[와이낫플래닝 Weekly Report 271호 2022.09.01]

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<목 차>

1. 도시형 생활주택 추가 규제 완화와 향후 예상 -장방규 상무-

2. 주택공급에 있어 당첨자란? -오승철 과장-

3. 다시 도래한 ‘미분양 아파트’ 전성시대 -강성진 대리-

① 도시형 생활주택 추가 규제 완화와 향후 예상 

 도시형 생황주택이 작년 하반기 규제완화 되면서 적극적으로 사업을 검토하는 개발자들이 늘어나고 있던 추세에 이번에 「국민 주거 안정 실현방안」 8월16일자 대책 발표를 통하여 금년 하반기에 추가로 완화가 되었네요. 이러한 규제 완화를 통하여 도심권에 소형가구들이 원하는 형태의 주택의 공급이 많아질 것이 예상되고 있습니다. 그래서 간략하게 도심형 생활주택에 대하여 알려드리고 이번에 적용 예정된 규제 완화 내용을 알려드리겠습니다.

먼저 도시형 생활주택이란 2009년 개정된 주택법에 근거하여 늘어나는 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책입니다.

1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성되며 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분되며 ‘주택 공급에 관한 규칙’에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자저축과 주택청약 자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

도시형 생활주택 구성

- 단지형 연립주택: 주거 전용 85㎡ 이하, 4층 이하 바닥면적 660㎡ 초과 건축(건축심의 시 5층)

- 단지형 다세대주택: 주거 전용 85㎡ 이하, 4층 이하 바닥면적 660㎡ 이하 건축(건축심의 시 5층)

- 원룸형 주택 : 주거 전용 14~50㎡, 방 2개(거실1+방1 가능, 욕조 설치 불가)→ 소형주택으로 변경

 이런 좋은 취지와 다르게 단지형은 비싼 도심지의 땅값으로 인하여 외곽지역에 국한되어 공급 가능하였고 원룸형 주택의 경우 1인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 도심지역에 도입된 취지와는 다르게 소비자가 선호하는 2룸 이상의 상품은 원룸형 주택에서 만들 수 없는 구조로 인하여 각종 완화된 혜택을 이용한 원룸형 오피스텔과 유사한 상품만 대량 공급되는 구조로 변질되었으며 오피스텔 구성시 문제가 되는 주차 공간 확보 문제 해결 대체 상품으로 공급되는 경우와 50㎡ 상품도 설계는 방 2개(거실 1+ 방1)로 받아서 준공 이후에 소비자가 선호하는 추가 방 1개를 경량칸막이로 설치해서 방 3개(거실 1 + 방 2개)의 상품으로 공급하는 경우가 다반사였으며 이러한 이유로 2~4인 가구 등 소형주택 수요자들이 주거하기에는 한계가 있는 상품이었다.

이러한 원룸형 주택의 작년 하반기 규제 완화 내용은

원룸형 주택: 주거 전용 면적 50㎡→60㎡ 확대

              기존 방 2개(거실 1 + 방1) → 방 4개(거실 1+ 방3) 

              단 전체 세대의 1/3 이하 

              원룸형 주택 → 소형주택으로 이름 변경

이번 8.16 대책에 포함된 규제 완화 내용은

● 소형주택 기존 300세대 → 500세대

   투룸의 비중 기존 1/3 → 1/2 까지 상향

단 교통혼잡, 주차난이 발생하지 않도록 규제완 화는 선별 적용

세대수 제한 완화: 기존 기반 시설 설치를 고려해, 상업, 공업, 준주거지에만 허용

투룸 완화: 증가한 투룸 세대에는 주차장을 세대당 0.6 → 0.7대 (공동주택 수준)으로 강화

이러한 추가 규제 완화가 반가운 이유는 기존 도시형 생활주택이 원룸형이나 1.5룸 타입의 소규모 단지의 나홀로 아파트(오피스텔)로 공급되어서 소비자의 외면을 많이 받았다면 이제부터 나오는 도시형 생활주택 상품들의 500세대급의 중급 모의 주거 성향이 강화된 2룸 이상의 60㎡ 규모(25평형 아파트 대체 상품)가 50% 이상 반영된 도심지 서민층이 선호하는 주거형 상품으로 진화된 것이며 이러한 상품들은 도심권내에 부족했던 소형 주거상품으로 소비자의 주거 및 투자 상품으로 인기를 끌 것이 예상되고 더욱 다양한 상품들이 등장할 것입니다. 향후에는 중급규모 단지로 브랜드 시공사들도 적극 참여하는 도시형 생활주택이 수도권 내에 다양하게 등장할 것이 예상되네요.

<와이낫플래닝 장방규 상무 (ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)> 

② 주택공급에 있어 당첨자란?

