8.6 부동산 정상화를 위한 서울시 시민 대토론회

안녕하십니까. 오늘 부동산 정상화를 위한 시민 대토론회의 사회를 맡은 김병민입니다. 바쁘신 가운데 참석해 주신 시민 여러분, 전문가 선생님들, 그리고 온라인으로 함께해 주시는 시청자 여러분께 감사드립니다. 지난 8월 3일 정부가 2026년 세제 개편안을 발표했습니다. 보유 중심에서 거주 중심으로, 주택수 기준에서 주택 가액 중심으로 종합부동산세 체계가 바뀌는 큰 변화인데, 파장이 적지 않습니다. 발표 직후부터 시민 여러분의 문의와 걱정이 이어지고 있고, 서울시에도 우려의 목소리가 전달되고 있습니다. 오늘 이 자리는 정부의 세제 개편이 서울 주택시장과 시민의 삶에 어떤 영향을 미치는지, 현장에 계신 시민 여러분의 목소리를 생생하게 들어보는 자리입니다. 결론을 정해 놓고 대답하는 자리가 아니라 시민들의 목소리가 전달되고 전문가들의 식견이 공유되는 자리가 될 것이며, 유튜브 실시간 댓글 의견도 함께 소개하겠습니다.

반갑습니다, 서울시민 여러분. 부동산 관련해서 걱정이 많으시죠. 이번 정부 부동산 대책을 보면서 앞으로 시장이 안정될 것이라는 기대감보다는 오히려 더 혼란스러워질 것이라는 우려가 많이 나오는 현상을 우리가 지켜보고 있습니다. 오늘 토론회가 이번 대책의 문제점을 짚고, 지금이라도 보완할 점이 있다면 어떤 점을 보완해야 혼란을 최소화할 수 있는지 길을 제시하는 바람직한 토론이 됐으면 합니다.

단도직입적으로 말씀드리면, 이번 부동산 세제 개편안은 "집값은 잡지도 못하면서 전월세만 올려 놓는 것 아니냐"로 요약할 수 있겠습니다. 또 오랫동안 보유해 오던 부동산을 세금 문제 때문에, 현금 흐름이 좋지 않은 노년의 경우 원치 않는 매도를 해야 하는 상황으로 내몰리지 않을까 하는 걱정도 나오고 있습니다. 오늘은 서울시민 여러분이 세제 개편안을 보면서 느끼시는 답답함이나 우려를 가감 없이 듣는 자리라고 생각하시면 되겠습니다. 저희는 되도록 말을 아끼겠습니다. 시민 여러분과 전문가 여러분의 목소리가 최대한 많이 전달되는 자리가 됐으면 합니다.

송파구 잠실에서 21년째 중개업소를 운영하고 있습니다. 이번 세제 개편으로 고가 주택은 제외하고 32억 이하 쪽으로 관심이 집중되고 있는데, 소유주든 매수인이든 지금은 모두 관망세로 돌아서 있습니다. 7월 초순부터 거의 개점휴업 상태입니다. 서울시 전체와 경기도 일부가 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 매수자는 잔금일부터 2년을 거주해야 하고, 여기에 세제 개편으로 임대를 주던 소유주들이 직접 입주하려다 보니, 몇천 세대 잠실 단지들도 보통 전월세가 50~80개씩 나와 있던 것이 크게 줄었고 가격은 많이 올랐습니다. 임차인 입장에서는 입주할 매물은 없고 가격은 오르니 결국 외곽으로 밀려나야 하는 상황입니다.

더 큰 문제는 이주 수요입니다. 노량진 같은 큰 구역이 이주를 나갈 것이고, 4,424가구 대치 단지도 내년에 이주하고, 3,930세대 잠실 주공 단지도 내년 말이나 2028년에 이주한다고 합니다. 1만 5천~1만 7천 명이 한꺼번에 이사를 나가면 입주할 물량이 없는데 이주 명령이 나오면 전세대란이 날 것입니다. 국가적으로 보나 서울시로 보나 임차인들의 이주 대책이 절실하게 필요한 상황입니다.

제 주변에서는 요즘 전월세 계약을 언제 맺었느냐를 두고 천당과 지옥이 갈린다고 합니다. 저는 작년 말에 계약을 맺어 3년이 남아 여유가 있는데, 계약 만기가 얼마 안 남은 친구들은 패닉에 빠져 있습니다. 당장 제 친구 하나는 11월이 계약 만료인데 전세 연장이 안 되니 월세 40만 원을 더 달라는 요구를 받고 당황해하고 있습니다.

이번 세법 개정안을 보면서 필요한 내용이 다 들어가 있긴 한데 앞뒤가 잘 안 맞는다는 느낌이 들었습니다. 전월세 입자들에 대한 배려가 부족했고, 임대사업자 부분도 그렇습니다. 앞선 토론회에서 비아파트 공급을 확대하겠다고 해서 비아파트 공급을 많이 하는 임대사업자를 배려하겠구나 생각했는데, 임대사업자를 공격하는 부분을 보면서 "그러면 누가 빌라를 짓느냐"는 고민이 들었습니다. 서울시라도 세입자나 비아파트 거주자 같은 주거 약자들에게 도움이 되는 정책을 마련해 주시기를 바라며, 그 방안이 무엇인지 여쭙고 싶습니다.

