2026 KB부동산 보고서
- 주택·상업용 부동산시장 진단과 전망

01. 총괄 요약 - 2026년 주택시장 7대 이슈

2025년 주택시장은 서울과 수도권 일부 지역에서 매매가격이 큰 폭으로 상승하면서 그 외 지역과 격차가 극단적으로 벌어지는 '초양극화' 현상이 나타남. 정부는 대출 규제 강화·공급 확대·규제 지역 확대 등 부동산 대책을 연이어 발표하며 시장 안정화 의지를 표명함. 2026년 들어 정부 대책의 영향이 점차 가시화되면서 주택시장은 진정세를 보이고 있음.

2026년 주택시장은 정부 정책이 핵심 변수로 작용할 전망임. 다주택자 양도세 중과 시행과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높고, 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 가능성이 큼. 수급 불균형은 단기간에 해소되기 어렵지만, 정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용하여 주택가격 상승폭은 제한적일 것으로 전망됨.

02. 2025년 주택시장 점검

매매가격 — 초양극화된 주택시장

2025년 주택 매매가격은 1.0% 상승하면서 3년 만에 상승 전환됨. 가격 상승폭은 작았지만 시장에서 체감되는 효과는 상당히 컸으며, 시장 관심이 높은 서울과 수도권 일부 지역에서 큰 폭으로 가격이 상승함.

2026년 들어 정부의 규제 강화로 매물이 빠르게 증가하면서 주택시장은 진정세를 보이고 있음. 가장 먼저 진정세를 보인 지역은 서울 강남구로 3월 이후 6주째 아파트 매매가격이 하락 중임. 4월 10일 기준 서울 매물은 2025년 말 대비 33% 증가함.

매매 거래량 - 2023년 이후 완만한 증가

2025년 주택 매매 거래량은 72.6만 호로 전년 대비 13.0% 증가함. 2026년 2월 누적 기준 전년 대비 34% 증가함. 다만 2006년~2021년 연평균 95만 호 수준 대비 여전히 낮은 수준임.

전세·월세가격 - 월세가 전세보다 더 큰 폭으로 상승

분양시장 - 분양물량 감소에도 서울 청약 쏠림 지속

2025년 아파트 분양물량은 21.7만 호로 역대 최고치였던 2015년(51.8만 호)의 절반에도 미치지 못함. 전국 청약 경쟁률은 6.8대 1로 2015년 이후 최저치를 기록한 반면, 서울은 2024년에 이어 2025년에도 청약 경쟁률이 100대 1을 상회하며 수요 집중 현상이 극명하게 나타남.

03. 정부의 부동산 정책 동향

정부는 자원 배분 왜곡 현상을 해소하고 부동산에 비정상적으로 집중된 자원을 생산적 금융으로 유도하겠다는 목적으로 강도 높은 시장 안정화 대책을 연이어 발표함.

04. 2026년 주택시장 전망

2026년은 주택시장 향방을 결정하는 중요한 한 해가 될 전망임. 공급물량 감소로 인한 수급 불균형을 단기간에 해소하기 어렵겠지만, 정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용하여 주택가격 상승폭은 제한적일 것으로 전망됨.

주요 변수

05. 주택시장 7대 이슈

이슈 1 - 주택시장 양극화 완화 가능성

2025년 주택시장은 특정 지역만 가격이 상승하면서 유례없는 초양극화 양상이 나타남. 2025년 전국 아파트 매매가격 상승률은 1.2%로 2021년(20.2%) 대비 17분의 1 수준이었으나, 매매가격이 크게 상승한 일부 지역은 오히려 2021년을 상회하는 상승률을 기록함.

2026년 비수도권은 장기간 이어진 가격 조정과 공급 급감의 영향으로 침체 국면에서 어느 정도 벗어날 것으로 전망됨. 본격적 회복으로 보기에는 한계가 있으나 보합 수준을 유지할 경우 양극화 현상은 다소 완화될 전망임.

이슈 2 - 서울 아파트 매매 수요의 변화 방향

서울 아파트는 2019년 이후 두 차례 상승기를 경험함. 1차 상승기(2019.7~2022.7, 37개월간 +37.4%)에는 서울 전역에서 매수 수요가 늘고 가격이 상승했으나, 2차 상승기(2024.6~2025.12, +15.2%)에는 강남3구·성동·광진·강동 등 주요 지역을 중심으로 선별적 수요 증가와 가격 상승이 나타남.

이슈 3 - 빠르게 진행되는 월세화와 임대차시장의 구조적 변화

월세 거래 비중은 2021년 40% 수준에서 2026년 1~2월 누적 기준 68.3%(수도권 67.3%, 비수도권 70.2%)까지 상승함. 전국 아파트 임대차 거래 중 월세 거래 비중은 50.6%(수도권 50.7%, 서울 49.8%)로 2022년 30%대 후반 대비 크게 확대됨.

