국내 부동산PF 위기 대응방안

01. 부동산PF Overview

■ 부동산PF 정의

부동산PF(Project Financing)는 기업의 신용·담보에 기초하는 기존 기업금융과 달리, 법적으로 기업과 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법임.

■ 주요 참여주체

■ 부동산 개발 주요 특성

• 대규모 사업 : 시행사, 건설업계, 금융권 등 다수의 이해관계자 관여
• 막대한 파급효과 : 국민경제에 미치는 영향력이 커 국가 차원의 관리가 이루어짐
• 장기 사업 : 공급까지 최소 3년 이상 소요되어 수요·공급 불균형 초래
• 부동산 경기 상승 시 → 시장 과열 양상 가능성
• 부동산 경기 하락 시 → 안정적 주거공급 저해 가능성

■ 개발단계별 대출구조

02. 부동산PF 규모 현황 (200조원 돌파)

■ 약 200조원 규모의 부동산PF

현재 부동산PF 규모는 약 200조원으로 추산됨. PF대출과 토지담보대출 등 직접대출 160조원과 유동화금액 40조원을 합친 수치임. 정부는 새마을금고 관리형 토지신탁까지 포함하여 금융권 PF 익스포저를 '24년 6월 말 기준 216.5조원으로 잠정 집계함. 글로벌 금융위기 당시 부동산PF 잔액 약 100조원 대비 2배 수준임.

■ 증가하는 PF 규모 (금융위원회)

'24년 6월 말 기준 국내 부동산PF 대출 잔액은 132.1조원으로 집계됨. '23년 말 대비 소폭 감소하였으나 레고랜드 사태가 발생한 '22년 말 대비 1.8조원 증가, '20년 대비로는 약 43% 증가함.

(단위: 조원) 자료: 금융위원회

■ 높은 제2금융권 비중

은행(48.2조원)을 제외한 제2금융권 비중이 64%에 달함. 제2금융권 내에서는 보험사(39.9조원, 30%), 여전사(23.9조원, 18%), 증권사(8.8조원, 7%), 저축은행(7.8조원, 6%), 상호금융(3.6조원, 3%) 순임.

■ 토지담보대출 현황

토지담보대출은 부동산PF로 분류되지 않으나 성격이 브릿지론과 유사하여 정부가 분기별 통계를 공개함. 은행·보험·증권업계는 취급하지 않고 저축은행·여전사·상호금융이 취급함. '24년 6월 말 기준 토지담보대출 잔액은 24.1조원임.

(단위: 조원) 자료: 금융위원회

■ 브릿지론과 본PF 구성

부동산PF 대출 중 브릿지론 잔액은 16.3조원(약 12%)이며 본PF는 115.8조원임. 현재 제기되는 PF 부실 우려는 브릿지론에 집중됨. 브릿지론은 사업 초기에 실행되므로 위험도·금리가 높고 만기가 짧으며, 제2금융권 비중이 약 80%에 달함.

(2Q24 기준, 단위: 조원) 자료: 금융위원회

■ 유동화PF 현황

PF대출 채권을 기초자산으로 하는 유동화증권은 건설사·금융기관 보증에 기반하여 발행됨. '22년 금리인상 및 부동산 경기 침체 영향으로 잔액이 감소하였으나 '24년 상반기 기준 약 40조원에 이름. 구성은 ABS 5.3조원, AB사채 5.3조원, AB단기사채 18.7조원, ABCP 10.6조원임.

03. 부동산PF 주요 리스크

■ 레버리지 의존 사업구조

부동산 개발사업은 브릿지론 → 본PF → 분양대금으로 이어지는 대출 기반 구조임. 시행사가 투입하는 자기자본은 총사업비의 3~4% 수준으로 해외 주요국 대비 현저히 낮음.

자료: KDI한국개발연구원

'97년 외환위기 이후 정부가 건설사 부채비율 축소를 요구하면서 시행사와 시공사 역할이 분리됨. 영세한 시행사의 대출 한계로 건설사가 보증을 제공하는 구조가 정착되었으며, 시행사 부도 발생 시 건설사로 위험이 전이되는 구조가 형성됨.

한국개발연구원이 300여 개 사업장 조사 결과, 국내 부동산PF 자기자본비율 평균은 3.2%이며, 주거용(2.9%)이 상업용(4.3%)보다 낮고, 지방(2.3%)이 수도권(3.9%)보다 낮음.