마포에서 활동하는 세무사입니다. 요즘 상담 중 많은 부분이 등록임대사업자 세제 관련입니다. 종부세나 1세대 1주택 고가주택 양도세 문제도 심각하지만, 기존 등록임대사업자들에 대한 혜택 축소는 굉장히 심각한 문제라고 생각합니다. 8년짜리 장기일반민간임대주택으로 등록해 8년 이상 의무임대하고 5% 임대료 상한 등을 지키면 양도 시 장기보유특별공제 50%를 해 주는 규정이 있습니다. 그런데 이번 개편안은 2027년까지 팔지 않으면 30%로 줄이고 2029년부터는 혜택 자체를 없앤다고 합니다. 정부 정책을 믿고 임대주택을 등록했던 사업자들의 법적 안정성과 예측 가능성을 완전히 무시한 것으로, 재고할 필요가 있습니다.

유지가 어렵다면 현실적인 문제라도 고려해야 합니다. 계약갱신청구권 때문에 2027년까지 팔고 싶어도 못 파는 경우가 존재합니다. 갱신청구권을 고려한 기간까지는 처분하고 세제 혜택을 받을 수 있게 여유를 준다면, 그것이 납세자를 위한 최소한의 배려라고 생각합니다.

앞의 이야기들을 들으니, 지금 타겟으로 하는 시장은 초고가 아파트 매매시장인데 결국 그 여파가 미치는 마지막 장소는 전월세 시장입니다. 예상과 다른 곳에서 문제가 발생하고 있는데, 새로운 일이 아닙니다. 이번 정부 1년간 '똘똘한 한 채' 규제 장치, 거래를 옥죄는 장치들이 도입되면서 지금 겪고 있는 시장의 모습은, 그동안 잠잠했던 노도강 등 청년층에 전월세를 제공했던 곳들의 가격 앙등과 전월세 앙등입니다. 원치 않는 결과를 얻고 있는 것입니다.

"보유에서 거주로"라는 모토에서 빠져 있는 것이 전세 가구입니다. 이번 정부가 타겟으로 삼는 대상은 거주하든 비거주하든 주택 보유자뿐이고, 지금 벌어지고 있는 전세가구의 불안은 시야에 없습니다. 서울은 대도시권의 중심도시라 임차가구 비율이 높을 수밖에 없습니다. 우리는 약 55%, 뉴욕은 70%에 가깝습니다. 고용 접근성을 누려야 하는 젊은 세대가 방은 좁더라도 직장 가까이 월세·전세로 살아야 하는 곳이 도심인데, 그런 전세 가구에 대한 배려가 없으면 그 도시와 사회는 힘들어집니다. 지금 정책은 이들을 내쫓고 노인들도 내쫓고, 결국 자산 여력이 있는 계층만 들어올 수 있는 구조를 만들고 있습니다. 단순한 주택시장 문제가 아니라 큰 사회 문제로 촉발될 수 있다는 두려움이 있습니다. 특이하게도 서울에서 임대주택을 제공하는 주체 중 많은 비중이 비거주 1주택자입니다. 그들의 역할을 인정해야 합니다. '나쁜 놈 잡기'가 아니라 시장에서 역할하는 주체들의 역할을 긍정적으로 끌어내는 방향으로 가치관의 변화를 만들어 내야 지금의 문제에서 벗어날 수 있습니다.

이창무 교수님의 가치관을 바꿔야 한다는 말씀에 적극 동감합니다. 우리 동네 고령층 어르신들은 한 집에 오래 사십니다. 국민연금으로는 부족해 집세를 받아 생활하시는 분들이 많습니다. 그런 분들에게 보유세 내라, 팔려고 하면 양도세 내라 하면, 저는 그것이 국가의 정책이라기보다 폭력에 가까운 것 아닌가 하는 느낌이 듭니다. 진단과 처방이 중요한데, 무좀에 걸린 발을 당뇨발로 진단해 잘라 버리면 말이 안 됩니다.

우리가 원하는 것은 헌법 35조가 말하는 쾌적한 주거환경에 살고 싶은 국민의 욕구입니다. 주차도 편하고 층간소음 없는 곳에 살고 싶은 욕구를 해결하려면 새 집을 많이 공급해야 합니다. 그것이 국가의 책무인데, 오히려 징벌적으로 접근해 노인들을 불안하게 하고 미래를 예측할 수 없게 만들고 있습니다. 정부가 일관된 신호를 보여주고 국민들의 삶을 하나하나 살펴 주기를 바랍니다.

오늘 저는 다주택자에 대한 우리 사회의 이분법적인 시선에 대해 이야기하고자 합니다. 저는 5억 원이 채 되지 않는 주택 두 채를 보유한 1가구 2주택자입니다. 다주택이라는 단어가 나오면 흔히 투기의 온도를 높이는 거대 자본가나 공공의 적을 떠올리지만, 제가 가진 두 채는 소형 구축 주택입니다. 한 채는 제가 거주하며 생업을 이어가는 보금자리이고 다른 한 채는 소형 다세대 빌라입니다. 자산 규모로 보면 중산층 문턱에도 미치지 못하는 서민의 재산 목록인데도, 집을 두 채 가졌다는 이유만으로 대출의 문턱이 가로막혔고 사회적 악덕을 저지른 사람처럼 취급받곤 합니다.

지금 서울의 전월세 시장은 극심한 불안정에 시달리고 있습니다. 공공임대만으로는 이 거대한 도시의 주거 수요를 감당할 수 없습니다. 바로 이 지점에서 5억 미만 소형주택을 가진 저희 같은 다주택자들이 시장의 실핏줄 역할을 하고 있습니다. LH나 SH가 닿지 못하는 구석구석에서, 목돈이 부족하지만 서울에서 직장을 다녀야 하는 청년과 신혼부부들에게 비교적 저렴한 가격으로 거주 공간을 제공합니다. 저희 같은 사람들이 규제에 못 이겨 시장에서 이탈하면 그 피해는 전월세 물량 급감과 임대료 폭등으로 이어져 주거 약자인 세입자들에게 갈 것입니다. 과도한 징벌적 규제보다 시장 기능을 살리면서 실수요자와 임대 공급자가 상생할 수 있는 합리적인 제도를 마련해 주시기를 부탁드립니다.

