7.23 부동산 정책 국민 대토론회

잠시 후 진행될 부동산 정책 국민 대토론회에 대해 브리핑해 드립니다. 수천 건이 넘는 의견이 접수됐습니다. 분야별로는 주택 금융, 주택 공급, 부동산 세제 순으로 제안이 쏟아졌는데요. 토론회의 슬로건은 '나라의 주인과 함께 설계하는 대한민국 부동산 정책 청사진'입니다. 정부가 일방적으로 답을 제시하는 것이 아니라 국민과 전문가가 함께 해법을 만들어 가는 과정이 필요하다 — 청와대는 토론회 개최 취지를 이렇게 설명했습니다.

오늘 토론회는 이재명 대통령이 직접 주재합니다. 한성숙 국무총리, 구윤철 재정경제부 장관, 윤호중 행정안전부 장관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장 등 관계부처 수장들도 모두 자리를 함께합니다. 학계와 연구기관, 시장 전문가, 건설·금융업계와 시민단체는 물론 부동산 유튜버와 맘카페 운영진, 그리고 국민 의견 수렴 홈페이지를 통해 신청한 일반 국민까지 총 140명이 참석 대상에 포함됐는데요. 정부와 전문가뿐만 아니라 시장 참여자와 수요자의 목소리까지 폭넓게 듣겠다는 취지입니다.

정부는 추가 부동산 대책 발표에 앞서 현장의 목소리를 듣기 위해 7월 14일부터 16일까지 국토교통부·금융위원회·재정경제부 각 부처 장관이 참석한 가운데 주택 공급·주택 금융·부동산 세제를 주제로 분야별 토론회를 개최했습니다. 주택 공급 토론회에서는 3기 신도시 등 공공택지 사업 속도와 재개발·재건축 인허가 절차 단축, 빌라·오피스텔 같은 비아파트 공급 확대를 위한 규제 완화가 논의됐고, 금융 토론회에서는 청년·무주택자 대출 규제 완화와 전세대출 관리, 정비사업 이주비 대출이 핵심 쟁점이었습니다. 세제 토론회에서는 비거주 1주택자 혜택 축소와 실거주 기준 양도소득세 개편, 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 보유주택 총가액 중심으로 개편하는 방안이 논의됐습니다. 정부는 이르면 이달 말 세제 개편안과 부동산 종합대책을 발표할 계획입니다.

오늘 이 자리는 부동산 정책에 대해 국민 여러분이 현장에서 느끼시는 생생한 목소리를 직접 듣고 이를 정책에 바르게 담아내기 위해 마련된 국민 참여의 장입니다. 많은 분들이 온라인으로도 함께하고 계십니다. 댓글을 남겨 주시면 중간중간 소개해 드리겠습니다. 먼저 대통령님의 모두 말씀이 있겠습니다.

심각한 주제일수록 밝은 마음으로 토의하면 좋겠습니다. 사람이 세상을 살아갈 때 의식주가 중요하다고 하죠. 가족과 함께 살아갈 물리적 공간이 편안하고 쉽게 접근 가능해야 하는데, 어느 날부터인가 이것이 주거 수단인 동시에 돈을 버는 수단이 됐습니다. 그 기능을 전혀 무시할 수는 없습니다. 문제는 그 비중이 어느 정도냐가 관건입니다. 대한민국 국민들의 자산 보유 현황을 보면 부동산이 가장 많고, 부동산의 가격·비중은 전 세계에서 가장 높은 쪽에 속할 겁니다. 일본은 좁은 국토에 수요가 계속 늘며 가격이 상승하다가 어느 임계점에서 풍선처럼 터졌고, 잃어버린 30년이라는 얘기까지 나왔습니다. 우리도 그 정점을 향해 달리고 있지 않냐고 걱정하는 분들이 꽤 있습니다.

이 문제는 매우 어렵습니다. 모든 정권이 해결하려 애써 왔죠. 주택 공급이 가격에서 매우 중요한데, 가격은 정책으로 정해지는 것이 아니라 시장 원리에 따라 수요와 공급으로 결정됩니다. 공급을 늘리면 해결되는데 문제는 '어디에서 어떻게'가 마땅치 않다는 겁니다. 과거에는 그린벨트를 풀어 대규모 주택단지나 신도시를 만들며 해결했지만, 이제 서울에서 택지를 찾아보면 거의 찾기 어렵습니다. 공급의 한계가 뚜렷하죠. 수요 측면을 보면 더 쾌적한 집, 안정적인 내 집을 구하려는 통상적 수요가 있는 반면, '집을 사 놓으니 물가 이상으로 오르더라, 한 채보다 두 채가 낫다, 3억짜리보다 30억짜리가 효율적이다, 내 돈이 없어도 대출받아 사자'는 투자·투기용 수요와 가수요도 있습니다.

여기에 간접적으로 영향을 미치는 것이 조세 제도입니다. 조세는 국가 재정을 확보하기 위해 구성원 모두에게 공정하게 부담시키는 것인데, 이를 특정 영역의 수요 억제나 공급 확대에 활용하는 것은 예외적인 상황이죠. 조세를 통해 수요·공급에 관여하는 것이 정당한가, 어느 정도 개입이 온당한가 하는 논쟁이 있을 것입니다. 금융도 마찬가지입니다. 금융기관의 대출 여력은 사실 국민들의 것이기도 합니다. 금융은 반쯤은 공공적인 것이고, 국가 발권력이라는 위임된 권력의 일부죠. 이것을 누가 쓸 것이냐, 누구에게 금융을 활용할 기회를 줄 것이냐는 결국 정책의 문제로 치환됩니다. 돈을 벌기 위해 집을 사는 데에 금융을 활용하게 해 줘야 하느냐 — 그렇게 해서 집값이 과도하게 오르면 그 집을 필요로 하는 국민들은 피해를 봅니다.

사전 토론회 결과를 요약해 받아 보니 특기할 만한 변화가 있었습니다. 첫째, 과거에는 부동산을 돈 버는 수단으로 보는 시각이 많았는데 이번에는 투자 수단이라기보다 쾌적한 삶의 보금자리라는 측면이 많이 강조됐습니다. 둘째, 청년·신혼부부·다자녀 가구에 대한 특별한 배려가 필요하다는 의견이 많이 늘었습니다. 저출생의 주된 원인 중 하나가 주거 문제라는 지적에 국민들께서 공감하시는 것 같습니다.

오늘은 정책 발표 자리가 아니고 국민들께서 어떤 의견을 가지고 계신지 허심탄회하게 들어 보려고 합니다. 이해관계 조정이 정치와 국가 행정에서 제일 어렵습니다. 이쪽을 누르면 저쪽이 올라오고, 저쪽을 당기면 이쪽이 밀리죠. 그래도 우리는 상식과 합리성을 가진 사람들이어서 객관적으로 타당한 것에 대한 국민 수용성은 매우 높습니다. 논의의 원칙은 첫째 팩트에 기반할 것 — 허위 사실이나 가정에 기반해 논쟁하면 싸움밖에 안 됩니다. 둘째 각자의 주장을 정확하게 할 것, 셋째 이해관계를 조금씩 조정해 볼 것. 최선을 다해도 마지막까지 접근이 안 되는 영역은 있습니다. 그 간극을 최종 결론으로 이끄는 힘이 권력이고, 그런 일을 하라고 공직자를 뽑는 것이죠. 권한을 행사하면 그만큼 책임을 지는 것이고, 공직자의 최대 덕목은 책임지는 것이라고 생각합니다. 비난도, 일정한 갈등과 저항도 감수해야 할 경우가 있습니다. 다만 그 전에 최대한 많은 분들의 의견을 모으고 조정할 필요가 있습니다.

제가 내일 중남미 장기 출장을 갑니다. 조세 제도는 법률상 시한이 있어 일정에 쫓기는데, 오늘 얘기가 부족하면 총리께서 그 사이에 한 번쯤 더 논의해 주셨으면 좋겠습니다. 부동산 문제는 온 국민의 관심사여서 대부분의 국민이 전문가입니다. 대체로 아는 내용이니 이유나 과정을 자세히 설명하지 않으셔도 되고, 중복된 주장은 줄여 주시고, 가급적 많은 분들의 의견을 듣고 싶습니다. 요약해서 말씀해 주시면 좋겠습니다.

사전 의견 수렴 결과를 보고드리겠습니다. 주택 공급과 관련해서는 크게 여섯 가지 주제의 의견이 있었습니다. 준공업지역 등 도심 유휴부지를 활용하거나 공공기여를 전제로 비주택 용지를 주거 용도로 전환해 공급을 확대하자는 제언이 있었고, 민간 재개발·재건축의 용적률 상향과 공공기여 의무 합리화로 사업성을 높여 달라는 의견이 토론회와 온라인에서 공통으로 나왔습니다. 온라인에서는 조합설립 동의와 재건축부담금 완화 의견도 나왔습니다. 비아파트는 사업자 대출 규제 완화, 주택 수 제외 등을 통한 신축 공급 지원 의견이 있었고, 온라인에서는 소형 오피스텔·도시형생활주택 규제 완화 의견이 다수 올라왔습니다. 임대주택 공급 주체에 대해서는 고품질 공공임대를 확대하자는 의견과 규제 완화·지원을 통해 민간임대를 확대하자는 상반된 의견이 함께 제기됐습니다. 규제지역 지정 운영은 시장 안정을 위해 유지해야 한다는 의견과 거래 위축 효과를 감안해 재설계해야 한다는 의견이 대립했고, 공공분양·공공임대 비율에 대해서는 주거사다리 복원을 위해 분양 비율을 높이자는 의견과 주거복지를 위해 임대 비율을 대폭 상향하자는 의견이 함께 나왔습니다.

주택 금융과 관련해서는 네 가지 주제입니다. 대출 총량 관리는 한시적 수단으로 활용하자는 의견과 주택시장 안정·가계부채 관리를 위해 유지해야 한다는 의견이 맞섰고, 온라인에서는 완화 의견이 다수였습니다. 실수요자 대출 규제는 소득·자산이 부족한 청년층에 대해 완화하자는 의견과 가격 상승 우려로 유지하자는 의견이 있었으며, 온라인에서는 청년·신혼부부 내집마련 지원 의견이 다수 제시됐습니다. 이주비 대출은 원활한 정비사업을 위해 충분히 공급하자는 의견과 현재 규모가 충분하며 인근 전세 안정을 위해 속도 조절이 필요하다는 의견이 상반됐습니다. 전세대출 관리는 무주택 서민의 주거 안정을 위해 공급을 확대하자는 의견과 부동산 가격 상승 효과를 감안해 관리를 강화해야 한다는 의견이 제기됐고, 온라인에서는 공급 확대 쪽이 더 많았습니다.

