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지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안

작성일 : 2026-04-21    ㅣ    조회수 : 1,042

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지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안(260421).pdf
지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안
부동산 정책 · 지역주택조합 제도개선

지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안

출처 국토교통부 발표일 2026. 4.
목 차

Ⅰ. 지역주택조합 개요 및 사업현황

1. 제도 개요
【 제도 정의 】 주택법
  • 개요 일정 지역에 거주하는 무주택자·1주택자(85㎡ 이하)들이 조합을 결성하여 사업주체로서 토지를 매입, 자가 주택을 마련하는 제도
  • 특례 적용 주택건설사업자 등록 없이 사업추진 가능, 청약통장·청약경쟁 불필요, 전매제한 등 규제 미적용
  • 엄격 제한 사항 인허가 및 조합원 자격 등을 엄격히 제한하여 운영
【 연혁 】 1987년 제도 정립
  • 1987년 제도 정립 이후 제도보완 및 규제강화를 거치며 운영 중
  • 2009년 사업승인 토지확보 완화 (100% → 95%)
  • 2016년 조합인가 토지확보 강화 (사용권원 80%)
  • 2017년 조합원 모집신고 신설
  • 2020년 모집신고(사용권원 50%)·조합인가(소유권 15%) 요건 강화
2. 사업 현황 (2024년 말 기준)
【 조합 현황 】 총 618개 조합
  • 총 조합 수 618개 (약 36만세대, 조합원 수 약 26만명)
  • 증감 추세 2023년 말까지 지속 증가 후 2024년 소폭 감소
  • 단계별 분포 모집단계 51.2%(316개소), 조합인가 22.0%(136개소), 사업계획승인 27%(166개소)
구분 2020년 2021년 2022년 2023년 2024년
총 조합 수573599618644618
【 신규 인허가 추세 】 감소 추세
  • 인허가(모집신고·조합인가·사업인가) 건수는 2022년 167건 이후 감소 추세
  • 단계별로는 모집신고가 가장 큰 폭으로 감소
구분 2020년 2024년 증감률
모집신고90건36건△60%
조합인가34건15건△56%
사업인가34건20건△41%
합계158건71건△55%

Ⅱ. 주요 문제점

【 제도 한계 】 총괄 진단
  • 주택부족 상황에서 대안적 주택공급 수단으로 도입·운영 (연간 주택 인허가의 약 4.9%, 2.7만호 / 준공기준 약 4.2%, 1.9만호, 최근 10년 평균)
  • 토지확보 없이 착수되는 사업구조상 ① 사업지연 ② 과도한 추가분담금이 발생하여 성공률이 낮음
  • ③ 불투명성과 비리문제 등 리스크가 매우 높음
① 낮은 진입장벽 자금편취 우려
  • 토지의 사용권원만 확보하면 조합원 모집이 가능
  • 추진주체가 실질적인 노력 없이 조합원만 모집하여 자금편취 등 부작용 발생
② 낮은 성공가능성 사업지연 빈번
  • 사업추진 단계별로 토지를 지속적으로 매입해야 함에 따라 매입이 장기화되며 사업지연·중단 사례 빈번
  • 전체 618개 조합 중 조합설립이 되지 않은 '모집신고' 단계가 316개소 (전체의 51.2%)
  • 업무대행사에 대한 통제·관리수단 미비로 비전문업체 난립, 사업추진 동력 약화, 자금누수 발생
③ 금전적 피해 추가분담금 발생
  • 사업기간 장기화로 인한 토지 매입가격 및 금융비용 상승 등으로 당초 분담금을 크게 상회하는 추가분담금 발생
  • 업무대행비 등 초기 비용이 과도하게 지출되어 사업종결·가입탈퇴 시 과도한 분담금 납입액 손실 발생
④ 조합운영의 불투명성 비리·횡령 우려
  • 형식적인 정보공개, 수의계약 등 깜깜이 운영으로 비리·횡령 발생
  • 총회를 통한 의결권 행사도 제약 (조합원명부 제한적 공개, 거주지 분산 등으로 직접참석 애로, 대리인 의결권 미인정 등)
⑤ 불공정 계약 사업비 비합리적 증가
  • 조합의 전문성 부족, 유착 등으로 각종 계약 및 증액협상 등에서 불리한 위치에 놓여 사업비가 비합리적으로 증가
  • 일부 시공사는 입주 직전에 공사비 증액을 요구, 미수용 시 유치권 행사 등 조합원 압박

