[훈련·고시·지침] 분양가상한제 심사 업무 매뉴얼 (2021년 11월 개정)
작성일 : 2021-11-10 조회수 : 300
분양가상한제 심사 업무 매뉴얼 (2021년 11월 개정)
Ⅰ. 분양가 상한제 적용대상
분양가 상한제란 주택법 제57조에 따른 적용대상에서 공급하는 공동주택의 경우, 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도이다.
관련규정: 주택법 제57조 제1항 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제2조
입주자모집승인을 받아 일반인에게 공급하는 공동주택 중, 공공택지 또는 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 공급하는 주택에 적용한다.
- 주택법 제24조제2항에 따른 국민주택건설 또는 대지조성사업
- 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업
- 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지개발사업
- 공공주택 특별법에 따른 공공주택지구조성사업
- 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업
- 도시개발법에 따른 도시개발사업 (수용·사용 방식 시행에 한함)
- 경제자유구역 개발사업 (수용·사용 방식에 한함)
- 혁신도시개발사업, 행정중심복합도시건설사업
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 따른 공익사업
주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 주택법 제58조 및 같은 법 시행령 제61조제1항에서 정한 투기과열지구 중 아래 기준에 해당되는 지역:
- 직전월부터 소급 12개월간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
- 직전월부터 소급 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가
- 직전월부터 소급 2개월 동안 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1 초과 또는 국민주택규모 월평균 10:1 초과
- 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등 입주자모집승인 제외 대상
- 도시형 생활주택 ('09.5.4 시행)
- 경제자유구역위원회에서 외자유치촉진 관련 상한제 적용 배제 결정 및 관광특구내 초고층건축물
- 2018 평창 동계올림픽지원법 등 개별법령에서 적용 배제한 경우
2. 주택 분양가격 산정방법
분양가격 상한금액 = 택지비 + 건축비
※ 사업주체는 분양가심사위원회에서 결정한 분양가격 총액 범위에서 층별·향별·평형별로 세대별 분양가격에 차등을 두어 공급 가능
- 공공택지: 택지 공급가격 + 택지 가산비 (분양가 산정규칙 제8조)
- 민간택지: 택지 감정평가액 + 택지 가산비 (분양가격 산정 규칙 제9조) ※ 예외적으로 제한된 범위 내 택지 실 매입가격 + 택지 가산비
- 기본형건축비 = 지상층건축비 + 지하층건축비
- 건축 가산비 = 항목별 내용 및 산정방법 ('분양가 산정규칙' 제14조제2항 및 별표1의3)
- 시·군·구별 기본형건축비를 분양가심사위원회를 거쳐 별도 고시 가능 (기본형건축비의 95%~105% 범위 내)
3. 택지비 산정방법
택지개발 사업자로부터 해당 법령에서 정하는 바에 따라 택지를 공급받은 가격이 택지 공급가격이다. 택지개발 사업자가 개발·조성한 택지를 자체 활용할 경우에도 공급가격은 동일하게 적용한다.
※ 양도, 경매 등을 통해 제3자에게 명의가 변경된 경우에도 공급가격 변동 없음
※ 분양주택 분의 택지면적을 기준으로 택지비를 산정하며, 상가·임대분 면적은 제외
민간택지는 알박기 등으로 인한 택지비의 과다 상승이 분양가 인상으로 연결되는 현상을 방지하기 위하여, 택지의 정당한 가치를 반영하는 "감정평가금액"을 기준으로 산정한다.
- 감정평가 기준: 표준지공시지가를 기준으로 공시지가기준법에 따라 평가
- 감정평가 신청기관: 시장·군수·구청장이 국토부 고시 기준을 충족하는 감정평가업자 2인 선정 (특별시장·광역시장 등이 추천한 1인 포함)
- 감정평가 기준 시점: 사업주체가 택지가격의 감정평가를 신청한 날
- 시행기간: 의뢰받은 날부터 20일 이내 완료 (부득이 사유 시 10일 범위 내 연장)
- 가액 결정: 2인 감정평가기관의 평가액을 산술평균하여 결정
- 한국부동산원 검토: 검토 의뢰일로부터 15일 이내 (부득이 사유 시 5일 범위 내 연장)
- 비용부담: 감정평가수수료·부동산원 검토수수료는 사업주체 부담 (택지비 가산비로 인정 가능)
- 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가
- 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 않은 개발이익을 반영해서는 안 됨
- 개발이익 반영 불가 예시: 아파트 입주 예정 기대감 반영, GTX 노선 확정 반영, 3기 신도시 추진 반영, 순환도로 개통 기대감 반영 등
- 한국부동산원 검토 결과 관계 법령 위반 또는 부당 평가로 인정하는 경우
- 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우
- 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하는 경우 (이의제기 재평가는 1회 한정)
객관적인 거래가격이 명확한 경우에는 예외적으로 제한된 범위 내에서 실제 매입가격을 인정한다.
