인구-주택-도시 변화를 고려한
주택시장 구조변화 장기 전망 연구

연구 요약

I. 연구배경

인구감소 추세, 가구구조 변화, 수도권 인구집중, 노후주택 누적, 1기 신도시 문제, 재건축 필요 아파트 단지의 대규모 적체 등 주택시장과 그 환경 전반에 걸쳐 다양한 변화가 빠르게 진행 중이다.

주택시장-주택금융의 관점에서 전체적·구조적 주택시장 변화를 탐색하는 연구는 적은 편으로, 본 연구는 인구·주택·도시 부문의 수많은 요소들 중 주택시장 구조변화와 밀접한 요소들을 추출하여 분석한다.

II-1. 인구·가구 부문 환경변화

1) 총인구 감소 추세

우리나라 인구는 2019년 정점을 기록하고, 2020년경 총인구 감소가 본격화되었다. 감소폭이 최근 1~2년 사이에 10만 명대로 확대되는 추세이며, 출생아수는 최저치를 지속적으로 갱신하고 있다.

2) 합계출산율 추계

합계출산율은 2023년 0.72명까지 감소하였으며, 2024년 3분기 0.76명으로 소폭 반등하였다. 통계청 장래인구추계 저위 수준(0.82) 유지 가능성에 의문이 제기되고 있다.

3) 생산가능인구 감소 및 비수도권 인구감소 확대

4) 가구감소 전망 및 1인 가구 증가

II-2. 주택 노후화 현황

1) 전국 주택 및 아파트 노후화

2) 4권역별 노후주택 요약

※ 서울과 5대 광역시는 30년 이상 노후아파트 비중이 20% 이상으로 높으며, 경인지역은 신도시 개발로 인해 상대적으로 낮은 편이나 10년 후에는 40% 이상 도달 예상.

II-3. 아파트 확산 경향

1) 전국 주택유형별 비중 변화 추이

1990년 단독주택 66%, 아파트 22.7% → 2023년 단독주택 19.7%, 아파트 64.6%로 지배적 주택유형이 약 30년 만에 역전되었다.

2) 권역별 아파트 비중 (2023년 기준)

3) 대단지 아파트 확산 현황 (2024년 기준)

※ 1970년대 초 대단지 아파트 거주세대 0이었으나, 50년 만에 약 400만 세대가 1,000세대 이상 대단지 아파트에 거주하게 되었다.

III-1. 주택수요 위축 전망

1) 전국단위 주택수요 위축 요인

2) 권역별 주택수요 위축 특성

경인 지역은 인구대비 주택물량이 가장 부족하여 향후 상당기간 주택수요가 유지될 것으로 예상된다. 반면 비수도권의 천인당 주택수는 인구감소와 함께 지속 증가하여 재고주택의 상대적 과잉 양상이 예상된다.

III-2. 아파트 공급 및 비중 확대 전망

1) 향후 아파트 공급 전망

2) 전국단위 주택유형별 비중 장기전망

III-3. 단지형 아파트 재건축 사업진행 문제

1) 아파트 정비사업 환경 변화

2) 재건축 분담금 증가 문제

전 세계적으로 도시권역 아파트 비중이 70% 내외인 국가는 한국이 유일하다. 또한 과거의 신속·대규모 아파트 공급으로 인해 아파트 노후화 적체물량의 규모와 속도가 가장 심각하여, 이는 세계적으로 유례를 찾기 힘든 동시적·불가역적인 주택 노후화 진행이다.

III-4. 지역별 아파트 재건축 양상 차별화

1) 재건축 방식의 형식적 구분

2) 권역별 정비사업 양상 장기전망

IV. 결론 및 시사점

주택시장 구조변화 4대 장기전망

정책 시사점