지역별 주택시장 특성을 고려한 차등적 정책 대응의 필요성

1. 분석 배경 — 주택시장 불균형과 차등적 대응

• 수도권과 비수도권의 주택시장은 신규 공급과 기존 재고 양쪽에서 서로 다른 문제를 보이고 있음
• 서울 민간 아파트 분양가격은 2026년 5월 기준 ㎡당 1,922만원으로, ㎡당 428만원인 도 단위 비수도권의 약 4.5배 수준임. 이 격차는 2025년 하반기 이후 서울 분양가가 급등하면서 더 벌어지는 추세임
• 반면 비수도권은 신규 분양이 위축되는 가운데서도 미분양·노후주택·빈집이 함께 쌓이는 재고 문제에 직면해 있음
• 브리프는 전국 228개 시군구를 미분양률·노후주택비율·빈집비율 등 주요 지표로 유형화해 지역별 주택시장 위기 양상을 진단하고, 지역 특성을 고려한 차등적 주택정책 방향을 제언함

※ 228개 시군구는 국가데이터처(KOSIS 등) 통계작성 단위 관행에 따른 것으로, 제주특별자치도의 행정시(제주시·서귀포시)를 포함한 수치임. 권역은 서울, 경기·인천, 5대 광역시 및 세종, 도 단위 비수도권 4개 구간으로 나눴음

2. 아파트 매매가격 양극화

• 서울, 경기·인천, 5대 광역시 및 세종, 도 단위 비수도권 4개 구간으로 나눠 분석한 결과 아파트 매매시장에서 서울과 비수도권의 가격 격차가 뚜렷하게 확인됨
• 2006년 연평균 ㎡당 매매가격은 서울 359만원, 도 단위 비수도권 103만원(3.5배)이었으나, 2025년에는 서울 1,398만원, 도 단위 비수도권 281만원(약 5배)으로 격차가 확대됨
• 19년간 서울은 약 289%, 도 단위 비수도권은 약 173% 올라 서울의 상승 폭이 더 컸음
• 수도권으로 분류되는 경기도의 아파트 매매가격 중윗값은 2025년 ㎡당 약 680만원이지만, 그 안에는 ㎡당 2,524만원인 과천시부터 ㎡당 218만원인 연천군까지 포함돼 있어 같은 경기도 안에서도 지역 간 이질성이 뚜렷함
• 서울과 비수도권이라는 광역 단위 구도뿐 아니라, 같은 시·도 안에서도 대도시권과 농촌 지역 간 가격 격차가 뚜렷함

경기 31개 시군 아파트 매매 거래 건수 및 ㎡당 중위가격(2025년)

자료: 원문 표 1 · 원자료 국토교통부 「아파트 매매 실거래가 상세 자료」

※ 경기도 전체 중윗값(㎡당 약 680만원)은 경기도 전체 개별 거래를 통합해 산출한 값으로, 위 표의 시·군별 값과 산출 방법이 다름

비수도권 최고가 지역도 서울과 격차 확대

• 서울 다음으로 높은 가격을 형성했던 비수도권 거점인 대구 수성구·부산 해운대구도 서울과의 격차가 갈수록 벌어지고 있음
• 2019~2025년 서울 아파트 가격이 ㎡당 905만원에서 1,415만원으로 급등하는 동안(국토교통부 실거래가 상세 자료 기준) 대구 수성구·부산 해운대구는 상대적으로 완만하게 올라 서울과의 격차가 크게 벌어졌고, 이후로도 좁혀지지 않고 더 뚜렷해지고 있음
• 서울에서 가장 높은 가격을 형성한 강남구와 비교하면, 2025년 강남구 가격은 수성구의 5배, 해운대구의 5.1배에 달함
• 지방 최고가 지역이었던 수성구·해운대구조차 서울과의 격차가 벌어져, 지역 간 자산가격 격차가 최상위 입지에서도 예외 없이 벌어지고 있음

