부동산 마켓브리프 2026년 4월 (Vol.162)

1. 마켓 브리프 — 지방 신도시 상가 공실의 원인과 개선방향

• 수도권 제외 주요 지방 신도시·택지개발지구의 상업용 부동산 시장에서 준공 후 수 년이 지나도록 상가가 채워지지 않는 '유령 상가' 현상 고착화
• 정부 공식 표본조사 지표는 10% 중후반 공실률을 가리키나, 상가 전수조사·법원 경매 지표가 보여주는 현장 위기감은 공식조사 결과를 훨씬 상회
• 상업용지 공급시장 이면에 공공의 토지 공급 방식과 지구단위계획 자체에 공실 유발 근본 원인이 내재
• LH 등 토지 공급 주체의 '최고가 경쟁 입찰' 방식 → 상업용지 낙찰가 폭등 → 수분양자 고분양가·임차인 고임대료 직결
• 임대인은 자산 가치(매매가) 하락 방어 위해 임대료 인하 거부 → 장기 공실 방치 = '예정된 공실'

한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사는 '임대료 변동 추적'을 위한 표본조사 성격이 강함. 준공 직후의 100% 공실 신축 상가는 표본에서 원천 누락되어 신도시 현장의 위기를 과소 평가하는 한계 존재.

※ 출처 : 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사, 대전세종연구원 세종시 시정 4기 상권 활성화 방안 연구(2023) 외

동일 시기(2023년 2분기) 기준 세종시 공식 표본조사(15.7%)와 실제 전수조사(30.3%) 간 공실률 격차는 약 2배. 2025년 4월 기준 세종시 상가 낙찰가율이 감정가의 36.6%까지 폭락하는 등 신도시 상업용 부동산의 자산 가치 붕괴는 이미 돌이킬 수 없는 현실.

• 1기 신도시 조성 당시 상업·업무용지 평균 비율 6.9% → 2기 신도시 및 최근 지방 택지개발지구는 평균 4.7%(일부 1~2%대)로 축소 → 표면적 착시
• 토지 면적은 줄인 대신 허용 용적률 상향 → 거대한 고층 상업시설 개발 허용
• 업무·지원시설용지(지식산업센터 등), 대규모 주상복합 저층부까지 상업시설로 개발 → '숨은 공급(Hidden Supply)' 범람

※ 출처 : 국토연구원 「상업용지 수요추정기법 비교분석 연구(2012)」, 한국감정원 신도시 상권 분석 자료 등

• LH 및 지자체 산하 도시개발공사의 '최고가 경쟁 입찰' → 토지 낙찰가 감정평가액의 150%~200% 이상 폭등
• 시행사는 토지 대금+건설 원가+PF 금융 비용 회수 위해 분양가를 극한으로 끌어올림 + 과도한 상가 규모 책정
• 상업용 부동산은 임대 수익률로 자산 가치 평가(수익환원법) → 월세 인하 시 매매가 동반 하락 → 담보대출 연장 거부·마진콜 → '임대료 하방경직성' 딜레마

• 상층부 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 부재 : 2~3만 세대 규모 지방 신도시 배후 인구로는 대형 테넌트 유치 절대 수요 부족
• '1층 가시성' 프리미엄 축소 : 배달 플랫폼·이커머스 발달로 1층 대로변 가치 훼손, 외식업·소매점의 이면도로·배달 전문 공유주방 이탈
• 이커머스 시장 거래액 : 2021년 193조원 → 2025년 275조원 돌파. 소규모 상가(1~2층) 연평균 공실률 : 2021년 6.5% → 2025년 7.7%

지방 신도시 공실 위기는 민간 사업자·개인 수분양자의 자구 노력만으로는 해결 불가한 '구조적 실패' 측면 존재. 다음의 정책적 전환 제언:

※ 투자분석본부 노학민 부장 | 본고의 주장은 집필자 개인의견으로 알투코리아부동산투자자문의 공식 견해가 아님

2. 예비타당성조사 제도 개편

기획예산처는 제3차 재정사업평가위원회에서 「예비타당성조사 대상·면제 선정안」, 「예비타당성조사 결과안」을 심의·의결. 예비타당성제도 개념을 「방어적 재정 지킴이」에서 「전략적 재정 운용자」로 확장.

