집코노미 콘서트 2026 · Day 1 TRACK A (요약 및 전체 스크립트)

마지막으로 서울시 총괄건축가이기도 하신 이창무 한양대 교수님 오셨습니다.

여기에 좀 앉을게요. 오늘 세미나는 제가 세 분께 공통 질문을 드리고 간략한 답변을 듣는 식으로 진행을 하겠습니다.

먼저 첫 번째 질문은 공급 대책과 관련한 질문인데요.

8·13 대책^추정부터 앞으로 나오게 될 후속 발표^추정까지 포함해서 공급 대책들은 중장기적으로 부동산 시장에 영향을 미치지만 단기적으로는 큰 영향을 주지는 않는 그런 단점이 있잖아요.

그렇기 때문에 집값 안정을 위해서 당장 해볼 수 있는 조치들이 어떤 것들이 있는지 이런 것들을 일단 들어보는 시간을 좀 가져보겠습니다.

국장님부터 답변을 듣겠습니다.

네 반갑습니다. 국토부 주택정책관 장우철입니다.

지금 첫 번째 질문이 주택 가격 안정을 위한 선행 조치들이 어떤 것들이 있냐 이런 건데 아마도 세상에서 가장 어려운 질문인 것 같습니다.

근본적 시장 안정을 위해서는 우리 사회의 구조, 정치 체제의 구조 그다음에 주택시장의 구조에 대한 이해가 먼저 선행될 필요가 있다고 생각합니다.

아시는 것처럼 주택 관련 정책도 진공 상태에서 설계되고 집행되는 것이 아닙니다.

우리 대한민국은 민주주의 체제, 시장 경제 체제 이 체제 속에서 모든 정책 결정들이 이루어집니다.

1인 1표 국민주권 민주주의 체제 또 1원 1표^추정 소비자 주권 시장 경제 체제 이 속에서 정책이 결정되기 때문에 이런 점들을 잘 고려할 필요가 있다.

예컨대 21년부터 24년까지 우리나라 주택 착공이 정말 부진했습니다.

그러면 이런 착공 부진이 지금 현재 25년 26년 들어와서 입주 절벽, 입주 감소로 나타나면서 매매 전세 월세 가격이 동반 상승하고 있는데 이러한 문제들에 대해서 아 이게 이전 정부의 책임이다,

착공 절벽 때문에 지금 문제가 초래되었다 혹은 이번 정부 들어와서 입주 물량 급감으로 매매 전세 월세 가격이 오르고 있으니 이번 정부의 책임이다 이런 식의 책임 공방이 이루어지면 정말 중요한 정책적 솔루션 마련이 어려워질 것 같습니다.

그래서 오늘 여기 우리 학계를 대표하는 이창무 교수님 또 연구기관을 대표하는 허윤경 박사님 참석하셨는데 이런 지식인들이, 전문가분들이 좀 중심을 잡아주시고 불필요한 정치적 공방보다는 정책적 솔루션 마련에 집중한다면 훨씬 더 좋은 정책이 만들어질 수 있을 것 같고요.

또 주택시장 안정이라는 거는 여섯 색깔 큐브 맞추기^추정와 같다라고 생각합니다.

매매 전세 월세 시장 각각 고유의 작동 메커니즘에 대한 이해도 필요하고 이 주택 시장을 둘러싸고 있는 거시경제 여건, 금융 여건 이런 것들에 대한 종합적 이해를 토대로 정책을 마련해야 된다고 생각을 합니다.

이러한 이해를 바탕으로 해서 지금의 주택 문제를 어떻게 풀어나갈까 우리가 고민을 해야 되는데 결론적으로 보면 지금 현재의 문제는 공급 부족에서 비롯되기 때문에 공급 확대에 총력을 기울여야 된다.

그래서 정부도 이른바 닥공이라는 슬로건 하에 공급에 총력을 기울이고 있습니다.

다만 주택 공급은 아시는 것처럼 하루아침에 안 됩니다.

시차가 있기 때문에 주택 공급이 부족한 기간 동안은 일정 기간 보완적으로 수요 억제도 병행할 필요가 있다.

이런 식으로 정책을 펼쳐 나간다면 장기적으로 주택 공급에 대한 신뢰가 형성되고 또 시장 안정에 대한, 집값 안정에 대한 신뢰가 형성될 수 있을 것이다.

이런 종합적인 방향을 갖고 정부가 앞으로 일관되게 주택시장 안정을 위해서 노력하겠다라고 답변드리겠습니다.

이상입니다.

예 수요 규제를 병행해야 한다는 장 국장님의 말씀이 있었고요.

같은 질문을 허윤경 박사님께도 드려보겠습니다.

네 앞서서 국장님이 큰 얘기를 많이 해 주신 것 같고요.

국장님이 얘기해 주신 것과 마찬가지로 올해와 내년에 입주 물량이 굉장히 줄어들고 있습니다.

올해 수도권의 입주는 아파트가 한 10만 호 정도 예정되어 있고요.

지난 5년은 평균으로 보면 한 17만 호 정도였습니다.

그래서 지금 한 40% 정도 감소했고 그러다 보니까 임대차 시장의 불안이 계속해서 나타나고 있는데 문제는 내년에도 입주 물량 회복세가 크지 않다는 겁니다.

내년에는 한 13만 호 정도 예정되어 있고요. 올해보다는 조금 낫겠지만 이렇게 입주 물량이 감소하는 게 결국 임대차 시장의 불안 문제로 이어지지 않을까 하는 게 가장 우려스러운 부분이고요.

앞서 국장님이 말씀하신 것처럼 공급이라는 것 자체가 단기간에 발생하기 어렵습니다.

그러면 지금 제일 시급하게 필요한 건 뭐냐라고 하면 임대 매물, 임대 공급이 재고 주택 시장에서 나올 수 있게 해줘야 된다라는 겁니다.

물리적인 공급이 아니라 시장 내에서 작동할 수 있는 물량이 나와야 되는데 최근에 실거주 의무 요건 강화라든지 비거주 규제라든지 이런 것들이 굉장히 강화되면서 실질적으로 임대 매물이 재고주택 시장에서도 나오지 않는 현상들이 나타날 수밖에 없는 것은 상당히 우려스럽다라고 생각하고요.

투기 수요를 억제하고자 하는 정부의 관점을 충분히 이해하고요.

또한 그것이 필요한 부분도 분명히 있다라고 생각합니다.

다만 최근 들어서 기준금리가 두 번 인상됐고요. 그렇다고 하면 상반기와는 다른 하반기와 내년 시장이 형성될 가능성이 저는 높다라고 생각합니다.

그런 측면에서 정책의 미세 조정이 필요하지 않을까라고 생각하고요.

그렇게 보면 제가 한 세 가지 정도 제안 드리고 싶은데요.

첫 번째는 10·15 대책^추정에서 갭 투자를 원천 차단하겠다라고 하면서 토지거래허가구역에 2년간 실거주 의무 조건을 부과를 했습니다.

근데 여기에 상생 임대인 조건들을 부과해서 이걸 유예하는 방식을 통해서 임대 매물이 시장에 나올 수 있게 할 수 있지 않을까라는 생각이 있고요.

두 번째는 8·3 세제 개편안에서도 거주 요건을 상당히 강화하는 세제 개편안이 지금 나와 있는 상태고 국회에서 세법 개정안을 논의를 하고 있습니다.

이 논의 과정에서 만약 기존 법안대로 통과된다라고 하면 결국은 세제 혜택을 받기 위해서 집주인들이 임차인들을 내보내고 실질적으로 본인 집에 들어가려고 하는 수요들이 발생할 수밖에 없고요.

그러면 결국 또 임대 매물 감소에 따른 임대차 시장 불안 요인이 생길 수 있다라고 생각합니다.

그렇게 보면 앞서와 마찬가지로 상생 임대인 조건을 정책적으로 조금 더 고민해야겠죠.

그런 것들을 고민해서 일정 부분 이런 조건을 만족시키게 되면 실거주로 간주하는 방식들도 가능하지 않을까라고 생각을 합니다.

마지막으로는 대출 규제인데요.

8·13 대책이나 6·27 대책에서 실거주 이력이 없는 비거주 1주택자에 대한 전세 대출에 대해서 신규, 연장 다 안 되는 걸로 지금 결정을 하셨고요.

그다음에 주담대 대출에도 6개월 내 전입 의무를 부과를 하고 있습니다.

이런 것들도 기존 세입자가 있는 경우에는 대출 규제를 좀 유예하는 방식도 가능할 것 같고요.

또한 세제 쪽에서도 비거주 1주택자에 대해서 유예하는 여러 요인들, 돌봄이라든지 양육이라든지 이런 것들을 포괄하듯이 대출 규제 쪽에서도 이런 것들을 조금 더 포괄적으로 적용하는 방식도 가능하지 않을까라고 생각합니다.

이상입니다.

예 임대차 시장에 영향을 덜 줄 수 있는 조치들을 말씀하셨고요.

마지막으로 이창무 교수님 답변도 들어보겠습니다.

예 사실은 지금 벌어지는 시장의 공급 부족^추정의 문제나 이런 것들이 이번만은 아닌 것 같고요.

옆에서 장 국장님이 이전 정부 얘기를 안 했으면 좋겠다라는 말씀을 하셨는데 저는 학자적인 입장에서 과거를 계속 되돌아봅니다.

그래서 이런 문제의 시작이 어디서 어떻게 발생했는지를 계속 체크를 해야 되는 그런 상황이 되죠.

그래야지 현재와 미래의 선택이 좀 더 합리적으로 갈 수 있는 구도이기 때문에 그런 노력들을 계속해야 합니다.

이런 공급 부족 사태가 벌어지면 항상 나오는 말이 앞에서 말씀하셨던 것처럼 공급에 시차가 있기 때문에 한시적으로 수요 억제책을 써야 된다라고 얘기를 하죠.

근데 이번 정부를 비롯해서 이전 진보 정부 두 번에도 다 비슷한 선택을 했거든요.

노무현 정부 때도 강남 아파트 가격이 오르니까 재건축과 관련된 여러 가지 규제나 다주택자 규제를 통해서 여러 가지 대책을 만들었는데 결과적으로는 장기적인 공급을 기다리는 시점에서 수요 억제책을 하는 가장 안 좋은 부작용은 뭐냐 하면 단기적인 공급 압력도 사라진다는 겁니다.

그래서 최근에 벌어지는 모습은 다주택자에 대한 규제를 통해서 혹은 고가 주택에 대한 규제를 통해서 시장 가격을 안정시키기 위한 노력을 하지만 벌어지는 결과를 보게 되면 이런 공급 부족기에 나름대로 역할을 해줬던 비아파트 물량에 대한 공급이 거의 전멸하다시피 했거든요.

근데 이거는 가장 근원적인 문제는 다주택자에 대한 규제 때문에 발생하는 문제입니다.

그리고 비아파트라는 것은 굉장히 단기적인 물량을 만들어낼 수 있는 선택인데 그것조차 안 된다라는 거죠.

그래서 공급에 시차가 있기 때문에 장기적인 물량을 기다리기 위해서는 수요 억제책을 한동안 유지를 해야 된다라고 합리화를 하지만 시장이 겪은 두 번의 경험과 지금의 경험은 그로 인해서 결과적으로는 공급 자체가 굉장히 위축된다라는 게 문제이고 결과적으로 시장의 안정도 달성하지 못하는 그런 결과가 발생했다는 게 저의 경험인 거죠.

그래서 좀 더 조심스러워야 된다고 생각을 합니다.

그래서 어떻게 보면 이 보릿고개를 어떻게 넘어가야 될까에 대해서 조금은 견디고 갈 수 있는 그런 선택이 필요할 거라고 생각이 들고요.

그래서 제가 시장을 보게 되면 주택 시장의 수요 억제와 관련된 선택들이 단순하게 주택시장의 문제로만 귀결되는 것이 아니라 도시권 전체에 있어서의 토지 이용의 비효율화^추정 그다음에 도시의 경쟁력 약화 이런 부분들도 야기하는 부분이 있습니다.

저희가 최근에 세계 각 대도시들의 인구 변화를 쭉 살펴보면 동경이나 베이징이나 런던이나 뉴욕 이런 대도시권의 중심 도시들은 인구가 다 늘었어요.

한 9%, 한 20% 늘었습니다. 근데 서울만 줄었습니다.

서울만 3% 줄었습니다. 2000년에서 2020년 동안. 근데 서울 대도시권의 인구는 거의 한 20% 가까이 늘어났죠. 그 얘기는 뭐예요?

늘어난 인구들이 다 도시 외곽에 살아야 되는 도시 구조로 바뀌었다라는 겁니다.

근데 그 결과가 뭡니까? 3시간씩 출퇴근하는 낭비적인 통근을 겪고 살아가야 되는 대도시권이 된 거죠.

그래서 이런 수요 억제책을 통해서 지어져야 될 곳에 주택이 안 지어지는 여러 번의 경험과 기간을 통해서 결국은 우리가 살아야 되는 서울 대도시권의 경쟁력과 살아가는 사람들의 삶이라는 게 도로에서 2시간 3시간씩을 허비하는 그런 결과가 도래가 됐다라는 거죠.

그래서 수요 억제책이 가져오는 여러 가지 부작용을 조금 더 폭넓고 깊이 다뤄보고 선택해야 되는 시점이 아닌가 그렇게 생각을 합니다.

이상입니다.

네 수요 억제책이 미래의 공급에 대한 압력도 사라지게 한다라는 걸로 정리할 수 있을 것 같은데 저희가 처음에 질문드렸던 거는 공급 대책이 중장기적으로만 영향을 미치기 때문에 단기적으로는 효과가 크지 않다라고 전제를 했지만 그럼에도 우리가 계속 추진을 해 가야 되잖아요.

근데 좀 현실적으로 살펴볼 수 있을 만한, 서울 안에 공급할 수 있을 만한 여건들이 또 어떤 게 있을까요?

네 논의가 계속되고 있지만 공급의 중요성은 누구도 부인하기 어려운 것 같고요.

집값이 우리나라만 오르는 건 아닙니다. 코로나 이후에 글로벌 국가 대부분이 집값이 올랐고요.

그 이후에 대부분의 국가들이 하는 정책적 선택은 다 공급 확대입니다.

근데 그러면 이렇게 글로벌 국가들이 공급 확대를 선택해서 성공했느냐, 성공한 국가는 어디에도 없습니다.

미국도 마찬가지고 영국도 마찬가지고 독일도 마찬가지고 몇십만 호씩 공급하겠다라고 했지만 실질적으로 공급을 목표대로 성공한 국가는 없고 대부분 절반이나 절반을 조금 넘는 수준에서 성공한 걸로 나타나고 있습니다.

그만큼 공급이라는 것 자체가 굉장히 어려운 정책 목표고 그거는 산업계 입장에서 사업성이 나오는 사업이 돼야 되는 측면도 있고요.

또한 앞서 이창무 교수님 얘기하신 것처럼 수요가 발생해야 공급이 일어나는 근본적인 힘의 문제도 있다라고 보시면 될 것 같고요.

다만 사회자님께서 질문하신 거는 이런 큰 얘기가 아니라 좀 단기적으로 가능한 거 없겠느냐라는 질문으로 이해되고요.

제가 그래서 고민하는 게 뭐냐면 주차장입니다. 최근에 미국의 사례를 보니까 미국에서 굉장히 파격적으로 주차장 규제를 완화했습니다. 앞서 이창무 교수님 말씀하신 것처럼 아파트는 짓는 데 3년, 4년, 빨라야 이 정도 걸리는데 비아파트는 그나마 빨리 지을 수 있고 비아파트 공급에 있어서 가장 걸림돌이 뭐냐면 굴착을 해야 되는 주차장입니다.

주차장이 들어가면 비용이, 코스트가 굉장히 올라가고 그래서 사업성이 안 나오고 사업이 안 되는 거죠.

근데 미국에서도 똑같은 사례가 있고요. 그래서 시애틀이 제일 먼저 뭘 했냐면 처음에 특정 지역에 대해서 주차장 규제를 아예 없애버렸습니다.

그러고 나서는 이거를 점점 확대했고요. 시애틀에서 이렇게 해보니까 어떻더냐 보니까 주차장이 아예 없어지지 않더라는 겁니다.

수요에 맞춰서 개발 업자들이 적정한 수준의 주차 공간을 확보했고 또한 놀랍게도 코로나 때 미국에서 집값이 굉장히 많이 올랐는데 상대적으로 시애틀은 안정됐다라는 겁니다.

그래서 시애틀 사례가 확대되면서 버펄로에서도 이걸 하고 미니애폴리스에서도 하고 있고요. 미니애폴리스 같은 경우에는 모든 용도 모든 지역의 주차장 규제를 아예 없애버렸습니다.

특정 지역이 아니라. 처음에 도입하기는 대중교통 근접 지역, 우리로 보면 한 500m 정도라고 판단할 수 있을 것 같은데 그 지역에서 시애틀은 없앴는데 미니애폴리스는 아예 다 없애버렸습니다.

그랬는데도 우리가 생각하는 주차난이 생기지 않았다는 겁니다.

시장에서 효율적으로 작동한다는 겁니다.

굳이 불필요한 지역에 주차 공간을 확보하지 않고 오히려 카셰어링이라든지 주차 공간 셰어링 같은 것들과 연계해서 주차난을 없애고, 오히려 못 지어졌을, 주택으로 공급되지 않았을 땅에 공급이 되고 또 그러다 보니까 임대료가 인하되는 효과가 났고요.

그래서 지금 캘리포니아 주로 확대되고 2024년에는 연방 정부 차원에서도 주차장 규제 완화와 관련된 인센티브를 주고 있습니다.

그래서 지방 정부에서 주차장 규제를 완화하면 연방 보조금 쪽에서 지원하는 방식으로 가고 있다라는 겁니다.

우리 시장도 지금 정부에서 8·13 대책에도 일부 있고요.

도시형 생활주택을 중심으로 해서 주차장 규제 완화를 시행을 하고 있습니다.

근데 이걸 도시형 생활주택뿐만 아니라 좀 더 폭넓게 실험을 해보면 어떨까, 미국처럼 전면적으로 개편하기에는 우리 주차 문제가 더 심각하니까 특정 지역에 조금 포괄적으로 규제를 완화하고 이 실험의 결과를 통해서 좀 더 확대하는 방식으로 가면 비아파트 부분에 있어서의 공급 확대는 주차장 규제 완화로 일부 해소할 수 있지 않을까 하는 생각을 했습니다.

이상입니다.

네 굉장히 좋은 아이디어 같습니다. 저희가 과거에 주택 공급 확대를 위해서 도시형 생활주택도 마찬가지의 일환으로 언급을 해 왔었는데 해외 사례를 언급하셔서 굉장히 좋은 참고가 되는 것 같습니다.

다음은 이창무 교수님 답변 들어보겠습니다.

예 주차장 얘기를 하시니까 준비가 안 됐던 얘긴데 말씀을 드리면 저희가 강남 지역이나 이런 쪽의 가격 불안이 발생하는 원인을 재건축으로 보죠.

사실 그 논란이 시작된 게 2000년대 초반인데 김대중 정부 후반에 지금 말씀하셨던 전세가 앙등이나 이런 문제가 발생을 해서 그때 아마 주차장 요건을 굉장히 완화를 했을 거예요.

그때는 다주택자에 대한 규제가 없었던 시기죠. 그래서 그때 2001년 2002년 이럴 때 서울시에 다세대 다가구 주택의 인허가 물량이 10만 호가 넘고 막 이랬습니다.

그 이후에 재건축이 진행이 되면서, 지금 도곡렉슬 아파트가 된 데가 도곡 주공 아파트였는데 그때 아파트 재건축을 하게 되면 착공할 때 멸실이 발생을 하니까 전세 대란에 대한 공포들이 굉장히 심해졌습니다.

그래서 서울시와 강남구 간에 시기 조정에 대한 논란들이 많았던 그런 시기였는데 어쨌든 그 시기가 유독^추정 송파구나 이런 데 다세대 주택의 공급 물량이 엄청나게 많았던 때죠.

그래서 결과적으로 나타나는 현상은 재건축이 여러 군데 됐음에도 불구하고 노무현 정부 초기 2003년 2004년에 오히려 아파트 전세가는 하향 안정화되는 그런 경험을 했습니다.

그래서 사실은 재건축과 관련된 멸실 시기, 보릿고개^추정에 다세대 같은 비아파트 공급이라는 게 분명히 역할을 할 수 있다라는 거죠.

지금 말씀하셨듯이 주차장 완화와 같은 그런 선택이 영향을 줄 수가 있는데 문제는 지금은 다주택자 규제에 묶여 있다는 겁니다.

그렇게 늘어났던 연립 다세대 다가구 주택의 공급이라는 게 노무현 정부가 들어서고 나서 갑자기 줄었어요.

그래서 한 1만 호 정도 수준으로 뚝 떨어졌습니다.

그래서 결국 주차장 규제 완화만으로 되는 건 아니고 이런 민간 임대주택을 공급할 수 있는 주체들의 여유를 만들어내는 게 비아파트 공급에 있어서 가장 근본이 되는 선택이라고 말씀을 드릴 수 있을 것 같고요.

그 밖에도 지금 시도하는 유휴부지에 관련된 여러 가지 노력들이 있는데 사실 너무 공공의 시각에 매달려 있는 것 같아요. 공공이 찾을 수 있는 유휴부지 이런 걸 막 애써서 찾는데 사실 민간들은 다 갖고 있거든요.

그래서 민간이 꺼내 쓸 수 있는 유휴 부지, 저밀도 부지 이런 것들을 잘 써서 주택을 지어줄 수 있는 여건을 만들어주는 게 지금 시점에서는 굉장히 중요하다고 생각을 하고요.

그 일환의 하나가 개별 필지 재건축을 통해서 다세대 주택을 짓는 혹은 도시형 생활주택을 짓는 민간의 선택입니다.

그 외에도 민간 기업들의 보유 부지 이런 것들은 사실 여러 가지를 허용을 하게 되면 지금 시점에서 특혜 시비가 있을 수도 있는데 저는 그런 것도 해야 될 시점이라고 생각을 합니다.

공급이 그만큼 빠르게 속도전을 필요로 하는 시기이기 때문에 민간 기업이 소유한 부지에 대한 활용도 적극적으로 끌어낼 수 있는 그런 선택을 했으면 좋겠고요.

그 밖에 지금도 진행되고 있는 3기 신도시의 개발 밀도 강화 이것도 저는 바람직한 방향이라고 생각합니다.

어차피 시작했으면^추정 그 땅이 원래 그린벨트였든 아니었든 필요한 만큼 쓰는 게 사실은 좀 합리적인 선택인 거죠.

그리고 더 나아가서 2기 3기 신도시에 사실은 자족성이라는 이유 때문에 정말 너무 많은 자족 용지들이 배정되어 있습니다.

다 못 채웁니다. 자족 용지들을 합리적으로 활용할 방법을 찾아야 될 것 같고 그거는 지자체가 자체적으로는 선택을 못하는 것 같아요.

중앙 정부가 앞장서서 뭔가 신호 정리를 해 주는 그런 역할을 해야지 그 땅들이 이용될 수 있을 것 같고, 마지막으로 서울 대도시권의 구조를 보게 되면 한강 주변은 굉장히 면적인 확대가 가능한 땅의 영역입니다.

근데 다른 대도시권과 비교해서 가장 특징적인 게 산들이 많기 때문에 산과 산 사이를 이어주는 계곡 회랑을 따라서 도시가 확대^추정가 됩니다.

예를 들어 과천 쪽으로 가면 그쪽에, 성남 쪽으로 가면 이쪽에 회랑, 이런 쪽에 회랑으로 활용될 수 있는 땅들이 좀 있죠.

그중에 하나가 경부고속도로 구간입니다. 양재와 판교를 잇는 그 회랑의 구간이 아직은 고속도로 때문에 활용이 잘 안 되고 있죠.

그런 땅들도 지하화를 하면서 상부 공간을 활용하고 양재^추정 쪽에 있는 저밀도 부지를, 민간 부지죠,

민간 부지를 활용한다고 그러면 굉장히 적극적인, 입지 좋은 곳에 주택 공급이 가능해지지 않을까 그런 생각을 해서 한번 말씀을 드립니다.

이상입니다.

예 공급을 촉진할 수 있는 여러 가지 대안들이 제시가 됐는데 국장님이 듣기에는 어떠신가요?

정책적으로 참고하실 게 있다면

네 두 번째 질문에 답변하기에 앞서서 제가 국토부에서 20년 이상 공직 생활을 하고 있는데 지금 정부의 정책 방향은 공급 확대가 최우선이다.

보완적으로 수요 관리도 병행해야 된다. 왜냐하면 공급에는 시차가 있으니까. 이게 정확한 정부의 포지션이다라고 이해해 주시면 고맙겠습니다.

두 번째 질문, 현실성 있는 공급 대안이 뭐냐 이건데 현실성 있는 답변을 하기 위해서는, 솔루션을 모색하기 위해서는 결국 현장에서 집을 짓고 있는 시행사들 시공사들 목소리에 귀를 기울여야 한다.

그다음에 공급 생태계에 무슨 일이 일어나고 있는지 정부가 정확하게 인식을 해야 된다.

이런 관점에서 제가 설명을 드려보겠습니다.

정부가 그동안에 약 50여 차례 시행사 시공사 간담회를 했습니다.

시행사 시공사들이 한목소리로 수요가 없어서 집을 지을 수가 없다.

수요가 없는데 어느 시행사가 사업을 기획할 수 있겠냐, 또 사업을 기획한다 할지라도 어느 금융기관이 PF 주택 건설 자금을 대여를 해 주겠냐, 정말 일리 있는 이야기인 것 같습니다.

이러한 문제에 기초해서 정부가 지난 5월부터 금년 8월까지 연이어서 3번 공급 대책을 발표했는데 크게 4가지 축으로 구성되어 있습니다.

첫째 현장의 목소리에 기초해서 수요를 살리겠다.

둘째 사업성을 제고할 수 있게 건축 도시 규제를 개선하겠다.

그다음에 세 번째는 사업자 대출, PF 금융이라든지 대출을 원활하게 지원하겠다.

그다음에 조기 착공, 인허가와 관련된 인센티브를 강화하겠다.

이렇게 네 축으로 정책을 마련해서 추진하고 있는데 첫 번째 수요 복원이 무엇보다도 중요하지 않습니까?

수요 복원을 위해서 첫 번째 비아파트 일반 주택에 대해서는 LH 등 공공기관이 적어도 수도권 규제 지역에 대해서는 신축 매입 약정을 통해서 무한대로 매입을 해주겠다.

즉 공공이 수요자 역할을 해주겠다.

둘째 공공의 수요자 역할만으로는 부족하기 때문에 민간 수요를 복원하기 위해서, 민간 임대주택에 대해서 LTV가 제로였거든요.

이것을 신축 매입임대^추정에 대해서는 LTV 60으로 수요 규제를 완화해서 민간 수요도 복원하겠다 이런 조치를 했고요.

그다음에 사업성 개선을 위해서 도시형 생활주택 이런 것들을 지을 때 원래는 최대 5층까지 지을 수 있었는데 앞으로는 6층까지 짓게 허용을 해 주겠다.

또 세대 수도 300세대에서 상업 지역이나 준주거 지역은 500세대, 역세권은 700세대까지 지을 수 있게 해주겠다 이런 조치들을 발표했고요.

그다음에 사업자 대출, 대출이 안 나와서 너무 힘들다.

PF 공급을 대폭 늘렸습니다. 25년에 연 13조였는데 26년부터 28년까지 3년 동안은 연 평균 28.7조^추정로 대폭 공급을 확대하겠다 이런 대책을 발표를 했고 마지막으로 조기 인허가 착공 이런 것들을 유도하기 위해서, 기부채납을 해야 되거든요.

기부채납을 해야 되는데 27년까지 인허가를 받으면 기부채납을 4% 포인트 낮춰주기로 했고, 그다음에 개발부담금도 27년까지 하면 100% 면제해 주기로 했습니다.

이런 식으로 해서 조기에 인허가 착공을 받도록 유도를 하겠다.

정부가 이렇게 일련의 대책을 발표한 결과 오늘 보도가 나가고 있는데 금년 8월까지 서울 지역의 누적 인허가가 4만 채가 넘었습니다.

이게 굉장히 중요한 의미를 가지고 있는데 22년 이후 5년 만에 최초로 장기 평균 이상의 인허가가 이루어지고 있는 겁니다.

이렇게 되면 연말까지, 장기 평균이 6.3만 호인데 6.3만 호 이상 인허가가 가능할 것으로 정부는 추정을 하고 있습니다.

그래서 앞으로 이 인허가가 착공 준공으로 이어진다면 공급 부족 문제가 상당 부분 해소될 수 있지 않을까 판단을 하고 있습니다.

이상입니다.

예 인허가가 늘고 있어서 중장기적인 전망이 그렇게 어두운 것만은 아닐 것이라는 약간 희망적인 이야기도 들을 수 있었는데요.

당장 사실은 내년 임대차 시장에 대한 불안감도 커지고 있어서 총량적인 공급도 중요하지만 일단 비아파트 시장 그리고 기업형 민간임대 시장을 육성해서 전월세 시장의 안정을 도모해야 된다 이런 목소리들도 나오고 있는데요.

이 시장을 활성화하려면 또 어떤 정책들을 내놔야 될지 이거는 이창무 교수님부터 답변을 들어보도록 하겠습니다.

예 민간 임대 시장의 구성을 보면 우리도 그렇지만 대부분이 사실은 개인 민간 임대 사업자들이 제공하는 주택들이 민간 임대주택으로 역할을 합니다.

미국은 좀 특이한데 일본이나 독일 같은 경우를 보게 되면 전체 민간 임대주택 중에 한 20% 남짓만 기업형이고 나머지는 다 개인이 하는 사업이거든요.

그래서 실제로 민간 임대주택 시장의 안정을 위해서는 어쨌든 개인의 역할을 중시할 수밖에 없고 그런 구도에서 우리가 계속 끌어안고 버리지 못하고 있는, 점점 강화되고 있는 다주택자 관련 보유세 부담, 그리고 전월세 구조 속에서 추구할 수밖에 없는 자본 차익을 굉장히 약화시키는 양도소득세 부담 증가 이런 것들을 사실은 덜어내는 게 가장 근본적인 방향성이죠.

그게 있어야 되는 구도인 거고, 그리고 이게 미스매치가 좀 있는데 우리 장 국장님이 말씀하신 걸 들으면서 처음에는 수요가 부족하다는 말씀을 하셔서 아 왜 갑자기 수요가 부족하다고 말씀하시지 이런 생각을 하면서 얘기를 듣다 보니까 아 이게 수요가 부족하다라는 게 아니라 참여자들의 공급에 대한 참여도가 부족하다는 얘기구나, 그런 얘기인 것 같아요.

그러니까 이런 수요자들, 집을 얻어서 살고 있는 전월세 가구나 주택을 구입하고자 하는 시민들의 수요 부족의 문제가 아니라, 그 수요는 팽배했죠.

그러니까 전세가 오르고 매매가 오르는 그런 구도인데 그들이 살아야 되는 주택을 짓는 공급 시장에 있어서의 참여도, 투자에 대한 수요는 굉장히 낮다라는 거예요.

뭔가 미스매치가 있는 거죠. 시장은 굉장히 주택을 원하고 많은 비용을 지불하면서 살려고 하는데 그 주택을 공급하는 공급자는 이거 들어가야 돼 말아야 돼 이런 상황이거든요.

그러니 그 괴리가 뭐냐, 정부에서 공급자의 수익성과 참여를 원활하게 유도하지 못하는, 뭔가 비용에 대한 부담이 굉장히 크게 발생하고 있다라는 거죠.

이게 아까 말씀드렸던 여러 가지 세제적인^추정 장치 이런 것들입니다.

그래서 저는 결국 전월세 시장의 안정은 매매 시장에서의 투기적인 행태를 막기 위한 그런 세제 정책이나 이런 것들의 변화가 없으면 달성이 되기가 참 힘들다는 생각을 하고요.

그리고 기업형 민간임대주택 육성에 대한 부분은 오랫동안 있었던 얘기입니다.

전 필요하다고 생각을 하고요. 다만 그게 주류는 아니라고 봐요.

아까 말씀드렸던 것처럼 어느 나라에서든 민간 임대주택을 공급하는 대다수는 개인입니다.

기업형은 20~30% 수준이고 우리는 그것도 안 돼서 10%도 안 되는 그런 상황인 거죠.

그랬을 때 이걸 어떻게 키워가느냐의 문제가 굉장히 장기적인 과제이지 단기적으로 해결될 수 있는 부분은 아니라고 봐요.

그래서 계속 노력을 하되, 다만 우리가 이전 정부에서 뉴스테이라고 하는 기업형 민간 임대 주택 시장을 육성하기 위한 노력을 했는데 사실 그렇게 성공적이지 못했죠.

처음에 시작할 때는 민간 시장 경제에 입각한 구도로 끌고 나가려고 시도를 했는데 정부의 지원이 조금 들어가는 걸 빌미로 계속 간섭을 합니다.

임대료 규제를 하고, 또 사실 월세를 많이 받아야지 기업의 입장에서는 캐시플로우를 통한 운영이 가능한 구도가 되는데 임차인들이 보증금을 더 선호한다고 그래서 보증금을 더 늘려라 이런 식으로 얘기를 하고, 또 건축 설계나 단지 설계에 있어서도 생태 정원을 넣어라, 예를 들어서 명품 단지를 만들어야 된다 이런 식의 간섭이 들어가거든요.

그래서 앞으로 이런 기업형 민간임대주택 시장을 진짜 살리고 싶다 그러면 정부의 간섭을 덜어내야 됩니다.

그렇지 않아도 지금 민간 임대 사업자들, 등록 임대 사업자들에 대한 여러 가지 말바꿈에 의해서 굉장히 신뢰가 떨어졌는데 그걸 되살리기 위해서는 그만큼 더 힘든 노력이 필요한 거죠.

