KRERI 부동산시장 동향 (2026년 2/4분기)

1. 주요 거시지표 동향 (2026년 2분기 기준)

2. 부동산시장 전반 — 하락안정기, 가격 상승·전세 거래 큰 폭 감소

• 2026년 2분기 전국 시장은 부동산 경기 사이클상 하락안정기로, 전국 아파트 매매 및 전세가격 모두 상승, 전세 거래는 큰 폭 감소함
• 토지시장 : 지가지수는 전기대비 0.6% 상승(전년동기대비 +2.4%)하며 완만한 상승세를 지속하였으나, 물가상승률을 고려한 실질 지가지수는 하락함(전년동기대비 -0.7%, 전기대비 -0.4%). 2분기 토지 거래는 약 48.3만건으로 전년동기대비 2.0% 증가, 매매거래는 -1.8% 감소
• 아파트 매매 : 전년동기대비 거래가격 상승, 거래량은 보합
• 아파트 전세 : 전년동기대비 거래가격 상승, 거래량 큰 폭 감소

3. 아파트 매매시장

매매가격 — 상승 흐름 지속, 5월 들어 상승폭 확대

• 2분기 아파트가격은 전분기대비 및 전년동기대비 모두 상승함
  • 전분기대비 : 실거래가지수 +2.0%, KB지수 +0.9%, 부동산원지수 +0.8%
  • 전년동기대비 : 실거래가지수 +5.0%, KB지수 +3.4%, 부동산원지수 +2.8%
• 월별 실거래가격은 올해 3월 한 달 하락 후 4월부터 다시 상승(전월대비 0.0% → 0.7% → 1.2%), 전년동월대비로는 23년 11월 이후 상승 흐름 지속 및 오름폭 확대(3.9% → 4.6% → 5.0%)

매매거래 — 보합 및 회복세 유지, 시장규모 전분기대비 확대

• 2분기 매매 거래량은 13.8만호로 전기대비 및 전년동기대비 보합 수준(QoQ +0.7%, YoY +0.1%), 장기 평균(16년 이후 약 12.9만호)을 소폭 상회(107%)
• 매매총액(약 76.2조원)은 전년동기와 비슷한 수준(YoY +1.0%)이나 전분기대비 확대(QoQ +13.9%)
• 12개월 누적거래량은 전년동기대비 약 5.3만호 증가하며 23년 3분기 이후 12분기 연속 회복세 유지, 완만한 회복세와 맞물려 실거래가격 상승폭 확대(YoY 실거래 5.0%, KB지수 3.4%)

아파트 공급과 주택 미분양 — 착공·미분양 동반 증가

• 2분기 아파트 착공(약 6.4만호)은 증가(YoY +7.5%, QoQ +67.9%)하였으나 장기 평균(2011년 이후 분기별 평균 84,927호)에는 여전히 하회
• 미분양주택(약 6.7만호)은 증가(YoY +5.9%, QoQ +3.3%)하며 장기 평균(54,375호) 상회 기조 유지 — 25년 2분기 이후 감소세를 이어왔으나 올해 2분기 들어 전기대비 및 전년동기대비 모두 증가
• 주택인허가는 전년동기대비 -8.3%로 3개 분기 연속 감소세, 주택착공은 전년동기대비 2개 분기 연속 증가세, 분양실적(공동주택)은 전기대비 크게 증가(QoQ +93.3%, YoY +54.8%)
• 12개월 누적착공은 전년동기대비 소폭 증가(약 1만호)하며 직전 분기에 이어 2분기 연속 증가 — 공급 선행지표의 완만한 개선이 향후 주택가격의 안정 요인으로 일부 작용 가능할 것으로 보이나 그 영향은 아직 미미할 것으로 봄(KRERI 분석)

금리와 아파트공급으로 보는 월별 아파트시장 (KRERI 분석)

• 단기적 시장 여건 : 아파트가격 상승요인(공급 측면 — 12개월 누적공급 전년동기대비 -19.1만호 감소, 2분기 아파트준공 약 4만호는 YoY -57.5%·QoQ -19.1%로 과거 평균보다 낮은 수준)과 하락요인(수요 측면 — 2분기 말 주담대 금리 4.36%는 10년 평균치 상회)이 맞물린 가운데, 2분기 아파트가격은 상승하고 거래는 주춤한 모습
• 중·장기적 시장 전망 : 수급 및 유동성 제약 요인으로 최근 가격 상승세의 추가 확대는 제한적일 것으로 예상 — 2분기 예상누적공급은 보합 수준(소폭 증가)으로 약한 가격 하락요인이 존재하며, 주담대 금리는 다소 높은 편(4.36%)이고 작년부터 이어진 대출규제 강화(6.27대책, 10.15대책)로 수도권 중심의 유동성 제약이 존재함

4. 아파트 전세시장

전세가격 — 상승세 지속, 상승폭 확대

• 2분기 전세가격은 전분기 및 전년동기대비 상승세 지속
  • 전분기대비 : 실거래가지수 +2.3%, KB지수 +1.4%, 부동산원지수 +1.4%
  • 전년동기대비 : 실거래가지수 +8.6%, KB지수 +3.8%, 부동산원지수 +3.7%
• 2분기 월별 전세 실거래가격은 전월대비 각각 0.6%, 0.7%, 0.9%로 상승세를 이어가는 가운데, 전년동월대비 역시 8.2%, 8.4%, 8.6%로 상승폭 확대

전세거래 — 거래량 및 시장규모 큰 폭 감소, 누적거래량 감소폭 확대

• 전세거래량은 약 10.8만호로 전기대비 -13.7%, 전년동기대비 -20.5% 감소
• 전세총액은 약 40.5조원으로 전기대비 및 전년동기대비 큰 폭 감소(YoY -17.0%, QoQ -12.0%), 장기 평균(2017년 이후 분기별 약 40.54조원)을 하회하는 수준
• 12개월 누적거래량의 전년동기대비 차이는 25년 4분기 +7,247호에서 올해 1분기 -20,690호로 감소 전환한 이후, 2분기 -53,167호로 감소폭 확대

전세 총액 및 전세가율

• 아파트 전세매물은 26.6.30. 기준 50,693건으로 전년동월(77,748건) 대비 53.4% 급감 (자료 출처 아실 참고 — 26년 7월 이전의 매물집계 통계에는 강원·전남·전북·광주 지역 자료가 포함되지 않아 전국 매물 규모와 차이가 있을 수 있음)
• 대출금리는 전분기와 유사한 높은 수준을 유지하며 전세시장 내 자금조달 부담 지속 — 올해 6월 주택담보대출금리는 전기(3월)대비 0.02%p 상승한 4.36%, 가계대출금리는 -0.01%p 하락한 4.50%
• 2분기 KB 아파트 전세가율은 68.5%, 부동산원 전세가율은 69.0%로 소폭 상승(전분기대비 각각 +0.2%p, +0.1%p)
• 전세가격의 누적 상승폭이 매매가격을 상회하면서 전세가율 소폭 상승 — 전세가격 전기대비 상승률이 1분기 1.13%에서 2분기 1.43%로 확대된 반면, 매매가격은 같은 기간 1.10%에서 0.90%로 상승폭 축소(KRERI 분석)
• 전세가율이 완만한 상승세를 보이고 있으나, 현재 68~69%대 수준은 과거 전세가격 상승기 평균(2016~2019년 KB 73.5%, 부동산원 73.6%)보다 여전히 낮아 갭투자 등 투기적 수요로 이어질 가능성은 아직 제한적인 것으로 판단됨(KRERI 분석)