「2026년 세제개편안」 확정안 종합 (9.1 국무회의 의결)

1. 개요

• 정부는 지난 8.3.(월) 「2026년 세제개편안」 발표 후 11개 세법 개정법률안에 대해 부처협의(8.4.~8.14.) 및 입법예고(8.4.~8.20.)를 실시하였고, 8.27.(목) 차관회의를 거쳐 9.1. 국무회의에서 정부안을 최종 확정함
• 대상 법률(11개) : 국세기본법, 국세징수법, 조세특례제한법, 국제조세조정에 관한 법률, 소득세법, 법인세법, 상속세 및 증여세법, 종합부동산세법, 부가가치세법, 농어촌특별세법, 관세법
• 국무회의에서 의결된 11개 세법 개정법률안은 9.3.(목)까지 국회에 제출되어 정기국회에서 심사될 예정임
• 주가 누르기에 해당하는 상장주식에 대한 평가방법 개선은 당·정간 논의 등 충분한 의견 수렴을 거쳐 정기국회 심사과정에서 합리적 개선방안을 마련할 예정임
• 본 게시물은 8.3. 발표 상세본(당초안 전문)에 9.1. 국무회의 수정사항 7건을 반영한 확정안 기준으로 작성함 — 수정이 반영된 항목에는 별도 표시를 붙임. 조문 형태의 법률안 원문은 국회 제출 후 의안정보시스템에 등재되는 시점에 공개됨

2. 9.1 국무회의 수정사항 (당초안 대비 7건)

주택분 종합부동산세 기본공제금액 (종부법 §8①)

그 밖의 수정사항

3. 부동산세제 합리화 22개 과제 (확정안 기준)

상세본 「Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 — 1. 부동산세제 합리화」의 22개 과제 전체를 확정안 기준으로 정리함. 9.1. 국무회의에서 수정된 항목은 9.1 수정 반영 표시를 붙였고, 나머지는 당초안이 그대로 확정됨. 시행령 사항으로 26년 중 별도 개정 예정인 항목은 (령) 표시함.

(1) 주택 등 장기보유특별공제 개편 (소득법 §95)

• 제도 이원화 및 명칭 변경 : 주택·조합원입주권은 장기거주 소득공제, 토지·건물(주택 외)은 장기보유 소득공제로 분리
• 1세대 1주택자 : 거주공제로 개편 및 공제율 단계적 조정 — 거주공제율 연 4%·최대 40%에서 28년 연 6%·최대 60%, 29년 이후 연 8%·최대 80%로 상향, 보유공제율은 28년 연 2%·최대 20%, 29년 이후 폐지
• 다주택자 : 28년은 거주공제율(연 2%·최대 30%, 2년 이상 거주 시)과 보유공제율(연 1%·최대 15%) 중 높은 쪽, 29년 이후 거주공제율만 적용
• 공제한도 신설 : 인별 연간·양도 물건별 각각 28년 20억원, 29년 이후 10억원
• 적용시기 : 28.1.1. 이후 양도분부터

(2) 주택분 종합부동산세 과세대상 조정 (종부법 §7①)

• 1세대 1주택자는 주택가액(공시가격) 합계액 14억원 초과(시가 약 20억원 초과), 그 외는 9억원 초과(시가 약 13억원 초과)로 과세대상 명시
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터

(3) 주택분 종합부동산세 기본공제금액 조정 (종부법 §8①) 9.1 수정 반영

• 1세대 1주택자를 거주 여부에 따라 구분 — 거주 14억원, 비거주는 당초안 9억원에서 12억원(현행 유지)으로 수정 확정
• 1세대 1주택 외 : 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 / 주택 공시가격 합계액)
• 부부 공동명의 1주택자(특례 미신청)의 비거주 기본공제는 당초안 각 4억원에서 각 6억원으로 수정 확정
• 법인은 기본공제 없음(현행과 같음). 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(4) 종합부동산세 공정시장가액비율 범위 조정 및 인상 (종부법 §8①·§13①·②, 종부령 §2의4)

• 법정 범위를 60~100%에서 60~70%로 조정하고, 주택분 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 인상
• 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 27년 70%에서 28년 이후 80%로 단계적 상향, 그 외 70%
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(5) 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화 (종부법 §9①·②)

