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계간 협회 소식지

협회 계간 소식지 Market Now 제2호

작성일 : 2023-03-13    ㅣ    조회수 : 558

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2022 한국부동산분양서비스협회 Market Now 제2호.pdf
협회 소식지 Market Now 제2호 (2022.12)
협회 소식지

Market Now 제2호 (2022년 12월)

출처 (사)한국부동산분양서비스협회(KREPA) 발행일 2022. 12. 01
목차
Market Now 제2호 표지

인사말 -- 장영호 협회 수석부회장 (씨엘케이(주) 대표이사)

협회동정 -- 정동규 협회 상근부회장 선임

신임 정동규 상근부회장 2022.10.11 선출
  • 2022년 10월 11일 정기이사회에서 정동규 상근부회장을 신임 이사로 선출함
  • 학력: 성균관대 정치학 박사
  • 주요 경력: 국회의장실 정책기획비서관, 성공회대학교 시민평화대학원 겸임교수, 서울특별시의회 정책연구위원회 부위원장, 김포시 정책자문관, 대통령직속 국가균형발전위원회 자문위원, 한국정보문화진흥원 정책자문위원
  • 국회 등에서 20여 년간 근무한 입법전문가로, 대외협력 및 법·제도 개선 등 정책분야에서 중요한 역할을 수행할 것으로 기대됨

특별기고 1 -- 상업용 부동산 시장분석 솔루션 RCS

기고자: 남형규 부동산R114 상무

REPS 솔루션 개요
  • 분양성 검토는 입지환경, 개발환경, 공급, 가격, 수요 등을 조사 분석하여 적정 분양가 및 분양성을 도출하는 방법임
  • 부동산R114는 사업 초기부터 부동산 빅데이터 솔루션인 REPS를 개발, 2008년 출시함
  • 현재 약 500여 개의 분양대행사, 시공사, 금융권 등 건설부동산 관련 업체가 사용 중이며, 20년 이상의 분양·입주·시세정보가 누적됨
  • 자체 구축 데이터를 베이스로 서버 구축형 솔루션 RIS를 출시, 대우건설, GS건설, 현대엔지니어링 등 다수 시공사에 제공 중임
RCS (Real Estate Commercial Solution) 신규 서비스
  • 상업용 부동산 시장분석을 위한 자체 보유 데이터, 외부 데이터, 공공데이터를 WEB GIS에 결합한 서비스임
  • 1단계 리테일 데이터 구축 완료: 약 2만 4천 개 분양상가, 8만 3천 개 호실별 분양가 정보, 150만 개 매물정보 구축
  • SKT와 업무 협약을 통해 유동인구, 직장인구, 거주인구의 지역별 월별 시계열 정보 및 3개년도 업종별 매출 데이터 제공
  • 향후 지식산업센터, 오피스, 물류 등으로 단계적 확장 예정이며, 최종 목표는 수익형부동산 수지분석 자동화임

협회 회원사를 위한 RCS 단기 프로모션: 2주 300,000원 / 1주 200,000원 (VAT 별도)

특별기고 2 -- 치솟는 금리에 점점 더 심각해지는 부동산 시장

기고자: 김기원 데이터노우즈 대표이사

부동산 시장 과열 원인 (2020~2021년)
  • 코로나 금리 인하: 2020년 3월 코로나 발생 → 2020년 6월 기준금리 역사상 최저 수준인 0.5%로 인하 → 주식, 코인, 부동산 등 전 자산에 버블 발생
  • 임대차 3법: 2020년 7월 말 통과, 전세 만기 2년→4년 연장으로 집주인들이 4년치 인상분을 한꺼번에 반영 → 전세가 급등 → '영끌' 대중심리 확산
  • 본질적 가치(소득·전세·통화량·GDP) 대비 부동산 시장은 역사적 최고 고평가 상태에 도달함
급격한 금리 인상과 시장 하락 (2021.8~2022년)
  • 2021년 8월 금리 인상 시작, 한국 기준금리 0.5% → 3.00% (2022년 10월 기준)까지 급등
  • 미국은 2022년 11월 3일 0.75% 빅스텝 추가 인상, 한국 추가 인상 예상됨
  • 전국 미분양: 2022년 8월 말 32,722호 → 9월 말 41,604호로 급증
  • 한국 가계부채와 기업부채는 GDP 대비 역사상 최고 수준에 위치함
  • 부동산 시장 규제를 빠르게 풀고, 거래 정상화를 위한 선제적 대응이 필요한 시기임