Ⅲ. 피해예방 및 사업정상화 추진방안

【 추진 기조 】 2025.10.17 기 발표 + 신규
  • 부실 지역주택조합 사업의 신규 추진을 원천 차단하기 위해 신규사업 진입기준을 대폭 강화 (2025.10.17 기 발표)
  • 기 추진 중인 정상 사업장은 신속한 인허가 등 조속한 추진을 지원
  • 관리·감독 강화 등을 통해 부실 사업장에서의 추가 피해 최소화

1. 토지확보 지원 등을 통한 정상 사업장의 추진속도 제고

① 사업인가 토지확보 기준 완화 주택법 개정
현행사업인가 토지확보 요건이 매우 높아(95% 이상 소유권) '알박기'에 취약하고 소수 필지 미확보 시에도 사업이 장기화. 사업인가 이후 매도청구권이 부여되나, 인가 기준이 높아 실행조건을 달성하지 못해 실질적인 매도청구 기회도 얻지 못함
개선사업승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 일반 주택건설사업과 동등한 수준으로 완화 (95% → 80%), 잔여 토지(10년 內 소유토지)에 대하여는 매도청구권 부여
주택사업 지역주택조합 일반 주택건설사업 재개발사업
사업인가 기준95% 이상 소유권80% 이상 사용권원토지소유자 3/4, 토지면적 1/2 동의
토지확보 방식5% 매도청구권20% 매도청구권100% 토지수용
▶ 추진단계별 토지확보 기준 (개선)
구분 모집신고 조합설립인가 사업계획승인
현행사용권원 50%사용권원 80% / 토지소유권 15%토지소유권 95%
기존조합사용권원 50%사용권원 80% / 토지소유권 15%토지소유권 80%
신규조합토지매매계약 80%토지매매계약 65% / 토지소유권 15%토지소유권 80%

※ 기존조합: 법률 개정 이전 모집신고된 조합 / 신규조합: 신규조합에 대한 모집신고 요건 강화(주택법 개정 중) 이후 적용

② 토지소유자 조합가입 특례 마련 주택법 시행령 개정
현행토지소유자가 조합원 자격요건(무주택 또는 85㎡↓ 1주택 세대주, 당해지역 6개월 이상 거주)을 충족하지 못하는 경우 조합가입이 불가능하여 매매협의 어려움 및 매입비용 상승. 실거주 소유자는 매도청구 시 내몰림 등 주거 상실 피해
개선사업계획승인 신청 前 토지양도 소유자에 대한 조합가입 특례 (사업예정지 내 자가주택 거주자에 한하여 85㎡ 이하 1주택 요건 미적용). 단, 투기방지 및 지분쪼개기 등 악용사례 방지를 위해 모집신고 신청일 기준 주택보유(2년 이상) 및 거주(1년 이상) 요건 부여
③ 사업 추진주체 소유토지 매도청구 허용 주택법 개정
현행업무대행사나 시공사가 사업예정 부지를 先 취득하고 고가에 매각 또는 협의지연을 통해 부당이익 편취 사례 발생
사례 1.A조합은 조합설립인가(2021.9) 후 현재까지 약 82% 소유권을 확보하였으나, 시공사(예정사)가 소유토지 6.6%의 소유권 이전을 지연하여 사업지연 발생
사례 2.B조합은 사업대지 중 약 90% 소유권을 확보하였으나, 前 업무대행사 대표의 가족이 9%의 소유권을 확보한 채 과도한 토지대금을 요구
개선업무대행사 및 공동시행자와 그 특수관계인이 소유한 토지는 사업인가 후 매도청구 특례(10년 초과 소유 잔여토지 포함) 신설
① 대표자 또는 법인이 소유한 토지
② 대표자의 배우자와 그 직계 존·비속이 소유한 토지
③ 대표자의 배우자와 그 직계 존·비속이 대표자로 있는 법인이 소유한 토지
④ 조합원 결원 시 충원기준 합리화 주택법 시행령 개정
현행조합원 자격요건(세대주, 거주기간 등)을 최초 조합설립인가 신청일 기준으로 판단, 결원 발생 시 추가모집 애로 (신규 세대주·전입자 가입불가) → 사업 장기화 시 금융비용 증가, 추가분담금 발생
개선조합원을 충원하는 경우에 한정하여 조합원 자격요건 판단기준일을 '조합가입 신청일'로 완화 (충원은 조합원 사망·탈퇴·자격상실, 주택건설 예정세대수 변경 등 예외적인 경우에만 가능)