■ 고금리·고물가 등 외부충격

• '22년 하반기 이후 장기화된 고금리 기조가 뉴노멀로 자리잡음. 미국 연준의 '24년 하반기 기준금리 인하 가능성이 점쳐지나 한국은 가계부채·환율 우려로 빠른 인하 난망함.
• '24년 8월 주택담보대출은 전월 대비 역대 최대 수준인 8.9조원(5대 은행 기준) 증가, 잔액은 568조원임.
• 미국과의 금리차로 환율은 '24년 4월 1,390원을 돌파함.
• '24년 6월 건설공사비지수는 '20년 초 대비 약 30% 상승하여 책임준공을 보증한 건설사의 채무인수 부담 증가 및 수익성 악화 요인으로 작용함.

■ 부동산 경기 침체·미분양 증가

• 아파트 매매 실거래가격지수는 '21년 정점 이후 하락, 최근 상승 조짐이 있으나 주택시장 소비심리지수는 '20~'21년 이후 하락세임.
• '23년 인허가는 42만 8,744호로 전년 52만 1,791호 대비 18% 감소, 착공은 37% 감소(38만 3,404호→24만 2,188호), 분양은 33% 감소(28만 7,624호→19만 2,425호)함.
• '24년 상반기 인허가 14만 9,860호, 착공 12만 7,249호, 준공 21만 9,560호, 분양 11만 2,495호로 집계됨.
• '24년 6월 말 미분양주택은 전국 7만 4,037호, 이 중 80%(5만 8,986호)가 지방에 집중됨.
• 지역별로 대구·경북 1만 7,614호(24%), 대전·세종·충청 1만 2,213호(16%)로 높은 비중을 차지함.

■ 금융권으로 일부 이전된 PF Risk

글로벌 금융위기 이후 금융공급·신용보강 방식이 다각화됨. 건설사 보증 은행대출 중심에서 시공사 책임준공 보증 + 금융권 위험 분담 형태로 신용공여 주체가 확대됨. 제2금융권이 적극 진출하였으며 주요 배경은 아래와 같음.

• '22년 이전까지 저금리·부동산 호황으로 PF가 개인 대비 건전성지표 관리에 유리함.
• 증권사 채무보증이 '09년 자본시장법 겸영업무로 허용됨.
• '15년 순자본비율 제도 시행으로 위험투자 여력이 증가함.
• 수수료 수익 중요도 증가로 우발부채를 활용한 채무보증이 수익원이 됨.

증권사 보증은 매입보장(차환발행 시 유동성 제공)과 매입확약(부실 발생 시 대출금 대신 상환 또는 차환 부족분 매입)으로 구분됨. PF 부실 발생 시 금융권 파급의 핵심 고리임.

04. 현실화된 PF 위기 지표

■ 건설사 우발채무 현실화

• 건설업 영업이익률은 '20년 5.9%에서 '23년 1.7%로 하락함 (한국은행 금융안정보고서).
• 건설업 부도업체 수는 '21년 12개사 → '22년 14개사 → '23년 21개사로 증가함. '23년 부도업체 중 2/3는 비수도권 지방 건설사임.
• '24년 상반기 부도업체는 이미 전년도를 넘어선 22개사임 (종합건설사 7개, 전문건설사 15개).
• 건설사 부동산PF 신용공여 규모는 18.4조원(연대보증 4.1조원, 자금보충 7.1조원, 채무인수 0.3조원, 기타 7.3조원, '24년 1월 기준)임.

■ 금융권 리스크 확산

NICE신용평가 추정 '23년 증권업계 부동산PF 대손비용은 약 1.9조원으로 동 기간 순영업수익 16.9조원의 11%에 달함. 증권사 제공 부동산PF 신용공여 규모는 약 17조원이며, 이 중 매입확약이 15조원(88.7%)으로 대부분을 차지함.

■ 금융업권별 PF 건전성 악화

PF 고정이하 여신비율, 자료: 금융위원회

■ 부동산PF 연체율 상승

증권업계 연체율은 금융권 중 가장 높은 20.0%를 기록함. 저축은행 연체율은 12.5%를 넘어섬. 증권사 브릿지론 연체율은 '23년 이후 20%를 초과함.

부동산PF 대출 연체율(%), 자료: 금융위원회

브릿지론 연체율('24년 2Q)은 25.47%로 본PF 연체율 대비 크게 높음. 토지담보대출 연체율도 18.66%에 달함.

■ 금융업권별 PF 대출 구성 (2Q24)

■ 금융권 신용등급 하향

NICE신용평가 '24년 상반기 금융권 신용등급 변동에서 하향조정이 상향조정을 압도함. 저축은행 8개사, 증권사 3개사 등급이 하락함.

05. 정부 정책 대응 (연착륙 방안)

정부는 '22년 하반기부터 시장안정 프로그램을 통해 리스크 대응에 나섰으며, '24년 5월 「부동산PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책방향」을 발표함. 주요 내용은 아래 4개 축으로 구성됨.

