주택법

쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

• 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업 또는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록
• 등록 면제: 국가·지자체, LH, 지방공사, 주택건설 목적 공익법인, 등록사업자와 공동 시행하는 주택조합·고용자
• 등록기준: 자본금, 기술인력, 사무실면적 등 (대통령령)

■ 필수 말소 사유

• 거짓·부정한 방법으로 등록한 경우
• 등록증 대여 등을 한 경우 (제90조①)

■ 말소 또는 1년 이내 영업정지 사유

• 등록기준 미달 / 고의·과실로 부실시공하여 공중에게 위해를 끼친 경우
• 결격사유 해당 / 등록증 빌리거나 무단 사용 / 택지 전매
• 건설기술 진흥법상 시정명령 불이행, 품질시험·안전점검 미실시 등

• 주택조합 설립: 시장·군수·구청장의 인가 (직장주택조합은 신고)
• 설립인가 요건: 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 확보 + 15% 이상 토지 소유권 확보
• 리모델링주택조합: 단지 전체 — 구분소유자·의결권 각 2/3 이상 + 각 동 과반수 / 동별 — 해당 동 2/3 이상
• 조합원은 조합규약에 따라 탈퇴 가능, 탈퇴·제명 시 비용 환급 청구 가능

• 조합원 모집 전: 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원 확보 → 시장·군수·구청장에게 신고 → 공개모집
• 결원 충원·미달 재모집 시: 신고 없이 선착순 모집 가능
• 가입 계약서 필수 기재사항: 사업개요, 자격기준, 분담금 납부예정금액·시기·방법, 토지 확보 현황, 탈퇴·환급 방법 등

• 가입비등은 대통령령으로 정하는 예치기관에 예치
• 예치한 날부터 30일 이내 청약 철회 가능
• 철회 시: 7일 이내 예치기관에 반환 요청 → 요청일부터 10일 이내 반환
• 청약 철회 사유로 위약금·손해배상 청구 불가

• 설립인가 후 3년까지 사업계획승인 미수령 → 총회 의결로 해산 여부 결정
• 모집신고 수리 후 2년까지 설립인가 미수령 → 총회 의결로 사업 종결 여부 결정

• 승인받은 사업계획 변경 시 변경승인 필요 (경미한 사항은 제외)
• 공구별 분할 건설·공급 가능 (공구별 공사계획서, 입주자모집계획서, 사용검사계획서 첨부)

• 착공기한: 승인받은 날부터 5년 이내 (정당한 사유 시 1년 연장 가능)
• 승인 취소 사유: 착공 미이행, 경매·공매로 대지소유권 상실, 부도·파산으로 공사 완료 불가능
• 취소 전 사업 정상화 계획 제출받아 타당성 심사 후 결정

사업계획승인권자는 다음 사항을 통합하여 검토·심의할 수 있으며, 사업자가 신청 시 통합심의 의무:

• 건축심의, 도시·군관리계획·개발행위, 광역교통 개선대책, 교통영향평가
• 경관심의, 교육환경 평가, 성능위주설계 평가, 재해영향평가 등

※ 통합심의를 거친 경우 각 개별 심의·협의·조정 등을 거친 것으로 봄

사업계획 승인 시 다음 25개 법률상 인·허가등을 받은 것으로 의제:

• 건축법(건축허가·신고), 국토계획법(도시·군관리계획·개발행위허가), 농지법(농지전용허가)
• 산지관리법(산지전용허가), 도로법(도로점용허가), 하천법(하천점용허가)
• 도시개발법(구역지정·시행자지정·실시계획인가) 등

※ 관계 행정기관의 장은 협의 요청 받은 날부터 20일 이내 의견 제출 (미제출 시 협의 완료 간주)

• 원칙: 주택건설대지의 소유권 확보
• 예외: 지구단위계획 필요 사업은 대지면적 80% 이상 사용권원 확보 시 승인 가능 (주택조합은 95% 이상 소유권)
• 국가·지자체·LH·지방공사는 소유권 미확보 가능

※ 사용검사일까지 설치 완료 / 미완료 시 사업주체가 자기부담으로 설치 후 비용 상환 요구 가능

• 사업계획승인 시 건축사법·건설기술 진흥법에 따른 감리자격자를 감리자로 지정
• 감리자 업무: 설계도서 적합 시공 확인, 건축자재 기준 적합 확인, 품질시험 확인, 마감자재 동일 여부 확인, 하수급인 시공자격 확인
• 위반 발견 시: 시공자·사업주체에 시정 통지 + 7일 이내 승인권자에 보고
• 공사감리비는 승인권자에게 예치 → 감리자에게 지급

• 사전방문: 사용검사 전 입주예정자가 공사 상태 미리 점검 → 하자 발견 시 사업주체에 보수 요청
• 중대한 하자는 사용검사 전까지 조치 완료 의무
• 품질점검단: 시·도지사가 설치·운영, 건축·구조·안전·품질관리 등 시공품질 점검
• 점검 결과 하자 확인 시 보수·보강 조치 명령, 중대한 하자는 사용검사 전 조치 의무

• 주택건설사업·대지조성사업 완료 시 시장·군수·구청장의 사용검사 필수
• 공구별 분할 사용검사, 동별 사용검사 가능
• 사업주체 파산 시: 시공보증자 또는 입주예정자가 사용검사 가능
• 사용검사 전 주택·대지 사용 금지 (임시 사용승인 시 예외)
• 신설(2026): 수직증축형 리모델링의 경우 입주예정자 과반수 요청 시 사용검사 전 현장점검 실시 의무