부동산 세제는 여섯 가지 주제입니다. 초고가 1주택자 보유세는 과도한 혜택을 제한해야 한다는 의견이 있었고, 초고가 기준으로는 30억 원 이상에서 50억 원 이상이라는 의견이 제시됐습니다. 온라인에서는 똘똘한 한 채 선호를 완화하기 위해 강화해야 한다는 의견과, 미실현 이익에 대한 과세이며 세입자에게 전가될 수 있으므로 신중해야 한다는 의견이 팽팽히 맞섰습니다. 종부세 과세 기준은 주택 수에 따른 차등을 없애고 주택 가액 합산 금액 기준으로 과세하는 것이 바람직하다는 의견이 제기됐고 온라인에서도 대체로 찬성이었습니다. 비거주 1주택자 보유세 차등은 실거주 요건을 강화하고 비거주 시 세부담을 높여야 한다는 의견과, 실수요와 투기를 거주 여부로 구분하기 어렵고 불가피한 비거주도 있다는 반대 의견이 비슷하게 제기됐습니다. 보유세와 거래세의 관계는 보유세 위주로 운용하고 매물 잠김을 감안해 양도세를 인하할 필요가 있다는 의견과, 근로소득과의 형평성을 감안해 양도소득에도 적정한 과세가 필요하다는 의견이 상반됐습니다. 양도세 장기보유특별공제는 비거주 혜택을 줄이고 공제 한도를 설정해야 한다는 의견이 토론회에서 제기됐고, 온라인에서는 인플레이션 보정 장치이며 축소 시 매물 잠김 우려가 있다는 반대 의견이 중심이었습니다. 고령자 지방 이주 특례는 은퇴 고령자의 지방 이주 시 세부담을 경감할 필요가 있다는 의견과 별도 과세특례 부여 시 조세회피 악용 우려가 있다는 의견이 제기됐습니다.

지금 가장 우려되는 것은 일시적인 주택 공급 감소가 아니라 주택 공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것입니다. 2022년부터 인허가와 착공이 동시에 감소했고 특히 착공 물량이 크게 줄었습니다. 이는 향후 준공·입주 물량 감소와 기존 거래시장의 매물 감소로 이어지고, 결과적으로 서민·중산층의 주거비 부담으로 이어질 것입니다. 특히 전세사기 이후 임차인들의 신뢰가 무너지면서 비아파트 신축이 크게 감소했습니다. 비아파트는 청년·1인 가구·신혼부부가 적은 보증금과 월세로 접근할 수 있는 중요한 주거 선택지인데, 공급 감소로 주거 선택의 애로가 커지고 있습니다. 지금 필요한 것은 인허가가 착공으로, 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택 공급 파이프라인을 보강하고 복원하는 것입니다.

일곱 가지를 제언드립니다. 첫째, 신축 공급 회복을 위한 금융·세제 지원 확대 — 착공 가능한 물량을 우선 지원하되, 지원이 가격 기대심리를 부추길 수 있으므로 전면 지원보다 선별·차등 지원이 필요합니다. 둘째, 민간 정비 병목 해소를 위한 규제 완화 — 다만 용적률 완화만으로는 부족하며 공사비 부담, 금융, 부담금, 조합 갈등 등 전 단계의 병목을 관리하면서 규제 완화가 실제 공급으로 이어지는지 점검이 필요합니다. 셋째, 주요 부지의 공급 속도를 높이고 어떤 집을 공급할지 세부 설계가 중요합니다 — 계획·보상·토지 조성·교통 등 단계별 위험 요인의 통합 공정관리와 중앙·지자체·공공의 협업이 중요하고, 속도만이 아니라 실수요자가 접근 가능한 가격대와 다양한 유형의 공급이 중요합니다. 넷째, 기존 용도와 토지 수요 간 불일치가 커지고 있습니다 — 산업구조와 소비 형태 변화로 제대로 이용되지 못하는 공업·상업 지역을 주거로 전환하되, 일률적 완화보다 기능이 쇠퇴한 저이용 부지 우선의 선별적·계획적 복합 방식으로 가야 합니다. 다섯째, 수요자가 다양하듯 공급자도 다양해야 합니다 — 입주 자격이 엄격한 공공임대와 사적 다주택 임대 사이의 공백을 메울 전문성 갖춘 임대인을 육성해 신축 장기임대 운영이 가능하게 하되, 지원에 상응하는 공공성·투명성·임차인 보호 의무 부과가 중요합니다. 여섯째, 공공 부문의 역할 강화 — 경기 대응 역량, 부담 가능한 시장 조성, 생애최초 내집마련의 진입 문턱을 낮추는 주거사다리 역할이 강화돼야 합니다. 일곱째, 규제지역의 합리적 운영 — 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 중첩되고 복잡한 제도 체계를 개선해 시장 불안 대응력은 유지하되 국민 부담과 불편을 줄이는 방향으로 가야 합니다.

주택 시장에는 주거 서비스의 가치를 반영한 실수요가 존재하고, 주택 자산의 기대수익률이 높아지면 수요가 늘어납니다. 수요가 증가하면 공급을 늘리는 것이 시장 안정화에 필요한 조치지만, 주택은 오늘 바로 만들어 낼 수 있는 빵이 아닙니다. 오늘의 공급은 3년 전 공급 계획의 결과입니다. 따라서 단기적으로는 금융 규제로 대표되는 수요 억제책의 병행이 바람직합니다.

청년층 배려는 필요하지만 세심하게 살필 부분이 많습니다. 청년도 나이가 아니라 배경에 따라 출발선이 다른 것이 사실입니다. 기존 청년 지원 프로그램의 확대를 검토하되 임차 수요와 매매 수요를 분리해 정책을 재설계하고, 실수요 선별 요건을 강화할 필요가 있습니다. 전세대출은 무주택 서민의 주거비 완화를 위해 도입됐으나 전세가격 상승, 전세사기 등 많은 사회적 문제를 일으켰습니다. 완화는 부작용이 크지만 전세대출이 보편화된 현실을 감안하면 실수요 요건을 엄격히 적용하고 점진적 감축 방안을 적용할 필요가 있습니다. 이주비 대출은 정비사업 활성화를 위해 완화가 필요하다는 의견과 소수만 이익을 향유한다는 의견이 강하게 충돌했는데, 일부 완화를 검토하되 다주택자·비거주 임대인 등 특수한 차주는 현행 기조를 유지할 필요가 있습니다. '목이 마르다고 바닷물을 마실 수 없다'는 한 토론자의 말처럼, 지금의 규제 완화는 미래에 더 큰 목마름으로 다가올 수 있습니다.

마지막으로 금융 규제 패러다임의 발상 전환 문제를 제기합니다. LTV·DSR, 총량 규제는 모두 양적 규제입니다. 이를 보완하는 질적 규제로서 '거시건전성 관리부담금'이라는 가격 규제의 도입을 신중히 검토할 필요가 있습니다. 사회적으로 제한된 대출 자원을 특정 차주가 과도하게 사용하는 대가로 부담금을 부과하자는 것입니다. 주택 시장은 복잡해서 하나의 규제로 모든 것을 치료할 수 없습니다. 수요 억제 정책의 핵심은 적절한 정책 조합과 우선순위라고 생각합니다.

종합부동산세는 누구나 납부하는 세금이 아닙니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 다주택자는 합산 9억 원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 납부합니다. 과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 계산하고, 세율은 주택 보유 수에 따라 다르게 — 다주택자에게 더 높게 — 적용됩니다. 1세대 1주택자는 고령·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 종부세의 쟁점은 네 가지입니다. 첫째 세부담의 적정성 — 주요국과 비교해 적정한 수준인지, 과세표준에 시가가 충분히 반영되는지. 둘째 세율 적용 기준 — 30억 주택 한 채와 10억 주택 세 채를 비교하면 한 채 쪽의 세율이 더 낮습니다. 과세 형평성 차원에서 주택 수가 아니라 가액 기준 적용 방안을 논의할 필요가 있습니다. 셋째 세부담 정상화 — 초고가 주택의 세부담이 적정한지, 초고가 기준을 어디에 둘지, 세액공제에 거주 여부를 반영할지. 넷째 이행 방안 — 시장 충격과 조세 저항을 최소화할 방안을 함께 검토해야 합니다.

양도소득세 역시 고자산가가 납부하는 세금입니다. 1세대 1주택자는 양도가액 12억 초과분에 과세하되 장기보유특별공제로 세부담을 크게 낮출 수 있습니다. 도입 초기에는 거주하지 않고 보유만 해도 10년이면 최대 80%까지 공제받을 수 있었으나, 거주 요건이 추가돼 현재는 10년 기준 보유 최대 40%, 거주 최대 40%로 합산 최대 80%를 공제받습니다. 다주택자는 15년간 최대 30%입니다. 양도세의 쟁점도 네 가지입니다. 첫째 비거주 주택의 세부담 적정성과 거주 공제 확대 여부, 둘째 초고가 주택의 과세 형평성, 셋째 매도 시점을 미루는 동결효과를 최소화하는 거래 정상화, 넷째 보유세가 강화된다면 양도세를 어떻게 조화롭게 설계할 것인가입니다.

대통령 — 본격 토론 전에 발제하신 분들께 몇 가지 팩트체크를 하고 싶습니다. 그래프를 보면 인허가·착공이 유독 2022년부터 확 줄었는데, 왜 줄어든 겁니까? 구조적인 이유가 있나요?

진미윤 교수 — 착공이나 인허가는 보통 연말에 많이 몰리는데, 2022년 말부터 금리가 인상되면서 많이 위축된 것으로 나타나고 있습니다. 금리 효과가 큽니다. 정책적인 것보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나를 지나며 글로벌 공급망 차질, 자재 조달, 공사비 문제 등 대내외 환경이 악화되면서 건설업의 착공이 줄었습니다. 대기업은 민간 재건축 수주로 시장이 굴러가지만, 전체 건설업의 90% 이상을 차지하는 비주택·중소 주택건설 사업자들이 참여하는 시장이 많이 가라앉았습니다.

대통령 — 지금도 금리가 상승기로 접어들었고 자재 조달도 쉽지 않고 PF 상황도 확실히 개선된 것이 아닌데, 그럼 이 경향이 유지될 가능성이 많다는 거군요.

진미윤 교수 — 네, 상당히 우려됩니다.

대통령 — 거시건전성 관리부담금은 고가·호화 주택에 대출을 활용하게 하는 것이 정책적으로 바람직하지 않으니 부담금을 부과해 서민 주거 확보 등에 쓰자는 말씀 같은데, 지금 고가주택은 매입 자금 대출이 거의 안 되잖아요. 그런데 담보 없이 취득한 다음, 주택 구입 자금이 아닌 일반 용도 대출의 담보로 제공하는 것은 제한이 없는 겁니까? 예를 들어 회사 운영 자금으로 50억, 100억이 필요할 때 100억짜리 집을 담보로 잡아 준다는 말입니까?

김영도 선임연구위원 — 생활안정자금 대출은 1억까지 제한이 있지만, 사업자 대출로 가는 경우에는 1억을 초과해서도 받을 수 있습니다.

대통령 — 주택 취득 자금 대출은 해 주지 않으면서 다른 용도 대출의 담보로 인정해 주면, 잠깐 다른 돈으로 조달해 취득한 다음 다른 명목의 대출을 받을 때 담보로 내는 식으로 사실상 우회할 수 있을 것 같은데, 그 문제에 대한 고민은 해 보셨나요?

김영도 선임연구위원 — 거기까지는 생각 못 했습니다. 다만 사업자 대출은 목적을 정하게 돼 있어 목적을 벗어나 쓰면 회수하거나 페널티를 주게 됩니다.

이억원 금융위원장 — 이번에 자금 유용에 대한 점검 체계를 갖췄는데, 그 부분은 철저히 따져보겠습니다.

대통령 — 고가주택을 일반 대출의 담보로 무제한 인정해 주는 것은 재고해 봐야 할 것 같습니다. 그리고 관리부담금 수준은 어느 정도로 구상하십니까?

