최근 개정 법령
「재건축초과이익 환수법」 하위법령 입법예고
작성일 : 2024-02-05 조회수 : 641
재건축 · 주택정비 정책 · Reconstruction Policy
「재건축초과이익 환수법」 하위법령 입법예고
국토교통부는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정('23.12.26 공포, '24.3.27 시행)에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령·시행규칙을 2024년 2월 2일부터 2월 29일까지 입법예고한다. 이번 입법예고안에는 「주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」(1.10)을 통해 발표한 재건축부담금 추가 완화 방안의 후속 조치(비용 인정범위 확대)도 포함되어 있다.
개정안의 주요 내용은 ① 1세대 1주택 요건 규정, ② 고령자 납부유예 절차 규정, ③ 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 개발비용의 인정범위 확대 등이다.
1. 장기감면을 위한 1세대 1주택 요건
장기 1세대 1주택자 보유기간별 감경률 법률 개정 신설
| 보유기간 | 감경률 |
|---|---|
| 6년 ~ 10년 미만 | 10% ~ 40% |
| 10년 ~ 15년 미만 | 50% |
| 15년 ~ 20년 미만 | 60% |
| 20년 이상 | 최대 70% |
1세대의 범위 (시행령 규정)
- 1세대 구성 : 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 그 직계존·비속
- 동거봉양 예외 : 주민등록표에 등재되어 있더라도 한 분이라도 60세 이상인 직계존속은 제외
- 미성년 자녀 : 19세 미만 직계비속은 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 간주
■ 주택 수 제외 특례 (상속·혼인·대체·저가주택)
주택 수에서 제외되는 주택의 세부 요건
| 구분 | 요건 | 처분 기한 |
|---|---|---|
| 상속·혼인 주택 | 상속·혼인으로 인하여 보유한 기간이 5년 이내인 주택 | 취득일부터 5년 이내 처분 |
| 대체주택 | 사업시행계획인가 고시일 이후 보유한 주택으로, 부과종료시점 전까지 1년 이상 거주한 경우 (1채까지) | 부과종료일로부터 3년 이내 처분 |
| 저가주택 | 취득 당시 공시가격 3억원 이하 (1채까지) ※ 투기과열지구 소재 주택은 제외 | - |
2. 고령자 납부유예
60세 이상 1세대 1주택자 납부유예 제도 법률 개정 신설
- 대상 : 60세 이상 1세대 1주택자인 조합원
- 유예 내용 : 주택 처분 시까지 재건축부담금 납부유예 (담보제공 조건)
납부유예 신청 절차 (시행령 규정)
- 신청 시기 : 납부기한 1개월 전까지
- 제출처 : 시장·군수·구청장
- 제출 서류 : 신청서 + 납부담보제공서
- 허가 통지 : 시장·군수·구청장이 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지
납부유예 허가 취소 사유 및 이자 가산
- 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우
- 1세대 1주택자 요건을 충족하지 아니하게 된 경우
- 재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등
- 가산 이자 : 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」상 개발부담금 납부 연기 시 적용 방식 준용 (시중은행 1년 만기 정기예금 평균 수신금리를 고려하여 국토부장관이 매년 결정·고시하는 이자율 적용)
3. 개발비용 인정범위 확대
공공기여 토지 비용 인정 현실화 추가 완화
- 공공임대주택 부속토지 공공기여
- (현행) 공시지가에 상당하는 금액을 비용으로 인정 → (개선) 감정평가액에 상당하는 금액으로 비용 인정
- 공공분양주택 부속토지 공공기여
- 공공분양주택도 해당 부속토지에 대해 감정평가액으로 비용 인정
※ 공공분양주택은 '23.7월 도시정비법에 제도가 신설됨에 따라 현재 비용인정 규정 미비
신탁방식·공공 시행 재건축 비용 인정 신규
- 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정
4. 부담금 개정 효과
■ 부과기준 개선 + 장기보유 감경 시뮬레이션
| 기존 부담금 | 부과기준 개선 후 (법률 개정) | 감면율 | 장기보유 감경 후 (6년~20년 이상) | 최종 감경율 (6년~20년 이상) |
|---|---|---|---|---|
| 3천만원 | 5백만원 | 83% | 450만원 ~ 150만원 | 85% ~ 95% |
| 5천만원 | 1,300만원 | 74% | 1,170만원 ~ 390만원 | 77% ~ 92% |
| 1억원 | 4,600만원 | 54% | 4,140만원 ~ 1,380만원 | 59% ~ 86% |
| 2억원 | 1억4,500만원 | 28% | 1억3,050만원 ~ 4,350만원 | 35% ~ 78% |
※ 단지별 상황에 따라 개시시점 조정(추진위 승인일 → 조합설립인가일), 종료시점 주택가액에서 공공주택 제외에 따른 추가 감면 가능
■ A단지 사례 (부과기준 + 비용인정 확대 + 장기보유 감경)
| 적용 단계 | 구분 | 부담금 (인당) |
|---|---|---|
| ① | 종전 법률 적용 | 1억 1,000만원 |
| ② | 개정 법률 적용 (부과기준, 개시시점 변경) | 5,500만원 |
| ③ | 시행령 개정안 : 신탁비용 반영 | 4,400만원 |
| 시행령 개정안 : 신탁 + 공공임대 비용인정 확대 (공시가격 → 감정가격) | 2,800만원 | |
| ④ | 장기보유 감면 : 6년~20년 보유 (1세대 1주택) | 840만원(20년) ~ 2,520만원(6년) |
5. 의견 제출 안내
입법예고 기간 및 의견 제출 2024. 2. 2. ~ 2. 29.
- 개정안 확인 : 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) → 정보마당 → 법령정보 → 입법예고·행정예고
- 의견 제출 방법 : 우편, 팩스, 국토교통부 누리집
- 우편 주소 : (30103) 세종특별자치시 도움6로 11 정부세종청사 6동 국토교통부 주택정비과