회원사 MAS 프로모션: 부동산시장분석보고서 자동화 솔루션 MAS STANDARD 40% 할인 600만원 (2023년 1월 15일까지, 협회 회원사 ONLY)

특별기고 3 -- 지식산업센터 과거와 현재...그리고 미래

기고자: 문한용 철인그룹 본부장

지식산업센터 정의 및 변천사
  • 법적 정의: 산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률(산집법)에 따라 '동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물'임
  • 1세대(~2000년 이전): 산업지역/공업지구, 8층 이하 제조업 중심
  • 2세대(2000~2005년): 부도상권/준공업지구, 15층 이하 제조 및 첨단벤처산업
  • 3세대(2006~2015년): 택지지구/도시지원용지, 30층 이하 소프트웨어·정보통신·제조 등
  • 4세대(현재): 택지지구/도시지원용지, 30층 이하 복합업무시설(공장+상업+기숙사), 투자수요 비율 증가
시장 현황 및 분석
  • 2021년 서울·경기권 현장은 오픈과 동시에 완전판매가 이루어졌으나, 2022년 현재 진행 중인 현장들은 분양실적 50% 미달, 20~30%대에 머무는 현장 다수 발생함
  • 지식산업센터의 호황은 2020년부터 약 2년간으로, 그 이전에는 준공 전까지 50% 넘으면 양호한 시장이었음
  • 코로나 이후 유동자금 증가, 20~30대 투자수요 급증, 주택 규제 강화로 상대적으로 규제가 적은 지식산업센터에 투자수요가 집중됨
  • 가산디지털단지 내 지식산업센터 평당 분양가 변화: 에이스하이엔드 10차('14.03) 548만원 → 가산 SK V1 3차('22.11) 2,950만원
  • G밸리(가산디지털단지) 내 지식산업센터의 약 40%(54개소)가 16년 이상 노후화됨 → 신축 수요 존재
철인그룹 소개
  • 지식산업센터 전문 분양대행 업무 수행, 전속 영업본부장 50명 근무
  • 주요 거점별 11개 철인부동산 운영(1개 추가 오픈 준비 중), 분양~전매~매매~임대 전 과정 종합 담당
  • www.분양리스트.com을 통해 분양 중인 현장 공개 운영

특별기고 4 -- 분양혜택정보 앱 까까조

기고자: 박지민 까까조 과장

까까조는 빠르게 변하는 부동산 시장에서 다양한 분양 현장을 한눈에 비교하도록 정보를 제공하고, 빅데이터와 AI를 기반으로 개인에게 맞는 현장을 분석하여 빠르고 정확한 상담을 통해 분양을 받을 수 있도록 도와주는 플랫폼임.

업데이트 예정 주요 기능
  • 청약 가점 계산: 세분화된 가점 항목을 통한 정확한 점수 계산, 변동 항목만 선택 수정하여 재계산 가능
  • 청약 예측 서비스: 빅데이터 분석을 통한 민영/공공분양, 임대주택까지 점수에 맞는 분양 상품 확인
  • AI 청약 추천: 청약 가점과 실시간 예측을 토대로 맞춤 분양 상품 추천 서비스 (상위 버전 반영 예정)
  • 1:1 채팅 상담: 번호 노출 부담감 해소, 텍스트 기반 정확한 자료 전달, 오안내 및 과장 상담 방지
  • 상담사 프로필 공개: 소비자가 원하는 상담사 직접 선택, 부동산서비스협회 교육 이수 수료증 확인 및 소비자 후기·별점 확인 가능