2. 조합 운영의 투명성 및 분쟁 예방 기능 강화

① 업무대행사 등록제 도입 주택법 개정
현행업무대행사에 대한 별도의 등록 및 자격기준이 없어 전문성이 낮은 부실업체가 난립하고, 관리·제재의 실효성도 부족
개선등록기준 마련하여 부실업체 시장 진입 원천 차단, 등록취소 등 강력한 제재수단 마련
❶ 등록제 자본금·전문인력·사무실 등 일정 수준의 재정능력과 전문인력을 갖춘 경우만 업무대행사 등록 허용 (기존 대행계약 체결된 대행사는 등록 유예기간 1년 부여)
❷ 제재수단 법령위반 등 적발 시 등록취소·업무정지 등 행정조치
❸ 관리강화 임직원에 대한 윤리 및 직무교육 의무화(연 1회 이상), 형벌 적용 시 공무원 의제
유형 적용
시행 前 대행계약시행 후 1년 이내 미등록 시 조합이 계약해지 가능
시행 後 대행(재)계약등록된 업체와만 계약체결
시행 後 신규 모집신고미등록 업체와 계약체결 시 모집신고 거부 및 수리 취소
▶ 업무대행 주요 개선 비교
구분현행개선
등록의무별도의 등록의무 없음 (공인중개사법, 도시정비법 등 개별 등록)업무대행자 등록(주택법) ※ 신탁업자가 자금신탁업무만 대행 시 등록 예외
수행업체주택건설사업자, 부동산중개업자, 정비사업전문관리업자, 부동산개발업자, 신탁업자지역주택조합 업무대행업자
자격기준자본금(5억원, 개인 10억)현행 + 기술인력(상근 전문인력 5인 이상: 건설기술자·변호사·회계사·감정평가사 등), 사무실
제재기준직접적인 제재수단 부재영업정지, 등록취소 등
관리·감독직접적인 관리규정 부재임직원 결격사유 및 교육의무, 형사처벌 시 공무원 의제
② 표준업무대행계약 활용 이행력 제고 주택법 개정
현행표준업무대행계약서를 마련하여 권장 중이나, 법적 근거 미비로 초기 대행비 선취 등 업무대행사에게 유리한 계약체결 만연
개선법률에 표준대행계약서에 관한 명시적 근거를 마련하고, 계약서 공개 시 활용 여부 표기 의무 부여
대가 지급기준조합설립인가 20% / 사업계획승인 20% / 공사착공 20% / 사용검사완료 20% / 조합청산 20%
③ 공사비 검증제도 도입 주택법 개정
현행시공사의 공사비 증액 요구 시 조합은 적정성 확인이 어렵고, 분쟁 장기화 시 사업지연 우려 등으로 수용할 수 밖에 없는 상황 (분쟁현황조사 6.20~7.4 결과, 분쟁조합 187곳 중 11곳에서 공사비 관련 분쟁 확인)
개선일정요건 해당 시 전문기관 공사비 검증 의무화, 분쟁 발생 시 지자체 직접 검증요청 허용
의무 검증 요건 ① 조합원 20% 이상 요청 ② 최초 공사비 대비 5% 이상 증액 ③ 증액공사비 대비 3% 이상 증액
분쟁 조정 검증결과 공개, 이견 시 건설분쟁조정위원회(건설산업기본법) 조정신청 근거 마련 (당사자 합의 시 재판상 화해 효력 발생)
④ 공사비 산출근거 제출 의무화 표준공사계약서 개정
현행계약서상 총액만 명시되고 구체적인 산출근거가 부재하여 공사비 적정성 검토 곤란, 조정기준도 불명확 (특별합동점검 7.11~8.22, 시공사가 계약서 상 공사비 증액근거·사유 없이 단순 물가상승 등을 이유로 증액요구)
개선공사 계약체결 시 산출내역서(단가·물량내역서, 설계도면 등) 제출, 공사비 조정기준(사유·시점·범위 등) 명확 명시, 증액 요청 시 검증자료(변동사유서, 변동 전·후 세부내역서 등) 제출 의무화
⑤ 경쟁입찰 도입 주택법 개정
현행업무대행사·시공사를 대부분 수의계약으로 선정하여 특정업체와의 유착 가능성이 높고, 불공정 계약 및 과도한 사업비용 증가 우려
개선주요 계약 체결 시 경쟁입찰(입찰공고)을 원칙으로 하고, 유찰 등 불가피한 경우(2회 이상 유찰, 공동사업시행자와의 시공계약, 소액사업 등)에 한하여 수의계약 허용
구분 공개모집 복수견적 단독수의
업무대행사0.9%7.3%91.8%
시행(공)사2.7%19.1%78.2%

