[와이낫플래닝 부동산동향 찌라시 214호 2021.07.28.]
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<목 차>
1. 소비트렌드 변화에 따른 “공간을 즐기고 소비하다.” 4세대 상가 전성시대 -이종운 전무-
2. 부산 북구 만덕동 교통개선으로 떠오르는 주거 지역 가능할까? -장방규 상무-
3. 상가 임대차보호법 완벽한가? -김보원 대리-
4. 브랜드 아파트, 선호도 비중 증가 -황준혁 사원-

① 소비트렌드 변화에 따른 “공간을 즐기고 소비하다.” 4세대 상가 전성시대
 최근 상가 시장은 코로나 대유행, 상가 임대차보호법 강화, 최저임금 인상 등으로 인해 상가 분양 및 임대시장이 어려움을 겪고 있습니다. 최근 조사 자료에 따르면 명동, 홍대거리 등 주요상권 1층 점포를 대상으로 조사한 결과 전년대비 50%이상 매출액이 감소하였고 명동(38.4%), 홍대(13.1%) 공실률이 나타났다고 합니다. 이는 코로나 장기화로 사회적 거리의 영향이 컸지만, 이외에도 코로나 이전부터 소비트렌드 변화도 일정부분 영향을 끼쳤다고 생각합니다. 과거 전통적인 상업지역은 “입지”를 최고로 여겼지만, 지금은 과거와 같은 단순소비에서 취향소비와 가치소비를 중요시하고 있기 때문으로, 소비자들은 가성비(가격대비 성능) 보다 가심비(가격대비 심리적인 만족도)를 우선한다고 합니다.

 쇼핑공간은 이제 단순히 물건을 사기 위한 공간이 아닌 새로운 문화를 체험하는 곳으로 바뀌고 있습니다. 이에 최근에는 과거 획일적인 배치로 일관했던 상가에 변화의 바람이 불고 있는데 단순히 ‘소비’목적만을 위해 존재하던 상가에서‘관광, 문화, 체험’등을 함께할 수 있는 곳으로 변하고 있으며, 이에 엔터테이먼트 복합쇼핑몰이‘4세대 상가’로 많은 관심을 받고 있습니다.

 ■변화하는 소비문화... 단순한 소비가 아닌 공간을 즐기는 소비 형태로 진화
최근 소비문화는 단순한 물품 구입이 아닌 최신 아이템, 차별화된 인테리어, 문화⦁체험형 매장이 인기로 “얼마나 더 싸게 구입할 수 있는가?’등의 구매의식보다 ”쇼핑한다“라는 그 자체에 상징적인 의미를 둔 시대가 온 것이다. 때문에 이제 사람들은 무엇을 사기 위한 공간이 아닌 즐길 수 있는 공간을 원하고 있으며, 자신이 쉬고 싶으며 쉴 수 있고, 사고 싶은 것이 있으면 쇼핑공간으로, 관심이 있는 곳에 즉각적으로 들어갈 수 있는 소비공간, 새로운 개념의 복합 상업시설로 변화되고 있습니다.

이에 맞춰 상가 트렌드도 변했는데, 1세대(1990년대 후반)는 박스형태 쇼핑몰(백화점, 테크노마트,  동대문 쇼핑타운), 2세대(2000년대 초반)는 문화와 소비를 접목시킨 상업시설이 인기였는데 한 곳에서 밥도 먹고 영화도 보고 물건도 살 수 있는 곳. 대표적으로 코엑스몰, 일산 라페스타 등이 여기에 속한다고 볼 수 있습니다.

3세대는 (2000년대 중반) 식음시설을 주력으로 감성을 담은 유럽 스타일의 스트리트몰, 테마형 상가(아비뉴프랑,카림에비뉴 단지내상가),4세대는 (2000년대 후반) 엔터테이먼트가 접목된 상업시설이 나타나기 시작하였는데, 규모도 커 하나의 관광시설로 자리 잡았는데, 스타필드, 롯데몰 등이 있습니다.