김영도 선임연구위원 — 최근에 제가 제기한 이슈라 아직 밖에서 논의된 바는 없고, 금융 토론회에서 예시로 든 것은 10억 정도면 1% 정도입니다.

서울 은평구의 50년 된 주택에서 35년째 살고 있습니다. 재개발 추진 과정에서 소외받는 강제 철거 이주민들의 목소리를 전달하려고 왔습니다. 부동산 논쟁의 귀결 중 하나가 공급 확대인데, 공급을 늘리려면 기존 주택을 허물어야 하고 그 과정에서 삶의 터전을 잃는 사람들이 생깁니다. 통계에 따르면 재개발 이후 원주민 재정착률은 27%입니다. 10명 중 7명 이상이 재개발이 끝나면 그 동네를 떠납니다. 재개발이 절대 악이라는 것은 아니고, 세 가지를 말씀드립니다. 첫째, 주민 반대로 무산된 재개발 사업은 일정 기간 재신청을 제한해야 합니다. 제가 사는 동네도 3년이 안 되는 기간에 세 번이나 동일한 소규모 재개발이 추진되고 있습니다. 둘째, 주민 의견 수렴 과정에 대한 관리·감독을 강화해야 합니다. 주민 의견이 오염되면 그에 따른 재개발이 정당성을 가지기 어렵습니다. 셋째, 충분히 사용할 수 있는 주택까지 재개발로 허무는 제도를 바로잡아 주십시오.

재건축은 가구 수가 늘어나는 경우가 있긴 하지만 크게 늘지 않고, 재개발은 총 입주 가구 수가 오히려 줄어드는 것이 통상인 것 같습니다. 주거 환경은 개선되고 품질 높은 주택이 공급되지만 기존 주민 상당수가 떠나야 하죠. 과밀 지역의 경우 그것이 과연 신규 주택 공급 효과가 있느냐는 논쟁이 있습니다. 충분히 참고하겠습니다.

정책을 논의하기 전에 정부 부동산 정책의 목표가 무엇인지 먼저 설정돼야 한다고 생각합니다. 시장 안정화가 목적인지, 집값 하락이 목적인지, 갭투자·다주택자 규제가 목적인지에 따라 필요한 정책이 다릅니다. 시장 안정이 목표라면 매물이 건강하게 흘러야 하고 거래가 정상적으로 진행돼야 하며, 그러려면 다주택자들의 매물이 시장에 나와 줘야 합니다. 거래에서도 1주택자 갈아타기, 고령자 다운사이징, 지방 이전 같은 실수요에는 인센티브가 주어져야 합니다. 집값 하락이 목표라면 매물이 쌓여야 하는데, 과거 문재인 정부 때 세제·규제 강화로 오히려 매물 잠김이 심해졌고, 금리가 인상된 2021년과 다주택자 양도세 중과가 한시 배제된 시기에 본격적으로 매물이 쌓이며 가격이 조정됐습니다. 마지막으로 공급 부분 — 최근 입주한 강남권 단지들은 관리처분인가부터 준공·입주까지 8~10년이 걸립니다. 과거 5~7년에서 3년 이상 늘었습니다. 공사비 인상도 있지만 무엇보다 이주비 대출이라는 걸림돌이 큽니다. 강남권은 1군 건설사가 있어 기본 이주비에 추가 이주비 대출까지 가능하지만, 그 외 지역은 기본 이주비 대출만으로 감당해야 해 사업 진행이 쉽지 않습니다.

중요한 지적입니다. 정책의 목표에 대한 제 생각을 간단히 말씀드리면, 억지로 가격을 낮추자는 것이 아닙니다. 가격 목표를 정해 놓고 수요·공급을 억지로 조정하겠다고 하면 사회주의 국가에 가깝지 않습니까? 가능하지도 않죠. 다만 비정상적인 수요·공급에 의해 가격이 잘못 형성되는 것을 막자는 겁니다. 정상화하자는 거예요. 한강이 내려다보이는 아파트를 가격과 상관없이 사겠다, 나는 그럴 경제적 능력이 되고 세금도 부담되지 않는다 — 저는 존중해 줘야 한다고 생각합니다. 다만 거기에 상응하는 사회적 부담이 필요합니다. 정당한 수요와 적정한 공급에 따라 만들어진 시장 가격은 존중해야죠. 그러나 모든 사람이 '집을 사 놓으면 돈이 되더라, 빌려서라도 사자, 그것밖에 돈 버는 길이 없다'고 생각해 몰려들면 언젠가는 문제가 생깁니다. 그걸 미리 막자는 겁니다.

실수요자 위주로 부동산 시장을 바꾸겠다는 정책 방향에 공감합니다. 그러나 정책 대상이 되어야 할 핵심 실수요자에 대한 정의가 필요합니다. 관심을 기울여야 할 수요자는 무주택자인 하위 50%, 그리고 정상 범위 가격 — 전국 평균 아파트가 5억 정도인데 — 그 정도의 주택을 가진 분들이고, 수요·공급·금융의 포커스를 거기에 맞춰야 합니다. 서울의 20~30억짜리 아파트 공급이 부족해서 지금의 문제가 발생한 것이 아닙니다. 그런 아파트는 피카소의 명품 같은 것이어서 공급되면 안 된다는 것이 아니라, 그것이 부족해 부동산 문제가 있는 것처럼 언론을 휘두르고 정책이 과잉 반응하는 것이 맞지 않다는 겁니다. 오히려 그곳에서 투기가 발생하지 않도록 세제가 잘 잡혀야 합니다. 거기서 가격이 올라가면 서울 전역과 지방 핵심 지역까지 끌어올리고 자산 양극화로 이어집니다. 조만간 나올 세제 개편안은 강력한 것이어야 합니다. 칼집에서 칼을 뽑았는데 과도이거나 구멍이 숭숭 뚫린 녹슨 칼이어서는 시장을 잡기 어렵습니다. 거주 중심으로 바꾼다면서 거주자에게 더 많은 혜택을 주거나, 똘똘한 한 채 기준을 너무 높게 설정해 또 다른 구멍을 만들거나, 보유세 강화의 상응으로 양도세를 낮춰 주는 방식이어서는 안 됩니다. 문재인 정부 초기에 다주택자 규제를 강화하면서 똘똘한 한 채와 주택임대사업자 제도에 과세를 약화했던 것이 큰 구멍을 만들었습니다. 저는 2010년에 지방에서 5억짜리 집을 샀는데 지금도 5억이고 불만이 하나도 없습니다. 그런데 서울에 살지도 않으면서 서울에 집을 산 사람들이 불로소득을 어마어마하게 누리는 것을 보면 '나도 이제 떠야 하나' 하는 생각이 듭니다. 이런 생각이 들지 않도록, 실거주하는 사람들 위주로 시장이 되도록 이번 세제는 강력하게 나와 줬으면 좋겠습니다.

대통령 — 똘똘한 한 채는 우리 사회에 심각한 문제를 야기했죠. 1가구 1주택을 존중하고 보호하자는 취지였는데, 비싸든 싸든 똑같이 취급하다 보니 가장 효율적으로 투기할 수 있는 기회를 만든 측면이 있습니다. 대한민국 부동산은 투자·투기 압력이 너무 높아 조그만 구멍만 있어도 거기가 뻥 터집니다. 선도 아파트 가격이 다른 데를 끌어올린다는 주장도 일리가 있고, 그래서 초고가 주택을 누르면 단계적으로 압력이 줄어들지 않겠냐는 생각인데 — 그럼 어느 금액에서 어느 정도의 세부담이 적정한지 말씀해 보시죠.

정세은 교수 — 실거주에 대해서만 보호하고, 초고가 기준은 전국 평균 가격의 두 배 정도 — 그 이상이 되면 거기까지는 봐주고 그 위의 차액에 대해 부과하는 방식으로. 시가 10억 이상이면 실효세율 1% 정도에서 누진을 시작하자는 생각입니다.

"모든 매수가 아파트에 집중돼 있는데 비아파트·단독주택은 주택 수에 포함하지 말아야" / "30억 이상 실거주 보유세 대폭 인상, 다주택자는 기한 내 팔 수 있게 퇴로 마련" / "생애최초 실수요자 집단대출, 기계약 완료된 건들의 주담대 규제 완화를 간곡히 요청" / "주택 공급은 민간 건설보다 공공 건설 임대·분양을 통해 저렴하게 공급해야".

팩트를 하나 확인하면, 지금 규제 또는 대책을 수립하고자 하는 것은 주로 아파트입니다. 비아파트에 대해서는 거의 특별한 규제를 하지 않고 오히려 권장하는 상태라는 말씀을 드립니다.

정부 부처가 공급·금융·세제에 종합적으로 접근하는 것은 굉장히 바람직합니다. 다만 주택은 공급부터 금융·세제가 다 연결돼 있으니, 금융시장에 F4라는 기관들의 정례 모임이 있는 것처럼 주택에서도 'H3' 같은 모임을 통해 대책을 계속 추진하셨으면 좋겠습니다. 그리고 지금 논의에는 하나의 함정이 있어 원하시는 목적을 달성하지 못할 가능성이 높습니다. 주택 공급의 주체는 공공과 민간이 있고 유형은 분양과 임대가 있는데, 9·7이든 12·9든 5·22든 어느 대책을 보더라도 공공분양·공공임대·민간분양은 있지만 '민간임대'가 이 정부 5년 동안 몇 호가, 어느 지역에, 어떤 유형으로 지어질 것인지에 대한 내용이 아예 존재하지 않습니다. 비아파트 착공이 크게 무너진 것은 비아파트 관련 공급 금융이 무너졌기 때문입니다. 한국에서는 전세금으로 공사비를 조달해 왔는데 — 공사비 3억에 100가구면 전세금 3억을 100가구에서 받아 300억을 조달하는 구조 — 전세 사기 이후 이 조달이 더 이상 안 되면서 비아파트 착공 감소로 이어지고 있습니다. 민간 장기임대를 건설로 공급하는 사업자를 집단적으로 육성하는 제도와 공급자 금융을 도입해 민간 분양 시장과 분절시켜야, 민간 분양·매매 시장에 도입하려는 규제와 보유세가 도관처럼 민간 임대 시장으로 흘러와 임대료 상승으로 이어지는 것을 막을 수 있습니다. 주공복합·오피스텔 수준의 고품질 비아파트 공급 사업자와 공급자 금융을 검토해 주시기 바랍니다.

대통령 — 민간 건설임대에 무관심한 것은 아니고 기존 제도들이 나름 있는데 잘 작동을 안 하는 거겠죠? 다른 의견을 말씀드리면, 건설임대를 할 부지가 있다면 지금처럼 분양 수요가 높고 분양 가격이 높은데 민간업자 입장에서 왜 임대를 하겠어요? 분양을 하지. 본질적인 문제는 신축할 부지가 거의 없다는 거예요.

채상욱 대표 — 임대 사업자는 공사비를 조달해도 분양처럼 즉시 상환할 수 없기 때문에 공급자 금융이 제도적으로 정착되지 않으면 사업 자체가 안 됩니다. 그리고 발제에서도 나왔듯 도심에는 주거 용지만 있는 것이 아니라 비주거 용지, 유휴 부지, 용도 전환 가능한 용지가 많이 있습니다. 그런 부분을 발굴하고 전폭적인 혜택을 주면서 이 사업을 육성하시는 것이 좋겠습니다.