• 인구감소지역 사업 : 경제성 평가 가중치 △5%p 낮추고, 지역균형 평가 가중치 +5%p 상향
• 모든 건설사업(SOC, 건축)에 '균형성장효과' 항목 신설
• "균형성장영향평가"에서 일정등급 이상(예: 탁월) 사업 → 예타와 연계 우대(예: 우선 선정)

• 평가체계 개편 : 사회적 가치 중심 → 경제·사회·환경 다양한 파급효과 사업 맞춤형 평가
• 정보화 사업 예타 → "진단형 평가"로 전면 개편, 수행기간 9개월 → 6개월 단축
• 경제성 분석 : 오염물질 저감·교통사고 피해 절감 등 편익 확대 반영

• SOC 사업 예타대상 기준금액 상향 : 총사업비 500억원&국비 300억원 → 총사업비 1,000억원&국비 500억원
• HW 및 SW 노후화 등에 따른 단순 대체 사업 예타면제 규정 신설
• 예타 신청 전 전문가 컨설팅단 신설·운영, 예타 조사기관 추가 지정

• 통과사업 : 서울 5호선 김포검단 연장사업, 위례신사선 도시철도 사업, 가덕도 신공항철도 연결선 건설사업
• 대상사업 : 지하철 8호선 판교 연장사업, 제주 중산간도로 신설 및 확장(수례리~수산리), 해양경찰 인재개발원 설립, 국립해양도시 과학관 건립, 국세청 AI 시스템 구축사업

3. 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모

국토교통부는 도심 내 추가 주택 공급을 위해 신규 후보지를 공모. 서울은 3.11~5.8까지 접수, 6월중 최종 후보지 선정 계획.

2021년부터 2023년까지 총 10차례 발표, 기존 후보지 49곳(8.7만호) 관리 중. 현재까지 29곳(4.8만호)을 복합지구로 지정, 그중 9곳(1.3만호)은 사업승인 완료.

4. 2026년 공동주택 공시가격(안) 현황

'26년 공동주택은 약 1,585만호. 전국 평균(9.16%)보다 높게 상승한 시도는 서울(18.67%)이 유일. 서울 제외 지역 변동률은 3.37%.

강남3구(강남·송파·서초) 상승률 24.7%, 한강 인접 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포) 23.13%, 그 외 자치구 6.93%

전국 평균 가격 2억 8,592만원, 중위가격 1억 7,500만원

5. 2026년 청년·신혼부부 매입임대주택 현황

• 청년 매입임대 : 무주택 미혼 청년 대상, 시세 40~50% 수준 임대료, 최대 10년 거주
• 신혼·신생아Ⅰ유형 : 도시근로자 가구당 월평균 소득 70%(맞벌이 90%) 이하 → 시세 30~40%
• 신혼·신생아Ⅱ유형 : 도시근로자 가구당 월평균 소득 130%(맞벌이 200%) 이하 → 시세 70~80%
• 신생아 가구는 1순위 우선 공급, 결혼 7년 이내 신혼부부·예비 신혼부부·6세 이하 자녀 양육 가구 등도 신청 가능
• 모집 시기 : 기존 분기별 정기 모집 → 지역별·주택별 여건 반영한 수시모집으로 전환

6. 민간 건축물 그린리모델링 이자지원사업

• 전문가 직접 방문 → 건축물 에너지 성능 사전 진단, 예상 공사비용·냉난방비 절감 효과 분석, 최적 개선방안 제시
• 컨설팅 수행 사업자 공개 모집 중 (모집기간 : 3.17~4.15)
• 확인 : 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) 또는 국토안전관리원 그린리모델링 창조센터 누리집(www.greenremodeling.or.kr)

7. OECD 중간 경제전망 발표

• 1단계 : 가용 재원·수단을 모두 활용해 물가·공급망·취약부문·금융시장 안정을 위한 신속 대응방안 즉시 추진
• 2단계 : 25조원 수준의 "전쟁 추경"을 4월 중 시행, 취약부문 직접·차등 지원 등 본격 대응
• 3단계 : 5월 이후 장기화 시 경제안정 추가 대책 선제 준비, 필요시 즉각 시행

8. 아파트 시장현황 — 가격동향

• 3월 전국 아파트 매매가격 변동률 : 전월대비 0.29% 상승, 전년동월대비 7.03% 상승. 2월 대비(전월 0.58%, 전년동월 7.07%) 상승폭 소폭 감소
• 전월대비 수도권 : 경기 0.37%, 서울 0.33% 상승, 인천 0.01% 감소
• 서울 : 성북구(0.47%), 중랑구(0.46%), 은평구(0.43%), 용산구(0.43%), 구로구(0.42%) 등 25개 모든 구에서 상승
• 경기 : 구리(0.78%), 의왕(0.66%), 안양(0.65%), 성남(0.63%), 연천(0.62%) 등 24개 시군 상승 / 이천(-0.40%), 파주(-0.17%), 양주(-0.14%) 등 7개 시군 하락

• 3월 전국 아파트 전세가격 변동률 : 전월대비 0.25%, 전년동월대비 2.42% 상승
• 수도권 : 경기 0.36%, 서울 0.26%, 인천 0.16% 상승
• 수도권 외 : 제주 0.31%, 부산 0.20%, 전북 0.17%, 충남 0.15% 등 세종(-0.05%) 제외 16개 시도 상승