- 민사집행법·국세징수법·지방세징수법에 따른 경·공매 낙찰가격
- 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
- 부동산등기부 또는 법인장부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우
- 「감정평가금액」의 120% 이내 또는 개별공시지가의 150% 이내로 한정
- '07.4.20 주택법 개정 전에 매입한 경우에는 실제 매입 가격 전액을 매입가격으로 인정
- 하나의 주택단지는 전체를 감정평가금액으로 하거나, 전체를 실제 거래가격으로 인정받아야 함 (혼용 불가)
4. 건축비 산정방법
건축비 = 기본형건축비(지상층+지하층) + 건축 가산비
- 정의: 설계·감리·공사비·부대비용 등 사업계획 추진 단계부터 소유권 보존등기 때까지 주택건설에 소요되는 제반비용을 정한 정책적인 비용
- 적용: 기본형건축비는 기준금액이 아닌 상한금액
- 고시: 국토교통부장관이 매년 3월 1일 및 9월 15일을 기준으로 고시
- 고시 후 주요 건설자재 가격이 3개월 경과 시점에 15% 이상 변동한 경우 조정 추가 고시
지상에 설치되는 주거시설, 복리시설, 관리사무실 등 제반시설 및 설비의 공사비, 설계·감리비 및 부대비용이다.
| 구분 (주거전용면적) | 5층이하 | 6~10층 | 11~15층 | 16~25층 | 26~30층 | 31~35층 | 36~40층 | 41~45층 | 46~49층 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 40㎡ 이하 | 1,797 | 1,923 | 1,804 | 1,825 | 1,855 | 1,883 | 1,913 | 1,938 | 1,998 |
| 40㎡초과~50㎡이하 | 1,858 | 1,988 | 1,865 | 1,887 | 1,917 | 1,947 | 1,978 | 2,003 | 2,066 |
| 50㎡초과~60㎡이하 | 1,805 | 1,931 | 1,812 | 1,832 | 1,862 | 1,891 | 1,921 | 1,946 | 2,006 |
| 60㎡초과~85㎡이하 | 1,755 | 1,878 | 1,762 | 1,782 | 1,811 | 1,839 | 1,868 | 1,892 | 1,951 |
| 85㎡초과~105㎡이하 | 1,801 | 1,927 | 1,808 | 1,829 | 1,858 | 1,887 | 1,917 | 1,942 | 2,002 |
| 105㎡초과~125㎡이하 | 1,781 | 1,906 | 1,788 | 1,808 | 1,838 | 1,866 | 1,895 | 1,920 | 1,980 |
| 125㎡ 초과 | 1,757 | 1,880 | 1,764 | 1,784 | 1,813 | 1,841 | 1,870 | 1,894 | 1,953 |
※ 단위: 천원/㎡ (주택공급면적 기준). 주택공급면적 = 주거전용면적 + 주거공용면적
주택관련 법령 및 기준 등에 따라 지하에 설치되는 제반시설물 건설에 소요되는 비용이다.
