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서울시 부동산정책개발센터- 서울 주택시장 동향 BRIEF (2026년 7월)
작성일 : 2026-08-27 조회수 : 77
주택시장 동향 · HOUSING MARKET
서울 주택시장 동향 BRIEF — 2026년 7월
목차
- 하이라이트
- 매매 거래 동향
- 전·월세 거래 동향
- 갱신계약 동향
- 거시경제 동향
- 가계금융 동향
- 인구·가구 동향
- 주택시장 모니터링단 조사
- 자료 기준시점
1. 하이라이트
2026년 6월 시장 종합'26.7.27 검색기준
- 6월 아파트 매매거래량 5,091건으로 감소(전월대비 -42.9%), 15억~25억·25억 초과 구간의 거래 감소세가 크게 나타남
- 전세 거래량이 감소한 가운데 아파트 월세 전환 가속화, 아파트 월세비중 54.7% 기록함
- 외곽 자치구 중심으로 거래 다수 발생, 15억 이하 거래비중 76.7%로 증가함
- 6월 전세 갱신계약(요구권+합의갱신) 비중 증가, 갱신계약요구권 사용 비중 소폭 증가함
- 6월 주담대 금리 소폭 상승, 주요 시중은행의 자체 주담대 규제 강화로 대출 문턱이 높아짐
- 모니터링단 조사 결과 '26.7월 매매·전세·월세가격 모두 '상승' 응답 우세 지속됨
2. 매매 거래 동향
주택 전체 거래량
'26.6월 주택거래량 8,450건으로 전년동월대비 46.9% 감소, 전월대비 36.7% 감소함.
- 아파트 거래량 5,091건, 전년동월(11,641건)대비 56.3% 감소, 전월(8,914건)대비 42.9% 감소
- 비아파트 거래량 3,359건, 전년동월(4,285건)대비 21.6% 감소, 전월(4,429건)대비 24.2% 감소
- '26.7.27 기준 '26.7월 아파트 토허신청량은 4,211건으로, '26.5.9 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 토허신청량 감소세임
서울 아파트 최근 6개월 거래건수 ('26.7.27 검색기준, 괄호는 전월대비 변동률)
| '26.1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 3년 월평균 | 5년 월평균 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5,373 (12.5%) |
5,794 (7.8%) |
5,516 (-4.8%) |
8,646 (56.7%) |
8,914 (3.1%) |
5,091 (-42.9%) |
5,276 | 3,939 |
※ 3년 및 5년 평균에 '22년 월평균거래량 999건(역대 최저치) 반영. '19~'21년 월평균거래량 5,534건
아파트 가액별 매매거래
전 가액대에서 거래량 감소, 25억 초과·15억~25억 이하 아파트는 -50% 내외 감소함.
| 구분 | 15억 이하 | 15억 초과 25억 이하 | 25억 초과 |
|---|---|---|---|
| '26.5월 | 6,478 | 1,558 | 878 |
| '26.6월 | 3,907 | 833 | 351 |
| 전월대비 변동률 | -39.7% | -46.5% | -60.0% |
자치구별 거래량 변동 전월대비
- 감소폭이 큰 자치구 : 광진구(-64.5%, 6월 거래량 70건), 종로구(-63.5%, 31건), 용산구(-62.3%, 58건), 강동구(-58.1%, 201건), 서초구(-57.9%, 163건), 구로구(-57.7%, 291건), 송파구(-57.6%, 254건) 순
- 감소폭이 상대적으로 작은 자치구 : 도봉구(-17.9%, 276건), 영등포구(-19.9%, 250건), 노원구(-23.6%, 668건), 양천구(-29.7%, 208건), 서대문구(-30.3%, 209건) 순
- 서울 전체 거래 중 15억 이하 거래비중 76.7%
아파트 매물량
'26.6월 아파트 매물량 61,093건으로 전년동월(73,697건)대비 17.1% 감소, 전월(61,441건)대비 0.6% 감소함. 매매 거래율은 전월(14.5%)대비 6.2%p 감소한 8.3%임.