그래서 저는 많은 노력이 있어야지 민간 임대주택 시장에서 기업형 임대주택의 역할을 좀 살릴 수 있지 않을까 그렇게 생각을 합니다.

예 비아파트 시장과 기업형 민간 임대 시장에 대한 질문 드렸었는데 이번에는 국장님 답변 들어보겠습니다.

예 정말 중요한 문제인 것 같습니다. 서울에 416만 가구가 있습니다.

416만 가구가 있는데 임차 가구 비율이 53%입니다.

222만 가구가 임차 가구입니다. 이분들 중에 공공임대에 사는 분들은 20%가 채 안 되고 80%가 민간 임대에 살고 있습니다.

또 상당 부분이 이른바 비아파트 일반 주택에 살고 있고, 그래서 요약하면 당장의 전월세 시장 불안 여기에 대응하기 위해서는 일반 주택 공급 생태계 이걸 복원할 필요가 있다.

그 관점에서 제가 아까 말씀드렸다시피 일반 주택에 대한 수요가 살아날 수 있도록 공공이 수요자 역할을 해준다.

민간 임대 부문에 있어서도 수요 복원을 위해서 대출 규제를 LTV 60%로 풀어줍니다.

그 축을 아까 설명드렸고 도시형 생활주택뿐만 아니라 이번에 8·13을 통해서 발표한 내용을 보면 다가구나 다세대도 660제곱미터까지만 건설할 수 있는 거를 1,000제곱미터까지도 건설할 수 있게 해주고 다가구 같은 경우에는 3층까지만 건설할 수 있는 거를 4층까지 건설할 수 있도록, 또 관련된 비아파트 일반 주택 특례 PF 보증 상품도 정부가 이번에 발표를 했고요.

이런 것들이 어우러지면 일반 주택 공급 생태계가 활성화되고 결국 공급이 늘어나면, 일반 아파트에 비해서는 비교적 단기인 1~2년 이 정도 시간이 공급에 걸리니까 빠른 시일 내에 임대차 시장이 좀 안정될 수 있겠다 이런 판단이고, 이런 비아파트 일반 주택 외에도 지식산업센터를 오피스텔로 전환할 수 있도록 제도 개선을 했습니다.

제가 과천 의왕에 있는, 아니 과천에 있는 지식산업센터에 한번 가봤는데 정부 규제로 인해서 비닐도 안 뜯고 있는 투룸, 신혼부부가 충분히 들어가서 살 수 있는 이런 것들이 공실로 남아 있습니다.

왜 그런가 봤더니만 입주 자격 규제가 있습니다. 해당 지식산업센터에서 일하는 근로자들만 입주할 수 있도록 하니까 미분양이 생겼던 거죠.

그래서 그런 규제를 풀어줘서 주변에 있는 일반 근로자들도 들어와 살 수 있게, 이런 식으로 규제를 좀 풀어준 사례가 있고요.

그다음에 이창무 교수님 말씀하신 것처럼 이런 일반 주택 공급 노력과 더불어서 등록 임대 사업자, 그게 법인형이건 기업형이건 일반 개인 등록 임대사업자건 이 부분을 활성화할 필요가 있는데, 정부가 이번에 내놓은 대책이, 왜 땅이 있는데 시행사들이 시공사들이 분양주택 위주로 건설을 할까, 왜 임대주택 공급을 안 할까 저희가 체크를 해봤더니만 임대주택을 지을 수 있는 금융 시스템이 제대로 구축이 안 되어 있기 때문이다라는 결론에 도달을 했습니다.

그래서 앞으로는 20년 이상 민간 임대, 법인형 임대도 지어질 수 있게 건설 기간 4년은 PF 자금을 통해서 금융 지원을 하고 임대 운영 기간 20년간은 그 지어진 임대주택을 담보로 하는 대출을 해주고, 이런 식으로 새로운 금융 시스템을 마련하기로 발표를 했고 곧 세부 방안이 나올 예정이고요.

또 관련된 규제도 지금은 공공지원 민간 임대주택의 경우에 최초 보증금 규제가 주변 시세 대비 95% 이하여야 된다.

또 세입자가 바뀌든 안 바뀌든 임대 운영 기간에 5% 이내로 상승률을 제한하는 규제가 있는데 이 규제에 있어서도 세입자가 바뀌는 경우에는 주변 시세 95%까지 높여서 받을 수 있도록 이렇게 사업성을 개선하는 대책을 발표했습니다.

이런 것들이 본격적으로 가동이 되면 이창무 교수님이 얘기하시는 법인형 장기 임대 사업이 활성화될 수 있을 것 같습니다.

이상입니다.

예 아까 주차장이라는 굉장히 재미있는 아이디어 내주신 허 박사님 의견도 궁금합니다.

네 기업형 민간임대주택 시장 육성은 이창무 교수님이나 국장님이나 다 저희가 가야 될 방향이라고 생각하시는 것 같고요.

개인의 임대가 주류인 건 어느 국가나 마찬가지지만 우리는 기업형 임대주택의 재고가 너무 적습니다. 우리는 두 시장밖에 없는 거죠.

개인들이 그냥 내놓는 임대주택 그다음에 공공임대, 그 사이에서 수요를 좀 흡수할 수 있는 기업형 임대가 있어야 되지만 애석하게도 재고가, 정확하게는 지금 기억이 안 나는데 5%가 채 되지 않을 걸로 보여집니다.

앞서 이창무 교수님 얘기하신 것처럼 2014년 박근혜 정부 때 뉴스테이라는 기업형 임대주택 정책이 들어왔고요.

문재인 정부 들어서 공공지원 민간 임대라는 이름으로 바뀌면서 우리 시장에 일정 부분 공급이 이루어졌지만 상당한 부침이 있었습니다.

초기에는 어느 정도 활성화가 되는 것 같았지만 실질적으로는 결국 주택도시기금만 남아 있는 시장이 되어 버렸다라고 저는 판단을 하고 있고요.

그리고 주택도시기금만 남았다는 거는 이름은 공공지원 민간 임대지만 실질적으로 공공 없이는 작동할 수 없는 시장이라고 판단하고요.

그 이유는 두 가지입니다. 하나는 수익이 안 난다는 거죠.

임대주택은 월세나 임대 수익을 받아서 기관들이 투자한 자금에 대해서 배당이 가능한 구조여야 된다라는 겁니다.

근데 기관 입장에서 배당이 안 나옵니다. 왜냐, 우리는 전세 시장이 주류^추정입니다.

그래서 투자금 대비해서 배당을 할 수 있는 임대 수익이 안 나오는 시장이고 실질적으로 그 사이에 여러 세제 개편이 있었습니다.

그 사이에 종부세가 엄청 뛰었죠. 그러다 보니까 처음에 사업 짤 때 대비해서 세금을 갑자기 많이 내게 됐으니, 2020년 21년 이럴 때, 그러면서 초기에는 배당되던 것들도 안 되는 그런 식으로 바뀌어 버렸다라는 겁니다.

그러니까 두 가지 이슈가 다 있는 겁니다.

시장적으로 전세라는 제도 때문에 수익이 안 나고 그다음에 제도적으로 너무 급변하니까 수익이 또 안 납니다.

문제는 기관들이 투자할 때 제일 싫어하는 게 뭐죠?

주식 시장에서 하는 얘기, 불확실성. 불확실성을 제일 싫어하는데 기업형 민간 임대 사업은 최소 7년 이상 투자해야 되고요.

앞에 사업 기간까지 따지면 10년이 넘어갑니다.

지금은 8년으로 바뀌었는데 그렇게 되면 10여 년을 투자해야 되는데 투자 의사 결정할 때 10년 동안 세제가 어떻게 바뀔지 모르니 내 투자금의 수익률이 언제 급변할지 모른다라는 게 사실은 정확한 표현이고요.

그러다 보니까 주택도시기금 말고 다른 투자자들이 안 들어오는 겁니다.

제일 중요한 거는 결국 장기 사업에 대해서 확실성을 줄 수 있는 정책 운영인데 우리 부동산 정책 환경이 누구도 그거를 담보하기 어려운 환경이고요.

지금 저희가 안정적으로 갈 수 있다라고 하지만 부동산 시장에 대한 정치적인 영향력이 점점 더 커지고 있어서, 염원이지만 솔직히 말씀드리면 조금 어두운 전망을 할 수밖에 없는 현실이지 않나라고 생각을 합니다.

예 이제 마지막 질문인데 시간이 많이 남지 않았기 때문에 조금은 짧은 답변을 부탁드려야 될 것 같습니다.

지금 정부에서 지방 균형 발전을 위해서 공공기관 2차 이전을 추진하고 있죠.

수도권 일극 체제를 해소하기 위한 조치지만 사실 우리 사회에는 혁신도시의 실패에 대한 트라우마도 조금은 있습니다.

그러니까 과거의 경험과 좀 다른 결과를 얻으려면 어떤 문제들을 개선해서 공공기관 이전과 지방 균형 발전을 이뤄야 될지 이 답변은 장우철 국장님부터 들어보겠습니다.

예 정말 국토 균형 발전은 매우 중요한 과제인 것 같습니다.

저희가 2005년에 1차 공공기관 이전 방침을 발표를 하고 12년부터 10개 혁신도시에 150개 공공기관, 5.2만 명의 직원이 이동을 했습니다.

그 결과 예를 들어서 광주 전남 권역 같은 경우 한전이 이동을 하니까 관련 민간 기업들도 같이 이동을 해서 에너지 밸리가 조성되는 이런 성과도 있었지만 최근 들어와서 다시 수도권으로 인구가 집중되는 흐름도 보이고 있고, 또 유사한 기능이 지역적으로 서로 다른 혁신도시로 분산되면서 유사 기능 집적 효과가 좀 미약한 그런 한계도 있었습니다.

그다음에 또 10개 혁신도시가 평균적으로 한 2.7만 명 정도밖에 인구가 안 되다 보니까 여러 가지 정주 여건, 생활 인프라 교통 인프라 문화 인프라 이런 것들이 부족해서 그런 면에 한계도 있고 해서 이번 2차 이전 때는 유사 기능을 분산시키지 않고 집중적으로 어느 지역으로 이동을 시킨다.

그다음에 정주 여건 개선에 포커스를 맞추겠다 이런 방침을 갖고 있습니다.

이상입니다.

예 다음은 허윤경 박사님 답변 좀

국장님 얘기랑 대동소이한 것 같습니다. 첫 번째는 지역 안배^추정 논리에서 좀 벗어나야 된다.

그래서 n분의 1 식으로 나눠 가지고는 안 되겠다.

두 번째는 혁신도시 사례를 봤을 때 그나마 성공한 게 부산 아니냐, 그러면 기존 산업과 연계가 될 수 있는 공간에 맞춰야지^추정, 섬처럼 새롭게 혁신도시를 만드는 것보다는 기존 도시 내에서 어떻게 연계할까를 고민해야 되지 않을까 생각하고요.

그다음은 공공기관뿐만 아니라 공공기관이랑 협업하는 다른 업체들도 같이 내려갈 수 있어야 되고 그 업체에 대해서도 좀 파격적인 인센티브, 세제 혜택 이런 것들을 줘야 되지 않을까 생각하고요.

제일 중요한 거는, 제가 고향이 부산인데 저희 부모님이 작년부터 상당히 많이 아프셨어요.

그래서 제가 부산에서 부모님의 건강 문제를 해결해 보고자 했음에도 불구하고 도저히 안 돼 가지고 결국 수도권의 의료 시설로 올라올 수밖에 없었거든요.

부산이 이 정도인데 나머지 지역은 과연 어떨까 하는 생각을 상당히 많이 했습니다.

그리고 제가 예전에는 퇴직을 하면 고향에 내려가겠다 하는 생각을 했었는데 최근에 이런 경험을 겪으면서 제 명대로^추정 살려면 수도권에 살아야 되는 거 아닌가라는 생각까지 할 정도였어요.

그러면 과연 공공기관 이전으로 내려가는 사람들이 정주 여건, 생활권으로서 그 지방에 만족할 수 있느냐가 제일 중요한 것 같습니다.

그러지 않고서는 결국은 주말 부부 하시고 주말만 되면 서울로 올라오시고 그리고 결국은 그 공간에 정착하지 못할 수밖에 없고요.

그러면 제일 중요한 건 교육과 의료 아닌가 생각하고 그 부분을 그분들이 만족할 수 있는 수준까지 끌어올리지 않고서는 결국은 한시적인 조치일 수밖에 없지 않을까 하는 생각이 듭니다.

예 많은 신도시 개발에 참여하셨던 이창무 교수님의 생각도 들어보고 싶습니다.

제가 그랬나요? 아 신도시 개발에 참여를 안 하고 신도시 비판을 많이 했죠.

우리가 너무 자족적인 신도시를 추구하기 때문에 생기는 너무 많은 부작용과 폐해를 겪고 있기 때문에, 아까도 말씀드렸던 3기나 2기 신도시 자족 용지에 대한 부분도 마찬가지고 혁신도시도 사실은 기존 도시와 이격된 곳에 혁신도시를 만듦으로써 자족적인 신도시를 만들겠다는 욕구가 굉장히 강했거든요.

그런데 도시라는 게 그런 혁신도시의 규모를 가지고 자족성을 달성하기는 쉽지 않고, 공간의 집적 경제를 추구하는 도시의 기본적인 모습에 좀 반하는 거죠.

그래서 사실은 흩뿌리는 정도도 문제가 있었지만 그 공간적인 구성 자체가 갖고 있는 문제점도 여전히 해결해야 될 이슈라고 저는 생각을 합니다.

그래서 앞에서 허 박사님 말씀하셨지만 도시라는 것 자체가 독립적일 수 없고요.

다 유기적인 관계 속에서 얽혀 들어갑니다.

그런 구조를 인정을 하고 나면 이번 혁신도시에 대한 새로운 시도는 과거처럼 n분의 1로 나눠먹기 하지 마시고 그중에 한 서너 곳^추정에 집중해서, 새로운 데 만들지 마시고 기존에 있었던 곳에 부족한 집적의 경제, 공간 집적 경제를 좀 더 함양시킬 수 있는 방향으로 계획을 짜셔서, 또 기능들도 말씀하셨듯이 기능적으로 연계된 것들을 함께 모으는 그런 구조 속에서 조금은 실패를 덜하는 모습으로 귀결이 되었으면 좋겠습니다.

우리가 겪었던 균형 발전과 수도권 인구 집중과 관련된 많은 노력들이 있었지만 결국 그렇게 성공적이지 못했거든요.

그래서 제가 보는 관점에서는 이념적으로, 단기적으로는 좋은데 현실적으로 그렇게 성공의 가능성이 높지 않다는 것도 충분히 감안을 하고 선택을 해야 된다고 생각을 합니다.

그래서 그 선택이 나중에 피 흘리는 결과로 나오지 말고 그래도 조금 더 견딜 수 있는 그런 구도에서, 그 실패^추정의 강도를 딛고 넘어갈 수 있는 정도의 합리적인 선택 수준을 좀 고민을 해야 되지 않을까 생각을 합니다.

네 이상입니다.

네 세 분 말씀 잘 들었습니다. 정책의 방향성을 엿볼 수 있는 말도 있었고 정책에 반영됐으면 하는 대안도 있었습니다.

긴 시간 들어주신 분들한테 힌트가 될 수 있었으면 좋겠습니다.

이것으로 오늘 정책 토론회 마치고 저희는 인사드리겠습니다.

감사합니다.

여러분 다시 한 번 전형진 기자님과 세 분께 큰 박수 부탁드리겠습니다.

고생 많으셨습니다. 네 이로써 정책 토론을 마무리하도록 하겠습니다.

여러 가지 이야기를 나눴는데요. 아마도 주거 안정을 향한 마음은 다 같다^추정라는 생각이 들었습니다.

실효성 있는 부동산 정책이 수립되는 데 오늘 이 시간이 아마도 한 이정표^추정가 되지 않을까라는 기대도 해 보았습니다.

네 잠시 장내 정리 후에 두 번째 강연 이어가도록 하겠습니다.

네 참석자 여러분께서는 안내에 따라서 앞쪽에 비어 있는 자리에 모두 착석 부탁드리겠습니다.

네 여러분.

기억을 못하거든요. 그래서 볼드 처리해 놨습니다. 보유, 매도, 매수, 대출. 되는 거 있습니까?

지금 되는 거 하나도 없습니다. 양수겸장이라는 말이 있습니다.

양수겸장을 해도 모자랄 마당에 우리는 지금 모든 수단을 빼앗긴 상태입니다.

빼앗긴 상태에서 할 수 있는 게 뭔지를 찾아보는 게 오늘 시간입니다.

저기 사진 보시죠. 제가 항상 중요한 키워드는 첫 번째 사진으로 다 말씀드립니다.

"언짢다 이 말이야." 이게 딱 제가 하고 싶은 말입니다. 보유, 매도, 매수, 대출을 다 막는 거는 2020년 7·10 대책^추정 이후로 처음입니다.

근데 그때보다도 지금이 더 힘든 느낌이죠. 왜 힘든지를 지금 말씀드리려고 하는데, 상반기 때 주식으로 다 털려가지고 하반기에 돈들이 없어요.

제가 농담하는 게 아니라, 옆에서 잔금 못 치르는 분을 굉장히 많이 봅니다.

상반기에 주식이 굉장히 잘 돼가지고 질렀는데 7월에 망해가지고 지금 잔금을 못 치르는 분들이 생각보다 많아요.

그럼 연쇄적으로 온단 말이에요. 제가 지금 걱정하는 건 10월부터 터질 이 이슈입니다.

얼마나 문제가 많이 생길까. 제가 지금 시간이 많이 없잖아요.

38분 남았는데 장표는 70장입니다. 빨리 해보겠습니다.

올해 상반기엔 이럴 줄 알았어요. 원래 9월 말쯤 되면 나의 인생은 완전히 달라져 있을 줄 알았어요.

아마 4월, 5월에 이런 기분인 분이 한두 분이 아니셨을 겁니다.

근데 이렇게 달라질 줄은 아무도 몰랐겠죠. 딱 이 느낌이었죠.

저도 딱 이 느낌이었어요. 치어스. 저도 턱시도 마이크 되는 줄 알았어요.

계좌 까는 게 그때 인기였습니다. 모르는 사람한테도 자기 계좌를 까서 자꾸 보여줘요.

나 부자다 이거죠. 원래는 계좌 까라고 그러면 그 누구도 안 보여주는 게 우리나라 국룰인데, 올해 5월에는 계좌를 못 까서 안달이었습니다.

다들 너무 부자였어요. 제 주변을 보면 돈들이 왜 이렇게 많아. 그 돈을 너무 잘 쓰셔 가지고 밥도 너무 잘 사주시고. 그게 올해 5월이었습니다.

치어스, 치어스. 저 왼쪽 그림은 지금 생각해 보면 말도 안 되는데, 사실 지금도 7천입니다.

타임머신 탄 느낌 아니십니까? 몇 달 전으로 다 돌려줬네.

그럼 지금 막 질러야 되는 거 아니에요? 돈이 없어요. 그때는 돈이 있었고 지금은 돈이 없습니다.

올해 그 엄청난 힘듦, 5천 아래에서 맨날 고생하던 게^추정 구천까지 가는 와중의 성장통이었다고 한다면, 저때는 기분이 너무 좋았다는 말이죠.

어떤 기분이었냐면 "나도 올해 하반기에는 강남 건물주, 나도 건물주 될 수 있어." 이런 분이 한둘이 아니었을 거예요.

제 주변에 물어보시는 분들이 "한 10월쯤 되면 한 500억짜리 정도는 살 수 있을 것 같아요.

대출 껴서." 그 정도인 분들이 정말 많았어요. 대충 얼마 벌었는지 느낌이 오는 거죠.

요즘 대출을 한 절반쯤 받으시니까 "수백억씩 주식하시는 분들이 이렇게 늘었구나" 느껴졌었는데, 다들 그때 건물뿐만 아니라 아파트조차도 비강남은 생각도 안 했다니까요.

이럴 줄 알았습니다. 이럴 줄 알았죠. 그래서 재밌는 게 돌길래 갖고 왔는데, 이 말이 맞았죠.

지금 생각해 보니까 이 말이 맞았죠. 그렇게 자랑하고 할 때, 그때 하지 말았어야 돼. 국룰이죠.

국룰. 주식하는 친구를 꼭 활용하라고 그러잖아요.

오른쪽 보시면, 돈 자랑하는 친구가 많으면 고점일 가능성이 높다.

근데 올해는 매월 자랑을 했기 때문에 고점이 언제인지 도무지 몰라서 다들 6월에 들어간 거예요.

6월까지 정말 피크를 치고 갔기 때문에. 그리고 6월 23일, 8203 찍었던 이 날을 저기 보시면 "아, 저때 팔 걸. 저 때가 기회였는데. 저 때 팔았으면 나도 지금 강남 건물주고 강남 아파트 샀는데." 이런 분들이 제 기억엔 한 5만 명 정도 계시는 걸로 알고 있습니다.

이렇게 갈 거라고는 아무도 생각을 안 했었단 말이죠.

상반기에. 그래서 1~2월에 못 사신 분들이 3월, 4월, 5월, 다 6월에 갔어요.

하필이면 그때가 단일 종목 레버리지 나오고 난 직후여서, 막 이렇게 가니까 다 하이닉스를 샀지. 다 하이닉스 250층이죠.

지금.

저게 원래 "뭐뭐라고 할 때 살 걸"이었거든요. 원래 "뭐뭐라고 할 때 살 걸" 하면서 계속 왔다 갔다 하는 건데, 이제는 "뭐뭐라고 할 때 팔 걸"로 완전히 바뀌어 있습니다.

지금은 또 이런 생각하면 웃겨요. 다 물려 있어 가지고. 7월 29일, 제가 유튜브에서도 이 얘기 몇 번 했는데, 7월 28일에 진짜 한강 온도 재러 가야 되나, 저도 그 생각이 들더라니까요.

7월 28일에 너무너무 충격을 먹어서 "아, 어떡하지?"

정말 저 날, 사실 저 다음 날도 빠졌습니다. 9에서 5까지 순식간에 내려갈 때 다들 "어어" 하다 빠졌거든요.

이번에 대응하신 분이 거의 없어요. 제가 여의도 출신이잖아요.

제 주변에 개미들도 되게 많고 큰 개미들도 정말 많은데, 다 털렸어요.

이번에 번 사람이 없어요. 번 사람이 없어요. 물론 옛날부터 하던 거 대비는 플러스인데, 올해 고점 대비로는 반 토막에서 약간 회복된 정도지 지금 올라온 사람이 없어요.

그래서 지금 하반기에 부동산을 살 생각을 못하고 있어요.

너무 많이 털려가지고. 만약에 내 주식 계좌가 20억까지 갔다고 치면, 이게 지금 10억밖에 안 되니까 10억을 잃었다고 생각하는 사람이 다예요.

이게 분명히 내 돈이 아니어야 돼요. 20억이 내 돈의 피크가 아닌데, 10억을 잃은 마음 상태예요.

그러니까 돈이 안 나가요. 손이 안 나가요, 손이. 지금 우리 모두 다 물려 있습니다.

저도 포함입니다. 지금 다 물려 있습니다. 이제 치어스가 아니라 "한 잔 해, 한 잔 해"예요. 한 잔만 할 수가 없습니다.

지금 매일매일 취해 있지 않으면 생활이 안 될 정도로 힘들어요.

이때 곡소리가 난 데가 바로 저기입니다^추정. 맞을까요?

아니, 하이닉스가^추정 더 빠졌죠. 단일 종목 레버리지 등장 이후로 너무너무 많이 빠져서, 단일 종목 레버리지가 고점에 출시된 이후, 그 고점 때부터 지금까지 보시면 회복이 안 됩니다.

회복이 안 됩니다. 지금 장이 올라온 것 같은데도 마이너스 73%잖아요.

삼성전자는 57%고. 레버리지가 얼마나 무서운지 아시겠죠?

그래서 이 레버리지 상품은 개인들한테 권하면 안 되는 겁니다.

사실 기관들도 잘 안 합니다. 위험하기 때문에. 근데 개인들이 할 수 있는 제일 쉬웠던 레버리지 상품이 있죠.

전세 낀 갭투자라고. 전세금 갭투자가 왜 개인들이 할 만한 거였냐, 주거 상황이 안 좋기 때문에 전셋값이 내려갈 가능성이 극히 낮았기 때문이에요.

잠깐 빠질 수 있어요. 2022년도처럼 잠깐 빠질 수 있지만, 전세라는 건 보통 2년 동안 주고 있기 때문에 보유자들 입장에서는 그 2년 동안의 이슈에 대해서 크게 걱정할 필요가 없거든요.

2년만 버티면 되는데, 이런 단기적인 출렁거림에 신용까지 쓰고 기타 등등 하시는 분은 탈탈 털리게 된다는 걸 이번에 결과적으로 아시게 된 거예요.

그래서 지금 하반기에 다들 다시 부동산이 하고 싶어진 것 같아요.

근데 돈이 없어. 너무 안타까워요. 지금 다 돈이 없어요.

캐시 있는 분들이 지금 없어요.

제가 요즘 캐시 있다고 느끼는 분들은 딱 한 부류가 있는데, 삼성전자·하이닉스에서 내년에 성과급 받을 게 확정되신 분들이에요.

그분들 말고 없어요. 그냥 다 물려 있습니다. 주식으로 지금 안 물려 있는 사람이 아무도 없고, 저점이라고 들어가신 분도 다 물려 있어요.

요즘 이런 얘기하시죠? "다시는 주식하지 않겠다." 근데 저는 이러다가 또 망한다고 봅니다.

실제로 7월달부터 보시죠. 지금 얼마나 많이 올라오는지 아십니까?

미치겠죠. 정말 하루하루 미치는 상황이에요. 저런 얘기 들어도 그냥 기분이 좋지가 않아요.

"코스피 구천 간다." 그래도 난 다 털렸는데 무슨 상관이에요?

다 죽었는데 지금. 이거 제가 옛날에 쓰던 짤인데 다시 갖고 왔어요.

옛날에 하도 저화질로 갖고 있길래 제가 최근에 다 업스케일 해가지고 고화질로 바꿔놨어요.

옛날에는 저 당사자 얼굴도 다 가려놨었는데 지금 다시 다 살려놨어요.

저 짤이 딱 맞는 것 같아요.

드글드글 달려 있는, 저 기차에 매달려 있는 사람들 다 털고 나서 출발하면 기분이 좋을까. 저는 좀 올라갈 것 같거든요.

하반기에. 사람들 생각만큼은 아니더라도, 전고점은 아니더라도 꽤 많이 갈 것 같은데, 저 말이 얼마나 짜증 나는 말이냐면 "다 내렸으니 출발한다"는 말을 듣는 순간 분노가 폭발하지 않을까. 그래서 저는 하반기 때 주가가 오르면 다들 기분이 나쁠 것 같아요.

제가 가장 걱정하는 이벤트는 "반등이 나오면 어떡하지"입니다. 나올 것 같아요.

제가 봐도. 이 기분이 아주 언짢을 수밖에 없다는 걸, 하반기에 대해 다시 한 번 강조드리는 겁니다.

올해 하반기는 다들 기분이 매우 안 좋을 게 확정적인 상황이니까 웬만하면 옆 사람과 싸우지 마십시오.

진짜 지금 험악함이 이루 말할 수가 없어서 잘못하면 칼 맞을 수 있습니다.

요즘엔 말씀 조용히 하시고, 나중에 계좌가 올라도 상반기 때랑은 전혀 다른 분위기니까 좀 조용조용히 계셨으면 좋겠어요.

근데 아까 말한 다 털린 사람들이 아니라, 지금 살아 있는 사람들은 독기가 장난이 아닙니다.

가뜩이나 부동산 다주택자 이런 분들은 지난 10여 년간 탈탈 털려가지고, 지금 살아 있는 분들은 지옥에서 돌아온 정도의 사람들이에요.

절대 안 죽어요. 근데 여기서 주식까지 털렸다가 다시 돌아오신 분들은 얼마나 전투력이 세겠습니까?

그래서 이거 정도는 챙겨야 된다. 이거는 웬만하면 꼭 챙기십시오.

장특공, 보유세. 이거 제가 얘기드릴 건 아니에요.

세무사들이 하시면 되는 거고, 장특공과 보유세 이 부분을 잘 챙기기 위한 방법은 딱 하나잖아요.

1주택 하는 거. 거기다 정부가 지금 자꾸 왔다 갔다 하면서 실거주를 하냐 마냐, 그거 해주냐 마냐 이런 얘기가 계속 있지만 그냥 실거주하시면 됩니다.

실거주를 또 어떻게 해야 되죠? 이것도 확정적인지 저도 이제 모르겠어요.

하도 바뀌어가지고. 지금까지 나와 있는 걸로는 10년이잖아요.

10년 다 살아야 되잖아요. 1주택에서 보유가 아니라 그냥 10년 거주.

근데 1주택인데 10년 살려면 10년 보유 아니에요? 똑같은 얘기 아니에요? "10년 보유할 생각을 해야 되는구나.

더하기 10년 살아야 되는구나." 얼마 전에 무슨 통계를 보니까 우리나라 사람들이 보통 한 주거지에서 한 11년 정도 사신대요.

10년 살 생각을 하고 접근을 해야 됩니다. 이러면 문재인 정부 때 부동산 배우신 분들하고는 정반대가 되는 겁니다.

문재인 정부 때 부동산 배우신 분들의 특징이 뭐였냐, 2년 실거주하고 맨날 메뚜기 뛰는 거예요.

그러면 안 된다는 거죠. 이제 그냥 쭉 가야 돼요. 쭉 10년. 근데 사람이라는 게 웃긴 게, 10년 살다 보면 거기서 30년 살게 됩니다.

그 동네가 좋아져요. "이제는 돈 좀 벌어야지" 해가지고 이렇게 점프, 점프 해서 가는 게 사라진다는 거예요.

10년 실거주를 강요해버리면. 그러니까 올해 하반기 때 어설프게 엉뚱한 거 사 가지고 "나 여기서 한 2~3억 벌고 뛸 거야" 이런 거 하지 마시고 그냥 길게 보세요.

길게.

그리고 어르신들, 오늘 여기 어르신들은 별로 안 계시는데, 다 나가라는 얘기라는 거 듣고 계시죠?

이제 돈 못 벌면 보유세로 다 내쫓는다는 거. 이거 뭐 하루 이틀 얘기한 것도 아니잖아요.

맨날 얘기하는 거잖아요. 다 그렇게 갈 것 같아^추정. 그럼 어르신들은 무슨 말이 듣고 싶으실까. "세금을 깎아달라" 이런 얘기가 나와야 되겠지만 그건 불가능한 얘기니까, 앞으로는 자식들을 잘 교육시켜서 "너희가 내 보유세를 내주고, 내가 가면 너 가져라."

근데 그렇게 하기에는 부모님이 너무 오래 사시죠. 부모님이 100세까지 사실 예정인데 내가 78세에 이 집 받으면 뭐 하겠어요?

이거 어디서 많이 듣던 얘기 아닙니까? 영국 왕실하고 똑같지 않습니까?

엄마가 99세까지 사니까 아들이 왕이 너무 늦게 되잖아요.

되게 골치 아픈 상황이에요. 자녀, 가족 간의 반목이 싹틀 수밖에 없는 상황입니다.

부모님한테 자산을 받을 방법도 없고, 지금 부모님은 자산을 뺏길 수밖에 없는 희한한 상황에서 어떤 결정을 내릴 거냐. 이런 분들에 한해서는 제가 딱 말씀드리는 게 있는데, 지금 많이 오른 집 좀 정리하시고, 그 동네에서 작은 집으로 옮기시고, 나머지 자금으로 좀 여유 있게 계세요.

이거를 저희 회사 세미나에서 되게 자주 말씀드립니다.

70대 이상 분들 얘기입니다. 딴 동네 가지 마시고 같은 동네에서 한 급 빠지는 아파트로 가시고, 거기서 현금을 좀 만드셔라.

세금 얘기는 제가 안 한다고 그랬죠. 자꾸 바뀌어가지고 모르겠어요.

올해 하반기, 내년 초에 저는 사회 변화의 핵심이 "난생 처음 소득세율 45%를 적용받는 사람들이 늘어날 거다" 이거라고 봅니다.

근데 소득세만 늘어나는 게 아니라 건보도 많이 냅니다. 소득세 최고세율과 건보를 미친 듯이 내게 되는 상황을 맞이하는 약 수만 명의 직장인들이 또 어떤 기분일까. 매우 기분이 나쁠 거라고 보고 있습니다.

저는 직장 다닐 때도 항상 많이 냈던 사람이었는데, 그때 제 주변에 많이 안 내는 애들은 그렇게 건보를 우습게 알더라고요.

건보랑 소득세 최고세율을 한번 내보기 시작하시면 하루에도 이방원처럼^추정 스무 번씩 터집니다.

그냥 매일 사화가^추정, 매일 사화가 나요. 이분들을 잘 기억하십시오.

세후 3.5억 받으시는 분들. 우리가 아는 그 사람들입니다.

뉴스에서 하도 들으셨던 그분들, 세후 3.5억 정도 되는 것 같습니다.

근데 이거를 뉴스에 나오는 것처럼 "성과급 세전^추정 7억입니다"

그러면 그분들이 그렇게 화를 내요. 이것도 웃기죠. 자기들은 세금 떼면 이거밖에 안 된다는 거예요.

남들은 안 그런 줄 아십니까? 남들도 세금 다 떼고 이 정도 받는 거예요.

처음 받아보니까 "야, 세금 왜 이렇게 많이 떼" 이러는 거죠. 그래서 그분들을 위해서 제가 이 매트릭스를 하나 만들어 봤습니다.

이거는 사진 하나 찍으시면 되죠. 사실 찍을 것도 없어요.

계산이라서, 간단한 거라. 저는 이 금액을 벗어나지 마셨으면 좋겠습니다.

소득에 대비해서 자기 레벨에 맞는 동네는 이미 결정이 돼 있다는, 약간 개그 표예요.