• 국토교통부장관이 성능기준·생산기준에 따라 맞춤식 등 공업화공법으로 건설하는 주택을 공업화주택으로 인정 가능
• 거짓·부정한 방법으로 인정받은 경우 → 인정 필수 취소

• 입주자 모집 시: 시장·군수·구청장의 승인 필요 (복리시설은 신고)
• 입주자모집의 시기·조건·방법·절차, 입주금 납부 방법 등 국토교통부령에 적합해야 함
• 견본주택 마감자재 목록표·영상물 제출 의무 → 사용검사 후 2년 이상 보관
• 부득이한 사유로 마감자재 변경 시: 같은 질 이상으로 설치 + 입주예정자에게 고지

■ 적용 대상 지역

• 공공택지
• 공공택지 외 택지에서 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

■ 적용 제외

• 도시형 생활주택, 경제자유구역(외자유치 관련), 관광특구(50층 이상 또는 150m 이상)
• LH·지방공사 참여 정비사업·소규모주택정비사업, 주거환경개선·공공재개발사업
• 도시재생 혁신지구, 도심 공공주택 복합사업, 쪽방 밀집지역 공공주택사업

■ 분양가격 구성

• 택지비 + 건축비 (토지임대부는 건축비만)
• 건축비 = 기본형건축비(국토교통부장관 고시) + 국토교통부령으로 정하는 금액

• 대상: 수도권 분양가상한제 적용주택, 토지임대부 분양주택
• 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주 + 분양가격 대비 인근 매매가격 비율에 따라 5년 이내 거주의무기간 동안 계속 거주
• 거주의무 불이행 시: 주택 양도 불가 → LH에 매입 신청 의무
• 소유권등기에 거주의무기간 부기등기 → 거주 완료 후 말소

• 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제
• 지정 요건: 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 + 투기 성행 우려
• 시·군·구 또는 읍·면·동 단위로 지정 가능
• 반기마다 유지 여부 재검토 의무

■ 전매제한 대상 (10년 이내 대통령령으로 정하는 기간)

• 투기과열지구·조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
• 분양가상한제 적용주택
• 공공택지 외 택지에서 건설·공급되는 주택
• 공공재개발사업(분양가상한제 지역), 토지임대부 분양주택

※ 생업상 사정 등 불가피한 경우 대통령령으로 정하는 예외 있음

※ 위반 시: 사업주체가 매입비용 지급 → 해당 지위 취득 / 10년 범위에서 입주자자격 제한

• 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 입주자저축 증서, 주택상환사채 등의 양도·양수·알선·광고 금지
• 거짓·부정한 방법으로 주택 공급받기 금지
• 위반 시: 공급 신청 지위 무효 또는 공급계약 취소 + 10년 범위에서 입주자자격 제한
• 선의의 매수인이 교란행위와 무관함을 소명하면 계약 취소 불가

• 공동주택 리모델링: 시장·군수·구청장의 허가 필요
• 리모델링주택조합 또는 소유자 전원 동의를 받은 입주자대표회의가 시행 가능
• 시공자 선정: 건설사업자 또는 등록사업자 중 경쟁입찰 방법으로 선정
• 세대수 증가형 리모델링: 시·군·구도시계획위원회 심의, 리모델링 기본계획에 부합 필요

• 안전진단: 증축형 리모델링 시 시장·군수·구청장에게 안전진단 요청 → 대통령령 기관에 의뢰하여 실시
• 안전진단 결과 구조 위험 시 → 재건축사업 시행 결정 → 증축형 리모델링 불가
• 수직증축형: 허가 후 구조안전성 상세 확인 안전진단 추가 실시, 전문기관 안전성 검토 의뢰 의무
• 구조기준: 국토교통부장관 고시 구조기준에 맞게 구조설계도서 작성

• 수립권자: 특별시장·광역시장·대도시 시장 (10년 단위)
• 포함사항: 리모델링 대상 현황, 세대수 증가 수요 예측, 기반시설 영향 검토, 단계별 시행방안
• 5년마다 타당성 검토 → 결과 반영
• 국토교통부장관·시·도지사는 주변지역 주택부족·시장 불안정 우려 시 시기 조정 요청 가능

• 토지 임대차기간: 40년 이내 (소유자 75% 이상 청구 시 40년 범위에서 갱신 가능)
• 구분소유권 목적으로 임대차기간 동안 지상권 설정 간주
• 양수인·상속인은 임대차계약 승계
• 토지임대료: 월별 원칙 (합의 시 선납·보증금 전환 가능)

• 등록사업자: 타인에게 성명·상호 사용하여 사업·업무 수행·시공하게 하거나 등록증 대여 금지
• 누구든지 등록사업자 성명·상호를 빌리거나 무단 사용 금지
• 알선 행위 금지
• 등록사업자·주택조합 임원·업무대행자가 위 행위를 교사·방조하는 것도 금지

• 시행일: 공포 후 6개월 경과한 날 (2026. 8. 3. 예정). 다만, 제57조②제7호(쪽방 밀집지역 분양가상한제 제외)는 공포일부터 시행
• 통합심의(제18조①): 시행 이후 최초 사업계획승인 신청 또는 통합심의 신청 시부터 적용
• 건축구조기술사 협력·현장점검(제46조②, 제49조⑤): 시행 이후 사업계획승인 신청 시부터 적용