저는 20여 년간 부동산 정책을 분석해 왔고, 정책을 볼 때 이해충돌과 이율배반 요소를 중점적으로 점검합니다. 이번 세법 개정안을 뜯어보면, 대통령께서 '똘똘한 한 채'가 집값 상승의 근저에 있다고 하셨으니 이를 허무는 정책이 있어야 합니다. 그런데 1가구 1주택 장기보유특별공제의 거주 요건을 강화했습니다. 이것은 똘똘한 한 채를 강화하는 정책입니다. 반면 초고가 1주택에는 다주택자에게 적용하던 징벌적 세금을 2029년부터 적용합니다. 이것은 똘똘한 한 채를 완화하는 정책입니다. 두 가지가 이해충돌로 함께 있으니 시장은 "덜 똘똘한 한 채로 간다"는 진단을 내립니다. 이도 저도 아닌 정책이 되는 것입니다. 또 대통령께서 보유세를 올리면 거래세는 낮춰야 한다고 하셨는데, 보유세는 큰 폭으로 강화된 반면 거래세는 완화인지 강화인지 불분명합니다. 취득세도 개편 과정에서 논의해 주시기 바랍니다.

자료를 하나 가져왔습니다. 통계청 자료 기준으로 2017년부터 서울의 가구 분화 속도가 주택 순증보다 훨씬 빠릅니다. 8년 누적으로 가구는 37만 가구 늘었는데 주택은 27만 가구 늘었습니다. 전월세 시장의 주거비가 구조적으로 늘어날 수밖에 없는 구조라는 뜻입니다. 매매는 필수가 아니지만 거주는 필수입니다. 가구수가 주택수보다 빠르게 늘면 주거 공간이 부족해집니다. 공급을 이야기할 때 민간주도냐 공공주도냐 하는 논쟁은 의미가 없습니다. 민간과 공공은 상생 관계이고, 재개발·재건축이든 택지 개발이든 그린벨트든 유휴부지든 가용 자원을 총동원해야 합니다. 실제로 "닥치고 공급"밖에 없습니다. 아울러 서울에 집중된 수요를 경기·인천으로 분산할 방법도 찾아야 합니다.

아직 입법 과정이 남아 있으니 그 사이에 보완할 사항을 논의하는 차원에서 말씀드립니다. 첫째, 조세 중립성입니다. 국민들이 의도치 않게 주택을 처분해야 하는 등 의사결정에 세법이 영향을 미치는 정도를 봐야 하는데, 장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 바뀌고 한도가 설정되면 10년 거주 기준을 넘어 20년, 30년씩 거주하시는 분들의 의사결정에 세법이 영향을 미치는 것이 아닌지 검토가 필요합니다. 둘째, 보유세는 재산 가치 상승분에 과세하는 구조인데 처분 시 양도세도 양도차익에 과세하므로 이중과세 효과가 있을 수 있습니다. 이론적으로는 보유세를 필요경비로 인정해 양도차익에서 공제하는 방식도 논의될 수 있으니 연구를 통해 정책 반영을 검토할 수 있겠습니다.

셋째, 국민 수용성 관점에서 조세가 세입자에게 전가되거나 전월세 시장 불안을 초래할 수 있습니다. 수요·공급이 원활하다는 전제라면 의도한 효과가 날 수 있으나, 지금처럼 수급이 불일치하는 상황에서는 세입자 전가 위험이 높습니다. 넷째, 비거주에서 거주로 전환할 때 이것이 정말 거주냐 아니냐를 따지게 될 텐데, 행정인력을 얼마나 투입해 공정하게 관리할 수 있을지 국세행정 비용과 효율성 관점의 염려가 있습니다. 의도와 달리 과한 경우 역효과가 날 수 있는 부분들은 남은 기간 충분히 논의해 부작용을 최소화할 방안을 검토해야 합니다.

저희 구에는 고가 주택이 거의 없어 이번 정책이 심각하게 와닿지 않을 수도 있습니다. 다만 공급이 있어야 교체 수요로 삶의 질을 향상시킬 수 있는데, 공급은 1년 안에 되는 것이 아닙니다. 재건축은 빨라야 착공까지 4년 이상, 철거까지 포함하면 관리처분 준비 기준으로 7년을 예상해야 합니다. 재건축 용적률 250%에 공공 50%를 넣어 300%로 올려 줘도 세대수는 별로 늘지 않습니다. 용적률을 더 높여 세대수를 늘리고, 거기서 나오는 이윤을 조합원이 독식하는 것이 아니라 조합원과 국가가 공유하면서 세대수를 늘려 준다면 더 많은 분들이 자가를 가질 수 있지 않을까 희망을 가져 봅니다.

지금 서울시는 전월세 물건이 다 말랐습니다. 예전에는 중개 업무의 70~80%가 전월세, 20~30%가 매매였는데 요즘은 거꾸로입니다. 매매가 70~80%입니다. 전월세 물건이 없으면 전월세 살던 사람들이 매매를 해야 하고, 매매 수요가 늘어나니 가격이 오를 수밖에 없습니다. 그런데 정부 대책은 다주택자를 제약하고, 1주택도 들어가 살아야 보유세·양도세 혜택을 준다고 하니, 전세를 줬던 집도 세입자를 내보내고 집주인이 들어가 사는 상황입니다. 그러면 전세 살던 사람들은 어디로 갑니까. 결국 싼 것이라도 사서 들어가야 하고, 시장은 전월세가 사라지고 매매로 내몰리며 가격은 계속 올라갑니다.

