[와이낫플래닝 Weekly Report 272호 2022.09.07]

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<목 차>

1. 생활형숙박시설 양극화 분양시장 ! -이종운 전무-

2. 점점 늘어가는 전세 사기 -이연균 사원-

3. 분양업체의 마지막 틈새시장, 제주에서 절대강자가 되자 -정동희 사원-

① 생활형숙박시설 양극화 분양시장 !

본인은 최근 시화 MTV 생활형숙박시설 미분양 현장 마케팅을 제안하기 위해 시장조사를 하는 과정에 생숙의 분양시장을 살펴보았습니다. 생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 주거시설로 (호텔 숙박시설+오피스텔 주거시설) 일명 레지던스라고 불립니다. 일반적인 호텔과 달리 취사가 가능하고, 건축법의 적용을 받기에 청약통장이 필요 없고, 주택 수에 포함되지 않아 중과세를 피할 수 있고, 분양권 전매도 자유롭다는 여러 장점들이 있습니다.

이에 최근 2~3년 전부터 생활형숙박시설은 저금리 및 아파트 분양시장 호황에 따라, 아파트 대체 상품 및 투자 상품으로 관심도가 높아져, 마곡 롯데캐슬 르웨스트(657:1),송도스테이에디션(107;1), 청주힐스테이트(862:1) 등의 높은 청약률을 보였습니다. 그러나 최근 1년 사이 생활형숙박시설 시장에 많은 변화가 생겼습니다. 생숙 규제 정책(21.4월, 숙박업 등록, 주택 사용불가), 대출 규제(DSR) 및 빅스텝과 같은 금리 인상, 아파트시장 위축, 경기침체, 소비심리 둔화 등 여러 부정적 요인 증가에 따라 투자 심리가 위축되어, 많은 사업장들이 분양 및 매매에 어려움을 겪고 있는 추세입니다.

일례로 ‘21.4월 분양한 시화 라군인테라스1차(D+4개월, 분양완료, 전용@2,100만원)는 1억 원대 프리미엄이 형성된 반면 ’22.4월 분양한 라군인테라스 2차(@전용2,500만원)의 경우에는 분양률이 상당히 저조한 상태입니다. 이는 최근 시공비 인상에 따른 분양가 상승, 급격한 금리 인상, 아파트 시장 침체 등에 영향을 받은 것으로 분석됩니다. 또한 중대형 평형대 상품 구성으로 호실 당 분양가가 높아진 탓에 투자자의 접근이 어려워진 부분이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

동해안 생활형숙박시설의 경우는 낙산도립공원 고도지구 해제에 따라 ‘22년 양양군에만 10여개의 생활형숙박시설이 분양 중(예정)이며 입지, 브랜드, 위탁운영사에 따라 분양성이 크게 달라지고 있습니다. 일반 생활형숙박시설 양양브라운스톤(D+2월, 50%분양), 양양플럼바고(D+3월, 20%분양) 등을 통해 현재 시장 현황을 파악할 수 있으며, 호텔형 브랜드의 경우 속초 반야트리 카시아(전용 @3,400~4,400만원), 강릉 신라 모노그램(전용 @4,300만원, D+2개월 분양완료) 및 양양 인스케이프 파르나스(전용 @4,500만원, 사전영업 중)가 있는데 동해안 일반 생숙과 비교하여 30~40% 분양가가 높아도 분양률이 양호하게 나타났습니다. 이는 호텔 브랜드에 대한 기대심리, 신뢰할 수 있는 시공사 브랜드 및 위탁운영사를 통한 다양한 혜택 제공을 바탕으로 사업지 이슈화 및 고객의 관심도를 높이는 데 성공했기 때문이라 판단됩니다. 이와 반대로 고성 원덤(전용 @3,600~4,700만원)의 경우 입지 대비 고분양가 책정으로 분양률이 저조한 상태를 보이고 있습니다.