※ 110개 지역주택조합 조합장·발기인 대상 설문조사 결과 (10.16~11.3)

⑥ 조합 단독시행 허용 주택법 개정
현행공동사업주체만 시공 가능하여 계약체결 시 시공자 선택권이 제한되고, 시공계약·공사비 증액 시 불공정한 계약관계가 형성
주요 불공정 도급계약 사례
  • 도급계약 범위: 일반적인 도급범위에 포함되는 공정(파일공사 등) 제외, 추후 증액 반영
  • 부당조건: 지체상금 총상한금액 명시, 공사비 절감사유 발생해도 감액 불인정
  • 관할법원: 도급계약 관련 소송 시 전속적 관할법원 특정
개선주택건설사업자 등록 없이 조합 단독으로 사업시행을 허용하고, 단독·공동시행 여부를 조합설립인가 이후 총회의결을 통해 결정
⑦ 조합자금 감시기능 강화 주택법 개정
현행신탁계약을 통해 자금이 별도 관리되나, 구체적인 사용내역이나 금액이 조합원에게 공개되지 않아 자금누수 등 감시 한계. 사업단계별로만 회계감사를 받도록 하여(全 사업기간 중 총 3회) 즉시성 있는 감시 곤란
개선자금 인출 시 사용목적과 금액을 구체화하고 인출·사용내역 조합원 공개 (상세자료 미공개 시 인출제한). 회계감사 횟수 확대 (현행 + 조합원 20% 이상이 회계감사를 요구하는 경우 추가)
구분 자료 작성주체 인출·사용목적 지급대상자 증빙서류
현행조합업무대행비업무대행사없음
개선신탁사(인출내역) / 조합(사용내역)토지매입비(00번지 등) 00용역 기성금토지소유자명, 용역업체명매매계약서 사본, 세금계산서 등
⑧ 조합원 정보 접근권한 강화 주택법 개정
현행정보공개 대상이 포괄적으로 명시되어 조합이 자의적으로 공개범위를 축소하거나 중요정보를 누락하여 공개
사례 1.조합원들이 부정행위 대응 임시총회 개최를 위해 조합원 명부를 요구하였으나, 개인정보를 이유로 전화번호 등 주요정보는 제외하고 공개
사례 2.조합원이 조합임원 급여, 판공비 등 운영비의 상세한 지출내역(수취인, 지출사유 등)을 요구하였으나, 월별 총액만 공개
개선정보공개 청구 시 공개 자료의 범위 구체화 (조합원 명부 → 주민번호·주소 외 공개 / 월별 자금입출금 내역 → 월별 자금입출금 세부내역). 사업 진행과정을 상시 확인할 수 있는 관리시스템 운영근거 마련. 홈페이지 등 자료 공개 시 공개대상의 목록·개략적 내용·공개장소·열람·복사 방법 등을 사전에 서면으로 통지 의무 신설
⑨ 조합임원 자격기준 강화 주택법 개정
현행조합임원이 주택법 위반(업무대행자 선정 및 자금 신탁의무 제11조의2, 사업 정보공개의무 제12조 등)으로 처분을 받더라도 그 직위를 유지할 수 있어 의무 이행력 저하 및 위법행위 반복. 업무대행사·시공자 임직원의 친족이 조합임원이 되어 불공정 계약 및 특혜 등 비위 상존
개선조합임원 결격사유 확대로 위법행위자 등 부적격자 제한