되게 마음 아프죠. 계급표. "나는 이 이상 가면 안 돼"라고 말해주는 거예요.

왜 안 되냐, 보유세가 안 되니까. 이제는 소득이 약하면 세금을 낼 수가 없어요.

그게 이번 8월달에 나온 대표적인 세금 문제예요.

소득이 약한 사람들은 큰 집, 비싼 집을 살 방법이 없다.

제가 생각하는 PIR 배수입니다. 이거는 제가 한 10년간 말씀드렸기 때문에 설명하기는 굉장히 귀찮고, 아까 3억 5천, 그러니까 3억에서 5억 사이 정도를 보십시오.

그랬을 때 그분들이 택할 수 있는 주택의 금액대가 약 18억부터 75억까지로 한정이 되죠.

저분들은 제 생각에 저 금액 밑으로 갈 필요는 없어요.

돈을 잘 버는데 뭐 하러 밑으로 가요? 그러니까 여기서 위로 가는 수요들은 어느 정도 확보가 돼 있다.

이게 얼마 전에 저희가 한국경제 집코노미 콘서트 관련해서 인터뷰했던 내용 중의 핵심입니다.

성과급이 내년만 나오는 것도 아니고 내후년에도 나오고 계속 나올 예정인데, 그분들이 뭐 하러 소박한 집을 사겠어요?

돈이 계속 들어오는데. 제가 생각하는 한계점은 "저 75억까지도 가지 않을까"입니다.

저러면 강남 사러 온다는 얘기죠. 한강변 아파트 사러 온다는 얘기죠.

"지금 대출이 2억밖에 안 되니까 돈 모자라서 어떡하지." 그래서 이런 분들을 위해서, 이 동지들을 위해서, 요즘 동지라는 말을 높으신 분들이 많이 쓰길래 저도 여기 계신 분들을 동지로 표현하겠습니다.

동지. 우리 동지들의 노고에 깊은 감사를 드리면서, 최고의 투자법. 이미 다 아시는 겁니다.

전례를 따라가는 방법에 뭐가 있나 보니까, 다 들으셨죠?

이제 다 알죠, 이거. 사실 이게 일반적인 건 아니고, 조금 비싼 동네에서 돌아가던 방법 중에 하나였습니다.

대출이 안 나오니까 집주인이 돈을 나중에 받는 거예요.

지금 토허제고 뭐고 자금조달계획서가 불편하니까. 원래 있었던 건데, 이게 이렇게 공공연하게 언론에 등장할 줄은 우리 모두 생각을 못했던 거죠.

근데 여기에 심지어 "셀러 파이낸싱"이라는 영어가 붙어버리니까 뭔가 굉장한 금융 기법처럼 돼 있지만, 그냥 집값을 나중에 받는 거예요.

근데 저기다가 심지어 전세를 끼고 셀러 파이낸싱까지 해버리면 살 수 있는 분들이 많아지겠죠.

그래서 이런 계산이 나오죠. 물론 이거 이상한 계산이에요.

이럴 수가 없어요. "밑에 회사 대출 5억 받고, 앞에 전세 8억 껴 있고, 주인이 근저당도 해주고, 기타 등등등등 하면 되지 않을까." 요즘 저한테 이런 거 물어보시는 분이 너무 많은데, 자꾸 상상의 나래를 펴서 본인 위주로만 푸시는 것 같아요. 이런 분위기가, 처음 이 주인 근저당 얘기 나왔을 때는 혹하면서 막 나왔었는데, 그런 물량들은 다 처리된 것 같아요.

지금 가보면 잘 안 해줘요. 요즘 매도자들이 이런 거 잘 안 해줍니다.

해줄 사람들은 다 이미 그때 팔았다. 이 거리표는 이제 너무 유명한 거니까. 한 50km 정도 떨어지면 서울 안에 들어오더라.

끝으로 갈수록 좋은 거죠. 근처에 사는 게 아니고 멀리멀리 가는 거. 이 서세권도 너무 오래 얘기를 많이 해가지고 재미가 없는데, 저 광주, 이천^추정, 평택, 안성, 청주라고 하는 공장 옆에 살 사람은 제가 봐도 그다지 많지가 않다.

그래서 아까 3억 5천 얘기드렸잖아요. 세후로. 맞벌이로 같은 회사를 둘이 다니시든, 유사한 회사 두 개를 따로따로 다니시든 가구 소득이 세후로 7억이 된 사람들. 저 원래 세후로 하는 거 싫어하는데, 세전이든 세후든 아무튼 7억에다가 수도권의 8, 서울의 12라는 배수를 곱하면 56, 84라는 목표 가격이 나옵니다.

저런 게 어디 있어요? 없죠. 수도권에 저런 게 어디 있어요?

근데 저런 금액이 나올 수 있다는 걸 말씀드리는 겁니다.

저런 금액이 나올 수 있다. 56평이 평당 1억 가면 56억 아닙니까?

간단하죠. 이게 어디서 나올 거냐? 저는 분당에서 나올 거라고 봅니다.

저는 분당에서 나올 거라고 봅니다. 동탄이 아니라 분당에서 나올 거라고 봅니다.

그래서 이런 "근저당 잡아주고, 잔금 넉넉, 파격 협상, 적극 협의" 저런 거 요즘 보다 보시면 종종 있는데, 생각보다 잘 안 해주더라.

8월하고 느낌이 다릅니다. 8월에는 진짜 많이 해주는 분위기였는데 요즘은 주인들이 잘 안 해주더라.

지방 분들 역통근하라는 얘기를 했는데, 지방 분들은 여기 별로 안 계실 것 같으니까. 저는 동대구까지는 역출근해야 된다고 생각해요.

진심입니다. 아까 앞에 얘기하시는 분 들었잖아요.

"부산에서 병원도 못 가더라" 이런 얘기 좀 전에 하시던데, 동대구가 직장이신 DGB 다니시는 분들은 수서역이나 서울역에 사시고 맨날 통근하셔야 돼요.

토허제잖아요.

토허제. 이것도 한 3년 전에 말씀드린 것 같아요.

이 장표가 옛날 장표예요. 이거 일본 사례인데, 일본에서도 저 주변에 있는 시즈오카나 우쓰노미야^추정 이런 데 사시는 분들이 한 130~140km^추정를 신칸센 타고 다닌다고요. 못할 게 뭐 있겠습니까?

대구 정도는 할 수 있다. 편도 100km 운전, 그까이 거 해야 되는 거 아니에요?

미국에서는 하는 거 아닙니까? 미국에서는 그냥 일상적으로 하루에 200km 운전하는 거 아닙니까?

"여기 가깝네" 이거잖아요. 하셔야 됩니다. 이 정도의 마음가짐이 없으면 토허제를 이길 수가 없다.

그럼 계속 알아서 하셔라, 이겁니다. 이겨야 된다.

왜냐하면 지금 우리는 양수겸장이 아니라 무기를 다 뺏겼기 때문에. 그러면 맨손으로라도 싸워야 되는 거 아닙니까?

마치 한국전쟁 때 아무것도 없었던 분들이 탱크를 깨려고 수류탄 들고 그냥 탱크로 뛰어들었던 것처럼, 그렇게 산화하는 우리 용사들의 모습처럼 우리도 해야 돼요.

지금 답이 없어요. 답이 없어요.

서울역, 용산역, 수서역 근처의 집들을 굉장히 눈여겨보셔라.

근데 저기서 눈여겨볼 건 당연히 수서역이죠. 강남이니까. 분당은 아까 말씀드렸는데, 이게 오늘 기사에도 나오더라고요.

이거 말고 그다음 단지인데, "분당에 30억 주고 살 거면 목동 사겠다" 이런 헤드라인이 있어요.

헤드라인. 목동과 분당은 분명히 지역이 다른데, "저게 30억이라고? 저거 살 바에는 목동을 간다"는 말이 나올 수 있나. 분명히 사는 사람들의 지역이 다르고, 다른 물건인데. 근데 얘가 팔렸죠.

10.4 대 1이 나왔고, 내년 10월에 입주하는, 작년 11월에 분양한 물건이고, 리모델링인데 평당 7151만 원에 분양을 했습니다.

100대 1. 이건 얼마 전에 했어요. 9월 22일에. 하이스트, 어제인가 오늘인가 이슈가 좀 있다고 또 물어보시는 분이 있었는데, 저 끝에 저거죠.

전용 84가^추정 29억, 평당 8200. 평균 분양가는 7985만 원. 아까 처음 분양했던 것보다 무려 한 800만 원 가까이 올라왔어요.

바로 옆이에요.

정자역인데, 리모델링인데, 재건축도 아닌데 8천이죠.

그래서 이거 옛날에 했던 얘기인데, 저 얘기가 작년에 나온 거잖아요.

제가 요맘때쯤 했네요, 작년에. 작년 이맘때쯤 분당을 샀으면 얼마나 좋았을까요?

제가 작년부터 그냥 대놓고 말씀드렸잖아요. 그냥 그거 사라고. 이거는 제가 조언을 드린 거예요.

정말 많은 분들한테, 저희를 찾아오실 자금이 안 되시는 분들이면 그냥 이 정도의 답은 드릴 테니까 알아서들 하시라고. 분당은 어제도 선도지구 2차 지구가 선정이 됐지만, 상당히 관심을 크게 가질 필요가 있습니다.

저는 언행일치하고 있다고 말씀드리고 있어요. 그래서 아까 리모델링이 8천이니 재건축은 1억 안 하겠습니까^추정?

이거 간단하지 않습니까? 간단. 그리고 아까 그 자리보다 더 좋으면 더 좋을 거 아니겠어요? 근데 어제 선도지구에 대한 답이 나왔죠.

"분당은 중앙공원 근처를 사야 되는 거구나. 중앙공원이었어."

근데 원래 그거 아니었나요? 원래부터 중앙공원 아니었나요?

원래부터 서현동이고, 원래부터 수내동 아닙니까?

다 알고 있었다니까요, 우리 모두. 근데 잠시 까먹고 있었다고요. 다시 한 번 리마인드를 시켜주는 것에 불과했다.

제가 여기에 "당연한 걸 뭘"이라고 써놨잖아요. 당연한 걸 뭐. 그래서 제가 아까 시작할 때 말씀드린 것처럼, 오래오래 살려면 뭐 하러 작은 집에 살아. 10년씩 거주를 하라고 정부에서 밀어붙이고 있는데, 심지어 가격 차이도 없는데 뭐 하러 같은 동네에서 작은 집에 살아. 10년 살 거면 좀 덜 올라도 되니까 그냥 큰 집 살아야 되겠다.

가격도 똑같은데. 이게 결론입니다. 분당 결론은 하도 자주 드렸기 때문에 지금은 안 하고, 오늘의 결론은 이 얘기를 강하게 드릴 예정입니다.

15분 남았는데 한 23장 남았네요. 올해 저기가 많이 오르고 있습니다.

성북이 제일 많이 올랐어요. 제가 생각하기에 서울 성북이 실거주 자가 보유의 북방 한계선인가 봐요.

"나 저 이상은 못 가겠다, 저기까지만 그래도 사지, 더 위에 가서 사고 싶지는 않다"가 강하게 느껴지는 것 같아요.

강서도 마찬가지예요. "나 강서까지." 이거 서울의 끝이죠.

서쪽 끝인데 "더 가기는 좀 그렇다" 이런 게 좀 있는 것 같아요.

근데 그게 아닌 분들은 오른쪽 경기도에 보시는 것처럼 광명이나 용인 수지, 성남 중원, 안양 동안. 우리가 다 아는 그 지역들이에요.

수도권에서 인기 있는 지역들. 그래서 "저기까지는 그래, 한번 해보겠다"가 올해 상반기 집값 상승을 다 이끌었어요.

맨 밑에 보시죠. 서울 강남구. 올해 안 오르진 않았어요.

이만큼 올랐어, 이만큼. 근데 요즘에 정부에서 빠진다고 그러죠.

빠지는 것도 맞고 안 빠지는 것도 맞아요. 이제는 "강남"이라는 말도 어색해요.

지금 하락이 굉장히 심하다고 느껴지는 곳은 반포, 압구정이에요.

대치동도 들어가 있지만. 나머지 지역들은 또 오르고 있어요.

강남 안에서도 너무 대표성을 띠는 애들, 너무 빠르게 올라갔던 것들이 조정받는 것도 사실인데, 다른 애들은 빠지기는커녕 오히려 가격 메리트 때문에 더 올라오고 있는 것 같더라.

요 지역들을 많이들 좋아하더라. 그래서 이 동네들을 하나씩 보여드리면, 빨간색은 20억이 넘는 데들이고. 뭐 찍으실 것도 없습니다.

그냥 들으시면 돼요. 노란색은 15억이 넘는 데들인데, 아니 왜 20평부터 40평으로 커지는 와중에, 특히 오른쪽에 전셋값을 보시면 지금 전셋값은 거의 어디나, 강북도 8억이 되는데 왜 집값이 비슷하지?

아니 30평과 40평이 붙어 있으면 이거는 생각을 달리해야 되는 거 아닌가. 아무리 저 단지들이 대형 평형이 썩 인기 없는 곳이라고 해도, 20~30평 인기는 무지하게 많은 곳들인데 저 40평이 계속 저 금액일까?

솔직히 안 올라도 40평에 사는 게 답 아닐까. 신축들인데 뭐 하러 작은 데 살아요?

특히 20평하고 40평 금액 차이가 저거밖에 안 나면 이왕이면 큰 집 살면 더 좋지 않아? 예전부터 갖고 있는 오래된 생각입니다.

저는 모르겠어요, 왜 이런지. 이게 뭐였냐면, 빨리 팔고 다른 데로 가야 되기 때문에 환금성이 좋은 20~30평만 계속 샀다 팔았다 하는 거였어요.

그러니까 가격 왜곡이 되게 심하죠. 20~30평들은 평당가가 쭉 뽑혀 있는데 40평은 9천 원 이렇잖아요.

신축 단지들에서 40평 생각만 한 번쯤 해보시면 인생이 매우 편리하고 좋으실 겁니다.

이렇게 2개 아파트가 성북구의 시세를 이끌고 있고, 지금 제일 싼 게 한 19억 정도에 나와 있다.

40평^추정이죠. 근데 조금 옆으로 가보셔도 15, 17 이렇게도 나와 있는 거. 이 정도 금액이면 "아, 나 이거보다는 그래도 신축 대형에 가는 게 나을 수도 있겠다."

이 정도의 합리적 판단을 한 번씩은 해보셨으면 좋겠습니다.

한 번씩은. 성북구 두 번째 가볼까요? 여기 보시면 이게 다 실거래가인데 가격이 다 똑같지 않습니까?

제가 이거 요즘 저희 손님들한테 자주 보여드립니다.

어떤 분들한테 보여드리냐, 저기에 대형 평형을 갖고 있는 분들. "선생님, 선생님 거 비싸게 안 팔려요."

이 말씀을 드려요. 안 팔려요. 40평대 안 산다고요,

사람들이. 가격이 똑같잖아요. 실거래가를 보면, 그게 다 올해 실거래가인데 어떻게 가격이 다 똑같냐고요.

저것도 생각을 한번 해보세요. 20평 살 돈이면 40평도 살 수 있는데 내가 그럼 뭐 하러 20평을 사지. 부가세 냈다고 그런 얘기 좀 하지 마시고. 이렇다니까요.

생각보다 강북에 웃기는 곳들이 지금 한두 개가 아닙니다.

한두 개가. 근데 저게 10여 년간 계속 저랬다는 게 세뇌가 돼 있어요.

"이제 저런 집들은 영원히 안 팔리는구나." 근데 저기 보이는 저 아파트들은 영원히 재건축 안 합니까?

저기 있는 데들은 정비사업, 리모델링 아무것도 안 할 예정인가요?

지금 연식으로 보시면 다 슬금슬금 거기에 붙어 있습니다.

리모델링 연한은^추정 이미 다 넘어가 있고, 재건축도 좀 있으면 할 예정들입니다.

그러면 그다음이 있단 얘기잖아요. 방 3개짜리 20평이나 방 4개짜리 40평이나 가격이 똑같습니다.

잘들 생각해 보십시오. 물론 다 맞다는 뜻은 아닙니다.

해야 되는 데가 있고 안 해야 되는 데가 있지만, 해야 되는 곳에서도 가격이 이렇게 붙어 있으면 결정을 쉽게 쉽게 가시면 된다는 거죠.

어차피 이사도 못 가는데, 집 넓은 데서 애들도 집에서 차도 타고, 트램폴린도 놓고, 미끄럼틀도 놓고, 애들이 막 어질러도 티도 안 나는 방 4개짜리로 좀 가셨으면 좋겠다는 게 저희 생각이에요.

동대문 집값 많이 올랐죠. 올해 보시는 것처럼 엄청나게 많이 오른 지역들 중에 하나고, 웬만한 신축 아파트, 신축이 아니더라도 인기 있는 단지들의 가격이 그냥 17, 18이에요.

사실 20억 넘게 나와도 이상하지 않고, 옛날부터 청량리 롯데캐슬 스카이^추정를 두고 20억 넘어가는 건 시간 문제였는데 이제 넘어갔죠.

이런 가격이 형성이 돼 있습니다. 근데 이분들이 옛날에 무슨 생각이었냐, "2년 살고 딱 팔고 나는 마용성 가야지, 나는 잠실 가야지." 맨날 이 생각이니까 저기서 오래 있을 생각들을 안 하시는 건데, 이제는 오래 있을 수밖에 없다.

상급지가 아니라 한 급쯤 낮은 동네로 오면^추정 그냥 다 똑같다.

20평부터 40평대까지 가격이 다 똑같다. 그러면 앞으로 사회 초년생들조차도 그냥 큰 집 사시는 게 답입니다.

뭐 하러 작은 집에 사요? 어차피 다 똑같은데. 큰 집 사시면 애도 많이 낳게 됩니다.

제가 경험적으로 많이 보고 있습니다. 방 4개짜리 사신 집들의 애가 둘이 되는 결과를 굉장히 자주 봤습니다.

출산율에도 도움이 되죠. 강서. 강서도 많이 올랐는데 가격이 다 비슷비슷해요.

보시면 여기는 신축급이고, 아닌 애들도 그렇고 다 비슷비슷합니다.

전세도 보시면 이제 다 8억이에요. 다 8억. 비강남, 강남 그런 거 가릴 것도 없이 그냥 다 8억이에요.

다 8억. 전세 한번 보죠. 아까 제가 성북이 서울의 매수에서 북방 한계선이라고 봤다면, 전세는 그렇지 않다는 걸 보고 계시죠?

"강북, 도봉까지 가는구나." 저분들이 의정부는 안 갑니다.

강북, 도봉까지만 갑니다. 더 위로^추정 가지 않습니다.

근데 없어지면 가겠죠. 없어지면. 왜, 저기도 매물이 이제 많을 수가 없으니까요.

전세는 정말 많은 걸 설명하고 있는데, 이제는 갭투자가 잘 안 되고, 잠깐 한시적으로 된다고는 하지만 결과적으로 장기 보유는 안 되니까, 그럼 갭투자로 산 것도 내가 결국 실거주를 해야 되는데 "아, 저기서 실거주하고 싶지 않아." 그런 생각에 아까 매매랑 전세가격이 좀 차이가 난다면, 실거주하실 분들은 아까 제가 말씀드렸던 저 동네까지 가시면 좀 곤란할 수 있겠죠.

강북구 같은 경우 보시면 금액이 종종 더 싼 것도 있어요.

평수가 커지면. 진짜 저기까지는 생각을 안 하는 거예요.

저기까지. 근데 저기도 지금 전셋값 보시면 다 7억입니다.

도봉. 여기는 전세가 조금 싸죠. 조금 더 낡았으니까. 매매가 보시면 "못 살 금액은 아니네"라는 생각 드실 겁니다.

대출 나오면 다 살 만하죠. 근데도 안 사죠. 아마 내년쯤 사실 것 같아요.

내년쯤. 지금 밀려 밀려 밀려서 내년쯤 사시지 않을까. 올해 성북까지만 왔으니까 내년에 저쪽까지 가지 않을까?

요즘 광명 신축 보시면 근 20억이죠. 광명도 20억입니다.

신축 아닌 것들 금액도, 지금 뉴타운들 금액도 이 정도 나가고 있고, 전세를 잘 보세요.

7~8억이에요. 다 서울하고 똑같아요. 지금 똑같죠. 이 얘기를 제가 작년 말, 올해 초에 진짜 많이 한 것 같아요.

진짜 많이. "돈이 진짜 모자라면 이거라도 사라"고. 제가 이런 자리에 나와서 이렇게까지 말해준 적이 없어요.

제가 성격이 그렇게 좋지가 않기 때문에 답을 이렇게 말해주고 가는 사람이 아닌데, 너무 안타까운 나머지 "사회 초년생이든, 아니면 50 넘어가셨지만 돈이 너무 없는 분이면 하안주공은 그냥 들어가시라"고. 여기가 올해 제가 봤을 때 제일 많이 오른 것 같아요.

느낌상. 너무 쌌는데 지금은 너무 많이 오른 느낌이라 지금 사기에는 부담스럽다고 느끼시는 분들이 많을 정도로, 지금 30평대 금액 보시면 10억을 호가하고 있습니다.

10억 넘어간 것도 있죠. 왜 그럴까요? 재건축이 빠르니까 그러죠. 재건축이 빠르니까. 용인 수지. 여기도 많이 올랐죠.

20억이죠. 광명하고 용인 수지의 대표 단지들은 20억이 예사로 보이고 있죠.

전세 한번 보실래요? 전세, 서울 웬만한 전세보다 비싸죠.

이거 왜 그럴까요? 아까 그 3억 5천씩 받는 분들의 통근 지역에 들어가 있기 때문인 거죠.

"참 그렇구나." 요즘 생각이 많아지셔야 돼요.

진짜. 나만 돈을 못 벌지, 돈을 미친 듯이 많이 버는 사람들이 "어차피 이거 전세는 맡겨놓은 돈이니까" 하고 그냥 뻥뻥 질러가지고 전세를 이렇게 살아주시면 동네가 편해지죠.

그리고 저런 동네에 사시는 분들의 레벨이 많이 높아지니까 다 좋아지죠.

다. 구리. 구리도 7억이에요. 8억이고. 구리도 금액 보시면 13, 14예요.

여기도 되게 많이 올라왔죠. 전세가 지금 비강남에서는 웬만하면 6~7억, 좀 좋아지면 8억이고, 수지 나가시면 9억 이런데, 제가 얼마 전에 찾아보니까 원래 7억짜리 동네였는데 은마아파트는 요즘에 막 4억짜리 전세도 있더라고요.

지금 명도 소송 하고 다 나가라고 한다니까, 집주인들도 안 들어오고 그러니까 막 싸게 놓겠죠.

근데 이거 집주인들도 잘 생각해 보셔야 됩니다. 저렇게 싸게 들어오시는 분들이 나중에 문제를 일으킬 가능성은 꽤 높아요.

우리는 경험적으로 알고 있어요. 전셋값이 높으면 큰 문제가 없는데, 전셋값이 낮아지면 문제가 발생할 가능성이 커져요.

문제가 발생한다는 게 아니라 발생할 가능성이 커져요.

이거는 분란을 스스로 만드는 일일 수도 있습니다.

오늘 결론, 서머리 한번 다시 해 드리겠습니다. 같은 단지 내에서 웬만하면 큰 평형으로 좀 가십시오.

웬만하면. 근데 제가 알고 있는 분들 대부분은 단지 내에 큰 평형이 잘 없는 데에 살고 계십니다.

큰 평형 아파트, 중대형 평형 아파트들은 요즘에 잘 짓지 않아서 대부분 구축에 있거든요.

한 20년 차쯤 돼야 그래도 40평 후반, 50평대가 있지,

2010년도 이후에 지어놓은, 한 15년 왔다 갔다 하는 애들은 커 봐야 43평이에요.

가보시면 크지도 않아. 근데 그런 것조차도 아까 보신 것처럼 가격이 다 붙어 있다.

그럼 한번 생각을 해보실 필요가 있다고 말씀을 드린 거고, 전셋값 말씀드렸죠.

전셋값이 경기 남부로 갈수록 우리가 생각했던 서울보다도 높아지고 있다.

전세가격이라는 게 결국은 실거주의 가치를 그대로 대변하고 있다고들 알고 계시니까, 그러면 거기에 집이 새로 들어왔을 때의 매매가 상승은 누가 봐도 확실하겠네요.

근데 여기서 헷갈리시는 거 있죠? "분당이 전세가 싸니까 분당은 해도 안 돼."

그건 너무 낡아서 그런 거고. 예를 들면 여의도 같은 데나 압구정이나 목동이나 전셋값이 생각보다 싸단 말이에요.

왜 싸겠어요? 거기가 동네가 나빠서 싼 거예요? 집이 낡아서 싼 거잖아요.

그러니까 이건 좀 구분하실 필요가 있어요. 컨디션이 어느 정도 비슷할 때나 그런 실거주 가치를 논하는 거지.

분당 같은 동네들이, 리모델링으로 가격을 쭉쭉 뽑아줄 수 있는 상황도 이미 봤고, 재건축까지 더해지는 애들이고, 지금 이벤트들도 계속 더해지고 있는 상황이라면 "늦었다 생각했을 때 들어가는 게 안 늦은 거 아닌가." 주식은 늦었다 생각했을 때 빨리 팔고 나왔어야 됐던 게 올해 6월이었다고 한다면, 이건 반대 상황 아닐까. 오히려 지금 사람들이 굉장히 언짢은 하반기를 경험하고 있는데, 이 언짢은 하반기에 내가 저 기분 안 좋은 사람들하고 함께 언짢을 거냐, 아니면 나부터라도 좀 덜 기분 나쁘게 빨리 사고 그냥 끝낼 거냐. 이런 거에 대한 답은 지금 너무너무 많은 것 같아요.

제가 오늘만큼 이렇게 지역 얘기 많이 하는 거 보셨습니까?

"이거야, 이거." 이렇게 말해준 적이 없어요. 저는 차가운 도시 남자이기 때문에 따뜻한 말 같은 걸 하지 않아요.

인생에서 따뜻한 말 필요 없고, 그냥 결론만 말씀드렸어요.

대형 평수 가셔라. 늦은 것 같아도 안 늦은 동네들이 지금 무지 많다.

심지어 하안도 말씀드렸고 분당도 말씀드렸잖아요.

이런 움직임을 좀 유심히 보셨으면 좋겠습니다. 그리고 너무너무 무서운 상황이지만, 주식이 진짜 반등이 나와서 사람들 캐시가 최고 피크치까지는 아니어도 그래도 한 70%까지 올라갔을 때가 사람들이 다 움직이기 시작하는 때가 아닐까.

근데 지금 여기 계신 분의 한 80% 정도는 "그런 일은 있을 수 없어. 망했어.

그냥 끝난 거야. 이제 미장 해야 돼. 반도체도 지금 미국 사야지 한국 살 게 아니야."

이러신 분이 여기 많으실 거라고 보지만, 아무튼 그런 분들의 생각과 다른 일이 벌어졌을 때도 플랜 B로 준비 좀 하고 계셨으면 좋겠다.

무기를 다 뺏긴 현재 상황에서 지금 할 수 있는 가장 좋은 일은 내가 갖고 있는 집과 거의 가격이 똑같은 수평 이동으로 집을 더 키우는 거다.

한 번 더 강조드리면서 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

네, 열정적인 강의를 해 주신 이상우 대표님께 여러분 다시 한 번 큰 박수 부탁드리겠습니다.

네, 집코노미 콘서트 2026 오후 강연 시작하도록 하겠습니다.

두 번째 강연이 될 텐데요. 이번 강연 역시도 정말 많은 분들이 관심을 가질 그런 주제입니다.

'8·3 정책과 8·13 정책이 만들 2027년 이후의 부동산, 임대차 불안을 대비하라'라는 주제로 함께해 주실 텐데요.

커넥티드그라운드 채상욱 대표님께서 함께해 주시겠습니다.

여러분, 대표님을 큰 박수로 모시겠습니다.

네, 안녕하세요. 소개받은 채상욱입니다. 한경 같은 언론사에서 연간, 연말에 중요하게 생각하는 이런 포럼은 요청이 오면 개인적으로는 영광이라고 생각해서, 저와 부동산을 바라보는 지향점은 다르다 하더라도 열심히 참석을 하고 있습니다.

여기 강사분들 쭉 보시면 아시겠지만 친해지기 쉽지 않아요.

그래서 굉장히 외톨이로 지내고 있는데, 그래도 오늘 최선을 다해서 행사 취지에 맞게 내용을 전달하고 가야 될 것 같은데요.

그리고 어저께, 행사 바로 전날이었는데요. 요즘 청와대에서 하고 있는 국무회의를 보시는 분이 거의 없으실 거라고 생각을 하는데, 어제 대통령이 3대 사회 안정 정책에 드라이브를 걸겠다고 출사표를 던지셨죠. 3대 사회 안정 정책에는 주거 안정이 포함되어 있습니다.

평소에는 그런 얘기를 해도 엄청 와닿지는 않는데, 그 얘기를 하면서 뭐라고 했냐면 올해 초과 세수가 63조 원이라고 했고, 내년 얘기는 안 했지 않습니까?

여러분, 내년 초과 세수가 100조가 훨씬 넘어요.

그래서 26년이랑 27년의 초과 세수는 대략적으로 약 200조 원인데요.

그러니까 내년에 심지어 슈퍼, 슈퍼 예산^추정을 하잖아요.

슈퍼 예산^추정을 하는데도 내년에 초과 세수가 100조가 넘게 걷혀요.

그러니까 지금 한 200조 원이 있는 그런 상황에서 세 가지에 돈을 쓰겠다고 선언을 한 거죠.

그 돈 쓰겠다고 선언한 것 중에 하나가 주거 안정입니다.

그다음에 일자리, 그리고 서민 금융이라고 하는 건데, 저는 주택 정책을 해석하고 전망하는 걸 제일 좋아하기 때문에 '주거 안정에 그런 돈을 앞으로 엄청나게 쏘겠다는 얘기구나' 하는 생각이 들었고요.

그래서 9월 22일, 추석 바로 직전에 119만 호의 주거 복지 정책 이런 걸 하겠다는 얘기를 했었는데요.

그거를 또다시 뜯어보게 되더라고요. 보면 공공임대 관련해서 몇 호 매입하겠다 그러면 원래는 현실성이 없지 않습니까?

근데 200조 원 얘기를 하면서 공공임대 많이 짓겠다 이러니까 현실성이 확 느껴져 가지고, '아 그러면 앞으로 엄청나게 공공주택을 짓게 되는 거 아닐까' 이런 생각이 들었고요.

근데 그걸 넘어서 지금 주택·부동산과 관련해서 시즌 2라고 해야 될까요?

시즌 2라고 할 수 있는 그런 대책들을 낼 것 같습니다.

그래서 지금 이 시점에서 지금까지 나왔던 정책이나 제도만을 가지고 2027년을 전망하는 거는 약간 무리가 있을 수도 있겠다는 생각이 들고요.

오히려 연말로 가면 갈수록 더 많은 내용들이 발표가 될 수도 있겠다.

물론 그게 우리한테 체감이 되느냐, 이건 또 다른 얘기겠죠.

그리고 시장은 공공 정책에는 별 관심이 없지 않습니까?

저도 큰 관심이 없습니다.

근데 이재명 정부가 공공주택을 계속 늘리겠다는 얘기를 할 때마다 민간에서는 그거를 평가 절하하고 폄훼할 것이 확실하기 때문에, 민간 입장에서 체감이 되는 그런 대책들을 내야 된다고 계속해서 조언을 해 왔는데, 어쨌든 지금까지는 민간 쪽에서 체감하는 그런 형태의 정책들을 별로 못 냈고요.

그러니까 부동산 정책과 관련해서 시장에서는 좀 실망이 있었던 것 같습니다.

그리고 일각에서는 그런 얘기도 하시던데, 7·13 부동산 대토론회 때, 대통령 주관 토론회 때 제가 아는 분이지만 그분이 질문을 하셨지 않습니까?

새 정부의 부동산 정책의 목표가 뭐냐, 목적이 뭔지 모르겠다.

근데 저는 지금 청와대랑 대통령이랑 정부가 생각하는 부동산 시장에 대한 인식이 이보다 명확한 적이 없는데, 목적이 없다, 모르겠다 이런 얘기를 하는 것 자체가 잘 이해가 안 되는데요.

어쨌든 지금 정부와 대통령은 부동산 시장에 대해 아주 명확한 목적과 목표를 가지고 있습니다.

그게 뭐냐면, 여기서부터 좀 보여주세요. 저희 유튜브 채널 자료로 보여 드리겠습니다^추정.

이거예요. 서울·수도권 도시 집중이 지금 현 정부가 생각하고 있는 가장 심각한 문제고요.

정확히 말하면 수도권 집중이 아니고 서울 집중이고, 서울 전체 집중이 아니고 강남 집중이죠.

그리고 주택·부동산 시장의 모든 문제가 강남에 있는 아파트가 너무 비싸다는 데서 시작한다고 인식을 하고 있습니다.

그러니까 현 정부는 초고가 시장을 용납할 수가 없는 거예요.

그래서 8·3 대책 뜯어보시면 아시겠지만, 2008년 이명박 정부에서 만들었던 장기보유특별공제, 10년 보유하면 80%까지 완화해 주는 거, 그 10년 80%는 그대로 두지만 상한선이 들어와 버려가지고 이제 2028년^추정 이후에 처분하게 되면 장기보유특별공제 상한선이 10억이니까, 제가 지금부터 10년 전으로 돌아가 보면요.

이 동네, 강남구에 있는 아파트가 국평^추정 기준으로 보면 싸게는 7억부터 비싸봐야 그 당시에는 13억이었는데, 그게 지금 다 몇 배씩 올랐으니까 보통 28억에서 60억 가까이 가 있단 말이죠.