| 구분 | 지하층건축비 (지하층면적 기준) |
|---|---|
| 전 면적 (주거전용면적 무관) | 858 천원/㎡ |
※ 지하층 면적에는 지하주차장, 전기실, 기계실, 오수정화조, 지하저수조, 피트공간 등 포함
※ 기본형건축비에는 부가가치세 부과에 따른 비용이 포함되어 별도 가감산 불필요
- 장애인용 승강기 설치면적 공사비
- 소방시설 내진설비 공사비
- 무선통신보조설비 설치비
- 손 끼임 방지장치 설치비
- 건강친화형 주택 건축자재(저방출 건축자재, 항곰팡이·항균 건축자재, 접착제, 도료 및 기본 설치 품목)
- 아날로그방식 감지기 설치비
- 주택법 제44조제6항·제7항에 따른 감리비
- 빗물이용시설 설치·관리비
- 견본주택 건축기준 부합 설치비용
- 범죄예방 건축기준 접근통제시설(담장 등) 설치비
시장·군수·구청장은 당해 지역의 자재·인건비 등 여건을 고려하여 분양가심사위원회 심의를 거쳐 기본형건축비의 ±5% 범위 내에서 시·군·구별 기본형건축비를 산정할 수 있다.
각 품목에 대한 시·군·구별 실제 단가가 기준단가의 ±10% 범위를 초과하는 경우 이를 반영하여 조정할 수 있다.
5. 택지 가산비 산정방법
- 인정 법령 상 재량 없이 인정해야 할 항목 (증빙 시)
- 불인정 법령 상 불인정하는 항목
- 조정 법령 상 인정 가능하나, 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정할 항목
조정 항목은 사업 주체가 제출하는 설계 금액에 공종별 권장 조정률을 적용하여 적정 비용 산정하되, ±10%p 범위 내 추가 조정 가능
| 공종 | 권장 조정률 |
|---|---|
| 건축·기계·토목 | 81% |
| 전기 | 86% |
| 통신 | 87% |
| 조경 | 89% |
| 소방 | 90% |
| 항목 | 심사 기준 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 말뚝박기 공사비 | 조정 | 건축물의 기초공사로 시공하는 말뚝박기 공사 비용 |
| 암석지반 공사비 | 조정 | 암석지반 굴착을 위해 추가로 소요되는 비용 |
| 흙막이 및 차수벽 공사비 | 조정 | 기초공사 흙막이 및 차수벽 설치 비용 |
| 지하공사 특수공법 | 조정 | 지표면 20m 이상 깊이 시공 또는 역타공법 등 특수공법 비용 |
| 방음시설 설치비 | 조정 | 소음도 저감을 위한 비용 (택지조성원가 미포함 시에 한정) |
| 택지기간 이자 | 인정 | 납부한 택지대금 × 인정기간 × 금리 |
| 필요경비 | 인정 | 택지 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 (중개수수료 불인정) |
| 택지 관련 경비 | 인정/불인정 | 각종 부(분)담금 (학교용지부담금은 불인정) |
| 택지비 비중 | 인정기간 |
|---|---|
| 30% 이하 | 입주자모집공고일 이후 6개월 |
| 30% 초과 ~ 40% 이하 | 입주자모집공고일 이후 9개월 |
| 40% 초과 | 입주자모집공고일 이후 14개월 |
공공택지 가산비 항목에 추가하여 아래 항목이 인정된다:
| 항목 | 심사 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 간선시설 설치비용 | 조정 | 주택법 제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설 설치비용 |
| 도시공원 설치비용 | 조정 | 1,000세대 이상 해당 |
| 지장물 철거비용 | 조정 | 택지 안 구조물 등의 철거·이설 불가피 시 |
| 진입도로 편입 사유지 가액 | 인정 | 감정평가한 가액 |
| 감정평가 수수료 | 인정 | 이의제기 재평가 수수료는 제외 |
※ 모든 항목에서 택지 감정평가금액에 해당 비용이 이미 반영되어 있는지 확인하고, 이미 반영된 경우 가산비로 불인정해야 함
6. 건축 가산비 산정방법
| 항목 | 기준 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 구조형식 | 인정 | 철근콘크리트 무량판구조(벽식혼합 3%, 완전 5%), 라멘구조(5%), 철골철근콘크리트(10%), 철골(16%) |
