분양가상한제 분양가 심사업무 매뉴얼

00. 주요 개정사항 (2026)

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 개정사항 반영 및 최근 판례 등을 반영한 심사 유의사항 현행화 내용임.

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Ⅰ-1. 적용대상

분양가상한제는 「주택법」 제57조에 따른 적용대상에서 공급하는 공동주택의 경우 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도임. 입주자모집승인을 받아 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 또는 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 공급하는 주택에 적용함.

택지 구분

민간택지 분양가상한제 적용지역

2023. 1. 5. 개정 기준. 상세 현황은 국토부 홈페이지 → 정책자료 → 행정규칙 → '분양가상한제 적용지역' 검색.

시·도	시·군·구	읍·면·동
서울	강남구	전 지역
	서초구	전 지역
	송파구	전 지역
	용산구	전 지역

적용 배제 대상 주택법 제57조제2항 · 2026. 2. 3. 시행

• 도시형 생활주택
• 경제자유구역에서 외자유치 촉진 관련으로 경제자유구역위원회가 심의·의결한 공동주택
• 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택 중 층수 50층 이상 또는 높이 150미터 이상인 경우
• LH 또는 지방공사가 정비사업 시행자로 참여하는 등 공공성 요건을 충족하는 정비사업·소규모주택정비사업 주택
• 주거환경개선사업 및 공공재개발사업 주택
• 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업 주택
• 도심 공공주택 복합사업 주택
• 쪽방 밀집지역을 포함하는 공공주택사업 주택

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Ⅰ-2. 공동주택 분양가격 산정방법

분양가격 상한금액은 택지비 + 건축비로 산정함. 사업주체는 분양가심사위원회에서 결정한 분양가격 총액 범위에서 층별·향별·평형별로 세대별 분양가격에 차등을 두어 공급 가능함.

구분	택지 유형	산정 구성	근거
택지비	공공택지	택지 공급가격 + 택지 가산비	규칙 제8조
	민간택지 (원칙)	택지 감정평가액 + 택지 가산비	규칙 제9조
	민간택지 (예외)	제한범위 내 택지 실매입가 + 택지 가산비	규칙 제9조의2
건축비	공통	기본형건축비(지상층+지하층) + 건축 가산비	규칙 제14조

• 기본형건축비는 공동주택 건설공사비지수를 반영하여 매년 3월 1일 및 9월 15일을 기준으로 고시함.
• 시·군·구별 기본형건축비는 분양가심사위원회를 거쳐 별도로 정하여 고시 가능 (기본형건축비의 95% ~ 105% 범위 내).

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Ⅰ-3. 택지비 산정방법

주택법 제57조제3항 및 시행령 제59조. 공공택지는 택지 공급가격(실제납부금액), 민간택지는 택지 감정평가(원칙) 또는 택지 실매입가(제한 인정)로 구분함.

공공택지: 택지 공급가격

• 택지개발 사업자로부터 택지를 공급받은 가격. 사업자가 자체 활용할 경우에도 공급가격 동일 적용.
• 최초 공급받은 자의 권리가 양도·경매 등으로 제3자에게 이전된 경우에도 공급가격 변동 없음.
• 분양주택 분의 택지면적을 기준으로 산정하며, 상가·임대분 면적은 제외함.
• 주상복합용지는 공급계약 시 주거부분 공급가격을 기준으로 산정함.

민간택지: 택지 감정평가 금액 규칙 제10조

민간택지 택지비는 감정평가금액을 기준으로 산정함. 객관적 거래가격이 명확한 경우 예외적으로 제한범위 내 실매입가를 인정함. 적용 기준 선택권은 사업주체에게 있음.

• 감정평가 기준: 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가를 기준으로 공시지가기준법에 따라 평가.
• 소지(素地) 상태 토지: 택지조성 완료 상태를 상정하고 이용상황은 대지 기준으로 평가.
• 개발이익 반영 금지: 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 않은 개발이익은 반영 불가. (예: 인근 아파트 입주 기대감, GTX-A노선 확정 기대, 3기신도시 추진 기대, 외곽순환도로 개통 기대)
• 비용부담: 감정평가수수료 및 한국부동산원 검토수수료는 사업주체가 부담하되 택지비 가산비로 인정 가능.