강서구에서 중개업을 하는데 최근 두 달 사이 아파트 가격이 1억 원가량 오른 것 같습니다. 예전에는 집을 보여주고 열흘 보름이 지나도 물건이 살아 있었는데, 지금은 보름이면 다 없어집니다. 그때 결정하지 못하면 집을 못 삽니다. 임대사업자가 왜 나쁩니까. 임대사업자들이 있어야 임대 물건이 나오고 전월세 물건이 나옵니다. 임대 물건이 많아져야 시장이 안정되는 것이지 매매만으로 시장이 안정되는 것이 아닙니다. 이런 정책이면 앞으로 3~4년은 집값이 계속 오를 수밖에 없다고 봅니다. 그래서 저는 찾아오는 지인들에게 전세하지 말고 매매하라고 권하고 있습니다. 그만큼 주택시장이 왜곡돼 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.

저희 지역은 명일·길동·고덕·상일동 아파트 지역을 제외한 천호동·암사동 쪽으로, 빌라·단독·다세대에 저소득층이 많이 거주하는 지역입니다. 이번 세제 개편안은 아파트·고가주택·다주택자에 집중돼 있어, 단독·다가구에 사는 주거 약자 임차인들에게는 먼 나라 이야기입니다. 현장에서 느끼는 것을 말씀드리면, 첫째 토지거래허가구역 실거주 요건 때문에 아파트는 거래하면 무조건 입주해야 해 임차 물건이 나올 수 없는 구조입니다. 둘째 대출 규제로 임차인들이 대출받기 어려워졌고 앞으로 더 강화되면 없는 임차인들은 점점 더 열악한 주택으로 밀려날 수밖에 없습니다.

셋째 보증보험 제도입니다. 임대사업자는 보증보험에 의무 가입해야 하는데 의무비율이 2026년 7월 1일부로 하향 조정되면서, 임대사업자는 기존 임차인의 보증금 일부를 반환해 줘야 합니다. 돈이 없는 임대인은 깡통전세·전세사기 상황으로 몰릴 수밖에 없고, 보증금을 반환해 주면 그만큼 월세를 올릴 수밖에 없어 부담이 임차인에게 갑니다. 이번 개편안에는 전월세 대책이 전무합니다. 아파트 위주의 대책보다 비아파트 대책, 특히 주거 약자인 임차인을 보호하는 대책이 보완되기를 바랍니다.

지방에서 올라와 올해 6월부터 서울에서 직장 생활을 하게 됐습니다. 어머니와 함께 여러 지역의 부동산을 방문했는데 가는 곳마다 매물이 없다는 말만 들었고, 실제로 보여주시는 집이 한두 곳밖에 없었습니다. 첫 독립이라 기대를 안고 올라왔는데 가격이나 주택 상태를 비교하며 선택할 여건이 아니었습니다. 소득이 높지 않아 부모님과 대출의 도움을 받아 전세를 계약하고 싶었지만 대출 요건이 까다로워졌고 전세 매물도 없어 결국 월세에 거주하게 됐고, 월세와 관리비로 매달 고정지출 부담을 안고 있습니다. 최근 세제 개편으로 임대인이 실거주하게 되면 방을 빼야 한다는 이야기를 들었습니다. 힘들게 구한 집인데 또 똑같이 힘들게 집을 구해야 하는지 걱정과 불안이 큽니다. 저 같은 청년들이 집 걱정 없이 서울에서 커리어를 쌓아갈 수 있도록 지원해 주시면 좋겠습니다.

아이 키우기 좋은 도시 서울에서 아이를 낳고 키우고 있습니다. SH 원룸 행복주택에서 첫째를, 투룸 행복주택에서 둘째를 낳았습니다. 그 과정에서 서운한 점이 있습니다. 행복주택은 결혼을 하니까 월세가 오릅니다. 같은 단지, 같은 면적인데 결혼했다고 월세를 더 냅니다. 올해 SH 1차 모집공고 기준으로 한 단지는 6만 원, 다른 단지는 8만 원이 더 높았고 보증금도 2천만 원가량 비쌌습니다. 신혼부부라는 이유로 더 내야 했습니다.

앞에서 전세 매물이 없다는 얘기가 나왔는데, 공공임대주택에서는 2016년부터 전세가 확 줄었습니다. 과거에는 보증금 상호전환이 100%까지 가능해 공공임대에 살면서 목돈을 모아 다른 주택으로 갈 기회가 있었는데, 2016년부터 60%로 줄었고 수시로 가능하던 횟수도 연 1회로 막혔습니다. LH는 증액 횟수 제한이 없는데 SH는 한 번만 가능합니다. 민간에서 전세가 사라진다고 걱정하시는데 공공은 이미 10년 전에 사라졌습니다. 현재 공공임대에서 전세로 살 수 있는 것은 장기전세주택과 든든전세주택 두 가지뿐입니다. 정기예금 금리 수준의 이율로 임대료의 100%까지 보증금 증액을 허용하면, 임차인은 월세로 사라질 돈을 보증금으로 쌓아 다른 집으로 갈 수 있고, SH는 은행에서 빌리는 대신 입주민에게 받아 건설을 더 할 수 있어 공급을 늘릴 수 있습니다. 정부 대출 규제와도 충돌하지 않습니다. 이런 임대 조건은 국토부 고시 사항으로 알고 있으니 서울시가 먼저 검토해서 건의해 주시면 좋겠습니다.