특별기고 5 -- 임대관리 시장의 새로운 패러다임 전환

기고자: 이건영 디케이홈스 대표이사

임대차 시장 현황
  • 기준금리의 가파른 인상으로 수도권·비수도권 모두 매매 가격과 전세 가격 동반 하락 중
  • 수도권(2분기→3분기): 매매가격 0.05%→1.19%, 전세가격 0.09→1.20% 하락
  • 비수도권(2분기→3분기): 매매가격 0.17%→0.54%, 전세가격 0.04→0.55% 하락
  • 국토교통부 조사결과 2022년 5월까지 누계 전월세 거래 중 월세 거래량 비중 51.9%로 전세를 추월함 (전년 동월 대비 10.0%P 증가)
  • 향후 3~5년간 주택시장 하락 및 침체기 전망이 존재함
디케이홈스(주) 임대관리 서비스
  • 2019년 1월 설립, 국내 유일 분양 시부터 공인기관 보증보험 보증서를 발행함
  • 현재 임대관리 계약세대 약 2,200세대에 보증보험 보증서 발행 완료
  • 공실 발생 시 임대인과 약정한 약정 임대료 지급
  • 국내 최초 시설관리서비스부문 'KS인증' 획득
  • 제온스(주)와 협약을 통해 부동산 임대관리 통합서비스 제공 예정 (이지램스 ezREMS 플랫폼 연계)

특별기고 6 -- 라이프스타일 프리미엄 컨시어지 서비스 퀸터센셜리

기고자: 김병수 루시드프로모 대표이사 / 퀸터센셜리코리아 부사장

퀸터센셜리(QUINTESSENTIALLY) 글로벌 서비스
  • 영국왕실의 로열패밀리인 Ben Eliot, Aaron Simpson, Paul Drummond가 런던에서 시작한 글로벌 멤버십 클럽
  • 전세계 60여 개 주요 도시에 오피스를 운영, VVIP 대상 일대일 맞춤 컨시어지 서비스 제공
  • 여행, 레스토랑, 레져, 쇼핑, 문화, 교육 등 생활 전반에 걸친 프리미엄 서비스 제공
  • 국내 적용 사례: 현대건설 프리미엄 브랜드 'THE H' 중 디에이치로얄에 적용 예정
아이컨시어지(ICONCIERGE) 국내 맞춤 서비스
  • 국내 주거시설 니즈를 반영한 맞춤 컨시어지 서비스: 하우스키핑, 발렛파킹, 프리미엄 의전, 세무컨설팅, 세탁·수선, 식사, 방문세차, 아이돌봄, 교육 컨설팅, 반려동물 케어 등
  • 특화서비스 '패밀리 헬스케어': 전문 간호사, 영양사, 트레이너 구성의 원스톱 헬스케어팀 운영
  • RPA 기반 컨시어지 자동화 검색엔진 개발, 국내 유일 컨시어지 시스템 특허 보유
  • 10년 이상 컨시어지 사업 운영, 온/오프라인 서비스 제공

정책브리핑

청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획 (22.10.26)
[1] 공공분양 50만호 공급 23~27년
  • 분양물량 3배 이상 확대: '18~'22년 14.7만호 → '23~'27년 50만호
  • 청년 특공 신설: 청년층 '18~'22년 9.7만호 → '23~'27년 34만호
  • 중장년층 공급 확대: '18~'22년 5만호 → '23~'27년 16만호
[2] 다양한 주거선택권 제공 -- 3가지 유형
  • 나눔형 25만호: 시세 70% 이하 분양, 향후 시세차익 70% 보장
  • 선택형 10만호: 6년간 살아보고 분양 여부 자유롭게 선택
  • 일반형 15만호: 시세 80% 수준 분양
[3] 자금지원 및 사전청약
  • 선택형·나눔형: 초저리·장기 전용모기지 신설 (최대 5억원, LTV 80%, DSR 미적용)
  • 일반형: 기존 주택기금대출 활용, 청년층 한도·금리 우대
  • '23년까지 서울도심 등 우수입지 1.1만호 사전청약 공급
[5] 민간분양 청약제도 개편
  • 청년층: 수요가 높은 중소형 평형에 추첨제 확대
  • 4050 중장년층: 수요가 많은 대형 평수에 가점제 확대
규제지역 청약 개선안 -- 가점제/추첨제 비율 변경
면적투기과열지구 현행투기과열지구 개선안조정대상지역 현행조정대상지역 개선안
60m2 이하가점 100%가점 40% / 추첨 60%가점 75% / 추첨 25%가점 40% / 추첨 60%
60~85m2가점 100%가점 70% / 추첨 30%가점 75% / 추첨 25%가점 70% / 추첨 30%
85m2 초과가점 50% / 추첨 50%가점 80% / 추첨 20%가점 30% / 추첨 70%가점 50% / 추첨 50%
투기과열지구 및 조정대상지역 조정안 (22.11.10)
구분투기지역투기과열지구 및 조정대상지역
서울서울 15곳서울 전역
경기-과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명
투기과열지구 해제수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2
조정대상지역 해제(경기)수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)
조정대상지역 해제(인천)인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구