감정평가 절차 및 기간

단계	내용
감정평가기관 선정	시·군·구청장이 국토부장관 고시 기준 충족 감정평가업자 2인 선정 (특별시장·광역시장 등 추천 1인 포함)
감정평가 신청	사업주체가 사업계획승인 신청 이후 ~ 입주자모집승인 신청일 이전 신청
기준 시점	감정평가 신청한 날 (공공 사업주체는 의뢰한 날)
시행 기간	의뢰일부터 20일 이내 완료 (부득이 시 10일 범위 연장)
가액 결정	2인 감정평가액 산술평균
한국부동산원 검토	검토 의뢰일부터 15일 이내 완료 (부득이 시 5일 범위 연장)

재평가

• 재평가 사유: ① 한국부동산원 검토 결과 부당 평가로 인정, ② 최고평가액이 최저평가액의 110% 초과, ③ 사업주체 이의제기.
• 사업주체 이의제기로 인한 재평가는 1회로 한정하며, 해당 재평가 수수료는 가산비에 미포함.
• 재평가한 감정평가액을 최종 감정평가액으로 봄.

유의: 택지비 감정평가액과 택지비 가산비가 중복 인정될 우려가 있으므로 분양가심사위원회는 이를 명확히 검증해야 함.

민간택지: 실 매입가 시행령 제59조

제한범위 내 실제 거래가격을 인정함. 인정범위는 감정평가금액의 120% 또는 개별공시지가의 150% 중 선택하여 신청함. 실제 거래가격이 한도를 초과하는 경우에도 120% 또는 150% 이내로 인정함.

실매입가 인정 대상

• 「민사집행법」·「국세징수법」·「지방세징수법」에 따른 경·공매 낙찰가격
• 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
• 부동산등기부 또는 법인장부에 해당 택지 거래가액이 기재된 경우

• '07. 4. 20. 주택법 개정 전 매입은 실제 매입가격 전액 인정.
• 하나의 주택단지는 전체를 감정평가금액 또는 전체를 실거래가격으로 인정받아야 하며, 혼용 불가.
• 실매입가를 인정받으려는 경우에도 민간택지 감정평가 절차에 따라 감정평가를 신청해야 함.

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Ⅰ-4. 건축비 산정방법

건축비는 기본형건축비(지상층·지하층 건축비) + 건축 가산비로 산정함. 기본형건축비는 기준금액이 아닌 상한금액임.

기본형건축비 개요

• 설계·감리·공사비·부대비용 등 사업계획 추진 단계부터 소유권 보존등기 때까지 소요되는 제반비용을 정한 정책적 비용.
• 고시 기준: 매년 3월 1일 및 9월 15일.
• 추가 고시 조건 (자재가격 변동): 고시 후 3개월 경과 시점에 주요 건설자재 가격이 15% 이상 변동한 경우, 또는 자재 가격 변동률의 합이 ① (레미콘 + 고강도 철근) 15% 이상, ② (창호유리 + 강화합판 마루 + 알루미늄 거푸집) 30% 이상인 경우.

지상층 기본형건축비

• 구성: 공사비(직접공사비·간접공사비·일반관리비·이윤), 설계·감리비, 부대비용(모델하우스 등 분양시설경비, 택지내 제인입 비용, 건물보존 등기비).
• 적용방법: 최고 층수별 주거전용면적별 단가 × 공급면적. 공급면적 = 주거전용면적 + 주거공용면적.
• 부가가치세 비용 포함 — 85㎡ 이하/초과 간 차이가 크지 않아 단일 금액으로 반영.
• 제인입 비용 포함.

기본형건축비에 포함되어 별도 가산하지 않는 비용 (예시)

• 건축연면적 미산입 장애인용 승강기 설치면적 공사비, 소방시설 내진설비, 무선통신보조설비, 손 끼임 방지장치, 건강친화형 주택 일부 건축자재, 아날로그방식 감지기, 감리비, 빗물이용시설, 견본주택 설치비용, 접근통제시설(담장 등) 설치비.
• 단, 건강친화형 주택 중 흡방습·흡착 건축자재는 별도 가산 가능 2026 반영.

지하층 기본형건축비

• 지하에 설치되는 제반시설물 건설 비용을 지하층 면적 기준으로 산출. 지하층 면적은 지하주차장·전기실·기계실·오수정화조·지하저수조·피트공간 등 포함.
• 설계·감리비 포함 2026 반영.
• 적용방법: 입주자모집승인 신청일에 가장 가까운 시점 고시 지하층 기본형건축비 × 지하층면적(건축연면적 미산입 지하주차장·지하피트 포함).