정부가 과세 정상화와 실거주자 보호라는 목적으로 세제 개편안을 발표했는데, 지금은 이미 토지거래허가구역 규제로 전세 물건이 급감하고 임차 비용이 상승한 상황이며 매매·전세·월세가 트리플 강세입니다. 여기에 불에 기름을 붓는 격이 나타나고 있어 두 가지 예측과 세 가지 대안을 말씀드립니다. 예측 첫째, 집주인이 결국 실거주를 해야 하고 그로 인해 밀려나는 세입자의 어려움과 임차 수요 증가로 전세 가격은 필연적으로 상승합니다. 둘째, 집값을 잡기 위한 목적에서 시작됐지만 고가시장에서 나오시는 분들도 결국 인근의 다른 주택에 살 수밖에 없어 아파트 매매가격 상승의 도미노 현상이 계속 진행될 것입니다.

대안 첫째, 공공이 임대시장에서 할 수 있는 역할은 10~20% 수준에 불과합니다. 결국 민간의 임대 공급 물량을 확보해야 하므로 민간 임대사업자를 인정하고 배려하는 정책이 필요합니다. 둘째, 세금을 많이 내시는 분들은 우리 사회를 긍정적으로 만드는 분들인데 죄인 취급하는 문화가 있습니다. 세금을 많이 내는 분들을 존중하는 사회 문화를 만들어 가야 합니다. 셋째, 보유세가 너무 복잡합니다. 세무사도 계산이 어려울 정도라 주택 보유자가 올해, 내년, 내후년 세금이 얼마나 나올지 모르는 상황입니다. 조세 예측 가능성을 높여 주는 방향으로 보완책이 제시돼야 합니다.

지난 3년간 비아파트 공급은 기존 대비 90% 이상 급감했고, 이는 아파트 집중화를 더욱 심화시키고 있습니다. 어렵게 지켜온 공급이 무너진 원인은 전세사기가 아니라 대출 규제와 다주택자 징벌적 세금 정책이라고 생각합니다. 전세사기가 일어났을 때 저희 같은 주택 신축 판매업자들은 분양이 안 돼 대부분 비자발적으로 임대인이 됐습니다. 1~3년 안에 사업비를 상환해야 하는 입장에서 어쩔 수 없이 전세를 놨는데, 그 뒤 양도세 중과로 매매를 해도 세금을 내고 나면 남는 게 없어 다음 사업 자금 조달이 불가능해졌습니다. 자금 여유가 있어도 취득세 중과를 안고 시작합니다. 남지 않는데 누가 장사를 하겠습니까.

비아파트와 아파트는 오래전부터 국민의 주거 사다리 역할을 해 왔습니다. 이 사다리를 처음 무너뜨린 것이 다주택자 규제였습니다. 실패한 정책으로 수많은 국민이 피해를 입었고 내수 경제의 한 축마저 무너졌는데, 이 실패를 반성하기는커녕 똑같은 처방을 반복하는 것은 국가를 가지고 실험하는 것이 아닌지 의심하지 않을 수 없습니다. 부동산 안정이란 급등도 급락도 없이 국민 개개인이 "나는 언제쯤 저 집을 살 수 있겠다"는 장기적이고 안정적인 계획을 세울 수 있는 시장입니다. 원인을 고치지 않은 채 같은 규제를 반복하면 결과도 같습니다. 지금 필요한 것은 규제 강도를 높이는 것이 아니라 무엇이 공급을 무너뜨렸는지에 대한 정확한 진단과 원인을 되돌리는 정책입니다.

서울의 40세 미만 젊은 세대 80%는 임대에 살아야 하는 것이 현실이고, 이분들이 전세사기나 노후화된 주거환경에서도 높은 임대료를 내야 하는 문제를 안고 있습니다. 이것을 공공임대로 풀겠다고 하는데 감당할 수 있겠는가 하는 질문을 할 수밖에 없습니다. 공급이 돼도 경쟁률이 수백 대 1이고 자격이 안 되는 사각지대도 생깁니다. 공공만으로 이 문제를 해결한 국가는 전 세계에 손에 꼽을 정도로 드뭅니다. 대안으로 기업형 임대주택을 말씀드리면, 원천적으로 전세사기를 만들 수 없고 장기간 보유하기 때문에 분양시장 가격을 올리는 효과도 굉장히 제한됩니다. 다른 나라들은 민간임대주택을 도시 문제 해결의 한 축으로 인정하고 명확한 공급 목표와 활성화 대책으로 문제를 풀어 왔고, 부작용은 공급을 통한 경쟁과 공공의 적절한 개입으로 관리했습니다.

그런데 우리나라는 민간임대주택에 대한 제도적 목표도, 제도에 대한 가시성도 없고 오히려 규제만 있어 공급이 되지 않는 것이 가장 큰 문제입니다. 민간 기업들에 적용할 수 있는 법체계·세제·금융을 명확하게 해 주시면 공급은 즉각적으로 가능하다고 생각합니다. 수요는 충분하고 공급 여건도 충분히 있습니다. 지금 우리의 주거 문제는 시민과 기업 모두 불안함의 문제입니다. 공급에 대한 명확한 메시지가 실행되면 불안은 신뢰로 바뀔 것이라고 확신합니다. 서울시만의 문제는 아니겠지만 시에서 국가와 잘 이야기해서 이 문제를 꼭 풀어 주시면 감사하겠습니다.

1인 가구, 주로 2~30대가 사는 공간과 일하는 공간을 만드는 일을 10년 정도 해 왔고, 현재 서울에서 코워킹 스페이스와 코리빙 스페이스를 운영하고 있습니다. 전월세 주택을 포함해 도시에는 소유하지 않고 빌려 쓰는 공간들이 있을 수밖에 없는데, 이 공간들이 도시의 생산성과 경쟁력에 중요한 부분을 차지합니다. 적정한 금액에 빌려 쓰는 공간을 확보하고 있어야 다양한 사람들이 도시에 와서 공부하고 창업하며 도시 전체의 생산력을 늘립니다. 전 연령대가 AI를 포함한 기술을 습득해 자기만의 의미 있는 일을 해야 하는 시대로 넘어가는 지금, 창의적인 일을 계속할 수 있는 환경을 만드는 데 빌려 쓰는 공간의 확보와 적정한 운영 방식이 매우 중요합니다. 그 공간을 개인이 소유하느냐, 기업이 소유하느냐, 민간·기업 협업 구조로 만드느냐, 공사가 공공으로 공급하느냐에 따라 장단점이 다르니, 이 부분을 집중적으로 상의하는 자리를 만들면 서울과 대한민국 도시들이 지속가능하게 생산성과 경쟁력을 확보하는 생산적인 논의가 될 것이라고 생각합니다.