※ 22.11.14 0시 효력 발휘 기준

시장동향 -- 전국 공급물량 및 미분양 현황

자료: 청약홈, Richgo, 국토교통부

전국 공급물량 현황 (2022년 11월)
구분입주물량재고량신규 입주비율
전국26,976호11,168,200호5.5%
최고 입주물량경기 10,877호
최저 입주물량울산, 전남 0호
전국 미분양 현황 (2022년 9월)
구분전체 미분양준공 후 미분양비고
전국41,604세대7,189세대전월 대비 8,882세대 증가
최고 미분양 지역대구 10,539세대 (전월 대비 2,238세대 증가)
최저 미분양 지역세종 5세대
권역별 미분양 동향
  • 수도권: 전체적으로 미분양 증가 추세, 경기 전월 대비 2,373세대 증가
  • 강원권: 전체적인 미분양 감소 추세, 전월 대비 86세대 감소
  • 충청권: 전체적인 미분양 증가 추세, 충남 전월 대비 1,032세대 증가
  • 호남권: 전체적인 미분양 증가 추세, 전북 전월 대비 464세대 증가
  • 경북권: 대구 전월 대비 2,238세대 증가로 전국 최고 수준 미분양 기록
  • 동남권: 전체적인 미분양 증가 추세, 울산 전월 대비 651세대 증가
  • 제주권: 전월 대비 86세대 증가

시장동향 -- 규제 빗장 여는 정부, 다주택자 유인이 필요

기고자: 조민이 리얼투데이 콘텐츠지원팀 팀장

부동산 시장 현황
  • KB부동산 통계 기준 아파트 매매가 상승률 2022년 7월부터 하락 전환: 7월 -0.07%, 8월 -0.23%, 9월 -0.24%, 10월 -0.74%
  • 아파트 매매거래: 2020년 12월 106,027호 → 2022년 8월 19,516호, 9월 18,028호로 급감
  • 대구 미분양: 2022년 9월 10,539호 돌파 (2010년 이후 최대치)
정부 규제완화 조치 경과
  • 2022년 9월: 대부분 지방을 비규제지역으로 명시
  • 2022년 10월 27일: 15억 대출선 폐지, 중도금 담보대출 규제 완화
  • 2022년 11월 10일: 세종, 경기, 인천 규제 지역 해제 (서울·과천·성남(분당,수정)·광명·하남은 유지)
조정대상지역 해제 효과
  • 대출: LTV 50%(9억이하)/30%(9억초과) → 비규제 시 LTV 70%, DTI 60% 적용, 중도금대출 건수 제한 해제
  • 청약: 세대원·유주택자 청약 가능, 수도권 1순위 자격 청약통장 가입 후 1년, 재당첨제한 7년 규제 해제
  • 세제: 1주택자 비규제지역 추가 매수 시 취득세 일반세율 적용, 다주택자 양도세 중과 완화, 비규제지역 1세대 1주택 양도세 비과세는 보유만 충족하면 됨
  • 전망: 다주택자 매수 유인책 필요, 임대사업자제도 정상화(등록임대사업제 정상화), 소형주택 규제 완화 요구 존재

회원사 탐방 I -- 씨엘케이(주)

대표이사: 장영호

회사 개요
  • 1999년 창립, 약 23년간의 노하우가 축적된 부동산 마케팅 전문 회사
  • 사업 분야: 컨설팅, 분양대행, 투자, 시행 등 부동산 개발 전 과정 수행
  • 임직원 평균 근속연수 약 10년 이상 (신입직원 제외)
  • 전사적 마케팅 시스템 구축: 전임직원이 함께하는 협업 체계
주요 프로젝트 실적
  • 파주 힐스테이트 운정 (2,998세대)
  • 양주신도시 e편한세상 1차, 2차 (1,921세대)
  • 별내신도시 아이파크스위트 (생활숙박시설 1,100실)
  • 춘천 센트럴타워 푸르지오 (1,175세대)
  • 원주 더샵 센트럴파크 (2,656세대)
  • 당진 호반써밋 1,2,3차 (3,166세대)
  • 남양뉴타운 e편한세상 (606세대)

경영철학: '내일의 가치창조를 위한 CLK의 다짐' -- 인간중심 비즈니스를 추구하며, 구성원 한 명 한 명의 능력이 모여 성장하는 회사를 지향함.