3. 아파트 분양가격 양극화

• 2013~2026년 전국적으로 분양가가 올랐음. 2026년 연평균 ㎡당 분양가는 서울 1,707만원, 경기·인천 680만원, 5대 광역시 및 세종 671만원, 도 단위 비수도권 429만원임
• 서울은 도 단위 비수도권의 약 4배, 경기·인천과 5대 광역시 및 세종의 약 2.5배 수준임
• 서울은 2025년 1월부터 2026년 5월 사이 ㎡당 1,335만원에서 1,922만원으로 약 44% 급등한 반면, 나머지 지역은 같은 기간 상대적으로 완만하게 올라 상승 폭 자체가 크게 달랐음
• 기존 매매시장과 신규 분양시장 모두 비슷한 방향의 지역 격차가 관찰됨. 서울과 경기도 주요 지역(화성·수원·용인·성남 등)으로의 수요 집중이 두 시장 모두에서 나타나는 구조적 현상임

권역별 민간 아파트 ㎡당 분양가격(2026년 연평균)

자료: 원문 본문·그림 3 · 원자료 주택도시보증공사 「민간아파트분양시장동향」 · 2026년은 5월까지의 평균, 권역별 가격은 소속 시·도의 단순평균

4. 줄어드는 신규 분양과 경기·인천 쏠림

• 전국적으로 오르는 민간 아파트 가격과 달리, 신규 민간 분양 호수는 전국적으로 줄었음
• 2015년 360,569호로 정점을 찍은 뒤 2025년 116,213호로 전체 물량이 67.8% 감소했음
• 가격이 가장 가파르게 오른 서울은 2025년 3,907호가 새로 분양돼, 2014년 11,420호보다 약 65.8% 줄었음
• 전체 신규 분양 세대수에서 경기·인천과 5대 광역시·세종이 차지하는 비중은 2014년 각각 28.8%, 28.7%로 비슷했으나, 2025년에는 각각 53.2%, 16.4%로 3배 이상 벌어졌음
• 전국 물량이 절반 가까이 줄어드는 가운데서도 경기·인천 물량은 상대적으로 거의 줄지 않아, 다른 지역이 급감하는 사이 경기·인천으로의 쏠림이 두드러졌음
• 이 쏠림의 배경에는 인구 변화가 있음. 서울 인구는 2016년 1,000만명 밑으로 내려간 뒤 2025년 930만명까지 줄었고, 경기도는 2018년 1,300만명을 넘어 2025년 1,373만명에 이르렀음. 인천도 인구가 꾸준히 유입돼 2025년 305만명으로 역대 최고치를 기록했음

전체 신규 분양 세대수 중 권역별 비중

자료: 원문 본문 · 원자료 주택도시보증공사 「민간아파트분양시장동향」

5. 공급 대비 미분양률 격차

• 전국 미분양은 2021년 17,710호 이후 다시 급증해 2025년 66,510호에 이르렀음
• 이 가운데 비수도권 비중은 2018~2021년 87~92%까지 치솟았고, 최근에도 높은 수준을 유지하고 있음
• 공급 대비 미분양률은 전체 주택 재고 대비로 계산하면 지역별 총 주택수 차이 때문에 심각도가 희석될 수 있어, 신규 공급 기준(최근 3년 준공물량 대비 미분양 재고 비중)으로 계산해 수요 압력을 더 직접 반영했음
• 2025년 서울(0.6%)과 경기·인천(3.2%)은 낮은 수준을 유지한 반면, 5대 광역시·세종(8.0%)과 도 단위 비수도권(8.3%)은 2022년 급등 이후 4년 연속 8% 안팎임
• 2025년 5대 광역시·세종과 도 단위 비수도권의 미분양률은 2021년 대비 각각 5.7배와 3.1배로, 단기 증가를 넘어 장기적 재고 적체 국면으로 넘어갈 가능성이 있음
• 2021~2022년 미분양 급증의 배경으로는 ①기준금리 인상에 따른 매수심리 위축과 자금조달비용 증가 ②공사비 상승에 따른 분양가 급등과 시세차익 기대 저하로 인한 청약 외면 ③호황기 공급 과잉과 인구 감소·수도권 집중에 따른 수요 부족이 꼽힘(국토연구원 분석 인용)

최근 3년 준공물량 대비 미분양 현황(2025년)