이슈 4 - 주택 공급시장 위축과 향후 공급 여건

2023~2025년 연평균 분양물량은 22.6만 호로 직전 10년 평균(36.4만 호) 대비 약 38% 적음. 수도권 -25.9%, 서울 -32.9%, 5개광역시 -31.9%, 기타지방 -28.1% 감소함.

주요 원인 — ① 수도권 개발 가능 토지 부족 ② 원자재·인건비 등 공사비 상승 (건설공사비지수 2021~2022년 2년간 22.8% 상승) ③ 비아파트 공급 감소 (2025년 비아파트 인허가 -11.4%, 착공 -7.7%, 준공 -28.0%). 수도권 주택보급률은 97.2%(서울 93.6%)로 전국 대부분 지역(100% 이상)을 하회함.

이슈 5 - 노후 아파트 정비시장의 확대와 사업 여건

2024년 말 기준 준공 후 36년 경과 주택은 306만 호, 26~35년 경과 주택은 537만 호임. 이 중 아파트가 372만 호로 전체 아파트 재고(1,297만 호)의 약 29%에 해당함.

이슈 6 - 변곡점을 지나는 비수도권 주택시장

비수도권 주택 매매가격은 2025년 11월 상승 전환한 이후 2026년 3월까지 5개월 연속 상승세가 이어지고 있음. 5개광역시·기타지방 모두 매매가격 변동률 0.3% 수준이며, 비수도권 14개 광역시·도 중 대구·광주·강원을 제외한 11개 지역에서 매매가격 상승세를 보임.

다만 미분양 부담은 지속됨. 5개광역시 준공 후 미분양 아파트는 2024년 대비 +43.2% 증가, 기타지방은 +65.1% 증가함.

이슈 7 - 주택가격 상승기의 부동산 정책

06. 주택시장 설문조사 결과

설문 대상 - 부동산시장전문가(1차 142명, 2차 130명), 공인중개사(1차 512명, 2차 506명), 자산관리전문가(PB) 64명. 조사 시기 — 1차 2026.1.14~2.6 / 2차 2026.3.31~4.3.

2026년 주택 매매가격 전망

가격 상승 요인 - 주택 공급 부족, 공사비 상승에 따른 분양가 상승. 가격 하락 요인 — 대출 규제로 인한 자금 조달 어려움, 주택가격 상승에 따른 세금 부담, 국내외 경기 불확실성.

주택 경기 안정화·회복 시기 전망

2026년 하반기 주택시장에 가장 큰 영향 미칠 정책

2026년 투자 유망 부동산

고자산가의 2026년 투자 유망 자산 — 주식 34%, 부동산 23%, 펀드 16%, 채권 8%. 부동산 자산 중에서는 일반 아파트 41%, 재건축 아파트 23%, 상가 14%, 오피스 빌딩 16% 순임. 2025년 고자산가 부동산 상담 — 부동산 세무 37%, 보유 부동산 처분 29%, 수익형 부동산 구입 15%.

07. 수도권 주요 지역 점검

2025년 수도권 아파트 매매가격은 전년 대비 3.9% 상승. 2024년(+0.9%) 대비 상승폭이 확대되었지만, 세부 지역별로 살펴보면 서울과 경기 일부 지역은 2021년을 상회하는 매매가격 상승률을 기록함.

2025년 서울·경기 주요 지역 아파트 매매가격 변동률

2026년 1~4월 주요 지역 변동 동향

10·15 대책 발표 이후 매물이 빠르게 증가하고 매매가격 상승세가 둔화됨. 매매가격 상승폭이 컸던 서울 강남구(2026년 1~4월 +1.1%)와 경기 과천시(+1.2%)는 아파트 매매가격이 하락 전환됨. 광명시는 +6.2%(2026년 1~4월 +9.1%)로 다른 흐름을 보임.

서울 아파트 ㎡당 평균 매매가격 (2025년 12월 기준)

08. 상업용 부동산시장 진단과 전망

2025년 상업용 부동산시장은 거래가 줄어들고 가격이 하락하는 침체기 흐름이 지속됨. 2025년 상업용 부동산 거래량은 4.3만 건으로 전년 대비 6.4% 감소. 수도권 거래총액 비중은 81.3%까지 상승하며 우량 자산 중심 투자 집중 현상이 심화됨. 2026년은 거시경제 여건 개선과 시장 불확실성 해소를 확인하면서 선별적·점진적 회복세 전망임.

유형별 시장 점검