피트공간 산정

• 포함: 지하층면적에서 지하주차장, 지하 공용면적(복리시설·EV홀·계단실·전기실/기계실 등), EV설치면적을 제외한 면적 (EPS·TPS, 지하주차장 통행안전·구획 공간 등).
• 제외: 지하층 경사로 하부 공간, 피트공간 활용 복리시설(세대창고/택배함 등) 설치면적, 초고층 주상복합 구조 전이층.
• 법정 최소 기준면적 복리시설 설치비용은 지상층 건축비에 포함되어 있어, 지하 설치 시에도 지하층면적에 포함하여 산정 불가. 법정 최소 기준 초과분은 건축 가산비로 산정.

시·군·구별 기본형건축비

• 시·군·구청장이 자재·인건비 등 여건을 고려하여 분양가심사위원회 심의를 거쳐 기본형건축비의 ±5% 범위 내에서 산정 가능.
• 각 품목 시·군·구별 실제 단가가 기준단가의 ±10% 범위를 초과하는 경우 조정 가능. 품목별 조정비율의 합은 95% 이상 105% 이하 범위(±5% 이내).
• 별도 고시하지 않은 경우 국토교통부장관 고시 기본형건축비 적용.

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Ⅰ-5. 택지 가산비 산정방법

공공택지 가산비 규칙 제8조

• 방음시설 설치비: 소음도 저감 비용 (택지조성원가 미포함 한정). 택지비에 포함 시 중복 산정 금지.
• 필요경비: 택지 공급에 따른 제세공과금·등기수수료 등 법정 비용 및 명의변경에 따른 추가비용. 중개수수료 불인정
• 택지 관련 경비: 분양가심사위원회 심의를 거쳐 인정하는 증빙 확인 경비. 택지 공급 이후 부과되어 택지 조성원가 미반영된 부담금(지역난방공사비·광역교통·한전 표준시설·상하수도 원인자·도시가스 시설·가로수 원인자·지장전주 이설 부담금 등) 인정 가능.
• 학교용지부담금은 수분양자에게 전가 불가하여 택지가산비에서 제외 (규칙 제8조).

택지비 기간이자 (별표1의2)

기간이자 = 납부한 택지대금 × 기간이자 인정기간 × 금리.

택지비 비중	기간이자 인정기간
30% 이하	입주자모집공고일 이후 6개월
30% 초과 ~ 40% 이하	입주자모집공고일 이후 9개월
40% 초과	입주자모집공고일 이후 14개월

• 택지비 비중 = 택지 공급가격 ÷ 총분양가격(택지비 기간이자 제외) × 100.
• 금리 = 예금은행 가중평균 1년 만기 정기예금금리 × 0.2 + (주택사업금융보증 대출금리 + 1등급 보증료율) × 0.8.
• 택지 자체 공급 시 주택건설사업 착공일을 납부일, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 산정.
• HUG 보증을 발급받지 않았더라도 기간이자 산정방법에 따라 반영.

민간택지 가산비 (감정평가 인정 시, 원칙) 규칙 제9조

각 항목은 택지 감정평가금액에 이미 반영된 경우 중복 산정하지 않도록 유의함.

• 방음시설 설치비
• 법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설 설치비용
• 도시공원 설치비용 (1세대당 3㎡ 이상 또는 개발 부지면적 5% 이상 중 큰 면적, 1천세대 이상 해당)
• 지장물 철거비용
• 진입도로 개설로 편입되는 사유지의 감정평가 가액
• 감정평가 관련 수수료 (감정평가 수수료, 부동산원 적정성 검토 수수료. 이의제기 재평가 수수료 제외)
• 택지와 관련된 경비 (간선시설·도시계획시설 기부채납 비용 등은 직접 관련성·중복 인정 여부 등 종합 검토하여 인정)

민간택지 가산비 (실매입가 인정 시, 예외) 규칙 제9조의2

• 방음시설 설치비, 간선시설 설치비용, 도시공원 설치비용, 지장물 철거비용, 감정평가 관련 수수료, 택지와 관련된 경비 (감정평가 인정 시와 동일).
• 진입도로 개설로 편입되는 사유지 가액 (감정평가 가액의 120% 또는 개별공시지가의 150% 범위 내 실매입가격).
• 필요경비 (제세공과금·등기수수료 등. 보유 제세공과금은 입주자모집승인 신청 시까지 부과된 것으로 한정, 최초 부과 시부터 3년분까지만 합산). 여러 필지로 보유시점이 다른 경우 필지별 적용.