① 주택법을 위반하여 벌금형(100만원 이상) 선고받고 10년이 지나지 않은 자
② 업무대행사 및 시공자 임직원의 배우자 및 임직원과 배우자의 직계존비속, 형제자매

3. 조합원 의결권 및 권익보호 강화

① 온라인 총회 및 전자의결 활성화 주택법 개정
현행주택조합은 거주지가 분산되어 조합원들의 직접적인 의사결정 참여 어렵고, 광범위한 대리의결로 조작 논란 등 투명성 낮음. 총회 개최 시 장소대여·인력동원 등 막대한 비용 소요, 정족수 미달로 총회 무산 빈번
미개최 현황사업종결 총회 224건 중 99건 미개최(44.2%) / 중도해산 총회 86건 중 47건 미개최(54.7%)
개선온라인 총회 및 전자의결 도입을 통해 조합원 참여 활성화, 대리인 인정범위를 엄격하게 제한하여 의사결정 투명성 제고. 전자의결 부정행위(위·조작 등) 처벌규정 마련
구분현행개선
총회방식현장총회 (감염병 발생 시 온라인 허용)현장총회와 온라인 총회 병행 (감염병 발생 시 100% 온라인)
의결방식서면결의 (온라인 총회 시 전자투표 허용)서면결의와 전자투표 병행 (온라인 총회 시 전자투표 허용)
대리인성년자 / 정족수 인정, 직접참석 불인정성년자(배우자, 직계 존·비속, 형제자매) / 정족수 및 직접참석 인정
벌칙형법(업무방해죄) 적용주택법 별도 규정
② 총회의결 법률 상향 및 위반 시 처벌규정 도입 주택법 개정
현행자금의 차입, 계약체결 등 중요사항은 반드시 총회의결을 거치도록 하고 있으나, 위반 시 행정처분(시정명령 등) 외 제재수단 부존재 (특별합동점검 7.11~8.22, 총 위반사항 1,168건 중 총회의결사항 미준수 122건, 10.4%)
개선총회의결사항을 법률로 상향(現 대통령령), 벌칙 신설
※ 정비사업: 총회의결을 거치지 않고 임의추진 시 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
③ 총회 정족수 상향 주택법 개정
현행의결사항 대부분이 낮은 정족수 기준으로 처리되어 소수의 출석 조합원만으로 중요 의사결정 가능 (조합해산·규약변경: 2/3 출석·출석 2/3 찬성 / 나머지: 과반수 출석, 출석 과반수 찬성 의결)
개선조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항(① 자금차입 ② 조합원별 분담명세 ③ 사업시행계획 결정·변경)에 대하여 의결기준 강화 (2/3 이상 출석, 출석조합원 2/3 이상 찬성)
④ 조합가입 철회기간 확대 주택법 개정
현행가입 철회기간 30일은 조합원에게 충분한 검토기간을 제공하지 못하고 철회기회를 상실하게 되어 피해예방에 한계
개선가입철회기간을 30일 → 60일로 확대하여 조합원의 충분한 의사결정 기회 보장 및 부실조합 가입 방지

