우리나라 노후주거지는 얼마나 되며, 어떻게 관리해야 할까?

1. 개요 — 노후주거지의 정의와 규모

국토연구원이 전국 노후주거지의 분포·특성을 필지 단위 데이터(13개 지표)로 전수 분석하고 6개 사례지역 주민설문(1,800부)을 더해 관리방안을 제시했음. 노후주거지는 준공 30년 이상, 4층 이하 노후 저층주택 밀집지역으로 정의함.

• 건축물이 위치하는 주택 건축가능 필지 중 49.6%(약 126만 개)가 노후 저층주택 필지로, 노후주거지가 도시공간 내 상당한 비중을 차지함 — 장기적·계획적 관리가 시급함
• 노후 저층주택은 수도권·광역시·지방 대도시에서는 도심에 집중되고, 지방도시로 갈수록 마을 단위로 점적으로 분산 분포함

2. 노후주거지 특성

1) 부문별 특성

• 물리적 : 전국 평균 건축물 층수 2.14층, 노후 저층주택비율 59.73%, 소형주택비율 10.38% — 노후 저층주택비율은 전 시도가 50% 이상이며 대구(65.97%)가 가장 높고 강원(52.85%)이 가장 낮음(세종 제외)
• 인구·사회적 : 노인인구비율은 전 지역에서 높게 나타났으며, 청년인구비율은 대학 인접 지역(대구·대전·광주·강원·충북·전북 등) 중심으로 상대적으로 높음
• 경제적 : 전반적으로 종사자수·사업체수 감소가 크게 나타남 — 대구·울산·경기 지역에서 경제적 쇠퇴 집중

2) 도시 입지·규모별 특성

• 특·광역시 및 지방 대도시 : 소형주택비율·인구밀도·주택밀도가 가장 높고, 평균 공시지가는 ㎡당 약 228만 원으로 최저인 중소도시의 약 6.6배 — 청년인구가 가장 많고 경제활동 인구 보유
• 수도권 중소도시 : 과소필지·접도불량필지비율·경사도가 높아 정비환경이 열악하며, 사업체수 -11.73%·종사자수 -20.73%로 경제적 쇠퇴가 가장 심각함
• 인구 15만~30만 중소도시 : 접도불량필지비율(26.52%)이 높아 물리적 여건은 열악하나 청년인구비율(19.22%)은 비교적 양호함
• 인구 15만 미만 중소도시 : 과소필지·접도불량필지비율이 높고 노인인구비율(31.94%)이 가장 높음

3. 사례지역 실태와 주민 인식 (6곳, 설문 1,800부)

부산 반송2동(대도시·정책이주지), 이천 창전동(수도권 중소도시), 청주 우암동(지방 거점도시·대학가), 포항 해도동(산업단지 배후), 강릉 교2동(역사문화자원 인접), 담양읍(지방 소도시)을 조사했음.

• 6곳 모두 응답자 대부분이 근 시일 내 이주계획이 없다고 응답 — 이주 계획·희망 비율은 6곳 평균 11.6%로 낮아 계속거주 의사가 강함
• 주택 만족도는 만족 응답이 높은 편이나 보통과의 차이가 크지 않으며, 창전동·교2동은 불만족 비율이 상대적으로 높음
• 주거만족도 결정요인은 공통적으로 장보기 등 편의시설, 의료·복지시설, 대중교통 접근성 — 도심 내 노후주거지의 생활기반시설 접근성 우위를 시사함
• 주택 정비 수요는 노후배관·누수 문제 해소, 단열·냉방 창호 교체가 공통 1순위이며, 선호 정비방식은 도시규모별로 상이함(대도시 단독→아파트, 지방 중소도시 단독→다세대·다가구 또는 개별 재건축)
• 공공지원 희망사항은 6곳 모두 정비비용 저리 융자지원, 공사 중 임시거주 지원 순으로 응답함

4. 정책 대응방향 — 4대 방향

• ① 종합적 현황 분석·계획수립 : 물리·사회·경제적 특성을 고려한 노후주거지 종합분석을 의무화하고, 이를 토대로 시·군 단위 (가칭)노후주거지 종합관리계획 수립 — 도시재생전략계획·도시 및 주거환경정비 기본계획 등 기존 법정계획 반영 수립 가능
• ② 관리 기본방향 : 어디서나 살기 좋은 주거지 형성(소방도로·주차장 등 기본 생활여건), 다양한 연령층·소득계층 고려 주택공급, 주민주도 관리의 지속성 확보
• ③ 특성별 관리수단 차별화 : 수도권은 주택공급, 지방도시는 계속거주에 초점 — 중간주택·자율주택정비 등 정비수단 다각화, 커뮤니티 주택·청년주택·고령친화형 주택 등 지역특화형 공급 활성화, 사업성 확보가 어려운 지방도시는 공공지원 확대
• ④ 현장관리 주체 발굴·육성 : 종합관리계획 실행력 제고를 위한 현장 지원주체 발굴 — 지역 건축사·공인중개사 등과의 협업체계 구축으로 주민대응·관리 실효성 제고