근데 그 정도 간 아파트들이 앞으로 처분할 때 공제를 상한선 10억까지밖에 못 받기 때문에, 시세 기준 20억이 넘어가는 아파트, 정확히 말하면 한 24억 넘어가는 아파트부터는 그거를 갖고 있어 봐야 기대 수익률이 너무 떨어지게 되고 있어요.

그래서 8·3 대책이 지금 작동을 하고 있지 않습니까?

8·3 세제 개편안을 낸 다음에 무슨 일이 생겼냐면 초고가 시장이 먼저 무너지고 있죠.

초고가 시장이 무너지고 있으니까 일각에서는 그런 얘기를 합니다.

지금 잠깐 급매^추정 나가고 나면 또 누가 살 거고, 삼전닉스 직원들은 2년 동안 20억씩 인센티브를 받으니까 그 인센티브를 받는 뉴 머니들이 진입해 가지고 올드 머니들이 파시는 걸 받는 그런 손바뀜이 일어나고, 되게 이렇게 아름다운 그림으로 포장하는데요.

실제로 그런 초고가 부동산을 갖고 계신 분들의 한탄 같은 건 뭐냐면, 그걸 갖고 있어 봐야 쓸 데가 없어졌다는 거예요.

유틸성이 없어. 대출도 안 나오고, 그걸 담보로 잡지도 못해. 보유하고 있으면 종부세 많이 내야 돼.

과거에는 종부세는 보유 기간 공제나 고령자 공제로 공제를 다 받아가지고 종부세 부담이 1도 없었는데, 지금은 보유 기간 공제·고령자 공제에 상한선을 만들어버렸죠.

600만 원으로요. 그러니까 예전에는 종부세가 5천만 원 나와도 공제 다 받으면 80%까지 공제받아서 종부세 얼마 안 냈는데, 지금은 은퇴하시고 그 집에 15년 넘게 살았고 뭘 하더라도 600만 원 공제되고 남은 차액을 다 내야 돼요.

근데 이분들은 맨날 얘기하는 유자산 저소득 가구들이 많으니까, 이분들 입장에서 그 아파트의 유틸리티성이라는 건 의미가 없어졌고요.

그럼 임차 돌리면 되죠. 임차 돌리면 되는데, 한국 주택시장의 임차료라는 게 지금 올라가고 있긴 하지만 일종의 심리적인 저항 가격대들이 존재해요.

그게 지금 서울 전체를 보면 주택 가격의 2%가 임차 소득이지 않습니까?

10억이면 2천만 원, 30억이면 6천만 원 정도 됩니다.

근데 그 한 2% 정도 되는 임차 소득으로 그 높은 보유세, 높은 재산세, 그리고 팔 때는 공제 상한이 낮아진 양도세, 그런 생각을 하면 그 집을 갖고 있을 필요가 없어진다는 생각이 많이 드는데요.

그래서 실제로 5분위가 눌러지니까 지금 무슨 현상이 생기냐면, 5분위 바로 앞에 4분위, 4분위 주택이 못 가고 있죠.

원래 막 뻗었었는데 천장이 씌워지니까 이제 못 가고 있죠.

근데 4분위 주택까지는 갈 수 있으니까 그 밑에 3분위 이하, 서울 기준으로 14억 주택, 9억 주택, 6억^추정 주택 이런 주택들은 그냥 대출의 힘을 통해서 위로 쭉 올라가고 있는데, 어차피 천장에 막혀 있으니까 거기서부터 더 갈 수가 없습니다.

그래서 지난주부터 나타난 주간 동향에서는 서울 기준으로 주택 가격 상승세가 둔화되고 있는 게 다 잡혀요.

그리고 5분위는 하락세가 확대되고 있습니다.

그래서 여러분이 대통령이라고 생각해 봅시다.

서울 집중이 문제고 강남 집중이 문제고 강남 초고가가 문제였고, 양도 차익 100억 났는데 세금 9억 내는 게 문제였는데, 이제 양도 차익 100억 나면 세금 45억 내야 됩니다.

그렇게 달라지게 해놔가지고 주택 매매 가격이 빠지고 있는데, 지금 이 부동산 대책이 실패했다고 생각을 하겠냐고요.

애초에 이 정부에서는 서울·수도권 집중, 강남 집중이 문제라고 처음부터 명확하게 인식을 했고, 그냥 그것만 계속 계속 내고 있습니다.

앞으로도 그렇게 할 겁니다. 여기서 저 같은 사람이 새 정부를 비판하는 거는 그거를 하지 말라는 것이 아니고, 그 와중에 왜 애꿎은 임차인들만 임차료가 올라가는 상황을 맞이하게 되고, 우리 같은 임차인들이 쪼들려야 되고 임차료 더 많이 내야 되는 그런 상황을 굳이 만드냐, 그러니까 임대차 주택 시장을 먼저 살려놓고 그다음에 순차적으로 정책을 썼어야지, 이런 얘기를 하는 겁니다.

그래서 정리하면 새 정부의 부동산 정책적 목표는 아주 명확하다는 겁니다.

그래서 일각에서는 종부세 세 부담 상한선^추정을 200%에서 150%로 약간 완화하는 무드가 있긴 했지만요.

그럼에도 불구하고 이게 될 때까지 이걸 칠 거예요.

한마디로 그냥 시쳇말로 다 빠지면^추정 좋겠다는 거고, 그거와 함께 이어지는 게 결국 수도권 과잉 과밀이랑 출산율 문제인데, 그 문제 속에서 이 정부가 만들어졌죠.

수도권 과잉 과밀이랑 출산율 문제 속에서 우리나라가 잠재적으로, 지금 1970년생 분들이 2035년이 되면 65세가 되시고, 65세가 되시면 연금 수령을 하시게 되면서 자연스럽게 노동 시장에서 나가시게 되는데, 70년, 71년 이런 연도들은 거의 1년에 100만 명씩 태어나셨고 요즘은 출산율이 올랐지만 24만 명 태어나잖아요.

그래서 노동시장 퇴출 인구가 많고 유입 인구가 적기 때문에, 근본적으로 노동과 자본이랑 생산성으로 구성된 성장률이 마이너스로 내려가게 되는데, 그러니까 노동량으로 인해서 성장률이 떨어지는 상황이 되니까 그거를 극복하기 위해서 지금 전 세계도 그렇지만 우리나라도 어마어마한 투자를 기획하고 있고, 나중에 70년생 분들 다 은퇴하시고 그분들이 연금 개시 시기가 되더라도, 이후 80년대 90년대생들이 쭉 남을 텐데 그런 상황이 되더라도 우리 성장률이 플러스를 유지하기 위해서는 '아, 지금 투자에 올인해야 되겠다' 이런 생각을 가지고 있는 겁니다.

그래서 투자에 올인해야 되겠다는 생각은 3대 메가 프로젝트랑 지방 창생^추정이랑 갖가지 내용들로 나와 있는데요.

여기도 지금 지터이 보면 세종시관을 갔다 오신 분이 계실지 모르겠는데, 거기 가면 세종시를 제2의 수도 서울로 만들고 부산은 제2의 관광 서울로 만들고 이런 계획들이 있습니다.

물론 있고 저도 알고 있는데, 있지만 지금 당장은 체감이 안 되죠.

저희 같은 소시민들의 삶이라는 거는, 저도 임대차 기간 만기가 있으니까 만기가 되면 이번에 여기를 더 살아야 되나 아니면 나가서 딴 데 살아 보나, 예전에 돈이 없을 때는 임차료·전세금이 얼마나 올랐을까 뭐 이런 생각을 하면서 살았었는데요.

근데 어쨌든 국가는 그런 방식으로 정책들을 펴고 있습니다.

그래서 저는 제 지인들에게도 그런 조언을 하는데요.

올해 주식시장이 6월까지 너무 좋아가지고, 제가 부동산 컨설팅을 원래 안 하지만 지인들은 저한테 자주 물으러 오는데, 제가 정책과 가깝다고 생각하는 것 같습니다.

그래서 오는데 걔네들의 고민이 뭐 이런 거였어요.

하이닉스, 하이닉스 부부였어요. 그러니까 하이닉스 부부인 순간부터 저는 '완전 끝났다'고 생각해가지고, "하이닉스 부부도 부동산 고민이 있나요?"

"무슨 고민이 있는데요?" "과천 팔아서 반포^추정 가고 싶어요." "하시면 되잖아요."

"하이닉스를 언제 팔아야 될지 모르겠어요." 그래서 그런 쓸데없는 고민을 좀 들어주고 있었는데, 그냥 약간 각색을 했습니다.

그래도 빈도로 보면 6월에 4명이 찾아왔습니다.

근데 7월달에 주식 대폭락했지 않습니까? 8월부터는 한 명도 안 찾아와요.

그래서 요즘 제가 느끼는 생각은, 지금 대한민국 개인들이 주식에 너무 물려가지고, 너무 물리셔갖고 집을 못 사시는 것 같아요.

제 개인적인 생각은 약간 그렇습니다. 많이 물리셨어요^추정?

7천 이상에서 100조 원을 개인이, 순수하게 개인이 투자를 했잖아요.

그리고 그게 통계로도 잡힙니다. 뭘로 잡히냐면 서울 아파트의 월세율, 그러니까 전월세에서 월세 거래 비중이 원래 48%에서 54%로 6%포인트 이상 크게 늘었는데, 작년 대비 올해 서울 아파트에 전세 사기 사건이 있었습니까?

서울 아파트에 전세 사기 사건도 없었습니다.

없었는데 지금 60% 가까운 사람들이, 그냥 비아파트도 아닙니다.

아파트가 다 월세화됐다는 겁니다. 제 주변에 전세를 월세로 돌려가지고 전세금으로 주식 투자하는 사람이 꽤 있는데요.

그런 것들이 자발적으로 작동을 하면서, 원래 같으면 전세 가격이 더 가파르게 올라야 되는데 자발적인 전세 비선호가 나오고 월세 선호가 나오고, 그러다가 요즘처럼 금리가 높아지는 국면에서는 '그 전세금 그냥 그대로 두기가 너무 아깝다.

딴 걸 사도 그것만큼 주는 게 많다'라고 생각해 가지고 투자를 아주 적극적으로 늘리시는 것 같습니다.

그래서 이분들이 물려 있는 거죠. 그래서 집을 살 수 없는 거고, 하여튼 뭐 그런 거 아니겠습니까?

그래서 다시 생각해 보면, 만약에 지수가 다시 구천까지^추정 가서 삼전닉스가 전고점을 뚫었다라고 했을 때, 그때 상당한 수요가 올라오겠죠.

상당한 수요가 올라올 것이라고 생각을 하고, 근데 그렇게 수요가 올라온다 하더라도 아까 말씀드렸던 것처럼 초고가 시장이 가지고 있는 어떤 구조적인 문제, 떨어지는 유틸성, 그리고 정부가 정책적으로 초고가 시장을 더 박멸하려고 하는 그런 거를 보게 되면 과거만큼 하지는 않을 것 같다는 생각이 많이 듭니다.

그래서 오늘 전달하려는 메시지는 그런 거였어요.

지금 정부는 시쳇말로 강남권을 아주 타깃해서 수단과 방법을 가리지 않고, 양도세와 종부세와 장기보유특별공제라는 그런 내용을 포함해 가지고 이쪽 지역의 집중도에 힘을 빼는 방법으로 정책을 해왔습니다.

근데 여기서 제가 생각할 때 초기 이재명 정부의 패착은 뭐였냐면, 이른바 수도권에 힘을 빼려고 하는 부분에 있어서, 수도권에 집을 많이 지으면 수도권에 힘이 빠지는 게 아니고 수도권이 더 커지지 않습니까?

더 커지는 부분 때문에, 이런 주택 문제를 해결하는 데 있어서 주택을 적극적으로 지어서 해결하려고 하기보다는 그냥 보유하고 있는 사람에게 더 부담을 가하는 방식으로, 기존 주택을 갖고 있는 사람끼리 서로 왔다 갔다 하는 방향으로 부동산 문제를 풀려고 하니까 주택이 실질적으로 공급되지 않는 현상이 4년 넘게 계속 이어지면서 최근까지 이 상황을 만들었다는 겁니다. 그게 뭐냐 하면요, 기억하시는 분이 계실 거라고 저는 생각하는데, 작년에 부동산과 관련해서 언급을 한 말 중에 가장 유명한 말이, 수도권에 주택을 더 많이 짓는 것이 목마른 사람이 소금물을 먹는 거와 같다는 그런 말을 한 적이 있는데요.

뭔 얘기냐면, 그냥 물을 먹여야 되는데, 수도권 비대화가 문제라고 생각 중인데 수도권에 도시를 더 크게 지어버리고 집을 더 지어버리면 수도권이 결과적으로 더 커질 거니까 그거는 문제 해결이 안 된다고 생각해서, 상대적으로 주택 건설·공급에 덜 적극적이었던 그런 면모를 보였던 것이 패착이었던 것 같습니다.

근데 이번에 어제 기준으로, 주거 안정 프로그램 얘기를 하면서 자기 왼쪽 주머니에 있는 200조 원을 딱 꺼내가지고 공급을 하겠다는 본격적인 선전포고^추정를 한 것이나 마찬가지인데요.

저는 박근혜 정부 때 기업형 임대주택 제도가 처음 만들어질 때, 지금은 주임사 제도라고 알고 계시지만 그 주임사 제도가 처음 만들어질 때도 초창기부터 관여를 했고, 그 정책을 가지고 얘기하시는 분과 많은 논의도 있었고 회의도 있었고, 그 정책에 대해서 제가 책을 쓰면서 부동산 시장에 대비를 했고, 그 정책의 어떤 부작용이나 이런 부분도 막 지적을 하면서 그 제도들이 이렇게 저렇게 바뀌어 나가는 거를 오랫동안 지켜봐 왔는데요.

문재인 정부 때 2020년 7·10 대책 발표하고 주택임대사업자 제도를 규제하고 그런 거를 할 때도 왜 그런 맥락에서 그런 걸 하는지 등등을 다 지켜봤습니다.

근데 저는 단언컨대 이재명 정부에서도 주택임대사업자 제도를 다시 도입할 거라고 생각을 하고요.

그리고 더 기업화되고, 그다음에 더 많은 인센티브를 받는 개인들이 주임사를 등록해서 그걸 가지고 세금을 회피하고 이럴 가능성은 제로라고 생각을 하고요.

아주 큰 기업화된 주체들이 들어올 수 있도록 제도를 만들어 가지고 임대차 시장에 매물을 공급할 거라는 그런 생각을 하고 있습니다.

그래서 그런 방식으로 대책들이 나올 거라고 생각을 해요.

그래서 아까 모두에 드린 말씀이, 9월 30일까지 나왔던 현 정부의 정책만을 가지고 앞으로의 3~4년을 다 전망하기에는 너무 이르다는 생각이고요.

그리고 지금까지 나왔던 것보다 앞으로 나올 것들이 좀 더 기대가 된다, 이런 생각입니다.

이제 이쪽으로 가봅시다. 8·3과 8·13이니까 주제 쪽으로 좀 가볼게요.

일단 먼저 공급부터 짚고 주제로 넘어가겠습니다.

그리고 제가 여기 미시적인 요인, 거시적인 요인, 부동산 요인이라고 적어놓은 거는, 앞부분에서 이걸 생략하고 넘어갔는데 주택 가격을 결정하는 여러 요인들이 있잖아요.

수요와 공급으로 주택 가격이 결정된다는 거는 미시적인 해석인데, 수요·공급뿐만 아니라 성장률이나 금리와 같은 거시적인 것들이 주택 시장에 또 크게 작동을 하고 있습니다.

지금 우리나라는 명목 성장률 20%가 넘는 엄청난 성장을 하고 있기 때문에, 한마디로 높은 명목 성장률에 노출된 사람들은 돈이 많고, 그래서 현 정부가 그 어떤 안정 수단을 쓰더라도 삼성전자·하이닉스 벨트를 막을 수는 없거든요.

삼성전자·하이닉스. 여러분, 지난주에 수원 영통이 주간 1% 올랐습니다.

토허제 지정 전에는 동탄이 주간 1%가 올랐었죠.

1% 이상이 올랐어요. 동탄이랑 수원에서 거기로 통근·통학을 하고 있는 삼전닉스 직원들이 인센티브를 올해 7억 받고 내년에 12억 받아가지고 집 사겠다는 거를 누가 어떻게 막을 수가 있어요?

'그런 사람이 그 돈을 받는데 왜 서울로 안 오지?' 뭐 이런 생각하시는 분이 계신데, 그건 서울 병 걸려서 그런 거고요.

집 앞이 삼성전자·하이닉스 사업장^추정인데, 내가 그리로 출근을 해야 되는데 더 멀리 서울까지 가서 맨날 출근을 해야 되느냐는 거죠. 그러니까 서울 중심주의적 사고관을 갖고 계시면 '아, 그렇게 2년간 돈을 많이 버는데 왜 동탄을 사는 거예요?

왜 수원을 사는 거예요?' 막 이런 얘기를 하시는데, 아니, 직장이 바로 앞이고 내가 거기서 통근·통학하고 자녀 다 키우고 있는데, 돈이 생기면, 그동안 못 샀으면 예를 들면 넓은 집 살 수도 있는 거고 새 집 갈 수도 있는 거고 그런 거 아닙니까?

그래서 거기가 올라가는 건데, 그게 부동산 정책의 실패냐, 그건 전혀 아니죠.

어쨌든 그거는 구분할 필요가 있다고 생각을 합니다.

뭔 얘기냐면, 새 정부의 부동산 정책의 실패는 지난 4년간 주택 공급이 없었는데 그 4년간 없었던 부분을 아직도 따라잡지 못하고 있다는 부분입니다.

그렇기 때문에 거기서부터 만들어지는 부작용을 지금 우리가 다 느끼고 있는데, 동탄이라든가 수원이라든가 강동구 쪽에 하이닉스 셔틀버스 다니는 아파트 단지들의 주택 가격 올라가는 거는 그냥 대통령 할아버지^추정라도 막을 수가 없습니다.

그건 정책 실패는 아니에요. 그 두 개를 나눠서 봤으면 좋겠습니다.

그리고 저는 우리 채널에서도 잠깐 동탄에 가서 요즘 유행하는 동탄 야구를 한 적이 있는데, 동탄 분들이 좋아해 주셔 가지고 지지도 해주시고^추정 감사하다는 표시도 했지만, 어쨌든 거기는 제가 생각할 때는 중학생부터, 어쨌든 고교 평준화가 안 된 지역이잖아요.

고교 평준화가 안 된 지역이니까 하여튼 대단한 지역이 될 거라고 생각하고 있습니다.

이제 공급 얘기를 해 볼게요. 원래 우리나라가 1년에 정량적으로 공급해야 되는 주택이 연 한 44만 호 정도 되고, 수도권에 28만 호 정도 됩니다.

수도권 28만 호 정도가 되는 거는, 그냥 한국 경제가 명목으로 꾸준히 성장하고 가구가 계속 분화되고 그다음에 재건축·재개발로 멸실이 나오고 이런 것들을 반영해 가지고 한 27~28만 호 잡고, 경제가 좀 초과 성장하면 수도권에는 한 33만 호가 지어져야 되고, 경제가 좀 위축될 때는 한 20만 호 이상은^추정 지어져야 됩니다.

근데 지난 전세 사기 사건이 있었죠. 전세 사기 사건이 있었던 2023년부터 주택이 지어지지 않고 있죠.

연에 27만 호 정도 지어져야 되는데 지금 15만 호 정도밖에 안 지어지고 있습니다.

이게 4년 누적이 됐어요. 그러니까 4년 누적으로 얼마만큼 주택 공급이 안 된 상태냐면, 정말 믿어지지가 않겠지만 40만 호 이상이 안 된 상태입니다.

40만 호 이상이 안 돼 있어요. 그러니까 임차료가 올라가죠.

임차료가 올라가는 건데, 그래서 저 같은 사람이 맨날 얘기하는 게 그거 지금 당장, 당장 지으라는 건데요.

계속 안 하고 있었기 때문에 '아, 그럼 임차료^추정는 진짜 천정부지로 올라가겠다' 이런 생각을 해 왔던 건데, 어쨌든 이렇게 안 지어지고 있습니다.

근데 그거를 쪼개볼 수가 있는 거죠. 쪼개볼 수가 있는 건데, 올해 아파트는 보시면 서울 분양이 적지 않고, 작년은 만 세대도 안 되는 굉장히 위축된 마켓이었지만 올해 서울이랑 경기도·인천이 나름 순항하면서 평년 레벨로 아파트가 돌아와 가지고 올해 16만 호 정도는 분양하고 있습니다.

그리고 지난 4년간 인허가는 받았는데 미착공한 게 10만 호가 넘었죠.

그러니까 그것도 좀 독려를 할 생각인데, 어쨌든 16만 호 분양을 하고 아파트 분양은 스케줄대로 돼가고 있습니다.

그러면 모자라는 게, 올해는 11만 호 모자라는 거잖아요.

비아파트에서, 비아파트 11만 호가 모자란 건데, 비아파트가 오른쪽 그림이에요.

일단 서울에서 지어지는 비아파트 월별 물량이, 보시는 것처럼 2020년, 21년에 특출나게 많은 게 아니고 20년, 21년이 평균 영역이고 22년부터 마이너스 70% 맞은 겁니다.

주식도 아닌데 마이너스 70% 맞아가지고 회복을 못하고 있어요.

그래서 이게 4년간 누적이 됐습니다. 그리고 오피스텔이요, 오피스텔 아시겠죠?

여러분, 지금 오피스텔 갖고 있으면 이게 매도할 때 주택으로 계산돼 가지고 똘똘한 한 채가 갑자기 2주택자가 돼버리는 불상사가 생기는데, 그러니까 오피스텔의 경우에는 매입을 하고 주택임대사업자 등록을 하지 않으면 굉장히 문제가 되는 그런 자산이 돼버렸죠.

그거를 가지고 예전에는 좀 여유 있는, 그러니까 차익형이 아니라 현금흐름을 목적으로 오피스텔에 투자하셨던 분들이 계신데, 2020년 이후부터는 오피스텔 투자 시장이 많이 줄어들면서 오피스텔 착공도 안 되는데요.

어느 정도 안 되고 있냐면, 입이 안 다물어지는데 마이너스 90%, 마이너스 90%. 오피스텔 시장은 그냥 완전 박살 났어요.

원래는 한 2만 호 정도를 서울에서 커버해 주던 게 오피스텔이었습니다.

지금 오피스텔은 초토화가 됐습니다. 비아파트 초토화, 오피스텔 초토화, 아파트만 평균 레벨로 회복했기 때문에 정책을 낸다면 비아파트 쪽 정책을 내야 되는데, 그러나 대중들은, 저희 같은 대중들은 비아파트에 관심이 없죠.

그러니까 비아파트가 4년간 무너져 가지고 이게 지금은 쿠션을 쳐서, 쿠션을 쳐서 1분위, 6억 이하 주택들의 전월세 가격을 밀어올리고 있는데, 그냥 눈에 보이는 거는 아파트 가격이 올라가는 거니까 '그러면 아파트를 엄청나게 지어야 되는 건데, 아파트를 지으려면 재건축·재개발밖에 할 수 없는데, 지금 올라가는 건 주택 가격이 낮은 지역의 아파트 가격이 더 세게 올라가니까, 주택 가격이 낮은 지역의 아파트를 재개발·재건축하려면 현재 공사비와 분양가, 용적률로는 해결이 안 되니까 일반주거 4종을 만들어 가지고 용적률을 더 많이 준 다음에, 일반적으로 3종이 300이면 4종은 400% 주면 되겠죠.

그래서 4종 지구로 만들어 가지고 더 올린 다음에 공급을 해야 되나' 뭐 이런 얘기를 하고 있는 건데요.

근데 지금 어쨌든 비아파트가 무너져 있는 상태인데, 비아파트는 왜 무너졌느냐. 원래는 전세를 받아가지고 공사비를 조달해서 비아파트를 건설해 왔던 것이 비아파트 마켓이었는데요.

입주한 사람이 전세로 들어오면 그 보증금으로 공사비를 상환하려고 했었는데요.

비아파트의 전세 사기가 22년부터 터지고 난 후 전세가 다 죽었죠.

그래서 왼쪽 그림 보면 이게 월간 주담대인데요.

월간 주담대가 23년에 굉장히 뾰족하게 올라 있는 걸 보실 수가 있을 건데, 22년 말에 주택 시장이 무너지면서 주담대 시장이 무너졌다가 23년에 특례보금자리론을 만들면서 저 시장을 살렸습니다.

근데 오른쪽 그림은 월별 전세대출 추이인데, 보시면 아시겠지만 전세대출을 월에 한 3~4조^추정 정도 빌려왔는데요.

요즘은 전세대출 마이너스입니다. 전세대출 늘지 않아요. 다 상환하고 있습니다.

아까 말씀드린 것처럼 전세를 안 좋아하죠. 여러분, 전세 좋아하십니까?

전세를 원래는 좋다고 생각했었다가 이제는 '굳이 내가 전세 해야 되나' 이런 생각하는 분이 더 많아졌습니다.

그리고 전체 임대차 거래에서 월세가 80%일 정도로 비아파트 쪽에서 많이 갔기 때문에 사실상 싹 다 월세입니다.

전세가 없어지니까 그 전세라는 근육을 기반으로 지어지던 비아파트도 같이 무너져가지고 지금 이게 회복이 안 되는 거예요.

그러면 일반적인 생각은 '그럼 전세대출을 다시 늘리고 전세를 살리고 이렇게 가야 되나' 하는 게 있지만, 전세 사기 사건이 난 상태에서 이렇게 갈 수가 없으니까 냅뒀는데 이게 4년간 누적된 겁니다.

올해도, 그러니까 어저께 기준으로 8월 통계도 나왔지만 올해 누적으로 7만 7천 지어졌습니다.

근데 아파트가 7만이니까 비아파트는 7~8천 세대밖에 안 되는 거죠.

어저께 나온 8월 통계도 누적으로 수도권에 8만 7천 세대가 지어졌습니다.

근데 아파트가 7만 7천 세대니까 비아파트는 1만 세대밖에 안 되는 거죠.

8월 누적으로요. 근데 4개월 남은^추정 거예요. 그러니까 올해도 주택 공급이 실패할 거라고 생각을 하고 있습니다.

그래서 정리하면 지금 주택시장 동향을 보면 이런 건데요.

왼쪽이 강남이죠. 5분위를 대표하는 강남입니다.

그 화살표는 8·3, 8·13 대책을 때린 시점이에요.

8·3, 8·13 때린 시점에서 아주 기계적으로 강남권 아파트 가격이 하락을 하고 있는데, 강남 전세는 오르고 있냐, 아닙니다.

강남 전세도 하락을 하고 있어요. '아니, 매매가가 하락하면 전세값은 올라야 되는 거 아니에요?' 이렇게 생각할 수 있지 않습니까?

여러분, 전세는 월세를 금리로 나눈 거기 때문에 금리가 올라가는 부분으로 자연스럽게 내리고 있습니다.

그리고 지금 일반 언론에서 '3천 세대 단지에 전세가 한 건밖에 없다.'

그럼 전세가가 날아야죠^추정.

그렇지만 안 나는 이유는 우리가 전세를 이제 싫어하기 때문입니다.

월세를 좋아하잖아요. 6월에는 다 전세를 싫어했죠.

빨리 그 전세금 빼가지고 삼전닉스를 사야 되는데, 지금 그런 건 아니지만 어쨌든. 근데 오른쪽에 있는 서울 1분위를 보면 진짜 아주 탄탄하고 견조하게, 진짜 주가가 그래야 되는 것처럼 우상향을 하고 있는데, 임차료가 아주 큰 폭으로 올라가고 있고요.

전세가격이 아주 큰 폭으로 올라가고 있고, 8·3, 8·13이 나왔는데도 불구하고, 그리고 전세라는 것이 월세를 금리로 나눈 거임에도 불구하고 1분위 지역은 전세가격이 아주 그냥 탄탄하죠.

전세가 저렇게 올라가는데, 저도 임차인이었던 때가 있고 자가였던^추정 때가 있고 이렇게 왔다 갔다 했는데, 제가 임차인이었던 때도 2년 지나서 임대차 계약 갱신할 때 전세 금액이 한 1~2억^추정 오르면 소위 말해서 좀 넋이 나갔었거든요.

근데 매번 볼 때마다 임대차가 저렇게 올라간다고 그러면 저걸 어떻게 맨정신에 견딜 수가 있습니까?

최선을 다해서 대출을 받아야 되고 집을 사야 되지. 그래서 지금 1분위 지역은 6억 대출까지 열려 있으니까 LTV를 통해가지고 DSR 한도가 허용된 한에서 최선을 다해서 주택을 매수하고 계신 것이고, 이 흐름을 지금 그 어떤 대책으로도 막기가 어렵죠.

왜냐하면 4년간 비아파트가 안 지어졌고 그게 드디어 이쪽으로 연쇄 작용이 나오는 거니까요.

다른 데도 가볼까요? 지금 보시는 게 4분위 지역이죠.

4분위 지역인 강동구, 강동구도 보면 8·3, 8·13^추정 나오고 나서 상승 탄력이 둔화되는 게 눈에 보이실 거라고 생각이 되고요.

그리고 서울 2분위 지역이죠. 2분위 지역도 어쨌든 전세가 상승세와 매매가 상승세가 가파르게 나타나고 있습니다.

그러니까 지금 서울 전체를 보면 5분위는 밀렸고요.

하락세가 심화되고 있는 국면이고, 4분위는 정체 중이고, 1분위가 가장 가파르게 오르고 있고, 2분위까지도 견조한 상승세를 보이고 있습니다.

그리고 경기도를 해석하는 방법론은 그냥 간단해요.

반도체 묻었냐 안 묻었냐, 그걸로 보는 겁니다. 반도체가 묻은 지역이다.

그럼 오른쪽 차트입니다. 그냥 화성이든 수원이든 반도체가 묻었다 그러면 거기는 주간으로 말도 안 되는 0.6%, 1%^추정 넘어가는 거고, 반도체가 안 묻은 지역은 그런 가격세가 나올 수가 없죠.

왼쪽 차트처럼요. 그래서 8·3, 8·13이 나왔지 않습니까?

지금 똘똘한 한 채가, 결국 이 모든 게 다 이어지는 건데, 수도권 과잉 과밀, 강남 집중, 강남에 있는 똘똘한 한 채, 똘똘한 한 채에 집중된 세제적인 혜택, 그런 것들로 인해서 출산율을 포함해 가지고 성장률까지 이어지는 문제가 생긴다고 인식했던 게 지금 대통령실이나 청와대 같은 정부이기 때문에, 이 문제를 풀겠다고 대책을 낸 것이 8·3과 8·13 대책이고요.

8·3과 8·13이 어쨌든 나온 지 한 달 반이 됐는데 그것이 작동되는 방향으로 가고 있습니다.

그리고 그건 잘 작동이 될 거라고 저는 생각을 해요.

장기보유특별공제 논란이 있으니까, 원래 10년간 보유한 압구정^추정 현대 아파트를 팔아서 양도 차익이 100억이 생겼는데, 장기 공제 80%로 80억 공제받고 20억 남은 거에 세금 45% 때렸더니 7억^추정을 냈다는 거잖아요.

그러니까 '그렇게 있으면 안 되겠다'라고 생각해가지고 장기보유특별공제 상한선을 10억으로 만들어 나가는 거고, 28년부터 적용되고^추정 그런 마켓이 펼쳐지니까 초고가 시장은 28년까지는 팔아야죠.

'28년 이후에는 초고가가 막 올라가겠다' 이런 얘기를 하시는데, 아까 말씀드린 것처럼 올라가 봐야 세금 내야 되고^추정 유틸성 떨어지고 그 부동산으로 담보도 못 받고, 말 그대로 그냥 트로피 아파트 되는 겁니다.

실질적인 도움이 별로 안 되는. 그래서 저는 28년 이후에 이런 초고가 아파트가 올라갈 거라는 생각에 지금은 별로 공감을 못하고 있습니다.

장기보유특별공제 얘기했고, 그리고 8·3, 8·13 종부세, 종부세도 아까 말씀을 드렸고요.

종부세도 여기 보시는 것처럼 상한 금액을 만들어 뒀죠.

상한선 금액을 만들어 뒀기 때문에 나이가 많고 오래 거주하셨다고 하더라도 회피할 수 없습니다.

종부세는 결국 누군가는 내야 되고요. 그리고 다만 8·13에서는 예외 구간^추정을 만들었던 게 약간 이주비, 이주비 부분이 조금 있었는데, 이주비를 무제한으로 늘리는 그런 제도가 8·13^추정에 되어 있어 가지고, 아마 그렇게 하면 현대건설·삼성물산이 정비사업^추정 영업할 때 조합원들 대상으로 이주비 대출을 무제한으로 열어주게 되고 그게 굉장히 경합이 될 거라는 그런 비판의 목소리를 보냈었는데, 제가 어저께 들은 내용에 따르면 주택금융공사가 하려고 했었던 그런 이주비 무제한 대출 사업, 그것도 이제 막힌다고 하죠.

그러니까 이주비는 6억까지로 제한이 될 예정인 것 같습니다.

그래서 이제 정리를 해볼게요. 저는 민간에서 그냥 개인들이 집을 사야 되는 이슈는, 저도 그랬었지만 임차료가 올라가고 임차 시장이 불안하면 사람들은 집을 사고 싶어지거든요.

임차료가 불안하고 임차료가 가파르게 올라가면요.

그래서 주택 시장의 안정은 무조건 임차료에서밖에 올 수 없는데, 임차료가 올해 들어서 계속 올라가고 있었는데 그 원인 분석을 잘 안 하고 임차 시장 안정책을 잘 안 냈었던 게 새 정부였다고 생각을 했고, 그걸로 굉장히 날선 비판을 많이 했습니다.

올해 4월 정도 됐을 때는 부동산 시장 안정에 대한 기대를 완전히 포기하고 주택 시장이 상당한 난리를 보일 거라고 생각을 했고, 그런 게 시장에 분명히 드러날 거라고 인식을 하고 있었는데, 지금도 거기서부터 아주 크게 달라진 건 아니에요.