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Ⅰ-6. 건축 가산비 산정방법

규칙 제14조 및 별표1의3. 가산비 산정 공통사항(권장조정률 등)은 택지 가산비와 동일 적용함.

① 구조형식 가산비

구분	가산비율 (지상층건축비 기준)
철근콘크리트 무량판구조 (벽식 혼합)	3%
철근콘크리트 무량판구조 (완전 무량판)	5%
철근콘크리트 라멘구조	5%
철골철근콘크리트구조	10%
철골구조	16%

구분 (지하층)	가산비율 (지하층건축비 기준)
철골철근콘크리트구조	4.8%
철골구조	10.5%

• 벽식 혼합 무량판구조는 세대 내부 비내력벽 비율에 해당하는 바닥면적 대상 인정 (비율 30% 이하 시 제외). 구조형식 가산비는 중복 인정 불가.
• 지상층·지하층 기본형건축비에 가산되는 비율 임의 삭감 불가.

② 특수형태 가산비

아파트 외(4개층 이하) 형태 공동주택에 테라스 등 설치 시 추가비용. 테라스 세대 공급면적에 지상층 건축비의 28% 범위 내에서 시·군·구청장이 인정하는 금액.

③ 공동주택성능등급 가산비

녹색건축 인증기준에 따라 평가된 공동주택 성능등급 26개 항목 취득 총점수별 가산 (지상층 건축비 기준).

점수	가산비율
총점수의 60%	4%
총점수의 56%	3%
총점수의 53%	2%
총점수의 50%	1%

성능등급 일부 항목 중 타 가산비용을 인정받은 경우 평가 점수 산정 시 제외 2026 반영. (예: 중량충격음 1·2등급으로 바닥충격음 저감 주택 가산비 인정 시 중량충격음 성능 점수 제외)

소비자만족도 가산비용

소비자만족도 우수업체로 선정된 신청자(단독사업주체 또는 단독시공자)가 건설하는 주택에 기본형건축비의 2% 가산. 선정 다음연도 1년간(입주자모집승인 신청시점 기준) 적용.

바닥충격음 저감주택 2026 반영

구분	기준	가산비율 (지상층건축비 기준)
중량충격음 성능등급	1급 차단구조	2.0%
	2급 차단구조	1.0%
콘크리트 슬래브 두께	250mm	0.5%
	300mm	1.0%

• 210mm 초과 그 밖의 두께는 직선보간법으로 가산비율 계산.
• 중량충격음 등급과 슬래브 두께 조건을 모두 충족하는 경우 더 높은 비율 적용 또는 신청자가 선택 (중복적용 불가). 성능등급 가산비와 중복 적용 금지.

④ 사업승인 조건부 · 초과복리시설

• 사업승인 조건부: 사업계획 승인 조건 및 각종 심의절차(경관·건축·교육환경·환경영향·교통영향 등)에서 부가되는 조건 충족 비용. 주택 건설과 직접 관련된 조건만 인정, 의무설치 기준 초과분 불인정.
• 조경특화: 대지면적의 15%에 해당하는 조경은 기본형건축비에 기반영. 조례·지구단위계획 등에 따라 15% 초과 조성분만 가산비 인정.

초과복리시설 산정방식 (실투입 증빙 불가 시 참고)

구분	해당 시설	산정방식
옥내 주거시설	경로당, 어린이집 등	전용면적 × 지상층 기본형건축비
옥내 비주거시설	세대창고, 택배함, 독서실, 회의실, 실내체육공간 등	설치면적 × 지하층 기본형건축비
옥외	놀이터, 옥외체육시설	설치단가 650,000원/설치면적㎡ 2026 단가

• 주민공동시설 의무설치 최소면적 초과분에 한하여 인정. 부대시설(관리사무소·경비실·자전거보관소 등) 불인정.
• 지하층에 설치한 세대창고·무인택배함 등을 지하층면적에 포함하여 산정한 경우 중복 인정 불가.