협회 동호회

동호회장소일정임원
골프회88CC (용인)매월 4주차 월요일회장 조정훈, 운영위원장 김국진, 총무 최기만
산악회산행 전 공지매월 2주차 일요일회장 강창록, 부회장 김재석, 총무 김예송

골프회는 2018년부터 4년째 유지, 매월 20명 이상 참가. 산악회는 2022년 4월 첫 등반 시작, 청계산·북한산·수락산 등 산행.

회원사 탐방 II -- 삼일산업(주)

대표이사: 김선관

회사 개요
  • 1996년 설립, 설립 27년차 전문 분양대행사(마케팅) 기반의 부동산 전문회사
  • 현재 개발사업, 컨설팅 자문 등 사업 영역 확대
  • 주요 클라이언트: 우미건설, GS건설, DL건설, DL E&C, 현대엔지니어링, 금호, 교보자산신탁 등
  • 100% 정직원 영업조직, 최소 10~15년 이상 업력 보유

경영철학: 클라이언트와의 관계에서 신뢰와 책임감을 최우선으로, 전현장 100% 책임분양 원칙. 구성원에게는 변화에 과감하게 도전하는 프런티어 정신을 요구하며, 수평적 의사결정 구조를 유지함.

22년 4분기 협회 주요 행사

주요 행사
22.09.05 한성대학교 부동산마케팅기획자 양성과정 채용설명회
  • 회원사 기획인력 채용연계 장학생 모집 설명
  • 상반기 장학생 취업 성공사례 발표 (2기 장학생 박원보)
22.10.14~10.15 한경집코노미 박람회
  • (사)한국부동산분양서비스협회 디지털마케팅 혁신관 오픈
  • 참가사: KP디지털마케팅, 데이터노우즈, 루시드프로모, 콘텐츠민주주의, 에이치더블유마케팅
22.11.11 제7회 부동산 산업의 날 기념행사
  • 유공자 수상 및 컨퍼런스 개최
  • 국토부 장관상 수상자: CLK 장영호 대표, 삼일산업 김선관 대표, 미드미네트웍스 이월무 대표
  • 컨퍼런스: '분양대행업 현황 및 개선 방안' -- 주택산업연구원 변서경 박사 발표
22.11.23 KREPA-KODA 임원 상견례 및 조찬 간담회
  • 최근 시장 현안 사항에 대한 양기관 협력방안 논의
22년 4분기 회원사 세미나
22.09.22 부동산 시장분석 솔루션 MAS 소개
  • 강사: 데이터노우즈
  • 시장분석 및 분양가 산정 자동화 솔루션 MAS 소개 및 시연
  • 회원사 프로모션(25% 할인) 소개
22.10.22 PF시장동향 전망 및 세미나
  • 다올투자증권 이경수 상무
  • PF 시장 및 부동산 시장 동향에 대한 자유토론 세미나 진행

추천도서

주택청약의 모든 것 (한국부동산원 저, 한빛비즈(주) 발행)
  • 주택청약 제도의 탄생과 역사, 유형별 청약 신청자격, 청약홈 주요 메뉴 기능소개까지 총망라한 도서
  • 민영주택과 국민(공공)주택의 특별공급 유형별 신청자격과 당첨자 선정방식, 일반공급 가점제 안내
  • 차례: 1장 내 집 마련, 청약이 답이다 / 2장 청약의 기초 다지기 / 3장 특별공급 / 4장 일반공급 / 5장 청약 신청 실전

자료출처: (사)한국부동산분양서비스협회(KREPA) -- Market Now 제2호 (2022.12) / 편집인: 오진화