젊은 세대의 주거 문제를 말씀드리면, 가양동에 사는 신혼부부가 이번 세제 개편안 발표 이후 집주인으로부터 집을 팔아야겠다는 통보를 받아, 10월 출산을 앞두고 12월 이사 걱정까지 하게 된 사례가 있습니다. 정부가 내놓는 정책들이 특히 젊은 층의 주거 환경에 큰 영향을 주고 있습니다. 정부 정책에 대한 아쉬운 부분은 전문가분들이 많이 말씀해 주셨으니, 저는 오세훈 시장님께 여쭙고 싶습니다. 작년 말부터 규제 완화를 골자로 한 정부 건의를 많이 하셨는데 아직 받아들여지거나 답변이 온 것이 없는 것으로 압니다. 주거 문제가 해결되려면 결국 정부 정책 차원의 변화가 필요할 텐데, 어제 정책실장을 만나신 것을 비롯해 협치·협상 과정에서 서울시와 정부가 시선을 달리하는 부분들이 제법 있는 것으로 압니다. 서울시 입장에서 협상할 여지가 있는 것들이 구체적으로 있는지 여쭙고 싶습니다.

재개발·재건축 전문 유튜브 채널 투미TV를 운영하고 있습니다. 공급 측면에서는 지난 대통령 대토론회에서도 인식의 변화가 필요하다고 말씀드렸습니다. 지금 주택 문제의 핵심은 아파트입니다. KB 통계로 서울 평균 아파트 매매가격이 거의 16억 원을 돌파했는데 연립·빌라는 3억 중반밖에 안 합니다. 주거 문제의 핵심은 아파트라는 것을 인식하고 재개발·재건축을 활성화해 유효 공급을 늘려야 합니다. 서울시가 정비사업에 노력하고 있는 것은 앞으로도 꾸준히 유지됐으면 좋겠습니다. 왜 아파트만 가격이 올라가는가를 근본적으로 생각해 보면 정부의 잘못된 조세 정책 때문입니다.

8·3 세제 개편안을 보면서 이재명 정부의 부동산 정책은 거의 낙제점이라고 생각합니다. 그 전까지는 문재인 정부 시즌2라는 얘기가 있었지만, 이번 대책으로 명확해졌습니다. 적어도 문재인 정부 때는 장기보유자·고령자·기존 실수요자들은 건드리지 않았습니다. 그런데 이제는 언제 취득했든 양도차익에 대해 1세대 1주택자 혜택도 과도하다며 상한을 두면서 다 팔라는 식으로 가고 있습니다. 가액으로 규제하기로 했으면 주택수 규제는 풀어야 정상입니다. 강남의 고가주택을 정리하고 싶어도 퇴로가 없습니다. 주택수 규제는 유지하면서 가액 규제를 신설하는 것은 다 묶어 놓고 괴롭히는 것밖에 안 됩니다. 실거주 중심으로 정책이 바뀌면 다들 실거주를 하게 되고, 임대를 제공해 주는 사람들이 다 사라진 시장에서 무주택자는 설 곳이 없습니다. 임대차를 공급해 줄 사람이 없기 때문입니다.

보유세와 관련해서는 지금 "21세기 고려장"이라는 얘기까지 나옵니다. 양도세 상한을 걸어 2027년까지 팔라고 하면서 종부세를 높이고, 고령자·장기보유자 공제 한도까지 걸어 2028년이 되면 600만 원 상한을 둡니다. 은퇴해서 소득이 없는 고령자분들이 세금을 감당하지 못하면 어떻게 해야 하느냐 — 다음 장에 나오는 것이 "지방으로 가면 최대 5억까지 공제해 준다"입니다. 사회에 대한 기여는 모르겠고 이제 쓸모가 없으니 지방으로 떠나라는 식의 이야기에 커뮤니티가 불탔고 21세기 고려장이라는 말까지 나오고 있습니다. 이런 상황들이 대한민국 주거 안정에 어떤 기여를 하는 것인지 정부가 다시 생각해 보기를 바랍니다.

정부 안을 보고 오늘 말씀들을 들으면서, 국가가 주택 정책을 위해 무엇을 해야 하는가 하는 본질적인 질문이 자꾸 듭니다. 이번 세제 개편안 등을 보면 엄청난 힘을 가지고 풍차와 싸우는 돈키호테 같다는 생각이 듭니다. 적은 여기에 있는데 풍차를 대고 싸우는 것 같습니다. 국가는 배고픈 사람과 서민에 집중하는 것이 맞는데, 지금 정책들을 보면 배 아픈 사람들에 대한 정책을 하고 있다는 생각이 듭니다. 부동산 정상화가 집값을 떨어뜨리는 것입니까. 저는 동의할 수 없습니다. 초고가 주택 세제를 강화하면 매물이 많이 나와 집값이 떨어질 것이라는 단순한 생각에 굉장히 놀랐습니다. 이것은 굉장히 복잡한 생태계의 문제입니다.