다만 새 정부가 생각하고 있는 우리나라 부동산 시장의 방향성에 대해서는 오히려 시장에 생각보다 많이 알려지지 않았다는 생각이 좀 들었고, 지금 그들 입장에서 보면 5분위 시장을 눌러 놓는 것이 모든 변화의 출발선이라고 생각을 하는 건 맞고요.

그리고 지금 모자란 부분이, 1분위·2분위 지역이 가파르게 올라가는데 그쪽에 주택 공급이 없는 게 심각한 부분이잖아요.

그거를 돈으로 때려 막겠다고 했으니까 앞으로 이런 정책들이 어떻게 나올지 한번 지켜보면 좋겠죠.

물론 이게 무조건 잘 풀리냐, 잘 풀리면 시장이 하락하냐, 그런 게 아닙니다.

주택 가격이라는 게, 그냥 소득이 생겨가지고 그 소득으로 대출받아서 집 사는데 그게 뭐 무슨 문제가 있습니까?

우리나라 주택시장의 문제는 그 수준이 아니라, 성장은 2%인데 집값은 1년에 20%씩 올라가니까, 성장이 2%이면 대출도 2% 늘어야 되는데 성장이 2%인데 대출은 15% 오르고 집값은 20%씩 올랐고 그게 3~4년 누적되니까 문제였던 거지, 일반적으로 성장만큼 돈 생겨서 집 사고 그런 게 문제는 아니었거든요.

그래서 그냥 다시 정상화되는 그런 목표를 가지고 대책을 조금 낼 것 같습니다.

그렇지만 지금 시점에서 보면 연말까지나 내년까지는 3분위 이하 주택의 임대차 환경이 여전히 불안한 게 조금 이어질 것 같고요.

그래서 이쪽 시장의 매매가 상승세는 당분간 지속될 거라고 생각을 하고 있습니다.

그렇지만 5분위가 꺾였기 때문에 그것도 또 끝이 날 것이고, 이렇게 마무리 짓도록 하겠습니다.

감사합니다. 열정적인 강의를 해 주신 채상욱 대표님께 여러분 큰 박수 부탁드리겠습니다.

네, 저희는 잠시 휴식 시간을 가진 후에 세 번째 강연을 이어갈 텐데요.

2시 10분부터 시작하도록 하겠습니다. 약 10분의 휴식을 가진 후에 2시 10분부터 라이프자산운용 배문성 이사님의 세 번째 강연이 이어지겠습니다.

잠시 후에 시작하겠습니다.

네. 잠시 후 2시 15분부터 집코노미 콘서트 2026 세 번째 강연을 시작하겠습니다.

아직까지 입장 안 하신 분들께서는 속히 입장하시어 참석 부탁드리겠습니다.

잠시 후 2시 15분부터 집코노미 콘서트 2026 세 번째 강연이 펼쳐지겠습니다.

관심 있는 분들께서는 속히 입장하시어 참석 부탁드리겠습니다.

네. 집코노미 콘서트 2026 세 번째 강연, 지금부터 시작하도록 하겠습니다.

이번 강연은 '다시 돌아온 금리 시대, 부동산 투자에서 유의할 점'이라는 주제로 마련을 했는데요.

라이프자산운용 배문성 이사님께서 진행해 주시겠습니다.

큰 박수로 맞아주시죠.

네, 안녕하세요. 저는 라이프자산운용에서 자산 배분 총괄^추정을 맡고 있는 배문성입니다.

지금 제 예상보다 너무 많은 분들이 앉아 계신데, 전 시간은 채상욱 대표고 다음 시간은 빠숑 대표, 유튜브에서 쟁쟁한 분들이다 보니까 '중간에 어디 가지 말고 빠숑 할 때까지 일단 앉아 있자' 하고 앉아 계셔 주신 데 대해 깊이 감사드립니다.

사실 저는 주력 업무가 주식·채권 쪽이다 보니까 주식이랑 채권은 꽤 잘 맞추는 편이었는데 부동산은 계속 틀리고 있거든요.

그러니까 제가 부동산 전망을 하면 계속 틀리는데도 한경^추정에서 끝까지 저를 불러주셔서, 감사하는 마음이랑 좀 복잡한 마음이 같이 있는데요. 제가 이런 말씀을 드린 이유는, 그래도 지금 앉아 계시는데 시간 낭비를 하시면 안 되니까, 그러면 제 얘기를 어떤 식으로 들으시면 되냐 하면 '쟤는 맨날 틀리니까 쟤가 하는 말 듣고 반대로 하자' 이렇게 생각하셔도 되고, 아니면 시장이라는 게 어느 한쪽으로 너무 쏠리면 분명히 반대쪽으로 가게 돼 있거든요.

그러니까 전문가든 개인들이든 의견이 반반 이렇게 팽팽하게 맞서면 둘 중에 어느 한쪽이 맞는 쪽으로 가는데, 어느 한쪽으로 90%씩 생각이 쏠리면 시장은 되게 절묘하게도 나머지 10% 쪽으로 갑니다.

근데 제가 보니까 마침 집코노미에서 한 설문조사도 전문가의 거의 90% 이상이 내년도 집값 상승, 전월세가 상승이라고 나오고, 전월세값 상승은 거의 100% 다 그래서, 이러면 반대로 갈지도 모르니까 '이 극소수설 얘기하는 애 말도 한번 들어보자' 이런 식으로 한번 경청해 주셨으면 좋겠습니다.

그러면 저같이 주식·채권 위주로 시장을 보는 사람이 부동산은 왜 자꾸 틀리냐. 근데 참고로 저도 변명을 좀 하자면, 작년 이맘때 집코노미 할 때 들으신 분이 있을지 모르겠지만 그때 제가 '똘똘한 한 채는 이제 아니다.

다들 양극화라고 얘기하는데 양극화 아니고, 앞으로는 비싼 게 떨어지고 싼 게 오르는 식으로 해서 양극화 해소 국면으로 간다'라고 얘기했는데, 저는 스스로 그거는 맞췄다고 생각합니다.

지금 1년쯤 지나 돌아온 시점에서 보면, 다들 작년에 양극화 양극화 소리만 하고 계속 똘똘한 한 채, 똘똘한 한 채 얘기를 했는데, 지금 돌아보면 작년에 똘똘한 한 채에 투자한 거는 별로고 오히려 작년에 좀 외면받던 서울의 동북권이라든가 서남권 이런 데가 오히려 지금 잘 오르는 그런 상황이죠.

물론 저는 지금 이 상황 자체가 되게 편하게 느껴지지는 않습니다.

왜냐하면 만약에 누군가 5월달쯤에 '하이닉스가 지금 한 200만 원쯤 하고 있는데 지금 하이닉스 사는 거 어떠냐'라고 하면, 그거는 해도 되고 안 해도 되고 그냥 사셔도 된다, 그런 식으로 말을 할 수 있을 것 같아요.

왜냐하면 하이닉스가 그때는 200만 원이었지만 더 오를 수도 있어 보이니까, 더 오르면 올랐을 때 바로 팔면 되는데, 근데 만약에 질문을 바꿔서 '이번 5월달에 하이닉스가 200만 원인데 내가 사고 싶다, 그런데 2년 뒤에나 팔 수 있다'라고 하면 저는 대답이 달라질 것 같습니다.

굳이 지금 비쌀 때 살 필요가 있냐, 지금 사서 2년 이상 보유를 하고 나서야 팔 수 있는데 그러면 기왕이면 비쌀 때 사지 않는 게 좋지 않겠냐라는 거고, 제가 보는 주택 시장 관점은 그렇습니다.

그러니까 주식이나 채권은, 특히 주식은 샀다가 바로 다음 날 팔아도 거래 비용도 되게 미미하고 세금도 내지 않지만, 이 집이라는 거는 사고파는 비용이 너무 많이 들고 또 최소 보유 기간 이런 것들이 있다 보니까 집으로 단타를 치기는 매우 어려워서, 결국은 저는 그래도 쌀 때 사야 되고, 쌀 때를 좀 인내하면서 기다리는 것이 제일 좋은 전략이라고 일단 생각을 합니다.

제가 영화 <오디세이>에 나오는 장면을 가져왔는데, 이 영화 보신 분들이 되게 많을 것 같아서 예시로 쓰면 많은 분들이 공감하실 거라고 생각이 되는데요. <오디세이>라는 영화, 크리스토퍼 놀란이 만든 영화는 굉장히 유교적인 오디세이로 해서 19금 장면도 없고 오디세우스가 너무나 도덕적으로 올바른 사람이다 이런 식으로 보였지만, 실제 『오디세이』라는 그 책이 우리한테 주는 중요한 메시지 중에 하나는 제가 생각할 때는 이겁니다.

우리가 미지의 세계를 항해할 때 어딘가를 들르게 되는데, 그 어딘가에 들렀을 때 거기가 우리를 대하는 태도는 적대 아니면 환대입니다.

어딘가 미지의 곳에 갔는데 걔들이 나를 죽이려고 할 수도 있고, 어딘가 갔는데 거기서 되게 나를 환대해 줄 수도 있고, 근데 나는 여기에 도착했을 때 그들이 적대를 할지 환대를 할지 모르는 상태에서 이 상황을 맞이하게 되죠.

그런데 이 영화를 보신 분들은 아시겠지만 적대하는 데 갔을 때 가장 최선의 방법은 그냥 정신 바짝 차리고 도망가는 겁니다.

그리고 환대하는 곳에 가면은 그냥 거기에 마음 편하게 눌러앉아서 그 환대를 즐기면 됩니다.

근데 제가 주식시장, 채권시장 혹은 부동산 시장까지 다 아울러서 돌아보면, 금리가 당연히 모든 걸 설명하지는 않는데 최소한 금리 인상기일 때는 자산 시장이 우리를 적대하는 구간입니다.

그리고 금리를 인하하거나, 인하해서 가만히 저금리가 유지되는 기간은 우리를 환대하는 기간이라서, '금리 인상이 끝났다.

그리고 저금리가 좀 길어질 것 같다' 싶을 때는 그냥 자산 시장에서 아무거나 막 사고 편하게 기다리면, 그때그때 하루하루는 좀 내려갈지 몰라도 결국은 내 자산 가격이 오르게 됩니다.

그러니까 저금리라는 상황 자체가 어쨌든 화폐 가치를 떨어뜨리기 때문에 이 화폐로 환산한 자산 가격을 길게 보면 편하게 들어 올리는데, 금리 인상기는 저 위에 있는 것처럼 내 자산의 가치를 계속 떨어뜨리려고 하는 시기가 되니까 그냥 손실만 당하지 않으면 그거로 만족해야 되는 그런 구간이고, 제가 생각할 때 환대의 구간과 적대의 구간은 자산 시장에서 적대의 구간이 한 30%, 환대의 구간이 70%쯤 되는 것 같습니다.

그러니까 웬만해서는 70%라는 승률에 걸기가 더 쉬운데, 내가 남들보다 자산을 더 불리려면 저 적대 구간 30%를 남들보다 어느 정도 피할 수 있으면 그때 남들보다 좀 더 부의 격차를 벌릴 수 있는 시기라고 생각을 합니다.

이 그래프는 원달러 환율이랑 코스피 지수, 그리고 우리나라 국고채 금리^추정를 나타낸 건데, 셋 다 보시면 정확히 한 6월 중순, 6월 말 이후로 환율은 뚝 떨어지고 코스피 지수도 떨어지고 채권 가격도 뚝 떨어졌습니다.

그러니까 주식, 채권, 외환 세 가지가 다 떨어졌다는 거는 한마디로 정의하면 '원화의 가치가 올랐다'입니다.

원화의 가치가 올랐기 때문에 달러도 떨어지고 주식·채권 값도 다 떨어진 거죠.

그럼 원화의 가치가 왜 올랐냐 생각해 보면 7월과 8월에 한국은행이 금리를 올립니다.

생각보다 조금 빠르게요. 이렇게 한 달 사이로 두 번 올리는 경우가 흔치 않다 보니까, 그렇게 예상보다 조금 빠르게 금리가 오를 때 자산 가격이 저렇게 반응을 했다라고 보시면 되겠습니다.

근데 금리가 주택 시장에 미치는 영향에 대해서는 일종의 과거 우리나라 역사 보듯이 편하게 보시면 되는데, 그 전에 한 가지, 하도 지금 집값을 들어 올리는 요인이 공급 부족이라고 얘기를 하니까 공급에 대해서 일단 살짝 말씀을 드리면, 흔히 공급으로 집값을 잡았던 시기로 많이들 얘기하는 게 노태우 정부 때입니다.

노태우 정부 때 임기 내에 200만 호를 실제로 다 지어서 90년대에 서울 주택 가격이 안정될 수 있었다라고들, 그냥 공급으로만 얘기를 하는데, 사실 이것도 살펴보면 노태우 정부가 200만 호 주택 건설을 하겠다라고 밝혔던 시점은 1987년 말 대선 공약 때입니다.

그런데 200만 호를 짓겠다라고 발표를 했는데 정작 88년, 89년, 90년은 우리나라 역사상 서울과 전국 집값이 가장 많이 폭등했던 해입니다.

그러니까 아무리 많이 짓겠다는 발표를 해봤자 그 발표 자체가 집값에는 전혀 영향을 미치지 못합니다.

그렇기 때문에 언론에서는 '정부가 대책을 제대로 내놔야지, 어쩌고 해야지' 하지만 대책 발표 같은 거는 씨도 안 먹히는 게 부동산 시장의 속성이고, 91년부터야 집값 상승이 좀 멈추긴 했는데, 공교롭게도 저때부터가 분당이나 일산 같은 신도시가 입주를 시작했으니까 '야, 역시 공급이 딱딱 쏟아져 나오니까 그때부터 집값이 안 오른다'라고들 얘기를 하지만, 물론 공급 탓이 크기는 크죠.

근데 또 다른 면도 한번 살펴보면, 저 당시에 코스피 지수를 한번 보면요.

89년, 거의 90년까지 코스피 지수도 어마무시하게 오릅니다.

저때 3저 호황 덕분에 코스피 지수가 거의 한 6배 이렇게 올랐던 시기거든요.

그렇게 6배 올랐던 코스피 지수가 90년부터는 거의 반토막을 향해 갑니다.

그러면 과연 집값을 떨어뜨리는 요인이 공급만이었을까. 당시에 저렇게 주식시장도 박살이 났었는데, 지금 저희도 코스피 지수가 9천에서 6천 정도로 떨어졌지만, 코스피 지수가 반토막이 나면 그 자체가 부동산 시장에 미치는 여파도 분명히 있을 것 같거든요.

한마디로 88, 89, 90년은 경제 성장이 너무나 뛰어났던 해고, 90년부터는 그만큼 성장을 하지는 못하니까 주가지수도 좀 조정받고 성장률도 좀 낮아지고, 그리고 너무 올랐으니까 거기서 더 계속 높은 속도로 오르는 것 자체는 어느 자산 시장이든 힘들 것 같은데, 그러니까 이미 많이 올랐으니까 한 번쯤 쉬어주는 그런 텀이 올 만했었고, 그리고 당시 노태우 정부가 서울에 아파트를 많이 지었던 건 아닙니다.

그때 200만 호 중에 계획을 따져 보면 지방이랑 또 1기 신도시 아파트 짓는 데 많이 할애를 했고, 서울은 기껏해야 수서·가양 정도의 아파트 단지를 지었는데, 그나마도 수서는 우리나라 역사상 가장 비리의 온상으로 얼룩진 그런 공급이기도 했어서, 아마 지금 공급이 아무리 급하다고 해도 그렇게 비리를 저질러 가면서 공급하는 걸 바라는 사람은 없을 겁니다.

게다가 저거는 일회성이라, 더 이상 저런 방식을 따라 해도 이제는 아마 안 먹힐 거다라고 생각하는데, 저 때는 분당에 대형 평형을 지으면 강남 사시던 분들이 기꺼이 강남 집을 팔고 분당이나 용인의 대형 평형으로 이사를 가셨습니다.

그래서 분당이나 일산 같은 데 집을 지으면 그만큼 서울의 수요를 분산하는 효과가 있었는데, 지금은 그런 선택을 했던 분들이 땅을 치고 후회하고 '평형은 작았어도 강남에 있었어야 하는데'라는 학습 효과가 이미 있기 때문에, 아무리 외곽 여러 곳에 신도시를 지어도 노태우 정부 때 같은 저런 드라마틱한 성과를 내지는 못할 거라고 생각을 합니다.

아울러 근 20년 중에서 서울의 집값이 가장 안정됐던 시기가 이명박 정부 시기고 가장 불안하고 많이 올랐던 시기가 문재인 정부 시기인데, 착공 물량을 보면 이명박 정부 시기 때가 훨씬 적고 문재인 정부 시기 때가 착공이 훨씬 더 많았음도 알 수가 있습니다.

아울러 아파트 입주 물량으로 봐도 이명박 정부 시기 때가 입주 물량이 더 적고 문재인 정부 시기 때가 연간 입주 물량이 더 많았습니다.

비아파트는 합산하면 얼추 비슷할 것 같습니다.

그래서 공급이 가격에 미치는 영향, 착공이나 입주 물량이 가격에 영향을 미치냐라면 그 관계가 별로 그렇게 보이지는 않는다라는 거고, 약간 염려되는 부분은 뭐냐면 멸실 주택인데, 문재인 정부 때 멸실이 좀 많이 나왔거든요.

각종 재개발·재건축, 대형 단지들도 좀 들어가고, 저때 올림픽 선수촌이니, 아니 올림픽 선수촌이 아니죠.

둔촌주공이니 이런 애들이 다 대거 재건축 들어가고 그랬던 시기인데, 반면에 이명박 정부 때는 멸실 물량이 적었었고, 그러니까 역설적으로 재건축·재개발 같은 거를 안 할수록, 이주·멸실을 안 할수록 그게 오히려 집값에는 더 안정이 되고요.

왜냐하면 입주 물량이 많을 때 전월세 가격에 미치는 여파는 안정될 수도 있고 안정 안 될 수도 있고 답이 정해져 있지는 않은데, 이주가 되게 많다 그러면 그거는 전월세 가격을 바로 즉각적으로 들어 올립니다.

그러니까 지금도 보면은 서울의 동북권^추정이랑 서남권이 유독 전월세 물량 쇼티지가 되게 심하거든요.

그쪽이 지금 아파트 재고 대비 전월세 물량이 굉장히 적은 모습을 보이고 있어서, 비아파트 전세 사기 문제도 있지만 그쪽 지역들이 신통기획 같은 거 들어가면서 이주 같은 게 지금 많이 일어나고 있는 게 영향을 미치고 있다고 일단 생각을 하고 있습니다.

그래서 전월세 가격이 안정될 수 있느냐에 대해서는, 사실 입주 물량도 중요하지만 이주를 너무 많이 하게 되면 당연히 전월세 가격이 오를 텐데, 서울시의 계획 자체는 계속 그냥 때려 부수겠다, 비아파트를 최대한 때려 부수고 저걸 몇 년 뒤 아파트로 바꾸는 작업을 하겠다가 지금 서울시장과 서울시의 계획이다 보니 계속해서 멸실이 많아지니까, 이렇게 관리를 안 하고 계속 멸실만 시켜대면 지금 전월세 가격이 오르고 있는 이쪽 지역들에서 전월세가가 안정이 되기가 쉬울까, 이 부분에 대해서는 저도 좀 물음표인 상황이기는 합니다.

이거는 우리나라의 기준금리고, 푸른색으로 음영 친 거는 우리나라의 집값이 약세장이었던 시기인데, 다 보시면 결국은 기준금리를 인상하던 시기가 서울 집값이 약세장을 기록했던 시기임을 알 수가 있습니다.

지금 우리나라는 최근부터 금리를 올리기 시작했고, 다른 선진국들도 보면은 금리를 지금 올리고 있거나 아니면 높은 금리가 좀 지속이 되고 있는데, 이런 상황에서 다른 글로벌 도시들의 상태는 어떠냐 하면, 런던이나 뉴욕, 그러니까 누가 봐도 서울과 견줄 만한 혹은 서울보다 글로벌 부자들이 더 선호하는 그런 도시들의 집값은 좌측에서 본 것처럼 대략 2020년대 이후로 횡보하거나 오히려 떨어지고 있고, 렌트, 전월세 가격은 많이 올랐습니다.

그러니까 월세, 저기는 전세가 없으니까 월세는 오르는 추세입니다.

월세가 오르는 거는 대부분 명목 소득이 오르면 그냥 같이 오르는 거라고 볼 수가 있는데, 저렇게 월세가 오르는데도 집값이 오르지 못하거나 떨어지는 이유는 높은 금리가 지속이 되고 있기 때문입니다.

거기다가 오른쪽 장표를 굳이 넣은 이유가, 저는 우리나라도 앞으로 아마 이런 식으로 흘러가지 않을까, 내년부터는 좀 이러지 않을까라고 생각하는 게 뭐냐면, 빨간색 선이 AI 데이터센터 투자입니다.

그러니까 데이터센터 투자 쪽으로 돈이 몰리니까 회색 선인 주택 투자가 저렇게 아래로 계속 부진한 모습을 볼 수가 있습니다.

돈이 다 AI 데이터센터 쪽으로 빨려가기 때문에 주택이라는 쪽으로는 돈이 갈 데가 없는 거죠.

왜냐하면 지금 미국이 금리가 되게 높은데 그 금리를 감당하는 수익성이 나오는 거는 데이터센터 짓는 것뿐이고, 집은 지어봤자 집값이 저렇게 떨어지는데 뭐 하러 집 짓냐 하면서 집을 안 짓고, 그러다 보니 지금 주택은 공급도 수요도 계속 약세를 기록하고 있는 상황입니다.

근데 우리나라에서도 어찌 보면 지금 메가 프로젝트라고 해서 데이터센터를 정부랑 우리나라 거대 사기업들이 같이 지으려고 발표를 했는데, 계획대로 데이터센터 짓기를 한다면 저런 모습으로 우리도 갈 공산이 좀 있다고 생각을 하고 있습니다.

일단 기준금리가, 어쨌든 우리가 지금 기준금리를 인상하는 시기에 왔고, 7월·8월에 일단 50bp 올렸고^추정, 채권 시장에서는 대략 두 번 정도는 더 금리 인상을 할 거다라고 보고 있습니다.

그리고 대략 내년 상반기까지는 금리 인상을 한다라고 보고 있습니다.

그러니까 이 기준금리를 한 번 정도 올리고 말면 저도 '그걸 금리 인상기라고 우리가 걱정할 필요는 없다'라고 말씀드릴 수 있는데, 금리를 한 번이 아니라 한 4번 정도까지 올리면 이거는 누가 봐도 금리 인상기이긴 하니까요.

그래서 금리 인상기 때 집값이 어땠는지를 서울 중심으로 살펴보면, 그때그때 다르긴 했는데 큰 틀에서는 결국은 약세장을 가기는 갔다.

그러니까 시차가 있거나 혹은 그 약세장의 기간이 길었냐 짧았냐의 차이지 일단 확실하게 고점은 됐다라는 겁니다.

이게 노무현 정부, 워낙 서울의 집값이 많이 폭등했던 노무현 정부 시기인데, 노무현 정부 시기는 2005년 10월, 11월 그때부터 기준금리를 인상하기 시작을 했거든요.

근데 저때 한창 2006년에 기준금리를 올려도, 보시면 2006년도까지 서울의 집값이 되게 잘 올랐습니다.

그때 당시 강남 3구는 당연히 집값이 아주 폭등했었는데, 그러다 보니 저 때 나왔던 말이 '금리 인상은 집값에 영향을 미치지 못한다.

금리는 집값에 전혀 영향을 미치지 못한다' 이런 학습 효과 같은 거를 좀 주긴 했습니다.

근데 이거를 좀 더 자세히 살펴보면, 제가 그린 그림에서 초록색 부분이 노도강 쪽이고, 대체로 저 초록색은 노도강, 금관구^추정 이렇게 서울 변두리 지역^추정 쪽이랑 패턴이 다 똑같고요.

그다음에 강남 3구는 검은색 계통으로 지금 나타나 있습니다.

근데 2006년에 한창 금리를 올리니까 강남 3구는 저때 집값이 정점을 찍고 그 뒤로는 하락세로 돌아섭니다.

근데 강남 3구가 하락을 하니까 그때부터 노도강이 확 오르기 시작을 했거든요.

그래서 오히려 노도강이나 이런 지역들은 강남이 오를 때는 전혀 못 오르고 쉬다가, 강남 3구가 못 오르고 쉬니까 그때부터 달리기 시작을 합니다.

그럼 왜 저런 일이 벌어졌냐면, '지금이랑 되게 유사한데'라고 생각을 하실 수 있는데, 노무현 정부 때도 일단 강남 3구를 좀 더 조이는 정책들, 그러니까 당시에 2005년부터 종부세라는 거를 처음으로 시작을 했고, 그다음에 대출 규제 같은 것도 강남 3구가 더 대출을 못 받게 하고, 이런 식으로 대출이나 세금 이런 것들을 더 차별화해서 규제를 하다 보니까, 그렇게 규제만 했을 때는 효과가 제한적이었다가 그런 규제를 하는 와중에 금리까지 확 올려버리니까 강남은 잡혔고, 반면에 그런 규제에서 조금은 벗어나 있던 노도강이나 다른 지역들은 오히려 강남이 쉴 때 풍선 효과로 그렇게 오른 거고, 지금 우리가 겪고 있는 상황이 저때랑 상당히 많이 유사한 면이 있습니다.

그러면 이제 결과는 둘 중에 하나겠죠.

이렇게 노도강이 더 계속 올라서 그게 마용성을 끌어올리고 마용성이 또다시 강남 3구를 끌어올리는 식으로 아래에서부터 위를 올리느냐, 아니면 강남이 자꾸 못 오르고 내려가니까 노도강^추정도 이렇게 오르다가, 격차를 좀 축소하다가 결국은 강남이 꺾여 내리면 그 하방 압력에 의해서 여기도 더 못 가고 아래로 내려갈 거냐인데, 과거의 역사는 강남이 쉬고 다른 데, 그러니까 잘 못 오르던 변두리^추정가 풍선 효과로 오르고 나면 약세장이 길어지는 시기로 접어들긴 했습니다.

2021년에 한 번 저랬었고 2007년에 한 번 저랬었는데, 그 뒤의 시기는 전반적인 하락장, 전반적인 하락장을 우리가 경험했던 부분이기는 하고, 그 하락장이 바로 이명박 정부 시기^추정, 이때가 쭉 강남이고 초록색이고 검은색이고 다 같이 이렇게 약세로 가는 그런 흐름이었습니다.

저때 중요했던 거는, 사실 저 당시에는 금융위기가 2008년에 터졌다 보니까 그때 저 기준금리에서 보시는 것처럼 금리를 확 끌어내리고 각종 부동산 규제를 다 풀었거든요.

그랬더니 이 노란색 음영 치기 전 시기처럼 강남 3구의 주요 아파트들이 일제히 반등을 세게 했습니다.

전고점까지 반등을 세게 했거든요. 근데 전고점까지 반등을 저렇게 세게 하니까 그때 이명박 정부가 놀라서 다시 규제를 걸어서, 강남 3구는 대출도 받기 어렵게 하고, 그리고 무엇보다도 경기가 괜찮으니까 2010년부터 기준금리를 올리기 시작했는데, 결국은 규제랑 기준금리 인상이 겹치고 나니까 강남 3구의 집값도 저렇게 줄줄줄줄, 노란색 음영을 친 것처럼 오랜 기간 하락하는 그런 모습을 펼쳤고, 그래서 근래 한 20년 중에 유일하게 서울 전체 집값을 가장 끌어내렸던 그런 시기, 그런 대통령 재임 기간이 되겠습니다.

그러면 저때는 어떻게 서울의 집값이 계속 저렇게 뚝뚝 떨어지게 내버려뒀냐. 당연히 그때 서울 집값이 강남 3구 위주로 계속 많이 떨어지고, 강남 3구가 떨어지니까 나머지도 잘 못 오르고 떨어지고 해서 불만이 많았거든요.

불만이 많으니까 당시에 금융기관들한테도 계속 '대출 풀어라, LTV 좀 완화해라' 이런 거 많이 주문했는데, 근데 끝까지 '그런 거 안 풀겠다, 규제 계속 하겠다'라는 식으로 갔습니다.

그러면 계속 규제를 할 수 있는 힘이 뭐였냐. 제가 보는 관점은 뭐냐면, 요 왼쪽에 있는 바가 우리나라의 수출 금액이거든요.

수출의 명목 금액인데, 보시면 박근혜 정부 때나 문재인 정부 때나 윤석열 정부 때나 저 수출의 명목 금액이 감소하는 구간이 있습니다.

수출의 실질 금액도 아니고 명목 금액이 감소한다라는 게 수출로 먹고사는 나라한테는 너무나 무서운 일이고, 그러니까 수출이 저렇게 꺾이면 웬만한 정부들은 다 경기를 부양하고 싶어 합니다.

당연하게 '수출이 꺾이니까 내수라도 부양하자'라는 식으로 나가서 금리 인하하고 각종 규제 같은 거 풀어주고, 이런 식으로 하다 보니까 저런 시기들에 집값이 다시 오르는 일들이 좀 반복이 되는데, 근데 이명박 정부 시기를 보면 수출이 안 줄고 계속 이렇게 명목 금액이 오르거든요.

그러니까 수출이 잘되니까 굳이 가계부채 리스크를 지면서까지 내수까지 부양할 필요가 없다라는 선택을 한 건데, 지금 이재명 정부 상황을 보면 수출이 못해도 내년까지는 너무 급증하는 상황이다 보니까, 굳이 내수를 이렇게 막 신경 쓰고 집값 떨어지지 않게 하려고 전전긍긍하고 당황하고 이런 자세는 아닐 거고, 이명박 정부 때처럼 집값 떨어지는 거에 그렇게 예민할 필요가 없는, 수출이 되게 받쳐주는 시기이기도 해서, 이런 대출 규제라든가 각종 규제가 최소한 내년, 내후년까지는 풀리기 어려운 상황으로 예상을 하고 있습니다.

문재인 정부 시기 때도 아주 잠깐, 찰나와 같이 집값이 떨어졌던 시기가 바로 2019년인데, 2018년 말에 금리를 두 번째로 올리고^추정 그때쯤, 2019년에는 잠깐 주택 시장에서 하락기가 있었는데, 그 뒤로 2020년 들어서 코로나 발생하고 금리를 제로 금리까지 낮추니까 집값이 또 이렇게 많이 뛰었던 그런 경험이 있고, 그다음에 가까운 과거에 2021년, 2022년 이때 금리를 올린 거는, 당시에 집값·전세값이 동반 하락하고, 그 뒤로 정부가 결국 이것저것 규제 풀고, 후순위 대출도 가능하게 하고 집값의 60에서 80%까지도 대출을 할 수 있게 해주고, 이런 식으로 다 많이 풀고 그런 와중에 결국 금리 인하도 하고 하다 보니까 제가 생각했던 것보다는 되게 빠르게 집값이 올라서, 저는 사실 저 때 집값이, 특히나 강남 3구나 마용성이 이 정도로까지 반등할 줄은 몰랐는데 저렇게까지 반등을 해서, 제가 유튜브나 이런 데 나와서 '집이 지금 비싼 것 같다' 이런 얘기를 했던 게 되게 어색해지는 그런 순간이었습니다.

근데 지금은 살짝 강남 3구는 호가가 떨어지고 있고, 앞서 말씀드린 것처럼 노도강 같은 데들이 집값이 많이 오르고 있는 상황이라 과거의 패턴이 약간 반복되는 그런 상황이긴 합니다.

이 그래프는 굳이 넣은 이유가, BCA 리서치라는 데서 올해 6월 말쯤에 '한국 주식 팔아라'라는 보고서를 냈었거든요.

그때 한국 주식을 팔라고 하는 주요 논리 중에 하나가 '통화량 대비 주식의 시가총액이 너무 커졌다'라는 거거든요.

그러니까 통화량을, 걔들이 가계가 갖고 있는 현금성 자산 그리고 금융투자기관들이 갖고 있는 현금성 자산 이런 것들을 분자로 놓고 분모는 우리나라의 시가총액으로 놓은 그래프가 좌측인데, 사실 그 현금성 자산을 M2 통화량으로 바꿔서 그려도 아래처럼 거의 똑같은 궤적이 나옵니다.

그러니까 통화량보다 시가총액이 너무 커질수록 저 그래프가 아래를 뚫고 가는 건데, 2026년 6월 상황을 보면 저렇게 아래로 되게 빠르게 뚫고 내려간 걸 볼 수가 있죠.

그러면 '야, 시가총액이 커질수록 저게 내려갈 수밖에 없는 건데 그게 무슨 문제냐' 반문하면, 시가총액이 아무리 커져도 사람들이 안 팔고 가만히 있으면 저게 아무리 밑으로 내려가도 아무 문제가 터지지 않습니다.

근데 문제는 뭐냐면, 시가총액이 너무 커진 상황에서 매도가 나올 때, 즉 하이닉스가 20만 원일 때 매도가 나오는 거랑 200만 원일 때 매도가 나오는 거랑은 이걸 받아내는 현금 여력이 상당히 차이가 날 수밖에 없는 거죠.

그러니까 현금이 10배 늘어야 200만 원일 때 나오는 그 가격을 받아내는 버퍼가 과거랑 똑같아지는데, 현금의 버퍼가 그만큼 줄어든 상황이라고 생각을 하면 되겠습니다.

근데 결과적으로 맞췄죠.

BCA가 이때 한국 주식 막 팔라고 했는데, 결과적으로 저때가 실제로 한국 주식 고점이었고 저때 팔았으면 좋았을 상황인데, 그래서 저도 BCA^추정 그림에서 분모를 서울 아파트 시가총액 혹은 부산 아파트 시가총액 이런 걸로 해서 한번 쫙 그려봤어요.

도시마다 다 그려봤는데, 서울 아파트 시가총액은 정말 통화량 대비 어마무시하게, 진짜 이렇게 폭증을 했습니다.