 ■4세대 엔터테이먼트형 상업시설…먹고 즐기고 체험하고 보고 느끼는 오감만족형
신세계그룹이 선보인 “스타필드”는 대표적인 4세대 엔터테이먼트형 상업시설로 여기에는 F&B,쇼핑센터, 문화시설, 체험시설까지 모두 다 있습니다. “스타필드 하남”의 경우 이마트, 레스토랑&카페, 패션의류&잡화, 뷰티샵 이외에도 골프연습장 아카데미, 레저(스포츠몬스터), 워터파크시설(아쿠아필드) 등이 있는데 스타필드의 경우 지역 관광명소로 자리 잡으며 하남, 서울, 경기 등 주변지역에서 많은 소비자들이 몰리고 있습니다. 2016년 개장한 롯데몰 은평점 역시 F&B, 롯데마트, 패션의류&잡화, 뷰티샵, 스포츠 체험존, 영화관 등이 모두 도입돼 있는데, 개장 한 달여 만에 230만명이 방문하기도 하였습니다.

 이와 같이 최근 상업시설은 과거와 같이 단순하게 상품만 판매하는 공간이 아닌, 문화⦁체험을 강조하는 체험형 커뮤니티 공간으로 변화되고 있으며, 상가개발과 더불어 운영 콘셉트 실현도 활성화에 중요한 요소로 나타나고 있습니다. 이에 상가 개발 및 투자시 입지는 물론 최근 소비트렌드를 변화를 파악해 상가를 투자하는 것이 무엇보다 중요하다 생각합니다.
<와이낫플래닝 이종운 전무 (ynp012@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 부산 북구 만덕동 교통개선으로 떠오르는 주거 지역 가능할까?
 부산 만덕동이라고 하면 먼저 부산 북구 외곽지역이란 생각과 바로 옆에 있는 만덕터널을 떠올리는 사람이 많을 것이다.

 만덕동은 북쪽으로 금정산 줄기의 상학산과 상계봉이 있고 남쪽으로 백양산이 있으며 동쪽으로 두 산지 사이를 잇는 만덕고개가 있으며 서쪽으로 낙동강 변의 평지로 이어지는 곳으로서 남북의 두 산지 사이 골짜기를 따라 만덕동 시가지가 형성되어 있으면 요즘 유행하는 표현을 빌리자면 숲세권을 확보하고 있는 지역이라 할 수 있다.

 현재 2020년 12월 기준 인구는 5만 8,000여 명, 세대수는 2만 3,000세대가 거주하고 있으며 인구는 조금씩 감소하고 있지만, 세대수는 늘어나고 있는 지역이다. 과거 부산에서도 북쪽의 오지라는 느낌으로 인하여 소비자의 선호도가 많이 떨어졌고 그래서인지 부동산 가격도 타지역 대비 저렴하면서도 많이 상승하지 않는 지역이었다.

 하지만 근래 들어서 신규 대단지 아파트들이 입주를 시작하면서 많은 시세 상승을 하면서 신흥 대단지 아파트 주거단지 지역으로서 부산 시민들의 관심도가 높아지고 있으며 향후 신규 교통개발 개통 예정 시기가 다가오면서 소비자의 기대와 관심이 높아지고 있는 지역이다.

 과거 만덕동은 부산지하철 3호선 만덕역이 있으며 덕천 I/C에서 5분 거리이며 만덕1, 2터널 인근이지만 교통요충지 이미지보다는 상습정체 구역이라는 이미지가 강했던 지역이었지만 이제는 대규모 교통개발 예정으로 북구의 교통 요충지로 떠오르고 있다. 개통 예정인 교통개발 내용은 아래와 같다.