공급이 있어야 합니다. 어떤 공급이냐 하면 다양한 주거의 공급입니다. 100억짜리 집도, 10억짜리 집도, 3억짜리 집도 있어야 하고 다양한 수준의 임대주택도 있어야 합니다. 국가가 해야 할 일은 서민과 저소득층을 위한 적정한 주거를 공급할 수 있는 길을 열어 주는 것입니다. 집은 웬만한 사람들에게 가장 소중한 자산입니다. 집값이 떨어지는데 집을 왜 삽니까. 안 삽니다. 부동산 정상화의 의미는 급등도 급락도 없이 적정 수준으로 가격이 안정되는 상태입니다. 그 상태가 되려면 수요를 줄이고 공급을 늘려야 하는데, 수요를 줄이는 것은 세제로 강제하는 것이 아니라 서울 집중을 막는 것입니다. 지방 도시의 집값은 깜짝 놀랄 정도로 떨어지고 있습니다. 중앙정부가 할 일은 균형발전으로 서울 집중을 완화하는 것이고, 공급은 민간이 해야 합니다. SH·LH 등 공공이 공급하는 주택은 전체 물량의 10% 정도로 제한적입니다. 공공은 저소득층과 소득수준에 맞는 어포더블 하우징을 공급하는 역할을 하고, 나머지는 정비사업과 민간임대주택 등 다양한 수준의 주택을 민간이 공급하도록 정부가 열어 줘야 하는데 자꾸 반대로 가고 있어 답답합니다.

지난 대통령 토론회에서 가장 놀란 것 중 하나가 대통령께서 정비사업에 굉장히 부정적인 인식을 갖고 계시다는 것이었습니다. 서울만 하더라도 신속통합기획을 통해 인허가가 거의 2년으로 엄청나게 단축됐고, 물량 관리와 공정 관리를 하면서 2031년까지 31만 호 착공을 위해 노력하고 있습니다. 용적률 증가와 종상향·용도지역 변경도 적극적으로 해 주고 있어 최근 데이터를 보면 세대수 순증이 재건축 40%, 재개발 20%대입니다. 40% 정도의 일반분양분이 생기고, 분양가상한제가 있어 일반 시장 가격이라면 그 집을 못 사는 무주택자들이 살 수 있는 길을 열어 주는 것입니다. 정비사업을 활성화하고 민간임대주택을 활성화해야 합니다. 초고가 주택 규제로 물량이 나오면 집값이 떨어질 것이라는 접근은 정책 목적도 잘못됐고 방법도 잘못됐다고 생각합니다. 중앙정부는 가장 어포더블한 하우징을 공급할 수 있도록 시장 규제를 열어 주는 것이 가장 기본이라고 생각합니다.

유튜브로 함께 시청하며 실시간 댓글을 달아 주신 의견 중 몇 가지를 소개합니다. 첫 번째 — 대학 다닐 때는 월세 70만 원, 회사 다니면서는 월세 100만 원을 내야 하는 시대가 됐다. 착실하게 아끼고 저축하면 결혼해서 서울에 내 집을 살 수 있다는 희망이 있으면 버틸 수 있는데, 정부 대책을 보니 나도 다른 사람들처럼 지금이라도 부동산 공부하고 주말에 임장을 다녀야 하나 하는 생각이 든다. 두 번째 — 정부가 고가 아파트만 보는 것 같다. 서민·실수요자·청년들은 빌라·다세대에 더 많이 산다. 고가 아파트를 잡는다고 빌라·다세대가 늘어나지도 않고 전세 가격도 안 떨어진다. 강남 아파트와 싸우느라 서민들을 너무 등한시한다. 세 번째 — 서울에서 집 사서 10년 이상 거주해 온 사람 대부분은 투기꾼이 아니라 살다 보니 집값이 오른 사람들일 것이다. 그런데 이제는 집값이 올랐다고 세금 못 내겠으면 살던 집에서 나가라고 한다. 실거주 때문에 세입자도 쫓겨난다는데, 세입자도 나가라 집주인도 나가라 그러면 대체 누구보고 살라는 것인가.

오늘 시민 여러분과 전문가 여러분의 말씀을 들으면서 가슴이 답답해지는 심정을 금할 수 없었습니다. 머릿속에 남는 표현은, 이번에 보유세·양도세를 많이 올리는 모습을 지켜보면서 "일종의 국가 폭력으로 느껴진다"는 표현이 가슴에 와 닿았습니다. "우리를 가지고 실험하는 것이냐", 규제 강도를 높이는 것이 중요한 것이 아니라 원인을 분석해 제대로 된 해법을 내놔야 한다는 말씀에도 공감했습니다. 이번 조치가 부동산 가격을 안정시키고 전월세로 고통받는 서민들의 현실적인 고민을 해결해 주는 해법이 됐으면 했는데, 서민 입장에서 보면 이 조치가 나에게 실질적으로 어떤 도움이 될 것이냐, 오히려 전월세 구하기가 힘들어지고 보증금과 월세가 올라가는 피해로 귀결되는 것 아니냐 하는 우려만 낳는 조치가 되지 않을까 걱정됩니다. 사람은 누구나 원래 살던 곳에서 나이 들어가며 인생을 마무리하고 싶어 하는 것이 본능적인 욕구이고, 국가와 지자체는 그 자연스러운 노년기의 욕구를 편안하게 누리도록 돕는 것이 정책 목표가 돼야 하는데, 현금 흐름이 좋지 않으면 집을 팔고 이사를 나가라고 유도하는 정책이 과연 바람직한 정책인지, 국민적 공감대를 얻을 수 있을지 생각해 봐야 할 때입니다.