• 주택 수 기준 차등세율을 단계적으로 폐지하고 과세표준 6~12억원 구간 세율 인상
• 27년(2주택 이하 기준) : 6억 초과~12억 이하 1.0%에서 1.3%, 12억 초과~25억 이하 1.3%에서 1.5%, 25억 초과~50억 이하 1.5%에서 2.0%, 50억 초과~94억 이하 2.0%에서 2.7%, 94억 초과·법인 2.7%에서 3.5% (3주택 이상 세율은 현행 유지)
• 28년 이후 주택 수 무관 단일세율 : 3억 이하 0.5% ~ 94억 초과·법인 5.0%
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(6) 종합부동산세 1세대 1주택 세액공제 개편 (종부법 §9⑤·⑧·⑨)

• 보유기간 세액공제를 거주기간 세액공제로 전환 — 27년은 보유공제(거주공제의 1/2 : 5~10년 10%·10~15년 20%·15년 이상 25%)와 거주공제(20%·40%·50%) 중 높은 공제율, 28년 이후 거주공제만 적용 (연령 세액공제 60~65세 20%·65~70세 30%·70세 이상 40%는 유지)
• 공제 금액 한도 신설 : 27년 800만원, 28년 이후 600만원
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(7) 종합부동산세 세부담 상한 조정 (종부법 §10·§15) 9.1 수정 — 철회

• 당초안의 150%에서 200%로 상향을 철회하고 현행 150% 유지로 확정

(8) 종합부동산세 납부유예 확대 (종부법 §20의2① 등)

• 1세대 1주택자 납부유예 소득요건 완화 : 직전연도 총급여 7천만원 이하에서 8천만원 이하(종합소득금액 6천만원에서 7천만원 이하)로 상향
• 연령·보유요건을 충족하지 못해도 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고, 직전연도 총급여 또는 종합소득금액 대비 당해연도 보유세 비중이 10% 이상이면 납부유예 허용하는 경로 신설
• 납부유예 이자상당가산액 감면 특례 신설 : 납세담보로 납세보증보험증권 제출 시 유예기간의 이자상당가산액(국세기본법상 이자율 3.1%) 감면 — 한도는 유예기간 동안 납부한 보증보험 보험료
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납부유예를 신청하는 분부터

(9) 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대 (소득법 §103)

• 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도 시 기본공제를 연간 250만원에서 2,500만원으로 확대 (초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제, 부부 공동명의는 각각 적용, 특수관계인 간 양도 및 비거주자 제외)
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 양도분부터

(10) 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설 (조특법 §71의3 신설)

• 요건 : 양도일 기준 만 65세 이상 1세대 1주택자가 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택을 제3자에게 양도하고, 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(실제 거주)
• 특례 : 27년 양도소득세 50% 감면(5억원 한도), 28년 30% 감면(3억원 한도). 적용기한 28.12.31.
• 사후관리 : 6개월 내 비수도권 미이주, 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권 이주, 처분 주택 5년 내 재매수 시 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%) 납부

(11) 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 (조특법 §71의2, 소득령·종부령)

• 1주택자가 인구감소지역 주택 취득 시 기존 주택 1주택 특례를 적용하는 제도의 대상지역·주택가액 상한 확대 및 적용기한 연장
• 대상지역에 기존 ①비수도권(광역시 제외) 인구감소지역 ②수도권(접경지역) 인구감소지역·비수도권 인구감소관심지역 외에 ③그 외 비수도권(광역시 제외) 지역을 추가(세부지역은 대통령령 규정)
• 주택가액 상한(공시가격) : ① 9억원, ② 4억원에서 6억원으로 상향, ③ 4억원
• 적용기간 24.1.4.~26.12.31. 중 취득에서 29.12.31.까지 연장. 주택 수 산정 제외 등 특례(소득령·종부령)도 동일하게 확대

(12) 다주택자의 조정대상지역 주택 양도소득세 중과 한시 완화 (소득법 §104⑦)

• 보유기간 2년 이상 주택 양도 시 중과세율 한시 완화 — 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%)+20%p를 27년 +5%p, 28년 +10%p로 / 1세대 3주택 이상 : +30%p를 27년 +10%p, 28년 +15%p로
• 특례규정 : 중과세율이 적용된 26년 양도분(보유 2년 이상)도 27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 완화세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 양도분부터

(13) 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 특례기간 단축 (소득령 §155①) (령)