이와 같이 최근 생활형숙박시설 분양시장은 분위기가 나빠지고 있는데, ‘21년 12월 해운대 힐스테이트 센트럴(598:1)의 경우에는 초반에 높은 청약률을 보였지만, 잔여세대를 분양하는 중 금리가 인상되고 부동산 시장에 대한 부정적인 전망이 확산되면서 많은 영향을 받았습니다. 때문에 초기 프리미엄을 노린 투자자들이 몰렸다가 프리미엄이 붙지 않자 청약을 포기한 케이스가 많다고 합니다. 현재는 80% 가량의 호실이 계약을 완료한 것으로 파악이 되고 있습니다. 만일 생활형숙박시설 투자를 고려하는 경우 (예상)임대수익률 및 주변 주택가격, 추가 공급, 경제활동 인구 등을 꼼꼼히 체크할 필요가 있겠습니다.

<와이낫플래닝 이종운 전무 (ynp012@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 점점 늘어가는 전세 사기

최근 들어 전세 사기가 많이 늘어나고 있다. 금리와 인플레이션 상승하여 집값이 하락에 맞물려서 더 극성을 부리고 있다고 한다. 깡통전세 외에도 사회의 약자들에게 치는 다양한 사기 수법들이 있다. 전세사기를 당하지 않으려고 노력을 하지만, 사기꾼들은 작정하고 사기를 치기에 약자들은 된통 당한다고 한다. 가장 큰 이슈는 세 모녀 전세 사기로 2018년에 익산 원광대 빌라 사기사건이 있고 그 외에도 많이 벌어지고 있다. 전세 사기는 건물의 유형의 따라 많은데 가장 자주 일어나는 사기는 공동 주택 빌라가 많다고 한다. 공동주택 40%가 다 깡통전세 일 것이라는 말이 있다. 깡통전세란 집을 팔아도 대출금과 전세금을 돌려주면 이익이 없다 하여 깡통전세란 단어가 생겼다. 전셋집을 구하기 전에 집값을 잘 알아보고 구해야 하지만 집주인, 공인중개사들이 마음먹고 사기를 치려고 하면 당해내지 못한다고 한다.

그래서 위 사례와 같은 사기 당하는 일이 벌어지고 있는 것이다. 대부분 이런 일을 당하면 사람들은 인생 공부 했다고 생각해라, 라는 말을 한다. 속는 사람이 잘못이지, 라는 말들도 하는데 정말 아이러니한 것 같다. 그리고 힘없고 좋은 곳으로 이사하고 싶은 사람들의 심리를 이용하고 사회 초년생들한테 그러는 건 용서할 수 없는 일이 된다. 외국에서는 자가와 월세가 두 가지가 있다. 외국은 1980년대 까지 전세가 있었다고 한다. 하지만 외국은 한 사람이 너무 많은 집을 소유하고 사기 행각도 엄청 많았다고 한다. 그래서 조금 불편하더라도 자가와 월세형태만 남게 되어 전세 사기가 없어졌다고 한다.

전문가들이 우리나라도 전세로 집을 구하는 경우는 없어져야 한다고 주장한다. 왜냐하면 우리도 지금 80년대 이후 외국에서 일어난 것과 같은 사기 행각에 너무 쉽게 노출이 되어있고. 사기를 치기 딱 좋다는 의견이 대부분이다. 우리나라도 안전장치로 전세보증금 반환보증보험이 있다. 16년도 18년도엔 가입자 수가 적었지만 19년부터 지금까지 연 천만 명씩 가입하고 있다. 이렇게 가입해도 피해자들은 나오고 있다.

그나마 우리가 전세 계약 시 꼭 체크하고 계약해야 할 것은 첫 번째로는 국세완납증명서, 지방세완납증명서가 있다. 만약에 경매에 넘어가더라도 배당순위를 지키기 위함이고 미리 사고를 예방하고자 등기부등본도 같이 요구해야 한다. 이건 세입자들의 당연한 권리임에도 중개사나 임대인 누구도 먼저 주지 않아 사고가 나기 십상이다. 두 번째는 인터넷 검색 하다가 찾은 방법인데 어플리케이션을 이용하는 방법이다. 세이프 홈즈 어플을 받으면 된다. 하는 방법은 먼저 등기부등본 티켓을 구매해야 한다. 구매할 때 비용은 1,200원 정도다. 구매해서 집 주소 입력 후 조회하면 이력이 나와 한눈에 알아볼 수 있고 주의사항 등을 알려준다. 크게 어려울 것이 없다. 끝으로 모두 좋은 집을 좋은 조건에 맘 편히 계약하는 날이 오길 기원한다.