그러니까 우리가 흔히 '정부가 돈을 많이 푸니까, 시중에 돈이 많이 풀리니까 집값이 오르는 거지'라고들 얘기하지만 시중에 돈 풀리는 속도보다 서울 아파트 시가총액이 올라가는 속도가 훨씬 빨랐고, 그게 잠시 멈춰서 더 내려가려다가 휙 위로 올랐던 시기가 바로 2021, 22년 금리 인상기였습니다.

근데 지금이 딱 저때보다도 더 최저점을 찍은 와중에 금리 인상기를 맞이하다 보니 유동성에 관한 버퍼에서는 조금은 문제가 생긴 상황이고, 서울 외의 아파트는 대부분 편안합니다.

보시면 부산 같은 데는 그냥 과거 평균 수준이거든요.

그래서 안 오른 만큼 그렇게 막 많이 떨어질 것 같지도 않고, 금리 인상기라는 게 사실 지방 아파트한테도 분명히 되게 안 좋은 영향을 미치기는 하는데, 보는 것처럼 통화량 대비 이 도시의 시가총액 자체가, 물론 저기 보시는 것처럼 팬데믹 때 같은 때는 굉장히 크게 낮아졌던 상황이지만 금리 인상기 이후로 그래도 안정적인 모습을 갖고 있다 보니까 서울보다는 상대적인 부담이 좀 적은 편이고, 보시는 것처럼 지금 서울 아파트 시총이 부산 시총 대비 과거에 한 5배였는데 이게 거의 7.5배까지 굉장히 많이 올라 있는 상황입니다.

근데 통상 금리 인하기 때 양극화가 심해지고 금리 인상기 때 양극화가 축소되는 그런 모습이 있습니다.

왜냐하면 금리 인상기는 많이 올랐던 거를 다치게 하고 많이 안 오른 거는 그냥 놔두는 그런 작용이기 때문인데, 지금 저렇게까지 벌어진 서울과 지방의 격차, 결국은 저게 똘똘한 한 채, '결국은 서울의 한 채를 가져야 된다'는 거죠.

그러니 지방의 의사 선생님이나 유지나 이런 분들이 어떻게든 다 반포나 대치 이런 서울에 한 채를 가지려고들 했고, 그거를 옛날에 했을수록 성공한 투자인데, 과연 지금 그거를 하는 게 좋은 투자일 거냐에 대해서는, 옛날보다 지금은 규제로나 갭이라든가 이런 걸로도 너무 많이 벌어져 있어서, 일례로 여기서 보여드리는 2016년 같은 경우, 2016년에 도곡렉슬을 갭투자 하려면 한 2~3억만 있어도 됐습니다.

그런데 지금은 저거 갭투자 하려면 한 20몇 억 있어야 갭투자를 할 수 있죠.

그 정도로 지금 상황이 너무너무 다르다.

상황이 너무너무 다른데, 대부분 우리는 그냥 '지난 10년 이랬으니까 앞으로도 계속 그러겠지'라는 관성에 빠지기 쉬운데, 사실은 10년이면 변곡점이 오게 되어 있다라는 게 자본시장의 역사가 말해주는 게 아닐까 싶습니다.

요새는 특히 젊은 분들일수록, 대부분 보면 부모님이 갑부가 아니어도 결혼을 하면서 서울에 집을 사면서 시작을 하더라고요.

그렇게 집을 사면서부터 시작을 하는 이유도, 사실 전월세가가 아무리 많이 올랐다고 해도 집값에 비하면 너무 쌉니다.

지금 특히나 강남이나 이런 데들은 전월세가가 집값의 거의 3분의 1 수준밖에 안 되는데, 그래서 전세를 선택하면 훨씬 더 낮은 금액에 거기에 살 수 있는데도 다들 어떻게든 집을 사려고 하는 이유는, 여러 가지가 있겠지만 특히 그 공포가 되게 심한 것 같아요.

그러니까 '인플레이션 시대에 헤지를 하려면 실물 자산을 사야 된다.

돈의 가치가 휴지가 되니까 뭐라도 사놔야지, 전월세 살면 바보 된다.'

그게 과거 10년 동안의 패턴 같은 거였으니까 그러한데, 근데 앞서도 보여드렸듯이 지금 환율도 우리가 아마 1500 넘어서 1600원 갈 것 같이만 생각하다가 1300원으로 뚝 떨어져서 어찌 보면 1200원도 갈 수 있다라고들 얘기하는 날이 갑자기 오듯이, 금리 인상이라는 거는 이 많은 상황들을 한 번에 확 바꿔버리는 능력이 있거든요.

한마디로 금리가 오르는 만큼 현금의 가치가 오르는 거고, 금리가 돈값입니다.

돈값이 오르는 시기에는 내가 익숙하던, 돈값이 낮아지던 시기의 공식이 되게 잘 안 들어맞을 수 있다라는 겁니다.

그래서 저는 이 금리 인상기, 앞으로 한 두 번 정도는, 한 세 번까지도 더 올릴 수 있다고 보는 것도 있고, 인상을 해 놓고도 바로 빠르게 내리는 게 아니라 인상해 놓고 고금리가 좀 더 지속되는 환경, 반도체 수출이 장난이 아니기 때문에 이게 지속되는 환경이 좀 더 갈 텐데, 그래서 저는 약세장, 폭락까지 얘기하는 건 아니지만 약세장이 어느 정도 찾아올 수 있다고 생각을 하고, 물론 여기서 관건은 삼성전자·하이닉스 직원분들이 성과급 받는 거, 그걸 다들 일거에 '나는 그냥 집을 업그레이드하겠다' 이런 쪽으로 돈을 쓴다면 그거는 또 부동산으로 유동성이 가는 일도 크긴 하겠지만, 한편으로는 지금 장특공 문제 때문에 강남·서초에서 집을 팔려는 매도 매물도 꽤 나오기 때문에, 이 매도랑 반도체 직원들이 얻는 성과급이랑 어느 정도 충돌과 균형을 이루면서, 집값이 폭락보다는 어느 정도 하락하는 걸 또 누군가 받아주는 그런 모습이 되지 않을까 생각을 하고 있습니다.

그리고 마지막으로 하나 소개해 드리고 싶던 게, 그러면 '야, 유동성이라는 게, 삼성전자·하이닉스 다니는 분들도 성과급 많이 받을 거고 이런저런 정부가 투자를 하면, 네가 말하는 부진^추정의 시절이 오더라도 유동성이라는 게 어쨌든 또 생길 텐데 그 유동성을 담는 그릇이 서울 아파트보다 좋은 게 있냐', 대부분 우리나라 사람들은 돈 많이 생기면 '당연히 서울에 집 사야지, 그게 제일 좋은 투자였다'라는 식의 생각을 하기 쉬운데, 그런데 역사적으로는 2016년부터 지금까지 10년, 그러니까 서울 아파트가 되게 많이 잘 올랐던 이 시기만 봐도, 이게 만약에 1억 원을 어디다 투자했을 때 각각 10년이 지나서 얼마가 되었냐라는 거를 보여주는 표인데, 저 맨 밑에 있는 은마아파트가 대략 3배 가까이 올랐습니다.

2016년에 샀으면 대략 3배 정도 올랐고요.

근데 금이 한 4배 올랐고 삼성전자가 10배 올랐고 애플 12배, 테슬라 25배, 막 어마무시한 것들이 이렇게 또 여기에 있습니다.

근데 여기서 드리고 싶은 말씀은, 2016년을 돌아보면 금, 애플, 테슬라, 비트코인, 엔비디아, 아호피 이런 것들 사기가 어려웠어요.

저런 미국 주식이나 금 이런 것들을 사기 쉬워진 건 대체로 팬데믹 이후, 그리고 최근에 ETF들이 우리나라에도 되게 많이 나오고 미국 주식을 하기가 쉬워지면서 저런 거에 대한 접근성이 되게 좋아졌습니다.

그러니까 저런 거에 대한 접근성이 낮을 때는, 2016년에 누가 애플이 좋다고 해도 애플을 어떻게 사야 되는지도 모르겠고, 금도 어떻게 사야 되는지 모르겠고, 또 '실물 금을 어떻게 사냐' 그랬다면, 지금은 ETF라든가 미국 주식에 대한 접근성 이런 부분도 굉장히 좋은 시기인 데다가, 지금은 어쨌든 AI 시대고, 돈이 가는 길목에다가 나의 투자금을 놓는 게 그래도 제일 성과가 좋은데, 지금은 AI 투자 쪽으로 자금이 가는 시기이기도 하다 보니까, 돈이 가는 길목이, 미국이 선례를 보여줬듯이 우리나라도 부동산처럼, 주거용처럼 AI랑 상관없는 쪽보다는 AI랑 상관있는 쪽으로 돈이 더 많이 돌지 않겠느냐라는 점도 한번 생각해 보고, 돈을 담아낼 그릇, 유동성을 담아낼 그릇이 꼭 서울 아파트^추정만 있는 거는 아니다.

그렇다고 저 나머지 것들이 10년씩 투자를 하기에 되게 불안한 자산도 아니고, 시총도 아파트보다 훨씬 더 큰 자산들이고 하니까 여러 가지 선택지가 있다.

따라서 '그럼 부동산이 네 말처럼 좀 안 좋을 거라면 어디다 투자해야 되냐, 현금만 갖고 있는 게 장땡이냐'라면, 이게 환대가 아닌 적대의 시기니까 잠시 현금성 자산으로 피하고 있는 것도 나쁘지 않지만, 장기 투자의 개념으로 봤을 때는 과거보다 훨씬 더 좋은 선택지들이 많아진 세상이라는 것도 우리가 같이 상기를 해 보면 좋겠다는 관점에서 이 장표를 마지막으로 넣어 봤습니다.

아무튼 제가 드리는 말씀은, 여러분들께서 경청해 주셨지만 저는 주로 많이 틀렸고, 그래서 '틀렸으니까 의견 잘 들었고 또 반대로 하면 더 잘되실 수도 있고' 한데, 마지막으로 드리고 싶은 말씀은, 우리가 MBTI로 봤을 때 투자도 F의 시기와 T의 시기가 있는데, 금리가 인하하거나 저금리가 유지되는 구간, 금리 내려가는 시기는 F의 시기입니다.

다들 그냥 기분 좋고, 분석 같은 건 필요 없고, 그냥 뭐든지 빨리 사면 되고, 빨리 사서 오르는 걸 즐기면 되는데, 금리 인상기는 F에서 T로 넘어가는 시기거든요.

갑자기 사람들이 차가워지고 '이래서 안 돼, 이래서 위험해' 이런 식으로 뭔가 점점 따지는 게 많아지는 시기이기도 합니다.

그래서 F에서 T로 가는 시기, 이 T의 시기에는 그래도 저 같은 사람이 하는 말 중에서 들을 만한 얘기가 있을 것 같다.

F한테는 저 같은 사람이 막 이런 그래프 이런 거 보여줘 봤자, F한테 이거 하는 거 소용없고, T쯤 돼야 '이런 그래프 보니까 이렇기도 하네'.

막 이렇게 하는 거라, '이제 T의 이야기를 한번 들어봤다'라고 생각해 주시고, 지금까지 경청해 주신 분들께 감사드리고 인사드립니다.

감사합니다.

열강을 해주신^추정 배문성 이사님께 여러분 큰 박수 부탁드리겠습니다.

감사합니다.

네, 저희는 잠시 정리 후에 3시 10분, 3시 10분부터 스마트튜브 김학렬 대표님의 네 번째 강연 이어가도록 하겠습니다.

잠시 후 3시 10분에 다시 만나겠습니다.

"규제 강화의 시대 부동산 투자 전략, 실거주자·다주택자는 무엇을 준비해야 하나"라는 주제로 이야기를 해 주실 예정입니다.

스마트튜브 김학렬 대표님께서 진행을 해 주실 텐데요.

여러분 뜨거운 박수로 모시도록 하겠습니다.

네 안녕하세요. 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장입니다.

반갑습니다. 아침에, 조금 전에 라이브 하고 왔는데 보신 분 있으세요?

예, 아침 8시마다 라이브 방송 진행하고 있습니다.

혹시 매일매일 부동산 뉴스 궁금하신 분들은 스마트튜브TV 구독해 주시면 될 듯합니다.

제가 오늘 받은 주제는 규제 강화 시대의 부동산 투자 전략이라고 하는 주제입니다.

그래서 실거주자하고 다주택자 입장에서 한번 생각을 해봤습니다.

아마 부동산이라고 하는 주제가 한정이 돼 있기 때문에 좀 비슷비슷할 텐데, 거기를 좀 차별화해서 실질적으로 여러분들이 바로 활용하실 수 있는 얘기들을 나눠보려고 하고 있고요.

이전에 배문성 이사가 시간을 10분 일찍 끝냈다고 하더라고요.

그래서 제가 10분 더 쓸 수도 있어 가지고 질의응답 시간을 특별히 갖기로 했으니까, 끝나고 궁금하신 거 있으면 손 들어주시면 마이크 드릴 거거든요.

일어서 가지고 질의해 주시면 아주 성심성의껏 답변을 해 보도록 하겠습니다.

바로 시작할게요. 규제 강화 시대에는 "집값을 맞추는 대신 내 집의 기준을 세워라"라고 일단 결론을 내려놓고 시작을 해보도록 하겠습니다.

실거주자든 다주택자든 이제 생존을 위한 프로젝트가 필요하다라는 말씀이고요.

어떻게 하면 생존할 수 있는지 한번 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

제 소개 안 할게요. 궁금하신 분은 스마트튜브 찾아보시면 됩니다.

네, 오늘 가져가실 판단의 기준 세 가지를 말씀드리겠습니다.

일단 이게 제일 중요할 것 같아요. "누가 계속 살고 싶어 하는가"라고 하는 겁니다.

이게요, 좋은 입지 좋은 상품, 나쁜 입지 나쁜 상품에 다 해당되는 겁니다.

그래서 비싸더라도, 세금을 많이 내더라도 계속 살고 싶어 하는 집이 있고 그런 사람이 있을 거고요.

아니면 바로 팔고 가셔야 되는 분들이 있을 거기 때문에, 여러분들이 매수를 하시든 매도를 하시든지 간에 계속 살고 싶어 하는 수요가 있는지를 반드시 따져보셔라, 그런 말씀이에요.

두 번째 기준은요, 현재 가격에 어떤 것들이 반영이 되어 있는지. 이거는 주식 투자하시는 분들도 마찬가지일 텐데요.

고평가에 대한 부분들을 좀 우려하셔야 될 것 같습니다.

그런데 부동산은 가치 평가 기준이 솔직히 없어요.

그러니까 주식이라고 하는 것은 매출이 있고 순이익이 있기 때문에 어느 정도 적정 주가를 예측을 할 수가 있는데, 부동산은 그냥 사는 게 시세가 됩니다.

예를 들어서 지금 래미안 원베일리라고 하는 아파트가 있어요.

신축 중에서 국평 전용 84 기준으로 작년 7월 달에 72억으로 거래가 됐거든요.

그게 적정하냐라고 질문을 하면 여러분들 뭐라고 답변하실 거예요?

가치 평가가 안 되죠. 래미안 원베일리의 원가가 얼마일까요?

원가를 따질 수는 없겠지만 아무리 많이 잡아도 처음에 공급될 때 10억이 안 됐을 것 같긴 하거든요.

땅값 포함해도. 그러면 고평가라고 할 수 있는데, 그럼 여기서 월세를 놨을 때 그 정도 수익률이 나오느냐, 절대 나오지 않죠.

아마 많이 받아봤자 천만 원이 안 될 테니까 연 수익률로 감안해도 얼마 안 나와요.

5%도 안 되는 거잖아요. 그러니까 수익률이 낮죠.

그래서 현재 가격에 무엇이 반영됐는지를 보셔야 되는데, 절대 가격이라고 하는 것이 높다고 비싼 것이 아니고 낮다고 싼 것이 아니라는 말씀을 일단 다시 한 번 드립니다.

그런 기준을 가지고 계시면 좋을 것 같고요. 그리고 또 하나는 뭐냐면, 호재라고 하는 것이 가격에 반영이 되어 있는데 그 호재가 실현되는 것이 늦어진다 하더라도 계속 보유할 수 있는지, 이것들을 따져보셔야 됩니다.

예를 들어서 지금 GTX C가 어저께부터 착공을 했단 말이죠.

31년도에 개통이 된다고 했는데, 그럼 31년도에 개통되는 게 확정이 되어 있느냐, 확정은 아니죠.

31년도라고 하면 31년도에 안 될 가능성이 99.9%라고 보고 있거든요.

그렇다 하더라도 이게 호재가 아닌 건 아니잖아요.

근데 예를 들어서 지금 저한테 제일 질문 많이 하는 게 "GTX D·E·F 언제 개통하나요?"

아니, 이건 확정도 안 됐는데 어떻게 개통이 되겠어요.

그래서 이런 계획이 실제 착공으로 이어져서 과연 우리가 쓸 수 있을 때까지 얼마나 걸리는지에 대해서 한번 고려해 볼 필요가 있다라는 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

네, 오늘은요, 무주택자·1주택자·다주택자 케이스별로 한번 전략을 짜드리고자 하는데요.

최근에 저한테 질문을 제일 많이 하는 게 뭐냐, 크게 두 가지인데 집이 좀 비싼 분들은 세금 문제들을 고민하시고요.

다주택자나 집이 없는 분들은 이렇게 올라가는데 따라 사도 되는지를 물어봅니다.

그런 관점으로 오늘 얘기를 정리해 온 거예요.

무주택자들의 목표는요, 주거 안정하고 구입 여력을 확보하는 것들인데 지금 대출이 나오지 않습니다.

맞죠? 그래서 이 부분들에 대한 별도 전략이 필요할 것 같다.

그래서 최종 잔금과 안전 예산을 짜기 위한 전략들이 필요하다라고 말씀을 드립니다.

이따 다시 말씀드릴 거예요. 그리고 1주택자들은 현재 집과 상급지 갈아타기를 해야 될 집이 있을 텐데 격차가 많이 나죠.

제가 상급지 갈아타기 할 때는 항상 "상급지를 먼저 사고 내 집을 최대한 늦게 팔아라"라고 말씀을 드리는데 그건 상승기일 때 그래요.

내 집이 좋은 아파트면 그게 맞는데, 내 집이 계속 빠지고 있어요.

근데 상급지는 계속 올라가고 있고. 그러면 내 집을 먼저 파는 게 맞는 거잖아요.

그래서 정답은 없는데 기본적으로 내 집도 좋고 갈 집도 좋다라고 하면 그 방법이 맞다.

일단 그렇게 말씀을 드립니다.

그래서 아까 말씀드린 대로 여기서 리스크는, 내 집이 매도가 안 되는 집인지를 먼저 따져보셔야 될 것 같고, 매도가 잘 되는 집들은 최대한 늦게까지 갖고 가시는 것들이고요.

매도가 안 되는 집들은 먼저 파셔야 돼요. 왜 그러냐면 지금 지방이 시세가 많이 조정되고 있죠.

지방 시세가 조정되는 가장 큰 이유가 뭐죠? 안 팔려서. 이분들도 새 아파트가 생겨서 새 아파트 가고 싶은데, 새 아파트에 들어가려면 내 집을 팔고 잔금을 쳐야지 갈 수 있거든요.

그래서 심지어는 내 집이 안 팔려서 새 아파트를 포기하는 경우들도 많습니다.

지방에 미분양이 많은 데는 그런 이유도 있습니다.

그래서 1주택자들은 내 집이 잘 팔리는 집인지 아닌지를 먼저 판단하셔야 된다, 그 말씀을 드립니다.

그리고 지금 고민이 많은 분들이 다주택자가 되실 텐데, 여기부터 세금 관리가 들어갑니다.

세무·현금과 보유 만기 관리를 해야 되는데, 일단 보증금 반환이 겹치고 유동성에 문제가 생기게 되면 이건 방법이 없어요.

그래서 저는요, 다주택자 분들 중에서 정말 진정한 다주택자는 3주택자 이상이라고 할 수 있는데, 3주택 중에서 집값이 올라가지 않은 것은 무조건 팔라고 말씀드립니다.

근데 이런 답을 드리면 뭐라고 말씀하시냐면 "빠졌는데요."

이렇게 말씀하세요. 그럼 어떻게 해야 돼요? 오를 때까지 기다려요? 아니죠, 그냥 파는 거야.

예, 그래서 이럴 때 최대한 손실을 막는 방법은 마이너스가 난 집과 플러스가 난 집을 같이 팔아야 돼요.

플러스가 난 집 중에서도 안 오르는 게 있을 거거든요.

그럼 같이 팔아서 상계 처리하는 거죠. 이렇게 좀 하시면 좋겠다 말씀을 드리고, 전 되도록이면 1주택, 많아봤자 2주택 가지고만 하시면 좋겠다는 생각이 듭니다.

오늘 뉴스 보셨나요? 내일부터 일시적 2주택 겹치는 기간이 원래 3년이었잖아요.

2년으로 줄었습니다.

그래서 지금 1가구 2주택 전략도, 아마 또 분위기가 더 안 좋아지게 되면 또 1년으로 줄일 수 있고요.

문재인 대통령 때 몇 년까지 줄였죠? 6개월. 말도 안 되는 일이죠, 네 맞습니다.

올해 대통령님 집도 1년이 넘게 걸렸잖아요, 집 파는데^추정. 정말 분당에 잘 나가는, 선도지구 지정된 아파트도 1년이 넘게 걸렸는데 6개월 동안 갈아타라고 하는 건 그냥 중과를 맞으라는 얘기죠.

그래서 아마 거기까지 가지는 않을 거로 예상이 되는데, 2년에서 1년 정도로 축소될 가능성이 있다는 걸 감안하고 매도 전략을 짜셔라 말씀을 드립니다.

그래서 일단 출발점이 다르면요, 하나의 시장도 세 가지 다른 입장에 따라서 전략이 달라져야 된다는 것들 다시 한 번 강조를 드립니다.

지금은 규제 정국이라고 할 수 있습니다.

대통령님께서 일주일에 한 편 이상씩 규제에 대한 메시지를 아주 강력하게 주고 계시기 때문에, 아마 특별한 심경의 변화라든지 사회적인 문제, 경기에 문제가 생기기 전까지는 규제를 계속할 거다라고, 이것을 그냥 기본 세팅 값으로 두고 가시는 게 맞을 것 같아요.

그러면 규제가 뭐가 있느냐, 기본적으로 대출 규제·세금 규제가 있을 것 같아요.

그리고 정부에서 하는 정책 중에 이런 문제들을 해결하기 위해서 공급 정책들이 나오고 있는데, 그것들을 같이 한번 다 버무려서 말씀드려도 되겠습니다.

일단 대출 제약이 있는데요. 담보 가치, 스트레스 DSR, 또 소득 대비 상환 부담 이런 부분들이 있는데, 결국 내가 살 집이 있어도 대출이 나오지 않으면 집을 살 수가 없어요.

지금 젊은 친구들 같은 경우는 종잣돈이 없어서 대출을 많이 받지 않으면 서울 같은 데 집을 살 수가 없습니다.

그들이 하는 선택은 경기도·인천을 선택하고 있고요.

심지어는 삼성전자·하이닉스 직원들도 경기도를 사고 있습니다.

왜? 보너스 많이 나오고 연봉 높긴 한데 아직까지 서울 집을 살 정도의 종잣돈은 없어요.

대출도 안 나오기 때문에. 지금 가장 많이 거래가 되고 시세가 올라간 데가 있죠.

수원 영통입니다. 수원 영통은 일단 삼성전자 직원들이 제일 많이 사는 곳이죠.

한동안 삼성전자 직원들이 수원 영통을 많이 살 것 같고요.

여기가 많이 오르게 되면 또 주변으로 퍼지긴 할 겁니다.

그래서 저는 오늘 오신 젊은 분들 중에 내 집 마련을 하셔야 되는 분들은요, 지금 삼성전자 직원분들이 사는 데 사시면 될 것 같아요.

그러면 중간은 간다, 일단 말씀을 드리고요. 그리고 이 대출 제한에 있어서 또 하나 당부드리고 싶은 게 뭐냐 하면, "그럼 내년이면 대출이 풀립니까?"라고 질문하실 수 있잖아요.

결론부터 말씀드리면 안 풀립니다. 왜냐하면 대출을 푸는 순간 유동성이 부동산으로 몰리는 것들을 굉장히 경계하고 있기 때문에, 1월달에 풀리고 바로 또 소진되면 또 묶일 거거든요.

최근에 제 지인들이요.

잔금을 쳐야 되는데 은행 다섯 군데를 알아봐도 대출이 아예 안 나온대요.

그럼 다주택자냐? 아니요. 집을 그냥 사는 1주택자인데도 대출이 안 나오고 있거든요.

2억·4억·6억이 아니라 아예 안 나온대요, 심지어는 소득도 되는데. 이런 타이밍이기 때문에 내년 초가 된다 하더라도 상황이 달라질 것 같지는 않아요.

그래서 여러분들은 여러분들 종잣돈에다 대출받을 수 있는 총량들을 활용해서 빨리 내 집 마련하시는 게 2027년까지의 전략이 될 것이다, 이렇게 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

두 번째, 보유 비용이 증가할 텐데 특히 이번 8월 3일 대책, 9월 1일 보완 대책이 나왔는데, 공시 가격으로 이제 종부세를 때리게 되는데 아마 30억 이상 주택은 꽤 나올 것 같다, 이렇게 말씀을 드립니다.

그런데 이 종부세 계산을 세무사들도 못해요.

이번 집코노미 콘서트에 나오는지 모르겠지만 저랑 친한 이장원 세무사^추정나 미네르바 올빼미 김호용 대표^추정도 계산 못합니다.

그래서 프로그램을 개발해서 어플을 깔고 다닙니다.

저한테 맨날 보여주고 자랑을 하는데, 최근에 저한테 상담을 진행하셨던 반포주공 1단지 소유자 분이 계세요.

은퇴하신 분인데, 그분이 종부세가 많이 나올 때 천만 원 나왔고 지금은 재건축 공사로 짓고 있잖아요.

그래서 지금 멸실^추정 상태기 때문에 천만 원이 조금 안 나오는데요.

근데 그게 디에이치 클래스트인데, 내년 말에 입주하고 나서 그다음 해부터 시뮬레이션을 해봤더니 아무리 적게 잡아도 3천만 원, 1주택이어도 3천에서 4천 정도 나올 것 같더라고요.

근데 이분이 자녀분이 세 분 있었는데 일단은 다 시집 장가를 보냈습니다.

본인만 살면 되는데, 이분은 선생님으로 정년 퇴직을 하셔서 연금이 거의 400만 원 가까이 나오더라고요.

300만 원대가 나와요.

그럼 400만 원으로 칠게요. 그러면 연봉이 4,800이죠.

세금 빼면 한 4천 될 것 같습니다. 종부세가 얼마 나온다고요?

4천만 원. 그럼 이분은 어떻게 하셔야 돼요? 여러분들 같으면 어떻게 하겠습니까?

팝니까, 가져갑니까? 일단은 가져가야죠. 감당을 해야죠.

근데 그럼 어떻게 해야 돼요? 월세로 주면 되죠. 반포니까 그 정도 집이면 월세 얼마 받을 수 있을까요?

천만 원 받을 수 있죠. 월세가 꽤 많이 올랐어요. 예전 같으면 500만 원 받기도 힘든데 요즘은 월세가 대부분이기 때문에, 전세는 상상도 못하고, 천만 원 받을 수 있습니다.

그러면 1년에 1억 2천이죠. 소득세 내고 종부세 내도 몇 천 남습니다.

그럼 그거 가지고 본인이 원하는 아무 구축 아파트 가서 월세 사시면 돼요.

깔끔하죠.

이거는 정말 해피한 케이스라고 보면 되는데, 월세가 그만큼 나오지 않는 분들 혹은 아직도 자녀들을 도와줘야 되는 경우들은 지금 파셔야 돼요.

방법이 없습니다. 이런 전략들을 제가 작년까지는 말씀드리지도 않았어요.

왜? 그런 문제가 없었으니까. 근데 지금 세제 개편안이 확정이 되면 2027년도까지는 모르겠어요.

28년도 이후부터는요, 이런 고민들을 여러분들도 하셔야 될 것 같고, 이거는 비단 강남뿐만이 아니라 강북도 하셔야 됩니다.

적어도 서울이라고 하는 지역에서는. 왜 그러냐면 몇백만 원 보유세 내는 것도 부담스러운 세대가 됐을 거거든요.

왜? 은퇴해서 돈이 없어서 그렇습니다. 그래서 보유 비용 증가에 대한 부분들도 반드시 예산에 넣으셔야 된다 말씀을 드립니다.

또 하나는 공급 정책일 텐데, 일단은 택지 확보를 하고 준공까지는 계속 일정이 밀릴 수밖에 없다라는 말씀을 드립니다.

그래서 재건축·재개발·리모델링 조합 같은 경우는 "3년이면 끝납니다"라고 했던 것들은 다 이제 안 돼요.

한 5년 잡으시는 게 맞습니다. 5년 정도 동안에 쓰일 비용들을 좀 고려해서 하시면 좋겠다라고 말씀을 드려보고 싶고요.

최근에는 또 이주비가, 기본 이주비가 있고 추가 이주비가 있는데 나오는 데가 있고 안 나오는 데가 있습니다.

삼성물산처럼 좋은 시공사 같은 경우는 기본 이주비·추가 이주비를 다 해줍니다.

근데 그렇지 않은 시공사들은 또 문제가 생길 수밖에 없을 것 같다는 말씀을 드리고, 해당 지역보다 멀리 가서 임차주택을 구해야 될 수도 있다.

그런 것까지 조금 공부를 하고 생각을 해 주시면 좋을 것 같습니다.

그리고 또 하나, 지금 무주택자 분들 중에서 정부가 공급해 주겠다라고 하는 주택들을 기다리시는 분들이 있는데, 3기 신도시 사전 청약을 받았거나 아니면 내가 청약 가점이 높아서 혹은 특별 공급 조건이 돼서 특별 공급을 받을 수 있는 분들 빼고는요.

그냥 사셔야 돼요. 방법이 없습니다. 왜냐면 지난번에 발표된 117만 호가 2030년 착공 예정입니다.

2030년까지는 입주되는 게 하나도 없다고요. 무슨 말씀인지 아시겠죠?

그래서 지금 말씀드린 대로 청약을 노려서 당첨될 가능성이 60% 이상이 되지 않는 분들은 그냥 집을 사시는 겁니다.

그렇게 말씀을 드려보도록 하겠습니다. 그래서 이제 거래량하고 가격 가지고 시장의 온도 얘기를 해보도록 하겠습니다.

평균 가격 대신에 실제 가격하고 거래량을 조합을 하셔야 되는데, 일단 거래량도 많고 가격도 높은 쪽은요.

비싸지만 사셔도 돼요. 제가 제일 중요하게 생각하는 게 거래량이에요.

거래량. 제가 대단지를 많이 추천드렸던 이유 중에 하나는 거래량이 꾸준히 있기 때문에 그렇습니다.

소규모 단지는 거래가 되는지 안 되는지 확인이 안 돼요.

근데 300세대 미만의 소규모 단지라 하더라도 거래가 꾸준히 되는 단지들이 있거든요.

그런 단지들은 괜찮습니다. 그렇게 말씀을 드리고요.

또 하나, 거래량은 많은데 가격이 낮다라고 하는 것들은요.

이게 갑자기 왜 거래량이 증가하는 줄 아세요? 그동안 안 팔렸던 거야. 그래서 여기는요.

시세 상승을 기대하지 마시고, 내 아파트가 전세든 월세든 지난 10년 동안 평균 봤을 때 거의 안 올랐다.

그러면 거래량 있을 때 팔아야 돼요. 손절이라도 하셔야 된다는 말씀을 드리는 겁니다.

그리고 거래량은 적은데 가격은 올라가고 있죠. 이거는 아마 신규 아파트일 가능성이 높아요.

희소성이 있다는 것이기 때문에 이것은요, 내가 그 세금을 감당할 수 있다라고 하면 조금 더 가져가는 전략들이 유리하다 말씀을 드리고요.

가격도 낮은데 거래량도 없어. 이거는 수단과 방법을 가리지 말고 파셔야 돼요.

"언제 회복되나요?" 제가 화요일마다 유튜브에서 QnA를 하는데 질문의 반은 저거거든요.

아파트 얘기를 하신 다음에 "언제 회복되나요?" 근데 들어보면, 심하게 얘기하면 진짜 그냥 "공짜로 주세요"라고 할 정도 수준의 아파트들이 있거든요.

빨리 파시는 게 맞아요. 기다리시면 안 됩니다. 예, 그렇게 말씀을 드렸고요.

그래서 결국은 어떤 것들을 2027년도에 우리가 관심을 가져야 되느냐라고 했을 때는, 어차피 우리는 1주택이기 때문에 수요가 가장 확실한 것들을 사야 됩니다.

가장 확실한 것은요, 무조건 일자리가 1순위가 될 것 같아요.

1순위.

그래서 이 동네에 들어와 있는 혹은 들어올 고용의 규모하고 소득 수준들을 보셔야 되는데, 서울같이 기본적으로 직업군들이 안정돼 있는 곳은 별로 상관이 없는데 신규로 생기는 일자리 부분들이 있단 말이죠.

예를 들면 이런 거예요. 지방에서도 일자리가 생기는 지역들은 제가 관심을 갖자라고 말씀을 드리는데, 그 일자리에 다니시는 분들이 소득이 높잖아요.

그럼 스킵을 합니다. 이게 무슨 얘기냐면, 똑같은 하이닉스 입지가 두 군데가 있어요.

하나는 이천이고 하나는 청주입니다. 청주는 집값이 연일 좋아요.

좋습니다. 빠졌다가도 금방 회복이 되는데, 이천은 지금 헤매기 시작한 지 3년 4개월 됐는데 아직도 헤매고 있어요.