3. 전·월세 거래 동향
전월세 거래량 종합 ('26.7.27 검색기준, 서울 아파트)
6월 아파트 전월세 거래량 1.7만건으로 전월대비 0.9% 감소, 아파트 월세비중 54.7%(전세비중 45.3%), 연립다세대 월세비중 61.4%임.
| 구분 | '26.1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 3년 평균 | 5년 평균 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 합계 | 23,830 | 19,089 | 21,768 | 18,493 | 17,400 | 17,249 | 21,562 | 21,838 |
| 전세 | 12,379 | 9,941 | 10,802 | 9,206 | 8,680 | 7,821 | 7,821 | 12,312 |
| 월세 | 11,451 | 9,148 | 10,966 | 9,287 | 8,720 | 9,428 | 9,428 | 9,527 |
전세 거래·매물
- '26.6월 전세거래량 13,638건, 전년동월대비 31.5% 감소, 전월대비 8.4% 감소
- 아파트 7,821건 : 전년동월(13,011건)대비 39.9% 감소, 전월(8,680건)대비 9.9% 감소
- 비아파트 5,817건 : 전년동월(6,888건)대비 15.5% 감소, 전월(6,204건)대비 6.2% 감소
- 6월 아파트 전세매물량 20,181건 : 전년동월(24,273건)대비 16.9% 감소, 전월(17,185건)대비 17.4% 증가. 전세거래율은 전월(50.5%)대비 11.8%p 하락한 38.8%임
- ※ 주택 임대차계약 신고기한 감안 시 추후 거래량 증가 예상
월세 거래·매물
- '26.6월 월세거래량 24,676건, 전년동월대비 7.9% 감소, 전월대비 0.7% 감소
- 아파트 9,428건 : 전년동월(9,597건)대비 1.8% 감소, 전월(8,720건)대비 8.1% 증가
- 비아파트 15,248건 : 전년동월(17,208건)대비 11.4% 감소, 전월(16,140건)대비 5.5% 감소
- 아파트 월세거래비중 추이 : 33.0%('21) 이후 44.0%('22), 41.1%('23), 42.5%('24), 44.3%('25), 49.9%(~'26.6)로 증가 추세임
- 비아파트 월세거래비중 추이 : 48.4%('21), 55.6%('22), 61.0%('23), 66.0%('24), 71.9%('25), 74.3%(~'26.6)
- 6월 아파트 월세매물량 16,881건 : 전년동월(17,931건)대비 5.9% 감소, 전월(15,599건)대비 8.2% 증가. 월세거래율은 전월(55.9%)대비 0.1%p 감소한 55.8%임
4. 갱신계약 동향
아파트 전세 갱신계약 '26.6월
- 갱신계약 : 6월 전세 갱신계약 비중은 53.7%(4,202건)로 전년동월대비 12.6%p 증가, 전월대비 1.6%p 증가
- 갱신계약요구권 : 6월 전세 갱신계약요구권 비중은 55.4%(2,329건)로 전년동월대비 2.3%p 감소, 전월대비 4.1%p 증가
아파트 월세 갱신계약 '26.6월
- 갱신계약 : 6월 월세 갱신계약 비중은 41.5%(3,915건)로 전년동월대비 9.3%p 증가, 전월대비 0.3%p 감소
- 갱신계약요구권 : 6월 월세 갱신계약요구권 비중은 28.3%(1,106건)로 전년동월대비 11.5%p 감소, 전월대비 1.4%p 감소
- ※ 갱신계약 비중은 전체 전월세거래 중 갱신계약의 비중, 갱신계약요구권 사용비중은 전체 갱신계약 중 요구권 사용 비중
5. 거시경제 동향
기준금리 '26.7월
- '26.7월 기준금리 한국 2.75% 인상, 미국 3.75% 동결
- 한국은행 : '23.1월 인상 이후 3년 6개월 만인 '26.7월 2.75%로 0.25%p 인상함. 고물가 우려, 환율 변동성, 수도권 주택가격 및 가계부채 리스크 등 감안하여 긴축 사이클 진입 시사함
- 미국 연준 : '24.12월 4.5%로 인하 후 '25년 들어 7월까지 5회 동결. 9월 4.25%, 10월 4.0%, 12월 3.75%로 3차례 인하, '26.7월까지 금리 동결. 인플레이션 우려로 동결, 연내 인상 전망 다수임