자료: 원문 표 2 · 원자료 국토교통부 「미분양주택현황」·「주택건설실적통계」 · 최근 3년 준공물량 = 2023~2025년 준공 합계

6. 준공전·준공후 미분양의 서로 다른 의미

• 미분양률은 그해 팔리지 않은 물량의 총량만 보여줄 뿐, 아직 공사 중이라 앞으로 팔릴 여지가 남은 것인지, 이미 다 지어졌는데도 팔리지 않고 굳어진 것인지를 구분하지 못함
• 2025년 경기·인천과 5대 광역시 및 세종은 미분양 물량 중 준공전 비중이 각각 76.1%, 58.5%로 높아 공급과잉 성격이 강하고, 수요와 공급 불일치 해소가 우선 과제임
• 반면 도 단위 비수도권은 준공후 비중이 52.1%로 더 높아, 이미 쌓인 악성 재고 처분이 더 시급한 과제로 확인됨
• 다만 경기·인천 안에서도 지역 편차가 커서, 성남·용인처럼 수요 자체가 많은 지역까지 일괄적으로 공급과잉이라 보기는 어려움
• 서울은 준공후 비중이 71.7%로 높지만 미분양 규모 자체가 매우 작아 큰 의미를 부여하기 어려움
• 2025년 들어 도 단위 비수도권과 5대 광역시 및 세종은 전체 미분양률이 8% 안팎에서 정체된 가운데, 미분양 중 준공후 비중이 전년 대비 도 단위 비수도권은 33.3%에서 52.1%로, 5대 광역시 및 세종은 31.1%에서 41.5%로 각각 올랐음

준공전·준공후 미분양 현황(2025년 12월)

자료: 원문 표 3 · 원자료 국토교통부 「미분양주택현황」 · 준공전 호수는 전체 미분양에서 준공후 미분양을 뺀 값

7. 노후주택 비율의 전국적 상승과 유형 차이

• 30년 이상 지난 주택의 비율(노후주택비율)은 시도 중윗값 기준 2015년 20.0%에서 2024년 30.1%로 10년간 10.1%p 올라, 전국적으로 주택 재고의 노후화가 빠르게 진행됨
• 2015~2019년 약 20% 수준에서 정체하던 노후주택비율은 2020년 이후 상승세가 뚜렷해져 2024년에는 시도 중윗값 30%를 넘었음
• 시도별 분포의 중간 50% 구간(P25~P75)은 2015년 약 13~23%에서 2024년 약 29~32%로 이동해, 하위권 지역에서도 노후주택비율이 빠르게 올랐음
• 시도 간 격차는 오히려 줄었음. 중간 50% 구간의 폭은 2015년 약 9.6%p에서 2024년 약 3.5%p로 좁아졌음
• 격차가 좁혀진 것은 2015년 노후주택비율이 낮았던 지역일수록 당시 20~30년 된 노후 임박 주택의 비중이 높았기 때문임(피어슨 상관계수 -0.565, 세종을 제외한 16개 시도 기준)
• 그 배경에는 1990년대 분당·일산 등 1기 신도시를 중심으로 전국에 집중 공급된 물량이 있는 것으로 추정됨. 특정 시기에 몰린 공급이 준공 후 30년을 지나며 한꺼번에 노후주택으로 편입되면서, 지역 간 격차가 좁혀지는 동시에 전국 노후주택 재고가 함께 늘어난 것으로 보임
• 이는 일부 지역만의 노후화가 아니라 전국 주택 재고의 노후화가 차례로 진행되고 있다는 뜻임. 이 물량이 재건축 통상 기준 연한에 도달하면서 도시지역을 중심으로 재건축·재개발 수요가 전국에서 동시에 급증할 가능성이 있어, 중장기적으로 중요한 주거정책 이슈가 될 수 있음

도심은 아파트형, 비도심은 단독주택형 노후화

• 노후주택비율은 전국 모든 시도에서 올랐지만, 노후주택의 유형 구성은 지역별로 뚜렷한 차이가 있음
• 노후주택 중 아파트 비중이 특히 높은 곳은 광주(63.6%)·대전(62.4%)·울산(62.0%)·인천(57.1%)·대구(54.6%)·서울(51.4%)로, 광역시급 대도시를 중심으로 「아파트형」 노후화가 뚜렷함
• 반대로 노후주택이 단독주택 중심인 곳은 전남(70.4%)·충남(66.2%)·제주(64.4%)·경북(61.5%)·전북(58.6%)으로, 비수도권 도 지역에 집중돼 있음
• 인천은 다세대주택 비중이 23.3%로 다른 시도보다 두드러지게 높아, 수도권 저층 다세대주택 밀집 지역의 노후화가 별도 유형으로 진행되고 있음
• 세종은 노후주택비율 자체가 7.5%로 전국 최저지만, 노후주택 11,896호 중 단독주택이 64.1%를 차지해 신도시 조성 이전부터 남아 있던 기존 주택이 노후주택 재고의 대부분을 이룸
• 아파트 비중이 높은 광주·대전·울산 등은 재건축·재개발 등 정비사업을 중심으로, 단독주택 비중이 높은 전남·경북 등은 소규모주택정비나 빈집정비 등 별도의 접근이 필요함