 청약업무를 담당하고 진행하며, 주택 구입을 시도하는 여러 고객들의 다양한 질문 중, 왜 당첨자를 관리하며 또한 당첨으로 인해 발생하는 여러 가지 제약사항들에 대한 질문들이 꽤 많았습니다. 이에 저는 이러한 궁금증들을 해소하기 위해 주택 당첨자 관리에 대한 법적 조항과 해당 조항에 따른 당첨자의 종류를 정리해 보았습니다. 

 한국부동산원은 주택청약업무수행기관으로서 주택법 제 56조 2항에 따른, “주택청약업무의 공적관리 강화를 통하여 부적격 당첨자의 양산을 방지하고 청약시장 불법행위를 근절함으로써 무주택서민의 내 집 마련 기회를 확대하고자 함”, 제 57조 등 “당첨자의 명단 관리”에 의해 당첨자 선정 및 관리를 진행합니다. 주택 구매를 위한 신청자들은 해당 건설 지역에 청약 신청 후 당첨자 발표를 통해 당첨자로 관리되며, 당첨자로 관리에 따라 계약과 상관없이 규제지역에서 재당첨 제한이 적용됩니다. 그러나 참고로 비규제 지역은 본인이 재당첨 제한 기간에 있더라고 적용받지 않는 예외 경우가 적용됩니다. 

 그렇다면 주택 공급에 관한 규칙 제 2조 7항에 따른 ‘당첨자’의 종류와 구분사항은 무엇인지 아래와 같이 다섯 가지로 분류해 보았습니다.

첫째, 정당 당첨자 

 입주자 모집을 진행하는 아파트 해당 일에 청약 신청을 합니다. 신청 후 약 7일 후 동호 추첨이 있고, 그 다음날 당첨자 발표 후 당첨자로 관리됩니다. 특이사항으로는 청약 신청자는 해당 청약 신청일 17시 30분 전까지는 청약 취소가 가능하며, 그 이후에는 취소가 불가능한 점이 있습니다. 

둘째, 예비 당첨자

 예비 입주자는 당첨자로 관리 되지 않으나, 예비 입주자 추첨 당일 동, 호수 배정의 추첨에 참가하여 동, 호수 배정받게 되면 계약과 상관없이 당첨자로 관리됩니다.

셋째, 잔여 세대 발생에 따른 당첨자

 경쟁이 발생한 계약 이후 잔여세대는 사후 무순위 및 취소 후 재공급도 청약을 진행합니다. 첫째 정당 당첨자와 동일하게 당첨자 발표 이후 당첨자로 관리됩니다. 정당 계약이후 잔여세대가 발생되면 예비 1번부터 자격이 부여되며, 예비 입주자도 둘째, 예비 당첨자와 마찬가지의 절차로 당첨자로 관리됩니다. 참고로 청약이후 경쟁이 발생되지 않은 타입은 계약이후 잔여 세대분에 한하여 선착순 분양을 진행하는데, 이 분양주택은 당첨자로 관리되지 않습니다. 또한 부적격자 외에 만 19세 이상인 자 누구나 동, 호수 지정 선착순 분양을 받을 수 있습니다. 특이사항으로는 계약취소 주택을 재공급 받는 경우 본인 및 그 배우자만 재당첨 제한을 받도록 규정하고 있어 그 외에 속한 세대원은 재당첨 제한을 적용받지 않습니다.

넷째, 임대주택 당첨자

 임대주택은 종류에 따라 공공임대주택, 분양전환공공임대주택, 민간임대주택, 분양전환민간임대주택이 있습니다. 공공임대주택, 민간임대주택, 분양전환민간임대주택은 당첨 후에도 당첨자로 관리되지 않으며, 분양전환공공임대주택만 당첨자로 관리됩니다. 즉 분양전환공공임대주택에 분양 후 추후에 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도된 주택을 공급받게 되면 당첨자로 관리됩니다.

다섯째, 주택조합 당첨자

 주택조합이 그 조합원에게 공급하는 주택의 ‘사업계획승인일’당시 입주자로 선정 된 자와 정비사업 등으로 사업시행계획에 따라 토지 등 소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택의 ‘관리처분계획인가일’ 당시 입주대상자로 확정된 자는 당첨자로 관리됩니다. 또한 본인과 그 세대원은 5년간 규제지역에서 1순위 청약 신청 및 당첨 제한을 적용받게 됩니다.