기자 두 분이 질문을 주셨는데, 저는 중앙정부와 서울시의 엇박자가 문제가 아니라 오히려 중앙정부 자체의 엇박자가 더 큰 문제라고 생각합니다. 정부가 전월세 문제를 해결하려는 의지가 있다면 당연히 민간 임대 공급자들에게 사업적인 인센티브를 주어 더 많은 투자와 공급을 유도하는 것이 당연한 정책 철학이 돼야 하는데, 금융과 세제는 오히려 억제하는 적대적인 정책을 펴면서 사업자들에게 공급을 하라는 것인지, 사업을 하려는 분들조차 헷갈려하는 시장 상황이 될 수밖에 없습니다.

어제 국가 정책의 총사령탑인 김용범 정책실장을 만나 드리고 싶은 말씀을 허심탄회하게 드렸습니다. 정비사업(재개발·재건축)에 대한 기본 원칙과 철학이 무엇이냐를 놓고 정부의 입장을 들을 기회가 있었는데, 역시 대통령의 인식에 근본적인 문제가 있다는 생각을 지울 수 없었습니다. 재건축의 경우 세대수 순증이 20%에서 많으면 40%, 재개발은 25% 정도인데, 대통령께서 이를 모르지 않으실 텐데 굳이 공개된 석상에서 "신규 물량이 늘어나는 것도 별로 없는데 뭘 그렇게 열심히 할 필요가 있나"라는 말씀을 하신 것을 분명히 지적했습니다. 사실관계 부합 여부를 떠나 그런 인식을 공적인 자리에서 노출하는 것 자체가 시장에 주는 메시지가 있습니다. "정부는 정비사업에 적대적이구나, 이 정권 내에서 정비사업을 통한 신규주택 공급은 기대하기 어렵겠구나, 그러면 집값은 계속 오르겠구나"라는 잘못된 신호를 시장에 줄 수 있다는 문제점을 어제 강력하게 제기했습니다. 정부는 정비사업장이 많이 가동되면 이주 수요가 전월세를 올리는 부작용이 있어 염려한다고 설명하는데, 이해할 수 있는 설명이지만 부작용이 염려된다고 정비사업에 적대적인 입장을 견지하는 것은 주객이 전도된 것입니다. 이주 시기가 도래하는 사업장들은 서울시가 적절히 안배해 주변 주택시장을 자극하지 않는 선에서 진도를 나가도록 실무적으로 고민해 해결하면 되는 일입니다. 서울시는 사력을 다해 정비사업장 숫자를 늘리고 21년까지 늘어지던 절차를 조합이 열심히 뛰면 12년 안에 주택이 공급될 수 있을 정도로 통합·단축해 상당한 성과를 내고 있습니다.

어제오늘 이슈가 되는 것 중에, 용산공원 어린이정원을 활용해 아파트를 공급하겠다는 입장이 계속 보도되고 있습니다. 국토부의 공식 입장은 아니고 검토한 적이 없다고 하지만, 계속 흘러나오는 현상 속에서 불안감을 느낍니다. 중앙정부는 국유지를 활용하는 공급 방안에 대해 서울시와 논의를 선행하지 않는 것이 지금까지의 행태였고, 직전에 통지 정도만 하지 않을까 하는 불안감이 있어 미리 말씀드립니다. 이것은 절대 있을 수 없는 일입니다. 옛말에 아무리 급해도 종자씨는 먹어 치우지 않는다고 했습니다. 인구 천만의 도시 서울이 기후변화로 인한 폭염 속에 있는 지금, 서울의 녹지 면적을 최대한 유지·관리하는 것은 서울시장으로서 반드시 책임지고 지켜내야 할 의무입니다. 바로 옆 용산국제업무지구를 개발하면서 용산공원 부지만큼은 반환받은 상태 그대로 30만 제곱미터 전부를 보존해 후대에 물려줄 막중한 책임감을 정부도 서울시도 느껴야 합니다. 용산공원은 일부라도 주택을 공급하는 용도로 쓸 수 없다, 동의할 수 없다는 점을 분명히 하겠습니다.

다시 한번 강조하면, 어제 민간 임대사업자들이 사업할 수 있도록 금융·세제를 친화적으로 바꿔 달라는 말씀을 강조해 드렸습니다. 이것은 8월 3일에 나온 조치보다 훨씬 중요한 조치가 될 것입니다. 오늘의 중론처럼 8·3 조치는 주택 문제를 해결하기 위한 방법이 아닙니다. 원래 주택을 가지고 있던 분들, 오랫동안 갖고 있던 분들, 고가주택을 갖고 있던 분들에게 중과세를 한다고 해서 어떻게 주택난이 해결되고 주택 가격이 안정되고 전월세 문제가 해결되겠느냐 하는 전문가분들의 지적이 100번 타당하다고 생각합니다. 세제를 강화할 여력이 있다면 민간 임대 공급 사업자들이 세제 인센티브와 대출 인센티브를 통해 사업에 더 많이 뛰어들 수 있는 환경을 만들어 주는 것이 훨씬 더 중요하고 가치 있는 정책적 접근입니다. 조만간 정부의 공급 대책이 나올 것으로 예고되고 있는데, 서울시가 도울 수 있는 것은 돕고 원칙을 견지할 것은 견지해서, 서울의 주거 환경이 더 쾌적해지고 부동산 시장이 안정될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

100분이 넘는 시간 동안 함께해 주신 많은 분들께 진심으로 감사드립니다. 현장에는 서울시 출입 기자분들이 많이 참여해 언론 보도를 통해 오늘 토론의 중요한 의견들이 더 많은 시민분들께 전달될 것입니다. 오늘 하루의 일로 그치지 않고, 서울의 부동산이 안정된다면 전국의 부동산 안정에 크게 기여할 것입니다. 대한민국 부동산이 안정될 수 있는 그날까지 함께해 주시면 좋겠습니다.