[와이낫플래닝 Weekly Report 273호 2022.09.15]

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<목 차>

1. 현재 구미시 분양시장 상황 두 번째 이야기! -이종훈 상무-

2. 장기일반임대주택 알아보기 -세 번째, “장기일반민간 임대주택의 미래” -박기남 상무-

3. 주거지 근처에 –이창한 사원-

① 현재 구미시 분양시장 상황 두 번째 이야기!

구미시는 경북지역에서 포항 다음으로 인구가 많고 대기업의 산업단지가 많은 지역으로 어느 정도의 수요가 늘 있는 일자리가 풍부한 도시 중 하나입니다.

최근 높은 대출 금리와 물가, 부동산시장이 침체되고 있다는 뉴스가 연이어 보도 되면서 구미시 또한 지역 내 기입주단지 대장주 아파트 거래량 및 매매가격이 몇 주째 계속 하락세를 보이며 부동산 경기침체가 체감되고 있는 상황입니다.

구미시 분양시장은 비규제지역이라 실수요와 투자수요가 접근하기 좋은 조건을 가진 지역으로 재당첨 제한이 없으며, 계약 후 전매가 가능하고 전용 84형 기준 평당@1,240만원~1,290만 원대이면서 작년부터 분양한 단지 대부분이 중도금무이자에 발코니확장 무료까지 제공되는 양상으로 전개되는 추세입니다.

지난 6월경 고아읍 원호 자이 더포레 단지는 32평 기준 평당 @1,281만 원대로 청약 모집하여 1순위 약 43.2:1 경쟁률로 현재 저층 잔여 5세대 정도 남아있는 상태이고. 이후 7월에 분양한 인동 하늘채 디어반 2차는 907세대 모집에 청약 경쟁률은 6.1:1로 마감되었으나 현재 분양률 약 50%를 달성한 상황에서 조직분양체제로 전환하여 분양 중에 있습니다.

그리고 같은 7월에 구미시 공단동에 위치한 해모르리버시티는 일반분양분 총 424세대 중, 전용 84제곱미터 이하 소형평형대가 전체 공급세대 중 76%를 자치하며 분양하였으나 청약률

0.5:1로 2순위까지 미달한 상태에서 초기 계약률 10%대를 채우지 못하고 이 또한 현재 조직분양체제로 전환하여 분양 중에 있습니다.

지역특성상 과거 소형평형대 공급비율이 낮아 소형평형대 실수요는 풍부한 걸로 판단하였으나 현재 구미시장은 경제활동이 활발한 20~30대 인구가 감소하는 모습이고, 경제적인 자금여유를 바탕으로 중대형 평형대로 갈아타려는 수요가 존재하여 소형평형대 실수요는 저조한 걸로 조사되었습니다.

현재 구미시에 매매시장 현황을 종합해보면 전국적으로 거래량은 낮아 보이는 가운데 구미시 또한 금리 인상과 대출규제 영향으로 거래량이 확연히 하락하였고, 실거래 가격을 살펴보아도 고점 대비 하락한 가격에 거래가 진행되는 추세이며 분양권 거래 또한 초기 프리미엄이 형성되었다가 현재는 분양가 수준을 유지하고 있는 상황입니다.

구미시는 그럼에도 불구하고 교통호재와 대기업의 투자로 이어지는 양질의 일자리가 대거 형성될 전망으로 부동산 시장의 잠재력이 풍부한 것은 분명하다고 판단이 됩니다. 2024년 구미에서 경산까지 이어지는 대구권 광역철도 개통 시, 대구까지 40분대 단일 생활권으로 묶여 경제 활성화가 기대되는 상황으로 개통 후에는 대구와의 시너지 효과가 발생 할 것으로 기대를 모으고 있습니다.

또한 LG이노텍 및 LG화학, 삼성전자, SK 등 대기업의 대규모 투자가 발표되면서 미래가치까지 갖추고 있어 일자리 창출을 통한 지역경제 활성화를 통해 부동산시장에 미치게 될 영향력이 높을 것이고, 점진적인 가치 상승 또한 기대해 볼만한 지역이라는 생각이 듭니다.

<와이낫플래닝 이종훈 상무 (ynp026@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 장기일반임대주택 알아보기 - 세 번째, “장기일반 민간임대주택의 미래”

첫 번째로 장기일반민간 임대주택의 정의, 두 번째로 장기일반 민간임대주택의 장·단점과 상품성에 이어 마지막 주제로 세 번째, 장기일반민간 임대주택의 미래와 방향성 등을 알아보겠다.

앞서 살펴보았듯이 장기일반민간 임대주택은 일반분양아파트와 유사하게 전매(임차권에 한정)가 가능하기도 하며, 입지·교통, 주거여건이 양호할 경우 프리미엄까지 노려볼 수 있고, 기존 청약제도와 세금관련 이점까지 있으니 그야말로 일석삼조(一石三鳥)의 상품이라 할 수 있어 실거주와 투자목적을 동시에 갖출 수 있는 상품이다.