- ※ 차기 한국은행 금융통화위원회 '26.8.27(목), 미국 FOMC '26.9.15(화)~16(수)
소비자물가 '26.6월
- '26.6월 소비자물가상승률 전년동월대비 3.2% 상승, 전월대비 0.1%
- 석유류 가격 상승 여파로 두 달 연속 3%대 상승. 석유류 물가에 농축산물 및 컴퓨터 등 내구재 물가 상승이 더해지며 전체 물가상승률 확대됨
통화량 '26.5월
- '26.5월 광의통화(M2) 4,184.4조로 전월대비 0.8%(+32.2조) 증가, '25.11월 이후 7개월 연속 증가세임. 수시입출식 저축성 예금(+24.3조) 증가, 반도체 기업 예치 자금 유입으로 2년 미만 금전신탁(+3.8조) 증가함
- ※ 수익증권 포함 시 전월대비 2.2% 증가
- '26.5월 협의통화(M1) 전월대비 1.9%(+26.2조) 증가한 1,398.2조
- M1/M2비율 : '24.7~9월 32.0%로 저점 이후 10월부터 다시 상승, '26.5월 33.4%임
6. 가계금융 동향
가계부채 '26.6월
- '26.6월 시중은행 주담대 잔액 전월대비 1.8조원 증가, 증가세 소폭 확대됨
- 시중은행 주담대 증감액 추이 : 전월대비 -0.4조('26.3월), 1.9조(4월), 1.1조(5월), 1.8조(6.19), 1.8조(7.23)
- ※ '26.5월 기준 서울 예금은행 가계대출은 총 398.4조원(전월대비 0.7% 상승), 주담대 총액은 277.2조로 0.2% 증가 (자료: 한국은행)
주택대출금리 '26.6~7월
- '26.7월 현재 시중은행 주담대 금리(변동) 4.22~6.82% 수준, 4개 은행에서 상단 상승함
- '26.6월 5대 시중은행 주택담보대출 평균금리 수준은 4.26%~5.00% 수준으로, 평균 기준 전월대비 0.08%p 하락. '26.6월 한국은행 예금은행 주담대 금리 4.36%(전월대비 +0.04%p)
- '26.6월 주담대 고정금리 준거금리인 금융채(5년) 금리는 4.30%(전월대비 +0.07%p), 주담대 변동금리의 준거금리인 코픽스 금리는 3.05%(+0.15%p), 국고채 10년물 4.09%(+0.02%p)
주택담보대출 총량 규제
'26.7월 주요 시중은행의 가계대출 연간 증가 목표가 대부분 소진되면서 자체적인 주택담보대출 총량규제 집중 시행함.
| 구분 | 주요 조치 사항 |
|---|---|
| KB국민은행 | 주담대 한도 기존 최대 6억원에서 3억원으로 축소 |
| 신한은행 | 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 신규가입 한시 중단 |
| 하나은행 | 주담대 및 전세자금대출 대출모집인 접수 제한 |
| NH농협은행 | 주담대 MCI, MCG 신규가입 중단 |
※ 자료: 언론기사
7. 인구·가구 동향
인구동향 '26.6월
- '26.6월 서울시 인구 929.0만명, 전월대비 0.06% 감소
- '26.6월 순유출 규모 5,697명으로 전년동월(2,676명)대비 순유출 규모 112.9% 확대, 높은 주거비 부담으로 순유출 지속됨
- ※ 연간 순유출 규모 추이 : 5만('19), 6.5만('20), 10.6만('21), 3.5만('22), 3.1만('23), 4.4만('24), 2.7만('25)
가구동향
- '24년 가구수는 416만으로 '15년(378.4만)대비 9.9% 증가, 1·2인 가구 비중은 66.1%임
- 1·2인 가구 비중은 점차 증가하여 '50년 76.0%까지 증가할 것으로 추계됨
- ※ 가구수는 '35년까지 증가할 것으로 추계 (자료: KOSIS, '15~'24년 인구총조사 전수조사 실측치, '25~'50년은 추계치)
8. 주택시장 모니터링단 조사
조사 개요 '26.7.10 ~ 7.17
- 제12기 주택시장 모니터링단 : 공인중개사 총 668명 구성(서울 461명, 경기 106명)
- 응답자 : 일반 모니터링단 총 668명 중 487명(74.4%) 응답
- 응답자 지역 중 서남권이 28.1%(117명)로 가장 많음. 주 거래 주택 유형 중 일반 아파트가 57.5%(280명)로 가장 많음