■ 사업장 평가등급별 조치방안

■ 시장안정 프로그램 (누적)

06. 정책에 따른 사업주체별 영향

■ 시행사 영향

세분화된 평가등급 분류상 유의는 재구조화·자율매각, 부실우려는 상각 및 경·공매 대상임. 만기연장·이자유예 요건이 까다로워지고 사업성 낮은 사업장의 원활한 매각이 유도됨. 반복적인 만기연장으로 사업을 진행해온 시행사 중 시행권을 잃는 사례가 증가할 전망임. 경·공매 가격이 PF 대출금 상환 수준보다 낮으면 시행사가 잔여 부채를 부담하게 됨. 정리대상 분류 가능성을 낮추고 시행권 유지를 위해 신용을 보강(보증 확보)하려는 유인이 높아질 것으로 보임.

■ 건설사 영향

정리대상 사업장의 경·공매 가격이 분양가를 하회할 가능성이 높아, 후순위인 건설사는 대출금 상환 후 잔여대금 부족으로 공사비 회수가 어려워짐. 대출금 미상환 시 공사비 회수는 물론 우발부채가 현실화됨. 준공 지연 사업장은 책임준공 약정에 따른 채무인수 부담까지 가중됨. 유동성 부족 대비 계열사 자금 수혈 또는 보유자산 담보설정 등을 통한 자금 확보에 나설 것으로 보임.

■ 금융회사 영향

브릿지론 비중이 낮은 은행과 보험사는 정책 영향이 제한적이나 제2금융권은 다름. 평가기준 개선으로 유의·부실우려 분류 대상이 늘면 자산 건전성 악화가 예상됨. 당국의 요주의이하 여신 충당금 적립 압박으로 추가 부담이 커질 전망임. 브릿지론 비중이 높은 증권사·여전사·저축은행의 손실인식 가속화가 예상되며, 건전성지표 개선을 위한 유상증자 등 자본확충 가능성이 있음.

07. 다변화된 Players별 모니터링

■ 과거 저축은행 사태와의 비교

저축은행 사태 당시 발생한 사회적 손실 규모는 아래와 같음 (공적자금 직접투입 30.2조원 + 이자 19.1조원 + 예금자 손실 0.5조원 + 후순위투자자 손실 0.9조원 = 50.6조원). 현재 부동산PF 규모는 과거 글로벌 금융위기 당시 100조원의 2배 이상으로 확대됨.

■ 증권사 : 중·소형사 집중 모니터링 필요

• 증권업계 부동산PF 위험노출액은 약 26조원, 이 중 약 24조원(92%)이 초대형사·대형사 PF임.
• 자기자본 1조원 미만 중·소형 증권사의 PF 규모는 2조원 수준이나 위험은 집중됨.
• 중·소형사는 '23년 순영업수익의 15%를 대손처리(초대형사 11%, 대형사 12%).
• 자기자본 대비 PF 비중도 중·소형사 41%(초대형사 32%, 대형사 38%)로 손실감내수준이 상대적으로 낮음.

■ 저축은행 : 개선되었으나 적자 확대 중

• BIS 자기자본비율 : '11년 6월 5.6% → '23년 말 14.4%로 상향
• 최근 연체율('24년 2Q, 12.52%)은 역사적 고점('13년 말 62%)과는 비교 불가한 수준
• 그러나 전체 저축은행 중 과반(41개사)이 '23년 적자 기록
• 자기자본 대비 부동산PF 비중 115%, 익스포저 내 고위험 브릿지론 비중 54%(증권사 26%, 캐피탈사 36% 대비 높음)

■ 캐피탈사 : PF 손실 + 조달금리 상승

• 캐피탈 부동산PF 건전성 : '22년 말 정상 95% → '23년 말 정상 81%
• 요주의·고정이하 부동산PF 비중 14%p 증가
• '23년 말 브릿지론 정상비중 68%에 불과
• '23년 발생한 대손비용 1.2조원은 대부분 부동산PF 관련 대손비용으로 추정됨
• 업계 내 경쟁구도로 상향된 조달금리를 여신금리로 이전하기 어려움

■ 연체율의 역사적 고점 (참고)

08. 제언 : Cluster & Funding

■ 부동산PF 관련 정부기관

■ 모태펀드 사례 (참고)

한국은 '90년대 말~'00년대 초 외환위기·벤처 버블사태를 거치며 벤처기업·중소기업 투자 활성화에 나섰음. 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제정, 정부기관 출자, 한국벤처투자 운용 모태펀드 결성으로 소기의 성과를 거둠. 동 선례를 부동산PF 시행사 자본확충에 적용하는 방안이 제언됨.