⑤ 인텔리전트설비 가산비

• 대상: 홈네트워크, 에어컨 냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신(특등급), 기계환기 설비, 쓰레기이송설비, 스마트도시기반시설.
• 홈네트워크에 범죄예방시설(CCTV 등) 포함 계상, 별도 가산비 인정 불가.
• 초고속통신 특등급은 1등급 추가 소요 비용만 인정.
• 에어컨 냉매배관: 기본형건축비 산정 시 제외되었으므로 의무설치 포함 모든 냉매배관 가산비 산정 2026 반영. (추가선택품목 시스템에어컨까지의 냉매배관은 별도 계상)

⑥ ~ ⑪ 기타 건축 가산비

• 초고층 주택: 층수 50층 이상 초고층주택의 특수자재·설비 및 설치 비용.
• 임해·매립지 등 입지특성: 구조물 방염 등에 필요한 특수자재·설비 비용.
• 보증수수료: 시공·분양에 필요하여 납부한 보증수수료. 하자보수 보증 비용은 불인정.
• 에너지절약형 친환경주택: 친환경주택 성능평가 방식 또는 평가방식 중 선택. 제로에너지건축물 인증 취득 시 등급별 에너지 절감률 참고 산정 2026 반영.
• 고령자·장애인: 65세 이상 또는 장애인등록증 발급자를 위한 주택 건설 추가비용.
• 지하주차장 층고 상향: 주차장 차로 높이를 주차바닥면으로부터 2.7미터 이상으로 함에 따른 추가비용.

제로에너지 등급별 에너지 절감률 2026 반영

제로에너지 등급	에너지 절감률
5등급	72%
4등급	78%
3등급	84%
2등급	91%
1등급	97%

'25. 6. 19. 개정 기준 제로에너지 5등급 수준(단위면적당 1차에너지소요량 100kWh/㎡·yr 미만 등) 적용 주택은 절감률 67% 해당 가산비 적용. 제로에너지 등급 가산비 인정 시 신재생에너지·에너지절약형 시설 설치비용은 타 항목 별도 인정 불가.

⑫ 설계비 가산비 2026 반영

지능형건축물 인증, 녹색건축 인증, 제로에너지건축물 인증 등에 따라 설계비에 추가되는 비용. 지상층·지하층 기본형건축비의 설계비에 가산비율 적용.

인증 구분	등급	설계비 가산비율
녹색건축 인증	최우수	9.5%
	우수	9%
	우량	8.5%
	일반	8%
지능형건축물 인증	1등급	7%
	2등급	6.5%
	3등급	6%
	4등급	5.5%
	5등급	5%
제로에너지건축물 인증	1등급	10%
	2등급	9.5%
	3등급	9%
	4등급	8.5%
	5등급	8%

• 에너지효율등급 인증: 1+++~1++등급 7.5%, 1+~1등급 7%, 2~3등급 6.5%, 4~5등급 6%, 6~7등급 5.5% (제로에너지건축물 인증 적용 시 중복 불가).
• 2개 이상 인증 반영 시 추가설계대가 요율 = A + 1/2 B + 1/3 C (A 최상위값, B 차상위값, C 최하위값).

⑬ 감리비 가산비 2026 반영

• 「건설기술진흥법」 제39조 건설사업관리 용역 계약금액과 기본형건축비 중 감리비 사이의 차액.
• 감리비 가산비 = 건설사업관리 용역계약 금액 − {(지상층 기본형건축비 중 감리비 × 공급면적) + (지하층 기본형건축비 중 감리비 × 지하층 면적)}.
• 일반 민간 사업의 감리·PM·CM은 원칙적으로 대상 아님. 사업주체가 발주청에 해당하고 실제 건설사업관리인 경우에 한하여 검토. 민간 사업에서 사업승인 조건으로 부과된 경우 사업승인 조건부 가산비로 신청.

⑭ 지반 및 기초 공사비 2026 반영

• 시·군·구청장이 선정한 기관이 산정한 공사비. 입주자모집승인 신청 전 비용산정 필요.
• ① 말뚝박기 공사비, ② 암석지반 공사비, ③ 흙막이 및 차수벽 공사비, ④ 지하공사 특수공법(지표면 20미터 이상 깊이, 역타공법 등) 공사비.
• 암석지반 공사는 구조물 터파기 발생 암석 파쇄·반출 공사비로, 일반토사 지형 공사비는 기본형건축비 기반영 — 중복 산정 금지.