● 만덕3터널
기간: 2016~2022년 6월 개통 예정
거리: 2.241m
구간: 북구 만덕동 – 연제구 거제동
- 북부산에서 서면권 진입 수월

● 만덕 센텀도시고속도로 지하화 (만덕- 센텀)
기간: 2024년 예정
거리: 9.62km 대심도
구간: 만덕나들목 – 중앙나들목 - 센텀나들목
- 기존 교통체증 시 1시간 거리, 개통 시 60km 속도로 10분 소요 예상

 2022년 만덕3터널 개통이 예정되어 있으며 3터널 개통 시 부산 원도심으로의 접근성이 상당히 향상되면서 최대의 수혜 지역이 될 것이며 만덕 ↔ 센텀간 구간이 지하 고속화도로(2024년 예정)가 되면 그동안의 상습정체 구역의 이미지에서 북구의 교통 요충지로서 주목받을 것이 유력하다.

 그러한 기대치를 반영하듯이 그동안 노후한 아파트와 저층 빌라 밀집 지역에서 2019년 10월에 금정산LH뉴웰시티 1,677세대 입주, 2021년 4월 e-편한세상금정산 1,969세대의 대단지 아파트들이 입주하면서 현재 평당 1,500~1,600만원대 가격대를 형성하면서 만덕동 일대를 선도하는 아파트 단지라고 할 수 있다. 2019년 입주와 부동산 시장 상승 시장의 영향을 받으면서 1년 사이에 1억원~2억원 이상의 시세 상승이 있었으며 기존에 2015년 10월에 입주한 백양산동문굿모닝힐 3,160세대의 지역 대표아파트와 함께 만덕동 인근을 시세를 선도하는 신규 대단지 아파트라고 할 수 있을 것이다.

 이 대단지 아파트들이 입주를 시작으로 본격적으로 시세 상승을 이끌며 과거에 저렴하고 가격 상승이 더디다는 이미지의 만덕동을 신규 투자 유망지로 주목받게 하고 있다는 실정이다. 또한 2019년 하반기 신만덕베스티움에코포레 아파트가 평당 1,000만원대로 분양을 하였으나 초기 분양률 저조로 인하여 계약금 5% 조건으로 조건 완화하여 분양을 마감하였지만 현재는 프리미엄이 5,000~8,000만원 형성이 되어서 2022년 초에 입주가 예정되어 있다.

 그동안 북구에 있으면서 상습 정체 구역 이미지와 생활 인프라 부족과 노후한 단지로 인한 슬럼화가 있던 지역이었으며 도심 생활권 이동에 제약으로 인하여 비선호 지역으로 분류되면서 부동산 시장에서도 외면을 받아왔던 만덕동 지역이 이제는 대규모 교통개발을 통한 도심 진입 향상기대감과 대규모 신규 아파트단지의 입주로 인한 대단지 신규아파트 프리미엄을 유지하면서 앞으로는 부산 북구 지역의 대표적인 신흥 대규모 주거 단지로서 더욱 발전할 것이 기대된다고 할 수 있겠다.
<와이낫플래닝 장방규 상무 (ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 상가 임대차보호법 완벽한가?
 상가 임대차보호법이란 상가 건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정된 법이다. 핵심 내용은 크게 세 가지로 1. 임차인의 계약갱신청구권 : 기존의 기간을 포함하여 최대 10년까지 요구 가능 2. 임차인의 권리금 반환 및 회수기회 보호: 계약갱신청구권 행사 기간과 권리금 회수 기회 3. 임대료 인상 제한: 기존 대비 최대 5% 한도이다. 표면상으로는 소상공인들에게 필요한 법이라고 생각하나 현실에서는 엉성한 법 규정으로 상가 임차인과 임대인 간 갈등이 깊어지고 있다는 기사들을 속속히 볼 수 있다. 그렇다면 어떠한 허점이 있는지 얘기해보도록 한다.