• 3월 전국 매매가 대비 전세가 비율 : 53.65% (전월 53.67% 대비 -0.02%p)
• 서울 42.91%, 경기 58.96%, 인천 62.31%

9. 아파트 시장현황 — 수급동향

• 3월 전국 아파트 입주물량 : 14,809호 (전월 16,886호 대비 2,077호 감소)
• 수도권 9,487호(경기 6,523호, 서울 1,643호, 인천 1,321호) / 수도권 외 5,322호(부산 1,388호, 강원 1,167호, 충남 1,060호 순)

• '26년 4월 입주예정물량 : 15,503호 (3월 대비 1,780호 증가)
• 수도권 7,593호 / 수도권 외 7,910호
• 경기(5,631호), 대구(3,588호), 광주(3,214호), 인천(1,067호), 서울(895호) 순

• 3월 전국 분양물량 : 18,952호 (전월 6,423호 대비 12,529호 증가)
• 수도권 11,375호(60.0%) : 서울 3,437호(18.1%), 경기 6,958호(36.7%), 인천 980호(5.2%)
• 수도권 외 7,577호 : 충남 1,948호(10.3%), 경북 1,777호(9.4%), 부산 1,541호(8.1%) 순

• 4월 분양예정물량 : 43,965호 (전월 33,381호 대비 10,584호 증가)
• 경기 17,102호(38.9%), 서울 7,530호(17.1%), 충남 3,903호(8.9%), 대전 2,731호(6.2%), 인천 2,666호(6.1%) 순
• 주요 단지 : 장위푸르지오마크원(1,931호), 라클라체자이드파인(1,499호), 옥정중앙역디에트르(2,807호), 송도더샵G5(1,640호)

2026년 2월 전국 준공 후 미분양 아파트 : 31,307호 (전월 29,555호 대비 1,752호 증가)

10. 3월 동향 종합 및 4월 전망

• (매매시장) 전국 아파트 매매가격 전월대비 0.29% 상승세 지속, 2월 대비 상승폭 소폭 감소. 수도권 시군구별 구리(0.78%)가 가장 큰 폭 상승, 이천(-0.40%)·파주(-0.17%) 등 7개 시군 하락
• (전세시장) 전국 전세가격 전월대비 0.25% 상승. 수도권은 경기(0.36%), 서울(0.26%), 인천(0.16%) 순 상승
• (공급시장) 3월 입주물량 14,809호(전월 대비 2,077호 감소). 분양물량 18,952호(전월 대비 12,529호 증가)

• (매매시장) 전 금융권 가계부채 증가율 목표 1.5% 수준 설정 → 대출 규제 강화로 매수 여건 점차 제약 예상. 실수요자 관망세 전환 가능성, 다만 정책 이후 단기 위축 거쳐 가격 반등 가능성도 존재
• (전세시장) 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 예고 → 임대 물량 축소 가능성. 매매시장 위축·대출 규제 강화로 전세 수요 확대, 전세가격 상승 압력 지속 전망
• (공급시장) 4월 입주예정 15,503호(전월대비 1,780호 증가). 분양예정 43,965호(수도권 27,298호)

11. 부동산 통계

'26년 2월 주택건설 인허가실적 14,268호로 전년 동기 대비 14.1% 증가. 민간·공공 모두 증가했으나 시장 불확실성으로 건설경기 회복세는 제한적 전망.

'26년 2월 전국 지가변동률 0.185%로 전월 대비 0.01%p 감소.

'26년 2월 주거용 건축허가호수 14,799호(전년 동기 대비 12.8% 증가). 비주거용 건축허가면적 3,568천㎡(전년 동기 대비 11.1% 감소).

• 주거용 : 아파트 12,227호(전년 대비 20.2% 증가), 단독주택 959호(-20.3%), 다가구 624호(-13.1%)
• 비주거용 : 공장 및 창고시설 1,374천㎡(-9.8%), 업무시설 511천㎡(+22.4%), 1·2종 근린생활시설 607천㎡(-24.0%)
• 주거용 건축허가 증가 지역(전년 동기 대비) : 경기, 인천, 대전, 전남, 울산 등 9개 지역

'26년 2월 주거용 건축착공호수 15,198호(전년 동기 대비 45.2% 증가). 비주거용 건축착공면적 2,302천㎡(전년 동기 대비 22.5% 감소).

• 아파트 착공 13,100호(전년 대비 62.9% 증가)
• 서울 주거용 건축착공호수 전년 동기 대비 약 3.4배 증가(906호 → 3,048호)
• 비주거용 착공면적 증가 지역 : 충북(약 3.7배), 전남, 세종 등 3개 지역

'26년 3월 리츠 현황 : 국내 운용리츠 428개, 자산총계 약 123.24조원(전월대비 5.01조원 증가). 상장 리츠 25개(자산총계 19.43조원).