미분양도 제일 많고. 그 차이가 뭘까요? 청주는 충청권에서 제일 좋은 입지예요.

선택의 대안이 없어. 어차피 수도권으로 갈 게 아니기 때문에. 그래서 청주에서는 누구나 지웰시티라고 하는 곳, 흥덕구 복대동에 있는 지에스틱에 살고 싶어 합니다.

주상복합인데요. 저층에 현대백화점이 있고요.

옆에 하이닉스가 있어요. 그래서 보통 아파트 얘기할 때 "어디 무슨 동에 어디 삽니다" 이렇게 얘기를 하는데, 청주 가면 그냥 "지웰 삽니다"^추정 하면 다 "오~" 이래요.

그런 단지가 좋은 거죠. 근데 혹시 이천에서 오신 분들한테는 죄송해요.

제가 지역 비하하는 거 아닙니다. 이천에 좋은 브랜드 아파트가 진짜 많이 들어와 있어요.

여러분들이 아는 브랜드가 다 들어와 있는데 지금도 미분양이 많고 시세가 오르고 있지 않아요.

근데 시세가 3억에서 5억 정도 하거든요. 맥스 5억입니다.

근데 그 앞에 하이닉스가 있는데, 내 연봉에다가 인센티브를 합쳤을 때 내년 정도 되면 대부분 아마 대리급 이상들은 5억 이상을 1년에 벌 거예요.

맞죠?

보너스가 5억에서 10억이니까, 연봉이 1~2억 정도 되고, 그러면 다 5억이 넘어가잖아요.

그러면 이천에 있는 아파트는 새 아파트라 하더라도 대출 안 받고 살 수 있어요.

여러분 한번 스스로한테 질문을 해 보시는 겁니다.

나는 대출 안 받고 이천에 있는 새 아파트 살 것인지, 대출 좀 많이 받고 동탄2에 있는 아파트 살 것인지. 어떤 선택을 하시겠어요?

그러니까 여기를 스킵을 하는 거죠. 옆에 경쟁 단지들이 빵빵한 데가 많으면 스킵을 당할 수가 있죠.

그래서 직업군이 좋다 하더라도 맨 앞에 있는 단지가 시세가 안 움직인다라고 하면 이것도 한번 고민해 볼 필요가 있습니다.

근데 "거기서부터 나는 첫 집을 시작합니다." 그건 나쁘진 않아요.

나쁘진 않은데 빨리 갈아타야죠. 첫 집은 2년에 한 번씩, 4년에 한 번씩 갈아타야 된다 말씀을 드립니다.

그래서 일단 직장이 제일 중요한데, 직장도 어떤 직장인지에 따라서 다르다.

이렇게 말씀을 드립니다.

그리고 두 번째가 배정 가능 학교하고 실제 생활 접근성인데, 이천이 지금 조금 순위에서 밀리는 이유가 바로 이 부분 때문에 그렇습니다.

예를 들어서 동탄은 학군이 좋잖아요. 학원가도 있고. 이천은 학군이 좋은지, 학원가가 있는지 잘 몰라요.

외지인들이 갔을 때 거기를 선택할 이유가 별로 없죠.

근데 청주는 학군이 좋거든요. 선택할 이유가 다 있죠.

백화점도 있고. 그런 부분입니다. 그래서 학교랑 학원가, 그리고 되도록이면 백화점까지 있으면 거의 완벽한 입지라고 보시면 됩니다.

동탄역 롯데캐슬이 제일 비싸죠. 압도적으로 비싼데, 제가 말씀드린 조건을 다 갖추고 있죠.

백화점까지. 그렇게 이해하시면 되죠. 서울에서는 여기가 제일 비싸죠.

래미안 원베일리가 제일 비싼데, 제일 비싼 이유는 바로 길 건너편에 신세계 강남점이 있고, 반포에서 제일 빵빵한 학원가가 있고, 학교가 있습니다.

그러면 제일 완벽한 거잖아요. 그렇게 이해하시면 됩니다.

그리고 아까 맨 마지막에 비슷한 가격대의 대체재 문제가 있는데, 이천은 대체재가 너무 많아. 이천·안성·평택·동탄까지 있으니까 심지어는 여주하고도 경쟁을 해야 돼요.

그렇습니다. 그런 부분도 있다 말씀을 드립니다.

그래서 결국 이것들을 다 고려하시는데, 교통 호재는 노선 이름이 아니라 내 집 문 앞에서 회사 문까지의 시간이라는 말씀을 드리는데, 직장 옆에 살면 좋겠지만 그게 안 되시는 분들은 교통망을 이용해야 되잖아요.

그러면 전철 역세권이어야 되는데 실제 내가 출퇴근하는 일자리와 30분 이내가 제일 좋아요.

그러면 S급입니다^추정. 그래서 지금부터는 서울·경기·인천 행정구역 다 지우시고, 내가 도어 투 도어로 30분 내에 올 수 있다 그러면 인천이든 경기도든, 서울은 말할 것도 없고, 그냥 20억 이상이 될 거라고 보시면 됩니다.

예, 그렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

그리고 1시간대를 넘지 않으면 좋겠다까지 말씀드려보도록 하겠습니다.

그래서 일단은 매일 겪는 동선과 실제 불편함이 가격의 프리미엄을 결정하는데, 이 부분들을 고려해서 결정하셔라까지 말씀을 드리겠습니다.

그리고 이제 갈아타기와 정비 사업의 함정 부분들을 말씀드릴 텐데요.

"매입 가격이 총 원가가 아니다"라는 말씀인데, 무슨 얘기냐면 지금 내년에 기대되는 이주 단지 중에서 은마아파트가 있고 잠실주공 5단지가 있어요.

그쵸. 잠실주공 5단지의 조합원 분양가가 발표가 됐고 은마아파트의 조합원 분양가가 발표가 됐습니다.

조합원들 분양 신청이 돼 있으니까. 잠실주공 5단지는 보니까 30평대에서 30평대 가는 거는 돈이 안 들어요.

환급까지 받더라고요^추정.

근데 아마 작년 디벨럽까지는 40평대까지도 추가 분담금이 안 들었는데, 건축비가 올라가서 그런지 모르겠지만 40평대부터는 추가 분담금이 발생합니다.

한 1억 정도 내더라고요. 거의 안 내는 거죠. 아무튼 수평 이동하는 데 돈이 안 듭니다.

근데 아마 은마아파트 같으면요^추정, 수평 이동할 때 돈을 낼 거예요.

무슨 얘기냐면, 지금부터 목동이나 여의도 빼고 정비 사업하는 단지들은요.

아마도, 네 아마도 추가 분담금을 내야 되는 겁니다.

그래서 지금 재건축 아파트를 사는 게 중요한 게 아니라 추가 분담금을 보태야 되고요.

거기에 여러 가지 부대 비용이 생길 수 있어요. 이주비, 임시 주거비가 있을 것 같고요.

또 금융 비용, 세금 부분들이 있을 것 같기 때문에 그런 비용까지 다 여유 있게 넣어서, 저희는 총 매입가라고 하는데, 그것들을 계산해 보셔야 된다까지 말씀드려보도록 하겠습니다.

그래서 재건축·재개발 갈아타기 하실 때는 이 계산을 잘하셔야 돼요.

그래서 실거주자의 안전 예산을 좀 짜보면, 대출 한도랑 감당 가능한 금액이 다를 텐데 금리가 올라가게 되면요.

내가 감당해야 될 비용이 많이 올라가기 때문에 위축이 될 수밖에 없어요.

그래서 아까 제가 정비 사업 진행할 때 조합원들의 경제력이 중요하다고 말씀드렸는데, 이게 감당이 안 되면요, 중간에 섭니다.

그래서 갑자기 또 조합 임원들을 공격하면서 건축비 협상 다시 하라고 그러고, 그렇게 되는 것들이죠.

근데 그게 거꾸로 회귀할 가능성은 매우 낮기 때문에, 제가 여유를 갖고 준비하라고 말씀드렸던 이유가 그런 것들이라고 보시면 될 것 같습니다.

그래서 승인 가능한 대출 안에서도 금리 인상을 대비해서 비상 자금까지 반드시 분리해서 준비해야 된다 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

네, 지금까지는 1주택자들·무주택자들 전략이었고요.

이제 다주택자 생존 전략을 말씀드리도록 하겠습니다.

일단 제일 중요한 거는, 자산 가치가 오르지 않을 때부터는 현금 흐름이 중요한데, 기본적으로 보증금 하락이 될 수 있습니다.

역전세. 가끔 가다가 조정장이^추정 펼쳐지게 되면 역전세가 나거든요.

그때 이거 돌려주지 못하게 되면 큰 문제가 생길 수가 있어요.

그리고 집이 낡게 되면 수리비가 또 계속 들어갑니다.

이 부분들에 대한 대비도 필요할 것 같고요. 그래서 항상 보증금 역전세에 대한 부분들하고 수리비·관리비가 들어가는 것들에 대해서도 준비를 하셔야 된다는 것들을 일단 말씀을 드리고요.

그리고 제일 중요한 건 뭐냐면, 팔아야 되는 주택들이 생길 거잖아요.

그럴 때 매도 후보 조건을 말씀드릴 텐데, 일단은 가격이 오르지 않거나 오를 가능성이 없는 것은 파시는 게 맞아요.

월세가 여간 높지 않은 거, 그리고 임대 보유를 위한 현금·보증금이 충분하지 않다고 그러면 파는 게 맞죠. 또 하나는 뭐냐면, 반환 만기가 겹쳤을 때에 대한 대책들이 필요한데 이게 감당이 안 되면 파는 게 맞습니다.

그리고 매도 후에 남는 수령금이 유의미한 수준이 아니라고 하면 파는 게 맞아요.

그런 기준들도 한번 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.

네, 이렇게 해서 개요 말씀을 드렸고요. 이제 "규제는 시장의 조건을 바꾸는 것이 아니라 매수자의 조건을 바꾼다"는 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

대출 제약이 있다는 거 아까 말씀드렸었고요. 거주 조건이라는 부분들, 아까 매수하는 사람의 경제력도 중요하다고 말씀드렸습니다.

정비 사업 포함해서. 그리고 보유하는 비용이 있기 때문에, 보유세를 감당 못하거나 아니면 중간에 들어가는 돈을 감당 못한다고 하면 매도를 하고 그걸 감당할 수 있는 사람들로 바뀌기 때문에, 그 입지는 오히려 한동안은 주춤하겠지만 세금을 낼 수 있는 사람으로 대체가 된 다음부터는 더 단단해집니다.

더 안 팔려고 할 것이기 때문에. 그래서 지금 강남을 부지런히 사고 있거든요.

예를 들어서 최근에 생각보다 거래가 많이 된 게 압구정 현대 아파트예요.

왜 거래가 된 것일까요? 급매. 급매들이 되게 많아요.

호가 기준으로 말씀드리면요, 한 20억이 내려갔어요.

그러니까 72억까지 갔을 때 호가가 80억·90억까지 갔던 것들이 지금 50억·60억대에 살 수 있는 매물들이 있거든요.

그러니까 지금 그걸 사면 최소한 손해 보지 않겠다라고 판단한, 경제력이 되는 분들이 사는 거죠.

근데 대출이 안 나오는데 이걸 어떻게 사느냐. 그래서 최근에 매수하신 다섯 팀의 이력을 봤더니 다섯 팀 모두 누군 줄 아세요?

다 의사야. 네, 의사입니다. 이분들은 종잣돈이 있느냐, 아니요.

나이 많은 의사분들이 아니라 젊은 의사입니다. 돈을 많이 버는 의사들입니다.

그래서 이분들이 선택한 방법은, 대출이 안 나오니까 P2P 아니면 대부를 받습니다.

이자가 10% 전후죠. "그 이자 내고 그걸 어떻게 감당합니까"라고 생각하시는 분들이 있죠. 일단 자금 조달 계획서 쓸 때까지만 감당하면 되는 거 아니에요?

한 2년 실거주하고 임대를 줄 수도 있을 것 같고요.

또 그다음부터는 자유롭게 갭을 만들 수 있습니다.

제 얘기가 무슨 얘기인지 이해가 안 되시면 넘어가시면 돼요.

그렇게 해서 아무튼 지금 대부를 받아서 한시적으로 1년이나 2년 정도를 맞춰요.

1년도 아니고 몇 개월 맞추는 경우들이 있습니다.

그래서 그 부분들만 해결되면 바로 살 수 있는 것들이고, 그러면 실제 짧게는 몇 개월이고 길어봤자 한 2년 정도일 텐데 2년 이자 해봤자 몇 천만 원이잖아요.

근데 20억·10억을 싸게 산 거잖아요. 그럼 지금 사는 게 맞아요,

틀려요? 이게 더 오른다는 확신이 있으면 지금 사는 게 맞는 거죠.

그래서 지금은 오히려 고가 지역들을 사는 바겐세일 기간으로^추정 활용하시는 분들도 많다라고 합니다.

다만 이런 월 이자에 대한 상환 능력들이 있어야 되겠죠. 그렇게 보시면 됩니다.

그래서 대출 제한은요.

살 수 있는 예산을 압축하고 있기 때문에 지금 돈이 없는 사람들은 경기도·인천을 사고 있는 것이고, 저는 그것도 괜찮은 전략이라고 생각합니다.

돈이 있는 분들은 그런 여러 가지 방법들을 통해서 상급지로 진출하고 있습니다.

물론 거래량은 많지 않아요. 그리고 거주 조건들이 있는데, 실질적으로 규제 지역은 실거주를 해야 되는 조건들이 있어요.

그렇죠. 근데 지금 정부에서 1년 유예를 했습니다.

내년까지는 갭을 끼고 살 수 있어요, 다만 무주택자 입장에서. 그래서 만약에 계약갱신청구권을 쓰지 않으면 29년도 12월달까지도 가능해요.

그러면 3년 정도 갭 끼고 살 수 있는 기간이 됩니다.

갭이 대출보다 훨씬 더 큰 경우 있죠. 지금 대출은 6억까지가 맥시멈이잖아요.

근데 지금 전세가 한 12억 이하, 20억 이하^추정 그런 것들이면 갭 끼고 사는 게 낫잖아요, 그쵸?

그렇게 활용해 보시면 어떨까라는 생각이 들기도 합니다.

시간이 없으니까 다 넘어가고요.

네, 입지는 "다음 수요자"로 설명을 할 텐데 아까 말씀드린 대로입니다.

그래서 실제 입지별로 한번 보도록 할게요.

"지역 이름만으로 매수 순서를 정하지는 않습니다"라고 일단 말씀을 드리고 시작할게요.

비교 생활권을 도심·마포·용산, 그리고 강남·서초·송파, 성남·과천·안양권, 서부권·동부권·서남권으로 한번 알아보도록 하겠습니다.

수도권이죠. 일단 도심, 종로구·중구나 마포나 용산 같은 지역은요.

도심 업무 접근성하고 임대 수요가 나름 괜찮습니다.

1인 가구들이 많습니다. 근데 여기서 반드시 확인해야 될 것 중에 하나는요, 강남 3구보다는 가격 방어가^추정 좀 약해요.

그리고 상품별로 격차가 굉장히 심합니다. 그리고 의외로 아파트인데 미분양이 난 상품들이 꽤 많습니다.

강남은 미분양이 절대 나지 않는데 도심권은 입지는 좋은데 미분양이 가끔 나거든요.

왜 그런지를 반드시 따져보셔야 돼요.

일반적인 대단지 아파트라면 미분양이 안 날 텐데 강북은 특성상 대규모로 지을 수도 없고요.

외관이 주상복합 혹은 오피스텔처럼 보이기도 합니다.

이런 것들은 가격이 여간 싸지 않으면 미분양이 날 수 있다라는 부분들도 고민하실 필요가 있다 말씀을 드리고요.

강남·서초·송파는 업무·교육·생활 편의시설 모든 게 완벽한 입지가 되어 있기 때문에 다른 약점은 없어요.

단 하나, 비싸다. 비싼 것밖에 없으니까 자금 조달이 가능하다고 하면 그냥 하시면 됩니다.

그리고 성남·과천·안양권인데, 최근에 가장 핫했던 경기도 권역이라고 보시면 될 것 같습니다.

업무 연결과 주거 대체 수요가 있는지를 보셔야 된다 말씀을 드리는데, 두 가지입니다.

자체 일자리가 많거나 또는 서울 메인 일자리까지 연결된 교통망이 좋거나. 두 가지가 다 좋으면 비싼 거죠.

과천이 비싼 이유가 뭐죠? 자체 일자리가 많아요. 정부청사도 있고 지정타도 있고, 그리고 서울 출퇴근도 가능합니다.

더블 프리미엄이죠. 그러니까 서울보다 비싸죠.

성남 같은 경우 분당으로 보통 대표가 될 텐데, 분당이 비싼 이유는 뭐죠?

자체 일자리가 많습니다, 판교라고 하는. 그리고 서울 출퇴근이 가능합니다.

더블 프리미엄이죠. 그래서 앞으로도 경기도에서 과천과 분당을 역전할 지역은 없어요.

아무 때나 들어가도 돼요. 강남과 똑같은 입지입니다. 근데 안양권 같은 경우에는 자체 일자리가 있느냐, 있기도 하고 없기도 해요.

뭐라 그럴까요, 직업군에 따라서 아주 선망의 일자리로 보일 수도 있지만, 판교나 서울 출퇴근하시는 분들에 비해서는 조금 더 약한 일자리도 있기 때문에, 일단 자체 일자리는 있는데 오히려 저는 안양권, 안양권이라고 하는 것은 안양·의왕·군포 다 해당입니다.

삼총사라고 하는데, 여기는 서울 접근성이 더 큰 의미가 있는 것 같습니다.

더군다나 안양·의왕·군포가 엊그저께 호재가 하나 터졌죠.

GTX C가 착공이 되면요, 가장 최대의 수혜지입니다.

그래서 초역세권에 있는 주택들은 서울 출퇴근이 가능하기 때문에 수혜지가 될 거다, 그런 말씀을 드리는 것이고요.

그리고 마지막으로 서부권·동부권·서남권인데, 아까와 똑같은 논리 기억하시면 됩니다.

자체 일자리가 있는지 그리고 서울 접근성이 좋은지를 보셔야 되는데 여기는요.

일단 자체 일자리가 있어도 서울 접근성이, 그러니까 메인 일자리 접근성이 좋지 않으면 웬만하면 안 했으면 좋겠어요.

근데 접근성이 좋다라고 하면 하시면 좋을 것 같아요.

되도록이면 강남권을 통과했으면 좋겠습니다.

제일 좋은 거는 GTX A·B·C 중에서는 A하고 C가 되겠죠. 당장 활용할 수 있는 것은 A입니다.

A는 원래 지금쯤 삼성동을 통과해서 수서역까지 가는 것이 개통이 돼 있어야 되는데, 작년에 철근이 빠지는 바람에 내년까지 보강 공사를^추정 해야 되는데요.

지금 하고 있는지 잘 모르겠습니다. 이분들이 하고 있는지 아닌지를 보고를 안 하기 때문에, 대통령님께 보고를 해 주시면 좋을 것 같은데 안 하고 계셔 가지고 내년에 개통될지 모르겠습니다.

아무튼 된다고 했을 때에는 고양시와 파주도 강남 출퇴근 입지가 되기 때문에 관심을 가지셔야 되는 게 맞다.

그래서 그런 조건으로 서부권·동부권·서남권에 경기도·인천까지도 보시면 되겠다라는 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

그래서 이제 후보지를 한번 보도록 할 텐데, 예를 들어서 후보 A는 부천 역세권입니다.

부천 역세권의 신축이면 무조건 해야죠. 근데 역세권인데 구축이야, 그러면 이거는 검토하는 거예요.

검토. 제가 많이 추천해 드렸던 입지 중에 하나가 고양시 덕양구였는데, 덕양구를 작년에 많이 추천했던 이유는 GTX가 있기 때문에 그래요.

강남 출퇴근이 되는 입지이기^추정 때문에 구축 사시고 2년만 있다가 파시라고 말씀드렸죠.

전월세 올라가는 것보다 더 나으니까. 또 외곽 신축이 있는데 외곽은 교통망이 안 좋아요.

서울이라 하더라도 그런 것들은 조건이 안 되면 즉시 탈락입니다.

그러니까 지금부터는 서울·경기·인천 나누는 것이 아니라 조건별로 구분하셔야 된다 말씀을 드리는 것이고요.

그래서 이렇게 여러분들이 스스로 한번 판단해 보시면 좋겠다 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

여기까지 말씀을 드렸고요.

실전 프로세스를 한번 그려볼게요. 일단은 30일 동안의 실행 프로그램을 그려봤는데요.

가계 현금 달력 작성 한번 해보시고요. 보유 목적과 예산을 다시 한 번 정리하십니다.

이게 대부분 머릿속으로 어렴풋이 하시는데, 실제 엑셀로 혹은 흰 종이, A4지에다가 직접 써보시기를 추천드리고요.

그리고 가고 싶은 데가 있다 하더라도 경쟁 입지를 스스로 만드셔갖고 최소한 3개 정도의 타겟 생활권을 한번 만들어 보세요.

가격대까지^추정 바꿔가면서. 그래서 후보지 현장 조사를 반드시 해야 되는 겁니다. 왜 그러냐면 부동산은 현장에서 다 결정됩니다.

겉에서 보이는 거랑 현장 가는 거랑 완전히 다르거든요.

실제로 서울 거주라 하고 안 떠나시려고 하는 분들이 있습니다.

입지가 좋은 서울이라면 괜찮습니다, 오케이. 근데 제가 봤을 때는 과천이나 분당보다 많이 떨어지는 입지인데 안 떠나려고 하시는 분들이 있거든요.

그런 분들은 과천이나 분당에 비슷한 가격대 후보지를 한번 가보셨으면 좋겠어요.

너무 좋거든요. 그렇게 현장 조사를 해보시고, 실제 출퇴근 경로를 대중교통을 타고 시간을 카운팅 해 보시면 좋겠다까지 말씀드리도록 하겠습니다.

그리고 현장 방문한 다음에 은행 대출 알아보셔야 되는데, 한 군데 안 돼요.

한 다섯 군데 알아보셔야 됩니다. 그리고 세무사 사전 상담에서 기존 집을 파는 거하고 또 새로 살 집들에 대한 세금 관계들도 한번 계산해 보시는 게 맞을 것 같다 말씀을 드립니다.

이거 반드시 확인해 보셔야 될 것 같고요. 특히 대출 같은 경우는 실행하는 단계에 또 안 될 수도 있으니까 수시로 계속 잔금 날짜 맞춰가시면서 해보셔야 되고, 반드시 플랜 B가 있으셔야 됩니다.

그리고 맨 마지막에 실거주 매수 상단을 확정하고, 다주택자들 같은 경우는 매도 순서를 정해야 되겠죠.

그래서 이렇게 4주 과정을 거치게 되면 살지 팔지가 결정이 된다, 그것까지 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

그래서 실질적으로 다음 수요자가 보여야지 제값에 팔 수 있는 것이니까^추정, 내 자금으로 버틸 수 있는지는 이렇게 스스로 한번 정리를 해보세요.

내 의사결정의 청사진일 텐데요.

일단 목적은 "내가 해결할 주거 혹은 투자 과제는 뭐뭐다." 대상은 "우선 검토할 세 곳의 후보 생활권은 뭐뭐다." 그리고 상단은 "숨은 비용 포함해서 내가 감당할 수 있는 최대 금액은 어디까지다." 기한은 "이 모든 것을 확인한 나의 행동 날짜는 3월 30일까지다."

이렇게 구체적으로 쓰는 게 중요할 것 같고요. 이렇게 해서 다음 수요자가 보이고 내 자금으로 버틸 수 있다면 저는 그것이 최고의 입지라고 생각을 합니다.

그래서 가장 완벽한 단 하나의 기준, 나의 계획이 늦어져도 내 자금으로 온전히 버틸 수 있는 집인지 따져보시면 좋을 것 같고요.

다음 수요자가 기꺼이 돈을 지불하고 들어오고 싶어 하는 집인지도 따져보시면 좋을 것 같습니다.

시간이 다 돼서, 제가 준비한 40분은 다 했습니다.

재밌죠? 예, 저한테 10분이 더 주어졌기 때문에 혹시 질문 있으신 분 손 들고 일어서셔가지고 질문하셔야 됩니다.

예, 저 가운데 그 자리, 일어서서 질문해 주세요.

아 네, 좋은 강의 감사드립니다. 저는 평소에 유튜브하고 책, 블로그까지 다 보고 있는 구독자입니다.

제 포지션을 좀 말씀을 드리면, 방금 말씀하셨던 반도체 회사 중 한 군데 재직 중이고요.

30대 중반이고 미혼^추정입니다. 21년도 상승장에 안타깝게도 아파트를 사지는 못했고, 오피스텔 신축 분양을 두 개나 투룸으로 크게 받아서, 하나는 더운동 그리고 하나는 마포역 인근에 평수가^추정 큰 걸로 2개를 가지고 있는데요.

3년 동안 매도를 시도했으나 번번이 되지 않았고, 월세 세팅으로 지금 이자 정도만 보전하고 있는 상황입니다.

마음 같아서는 모두 다 매도하고 똘똘한 한 채로^추정 갈아타고 싶지만 지금 그렇게 할 수가 없는 상황인데, 성과급^추정 나오는 것까지 감안했을 때 어떻게 진행하는 게 좋을지 의견을 여쭤보고 싶습니다.

제 개인적으로 생각했을 때는 경매로 매매사업자를 해서 오피스텔이랑 상계 처리하는 게 단기적으로 가장 베스트지 않을까 생각하고 있는데, 저

매도 방법에 대해서는 굉장히 다양한 방법들이 있는데, 일단은 그걸로 이익을 본다는 생각을 버리시게 되면요.

생각보다 할 수 있는 것들이 많습니다. 지금 말씀하신 것처럼 경매를 통해서 할 수도 있고 공매를 할 수도 있고. 왜냐하면 단순하게 중개업소에 내놓게 되면, 중개업소에 방문하시는 분들만큼 내놓은 물건도 많기 때문에 팔릴 가능성이 좀 낮아지죠.

그래서 되도록이면 다양하게 팔 수 있는 방법들을 고려하시는 게 맞을 것 같고, 살짝 떨어져 있는 중개업소 중에서 투자 물건을 전문으로 중개하시는^추정 분들도 있거든요.

그래서 그분들과 협업을 통해서도 할 수 있는 방법들이 있을 것 같습니다.

일단은 매도가를 공개하시고 이거보다 이만큼 싸게 판다는 걸 좀 강조하시고, 이렇게 싸게 팔게 됐을 경우에는 내가 갖고 있을 때의 수익률보다 훨씬 높아진다는 것을 강조해서, 수익률을 좀 높게 세팅할 수 있다라고 하면 그 수익만 보고

매수하실 수 있는 분이 있을 것 같거든요. 그렇게 좀 해보시는 게 어떨까 싶습니다.

한 가지만 제가

아 죄송합니다. 더 보겠습니다. 그러면 뒤쪽에 보시죠.

아 네 감사합니다. 항상 유튜브를 너무 잘 보고 있고, 또 부동산 정책에 대해서 명확하게 알려주셔서 감사함을 느끼고 있는 23살, 04년생 남성인데요.

제가 지금 가진 포지션 얘기를 하자면, 현재 전세 대출을 받아서 서초동에서 오피스텔에 전세로 거주를 하고 있는데, 이 전세 계약이 끝나면 또 주거 불안이 있지 않습니까?

강사님께서 말씀하셨던 것처럼. 그래서 제가 지금 노리고 있는 거는 2026년 올해 하반기에 3기 신도시 본청약을, 갭투자도 가능하고 분양가 상한제이기도 하고 해서 도전을 해보려고 하는데, 이러한 전략들이 여전히 유효한 것 같은지, 아니면 다른 어른분들께서는 "재개발을 해야 되지 않냐, 서울에 그래도 좀 가능성 있어 보이는 곳에 들어가는 게 낫지 않냐" 이런 얘기도 하셔가지고요.

그래서 청년들을 위해서 한번 말씀해 주시면 좋을 것 같습니다.

제 둘째 딸하고 동갑이에요.

너무 기특하고 대단하다 생각이 드는데, 정말 너무 수준 높은 질문이라 깜짝 놀랐네요.

2004년생이면 진짜, 네 감사합니다. 일단은요, 많은 분들이 고민하고 계시는 게 뭐냐면, 어설프게 투자했다가 아예 생애 최초 기회를 날려버리면 어떡하나라고 하는 것을 고민을 하시는데요.

정말 부동산 투자에 관심이 많고 부동산으로 뭔가 자산을 키우겠다라고 하는 목적이 있으시면요.

생애 최초 기회는 그냥 과감하게 날려도 상관없다라고 말씀드릴 수 있을 것 같고요.

3기 신도시 청약은 공공 청약이기 때문에 조건이 좀 까다로워요.

그러니까 일반 분양 같은 경우는 일단 청약 횟수가 더 중요할 것 같고, 특별 공급은 아마 조건이 대부분 안 되실 것 같아서, 그것들을 도전해 보시는 것들은 경험상으로도 괜찮을 것 같고요.

그리고 또 일반 청약분 중에서도 추첨제들이 있습니다.

그런 것들, 청약이 계속 있는 것들은 오케이, 도전인데 저는 일단은 샀다 팔았다를 많이 해보시는 걸 추천드리고 싶어요.

저도 솔직히 그것 때문에 많이 배웠고, 저도 한 100번, 세 자릿수 정도 팔고 사고 해보니까 그다음부터 좀 감이 생기더라고요.

그러니까 완전히 좋은 줄 알았다가 안 좋다라고 하는 것을 경험을 통해서 아는 경우들도 있고, 완전히 나쁜 줄 알았더니 갖고 있다가 좋아지는 경우도 있기 때문에, 이런 것들은 케이스 바이 케이스라서 이론으로 설명할 수 있는 것이 아니라 경험을 해야 아는 것이 많거든요.

그래서 저는 지금부터는 실패할 거 각오하고, 지금은 실패해도 되는 나이잖아요.

그냥 마구 도전해 보시면 좋을 것 같고요. 손절매도 해보시면 좋을 것 같고. 물론 지금은 말도 안 되는 대출을 받으면 안 되는 나이이기 때문에 작은 것부터, 저는 다세대 빌라도 하셔도 될 것 같아요.

대신 지금은 경험이 중요하기 때문에, 오래 갖고 가는 물건을 살 수도 없을뿐더러 돈이 많이 들기 때문에, 저는 단타라도, 세금을 75% 내더라도 그런 경험들을 많이 해보시면 좋을 것 같습니다.

파이팅입니다. 빠숑입니다^추정. 네, 여기 다음

아 안녕하세요. 질문 기회 주셔서 감사드리고요.

저는 노량진 뉴타운^추정에서 지금 조합장으로 근무를 하고 있는데, 네, 구역이요? 2구역^추정입니다.

저희 분양도 잘 끝나고 했는데, 개인적인 질문은 제가 노량진 쪽에 가족은 있고^추정 지금 용산에 주상복합 아파트가^추정 있는데, 8년 주택 임대사업자가 이번 주에 끝났어요.

그래가지고 내년까지 팔아야지만 장특공제나 중과 배제 혜택이 있다고 지금 하는데, 종부세는 낼 여력은 있는 것 같은데 그냥 버텨야 되는지 아니면 내년까지 팔아야 되는지 그게 좀 고민입니다.

우리 하여튼 이 구역을요

아니요. 용산에 8년 임대사업 등록된 아파트가 끝나서, 파는 건 아니고, 네, 팔아야 되는지 아니면 버텨야 되는지. 예, 그건 정답이 있는 건 아닌데요.

제가 이거를 팔라 마라를 말씀드릴 수가 없는 게 개인적인 사정에 따라 다를 것 같긴 하거든요.

근데 저 같으면 안 팔 것 같긴 해요. 내년이나 후년 분위기를 한 번 정도 본 다음에. 왜냐하면 지금 정책이 8월 3일 세제 대책^추정 나왔다가 9월 1일 보완 대책^추정에서 좀 한 발 물러났거든요.

근데 아마 국회에서 한 번 더 물러날 것 같긴 해요. 그런 식으로 자꾸 시장과의 합을 좀 맞춰가는 느낌이 들긴 하거든요.

제가 봤을 때 임대사업자 해제 물건에 대해서 혜택을 일방적으로 없앤 거잖아요.

합의하지 않고. 그리고 이거는 어떻게 보면 나중에 위헌 소지가 될 수 있을 거라고 봅니다.

왜냐하면 문재인 정부 때 만들어 놓은 법이었고 그대로 한 건데 그게 죄가 아니잖아요.

오히려 정책으로 독려했던 것이기^추정 때문에 그런 위험성을 감수하고 추진할 것 같지는 않거든요.

그래서 일단은 한 1년 정도는 지켜봐야 될 것 같다라고 말씀을 드리도록 하겠습니다.

수고하십니다. 다른 게 아니고요, 저희는 70대입니다.

70대이고 1가구 2주택자인데요. 반포에 아파트가 하나 있고 성수동에 하나 있어요.

그리고 기준 시가로 지금 본다고 그러면 반포도 30억^추정 넘어가고 성수동도 30억^추정 넘어가거든요.

그럼 양도할 경우, 이게 2주택이다 보니까 양도세 등 세금 부담이 상당히 크지 않습니까?

그래서 저는 증여를 할까^추정 생각을 하고 있거든요. 그러면 들기가 14강 앞으로 가는 데 있고 저 앞으로 가는 데 있어요.

이럴 경우 3차로 가는 게 나을 건지 아니면 양쪽으로 가는 게 나을 건지 그쪽 답변 좀 부탁드리겠습니다.

죄송한데요, 그거는 세무사랑 확인하셔야 될 것 같고요.

세무사도 한 군데랑 하시면 안 되고 세 군데 정도 하셔야 될 것 같아요.

그 부분은 세무사한테요^추정. 그거는 제가 답변드릴 수 없는데^추정 죄송합니다.

다른 거

아 바쁘신데 스타

네 안녕하세요. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 저는 40 초반이고 신혼부부이고 90세입니다.