대통령 — 그건 검토를 한번 해 보죠.

세금·금융·임대사업자 세 부분에서 한 가지씩 말씀드립니다. 첫째, 거래세 완화가 필요합니다. 다주택자 매물 소화가 필요한데, 제주 지역에서 살 만한 집의 거래가액은 4억~5억이 시작 금액입니다. 둘째, 금융 — 제주 평균 근로자 임금이 월 271만 원, 연봉 3,300만 원 수준입니다. 70% 대출을 받으면 살 수 있는 집이 3억~3억 5천 정도입니다. DSR 40%와 스트레스 DSR이 지방과 수도권에 똑같이 적용되는데, 지방과 조정대상지역을 분리해 지방의 DSR은 배제해 주시면 어떨까 합니다. 아울러 임대인의 보증금 반환 대출은 DSR·스트레스 DSR을 풀어 주시길 제안합니다. 임대인이 대출을 못 받아 보증금을 돌려주지 못하면 그 매물은 경매로 나오는데, 임차인에게 큰 피해가 되고 시세보다 크게 떨어져 매매되어 시장에도 좋지 않습니다. 셋째, 착한 임대인이 살아남기 어렵습니다. 사정이 딱한 임차인에게 월세 100만 원을 70만 원으로 낮춰 주면, 다음에 5% 증액 상한에 막혀 시장 가액을 회복하기 어렵습니다. 증액 기준을 감액 전 원래 금액 또는 시장 가액으로 삼아 주시길 제안합니다.

여러 가지 일리 있는 지적입니다. 일반적인 규제나 대책을 만들면 틈새가 많이 생기니 구체적 타당성 있게 정책을 세분화하자는 말씀인데, 아직 부족한 것 같아요. 이런 사례들을 찾아보고 효율성이 최대화되도록 상황에 맞춰 핀셋형으로 세분화할 필요가 있습니다. 정책 당국자들이 어렵고 업무가 많아지겠지만 그렇게 하는 것이 맞을 것 같습니다.

세 가지만 말씀드립니다. 첫째, 시장 흐름은 트리플 강세입니다. 월세·전세·매매가 다 오르는데 최근에는 전세가 무섭게 오릅니다. 공급 부족이 가장 큰 원인이라는 뜻이고, 이대로 가다간 3~4년 뒤 미친 집값, 미친 전세가 재연될 우려가 있습니다. 둘째, 왜 공급 공백이 생겼나 — 택지난이 첫째고, 지난 정부가 3기 신도시 등에 진척이 없었던 것이 누적됐고, 금리 요인과 함께 공사비가 지난 5년간 두 배 급등했습니다. 대안 위주로 말씀드리면, 재개발·비아파트(빌라·오피스텔) 위주의 선별적 공급이 단기 공급에 성과가 있을 것이고, 3기 신도시와 말씀하신 27만 가구 도심 공급의 속도를 빨리 해 주셨으면 합니다. 태릉CC, 용산 정비창, 과천 경마장을 보면 중앙정부와 지방정부의 협의가 안 되는 문제가 있으니 국토부와 서울시가 매월 한 번씩 만나는 정례 정책협의체를 구성했으면 좋겠습니다. 셋째, 공사비 급등의 원인은 자재비와 인건비 급등입니다. 토지 비축, 원유 비축처럼 자재 비축 제도를 제안하고, 해외 기능인력 쿼터제를 조선업처럼 한시적으로 해제해 줬으면 합니다. PF는 우량 사업장과 비우량 사업장을 구분해 멈춰 있는 개발 사업이 돌아가도록 선별 지원해 주시기 바랍니다.

3기 신도시를 포함해 기존 발표 지역의 착공이 지연되는 것은 정말 심각한 문제여서, 내부적으로는 60여 개월 걸린다는 것을 절반 이하로 줄이기 위해 검토 중입니다. 행정 속도가 너무 느려요. 필요하면 규정을 바꾸든지, 순차적으로 하던 절차를 병행 진행해서 시간을 줄여 볼 생각입니다.

부동산 정책 중 세제가 가장 중요하다고 생각합니다. 세제가 시장의 유인 구조를 결정하니까요. 부동산 투기가 노리는 불로소득이 잘 안 생기도록 세제를 단단하게 구축하고, 그 위에 저렴하고 로또가 차단된 분양주택과 질 좋은 공공임대를 꾸준히 공급하면 집값도 하향 안정화되고 전월세도 잡힌다고 생각합니다. 가장 중요한 것이 보유세 강화인데, 필요하지만 인기가 없습니다. 몸에 좋은 쓴 약이라고 표현하는데, 다른 나라에 비해 얼마 안 되는 수준이므로 보편적으로 강화해야 합니다. 종부세는 실거주자에게만 혜택을 주면 똘똘한 한 채 현상을 막을 수 없고, 실거주해야 하니 지방에서 서울로 올라오는 투기 수요가 생길 수밖에 없습니다. 따라서 종부세는 거주 여부 구분 없이 보편적으로 강화하고 기존 혜택은 축소·폐지하는 쪽으로 가는 것이 맞습니다. 비싼 집을 보유했지만 소득이 없는 분들은 과세이연 제도를 더 많이 이용할 수 있게 안내하고 확장해 주면 됩니다. 1주택 혜택은 양도세가 담당하는 것이 좋은데, 혜택을 주더라도 근로소득세와 형평이 맞아야 합니다. 10년 거주에 10억의 양도차익이 생기면 지금 양도세는 평균 1천만 원 정도, 실효세율 1%입니다. 10년에 10억의 근로소득이 생기면 소득세가 2억 5천만 원, 25%입니다. 불로소득을 굉장히 우대한 것이므로 이것을 생각하면서 양도세 혜택을 고려해야 합니다.

저도 야인일 때, 시장을 하고 있을 때 그런 주장을 따라 했다가 비난을 많이 받았는데, 세금 부과 대상을 특정 부분으로 한정해도 다른 사람들이 '나도 언젠가 저 대상이 되는 것이 꿈인데 거기에 세금을 올린단 말이야' 하며 저항이 확장되는 측면이 있더라고요. 하나 전제로 하고 가면 좋겠습니다. 실거주 1주택이라고 할 때 '직장 때문에 잠깐 옮기면 어떡하냐, 애들 교육 때문에 잠깐 비우면 어떡하냐'는 지적이 많잖아요. 저 같은 경우도 청와대 관사에 있다 보니 집이 비었는데 '너는 비거주 아니냐'는 지적이 있지 않습니까. 그래서 앞으로는 용어를 바꿔서 '실거주'라고 하지 말고 '거주용'이라고 하자 — 거주용으로 가지고 있는데 다른 사정 때문에 잠깐 비거주하는 것은 실거주와 똑같이 취급하자는 겁니다. 앞으로 정책 결정이나 표현을 할 때 그렇게 하겠습니다.

성실하게 일하고 저축하는 사람이 오히려 손해를 보는 불공정한 구조에 대해 말씀드리고 싶습니다. 서울에 부모님 집이 있는 청년과 지방에서 올라와 취업을 준비하는 청년은 출발선부터 다릅니다. 고소득자들이 서울 부동산을 소유했다는 이유만으로 막대한 불로소득을 얻는 동안, 정직하게 땀 흘려 일하는 청년들은 상대적 박탈감과 미래에 대한 불안에 시달리고 있습니다. 국가가 개입해 종부세 강화와 양도차익 환수로 불로소득을 억제하고, 확보된 재원이 지방의 인프라와 주거복지로 선순환되는 구조가 필요합니다. 지방 소멸을 막으려면 일자리만으로는 부족하고 — 기존 혁신도시처럼 일자리만 있고 교통·의료·문화 인프라가 부족하면 인구는 다시 수도권으로 빠져나갑니다 — 거점 지역에 공공임대·공공분양 집중 공급, 응급실 뺑뺑이로 대표되는 의료 공백 해소, 그리고 가장 현실성 있는 지방 국립대 집중 투자가 필요합니다. 청년들이 거주 지역과 관계없이 근로소득만으로 미래를 계획하고 안심하고 아이를 낳아 키울 수 있는 사회가 되도록 부탁드립니다.

다 맞는 말씀입니다. 우리 대한민국의 많은 문제들의 가장 큰 뿌리는 수도권 집중입니다. 인구의 절반이 살고 경제력의 60% 가까이가 서울·경기·인천에 몰려 있고 계속 팽창 중이죠. 이 문제가 완화되지 않으면 아무리 대책을 내놔도 대학 입시처럼 근본 문제는 해결이 안 되고 논쟁과 분쟁만 심해집니다. 이번 정부는 지방 분산, 새로운 거점을 만들기 위해 총력을 다하고 있습니다. 지방의 산업 거점을 새로 구축하는 과업을 시작했고, 산업 유치·기반 시설·의료·교육·인재 양성·문화 등 정주 여건을 최대한 채워야 합니다. 다행히 반도체 관련 산업의 활약으로 초과 세수가 어느 정도 생기게 됐는데, 이를 지방과 청년 교육, 미래에 집중 투자하기로 했습니다. 최근 지방의 고용률이 많이 올랐습니다. 수도권은 거의 정체인데 지방 고용률이 오른 것은 처음 있는 일로, 조금씩 변화의 싹이 트고 있습니다. 주택 문제도 수도권 집중 완화와 밀접한 관련이 있습니다.

"작은 땅에는 작은 집을 지어야 하는데 그런 부분을 건설임대 사업자가 틈새로 민간임대주택을 공급해 달라" / "보유세 딱 미국만큼만 올리자" / "이주비 대출 규제로 재개발 이주가 진행되지 않고 있다. 이주비 대출 규제를 풀어 달라".

정책은 효율적이어야 하고 공정해야 합니다. 하나 더하면 과거에 없던 새로운 정책이어야 정부 의지대로 부동산 시장을 이끌 수 있습니다. 네 가지를 제안합니다. 첫째, 대출 구조조정입니다. 지금 대출 규제는 전부 신규 대출자에게만 적용됩니다. LTV·DTI·DSR 모두요. 기대출자에게도 똑같이 적용돼야 공정합니다. 왜 무주택자나 청년들만 규제를 받습니까? 기존에 대출을 많이 받아 집을 산 사람들은 집값이 올라 있는데 그들에 대한 규제는 없습니다. 둘째, 1가구 1주택 양도세 비과세를 생애 1회로 제한해야 합니다. 누구는 이사를 다니면서 비과세를 계속 받습니다. 생애 1회로 제한하면 처음 집을 살 때부터 오래 살 것인지 합리적인 선택을 고민하게 됩니다. 셋째, 재건축·재개발은 해야 하지만 규제 완화를 하다 보면 너도나도 하면서 멸실 주택이 증가하고 시장 불안 요인이 됩니다. 총량 규제를 하자는 겁니다. 예를 들어 서울에서 1년에 2만 가구만 하되, 공공분양을 많이 하거나 용적률 기여가 크거나 분양가가 낮을수록 먼저 진행하게 하는 거죠. 지금처럼 규제만 완화하면 강남만 재건축되고 비싼 아파트만 양산됩니다. 넷째, 규제지역을 없애야 합니다. 왜 어떤 지역은 다주택자가 투기로 사면 대출도 해 주고 세금도 깎아 주는데, 바로 옆 동네는 규제지역이라고 안 됩니까? 아예 규제지역을 철폐하고 대한민국 어떤 땅이든 투기로 살 때는 똑같이 규제해야 합니다. 그것이 공정한 겁니다.