시도별 주택유형별 노후주택 비율(2024년)

자료: 원문 표 4 · 원자료 국가데이터처 「주택총조사」 · 노후주택비율 = 30년 이상 경과 주택 ÷ 전체 주택 × 100 · 유형별 비중은 해당 시도 노후주택 중 비중(총 주택 대비 아님)

8. 비수도권에 집중되는 빈집

• 2015~2024년 4개 권역별 빈집비율 추이를 보면 서울과 비수도권 사이 격차가 장기적으로 뚜렷함
• 서울은 2015년 2.8%에서 2024년 3.2%로 사실상 변화 없이 전 기간 최하위권을 유지했음
• 도 단위 비수도권은 2015년 이미 10.5%로 서울의 3.8배 수준에서 출발해 2019년 13.0%까지 오른 뒤, 2021~2022년 11.8%로 조정됐으나 2024년 다시 12.2%로 올랐음
• 5대 광역시 및 세종과 경기·인천도 2015~2019년 상승, 2020~2021년 조정, 2022년 이후 재상승이라는 비슷한 흐름이지만, 절대 수준은 5대 광역시 및 세종이 경기·인천보다 높은 상태를 유지했음
• 시도별로는 전남 15.0%, 제주 14.2%, 강원 12.5%, 경북 12.5%, 전북 12.4%, 충남 12.3% 등 도 단위 비수도권 대부분이 10%대 초반~15%대에 분포함
• 노후주택비율이 지역 간 수렴한 것과 달리, 빈집비율은 서울과 도 단위 비수도권의 격차가 2015년 7.7%p에서 2024년 9.0%p로 오히려 확대됨
• 재고 노후화는 격차가 좁혀지는 국면이지만, 유휴화는 수도권과 비수도권의 구조적 격차가 유지·심화되는 상황임

시도별 빈집 현황(2024년)

자료: 원문 표 5 · 원자료 국가데이터처 「주택총조사」 · 빈집비율 = 미거주주택 ÷ 전체 주택 × 100

※ 이 분석의 빈집은 주택총조사의 미거주주택을 뜻하며, 법정 빈집의 정의와는 차이가 있음

9. 228개 시군구 주택시장 유형화

• 앞선 세 지표를 보면 미분양은 물량뿐 아니라 비중까지 함께 봐야 지역별 심각도를 알 수 있고, 노후주택비율은 전국적으로 오르되 지역 간 격차가 오히려 수렴했으며, 빈집비율은 반대로 격차가 확대되는 등 지표별로 다른 결과가 나왔음
• 지표를 따로 보는 방식으로는 한 지역이 실제로 어떤 문제를 어떤 조합으로 겪는지 확인하기 어려움. 그래서 정책 대응도 개별 지표가 아니라 문제 조합에 따라 차등화할 필요가 있다는 것이 브리프의 문제 제기임
• 분석 단위를 시도에서 228개 시군구로 구체화하고, 미분양률·노후주택비율·빈집비율 3개 지표를 교차해 유형화했음. 시군구 단위에는 준공물량이 없는 곳이 있어, 준공 전후 구분 없이 미분양 호수를 전체 주택재고 대비로 계산했음
• 228개 시군구 각각의 세 지표를 전국 중윗값 기준 상·하위로 나누면 2×2×2로 8가지 조합이 나오고, 이 가운데 정책적으로 뚜렷이 구분되는 4가지로 유형화했음. 세 지표 모두 상위인 복합위기형, 미분양만 상위인 공급과잉형, 노후주택·빈집이 상위인 노후유휴형, 세 지표 모두 하위인 안정형이고, 나머지는 혼재형임

3지표(미분양·노후·빈집) 조합별 시군구 분포(2024년)