- 조사 내용 : 지역별 주택거래 동향 및 전망(당월·익월 주택 매매·임대 수요 및 가격·임대료 변화, 주 거래 주택 유형, 주택 매수자 주 연령대 및 가구유형), 주택 관련 인식(매수 및 매도 이유, 부동산 시장에서의 수요 및 가격 이외의 기타 변화 유무)
- '26.7월 매매·전세·월세가격 모두 '상승' 응답 우세 지속됨
시장별 조사 결과 요약 (서울·경기 전체, 괄호는 이전 조사 대비 변동)
| 구분 | 가격 '상승' 응답 | 수요 우세 응답 | 다음 달 '상승' 전망 |
|---|---|---|---|
| 아파트 매매 | 61.4% (+16.1%p) | 매수 우세 30.0% (매도 우세 -13.9%p) | 51.4% (+4.7%p) |
| 연립다세대 매매 | 39.0% (+12.4%p) | 매수 우세 27.6% (+11.6%p) | 43.8% (25.5 → 43.8%) |
| 아파트 전세 | 79.3% (+1.8%p) | 임차 우세 75.5% (-2.3%p) | 77.1% (이전 조사와 유사) |
| 연립다세대 전세 | 67.1% (+2.9%p) | 임차 우세 78.7% (+0.9%p) | 61.6% (-2.6%p) |
| 아파트 월세 | 66.9% (-4.1%p) | 임차 우세 64.4% (-3.6%p) | 68.1% (-1.1%p) |
| 연립다세대 월세 | 62.8% (+4.8%p) | 임차 우세 58.5% (-2.6%p) | 56.7% (-5.0%p) |
아파트 매매시장
- 매도세 비율이 크게 감소한 가운데 서울 전반으로 매매가격 상승 및 상승 전망이 확산됨
- 매매가격 : 이전 조사보다 '상승' 응답이 61.4%로 증가(+16.1%p), 강남3구 및 용산구를 포함한 서울 전반으로 가격 상승 흐름 확대됨
- 매매수요 : '매도 우세' 응답 31.1%로 이전보다 감소(-13.9%p), '매수 우세' 응답 30.0%로 증가한 가운데 몇몇 자치구에서 매수 우세를 보임
- 전망 : '상승' 전망 51.4%로 증가(+4.7%p), '하락' 전망 4.6%로 감소(-5.7%p). 동남권을 포함한 대부분 지역에서 보합 또는 상승 전망 우세임
연립다세대 매매시장
- 가격 상승 응답이 확대되고 매도 우세가 완화된 가운데 다음 달 매매가격도 상승 전망 우세로 전환됨
- 매매가격 : 전체 49.5%가 '보합' 응답. '상승' 응답 39.0%로 증가(+12.4%p), '하락' 응답 11.4%로 감소(-15.2%p)하며 서울 동남권 중심으로 상승 흐름 확대됨
- 매매수요 : '매도 우세' 42.9%로 감소(-11.4%p), '매수 우세' 27.6%로 증가(+11.6%p). 동남권을 중심으로 '매수 우세'가 나타나며 '매도 우세' 흐름 완화됨
- 전망 : '상승' 전망 응답이 크게 증가(25.5% → 43.8%)하며 가장 높은 비중 차지함. 기존 보합 중심에서 상승 전망 우세로 전환되며 동남·동북권 중심으로 여러 권역 가격 상승 기대 확대됨
아파트 전세시장
- 전세가격 상승 응답이 확대된 가운데, 임차 우세와 상승 전망은 70%대의 높은 수준 지속됨
- 전세가격 : '상승' 응답 79.3%로 소폭 증가(+1.8%p). 하락·보합 응답은 감소하며 서울 대부분 지역에서 '가격 상승' 흐름 지속됨
- 전세수요 : '임차 우세' 응답 75.5%로 소폭 감소(-2.3%p)했으나 높은 수준을 유지하며 전세 수요 불균형 지속됨
- 전망 : '상승' 전망 응답 77.1%로 이전 조사와 유사한 수준 유지, 하락 전망은 3.4%에 그쳐 서울 전반에서 가격 상승 전망이 높은 수준 유지됨
연립다세대 전세시장
- 아파트보다 가격 상승 및 상승 전망은 낮은 반면, 임차 우세는 소폭 확대되며 높은 수요 지속됨
- 전세가격 : '상승' 응답 67.1%로 소폭 증가(+2.9%p)하며 우세 지속. 아파트보다는 상승 비율이 낮지만 다수 지역에서 전세가격 상승 흐름이 나타남
- 전세수요 : '임차 우세' 응답 78.7%로 소폭 증가(+0.9%p)하며 높은 임차 수요 지속. 아파트 전세시장보다 임차 우세 응답 비율이 높게 나타남
- 전망 : '상승' 전망 응답 61.6%로 소폭 감소(-2.6%p)했으나 우세 지속. 보합 전망은 증가(+2.0%p), 아파트보다 가격 상승 기대는 낮게 나타남