4. 부실조합의 적기 해산 및 완료조합 신속한 해산 지원

① 총회 재의결 근거 마련 주택법 시행령 개정
현행사업장기화 시 총회의결을 통해 사업종결·조합해산 가능하나, 한 번 부결되면 재의결 기회를 갖지 못해 사업표류·피해 가중 (사업종결: 모집신고 수리 후 2년 內 조합설립 미인가, 가입신청자 2/3 찬성의결 / 중도해산: 조합설립인가 후 3년 內 사업계획 미승인, 조합원 2/3 출석·의결)
개선총회부결 이후에도 계속 사업지연 시 재의결 절차 명확화
절차 총회부결 → 재의결 요청(조합원 1/3 이상, 1년 이상 조합설립 또는 사업계획 미인가 시) → 총회 재의결(2/3 이상 출석, 출석 2/3 이상 찬성)
지자체 직권 취소 ① 6개월 이상 장기간 조합장 등 조합임원과의 연락두절 ② 조합 사무실이 부존재하거나 폐쇄 ③ 2회 이상 실적보고서 및 회계감사 보고서 등 제출의무 위반
② 합리적 의사결정을 위한 정보제공 주택법 개정
현행사업추진이 불가능한 상태임에도 조합원들이 사업실패를 객관적으로 인지하지 못해 사업 지속 여부에 대한 결정이 지체. 조합설립인가 후 3년 내 사업계획승인 미인가 조합 86개 중 총회개최 39개, 사업지속 의결 32개, 해산 의결 7개에 불과
개선사업 추진상태에 대한 주기적인(반기별) 정보제공을 의무화하여 조합원들의 신속하고 합리적인 의사결정을 통한 골든타임 확보 지원
공개 정보조합 인허가현황, 토지확보율, 총사업비 대비 조합원 납입액, 잔여 예상 사업비 및 추가분담금, 조합원 가입·탈퇴내역, 소송내역, 행정처분 내역 등
부실조합 체계적 관리① 조사·평가: 매년 지자체 전수 실태조사를 통해 지연기간·토지확보율·재무건전성 등을 종합 평가 ② 정보제공: 조사결과 통지(조사기관 → 조합 → 조합원) ③ 행정지원: 해산총회 법률자문, 출구전략 등 컨설팅
③ 확보된 토지권원 상실에 따른 취소근거 마련 주택법 개정
현행조합집행부가 모집신고·조합인가 당시 확보한 토지를 정당한 사유 없이 취소 또는 상실, 토지확보 요건 미충족으로 사업장기화
미충족 현황모집단계(사용권원 50%) 208개 中 65개 미충족 / 조합설립인가 사용권원 80% 97개 中 20개 / 조합설립인가 소유권 15% 41개 中 6개
개선사업계획승인 시까지 사업 단계별 확보한 토지권원(사용권원, 소유권 등)에 대한 임의 변경을 제한하고, 위반 시 수리·인가 취소 (예외: 법원의 판결, 행정계획변경, 기타 지자체장이 인정하는 경우 등)
④ 사업종결 총회의결 합리화 주택법 시행령 개정
현행사업종결을 위한 총회 의결요건이 높아(전체 2/3 이상 찬성) 다수의 조합원이 중단을 희망하더라도 소수에 의해 사업이 지속 (대상 사업장 224개 중 총회개최 125개, 의결 12개, 9.6%)
개선사업종결 총회 의결요건 합리화 (전체 2/3 찬성 → 과반수 찬성)
⑤ 사용검사 완료된 조합의 신속해산 지원 주택법 개정
현행사업종료 후 조합해산에 관한 규정이 부존재하여 조합임원 등이 조합을 해산하지 않고 이익금 유용 등 조합원 재산권 피해 (조합임원 월급 등 불필요한 경비지출, 상가를 분양받은 임원이 조합사무실로 임차 등)
개선사용검사 완료 후 일정기간 이내(1년) 조합해산을 위한 총회 개최를 의무화하고, 미해산 시 조합인가 취소 근거 마련
※ 정비사업: 이전고시 후 1년 內 해산총회 개최, 정당한 사유없이 미해산 시 조합인가 취소
⑥ 해산총회 소집 요구 주체 확대 주택법 개정
현행사업종결·해산 총회소집 권한이 발기인이나 조합장에게 독점되어 사업실패 책임회피, 분담금 유용 등을 위해 소집을 의도적으로 회피·지연 (법원의 허가를 얻어 소집가능하나, 조합설립 이전 모집단계에서는 불명확하고 행정절차 등 소요)
개선조합원(가입신청자) 20% 이상 요구 시 법원 허가 없이도 총회를 소집하고, 총회소집 요구자 대표의 조합장(발기인) 권한 대행 근거 마련