1) 명도소송
상가 임대차보호법에는 계약갱신청구권(제 10조 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.)이 있는데 전혀 문제없어 보이는 이 조항이 놓친 것이 있다. 만약 임대인이 임대차기간 만료 전에 임대료를 인상할 경우, 임차인이 응하지 않는다면 임대인의 명도소송 시 불리한 상황이 될 수 있기에 계약갱신청구권이라는 권리 행사를 하지 못한 채 임대료 인상에 합의할 수밖에 없다.※ 명도소송: 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송

2) 재건축
재건축의 경우 임차인은 권리금 회수, 10년 영업권 보장 등의 임대차보호법을 적용을 받지 못하기 때문에 조심해야한다. ‘건물의 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 안전상의 문제로 임차인은 아무런 권리를 행사를 하지 못할 수 있다. 결국은 임차인은 건물의 노후도를 살피거나 재계약 시 재건축에 동의하는 계약서에 서명을 조심해야 한다.
 
 아직 임대차 시장에서는 여러 사회적 갈등 상황에 놓여 있다. 상가임대차보호법은 아직 여러 변수를 해결하기에는 허점이 많이 보이며 조금 더 실효성이 있는 법률 개정으로 임차인과 임대인의 어려움이 해결됐으면 하는 바람이다.
<와이낫플래닝 김보원 대리 (ynp032@ynp.uplusworks.co.kr)>

④ 브랜드 아파트, 선호도 비중 증가
 주택을 선택하는 데 있어 브랜드 아파트의 선호도 비중이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 지난해 닥터아파트가 발표한 ‘2020년 아파트 브랜드파워 설문조사’에 따르면, 동일한 입지에서 아파트 구입시 최우선으로 고려하는 요건으로 단지규모(24.2%), 가격(18.72%) 보다 브랜드(40.64%) 1위를 차지했습니다. 브랜드 아파트의 선호도가 높은 이유는 대형 건설사의 탄탄한 재정과 풍부한 시공 능력, 높은 인지도와 신뢰도라고 사료됩니다.

 ‘스테이케이션’(Staycation 머물다를 뜻하는 stay와 휴가를 뜻하는 vacation이 합쳐진 신조어로, 집이나 집 주변에서 휴가를 보내는 것을 의미)이라는 신조어가 등장하는 등 과거에 비해 집이나 집 주변에서 여가를 보내는 시간이 늘어난 만큼, 커뮤니티 시설에 대한 수요가 증가했습니다.

 과거 헬스장, 놀이터 등 단순한 커뮤니티 시설을 넘어 수영장, 실내 골프연습장, 독서실, 키즈 카페 및 맘스 카페 등 다양한 시설이 추가되고 있고, 가전제품이나 홈 기기에 대한 원격 제어, 엘리베이터 호출 등 주로 세대 내에서 즐길 수 있는 주거 관련 스마트 서비스를 제공합니다.

 신규 아파트 청약률 역시 브랜드 아파트가 상위권에 상당수 위치해 있습니다. 최근 분양한 아파트 중 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코건설이 시공하는 ‘시티오씨엘1단지’는 1순위 평균 경쟁률 17대 1을 기록했고, 현대건설, SK에코플랜트, 코오롱글로벌이 시공하는 ‘평촌 트리지아’는 1순위 평균 경쟁률 14.29 대 1을 기록했습니다. 이 외에도 ‘힐스테이트’, ‘자이’, ‘푸르지오’, ‘래미안’ 등 브랜드 단지가 두 자릿수의 경쟁률로 꾸준한 인기를 보이고 있습니다.

 정부의 주택시장 규제가 심해지고 있는 요즘 자산 증식이 보장된 브랜드 아파트로의 집중이 심해지고 있고, 브랜드 아파트에 대한 선호 현상이 더욱 강해지고 있는 만큼 앞으로도 치열한 청약 경쟁이 예상됩니다.
<와이낫플래닝 황준혁 사원 (ynp047@ynp.uplusworks.co.kr)>

 부동산 동향 찌라시는 저희 와이낫플래닝 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 기존에 보시던 딱딱한 보고서 형태의 리포트를 지양하고, 가벼운 읽을거리를 지속적으로 제공하고자 합니다. 다만, 제목처럼 부동산 동향 찌라시로써 팩트에 기인하긴 하지만 다소 주관이 개입될 수 있음을 감안하여 주시기 바랍니다.
<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 전무>