아파트 월세시장
- 전세시장보다는 낮지만, 월세가격 상승·임차 우세·상승 전망 응답 모두 60%대 우세 지속됨
- 월세가격 : '상승' 응답 66.9%로 소폭 감소(-4.1%p)했으나 우세 지속. '보합' 응답은 증가(+5.0%p)했지만 서울 대부분 지역에서 가격 상승 응답 우세임
- 월세수요 : '임차 우세' 응답 64.4%로 소폭 감소(-3.6%p), '비슷함' 응답 증가(+4.0%p)했으나 임차 우세 흐름 지속됨
- 전망 : '상승' 전망 응답 68.1%로 소폭 감소(-1.1%p)했으나 높은 비중 유지. 서울 대부분 지역에서 다음 달 월세가격 상승 전망 우세임
연립다세대 월세시장
- 월세가격 상승 응답은 확대된 반면, 임차 우세와 상승 전망은 다소 약화됨
- 월세가격 : '상승' 응답 62.8%로 증가(+4.8%p)하며 가격 상승 흐름 강화. '보합' 응답은 감소(-4.2%p)하고 다수 지역에서 월세가격 상승 응답 우세임
- 월세수요 : '임차 우세' 응답 감소(-2.6%p), '비슷함' 응답 증가(+5.1%p)하며 임차 우세 흐름이 다소 완화됨
- 전망 : '상승' 전망 응답 56.7%로 감소(-5.0%p)했으나 가장 높은 비중 유지. '보합' 전망이 증가(+3.2%p)하며 다음 달 가격 상승 기대는 다소 약화됨
9. 자료 기준시점
| 구분 | 지표 | 출처 | 기준 시점 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 매매시장 | 매매 거래량 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | '26년 7월 27일 | 계약일 기준 (검색일에 따라 수치 변동) |
| 매매시장 | 매매 매물량 | 네이버 부동산 | '26년 6월 30일 | 익월초 수합 |
| 매매시장 | 거래가액별 거래량 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | '26년 7월 27일 | 계약일 기준 (검색일에 따라 수치 변동) |
| 전월세시장 | 전·월세 거래량 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | '26년 7월 27일 | 계약일 기준 (검색일에 따라 수치 변동) |
| 전월세시장 | 전·월세 매물량 | 네이버 부동산 | '26년 6월 30일 | 익월초 수합 |
| 주택시장 관련 요인 | 기준금리 | 한국은행, 미 연방준비제도 | '26년 7월 | 연 8회 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 소비자물가 | 통계청 | '26년 6월 | 익월초 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 통화량 | 한국은행 | '26년 5월 | 익월 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 가계부채 | 한국은행 | '26년 6월 | 익익월말 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 주택담보대출 금리 | 한국은행 · 전국은행연합회 · 금융감독원 · 신한은행 | '26년 6~7월 | 주담대 익월말 발표, 국고채 매일, 신한은행 매월말 수치 기준 |
| 주택시장 관련 요인 | 주민등록인구 | 통계청 | '26년 6월 | 익월초 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 인구이동 | 통계청 | '26년 6월 | 익월말 발표 |
| 주택시장 관련 요인 | 가구원수별 가구수 | 통계청 | 조사치 '24년 · 전망치 '25년~ | 조사치 익년 7월 발표, 전망치 익익년 10월 발표 |
※ 본 자료는 참고용이며, 상세 내용은 원문 및 관련 통계 원자료를 확인하시기 바랍니다.
※ 거래량은 계약일 기준으로 검색일에 따라 수치가 변동될 수 있습니다('26.7.27 검색기준).
자료출처: 서울특별시 주택실 부동산정책개발센터, 「주택시장 동향 BRIEF」 2026년 7월호 (발행일 2026. 7. 31.)