자료: 원문 표 6 · 원자료 국토교통부 「미분양주택현황」, 국가데이터처 「주택총조사」

※ 유형 구분 기준은 228개 시군구 전체의 중윗값(미분양률 0.11%, 노후주택비율 35.7%, 빈집비율 10.9%) 이상·미만임. 미분양률은 12월 미분양 호수를 전체 주택 수로 나눈 값이고, 평균은 유형에 속한 시군구의 단순평균임

복합위기형 34곳 — 세 문제가 동시에

• 미분양·노후주택·빈집이 모두 중윗값 이상인 복합위기형은 34개 시군구로, 세 문제가 동시에 심각한 지역이 결코 적지 않음
• 경남 18개 기초지자체 중 7개, 전북 14개 중 5개, 전남 22개 중 7개, 경북 22개 중 6개가 해당해 비수도권 남부 지역에 집중됨
• 대표 지역은 부산 동구·강원 강릉시·경북 포항시 등으로 세 지표가 동시에 높음
• 경기·서울·광주·대구·대전·울산·인천·제주·세종 9개 시도에는 복합위기형이 한 곳도 없어, 이 유형은 사실상 비수도권 남부 도 지역에 집중된 문제임

복합위기형 34개 지역(2024년)

자료: 원문 표 6-1

공급과잉형 36곳 — 신규 공급 측면의 문제

• 미분양률만 중윗값 이상인 공급과잉형 36개 시군구는 노후주택비율과 빈집비율이 모두 중윗값 이하로, 기존 재고의 노후화·유휴화 수준은 상대적으로 낮고 신규 공급 측면의 문제가 두드러지는 유형임
• 시군구 수로는 경기가 9곳, 부산이 6곳으로 가장 많지만, 개별 미분양률이 특히 높은 지역은 대구·울산에 집중됨

공급과잉형 36개 지역(2024년)

자료: 원문 표 6-2

노후유휴형 44곳 — 신규 미분양은 없고 재고가 노후·공가화

• 노후유휴형 44개 지역 중 43곳이 「인구감소지역 지원 특별법」상 인구감소지역 및 관심지역으로 지정돼 있어, 유형 가운데 그 비중이 가장 높음
• 대표 지역은 전남 진도군·경북 의성군·전남 완도군 등으로, 미분양률은 0에 가까운 반면 노후주택비율은 57~63%에 달함

노후유휴형 44개 지역(2024년)

자료: 원문 표 6-3

안정형 42곳 — 수도권에 몰린 소수

• 세 지표 모두 중윗값 미만인 안정형 42곳은 228개 중 5분의 1에 못 미치는 소수임
• 안정형 42곳 중 서울이 19곳(서울 25개 기초지자체 중 19개), 경기가 12곳(경기 31개 중 12개), 인천이 3곳으로 총 34곳이 수도권에 몰려 있어, 수도권과 비수도권의 구도가 시군구 단위에서도 반복됨

안정형 42개 지역(2024년)

자료: 원문 표 6-4

혼재형 72곳 — 신축 공급이 빈집으로

• 혼재형 72곳은 지표 간 방향이 엇갈려 단일 서사로 설명하기 어려운 나머지 범주지만, 그중에서도 미분양·빈집만 높고 노후주택은 낮은 조합이 26곳으로 가장 많아, 신축 공급이 그대로 빈집화되는 유형이 혼재형의 주된 구성으로 확인됨
• 결국 지방 주택시장 위기로 묶여 보이던 현상은 실제로는 성격이 다른 여러 문제여서, 획일적인 정책 대응에는 한계가 있음

10. 기존 정책의 현황과 과제

가격 축과 구조 축, 다른 처방

• 서울은 미분양·노후주택·빈집 3개 지표만 보면 대부분 안정형으로 분류됨
• 그러나 가격 측면에서는 매매가격과 분양가가 올라 비수도권·비도심 지역과의 격차가 커지는 뚜렷한 문제를 안고 있음. 서울의 문제는 재고의 양이나 노후화가 아니라 서울로의 수요 집중에 따른 가격 급등이며, 따라서 수요에 맞는 공급이 주요 과제임
• 비수도권은 가격 격차보다 미분양·노후주택·빈집이라는 주택 재고의 구조적 문제가 두드러지고, 복합위기형·노후유휴형의 대다수가 비수도권 남부에 몰려 있다는 점이 이를 보여줌