| 특수형태 | 조정 | 아파트 외(4층 이하) 공동주택 테라스 등 설치 시 지상층 건축비의 28% 범위 내 |
| 공동주택성능등급 | 인정 | 녹색건축 인증기준 25개 항목 총점수별 가산 (60%→4%, 56%→3%, 53%→2%, 50%→1%) |
| 소비자만족도 | 인정 | 우수업체 선정 시 기본형건축비의 2% 가산 (단독사업주체/단독시공자에 한함) |
| 사업승인 조건부 | 조정 | 사업계획 승인 부가조건 충족을 위한 추가비용 (해당 주택 건설과 직접 관련된 조건만 인정) |
| 초과복리시설 | 조정 | 법정 최소 기준면적 초과 설치 복리시설 비용 |
| 인텔리전트설비 | 조정 | 홈네트워크, 에어컨 냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신(특등급), 기계환기설비, 쓰레기이송설비, 스마트도시기반시설 |
| 초고층주택 | 조정 | 50층 이상 건축물의 특수자재·설비 설치 비용 |
| 임해·매립지 입지특성 | 조정 | 구조물 방염 등에 필요한 특수자재·설비 비용 |
| 보증수수료 | 인정 | 시공 및 분양에 필요한 보증수수료 (하자보수 보증비용은 불인정) |
| 후분양 기간이자 | 인정 | 공정률 60% 이후 의무적 후분양 주택에 한정 |
| 에너지절약형 친환경주택 | 인정 | 단열창, 단열재 등 추가 소요비용 (임의 삭감 불가) |
| 고령자·장애인 | 조정 | 65세 이상 또는 장애인등록증 발급자를 위한 추가비용 |
| 지하주차장 층고상향 | 조정 | 차로 높이 2.7m 이상 시 추가비용 |
| 법령/조례 등 | 조정 | 법령·조례 제·개정으로 추가 소요비용 (전기차 충전시설, 사전당첨자 모집 등) |
| 구분 | 해당 시설 | 산정방식 |
|---|---|---|
| 옥내 주거시설 | 경로당, 어린이집 등 | 전용면적 × 지상층 기본형건축비 단가 |
| 옥내 비주거시설 | 세대창고, 택배함, 독서실, 회의실, 실내체육공간 등 | 설치면적 × 지하층 기본형건축비 단가 |
| 옥외 | 놀이터, 옥외체육시설 | 550,000원/설치면적㎡ |
- 승강기면적, 소방시설내진설비, 무선통신보조설비, 손끼임방지, 건강친화형주택, 아날로그감지기, 감리비, 빗물이용시설, 모델하우스 비용, 담장설치 → 기본형건축비에 기 포함
- 태양광, 지하주차장 LED → 에너지절약형 친환경주택 가산비
- 장수명 주택 → 구조가산비 항목
- 범죄예방시설(CCTV 등) → 인텔리전트 설비 홈네트워크 비용
- 녹색건축물 가산비용 → 공동주택 성능등급 가산비
7. 분양가 심사 가이드라인 요약
- 심사항목 구체화: 인정/불인정/조정 3가지 항목으로 구분
- 조정항목 산정: 설계 금액에 공종별 권장 조정률을 적용하여 적정 비용 산정 (±10%p 범위 내 추가 조정 가능)
- 유의사항: 중복계상(기본형건축비 포함 항목의 가산비 중복 인정) 및 임의 삭감(법정 가산비 임의 삭감) 방지
Ⅱ. 분양가심사위원회
| 구분 | 공시항목 수 | 공시방법 |
|---|---|---|
| 공공택지 | 62개 항목 | 사업주체가 입주자모집공고를 통해 직접 공시 |
| 민간택지 | 7개 항목 | 시장·군수·구청장이 정하는 방법에 따라 공시 |
민간택지 7개 공시항목: 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비 가산비용
민간위원 6명 (각 분야별 1명 이상)
- 법학·경제학·부동산학·건축학·건축공학 등 조교수 이상 1년 이상 재직
- 변호사·회계사·감정평가사·세무사 1년 이상 근무
- 토목·건축·전기·기계·주택건설 분야 5년 이상 종사
- 주택관리사 관리사무소장 5년 이상 근무
- 건설공사비 관련 연구 실적 또는 공사비 산정업무 3년 이상 종사
※ 등록사업자의 임직원 또는 퇴직 후 3년 미경과자는 위촉대상에서 제외
공공기관의 위원 4명 (각 분야별 1명 이상)
- 국가·지자체 인허가 업무 5급 이상 공무원