 위 내용은 주택법에 따른 내용을 토대로 다섯 가지로 구분했으며, 당첨자로 관리된다는 것은 추후에 다른 주택 분양 시 제한사항이 발생함을 의미합니다. 규제지역에서는 당첨자 및 세대 구성원 전원이 재당첨제한 7년(청과), 10년(투과)이 적용되며, 비규제지역 당첨자는 당첨일로부터 5년간 규제지역에 주택의 1순위 청약접수가 제한됩니다. 단 특별공급 당첨자는 규제지역의 분양주택 청약 시 1순위 청약접수가 가능합니다. 또한 가점제 당첨자는 당첨일로부터 2년간 본인 및 세대원이 가점제 당첨 제한자로 관리됩니다. 또한 부적격으로 판명되면 규제지역은 1년 비규제지역은 6개월 후에 통장 부활이 되며, 당첨자 삭제가 됩니다. 그로 인해 부적격자는 통장 부활 기간 동안에 원하는 주택에 공급받을 수 없습니다. 위 내용을 참고 하여 추후에 분양받는 주택에 불이익이 없길 바래봅니다.

<와이낫플래닝 오승철 과장 (ynpc007@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 다시 도래한 ‘미분양 아파트’ 전성시대

 ‘미분양 아파트‘ 란 주택건설업체가 입주자 모집공고를 내고 입주자를 모집했으나, 정해진 일정 내에 계약이 되지 않은 아파트를 부르는 말이다. 최근 19년도부터 21년까지 부동산가격이 급격히 오르면서 너도나도 집을 사야 한다는 생각에 전국 대부분 지역에서 ‘미분양 아파트’가 사라졌었으나 최근 전 세계적으로 인플레이션과 경기침체가 도래함에 따라 ‘미분양 아파트’ 들이 점차 증가하는 추세인데, 과거 개포동아파트, 목동아파트, 올림픽선수촌아파트와 최근 84억에 거래된 ‘반포래미안퍼스티지 ’역시 ‘미분양 아파트’였음을 상기해야 한다. 이처럼 ‘미분양 아파트’라고 해서 미래가치를 따져 봤을 때는 일반아파트와 전혀 차이가 없고, 오히려 인프라가 잘 갖추어진 원도심에 들어선 아파트의 경우 주변이 개발됨에 따라 그 가치가 천정부지로 뛰어오를 수 있음을 볼 수 있다.

 미분양 아파트의 장점은 청약통장이 필요가 없다. 청약통장이 필요가 없다는 것은 현재 보유하고 있는 청약통장을 나중에 새로운 아파트를 분양받을 때 사용할 수 있다는 것이고, 아직 청약통장이 없거나 청약 가점이 낮은 사람들도 얼마든지 아파트를 분양받을 수 있다는 것을 이야기한다. 동, 호수를 자유롭게 정할 수 있다. 보통 아파트를 청약으로 분양받게 된다면, 추첨을 통해 지정된 동, 호수에 입주하게 되어있지만, ‘미분양 아파트’를 분양 시에 내가 원하는 동, 호수를 정할 수 있다는 장점이 있다. 요즘은 ‘로열층’이란 단어가 상당히 희석되었지만, 실제 거래 시 로열층과 비선호 층간의 가격 차이는 약 5% 정도 차이가 나고 있다.

* 다양한 혜택‘미분양 아파트’는 계약금정액제, 중도금이자후불제, 중도금이자유예 등 여러 가지 혜택을 제공하여 수분양자 입장에서 일반 청약으로 받은 아파트보다 유리한 조건에 분양받을 수 있다.

장점이 있다면 역시나 주의해야 할 점들이 있는데1, 부족한 인프라

   신생 신도시의 ‘미분양 아파트’ 같은 경우 대중교통이나 대형병원 등 사회기반시설 들이

   부족한 경우가 많으며 심할 경우 유령도시처럼 거리가 휑한 모습을 경험할 수도 있다.

2. 고분양가   분양가 자체가 주변 아파트에 비하여 현저히 높다면 ‘미분양 아파트’가 될 수 있다.   최근에는 토지비용 및 건축·자재비 상승에 따라서 분양가 상한제를 적용받음에도 불구하고    분양가들이 상당히 올라가고 있다.3. 전매제한   조정지역에 있는 아파트는 ‘미분양 아파트’라도 계약 후 일정 기간 팔지 못하기에 계약 전

   신중히 판단할 필요가 있다. 투자 목적보다는 안정적인 실거주를 목적으로 분양받는 것을 

   추천한다.

 경기침체가 길어질 것으로 많은 경제학자가 전망하고 예측하여, ‘미분양 아파트’ 또한 늘어날 것으로 예측할 수 있다. 또한 자재비 및 인건비 상승에 따라 분양가가 상승하는 모습이 보이는 이 시점에 나중에 분양하는 아파트보다는 최근에 분양하는 아파트들이 저렴하다는 것은 누구나 알 수 있다. 이러한 ‘미분양 아파트’ 전성시대가 도래함에 따라 내 집 마련을 꿈꾸고 있던 사람들에게 기회가 될 수 있기를 바라며 글을 마치도록 하겠다.<와이낫플래닝 강성진 대리 (ynp065@ynp.uplusworks.co.kr)> 

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​