<와이낫플래닝 이연균 사원 (ynpc012@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 분양업체의 마지막 틈새시장, 제주에서 절대강자가 되자

제주도는 지리적 여건 때문에 아파트 등 주택문화가 내륙과 한참 동떨어져 있었다. 이곳은 30M의 고도제한 때문에 5층 이하, 높아도 10층 이하의 주택이 대다수이며, 100세대 이상이면 대단지라고 홍보할 정도로 소규모 주택사업을 해왔기에 육지에서는 ‘빌라’라고 부르는 주택을 제주도에서는 ‘아파트’라고 부르며 ‘나홀로 아파트’, ‘저층빌라’, ‘非브랜드’에 대한 저항감이 없는 독특한 시장이었다.

여기에, 육지는 부동산 규제와 금리 인상 여파로 부동산 시장이 얼어붙은 것과는 다르게, 제주지역은 비규제지역인 이점과 영어교육, 관광 수요 회복 등으로 분양 열기가 완전히 식지는 않았고, 주택도시보증공사의 지역별 민간아파트 평균 초기 분양률 자료에 따르면 올해 1분기 제주 민간아파트 평균 분양률은 100%로 15년 이후 가장 높은 수치를 기록했을 정도로 육지시장과는 완전히 같은 방향으로 움직이지 않는 차별화된 시장이다.

최근 5~6년 전부터 제주도에 GS건설 이외 대부분의 메이저 건설사가 진출하면서 ‘대형단지’, ‘브랜드 아파트’ ‘10억대를 호가하는 고가아파트’, ‘단지 內 커뮤니티시설’을 선호하는 흐름이 생겼고, 브랜드 아파트에 대한 대기 수요가 쌓여 있어 이제는 전문분양업체들이 절실한 상황이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 분양은 지역부동산과 육지에서 분양 회사를 다닌 초심자들이 주먹구구식으로 진행하고 있어, 시행사마저도 서울에서 분양대행사를 찾고 있는 실정이다.

하여, 현지의 영업 본부장과 서울 쪽 대행사를 협력을 통해 분양 팀을 구성하고, 서브 인력은 제주도 내에서 조달하게 되면서 비용과 시간의 투자에 부담을 느낀 서울 쪽 분양대행사가 제주시장에 진입하기를 꺼려했지만, 현재는 5-6년 전부터 아파트 단지가 들어서는 상황에 맞춰 제주도에도 분양 시장에 종사하는 인력들이 늘어나고 있어 현재 제주도 분양대행 인프라가 많이 구축되고 있다.

제주에서 높은 인지도의 브랜드를 가지고 있는 한 시공사 대표는 “그동안 50~70세대의 소규모 분양 시에는 제주도 내의 영업본부장 정도만으로도 분양이 가능했지만, 200세대 이상의 주택을 공급하려면 탄탄한 조직력을 지닌 서울 쪽 분양대행사를 섭외해야 한다. 그러나 제주시장을 이해하는 업체를 구하기 어려워 알음알음으로 소개를 받고 있는 실정인데, 서울 쪽 분양대행사에서 제주시장에 진입하여 높은 실적을 통해 긍정적인 반응을 얻으면 제주시장을 석권할 수 있을 것이다.”라며 실력 있는 분양대행사의 절실한 필요성을 토로했다.

미시적으로는 이처럼 제주 내에서 실력 있는 분양대행사에 대한 니즈가 있고, 거시적으로는 ‘주거용 건물은 최근 주택 착공 물량이 준공 물량을 상회함에 따라 건설물량이 점차 늘어날 것’이라는 한국은행의 예측과 더불어 제2공항 신설과 같은 정부 재정 확대 정책 및 지속적인 인구 유입으로 인한 실수요자의 부동산 수요가 확충되는 양상을 고려하여, 지금부터 제주시장에 관심을 기울인다면 서울 쪽 분양대행사를 절실히 원하고 있는 제주도의 무주공산 분양 시장을 석권하는 데 적기일 듯하다.

<와이낫플래닝 정동희 사원 (ynpc014@ynp.uplusworks.co.kr)>

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<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​