이렇듯 장기일반민간 임대주택에 수요자의 관심이 쏠리는 것은 현재 아파트매매 시장에 대한 불안감이 높고, 인근 시세 대비 낮은 가격으로 주거공간을 확보할 수 있어 자금마련에 대한 부담이 적기 때문으로 판단된다. 또한 과거 공공임대주택의 경우 낮은 품질에 대한 고정관념 등으로 부정적 인식이 많았으나, 최근 장기일반민간 임대주택의 경우 브랜드를 갖춘 대형건설사(롯데, SK, 현대, 대림, 대우 등)는 물론 자금력과 시공능력을 인정받은 내실 있는 중견건설사(반도, 호반, 중흥, EG건설 등)들이 적극적으로 임대주택 분양에 나서면서 점차 고급화되어 가고 있다.

수요자 입장에서도 임대기간 종료 후 합리적인 가격으로 브랜드 아파트 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 수 있기에 향후 불안한 부동산 시장에서 임대주택에 대한 수요는 더욱 늘어날 것으로 보이며, 장기일반 민간임대주택 시장의 상품경쟁은 더욱 치열해지고 실수요자를 잡기 위한 건설사들의 고급화 전략은 더욱 가속화될 전망이다.

그렇다면 왜 대형건설사 및 부동산개발사(시행사)들은 장기일반민간 임대주택의 사업에 뛰어드는 것일까?

첫째, 임대주택에 관한 특별법에 따라 임대주택 공급 후 의무 임대기간 종료 이후에는 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 즉, 최소한 주변시세에 준하는 자유로운 분양가 책정 가능하다. (시행사로서는 주택도시보증공사[HUG]의 분양보증 심사와 분양가상한제 영향을 받지 않으므로 이익을 극대화 할 수 있는 기회를 만들 수 있다.) 둘째, 임대사업자 등록(22년 03월 기준) 후 사업진행 시 지방세 및 국세의 세제혜택을 받을 수 있다. (예: 전용60~85㎡ 임대주택 적용 시, 취득세 50%~최대 85% 경감/재산세 50% 경감/종합부동산세 합산배제/임대소득세 감면 및 양도세율 중과배제 등)

앞으로의 미래생활은 물품을 소유하는 개념이 아닌 서로 대여해주고 차용해 쓰는 개념으로 인식하는 사회적 경제활동, 즉 사회적 공유경제 시스템이 더욱 활성활 될 전망이고, 이는 부동산시장에서도 이미 상당 부분 적용된 만큼 임대주택에 대한 선호도 역시 커지고 당연시 될 것으로 보인다. 수요자들의 소득수준이 꾸준히 증가함에 따라 미래에는 자가 소유보다 공유임대주택을 선호하는 방향으로 인식이 변화할 가능성이 높고, 이와 함께 임대주택의 고품질화가 지속적으로 진행된다면 더욱 매력적인 주거형태로 인식될 것이다. 또한 사회적 제도의 지원과 보완이 함께 이루어진다면 주거 수요자들이 보다 안정적인 주거 공간을 확보할 수 있을 것으로 보인다.

장기민간임대주택 활성화를 위해서는 지속적인 공급과 이를 뒷받침하기 위한 정책의 연속성을 통해 실효성을 확보해야 하고, 장기민간임대주택에 입주하고 싶어도 현실적으로 임대보증금을 감당하기 힘든 상당수 주거 취약 계층에 대해서도 보다 세심한 사회적 배려가 필요하다고 판단된다.

<와이낫플래닝 박기남 상무 (ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 주거지 근처에

이번 세운 3블럭 마케팅 제안서를 작성하며 세운지구에 대해 조사를 할 수 있는 기회가 있었다. 이 지역은 도시재정비촉진지구로 많은 변화가 진행중이다. 과거 낙후된 지역을 새롭게 재정비를 하는 곳인데, 지역조사를 하던 중 덕수중의 위치를 확인했다. 주변 상업시설이 많고 낙후된 지역인데 교육환경이 괜찮았을까, 하는 의문이 들었고 나의 유년기 주거환경은 어땠는지 문득 회상하게 되었다.

유치원생 때 나는 동생과 교회 유치원을 다녔다. 당시엔 유치원에서 집까지 거리가 꽤 멀었다. 부모님께선 출퇴근 시간 등을 고려하여 등원버스에 태워 유치원을 보내셨다.

그러던 중 하루는 동생이 교통사고를 당하고 말았다. 팔에 큰 부상을 입어 허벅지 살을 떼어 이식했고, 대학병원에 1년간 입원하며 큰 수술을 수십 차례 받아 겨우 죽을 고비를 넘길 수 있었다. 수년간 병원을 다닌 끝에 현재는 일상생활에 지장이 없지만, 다친 부위의 흉터는 20년이 지난 지금까지도 완전히 회복되지 못했다.