⑮ 안전관리비 2026 반영

「건설기술진흥법」 제63조 및 동법 시행규칙 제60조에 따른 안전관리비용. 관련 규정에 따라 산정된 안전관리비는 임의삭감 불가.

⑯ 법령·조례에 따른 그 밖의 비용

• 주택건설 관련 법령·조례 제·개정으로 추가 소요되는 비용 (예: 전기차 충전시설 설치, 사전당첨자 모집 추가비용 등).

타 가산 항목으로 신청해야 하는 항목

• 승강기면적·소방시설내진설비·무선통신보조설비·손끼임방지·건강친화형주택·아날로그감지기·감리비·빗물침투 및 이용시설·모델하우스 관련비용·담장설치: 기본형건축비 기포함 (조례 등으로 기준 초과 부과 시 사업승인 조건부 가산비로 신청).
• 태양광·지하주차장 LED 설비: 에너지절약형 친환경주택 가산비.
• 장수명 주택: 구조가산비.
• 범죄예방시설(CCTV 등): 인텔리전트 설비 홈네트워크 비용.
• 녹색건축물 가산비용: 공동주택 성능등급 가산비.

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Ⅰ-7. 분양가 심사 가이드라인 요약

택지비·건축비의 대분류·항목별 심사 대상 및 관련 법령 요약. 규칙은 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」을 의미함.

택지비

항목	구분	관련 법령
택지 공급가격	공공택지	법 제57조제3항제1호
감정평가액 / 실매입가격	민간택지	법 제57조제3항제2호

택지 가산비

항목	관련 법령
방음시설 설치비	규칙 제8조제1호
택지 기간이자	규칙 제8조제2호, 별표1의2
필요경비	규칙 제8조제3호, 제9조의2제9호
간선시설 설치비용	규칙 제9조제2호
도시공원 설치비용	규칙 제9조제3호
지장물 철거비용	규칙 제9조제4호
진입도로 편입 사유지 가액	규칙 제9조제5호
감정평가 수수료 / 검토 수수료	규칙 제9조제6호·제7호
각종 부(분)담금 (학교용지부담금 불인정)	규칙 제8조제3호, 제9조제9호

건축비 · 건축 가산비

항목	관련 법령
기본형건축비 (지상층 / 지하층)	법 제57조제4항, 규칙 제14조제1항
구조형식	별표1의3 제1호
특수형태	별표1의3 제2호
공동주택성능등급 / 소비자만족도 / 바닥충격음 저감주택	별표1의3 제3호
사업승인 조건부 / 법정초과 복리시설	별표1의3 제4호
인텔리전트 설비	별표1의3 제5호
초고층주택	별표1의3 제6호
임해·매립지 등 입지특성	별표1의3 제7호
보증수수료	별표1의3 제8호
에너지절약형 친환경주택	별표1의3 제9호
고령자·장애인	별표1의3 제10호
지하주차장 층고상향	별표1의3 제11호
설계비	별표1의3 제12호
감리비	별표1의3 제13호
지반 및 기초 공사 (말뚝박기·암석지반·흙막이·특수공법)	별표1의3 제14호
안전관리비	별표1의3 제15호
법령/조례 등 그 밖의 비용	별표1의3 제16호

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Ⅱ-1. 분양가격 공시

공시 지역

• 공공택지: 전국.
• 민간택지: 수도권 안의 투기과열지구, 수도권 밖의 투기과열지구 중 국토부장관 지정 지역, 시·군·구청장 요청에 따라 국토부장관이 지정하는 지역. (수도권 = 서울·인천·경기)

공시 항목

택지비 및 건축비 가산비용 공시에는 분양가심사위원회 심사 내용과 산출근거 포함. 인정 기본형건축비보다 적게 분양가격에 반영할 경우 공시금액 합과 분양가격이 같지 않을 수 있음.

주의문구 명시

입주자모집공고안에 "분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 소요된 비용과 다를 수 있다"는 문구를 명시함 (공공택지·민간택지 모두 해당). 기본형건축비는 정책적으로 정한 비용이고 분양가격은 사업 종료 전 결정되므로 실제 공사비와 차이가 발생함.