아주 재밌네요. 100% 진리라고 하긴 어려울지 몰라도 발상이 아주 새롭습니다. 기대출자도 만기가 되면 상환하고 새로운 조건에 맞추는 것은 시행하고 있는데, 광범위하게 전면적으로 되고 있는지는 한번 정리해 보겠습니다. 청년 세대의 어려움도 기성세대는 성장의 과실을 다 누렸는데 새로 진입하려니 너무 어려운, 기득권화의 문제죠. 양도세 비과세 기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어 보입니다. 횟수를 제한하든지, 첫 번째는 많이 해 주고 두 번째·세 번째는 덜 해 주든지 — 좋은 생각 같습니다. 총액으로 제한할 수도 있고요. 정책 당국자들이 고민해 보면 좋겠습니다. 핀셋으로 정확하게 구멍이 없게 하는 것, 그리고 부당하게 이익을 얻는 틈새가 생기지 않게 하는 것이 중요한데, 그러면 일을 좀 많이 해야 됩니다. 그렇게 하겠습니다.

2년 전 실거주 목적으로 분양을 받았는데, 최근 가계대출 총량 규제에 따른 은행별 대출 한도 축소로 잔금 대출을 아예 받지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 올해 입주를 앞둔 많은 실거주 예정자들이 큰 어려움을 겪고 있습니다. 투기 수요를 억제하려는 정책 취지에는 공감합니다. 다만 이미 2년 전에 계약한 실수요자들에 대해서는 잔금 대출 규제를 예외 적용하거나 경과 조치를 마련할 계획이 있는지 답변 부탁드립니다.

대통령 — 한번 점검해 보시죠. 저런 지적이 꽤 있더라고요. 이미 확정된 건데 사후에 정책이 변경되면 어쩌란 말이냐, 그걸 믿고 했는데 — 일리가 있습니다.

금융위원장 — 가계대출 총량 규제를 하다 보니 개별 은행 단위에서 자체적으로 더 보수적으로 운용해, 원래대로 나갈 수 있는 부분도 있습니다. 계속 협의해서 보겠습니다.

대통령 — 있는 제도에 맞춰 계획했는데 정책이 바뀌었다고 이렇게 되면 황당한 일이 벌어질 수 있죠. 경계를 그을 때 상처받는 사람들이 최소화되도록 할 필요가 있습니다.

중개업을 하면서 느낀 것은 조세 정책의 공정성입니다. 1세대 1주택 비과세 혜택이 횟수 제한 없이 계속 이어지는데, 미국 같은 주요 선진국은 비과세에 한도를 정해 운용합니다. 한도를 정해 받을 수 있게 하는 정책이 필요합니다. 두 번째는 주택 수 산정의 비주택 문제입니다. 세종시에는 오피스텔이나 도시형생활주택이 많은데, 이번 양도세 중과 한시 완화 때 이런 비주택이 주택 수에 산정되다 보니 다주택자로 분류돼 중과되면서, 팔지 못하고 매물이 시장에 나오지 못하는 현상이 많이 발생했습니다. 이런 부분을 시정해 효율적이고 형평성 있는 정책을 폈으면 좋겠습니다.

오늘 듣고 싶은 이야기는 좀 더 구체적인 것이었습니다. 보유세를 강화해야 한다 — 대체적으로 동의합니다. 그럼 어느 범위에서, 어느 정도 강화할 거냐, 어떤 차등을 둘 거냐가 중요합니다. 다주택자 중에서도 매입임대나 자산 증식 목적의 보유와, 진짜 살기 위해 산 집의 보호 정책은 달라야죠. 그건 국민들께서 이견이 있을 것 같지 않아요. 어느 정도를 할 거냐가 더 중요합니다. 초고가 주택 기준도 지방에 계신 분들은 시가 30억이면 당연히 초고가지만, 서울에 사시는 분들 기준으로 과세표준 15억을 중과한다고 하면 엄청난 조세 저항이 벌어질 수 있거든요. 상황에 따라 다 다르다는 말이에요.

제가 다주택 양도세 중과 유예에 대해 '연장은 없다'고 말씀드린 경위를 설명드리면 — 저는 원래 전면에 나서면 안 됩니다. 최종 결정자이기 때문에 한번 얘기한 것을 웬만하면 뒤집으면 안 되고, 정책 신뢰도를 고려해 매우 신중하게 정리해서 말합니다. 하지만 이건 해야겠다고 해서 '연장 없다, 빠져나가는 것 불가능하다, 안 팔고 버티면 나중에 부담이 더 커질 것'이라고 여기까지 온 겁니다. 그런데 80% 중과되면 '파느니 차라리 정권 교체를 기대하면서 버티겠다'는 경우가 많아졌을 것 아닙니까. 이럴 때 탈출로를 만들어야 한다는 것도 맞는 말이죠. 다만 그때 판 사람보다 유리하게 하면 국가 최고 책임자의 말을 믿고 처분한 사람이 손해 보는 느낌이 들잖아요. 그렇게 되면 안 되죠. 그것보다는 적게, 탈출할 수 있는 기회를 한시적으로 주는 것이 어떠냐는 의견도 있습니다. 어느 기간에 어떤 방식으로 할지 고민해야 합니다.

택지와 관련해서는 제가 수도권을 헬기를 타고 돌아볼 생각입니다. 공무원들 입장에서는 '이건 원래 안 되는 거야' 하는 곳도 제가 보는 시각은 다를 수 있거든요. '우리 옆집 옆의 이 땅은 개발해도 괜찮겠는데 검토가 안 되고 있네' 하는 의견도 주시면 좋겠습니다. 근본 대책은 집중 압력을 줄이는 것인데 단기적으로는 안 되니, 지금 당장 제일 급한 것은 조세 제도입니다. 시한이 있고, 찔끔찔끔 할 수 없으니 하려면 제대로 해야 합니다.

최근 전쟁 때문에 공사비가 인상되고 있다는 주장은 사실과 다른 부분이 있습니다. 소비자물가지수 등 20년치 통계를 내 보면 20년 동안 민생 물가지수는 60% 올랐고 건축 관련 물가지수는 120% 올랐는데, 재건축·재개발 관련 물가지수는 380~400% 올랐습니다. 이것은 공사비 자체가 아니라 그 안에 들어가는 자재, 즉 마감재 가격이 올라갔다는 뜻입니다. 내 집을 짓는데 들어가는 마감재가 왜 집값에 그렇게 포함돼야 하는지 정부 차원의 대책이 필요합니다. 두 번째는 이 마감재를 방패 삼는 브로커들의 존재입니다. 브로커들이 매년 수백억씩 자금 세탁을 통해 건설사, 조합 임원, 정관계 공무원들에게 다방면으로 뇌물을 뿌리면서 공사를 지연시키거나 조합장·시공사를 교체하는 사례가 무수히 일어납니다. 더 중요한 것은 사법당국에 수사 첩보와 범죄 정보를 제공해도 재건축은 민간 분야라 수사가 까다롭다는 이유로 전혀 이루어지지 않는다는 겁니다. 수백억대 뇌물이 돌아다니는 현장에서 수사는 이루어지지 않고 공사비는 폭등하는 상황을 면밀하게 살펴봐 주시기 바랍니다.

매우 일리 있는 지적입니다. 객관적인 상황 때문에 어쩔 수 없이 오르는 것이냐, 아니면 그 구조를 활용한 부정행위냐 — 한번 잘 챙겨 보겠습니다. 대선 때 다녀 보니 온 동네 지역주택조합의 공사비가 예측보다 너무 올랐다고 정말 다들 울다시피 하시던데, 취임 후 전부 조사하고 조정을 했더니 건축비를 수백억씩 낮추더라고요. 불가피한 인상이었으면 낮추기 어려웠을 텐데, 그게 아닌 걸 보면 말씀하신 요소들이 있어 보입니다. 불투명성 속에서 정당하지 않은 인상이 있지 않았을까 싶네요. 국무조정실의 감찰 조직 등 관련 조직들이 있으니 전면 점검을 한번 해 보겠습니다. 체계적으로 뒤져 볼게요.

쟁점이 되고 있는 과세 기준 — 가액이냐 주택 수냐에 대해 말씀드리면, 30억짜리 한 채에는 한 가구가 살지만 10억짜리 세 채에는 세 가구가 살고, 그 주인은 10억짜리 작은 집에 삽니다. 가액이냐 주택 수냐만 따지는 것은 편의적이고 관료주의적인 발상입니다. 다주택자 규제는 주택이 절대적으로 부족하던 시절의 논리이고, 2004년 노무현 정부 때 양도세·종부세 중과가 도입된 지 20년이 지나도록 1주택자 비율이 눈에 띄게 늘거나 다주택자 비율이 줄지 않았고 자가보유율이 급등하지도 않았습니다. 저는 가액·주택 수를 떠나 '용도'를 보고 — 거주용으로 쓰느냐, 임대를 하느냐, 별장으로 쓰느냐, 비워 놓느냐에 따라 과세 기준을 달리하면 어떨까 합니다. 공정시장가액비율 등으로 기술적으로 가능한 부분입니다.

보유세는 강화가 맞다고 봅니다. 우리나라 보유세 부담은 GDP 대비로는 OECD 평균보다 높고 집값 대비 실효세율로는 낮다고 하는데, 이는 어린아이가 어른 옷을 싼 가격에 입는 것과 비슷한 상황입니다. 적정한 균형을 찾아야 합니다. 재산세는 2021년 공시가격 현실화율을 급격히 높이면서 9억 이하에 0.05%포인트 특례를 도입했고 연장돼 올해 말까지인데, 지금은 현실화율도 떨어져 있으니 되돌릴 필요가 있습니다. 초고가 주택은 집값을 선도하고, 희소가치와 과시 효과로 가격이 상당히 부풀려져 있으며, 큰 집이라 자원 낭비 측면도 있으니 더 많은 과세가 필요합니다. 종부세가 부과되는 공시가격 12억은 전국 주택의 약 3%, 서울의 약 15%인데, 공시가격 30억으로 하면 전국의 0.3%, 약 5만 가구입니다. 공시가격 20억이면 약 1%입니다. 초고가는 가능하면 숫자를 줄이는 것이 맞다고 봅니다. 양도소득도 초고가 양도차익이 크게 늘었으니 현행 최고구간 45% 위에 과세표준 15억이든 20억이든 구간을 신설해 세율을 높이고, 취득세의 고급주택 판정도 지금은 크기(약 100평)만 따지는데 초고가 금액 기준을 병행해야 합니다.

보유세와 거래세는 지금 과도한 거래세 편중입니다. 2024년 기준 종부세 6조·재산세 약 7조인데 취득세는 약 9조입니다. 지자체 금고 입장에서는 어느 쪽으로 들어와도 차이가 없지만 시장 거래에 미치는 영향은 크므로 거래세, 대표적으로 취득세를 완화해야 합니다. 그리고 보유세는 매년 집값 상승분에 매기는 소득세적 성격이 있으므로 사실상 양도세를 당겨 내는 측면이 있습니다. 양도세를 매길 때 앞서 낸 보유세 증가분을 감해 주는 방식을 고려할 만합니다. 마지막으로, 정책은 지속적이고 장기적인 것이 가장 중요합니다. 사춘기 청소년을 키우는 부모의 자세랄까요 — 한쪽으로 너무 조여도 안 되고 너무 풀어놔도 안 됩니다. 과하면 반발이 크고 정권이 바뀌고 규제가 또 바뀝니다. 어떤 제도이든 지속적이어야 예견 가능합니다. 특히 세제가 그렇습니다.