- 한국토지주택공사·지방공사·주택도시보증공사·한국부동산원 임직원
- 설치시기: 사업계획승인 신청일로부터 20일 이내
- 소집통지: 회의 개최일로부터 7일 전까지 회의 관련 사항 통지
- 의결정족수: 재적위원 과반수 출석, 출석위원 과반수 찬성
- 위원장: 민간위원 중 1명 지명
- 임기: 민간위원 2년, 2회 연임 가능
- 승인 결정: 입주자모집공고 승인 신청일부터 10일 이내 (부득이 시 5일 연장 가능)
- 회의록 공개: 입주자 선정일 이후 요청 시 열람 가능 (개인정보 제외)
- 위원 명단 공개: 회의 개최 전 인터넷 홈페이지 등에 공개
- 위원 또는 배우자(이었던 사람 포함)가 해당 심의안건의 당사자인 경우
- 위원이 해당 심의안건 당사자의 친족이거나 친족이었던 경우
- 위원이 해당 심의안건에 대해 자문·연구·용역·감정·조사를 한 경우
- 위원(이 속한 법인·단체)이 해당 심의안건 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우
- 위원이 재직(최근 3년 내 재직 포함)하는 기업이 해당 심의안건에 대해 자문 등을 한 경우
Ⅲ. 선택품목 제도
입주자가 직접 선택하여 시공·설치할 수 있는 품목으로, 소비자의 선택권을 보장하고 내부 마감재 재시공에 따른 낭비를 방지하기 위한 제도이다. ('07.9 시행)
- 문: 문틀 및 문짝
- 바닥: 바닥재, 걸레받이 등
- 벽: 벽지
- 천장: 천정지, 반자돌림 등
- 욕실: 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
- 주방: 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일
- 조명기구: 부착형 조명등기구 (매입등기구 제외)
기본선택 제외 품목: 소방관련시설, 단열·방수·미장·창호공사 등 기초마감, 전선·통신선·배관, 건물 구조상 영향 품목
기본선택품목을 선택한 경우 기본형건축비는 지상층건축비의 85%와 지하층건축비의 100%를 합한 금액으로 함 (지상층 건축비 15% 인하)
※ 건축공정이 전체공정의 60%를 초과한 이후 입주자를 모집하는 경우에는 기본선택품목을 제시하지 않을 수 있음
분양가격에 포함되지 않는 품목으로서, 입주자모집공고문에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이다. 2개 이상 품목을 일괄 선택하도록 제시하는 것은 불가하다.
- 발코니 확장
- 시스템 에어컨 (천장 매립형에 한정)
- 붙박이 가전제품: 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고, 김치냉장고, 세탁기, 홈오토메이션, 홈시어터 시스템
- 붙박이 가구: 옷장, 수납장, 신발장
- 에어컨 실외기 연결배관 (의무 설치 공간 외 추가 설치분)
| 구분 | 단가 (원/㎡) |
|---|---|
| 이중 단열창 (PVC창호 + 16mm 복층유리) | 231,000 |
| 이중 단열창 (PVC창호 + 22mm 복층유리) | 248,000 |
| 이중 단열창 (PVC창호 + 24mm 복층유리) | 269,000 |
※ 31층 이상 고층 강화유리 등: 기준금액의 4% 범위 내 가산
※ 저방사(low-e) 유리: 기준금액의 20% 범위 내 가산
※ 아르곤가스 등 주입: 기준금액의 5% 범위 내 가산
| 구분 | 단가 (원/㎡) |
|---|---|
| 거실 및 침실 | 110,000 |
| 주방 | 99,000 |
| 항목 | 지상층건축비 (천원/㎡) | 지하층건축비 (천원/㎡) |
|---|---|---|
| 직접공사비 | 1,142 | 608 |
| 간접공사비 | 475 | 250 |
| 설계비 | 40 | |
| 감리비 | 15 | |
| 부대비 | 110 | |
※ 지상층건축비는 16~25층 이하, 주거전용면적 60㎡초과~85㎡이하 기준
※ 직접공사비 = [해당 지상층건축비 - (설계비 40 + 감리비 15 + 부대비 110)] × 70.6%
※ 간접공사비 = [해당 지상층건축비 - (설계비 40 + 감리비 15 + 부대비 110)] × 29.4%