유형별 현재 정책 대응

• 복합위기형 — 미분양은 미분양 관리지역 지정과 준공 후 미분양 매입 등으로, 빈집은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비 사업으로, 노후주택은 재개발·재건축과 소규모 주택정비사업 등으로 각각 대응하고 있음. 지역의 문제별로 개별 사업이 병렬적으로 운용되는 구조임
• 공급과잉형 — 주택 공급 관리와 미분양 해소를 중심으로 운용되고 있으며, 준공 후 미분양 주택의 LH 매입, CR리츠 지원, 세제 특례 등을 추진하고 있음
• 노후유휴형 — 빈집정비 사업·도시재생·주거환경개선사업·소규모 주택정비 사업 등 기존 주거환경·재고 정비 수단을 갖추고 있음. 다만 정비 방식은 지역별로 달라, 원도심처럼 기반시설이 남아 있는 곳은 리모델링이 효율적이지만 소유자 불명이거나 수요 자체가 없는 인구감소지역은 정비사업 자체가 성립하기 어려워 철거·공공매입이 불가피한 상황임
• 안정형 — 미분양·노후주택·빈집 구조 지표로는 세 지표가 모두 낮아 안정적으로 보이지만, 서울과 경기도처럼 가격 측면에서 심각한 양극화를 겪는 지역이 다수 포함돼 구조 지표만으로 정책 개입 필요성을 판단하기 어려움. 이런 지역은 구조적 정비보다 가격·공급 측면의 별도 대응이 필요함
• 혼재형 — 세 지표의 조합이 다양해 하나의 정책 방향으로 묶기 어려움. 혼재형이 72개로 가장 많은 유형이라는 점은 시군구별 주택시장 여건이 상당히 다양하다는 것을 보여줌

11. 정책 제언

지역별 차등적 주택정책 설계의 필요성

• 현행 주택정책은 가격 급등·미분양·빈집·노후주택 등 개별 문제별로 정책수단을 각각 운영하고 있으나, 실제 문제 조합이 지역마다 달라 유형별 대응이 필요함
• 서울·경기 등 수도권은 가격이 급등하는데도 신규 공급이 오히려 위축돼 공급 확충이 우선 과제인 반면, 비수도권은 이미 공급과잉이거나 수요 자체가 회복되지 않아 신규 공급보다 기존 재고 관리·재편이 우선 과제임
• 다만 경기도는 성남·용인처럼 수요가 많은 대도시권과 연천·가평처럼 도 단위 비수도권 수준인 농촌 지역이 공존해, 경기도 안에 수도권적 요소와 비수도권적 요소가 함께 있다는 점을 전제해야 함
• 서울과 비수도권이라는 광역 구도뿐 아니라 같은 시·도 안에서도 시장 성격이 갈리는 만큼, 정책 역시 지역별 여건에 맞춰 차등적으로 설계할 필요가 있음

주택위기 유형별 중장기 정책 제언

• 서울·수도권 — 택지개발, 정비사업 인허가 절차 단축, 공공기여 인센티브 조정으로 공급 속도를 높이고, 공공주도 공급 확대 물량을 신규 분양 감소분에 연동해 설정하되 분양가 상한제 등 가격안정수단과 상충하지 않도록 균형적 재검토가 필요함. 또한 1990년대 집중 공급된 1기 신도시가 재건축 통상 기준에 도달해 재건축 수요가 전국적으로 급증할 가능성이 있어, 중장기적 전략 검토가 필요한 시점임
• 복합위기형 — 미분양 매입·빈집정비·소규모주택정비를 지역 단위 패키지로 통합 설계하고, 지방소멸대응기금 등 기존 재정 인센티브와 연계하며, 시군구 단위 통합 태스크포스·원스톱 창구를 마련해야 함
• 공급과잉형 — 신규 인허가 총량을 수요 여건에 맞춰 조절하고, 준공후미분양은 LH 매입·CR리츠 지원을 확대하며, 준공전·준공후 비중을 미분양관리지역 지정 등 정책판단 기준에 반영해야 함
• 노후유휴형 — 인구 전망에 따라 전면 철거보다 수요 회복이 가능한 지역과 불가능한 지역을 구분하는 기준을 마련해, 리모델링·귀농귀촌 연계형 정비와 철거를 나누는 이원화된 접근이 필요함
• 공통 — 정책 설계·재원 배분 단위를 시·군·구로 세분화하고, 미분양·노후주택·빈집 통합 모니터링·조기경보 체계를 구축해야 함