• 조정대상지역 소재 종전주택 보유 상태에서 조정대상지역 신규주택 취득 시 종전주택 양도기한을 신규주택 취득일부터 3년 이내에서 2년 이내로 단축
• 26.10.1. 이후 종전주택 양도분부터 적용. 26.8.3. 이전에 주택(취득 권리 포함)을 취득했거나 매매계약 체결·계약금 지급한 경우 종전규정 적용. 26년 중 시행령 개정 예정

(14) 조정대상지역 내 일시적 2주택 종합부동산세 특례기간 단축 (종부령 §4의2①) (령)

• 일시적 2주택 1세대 1주택 특례(기본공제 12억원·세액공제·납부유예)의 종전주택 양도기한을 3년 이내에서 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 시 2년 이내로 단축
• 영 시행일 이후 납세의무 성립분부터 적용, 경과조치는 (13)과 동일. 26년 중 시행령 개정 예정

(15) 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 등 단계적 폐지 (소득령·법인령·조특법)

• 다주택자 양도소득세 중과배제 : 임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)는 27.12.31. 이전 양도분으로 한정 — 26.10.1. 이후 양도분부터, 26년 중 시행령 개정 예정
• 법인세 추가과세(주택 양도소득 20%) 배제 혜택도 동일하게 27.12.31. 이전 양도분으로 기한 설정
• 중과세율 완화·장특공제 우대 축소 특례 신설(조특법 §97의11) : 28.1.1.~28.12.31. 양도분은 중과·추가과세 세율의 1/2(개인 2주택 +10%p·3주택 이상 +15%p, 법인 10%) 적용, 임대기간 중 양도소득에 장특공제율 30%(현행 우대 50%) 적용

(16) 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정 (소득령 §155의3) (령)

• 1세대 1주택 특례 적용 시 2년 거주요건 면제 특례에 양도기한 요건 추가 : 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료분은 27.12.31.까지, 27.1.1. 이후 종료분은 계약 종료 후 1년과 29.12.31. 중 빠른 날까지 양도
• 26.10.1. 이후 양도분부터 적용, 26년 중 시행령 개정 예정

(17) 임대주택·미분양주택 등 양도소득세 과세특례 정비 (조특법 §97·§97의2·§98·§98의4·§97의4)

• 장기임대주택·신축임대주택 양도소득세 감면 및 미분양주택 과세특례에 양도기한 신설 : 수도권 아파트 29.12.31., 수도권 아파트 외 31.12.31.까지 양도분에 한정
• 비거주자 주택취득 양도소득세 감면(10%)은 28.12.31. 이전 양도분으로 기한 설정
• 장기임대주택 과세특례(장특공제율 2~10%p 가산) 대상에서 비거주자 제외(29.1.1. 이후 양도분부터)

(18) 주택 장기거주 소득공제 적용 시 비거주기간을 거주기간으로 인정 (소득법 §95, 소득령 §159의4 신설 등)

• 부득이한 사유(취학·근무상 형편·1년 이상 치료요양·학교폭력 전학·국외거주·60세 이상 직계존속 동거봉양 등)로 타 시·군 주거이전 시 보유기간을 거주기간으로 인정(최장 3년) — 이전일 현재 1년 이상 계속 거주 중인 주택 대상
• 특례주택(인구감소지역 주택·농어촌주택·고향주택·지방저가주택·소형 신축주택·준공 후 미분양주택)과 기존주택을 함께 보유한 기간을 거주기간으로 인정
• 등록임대주택(조정대상지역 매입임대아파트 제외)은 임대기간을 거주기간으로 인정해 거주공제율 일부(연 2%·최대 30%) 적용
• 재개발·재건축 등 공사기간(관리처분계획 인가일부터 입주가능일까지)의 50%를 거주기간으로 인정(1년 이상 거주 중이던 주택), 청산금납부분 공제율 조정
• 양도 전 주택을 주택 외로 용도변경 시 보유기간 계산방법 신설(거주기간 + 주택 외 보유기간, 중과대상 주택은 주택 외 기간만)
• 거주기간 인정은 공제율 산정 시에만 적용(1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 등에는 미적용). 적용시기 : 28.1.1. 이후 양도분부터

(19) 종합부동산세 세액공제 적용 시 비거주기간을 거주기간으로 인정 (종부법 §9⑩ 신설, 종부령 §4의5)