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Ⅱ-2. 분양가심사위원회

설치 및 운영

• 설치·운영 기관: 입주자모집공고 승인권자인 시·군·구청장 (사업주체가 국가·지자체·LH·지방공사인 경우 해당 기관의 장).
• 설치 시기: 사업계획승인 신청(사업시행인가·건축허가 포함)이 있는 날부터 20일 이내.
• 심의 절차: 입주자모집공고 승인 신청일부터 10일 이내 승인 여부 결정 (부득이 시 5일 범위 연장).
• 사전청약 실시 시 본청약 입주자모집 승인 신청일 15일 전까지 본청약 분양가 심사 절차 완료.
• 심의결과 보고: 시·군·구청장이 분기별 작성하여 시·도지사에게 제출, 시·도지사는 분기 종료 다음 달 15일까지 국토교통부장관에게 보고.

임무

• 분양가격 및 발코니 확장비용 산정의 적정성 심사 (택지비·건축비 및 가산비 항목별 검증).
• 분양가격 공시내역의 적정성 심사.
• 시·군·구별 기본형건축비 산정의 적정성 심사.

구성

• 주택 관련 분야 전문가 10명 이내로 구성 (민간위원 6명, 공공기관 위원 4명 포함).
• 민간위원: 시·군·구청장 위촉. 주택분야 학문 전공 조교수 이상 1년 이상 재직자, 변호사·회계사·감정평가사·세무사 1년 이상, 토목·건축·전기·기계·주택건설 전문직 5년 이상, 주택관리사 5년 이상, 건설공사비 산정업무 3년 이상 등 분야별 1명 이상. 등록사업자 임직원(퇴직 3년 미경과) 위촉 불가.
• 공공기관 위원: 시·군·구청장 지명. 주택사업 인·허가 관련 5급 이상 공무원, LH·지방공사·HUG·한국부동산원 임직원 등.
• 위원장: 시·군·구청장이 민간위원 중 1명 지명.
• 임기: 민간위원 임기 2년, 2회 연임 가능.

운영 방안

• 회의 개최일 7일 전까지 위원에게 통지 (사전검토기간).
• 재적위원 과반수 출석 개의, 출석위원 과반수 찬성 의결.
• 위원 명단은 회의 개최 전 인터넷 홈페이지 등에 공개 (이름·소속 포함).
• 회의 진행은 비공개 (의결 시 공개 가능). 회의록은 입주자 선정일 이후 공개 요청 시 열람 (개인 특정 정보 제외 가능).
• 공공기관 위원은 대리출석 가능, 민간위원은 대리출석 불가.

위원의 의무·제척·해촉

• 위원은 신의·성실로 공정 심사 의무. 고의로 잘못된 심사를 한 자는 2년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (공무원 아닌 위원은 형법 적용 시 공무원 의제).
• 제척사유: 위원·배우자가 안건 당사자·공동권리자·친족인 경우, 안건에 대해 자문·연구·용역·감정·조사를 한 경우, 안건 당사자의 대리인이거나 최근 3년 내 재직 기업이 안건 관련 용역 등을 한 경우. 제척사유 위원은 회의 개최일 전까지 간사에게 통보하여 회피.
• 해촉사유: 공정 심사 의무·비밀유지·품위유지 위반, 회피신청 미이행, 6월 이상 직무 수행 불가.

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Ⅲ-1. 기본선택품목 제도 (마이너스 옵션)

입주자가 직접 선택하여 시공·설치할 수 있는 품목으로, 소비자 선택권 보장 및 입주 후 마감재 재시공 낭비 방지를 위한 제도임 (2007. 9. 시행). 입주자모집공고 시 제시된 마감재 품목·금액 범위 안에서 사업주체가 정한 기준에 따라 계약 체결.

기본선택 품목	기본선택 제외 품목
① 문: 문틀 및 문짝 ② 바닥: 바닥재, 걸레받이 등 ③ 벽: 벽지 ④ 천장: 천정지, 반자돌림 등 ⑤ 욕실: 위생기구, 천장, 타일, 욕실인테리어 ⑥ 주방: 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일 ⑦ 조명기구: 부착형 조명등기구 (매입등기구 제외)	① 소방관련시설 ② 단열·방수·미장·창호공사 등 기초마감 관련 품목 ③ 전기·설비공사 등 전선·통신선·배관 ④ 건물 구조상 영향을 줄 수 있는 품목

사업주체는 기본선택품목을 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨.