좋은 지적을 많이 해 주셨습니다. 우리 사회가 부자를 존중하지 않는 측면이 있는데, 산업화 과정에서 부정부패나 비정상적 루트로 부자가 된 사례가 많았기 때문이죠. 이제는 사회가 많이 정상화됐으니 비싼 집에서 높은 세금을 내면서 사는 사람들을 경원시하기보다 존중해 줄 필요가 있습니다. 대신 사회적 비용이 수반되는 만큼 상응하는 부담을 당연하게 수용해 주면 좋겠습니다. 보유세를 양도소득 계산 때 필요경비로 인정해 주자는 말씀도 일리가 있습니다. 나중에 고려해 볼 필요가 있겠습니다. 덜 억울할 것 같아요.

"서울 시내 유휴지나 공원 부지, 그린벨트 일부에 15~20평의 양질의 영구임대주택을 지어 청년·신혼부부·무주택자에게 빠르게 공급해야" / "생애최초 LTV 확대, 대출 한도 상향 요청. 흑수저 고소득 신혼부부들은 지금 상황이 너무 힘들다" / "보유세는 입에 쓴 약. 장기적으로 해외 선진국처럼 실효적으로 증가할 것이라는 확신이 있다면 다주택자·투기자들도 이를 감안할 것".

유휴 부지는 산업·경제 상황이 바뀌어 과거처럼 도시에 공장이 필요한 것이 아니라 첨단 연구·개발 중심이 되어 가고 있으니 토지 배치를 바꿔야 한다는 점을 각별히 유념하겠습니다. 용도 변경을 하되 과도한 이익은 공공기여로 일부 환수하면서 주거로 전환하는 것을 잘 검토해 보겠습니다. 그리고 공공이 택지를 개발해 주택을 공급할 때 임대냐 분양이냐, 누구를 주 대상으로 하느냐, 역세권 기준으로 어디에 배치하느냐에 대한 사고의 전환이 필요합니다. 과거처럼 8평, 12평 영구임대를 지어 정말 어려운 분들만 사는 것을 상상했는데 방침을 바꾸려 합니다. 국민주택규모 25평, 30평 정도의 고품질, 중산층도 거주할 수 있는 장기 공공임대 아파트를 역세권 중심으로 먼저 건설하면 많은 사람들이 활용할 수 있잖아요. 여기서 살다가 집을 사서 나갈 수도 있고 다른 사람이 이용할 수도 있고요. 대한민국에 쓸만한 공공주택이 거의 없다시피 하기 때문에 공공임대의 비중과 방향을 조절할 계획을 내부적으로 가지고 있습니다. 본인의 주거를 취득하는 것도 존중해야 하지만 모두가 바로 가긴 어려우니, 중산층도 입주할 수 있는 고품질 공공임대를 장기 제공하는 것도 국가가 해야 할 중요한 역할이라고 생각합니다.

재개발·재건축에 대한 인식과 개선 방향 두 가지를 짚어 드리겠습니다. 팩트체크부터 하면, 재개발은 다가구의 경우 아파트가 하나만 나오다 보니 가구 수가 줄어드는 것이 맞습니다. 그런데 주택보급률 자체는 100%를 넘습니다. 중요한 것은 어떤 주택을 공급하느냐입니다. 비아파트·빌라·오피스텔 공급이 필요하다고 말씀하시는 분들이 있지만, 빌라를 공급하면 빌라 집값이 빠집니다. 지금 비싼 것은 신축 아파트이고, 사람들이 원하는 유효 공급을 늘려 줘야 합니다. 재개발·재건축을 어떤 식으로 활성화할 수 있느냐 — 용적률 문제가 아니라 이주비입니다. 실수요자만 이주비 규제를 완화하고 다주택자는 규제해도 된다고들 하지만, 정비사업 실무 현장은 다릅니다. 재개발·재건축은 결국 이주를 나가야 철거하고 착공할 수 있는데, '너는 다주택자라 이주비를 못 준다'고 하면 이주 자체가 진행될 수 없습니다. 그러다 보니 실무에서는 시공사의 신용 공여로 사업비 대출을 지원하는 식으로 가는데, 일반 이주비 대출 금리가 4%라면 추가 이주비는 6~8%입니다. 이주·철거 2년에 공사 3~4년, 이 기간을 합산하면 조합원 1인당 수천만 원에서 억 단위의 추가 금융 부담이 생기고, 조합 단위로는 수백억의 금융 비용이 추가됩니다. 이 부분만 완화돼도 정비사업을 활성화할 수 있습니다.

공공임대주택 공급을 늘리려면 주택도시기금이 큰 재원인데, 재원 확충 방안 두 가지를 말씀드립니다. 첫째, 청약통장 세액공제가 지금은 무주택 세대주와 배우자만 가능한데, 청약은 세대원도 할 수 있게 바뀐 지 10년이 넘었으니 세액공제도 세대원까지 확대하면 좋겠습니다. 둘째, LH·SH 같은 공공주택 기관이 받는 보증금의 일정 비율을 주택도시기금에 예치하면, 그 예치금을 활용해 다시 공공주택을 건설할 수 있지 않을까 제안합니다.

6억·4억·2억 정액 대출 규제로 신혼부부는 — 저는 직장 생활 5년차인데 돈이 없습니다. 미래의 제 능력을 당겨서 주택에 들어가고 싶은 건데, 이런 부분이 완화되고 신혼부부와 젊은 청년들이 배려되는 지원이 됐으면 좋겠습니다. 두 번째로 금융 협동조합을 활용하는 것도 방법입니다. 협동조합의 기본은 조합원 환원이므로 대출 이자 수익을 조합원에게 배분하면 선순환 구조가 될 수 있습니다. 협동조합에 대한 부동산 PF 규제 등을 잘 조합해 활용하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

관련해서 말씀드리면, 결혼 페널티 얘기가 있어서 — 대출이든 분양 기회든 청약 기회든 여러 영역에서 결혼을 하면 오히려 손해라서 결혼하고도 혼인신고를 안 하는 청년들이 많다는 얘기가 있어, 결혼했다고 불이익이 되지 않게 하는 전수조사를 총리님께 부탁해 놨습니다. 결혼하면 권장해서 이익을 줘야 하는데 손해가 되게 설계된 부분이 있는 것 같아요. 다 찾아내서 그렇게 되지 않도록 하겠습니다.

우리 사회가 청년과 서민들에게 주택 공급을 통해 무엇을 줄 것이냐를 고민해야 합니다. '집을 사서 자산을 불려라'는 관점이냐, 정말 살 수 있는 집을 마련해 줄 것이냐 — 여태까지의 설계는 모두 전자였다고 생각합니다. 1주택자에 대한 과도한 혜택 때문에 수요가 아파트에만 쏠리고 있습니다. 비아파트 다세대는 평균 3억이 안 되는데도 — 아파트 평균은 12억, 15억을 이야기하는데 — 시장에 진입하는 수요가 없어 공급이 안 되는 겁니다. 자산 가치가 없는 주택에는 실수요자도 안 가고, 다주택자 규제로 다주택자도 살 수 없는 집이 되니 공급이 안 됩니다. 이 수요를 임대주택 정책 전환으로 채울 것인지, 1주택자에 대한 과도한 세제 특혜를 축소하는 방향으로 할 것인지 종합적으로 고민되면 좋겠습니다. 그리고 주택 공급 방법으로 — 대통령께서도 공공택지를 팔지 말고 로또 분양이 되지 않게 하라고 강조하셨는데 — 강제수용권이라는 강력한 행정권으로 조성한 공공택지의 토지를 민간에 매각하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부 방식을 저희는 계속 주장해 왔습니다. 토지임대료가 사실상 보유세 역할을 하기 때문에 저렴하게 공급하면서도 이익을 환수할 수 있는 구조입니다.

우리도 사실 검토를 많이 해 봤습니다. 말로는 참 그럴듯하고 저도 과거에 그렇게 해야겠다고 마음먹었는데, 실제 정책을 담당해 보니 과연 이상적으로 될까 하는 생각이 든 이유가 있어요. 이명박 정부 때 보금자리주택으로 강남 세곡에서 일부는 완전 분양을 하고 일부는 토지를 임대하면서 분양한 것이 있는데, 세월이 지나고 보니 가격이 거의 비슷해졌어요. 왜냐 — 사람들 속에 '언젠가는 이 땅도 내가 분양받을 수 있어'라는 확신이 생긴 겁니다. 해당 지역 국회의원 선거, 시장 선거 때마다 '분양할 거야, 안 할 거야?' 하면 표가 몇 개인데 어떻게 안 할 수가 있겠어요. 결국 무너지는 거예요. 법도 지금 건물 소유주에게 팔아야 하는 것처럼 개정돼 있습니다. 수천, 수십만 가구가 머리띠를 묶으면 대통령 선거에 치명적인 영향을 미칠 텐데 과연 견뎌낼 수 있을까 — 그 생각이 드는 순간 조심해야겠다 싶었습니다. 명목은 좋고 출발은 그런데 최종적으로는 결국 해당 건물 소유주에게 우선권을 주게 되지 않을까. 이것이 현실의 문제예요. 토지임대부 건물 분양을 하면 실질 분양가는 싸질 수 있지만, 공공 택지를 실제로 비축하는 효과가 있을까에 대해서는 고민거리입니다. 같이 고민해 주면 좋겠습니다.

궁금한 것이 두 가지입니다. 정부의 세제 개편 방향은 다주택자 규제, 비거주 1주택자 규제, 초고가 주택 규제 세 가지로 정리되는데 — 최근 서울 집값 상승은 15억 이하 중가 아파트를 신혼부부들이 많이 사면서 올라가는 것인데, 초고가 주택 보유세를 올리면 지금 문제가 되는 15억 이하 영역이 안정될 것인지 걱정입니다. 둘째, 비거주와 다주택자를 때리면 결국 세입자에게 전가되는데, 지금 전월세난에 세입자 보호 대책이 마련되고 있는지 궁금합니다. 그리고 보유세를 내는 고가주택 대상자도 두 부류가 있습니다. 최근에 50억 아파트를 사신 분들은 능력이 대단한 분들이라 보유세를 충분히 낼 수 있습니다. 그런데 20년 전에 5억에 사서 재건축으로 40억, 50억이 된 분들은 현금 보유 능력이 약합니다. 보유세 부담을 올리면 못 버텨서 집을 팔아야 하는데, 20년 삶의 터전에서 보유세 때문에 밀려나는 것이 옳은가 하는 의문이 있습니다. 미국 일부 주는 취득가 기준으로 과세합니다. 5억에 사신 분은 5억에 대한 세금을, 최근에 사신 분은 50억에 대한 세금을 내는 겁니다. 탈출하고 싶은 분들은 양도세를 내려 줘야 하는데 불로소득 논란이 있으니, 조건부로 — 서울 집을 팔고 지방 미분양 주택을 사면 면제, 매각 대금을 금융 계좌나 국민연금에 넣어 장기 보유하면 감면, 10~20년 임대료를 안 올리는 분들에게 감면 — 다양한 조건부 탈출구를 만들어 주면 좋겠습니다.