• 거주공제 적용 시 부득이한 사유((18)과 동일 계열)로 주거이전 하는 경우 보유기간을 거주기간으로 인정(최대 3년)
• 재개발·재건축 등 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(20) 공공주택건설사업자에게 토지 양도시 양도소득세 과세특례 확대 등 (조특법 §97의10)

• 공공매입임대주택 건설용 토지 양도 시 양도소득세 감면율 10%에서 15%로 상향, 감면한도(연간 2억원·5년 합계 3억원) 신설, 적용기한 27.12.31.에서 28.12.31.로 연장
• 적용시기 : 27.1.1. 이후 양도분부터

(21) 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위 확대 (조특법 §104의19, 종부령 §7④)

• 주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득한 토지의 과세표준 합산배제(취득 후 5년 내 사업계획승인) 대상에 종합합산 과세대상 토지 외 별도합산 과세대상 토지 추가
• 개정이유 : 주택공급 확대 지원. 적용시기 : 27.1.1. 이후 납세의무 성립분부터

(22) 비사업용 토지 과세 정상화 (소득법·법인법·종부법)

• 개인 비사업용 토지를 양도소득세 장기보유 소득공제 배제 자산에 추가 (28.1.1. 이후 양도분)
• 비사업용 토지 양도차익 소득세 중과세율 +10%p에서 +20%p로 상향 (28.1.1. 이후 양도분)
• 비사업용 토지 양도차익 법인세 추가과세 세율 10%에서 20%로 상향 (28.1.1. 이후 양도분)
• 종합합산 토지(나대지·잡종지 등) 종합부동산세 과세표준 45억원 초과 구간 세율 3%에서 4%로 인상 (28.1.1. 이후 납세의무 성립분)

4. 개편안 전체 구성 (Ⅰ~Ⅴ)

상세본 기준 전체 구성은 다음과 같음. 부동산세제 외 분야의 개별 과제 상세는 첨부 상세본(전 250쪽) 참조.

• Ⅰ. 잠재성장률 반등 지원 — 1. 미래성장동력 확충(국내생산세액공제 신설, 친환경 업무용 승용차 감가상각비 한도 조정, 국가전략기술 수소 분야 확대 개편 등) 2. 중소·벤처기업 경쟁력 강화(중소기업 세제지원 점감구조 도입, 벤처투자 세제지원 강화 등) 3. 생산적금융 및 자본시장 지원(생산적금융 ISA 신설·일반 ISA 정비, 기업성장집합투자기구(BDC) 과세특례 신설 등)
• Ⅱ. 민생·지방 지원 — 1. 서민·중산층 지원(근로장려세제(EITC) 소득요건·지급액 확대, 월세세액공제 공제율·한도 확대, 주택청약종합저축 소득공제 상시화, 소규모주택 주택간주임대료 특례 연장 등) 2. 청년 및 혼인·출산 지원(청년 퇴직연금(IRP) 세제지원 확대, 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제 대상자 확대, 출산지원금 비과세 적용기간 확대 등) 3. 지방주도성장 강화(R&D·투자 세제지원 지방 우대, 지방이전·특구입주 조세특례 남용방지, 기회발전특구 이전기업 과세특례 연장 등)
• Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 — 1. 부동산세제 합리화(위 22개 과제) 2. 가업상속공제 개편(제도 개편, 상속세 납부유예 개편, 제3자 사업승계 과세특례 신설 등) 3. 비과세·감면 정비(적용기한 종료·재정전환·재설계·상시화·적용기한 연장 계열 60여 개 항목 — 비수도권 준공 후 미분양주택 과세특례 연장, 공모부동산집합투자기구 과세특례 재설계·연장 등 부동산 관련 항목 포함)
• Ⅳ. 세제 합리화 및 납세편의 제고 — 1. 세제 합리화(상장주식 평가방법 개선(정기국회 심사과정에서 논의), 자기주식 과세 체계 정비 등) 2. 조세탈루 방지 및 국세행정 지원(포상금 제도 개편, 해외신탁 관리 강화 등) 3. 납세편의 제고
• Ⅴ. 기타 — 소득세·법인세, 양도소득세·상속증여세, 부동산 임대소득 관련 최저한세 적용대상 보완, 가상자산 상속·증여세 조사 효율성 제고 등 정비 과제