• 적용 예외: 건축공정이 전체공정의 100분의 60을 초과한 이후 입주자 모집 시 미제시 가능 (「주택 건축공정 판단기준에 관한 업무처리지침」 적용).
• 가격: 기본선택품목 선택 시 기본형건축비는 지상층건축비의 85% + 지하층건축비의 100%를 합한 금액. 즉 지상층 건축비의 15% 인하.
• 시공·설치 기간: 입주가능일 이후 60일 이내 완료. 건축관계 법령 적합 자재 사용. 사업주체·입주자 준수사항 확약서 작성.

기본선택품목 선택 시 주택공급

사업주체는 동별 순서를 정하여 기본선택품목을 선택한 입주자에게 동별 순서에 따라 주택을 배정 가능. 기본선택품목 선택 세대를 그룹화하여 시공으로 인한 단지 내 혼란·안전사고·소음 피해를 최소화함.

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Ⅲ-2. 추가선택품목 제도 (플러스 옵션)

분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로, 입주자모집공고문에 제시하여 입주자에게 추가 선택하도록 하는 품목임. 2개 이상의 품목·제품 일괄 선택 제시 불가.

• 발코니 확장 (건축공정 100분의 60 초과 후 입주자 모집 시 제외 가능) 2026 반영
• 시스템 에어컨 (천장 매립 형태 한정)
• 붙박이 가전제품 (오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고, 김치냉장고, 세탁기, 홈오토메이션, 홈시어터 시스템)
• 붙박이 가구 (옷장, 수납장, 신발장)
• 에어컨 실외기 연결배관 (의무 설치 공간 외 설치분)
• 장애인·노인·임산부 등을 위한 편의시설 (의무 설치가 아닌 시설) 2026 반영

사업주체는 추가선택품목 비용을 해당 주택 분양가격과 구분하여 표시함. 무상 제공 제품은 추가선택품목과 관계없이 제공 가능.

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Ⅲ-3. 공동주택 발코니 확장비용 심사 참고기준

일률적 상한가격이 아니며, 기준과 다른 사양·자재·조건으로 시공되는 경우 분양가심사위원회가 이를 고려하여 조정·적용 가능함.

단열창 공사비

발코니 확장 부위별로 '확장 후 단열창 면적 × 단가'에서 '확장 전 단열창 면적 × 단가'를 감한 비용 범위 내에서 책정.

구분 (확장 후 단열창)	기준금액 (부가가치세 제외, 원/㎡)
이중 단열창 (PVC창호 + 16㎜ 복층유리)	231,000
이중 단열창 (PVC창호 + 22㎜ 복층유리)	248,000
이중 단열창 (PVC창호 + 24㎜ 복층유리)	269,000

• 31층 이상 고층 또는 풍압 등 안전성 확보를 위한 강화유리·고강도 창호 재질 설치 시 기준금액의 4% 범위 내 가산.
• 저방사(low-e)유리 설치 시 기준금액의 20% 범위 내, 아르곤가스 등 주입 시 5% 범위 내 가산.
• 고기능성 단열창(틸트·슬라이딩 기능) 설치 비용은 분양가심사위원회 심의를 거쳐 가산. 복수 가산항목 해당 시 해당 가산비용 모두 반영 가능.

골조 및 마감공사비

발코니 확장부위를 '거실 및 침실'과 '주방'으로 구분하여, 부위별 기준금액 × 확장 부분 면적(㎡) 범위 내 책정 (확장하지 않는 발코니 면적 제외).

구분	기준금액 (부가가치세 제외, 원/㎡)
거실 및 침실	110,000
주방	99,000

기준금액은 '20. 3월 기준이므로 분양가심사 적용 시점의 공동주택 건설공사비 지수 등을 감안하여 적용 가능 2026 반영. 발코니 확장에 따른 증감액을 상계하여 산정한 금액임.

확장형 주방가구

• 확장 공간 확장형 주방가구 설치 비용은 '확장 후 주방가구'에서 '확장 전 주방가구'를 감한 비용을 분양가심사위원회 심사를 거쳐 가산.
• 발코니 확장 포함 가구: 주방 싱크대, 싱크대 상부장, 냉장고장 등 (싱크대 연결 부위).
• 발코니 확장 미포함 가구(추가선택품목으로 제시): 아일랜드 식탁, 팬트리 시스템 가구, 드레스룸 시스템 가구, 파우더룸 화장대 등.