우리나라 보유세를 통상적인 선진국 수준으로 하려면 세 배는 올려야 합니다. 지금 세 배를 올리면 거의 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠어요? 과거에 보유세를 정상화했더라면 이렇게까지 오르지 않았을 겁니다. 이미 너무 많이 올라버렸고 내려가기 너무 어렵죠. 그러다 보니 결국 타협을 하게 되는데, 지금이라도 앞으로에 대한 대비는 해야 하지 않을까 생각합니다. 이거 언젠가는 터집니다. 어느 세대가 당할지 모르지만 대한민국에 엄청난 충격을 주겠죠. 압력이 계속 커지고 있고 점점 그 시점에 가까이 가고 있어요. 잘 지나갈 가능성도 없지는 않지만 터질 가능성이 훨씬 크고, 터지면 치명적입니다. 정치적 손해를 보더라도 대비는 해야겠다는 생각입니다. 그래서 이런 생각을 해 봤습니다. 거주용 1주택, 거주용 아닌 1주택, 다주택, 초고가, 초고가 다주택, 비거주 — 차등 요소가 많잖아요. 통상적인 1주택을 기준점으로 적정한 보유 부담을 설정하고, 거주용이면 감해 주고, 서민·중산층이면 좀 더 감해 주고, 지방도 배려해 주고 — 반대쪽 가중 요소는 엄청 비싼 호화주택, 다주택, 명백한 투기용 — 이렇게 단계적으로 차등을 두는 것을 고민하고 있습니다. 그 정도가 어느 정도가 적정할지는 사실 여러분들 의견을 듣고 싶었는데, 말하기 진짜 어렵죠.

대통령 — 전세대출 얘기를 하나 여쭤 보고 싶어요. 아파트 가격이 비정상적으로 폭등하게 된 요인 중 하나가, 서민 지원 명목으로 전세대출을 거의 무제한으로 해 줬던 겁니다. 전세가 너무 쉬우니까 집값이 오르는 주요 원인이 된 데다가, 집값의 100%까지 전세 보증·대출을 해 주니까 사기가 생겨난 거예요. 원래 집값의 6~70%가 전세 가격이고 보증금의 7~80%만 보증하든지 했어야 하는데 집값만큼 다 해 준 거예요. 10억짜리 집을 13억에 지었다고 하고 13억에 전세를 주고, 대출이 되니까 그 돈으로 다른 집을 사서 또 하고 또 하고 — 돈 하나도 없이 수백 채 전세를 놓다가 한 곳에 문제가 생기면 다 문제가 되는, 이것이 전세사기가 된 겁니다. 전세대출이 서민 주거 안정 지원이라는 측면과 집값 폭등의 주원인이라는 측면이 동시에 있는데, 이제 조정할 때가 된 것 같아요. 정답은 있죠 — 집값이 폭등하지 않도록 전세대출 규제는 강화하되, 청년·신혼부부·생애최초 등 꼭 필요한 경우는 구체적 타당성 있게 핀셋형으로 지원한다. 그리고 이미 집을 가진 유주택자가 다른 데 전세 얻는 것까지 굳이 대출을 해 줘야 하나 하는 생각이 드는데, 여러분은 어떠세요?

이억원 금융위원장 — 비거주 1주택도 거주용 수요가 있을 수 있어 대신 한도를 예전 4~5억에서 2억으로 줄여 놨고, DSR에 이자 상환도 반영해 놨습니다. 참고로 수도권 규제지역에서 다주택자는 전세대출 등 웬만한 대출이 모두 0입니다.

대통령 — 전세보증금 반환 대출 규제는 어떻습니까?

금융위원장 — 세입자가 불안해하기 때문에 주거 안정과 전세사기 보완 측면에서 안전장치가 필요한 부분이 있습니다. 현재 1주택자에 한해 1억 원까지, 신용대출 성격으로 운용하고 있습니다.

대통령 — 전세를 쉽게 얻을 수 있게 하는 것은 필요했지만 너무 과해서 집값 폭등의 한 원인이 된 것 같습니다. 지금부터는 규제를 강화하는 쪽인데, 필요한 경우는 완화해야 한다는 주장도 있어 물어봤습니다.

대통령 — '내가 집값 올려 달라는 것도 아니고, 젊은 시절 진짜 살려고 5억 주고 샀는데 너희들이 정책을 잘못해서 수십억을 만들어 놓고 왜 나보고 세금을 더 내라 하느냐'는 얘기에는 공감이 확 되잖아요. 이런 분들에 대한 대안으로, 보유세도 올리지만 수도권 외 지역으로 진짜 이사를 가면 양도세를 감면해 주자는 의견이 있는데 어떻습니까?

정세은 교수 — 지방으로 한정하더라도 양도차익이 어마어마하게 남게 되고, 그분들이 대전 같은 지방 핵심 지역에 다시 들어와 가격을 올릴 수 있습니다. 미분양을 사고 남은 돈은 양도차익으로 보유하게 되고요. 쉽지 않은 일인 것 같습니다.

대통령 — 그러게요. 하여튼 그런 의견도 있을 수 있습니다.

23년간 부동산 현장에서 고객들을 접하면서, 정책이 제시됐을 때 의도와 달리 어떻게 받아들여지고 어떤 결과로 이어지는지를 생생하게 전해 드리고 싶었습니다. 오늘 이슈가 공급과 세제인데, 세제 문제를 공급과 연관지어 말씀드립니다. 도심 공급은 택지가 없어 한계가 있다고 하셨는데, 공급이라고 하면 택지·신규주택 공급만 생각하시지만 현장에서는 '기존 주택'의 공급도 굉장히 중요합니다. 지난 다주택자 양도세 한시 완화 때 강남에서는 20년 전 4억 5천에 매입한 주택을 36억에 매도하신 분이 있습니다. 그때 양도세로 10억 4천만 원을 납부했습니다. 다주택자 양도세를 풀어서 퇴로를 열어 주시면, 택지 공급이 없는 곳에서는 세제 완화가 돼야 매물이 현장으로 출회할 것으로 보입니다.

"종부세는 주택 수로 과세하고, 고가 주택 기준은 전국 평균 가격의 5배, 초고가는 10배 기준으로. 지방 이전 우대를 위해 3억 이하 지방 주택은 세제 혜택을" / "보유세는 지속적·일률적으로 해야 한다. 서울에서 살다 은퇴해 보유세가 부담되면 지방으로 가는 방향이어야 주거의 순환이 된다. 서울이 경쟁력 있는 국제도시가 되려면 흑수저 젊은이들이 서울 거주에 부담이 없어야 한다" / "보유세·양도세 기준을 시행령 대신 법률에 직접 명시해 정권 변동에 따른 버티기를 막아 달라".

법률 명시는 정말 필요한 지적인 것 같아요. 이번 세제는 충분히 고민하고 국민 여론을 수렴해서 합리적으로 최대한 만들고, 구멍이나 악용 소지가 없게 만들되 최대한 입법으로 하는 것이 맞는 지적인 것 같습니다.

배우자와 함께 서울에서 월세로 비아파트에 거주 중인 결혼 3년차 신혼부부입니다. 부부 둘 다 집을 산 적이 없는데도 생애최초 구입자로 인정받지 못한다는 사실을 알았습니다. 제가 미성년자일 때 아버지가 돌아가시면서 아버지 소유 주택의 공유지분 일부를 상속받았고 성인이 되기 전에 경제적인 이유로 처분을 완료했는데, 단순히 이 이력이 있다는 이유만으로 생애최초 LTV 70% 혜택에서 배제되고 있습니다. 시중은행은 주택 소유 확인 시스템의 전산 이력만 볼 뿐 상속 같은 불가피한 취득 사유나 처분 여부는 고려하지 않습니다. 부모를 일찍 여읜 사람과 그 배우자가 오히려 첫 집부터 불리한 출발선에 놓이고, 이는 혼인신고 페널티로도 이어지고 있습니다. 규제신문고에 제도 개선을 건의했지만 '부처 간 협의를 통해 검토하겠다'는 답변을 받았습니다. 이 자리가 그 협의가 시작되는 자리이길 바라며 신속한 제도 개선을 요청드립니다.

저런 문제는 그것 때문에 규정 전체를 뜯어고치기는 어렵고, 이런 사례들이 꽤 있을 겁니다. 일정한 기준을 정하면 매우 부당한 예외적 상황이 생기는데, 제도를 다시 고치려면 너무 어려우니 저런 일이 벌어지죠. 총리님도 고민해 주시면 좋겠는데, 예외적으로 판단할 수 있는 여지를 만들고 — 악용할까 봐 아예 없애 버리는 대신 — 위원회, 시민위원회 같은 형태를 도입해서 심사해서 결정할 수 있게 해 주면 좋겠어요. 어떤 제도든 너무 부당한 결과가 되는 극히 예외적인 경우는 구제해 줘야 하거든요. 구제할 길을 열어 주는 시스템을 고민해 보겠습니다. 다른 영역에도 꽤 많이 있는 문제입니다.

새로 짓는 것보다 빠르게 공급할 수 있는 또 하나의 주택 공급 방안을 말씀드립니다. 현재 수도권을 비롯한 전국 도심에는 공급 과잉과 경기 침체로 비어 있는 지식산업센터와 상가, 오피스가 늘어가고 있습니다. 반면 청년과 신혼부부들은 도심에서 안심하고 거주할 수 있는 소형 주택을 찾지 못해 어려움을 겪고 있습니다. 다행히 최근 정부와 국토부에서 지식산업센터 공실을 오피스텔 등 주거용으로 전환하고 LH가 이를 매입해 공공임대주택으로 공급할 수 있도록 시행령을 과감히 개정해 주셨습니다. 현장의 사업자로서 이 획기적인 정책에 깊이 감사드리며 적극 동참하고자 합니다. 이 정책이 국민들께서 체감하는 실질적인 주택 공급으로 결실을 맺기 위한 가장 중요한 핵심은 속도입니다. 인허가 속도를 부탁드립니다.

비아파트 임대 시장 얘기를 하겠습니다. 지금 비아파트 임대인들이 가장 힘들어하는 알파이자 오메가는 임대보증보험이라 불리는 보증 가입 문제입니다. 전세사기 사건 이후 비아파트에서는 전세·반전세 계약 시 보증 가입이 뉴노멀이 됐습니다. 그런데 비아파트의 보증 가입 기준이 공시가격을 기준으로 하다 보니 — 비아파트 공시가격은 아파트보다 시세 대비 훨씬 낮게 형성돼 있는데 — 보증금 미반환 사고가 이어지자 단기간에 과도하게 기준을 강화해서, 10년 전 전세값을 받아도 보증 가입이 안 되는 상황이 벌어지고 있습니다. 전세 계약이 사실상 불가능해지니 공급에도 영향을 미칩니다. 기존 전세 임차인이 있는 경우 신규 전세 계약이 안 되니 보증금 반환이 힘들어지는 문제도 있습니다. 비아파트의 주택가격 산정 기준을 개선해 주시고, 지금은 가입 기준을 넘으면 전액 보증, 안 되면 아예 보증을 못 받는 구조라 주거 사각지대가 확대되고 전액 보증에 따른 도덕적 해이 문제도 있으니, 문턱은 낮추되 금액을 합리적으로 조정하는 부분 보증 도입을 부탁드립니다.