5. 관리·감독 및 지원기능 강화

① 지자체 상시 점검체계 마련 주택법 개정
현행지도·감독 권한 외에 점검에 대한 명확한 근거가 없어 조합에서 자료제출 거부 등 비협조로 점검 실효성이 낮음
개선지자체가 주택조합에 대한 현장조사, 자료제출 등을 요구할 수 있는 법적 근거 마련
② 관리·감독 대상 확대 주택법 개정
현행행정청의 지도·감독 대상에 사업계획승인을 받지 않은 주택조합은 포함되지 않아 관리 사각지대 발생 (사업계획승인 前 조합은 관리대상이 되는 사업주체에 미해당)
개선지도·감독 대상에 사업주체가 아닌 주택조합(모집주체 포함) 포함
③ 주택조합 전담지원기구 신설 주택법 개정
현행주택조합은 전문성이 낮은 일반국민이 사업주체로 참여하여, 토지매입·회계관리·시공 등 사업추진 전반에서 피해가 반복
개선주택조합 지원(사업성 분석, 회계·법률 컨설팅 등) 업무 수행을 위한 전담기구 신설
정비사업 운영사례정비사업(도시정비법): 한국부동산원, LH / 소규모 정비사업(소규모주택 정비법): 한국부동산원, LH, 국토정보공사, 지방공사
④ 전문조합관리인 제도 도입 주택법 개정
현행전문성이 낮은 조합임원이 설계·회계 등 전문적인 업무를 수행하면서 조합운영이 부실해지고, 집단적으로 사임 또는 해임된 후 새로운 임원을 선출하지 못해 장기간 공백상태로 방치되어 정상적인 조합운영이 어려운 문제
개선조합임원의 장기공백 발생 또는 조합원 요청(과반수 출석, 출석조합원 과반수 동의) 시 지자체가 직접 전문조합관리인을 선정·대행을 통해 조합 운영 정상화
자격기준 변호사·회계사·건축사 등 전문직, 조합임원 및 정비사업전문관리업 종사자 등