만약 버스를 타지 않는 거리, 집 근처에 있는 유치원을 다녔더라도 이런 일이 생겼을까?

구도심에서는 교통과 생활편의시설이 집중된 상업지역과 초중고교 학군이 함께 근접해있는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 내 자녀가 다니는 학원건물 위층에 노래방이 있어 이곳을 드나드는 취객들과 내 자녀가 함께 엘리베이터를 탄다면? 아이들이 등하굣길에 유흥주점과 같은 성인용 시설물 앞을 계속해서 오가야만 한다면 어떨까?

이러한 문제를 해결하기 위해 국가 차원에서 보호 제도가 만들어지기도 했다. 종전 학교보건법에 따른 ‘학교환경위생정화구역’ 지정이 그것이다. 그러나 교육환경을 보호하기 위해서는 교육기관뿐만 아니라 지자체나 국가의 유기적인 협력이 필요함에도 불구하고, 학교보건법으로만 규제한 탓에 실질적인 효과를 기대하기에는 한계가 있었다. 때문에 후속 대책으로 2017년 '교육환경 보호에 관한 법률'을 제정하여 ‘학교환경위생정화구역’을 ‘교육환경보호구역’으로 변경하였다. 추가적으로 법률을 제정한 만큼 당국이 학생들의 교육환경 보호를 위해 큰 노력을 기울이고 있는 것 같다는 생각이 들었다.

해당 법령에 따르면 교육감은 학교출입문부터 직선거리 50m까지 절대보호구역, 그리고 학교 경계부터 직선거리 200m까지의 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역을 상대보호구역으로 지정하여야 한다. 이렇게 설정된 교육환경보호구역에는 대기오염물질 배출 시설부터 화학물질 취급시설까지 총 29개 업종의 시설을 설치할 수 없다.

'교육환경 보호에 관한 법률'에 의해 교육적으로 유해한 업종의 시설로부터 학생들이 제도적인 보호를 받을 수 있게 되면서, 학교 인근마다 쾌적한 교육 환경이 조성되었다. 이는 유해시설이 적은 주거환경을 선호하는 최근 트렌드에도 적합하고, 저학년 자녀를 둔 부모들뿐만 아니라 안전을 중시하는 수요층에게도 매우 각광받는 입지적 조건에 속한다.

분양시장의 실수요자는 대다수 미성년 자녀를 둔 부모들이고, 30대~40대가 주류를 이루고 있다. 올해 상반기 전국 아파트 매매거래량은 총 15만여 건, 이 중 절반에 해당하는 7만여 건을 30대~40대가 매매한 것으로 분석됐다.

유치원생부터 초등학교 저학년 자녀를 둔 3040세대, 나아가 고학년 자녀를 둔 50대 이상 수요자들에게 주거지 선택 시 가장 중요한 요소는 무엇보다도 자녀의 안전과 교육이라고 할 수 있다. 금리인상 등으로 인해 전국 부동산 시장이 침체된 건 사실이지만, 이런 상황에서도 부모들은 단지 내에서 안전하게 도보로 통학할 수 있는 소위 ‘초품아’와 같은 입지적 장점을 갖춘 매물에 높은 관심을 보이고 있다. `22년 상반기 아파트 청약 경쟁률을 비교해보면, 학교에 근접한 단지가 그렇지 않은 단지보다 상대적으로 높은 경쟁률을 기록했다고 한다.

무엇이든 사전에 예방하는 비용이 최저비용이다. 사후 대처하려고 한다면 더 막대한 손해비용이 발생할 것이다. 동생의 사고 이후 부모님께선 우리의 안전을 1순위로 두셨고, 다시는 같은 일이 일어나지 않도록 노력하셨다.

그 후로 나는 학창시절 내내 학교를 통학하는 데 5분 이상 걸렸던 기억이 없다. 집에서 학교가 가까이 내다보이거나, 아예 단지 내에 학교가 위치한 아파트에서만 살았다. 덕분에 누구나 학창시절 한번쯤은 할 법한 지각을 나는 한 번도 해본 적이 없다.

이처럼 안전하게 학업에 집중할 수 있는 좋은 환경을 만들어주신 부모님께 새삼 감사한 마음이 든다. 덕분에 나는 다치지 않고, 엇나가지 않고 성실한 학창시절을 보내며 지금처럼 바른 청년으로 잘 자랄 수 있었기 때문이다. 이러한 경험을 바탕으로 한 개인적인 관점에서 세운지구를 바라보니, 낙후된 구도심에 불과했던 그곳이 도시재정비사업을 통해 얼마나 쾌적하고 안전한 지역으로 탈바꿈하여 새로운 미래가치를 창출할지 무척이나 기대가 된다.

<와이낫플래닝 이창한 사원 (ynp072@ynp.uplusworks.co.kr)>

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<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​