아까 수요가 있겠느냐 물으셨는데, 현장에서 느끼기에 수요도 충분하고 공급할 수 있는 토지도 충분히 있고 자본도 준비돼 있습니다. 문제는 제도입니다. 서울 청년의 약 80%는 임대로 삽니다. 그 수요를 공공주택·사회주택으로 다 채우면 좋겠지만 세계적으로도 그런 사례는 많지 않고, 어느 정도는 민간임대주택이 같이 채워 줘야 합니다. 민간임대주택은 분양을 하지 않으면 시장 교란도 없고 장기적으로 재고를 쌓을 수 있으며 분양 사기나 전세 사기가 원천적으로 불가능한 부분도 있습니다. 그런데 우리나라는 건설형 민간임대 공급자가 투기적으로 매입해서 임대하는 사업자와 동일시돼 있습니다. 투기적 요소를 잡기 위해 규제를 하면 공급하려는 공급 자체도 줄어듭니다. 제도·세제·금융을 고쳐 주신다면 현장에서 느끼기에 3년 안에 2만 호 이상은 충분히 착공이 가능합니다. 기여할 수 있는 길을 만들어 주시길 부탁드립니다.

1주택자의 이주비 대출에 대해 말씀드립니다. 서울 외곽 아파트들은 감정평가액이 높지 않아 LTV 40% 제한을 받으면 1~2억밖에 대출을 받지 못합니다. 서울에서 3인 이상이 살 수 있는 전셋집을 1억으로 구하기는 하늘의 별따기입니다. 6억 원 이하 조건부로 LTV를 상향해 주는 대안도 있을 것이니 심도 있게 고민해 주셨으면 좋겠습니다.

이것은 종전 주택을 담보로 할 거냐, 지어질 신축 주택을 담보로 할 거냐의 문제와 관련이 있어 보이는데, 신축 주택 담보로 바꿔 주는 것을 검토하고 있다고 합니다. 이주비 대출의 실제 애로를 풀 수 있는 현실적인 방안이 뭐가 있는지 찾아보겠습니다.

23년간 현장에서 고객들을 접해 왔는데, 오늘 말씀드리고 싶은 것은 프레임입니다. 다주택자 프레임, 1주택 고가주택 프레임인데 — 청년들이 지금 이사 갈 데가 없습니다. 과밀억제권역은 전세 갈 데도 월세도 없습니다. 서울에는 싱크대 옆에 변기가 있는데도 1천에 60인 방이 있습니다. 다세대·도시형생활주택·오피스텔을 가진 민간 임대사업자들에게 다주택자 프레임이 씌워지다 보니 임대 사업 자체가 위축되는 겁니다. 비주택 부분에서는 다주택자 프레임을 풀어 주면 청년들에게 시간을 벌 수 있는 주거 환경이 되지 않을까 권해 드립니다. 두 번째, 종부세는 부유세 개념이다 보니 초고가 주택 보유자들이 마치 악마화되는 경향이 있습니다. 차라리 종부세를 폐지하고 재산세를 금액대별로 세분화·간소화해야 한다고 생각합니다. 국민들은 세금을 낼 때 낼 금액이 얼마인지 확실하게 인지해야 떠날지 말지를 고민할 수 있는데, 세금이 너무 복잡해서 가늠을 할 수가 없습니다. 마지막으로 오는 8월 28일 공인중개사협회가 법정단체가 됩니다. 의무가입 제도와 지도·단속권을 주시면 공인중개사들도 순기능을 할 수 있을 것입니다.

공급은 시차가 있고 세제를 기다리다 보니 그간 금융 규제가 부동산 시장을 하드캐리해 왔습니다. 그래서 국민 건의사항에도 금융 규제 완화 내용이 가장 많았던 것 같은데, 이 부분은 굉장히 신중하게 접근해 주셨으면 합니다. 두 가지입니다. 첫째, 공급이 제한된 상태에서 실수요자에 대한 금융 공급 확대는 필연적으로 가격 상승을 야기합니다. 런던 사례에서 실증적으로 증명됐습니다. 둘째, 우리가 진짜 지켜 줘야 할 주거 안정의 정책 대상이 누구인지 함께 고민해 주셨으면 합니다. DSR 40% 한도에서 6억을 넘게 빌리는, 연봉 1억이나 부부합산 소득 1억이 넘는 분들이 8~9억짜리 아파트를 살 때의 고민도 충분히 이해합니다. 그런데 8~9억짜리 아파트는 전국 상위 20%입니다. 주거실태조사에 따르면 최저주거기준에 미달하는 청년 가구 비율이 8.2% — 청년 100가구 중 8가구가 최저주거기준 미달로 살고 있습니다. 오피스텔을 제외한 고시원·판잣집·비닐하우스에 거주하는 청년 가구 비중도 5.3%에 이릅니다. 금융 지원의 정책 우선순위가 이 통계 속 청년들에게 먼저 가닿아야 하지 않을까 말씀드립니다.

대통령께서 기준점을 잡고 어떤 부분은 내리고 어떤 부분은 올리는 방향을 말씀해 주셔서 타당하다고 생각합니다. 다만 오늘 좋은 아이디어라고 언급된 것들에 대해 말씀드리면 — 첫째, 보유세를 양도세에서 감액하자는 제안은 없는 제도는 아니고 필요경비 성격도 있어 이해되는 부분이 있지만, 양도세에서 감액하면 양도차익이 많은 사람이, 보유세를 감액하면 보유세가 많은 사람이 혜택을 봅니다. 결국 우리가 타게팅하는 사람들이 다 혜택을 보게 되어 과세 형평성이 나빠질 수 있습니다. 둘째, 1세대 1주택 비과세의 횟수·금액 제한은 투기 목적을 막는 취지는 있겠지만, 이 제도를 둔 이유가 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 것이므로 대부분의 사람들은 거주 이전에 이 제도가 필요할 수 있습니다. 투기를 막으려다 선량한 사람들이 피해를 볼 수 있으니 균형 있게 접근해야 합니다. 셋째, 초고가 주택 과세는 형평성 문제가 제기되는 지점이 장기보유 공제입니다. 양도세 장기보유특별공제는 10년 이상 거주 시 80%까지 공제되는데, 양도차익이 50억이면 40억은 과세하지 않고 10억에만 과세하는 셈이라 형평성 문제가 발생합니다. 여기에 한도를 주면 완화될 수 있습니다. 종부세도 고령자 공제까지 합하면 세액공제가 80%까지 되는데, 거기에도 한도를 주면 그런 부분을 해소할 수 있습니다.

딸들이 집 때문에 힘들면 안 되겠다는 생각에 고민 끝에 만든 정책 제안을 인터넷에 올렸고, 선정된 29명 중 한 명입니다. 부동산 정책이 어려운 이유를 보니 정책이 다 '사람'을 대상으로 합니다. 투기 수요 억제, 실수요 장려 — 다 투기 수요자, 실수요자로 표현되는데, 사실 그것은 마음입니다. 집으로 돈 벌려는 마음이 투기·투자 수요고 집에 살고 싶은 마음이 실수요인데, 그것이 한 사람 마음속에 같이, 동시에 있기도 합니다. 정책 꼬리표를 사람한테 달면 5천만 명이 다 다른 상황이라 어렵습니다. 그래서 바꿔 본 생각이 '집에 꼬리표를 다는' 정책입니다. 예를 들어 100동 2025호를 '삼집'이라는 정책에 넣으면, 그 집을 10억에 샀다가 12억에 팔 때 차액 2억을 — 개인 소유는 유지하되 — 특별계정으로 묶어 두고, 다음에 더 좋은 집을 사거나 아이들이 커서 집을 살 때 주택 구입 용도로만 쓰게 하는 겁니다. 그 집으로는 집값 상승으로 돈을 벌 수 없다는 논리가 서게 되고, 사람이 아니라 집이기 때문에 더 면밀하게 핀셋으로 컨트롤할 수 있습니다. 신규 주택의 일부 비율을 삼집으로 삼을 수도 있고 기존 보유자가 자기 집을 등록할 수도 있습니다. 검토해 주시면 감사하겠습니다.

시간 관계상 오늘 현장에서 미처 다 말씀하시지 못한 내용은 온라인 소통 창구 '부동산토론회.kr'를 통해 계속 수렴할 예정입니다. 오늘 나눠 주신 소중한 목소리는 정부가 향후 부동산 정책을 추진해 나가는 과정에서 성실히 검토할 것을 약속드립니다. 마지막으로 대통령님의 마무리 말씀을 청해 듣겠습니다.

하실 말씀이 산더미처럼 많이 남아 있죠? 서면으로 작성된 것도 제출받고, 온라인으로 의견을 주시면 정책 결정 때 충분히 고려하겠습니다. 대통령으로 1년 조금 넘게 직무를 했는데 남북 문제, 외교 문제, 국내 정치 문제 등 과제 덩어리가 많습니다. 그런데 부동산은 정말 폭발력이 크죠. 정책 의지도 중요하고 과감해야 하는 측면도 있습니다. '왜 이리 자주 바뀌냐' 하면 — 정치 상황 따라 바뀌기도 합니다. 선거에 임박하면 압력 강도가 높아지고, 표 때문에 정치적 신념이나 가치를 잠깐 접어 두기도 하는 것이 현실이니까요. 그러다 보니 많이 왜곡되고 변동되고 혼란을 주기도 합니다. 결과적으로는 힘센 쪽이 이기더라고요. 조세라는 것이 역사적으로도 세계적으로도 정치에 엄청나게 영향을 미칩니다. 그렇긴 하지만 대한민국의 미래를 위해서는 정말 어려움을 감수해야겠다는 생각이 듭니다. 이것이 가져올 변동과 갈등이 걱정되기도 하지만, 국민 전체와 미래의 실질적이고 장기적인 더 나은 상황을 위해서 해야 될 일은 해야 하지 않을까 싶습니다.

좋은 제안들이 있으면 계속 내 주십시오. 저희가 토론하고 의견을 모으고 지혜를 짜내서 — 갈등이 없을 수는 없고 불만이 없을 수는 없습니다. 그러나 그것이 최소화될 수 있는, 가장 편익과 효용이 높은 방향으로 제도 설계를 해 보겠습니다. 자주 오는 기회는 아닙니다. 사회적 합의를 해낼 수 있는 기회라는 것은 정치 구도, 의지, 객관적인 상황 등 여러 조건이 필요합니다. 다행히 최근에 조금씩 상황이 개선되고 있어 여지가 생겨나고 있다는 생각이 듭니다. 어려운 일이긴 하지만 국민 여러분들이 겪는 어려움에 비하면 이게 무슨 어려움이겠습니까. 평생 집을 사도 한 채 살까 말까 하고, 취업도 어렵고 소득도 불안정하고 미래 예측도 불안한데, 더 큰 고통이 되지 않도록 최선을 다하겠다는 말씀을 드립니다. 긴 시간 고생하셨습니다. 고맙습니다.

부동산 정책 국민 대토론회를 여기에서 마무리하겠습니다. 귀한 시간 내어 주신 국민 여러분께 진심으로 감사드립니다.