Ⅳ. 과제별 세부 추진계획

1. 토지확보 지원 등을 통한 정상 사업장의 추진속도 제고
추진과제추진내용조치사항일정
① 사업인가 토지확보 기준 완화토지소유권 확보비율 80%로 완화주택법 개정안 발의2026.5
② 토지소유자 조합가입 특례 마련사업지 내 자가주택 거주자 85㎡ 이하 1주택 요건 미적용주택법 시행령 개정연내
③ 사업 추진주체 소유토지 매입특례업무대행사·시공사 등 소유토지는 소유기간 무관 매도청구 대상 포함주택법 개정안 발의2026.5
④ 조합원 결원 시 충원기준 합리화조합가입 신청일 기준 자격기준 판단주택법 시행령 개정2026.6
2. 조합 운영의 투명성 및 분쟁 예방 기능 강화
추진과제추진내용조치사항일정
① 업무대행사 관리강화등록제 도입, 표준 업무대행계약서 근거 마련주택법 개정안 발의2026.5
② 공사비 분쟁 최소화공사비 검증제도 도입주택법 개정안 발의2026.5
공사비 산출근거 제출 의무화표준공사계약서 개정2026.8
③ 조합의 사업권한 강화경쟁입찰 도입주택법 개정안 발의2026.5
조합 단독시행 허용주택법 개정안 발의2026.5
④ 자금관리 투명성 및 정보공개 강화자금 인출·사용 관리강화주택법 개정안 발의2026.5
회계감사 횟수 확대주택법 시행령 개정연내
정보공개 자료 구체화주택법 개정안 발의2026.5
정보제공시스템 운영주택법 개정안 발의2026.5
정보공개 시 사전 통지 의무화주택법 개정안 발의2026.5
⑤ 조합임원 자격기준 강화결격사유 확대 (주택법 위반자, 업무대행사 임직원 등)주택법 개정안 발의2026.5
3. 조합원 의결권 및 권익보호 강화
추진과제추진내용조치사항일정
① 온라인 총회 및 전자의결 활성화온라인 총회, 전자의결 도입주택법 개정안 발의2026.5
② 총회 의결기준 강화총회의결 법률 상향 및 제재주택법 개정안 발의2026.5
총회 정족수 상향주택법 개정안 발의2026.5
③ 조합가입 철회기간 확대철회기간 60일로 확대주택법 개정안 발의2026.5
4. 부실조합의 적기 해산 및 완료조합 신속한 해산 지원
추진과제추진내용조치사항일정
① 부실사업의 종결·해산 절차 합리화총회 재의결 절차 명확화주택법 시행령 개정연내
장기 미운영 조합 인가취소주택법 개정안 발의2026.5
사업정보 주기적 제공주택법 개정안 발의2026.5
토지권원 상실조합 인가취소주택법 개정안 발의2026.5
사업종결 총회의결 합리화주택법 시행령 개정연내
② 사용검사 완료조합 신속해산 지원1년 이내 해산총회 개최, 미해산 시 인가취소주택법 개정안 발의2026.5
③ 해산총회 소집요구 주체 확대조합원 총회소집 권한 부여주택법 개정안 발의2026.5
5. 관리·감독 및 지원기능 강화
추진과제추진내용조치사항일정
① 지자체 관리·감독 강화지자체 실태조사 근거 마련주택법 개정안 발의2026.5
지도·감독 대상에 사업인가 前 조합 포함주택법 개정안 발의2026.5
② 주택조합 전담지원기구 신설지원기구 설치근거 마련주택법 개정안 발의2026.5
③ 전문조합관리인 제도 도입운영근거 마련주택법 개정안 발의2026.5

※ 본 자료는 국토교통부의 「지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안」(2026.4) 발표 내용을 정리한 참고용 자료임.

※ 주택법 개정안 발의(2026.5 예정) 및 시행령 개정에 따라 세부 추진내용 및 일정은 변동 가능하며, 실제 시행 시점의 공식 고시를 확인 필요.

자료출처: 국토교통부, 「지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안」(2026. 4)