인증기준·절차·수수료 (법 제38조)
• 바닥충격음 성능등급 인정제품 품질관리기준 (법 제41조제2항제3호)
• 공업화주택 성능기준·생산기준·인정절차 (법 제51조)
• 기술능력 갖춘 자 (법 제53조제2항)

총괄감리원 자격:

공사분야별 감리원 : 건설사업관리 업무 수행 건설기술인 (300세대 미만: 건축사·건축사보 중 초급 이상 요건 충족자 포함)

주요 공정 (제3항):

• 지하 구조물 공사, 옥탑층 골조·승강로 공사
• 세대 내부 바닥 미장 공사, 승강기 설치 공사
• 지하 관로 매설 공사

감리업무 수행 보고 (제4항):

• 주요 공정: 예정공정표에 따른 공정 완료 예정 시기
• 공사 지연: 발생 시 국토교통부장관 고시 기준에 따라 보고
• 기타 감리업무: 분기별
• 감리 완료 시 최종보고서 제출 (별지 제22호의2서식)

• ① 감리 계약 체결 → 사업계획승인권자에 통보 → 승인권자는 예치·지급 방식 안내
• ② 사업주체: 지급예정일 14일 전까지 감리비 예치
• ③ 감리자: 지급예정일 7일 전까지 지급 요청 → 승인권자 감리업무 수행 상황 확인 후 지급
• ④ 선급금·해제·해지·일시중지 시 별도 계약 정함에 따름
• ⑤ 지급 시 즉시 사업주체에 통보

법 제46조제1항제3호 (구조기술사 협력 필요 경우):

• 주요 구조부 철거 공사 시 철거 범위·공법 변경 필요 시
• 주요 구조부 보강 공사 시 공법·재료 변경 필요 시
• 보강 공사에 신기술·신공법 적용 시 전문기관 안전성 검토 결과 필요 인정 시

법 제46조제1항제4호:

• 수직·수평 증축 시 기존·증축 부위 접합부 공법·재료 변경 필요 시
• 건축물 주변 굴착공사로 구조안전 영향 시

• 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시
• 사전방문계획: 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 사용검사권자 제출·입주예정자 서면 통보
• 전유부분·공용부분(계단·복도·승강기·현관)이 설계도서에 맞게 시공되었음을 감리자 확인 후 실시 (신설 2024. 8. 2.)
• 연기: 사유 발생 시 시작일 15일 범위 연기 가능 (시작일 10일 전까지 자료 제출·확인)
• 입주예정자에게 점검표 제공 (법 제48조의2제6항 표준양식 참고)

시설공사 세부 하자 유형별 포함사항:

• 세대별 입주예정자 조치 요청 하자 내용
• 중대한 하자 여부 (영 제53조의2제4항)
• 조치방법·조치일정

• 사전방문계획 제출 → 대상 해당 시 시·도지사에 품질점검단 점검 요청
• 사전방문기간 종료일부터 10일 이내 점검 실시
• 점검 시작일 7일 전까지 점검계획 통보
• 전유부분 점검: 3세대 이상 선정 (세대수·선정기준은 시·도 조례)
• 점검 종료일부터 5일 이내 결과 제출

별지 제23호서식 신청서 + 첨부서류:

• 감리자 감리의견서 (주택건설사업)
• 시공자 공사확인서 (입주예정자대표회의 신청 시)

발급: 사용검사 확인증(별지 제24호서식), 임시사용승인서(별지 제25호서식)

사용검사권자가 대책회의 소집·통보, 건축공사현장에 10일 이상 공고 → 입주예정자 과반수 동의로 10명 이내로 구성

「주택공급에 관한 규칙」으로 정하는 사항:

• 법 제54조 주택의 공급
• 법 제56조 입주자저축
• 법 제60조 견본주택 건축기준
• 법 제65조제5항 입주자자격 제한

분양가격 산정: 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」

별지 제25호의2서식 + 첨부: 분양계약서 사본, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

한국토지주택공사(또는 공공주택사업자)는 행정정보 공동이용으로 주민등록표 초본·건물 등기사항증명서 확인

• 거주사실 확인 신청서: 별지 제25호의3서식
• 거주사실 확인서: 별지 제25호의4서식

거주기간 산정 원칙:

• 임대 등으로 거주 불가 기간은 거주 기간에서 제외
• 입주일·퇴거일 모두 거주기간 산입
• 거주 중단 후 재개 시 합산 일수 30일 = 1개월

재공급 대상자:

• 토지임대부 분양주택·공공분양주택 → 공공주택 특별법 입주자 자격 충족자
• 그 외 → 주택공급에 관한 규칙 제27조·제28조에 따른 공급

재공급 가격 산정 (상한):

• 농업협동조합·농협중앙회·농협은행
• 수산업협동조합·수협중앙회
• 신용협동조합·신협중앙회
• 새마을금고·새마을금고중앙회
• 산림조합·산림조합중앙회
• 한국주택금융공사
• 체신관서 (우체국예금·보험)

「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항제1호·제28조제1항제1호에 따른 주택청약 제1순위자의 수

해제 요청 시 → 주거정책심의위원회 심의 → 요청일부터 40일 이내 결정·통보

장애인·신혼부부 등 → 「주택공급에 관한 규칙」 제35조~제47조에 따른 특별공급 대상자

별지 제25호의6서식 + 분양계약서 사본, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

한국토지주택공사: 행정정보 공동이용으로 주민등록표 초본·건물 등기사항증명서 확인

전매행위 제한기간 경과 시 소유자가 부기등기 말소 신청 가능 (법 제64조제1항제3호·제4호·제6호 해당 주택)

허가신청서 : 별지 제26호서식

첨부 서류:

• 건축물 종별 건축법 시행규칙 제6조제1항 서류·도서 (증축 포함 시: 구조계획서·지질조사서·시방서 추가)
• 입주자 동의서 및 매도청구권 행사 입증 서류
• 세대 합치·분할 시 변경전·변경후 평면도
• 세대수 증가형: 권리변동계획서 (법 제67조)
• 증축형: 안전진단결과서 (법 제68조제5항)
• 리모델링주택조합: 설립인가서 사본

허가증명서 : 별지 제27호서식

사용검사 : 별지 제28호서식 신청 → 별지 제29호서식 사용검사필증

포함사항:

• 증축 가능 여부 및 재건축사업 시행 여부에 관한 의견
• 구조안전성 상세 확인 결과 및 구조설계 변경 필요성 (법 제68조제4항 안전진단 한정)

국토교통부장관 요청 → 해당 시장 등은 30일 이내 리모델링 기본계획 변경 또는 사업계획 승인·허가 시기 조정 조치계획 보고 (불가 시 사유 통보)

토지임대부 분양주택의 토지임대차 표준계약서: 별지 제30호서식

• 공시지가 중 평가 의뢰일에 가장 가까운 시점 공시지가 기준 평가
• 감정평가법인등 2인 이상 감정평가가격의 산술평균
• 택지조성 미완료 토지는 완료 상태 상정, 대지 기준 평가

별지 제30호의2서식 + 분양계약서 사본, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

사채 기재사항 : 발행기관, 발행금액, 발행조건, 상환 시기·절차

모집공고 : 모집 7일 전까지 일간신문에 1회 이상 공고

양도 가능 사유 (부득이한 경우):

• 세대원 전원 근무·생업·질병·취학·결혼으로 다른 행정구역 이전
• 세대원 전원 상속 취득 주택으로 이전
• 세대원 전원 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류

상환 시 사채권자 원하면 현금 상환 가능

분기별 운용 상황 보고: 별지 제32호서식

데이터베이스 구축 대상:

• 사업계획 승인 (법 제15조)
• 착공승인 (법 제16조)
• 사용검사·임시 사용승인 (법 제49조)
• 주택공급 승인 (법 제54조)

• 신고서: 별지 제33호서식, 신청서: 별지 제34호서식
• 포상금: 1,000만원 이하 (별표 4 기준)
• 미지급 사유: 이미 공개·수사 중인 경우, 행정기관이 이미 인지한 경우

별지 제35호서식

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규제 재검토기한 정비를 위한 16개 법령의 일부개정에 관한 국토교통부령

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.