아까 선생님 좋은 말씀하셨는데, 이론 공부를 많이 하는 것보다 실전을 해봐야 한다는^추정 그 말씀을 잘 알기 때문에 법원^추정 경매를 하려고 가봤습니다.

가봤는데 제가 들은 바는 오피스텔보다는 아파트가 아무래도 좋다고 얘기를 들었고, 그리고 아까 말씀하신 안양이나 그쪽을 많이 사고 있다고 합니다.

제 질문은 두 가지입니다. 첫 번째, 저는 사업을 하고 있고 오피스텔이든 빌라든 사가지고 리모델링해서 가격을 올리고 싶습니다.

이런 입장에서는 제가 아무래도 경매를 안 해봤기 때문에 처음에는 실수가 많을 겁니다.

이런 상태에서 아파트는 아무래도 억 단위이고 오피스텔은 들어가려면 천 단위, 몇 천 단위입니다.

이렇게 조그맣게 시작하는 게 좋은 건지, 아니면 아무래도 이익률이 확실히 좋은 아파트를 하는 게 좋은지 여쭤봤고요.

두 번째 질문은, 얼마 전에 결혼했는데 아직 무주택자입니다.

그런 상황에서 혼인 신고를 빨리하면 좋은 건지, 아니면 주택 청약 이런 것 때문에, 그런 대치 같지 아까 인도 대처 그런 거 할 때 좀 전략적으로 하는 게 좋은지 여쭤보고 싶습니다.

감사

아무튼 좋은 질문이고요. 일단은 아파트든 다세대 빌라든 오피스텔이든 상관없고요.

일단 매매 경험이 많으시면 좋을 것 같고, 근데 아무래도 아파트 같은 경우는 일반 개인 신분으로 단기 투자를 했다,

단기 매도를 하게 되면 세금을 많이 내기 때문에, 자주 매매를 하실 것 같으면 매매사업자를 등록하시고 매매사업자 제도를 활용하셔갖고 그냥 매매사업자 세금을 내시면서 하시는 게 맞을 것 같습니다.

그건 단기 투자니까요. 그렇게 답변을 드리고, 오히려 그냥 그렇게 하면서 아파트든 다세대 빌라든 오피스텔이든 하시기를 추천드리고요.

이것도 질문 많이 나오는 것 중에 하나인데, 신혼부부가 되겠죠. 혼인 신고하는 게 좋은지 안 하는 게 좋은지는요.

답은 정해져 있어요. 명의를 많이 쓰실 것 같으면 안 하는 게 맞고요.

그다음에 대출 같은 경우 소득을 늘려야 되는 경우 있죠.

저는 혼인 신고해서 좋은 것은 그냥 대출받을 때 말고는 없을 것 같은데, 만약에 내가 대출받을 소득이 충분하다 그러면 평생 그냥 남남으로^추정 사셔도 돼요.

예, 명의가 더 중요합니다. 왜 그러냐면 요즘 같은 시대에는요.

지금 아까 말씀드렸잖아요. 돈만 있으면 좋은 게 너무 많아요.

그러니까 지금 여러분 이해가 안 되시죠? 제가 봤을 때는 지금 15억 원 이하 주택을 찾는 분들한테는 너무 죄송한데, 15억 이상 주택 사시는 분들한테는 너무 좋은 시장이에요.

살 게 너무 많아서. 근데 저는 다주택자잖아요. 명의가 없어요.

근데 이렇게 명의 하나로 살 수 있는 여지가 있다고 그러면 너무 좋은 거 아닙니까?

네, 그렇게 답변을 드리겠습니다. 시간 끝났다고 마무리하라고 그래서 여기까지 마무리하겠습니다.

또 궁금한 사항은 스마트튜브TV 구독도 많이 해주시고요.

건강하게 보내시기^추정 바랍니다. 고맙습니다. 네

알찬 시간 만들어 주신 김학렬 대표님께 여러분 큰 박수 부탁드리겠습니다.

감사드립니다. 저희는 약 20분 휴식 후에 4시 20분부터 마지막 강연 시작하도록 하겠습니다.

김종율아카데미 김종율 대표님의 다섯 번째 강연이 있으니까요.

많은 관심 부탁드리겠습니다. 그럼 잠시 후에 뵙겠습니다.

을 모시도록 하겠습니다. 큰 박수로 맞이해 주시죠.

아, 안녕하세요. 소개받은 김종율입니다. 여러분 반갑습니다.

지금 4시가 넘었어요. 그렇죠? 4시가 넘어가지고 되게 피곤하실 텐데, 저는 좀 재미있게 토지 투자 이야기를 하도록 하겠습니다.

원래 제가 제안받은 게 상가 투자 이야기랑 토지 투자 이야기를 다 담아달라는 거였거든요.

근데 시간이 짧아가지고 다 하기는 어려울 것 같아서, 그냥 토지 투자 이야기만 밀도 있게 해보고자 합니다.

여러분, 제가 맨 마지막 강연자인데, 맨 마지막에 강의를 하니까 혹시 강의가 별로라서 그런 게 아닌가 이런 생각을 하실 것 같은데요.

가수들 연합 콘서트 가봐요. 김건모가 맨 마지막에 하죠.

아까 강의했던 빠숑 님 이런 분 있죠? 그건 내 보조 강사예요.

그래서 분위기 좀 띄우라고 먼저 하고, 이제 제가 맨 마지막 강의를 합니다.

지금 토지 투자하기 좋을 때일까요, 별로 안 좋을 때일까요?

지금 땅 사기 엄청 좋을 때예요. 달리 말하면 땅을 팔기는 너무너무 어려울 때예요.

지금 경매에 부쳐진 부동산 경매 건수를 찾아보면요,

2009년 글로벌 금융위기 때보다 지금이 더 많아요.

그런데 2009년도 글로벌 금융위기 때는 어땠습니까?

그때는 우리가 뭐라 그랬죠? 하우스푸어 그랬잖아요.

그죠? 그러니까 2009년도에는 경매 물건이 정말 많이 있었습니다.

맞는데, 그때는 아파트가 차지하는 게 꽤 많이 있었어요.

그런데 지금은 아파트가 차지하는 게 그렇게 많지가 않아요.

그러니까 경매 물건 자체는 2009년보다 더 많은데, 그 안에서 토지랑 상가가 차지하는 게 굉장히 많아요^추정.

그러면 여러분, 지금 땅 팔려고 알아보니까 안 팔린다는 게 맞거든요.

그러니까 땅이 일반 매매로도 잘 안 되고, 경매에 나오면 유찰이 많이 되고 그런 시장인데, 이럴 때 좋은 땅을 좀 싸게 사놨다가 2029년, 2030년 이때쯤에 파는^추정 전략을 세운다 그러면 굉장히 괜찮을 거예요.

여러분들의 주의를 끌기 위해서 잠깐 한마디 해 보겠습니다.

도지 어느 배가장 방가게요 저는 김종율아카데미라는 부동산 투자 학원을 운영하고 있는데, 최근에 우리 학원의 수강생 한 분이 그 많은 수백 명 수강생들한테 전체 떡을 돌린 일이 있었습니다.

투자한 게 잘 됐기 때문에 그랬거든요. 그분이 어디에 투자를 했었느냐, 광명시흥 공공주택지구 내 경매 물건에 투자를 했었습니다.

실투자 금액이 2억 중반대, 2억 5천 정도 넣고 들어갔었는데요.

그거 만 2년 만에 보상을 받고 나왔는데, 만 2년 만에 보상받고 나와서 양도 차익만 12억이 넘었어요.

2억 넣고 2년 만에. 근데 그 물건이 사실은 경매 물건이 1번, 2번, 3번 3개가 있었는데, 1·2번에 제가 입찰했다가 떨어지고 3번이 한 달 연기가 돼 버렸어요.

그러니까 1·2번 입찰했을 때, 제가 3번도 당연히 입찰할 거죠.

그 3번을 제가 입찰하려고 마음먹고 있었는데 그분이 질문을 한 거야.

"1·2번 선생님 떨어졌는데, 좋은 거잖아요. 그럼 내가 3번 해도 되겠어요?" 이러는 거예요. 그러면 어쩌겠습니까?

돈 받고 강의하는 사람이 "하지 마세요" 하겠어요? 그래가지고 제가 조사했던 내용을 알려드렸는데, 이게 성과가 그렇게 잘 나왔거든요.

그러니까 "토지 투자 시장이 되게 나쁩니다"라고 이야기를 한다면, 또는 "상가 시장이 요즘 되게 나쁩니다"라고 이야기를 한다면 그거는 상식이에요.

상식이야, 상식. 상식으로는 시장을 뛰어넘는 특별한 수익이 생기지 않습니다.

그런 상식을 뛰어넘는 지식이 있어야 되겠죠. 그죠?

토지 투자, 상가 투자가 굉장히 어렵거든요. 지금 저한테 주어진 40분 시간 내에 "토지 투자 이렇게 하는 겁니다"라고 이야기하기에는 너무 짧아요.

그렇기 때문에 저는 복잡다단한 공법 이야기, 법 이야기 이런 것들은 다 생략을 하고, 뉴스 이야기, 물건 사례 이야기, 그러니까 여러분들이 토지 투자에 대해 큰 뼈대를 잡는 이야기, 그런 것들만 간략간략하게 하면서 핵심만 잡아가지고 깊이 들어가는 걸로 하겠습니다.

그러니까 얕게 얕게 들어가면서 푸는 이야기 말고요.

한 가지 테마를 잡고 디테일하게 이야기하는 걸로 하겠습니다.

누가 저한테 "토지 투자는 뭡니까?"라고 물어본다면 저는 "이 땅이 이 호재대로 됐을 때 얼마나 갈까요?

이거 맞추는 게임입니다." 저는 이렇게 대답하겠습니다.

생각해 봅시다. 우리가 땅을 사려고 하는데, 그 땅에 호재가 있다면 어떤 어떤 호재가 있을 수 있겠어요?

지금 하는 이야기 엄청 중요합니다. 내가 땅을 사려고 하는데 어떤 어떤 호재가 있을 수 있겠어요?

지하철 개통한다고 해볼까요? 그럼 지하철 개통하면 그 동네 땅값 올라가나요?

핸드폰 꺼내시고 네이버 지도 한번 켜봐요.

네이버 지도 한번 켜봐요. 내가 땅 투자를 하려고 하는데, 지하철 개통하면 땅값 올라가나 봅시다.

합덕역 검색 한번 해 봐요. 합덕역.

합덕역 검색해서 스카이뷰랑 로드뷰를 보면, 역 앞에 농지들이 신도시 같은 거 만들고 있나요,

농지 그대로 있나요? 농지 그대로 있죠, 그죠? 한 번 더 이야기해 볼게요.

그러면 지금 건축비가 과거의 건축비에 비해서 많이 올랐나요?

굉장히 많이 올랐죠. 잘 모르겠지만, 합덕역 앞에 땅을 사려고 할 때는 그 앞에 농지를 사가지고 "지하철 타고 농사 지으러 다니니까 너무 편하네" 이러려고 사는 거 아니거든요.

그러면 어떤 땅을 사려고 하는 거냐. 역 앞에 역세권 도시개발사업 하는 땅을 사려고 하는 거란 말이에요.

그러면 역세권 도시개발사업을 하려면 사업 수지가 맞아야 사업시행자가 나오겠죠, 그죠?

합덕역의 아파트가, 새 아파트도, 제일 비싼 아파트도 3억이 안 되거든요.

그러면 사업시행자가 나오겠어요? 사업 수지가 맞겠어요?

잘 안 되겠네요. 그렇죠? 그러니까 당진시에서는 "합덕역세권 개발사업 하겠습니다"라는 행정계획이 있지만, 사업성이 나쁘기 때문에 그런 데는 역세권 개발사업이 잘 안 돼요.

이해되시나요? 그러니까 여러분들이 기본적으로 호재와 연관되는 건축물이 뭐고, 그리고 그 호재대로 실현될 수 있겠는가, 이런 것들을 연관 지어서 계산할 수 있어야 된다는 겁니다.

그런데 정말 많은 분들이 그냥 "당진 이 동네에 역이 들어오니까 땅값 올라가겠지", "이 허허벌판이 역세권이 되니까 천지개벽하겠지" 이런 막연한 기대감으로 땅을 사거든요. 아니에요.

땅 투자는 그렇게 쉽지가 않습니다. 땅 투자 그렇게 하는 게 아니에요. 그래서 이 호재대로 되면 장래 땅값이 얼마나 갈 것이며, 그리고 이 호재대로 되기 위한 여건이 받쳐주는가.

오케이, 그런 것까지 따져볼 수 있어야 되겠죠. 그럼 여러분들이 오늘 딱 요까지만 듣고도 하나 알 수 있겠네요.

집값 싼 외곽 지역에 지하철 개통합니다. 그 앞에 땅 살까요,

말까요? 사면 안 되겠네. 맞나요? 예. 그렇게 역만 덜렁 개통하는 경우가 대단히 많이 있어요.

핸드폰 연 김에 한 번 더 검색해 볼래요? 이천에 부발역 한번 봐봐요.

부발역세권 도시개발사업을 언제부터 추진했느냐.

2010년부터 부발역세권 도시개발사업을 추진했거든요.

그런데 부발역세권 도시개발사업, 지금 잘 되고 있나요?

지금 2026년이거든요. 2010년에 이천시에서 부발역세권 도시개발사업 하겠다고 할 때 땅 투자한 사람들은 부발역을 부발역이라 부르지 않아요.

안 들렸죠? 그래서 두 발을 두 발이라 부르고 후발을 그 지경까지 가는 거라니까요^추정.

그러니까 정말 땅 투자가 잘 안 되는 분들을 보면, 호재가 있을 때 "남들이 모를 때 먼저 사야지" 약간 이런 기대감을 갖고 있거나, 아니면 이 호재대로 되면 어떤 형태로 땅값이 올라가는지 그 스토리를 잘 모른 채 그냥 "역 옆이니 땅값 올라가겠지" 그런 식이거든요.

그래서 "이 호재대로 되면 땅값이 얼마 갑니까?" 이게 진짜 중요한 거예요.

연습 문제를 푼다는 생각으로 같이 한번 해볼게요.

경기도 평택시 가재동에 농지가 경매 나온 사례가 있는데, 토지는 "농지다" 이렇게 부르는 게 아니고 사실은 용도지역으로 불러야 되는 거예요.

그래서 보면 이 땅의 용도지역이, 맨 아래에 보면 자연녹지지역이라고 이렇게 나와 있어요.

그죠? 평택시 가재동 216번지에 감정가가 24억 정도 되는 토지인데, 15억 3,300에 낙찰이 된 토지입니다.

경매지 볼 줄 모르면 그냥 넘어갈게요.

그래서 용도지역은 자연녹지지역이라는 땅인데, 토지이용계획확인서를 보면 자연녹지지역으로 돼 있고, 성장관리계획구역 같은 것들은 좀 어려우니까 생략하도록 하겠습니다.

그럼 이 물건은 호재가 뭔지를 보고, 그 호재대로 되었을 때 이 자연녹지지역 가격이 올라가겠는가, 그거에 대해서 한번 같이 이야기해 보기로 하죠.

지금 이 물건의 호재는 뭐예요? 물건이 여기 있는데, 호재는 16,500세대의 아파트가 들어오고 그다음에 산업단지가 들어온다는 겁니다.

잘 모르겠지만 자연녹지지역은요, 일반적인 상가 건물이 있는 신도시가 있다,

그럼 그 주변에 음식점 같은 거, 주차장 넓은 음식점 같은 거 많이 생기죠.

그런 음식점 허가 나기 좋은 용도지역이 자연녹지거든요.

그리고 신도시가 생긴다, 그러면 그 주변에 고급 타운하우스 같은 것들도 더러 생기죠.

경기도 과천 같은 데가 대표적이잖아요. 그렇죠? 그런 일이 생깁니다.

그러면 이렇게 브레인시티가 입주를 한다면, 이 물건, 용도지역이 자연녹지인 이 땅은 가격이 올라갈까요?

올라가겠죠? 맞나요? 그럼 기본적으로 이런 물건에 대해서 관심을 가지면 되겠네. 땅 살까요?

입찰할까요? 거의 대부분의 사람들이 호재가 있다 그러면 "이 물건이 좋아지겠네"라고 하면서 관심을 가져요.

그런데 딱 "올라가겠네"라고 해놓고 그다음에 어떤 결론이 나느냐. "내가 그 땅을 거의 샀는데" 이런 이야기를 해요.

거의 산 거면 산 거야, 안 산 거야? 안 산 거거든. 왜 그러냐. "이 호재대로 되면 땅값이 올라가겠네"까지는 생각이 나는데 "얼마 가겠네", 이걸 잘 몰라요.

다시 경매지 잠깐만 볼게요. 792평인데 편의상 그냥 800평이라고 할게요.

800평이고, 평당 300만 원 정도로 감정해서 24억에 감정한 땅이었습니다.

그럼 이 땅이 브레인시티 16,500세대, 그리고 산업단지가 들어오면 얼마 정도 갈까요?

내가 여기서 질문 하나 드려보겠습니다. 평택에 브레인시티라는 신도시가 있다고 하는데, 그러면 평택에 이만한 규모의 신도시가 들어온 게 이게 처음일까요,

그전에도 있었을까요? 당연히 그전에도 있었겠죠.

그러면 토지 투자에서 답을 찾는 가장 쉬운 방법 중에 한 개는 뭐냐.

같은 용도지역, 아까 용도지역 뭐라 그랬죠? 자연녹지지역이라 그랬습니다.

그러면 그 자연녹지지역과 유사한 자연녹지지역 중에서, 신도시 1만 1천 세대 되는 거 들어온 데, 그 옆에 땅값이 얼마나 하는데? 그거 찾아보면 되는 거예요.

이게 가장 쉬운 방법 중에 한 개거든. 그러면 다음 장 보면서 한번 해볼게요.

요게 평택 브레인시티의 남쪽에 있는 소사벌지구 이야기입니다.

소사벌지구가 아파트만 1만 1천 세대 정도 되거든요.

그래서 1만 1천 세대 정도 되는 소사벌지구에, 여기 이 땅이 평당 315만 원에 거래가 되었고요.

지금 저 자리에는 갈비탕집이 큰 게 들어와 있고, 그 갈비탕집 매출이 한 달에 한 6천만 원쯤 나옵니다.

월세 600만 원 내는 식당, 6,500^추정 정도 되는 식당으로 제가 알고 있고, 갈비탕집 사장님은 제가 인터뷰를 했었습니다.

여러분이 의견 내주십시오. 소사벌지구가 있고, 소사벌지구에서 쭉 들어가는 메인 도로에서 다시 좀 들어가는 이런 땅이 평당 315만 원에 거래가 된대요.

그럼 여러분이 볼 때 이 땅은 평당 얼마 정도 갈 것 같아요?

그래도^추정 500까지 갈까요, 400까지 갈까요?

400~500까지 간다, 맞죠? 다시 돌아올게요.

이 물건, 김종율이가, 제가 13억 8천에 입찰했던 땅입니다.

여러분들한테 알려드린 그대로, 딱 요만큼만 분석했어요.

이거 브레인시티가 2019년도에 보상 들어갔거든요.

2019년도에 보상이 들어갔으니, 그러면 신도시 아파트 들어오는 데 몇 년 정도 걸리느냐. 손을 올리고, 택지지구 아파트 들어오는 데 몇 년 걸릴까요?

택지지구 아파트 7년 걸려요. 그럼 2026년이니까 지금 첫 입주하나요?

예, 첫 입주하고 있어요. 그러면 이 땅은 브레인시티가 다 들어오고 나면 평당^추정 400만 원 정도 하겠구나, 기본적인 개념이 이거죠.

그러면 400만 원 하면, 땅이 800평이었으니까 한 32억 가는 땅이 되겠구나. 맞나요?

예, 이렇게 버는 거예요. 그러고 나서 도로와 대지 조건이 어떻고, 도로와 대지 조건에 맞춰서 토지 분필이 가능한지 이런 걸 따지는 거예요.

물론 이 땅은 분필도 굉장히 하기 좋게 생긴 땅이었습니다.

그래서 저는 여러분들이 요 위에 써놓은 말, "호재가 실현된 곳의 땅값을 찾아보면 됩니다."

이걸 절대 잊지 않았으면 좋겠어요.

또 해볼게요. 여러분들이 신도시가 들어온다고 했을 때, 그러면 그 토지의 비주얼이 어떻게 바뀌고 땅값은 어떻게 바뀌어 가느냐, 이거에 대한 원리를 좀 알았으면 좋겠어요.

한 번 더 해볼까요? 아까 택지지구 아파트 들어오는 데 몇 년 걸린다고요?

7년. 택지지구 아파트 7년 걸린다 그랬죠. 그럼 내가 영어 문제 한번 내볼게요.

영어 문제. 저를 잠깐 봐주시고, 영어 문제 낼게요. 1만 세대 이상의 신도시가 있고요.

1만 세대 이상의 신도시가 있고, 여기 고속도로 IC가 있어요.

다시, 1만 세대 이상의 신도시가 있는데, 이 1만 세대 이상의 신도시에서 고속도로 IC 가는 길의 자연녹지지역, 이거 영어로 뭐라고 할까요?

1만 세대 이상 신도시의 그 트래픽 주동선에 있는 자연녹지죠.

영어로 "스타벅스 드라이브스루"라고 그래요. 한 1만 세대 이상쯤 되면 스타벅스 드라이브스루부터 해가지고 장사 잘 되는 음식점들이 메인 도로변에 출점을 하거든요.

그러면 스타벅스 드라이브스루가 출점할 때쯤 되면 땅값이 얼마 정도 가느냐. 평당 천만 원 정도 가요. 그래서 아까 했던 소사벌지구에 여기 메인 도로가 가잖아요.

그럼 여기에 자연녹지지역 또는 생산녹지지역들이 있는데, 이 녹지지역 땅값들을 살펴보면, 땅 모양이 좀 좋다 이러면 천만 원 넘어가요.

그래서 여러분, 핸드폰 꺼냈으니까 이제 네이버 검색 한번 해봐요.

소사벌 한번 쳐봐요. 연관 검색어 뭐가 나오나. 여기 소사벌 검색하면 연관 검색어 뭐 나와요?

맛집 나오죠, 맛집. 그죠? 다시 네이버 지도로 "만세로" 이래가지고 로드뷰 찍은 다음에, 지금 로드뷰를 한번 보시고 과거 로드뷰를 한번 봐봐요.

오른쪽, 지금 사진상에 2008년도가 소사벌지구 보상 들어갔을 때 로드뷰거든요.

그러니까 소사벌지구 보상 들어갔을 때 이 땅이 평당 한 100만 원쯤 하는 그런 과수원이었습니다.

그런 과수원이었는데, 소사벌지구 입주하고 나서는 왼쪽 밑에 있는 스타벅스라든지 버거킹이라든지 이렇게 드라이브스루로 개발됐고, 음식점들도 엄청 많이 생겼고, 그리고 땅값도 평당 천만 원 넘어가는 곳이 되었습니다.

이해하시겠어요? 자, 그래서 여러분들이 "땅값은 비주얼이 바뀌면서 오른다"라는 것을 생각하시고, "아, 어떤 어떤 게 있을 때 어떤 비주얼이 됩니다",

이런 것을 좀 알아두시면 되게 좋을 것 같아요. 자, 땅값 제일 싼 비주얼이 뭡니까라고 한다면 농지, 산지 비주얼이거든요.

그런데 그런 동네에 고속도로 IC가 생긴다. 총각, 그냥 질문 한번 해봅시다.

고속도로 IC가 개통한다 그러면 어떤 건축물에 대한 수요가 많아질 것 같아요?

뭐요? 공장, 또? 창고. 맞죠? 그래서 고속도로 IC가 개통한다 이러면 공장·창고에 대한 수요가 많아진단 말이에요.

그러면 이제 여러분들이 앞으로 공부를 더 해 나가신다면, 공장·창고 허가받기 좋은 용도지역은 어떤 땅이고, 위치는 어느 정도고, 그다음에 가격은 수도권이다,

한 200~300만 원 간다, 이렇게 알아두시면 될 겁니다.

수도권 평균이 한 200~300만 원쯤 됩니다.

그러면 경기도 포천에 신북IC^추정가 개통하고, 그 동네 고속도로 IC 주변에 계획관리지역이 200~300만 원 갈까요,

200~300보다 낮을까요? 포천이다라고 하면 경기도 전체에서는 평균보다 조금 떨어지는 데잖아요.

그래서 포천 같은 데는 200~300까지 안 하는 경우가 대단히 많이 있고요.

경기도 광주다라고 하면 어떻습니까? 경기도 광주는 경강선 지하철이 지나가면서 역마다, 삼동역은 삼동역대로 개발하고, 경기광주역은 역세권 개발사업 1단계·2단계 사업을 했죠.

그다음에 초월역 넘어가면 도시개발사업 굉장히 많이 했고, 그다음이 곤지암역인데 곤지암도 역세권 도시개발사업 1·2단계 있죠.

이런 동네는 정주 인구가 많이 늘었죠.

그러면서 고속도로 IC 개통 호재가 있거든요. 참고로 경기도 광주는 어디냐,

성남~장호원 간 도로가 있습니다. 그래서 그런 도로가 있고 택지지구도 많이 들어온다,

그런 동네에는 공장·창고 땅값이 200~300보다 더 위로 올라갈 가능성이 되게 크거든요.

그런데 이제 한 개 알아둘 게, 산업단지, 산업단지가 많이 생기고 트래픽 주동선이다,

그러면 이제 그런 동네의 비주얼은 뭘로 바뀌겠어요?

그런 동네의 비주얼은 이제 짬뽕 전문점^추정 같은 음식점 비주얼로 바뀐단 말이에요.

그러면 그런 데 땅이 얼마 갑니까 하면, 평당 한 500만 원씩 간다는 거예요.

이해되시나요? 그리고 정주 인구도 굉장히 많고, 트래픽도 많고, 그다음에 그 정주 인구의 소득 수준도 높고 소비 성향도 높다,

그러면 그런 데 땅은 평당 3천만 원씩 갑니다.

판교에 대왕판교로 있죠. 그런 데 땅이 평당 3천만 원씩 가요.

자연녹지가요. 그런데 지금 소매점 트렌드는 어떻습니까?

자연녹지지역 이야기하려고 하는 거예요. 신도시 만든다,

신도시 만들어진다라고 했을 때 그 안에 음식점이라든지 상가들, 장사 잘 안 되죠.

그렇죠? 그런데 신도시가 생기고 그 인근 녹지지역에 주차장 넓은 음식점들, 장사 다 잘 되죠.

그렇죠? 무슨 "산으로 간 고등어" 이런 집들 있잖아요.

화덕구이 고등어집 많이 생겼잖아요. 그런 집들 잘 들여다보면 토지가 한 600평 정도 돼요.

한 600평 정도 되는 토지에 건물이 한 100평쯤 되고, 주차장이 한 50대 가까이 됩니다.

50대 가까이 주차가 되는데, 그런 식당들 매출을 알아보면 월 매출이 많은 데는 한 3억 정도 돼요.

이런 거, 3억 정도면 땅값 얼마 정도 줘도 되느냐. 평당 천만 원^추정도 충분하다.

이해되시나요? 여러분이 이 트렌드를 알아두시면 좋은데, 최저임금이 자꾸 올라가잖아요.

그러면 식당들도 규모의 경제를 실현하기 위해서 대형 사이즈로 해야 되고요.

그다음에 두 번째는 웬만하면 셀프서비스를 해야 돼요.

미국의 맥도날드를 보면 이해가 잘 되죠. 미국의 최저임금이 시간당 1만 7천 원쯤 되거든요.

그러다 보면 햄버거 하나를 만들더라도 분업을 해야 되고, 주차장 넓혀야 되고, 잔잔바리는 다 셀프서비스로 넘겨야 됩니다.

자영업 트렌드가, 식당 트렌드가 자꾸 그렇게 넘어가는데 그걸 받아들일 수 있는 데가 자연녹지지역. 그래서 제가 오늘 이번 집코노미 특강에서는 이 자연녹지지역에 대한 이야기를 많이 하려고 한 겁니다.

그래서 자연녹지 이야기는 이 정도 하고요. 그다음에 또 기본 중에 기본적인 이야기를 하나 해보겠습니다.

토지 투자하려고 하다 보면 어떻습니까? "어떤 지역에 호재가 있어가지고 좋아진다라고 해서 땅 사러 가보면 이미 땅값이 올라가 있다", 이런 이야기를 많이 하거든요.

또는 "호재에 대한 가격이 선반영되어 있다", 그런 이야기도 정말 많이 하거든요.

그러다 보니까 많은 분들이 "호재가 발표 나기 전에, 남들이 모를 때 사야 된다" 이런 이야기를 많이 한다고요.

그런데 여러분, 그 이야기 진짜 무서워요. 사례로 보여드릴 텐데, 남들이 모를 때 땅을 산다,

그거 진짜 무서운 이야기라니까요. 다시 한 번 돌아가 볼게요.

아까 소사벌지구가 1만 1천 세대 정도 된대요. 그리고 나서 이렇게 도로 확장하는 데가 있었습니다.

그러면 이제 공부했으니까, 1만 1천 세대 정도 되는 신도시가 들어오고, 고속도로 IC가 생기고, 그 위에 도로 확장하는 데다. 이 도로 확장하는 걸 조금 어려운 말로 광역교통개선대책 도로라고 합니다.

"그런 도로변에 있는 땅이 천만 원 갑니다"라고 배웠으면, 2008년도에 이 땅이 100만 원이다,

2017년도에 저 땅이 평당 300이다. 싼가요,

비싼가요? 싸죠. 그렇죠? 이제 요 그래프를 봤으니까 알겠죠.

그러니까 여러분들이 이거를 잘 기억해 두시고, "호재대로 되면 얼마 갑니다"라는 감을 잡고 있어야 됩니다.

그렇지 않으면 어찌 되느냐. 자꾸 땅을 남들이 모를 때, 모를 때 사려고 한단 말이에요.

순간적으로 이 이야기를 할까 말까 하는 게 있어가지고… 제가 얼마 전에 서면으로 검찰 조사를 받았거든요.

김종율아카데미 수강생들이 경기도 구리시 토평동에 토지 투자를 좀 잘 한 게 있었습니다.

근데 "어떻게 이렇게 좋은 타이밍에 토평동 농지를 샀느냐", 그래서 진술하라고 서면이 온 거죠.

그래서 수강생들이 저한테 묻죠. "이거 선생님, 뭐라고 합니까?"

"그러면 김종율이 시켰다고 해라" 그랬어요. 그랬더니 저는 저대로 진술해야 될 거 아닙니까?

근데 내가 한 말이 "니들이 다 가르쳐줬다. 니들이 다 가르쳐줬다."

여기서, 옛날 옛날에, 지금 뉴스에 띄워놓은 구리월드디자인시티를 만들겠다고 했는데 그 사업 잘 안 되다가 나중에 도시개발사업으로 바꾸지 않았느냐. 그래서 도시개발사업으로 바꾸는데, 구리 토평동은 한강이 내려다보이는 동네인데 이런 데는 도시개발사업은 잘 되지. 도시개발사업 하겠다고 하니까 사업시행 신청자도 많이 나오는데, 그래서 내가 땅을 샀거든요.

그러고 나서 그 동네가 신도시로 지정, 우리가 주민공람이라고 하는데, 발표를 하는 거예요.

그러니까 우리는 보상에서도 차익이 많이 났고 딱지도 하나 받으니까, 그러니까 이제 국토부에서 볼 때 의심이 가는 거죠.

딱 타이밍 맞춰서 샀으니까. 그 동네 이야기를 천천히 한번 가보겠습니다.

경기도 구리에 월드디자인시티가 생긴다고 하는데, 이게 올 상반기 중에 나타난다고 합니다.

이게 2010년도 뉴스. 2010년도, 2011년도에는 구리월드디자인시티에 20억 불 투자 유치하겠다라는 말도 있었고요.

그런데 쭉 읽어보면 구리시랑 미국에 있는 비바비나 앤 컨소시엄^추정이라는 회사랑 MOU를 체결했다라는 말입니다.

이제 여기서 한 개 질문드려보도록 하겠습니다. 산업단지를 만드는데, 구리월드디자인시티는 산업단지잖아요.

산업단지를 경기도 구리시에 만든다고 하는데, 미국에 있는 회사가 거기 보상도 하기 전에 선투자를 할 것 같아요?

보상을 하고 나서 용지가 나오고 지구단위계획이 나오고, 그때 가서도 살까 말까 하겠죠.

여기서 엄청 큰 힌트 하나 드릴게요. 그러면 질문에 답해 보세요.

구리월드디자인시티입니다. 여기 산업단지로 만드는 건가요,

주거단지로 만드는 건가요? 산업단지죠. 산업단지 사업, 잘 될까 안 될까? 다시 브레인시티로 올라갈게요.

브레인시티에 보면 아파트 용지가 있고 산업단지가 있잖아요.

브레인시티의 아파트 용지는 평당 1,200만 원 전후에 아파트 사업시행자한테 매각을 했어요.

그런데 산업단지는 평당 300~400^추정 정도에 분양을 했어요.

이해되시나요? 법리로 조금 어렵게 하자면, 산업단지 관련 법 같은 데서도 산업단지를 분양해서 차익을 못 내게 돼 있습니다.

그냥 쉽게 말하면, 뒷단에 하이닉스가 있다든지 삼성전자가 있다든지 그런 게 아니라면, 산업단지로 개발한다고 했을 때 뒷단에 사업시행자가 없으면 사업이 잘 안 돼요.

이해되시나요? 그럼 다시 질문드릴게요. 경기도 구리시에 월드디자인시티라는 걸 만든다고 하는데 산업단지로 만드는 것 같아요.

그런데 참여하는 기업이나 뒷단에 삼성전자 같은 게 있는 게 아니야. 사업 잘 안 되겠네. 땅 살까요,

째려만 볼까요? 째려만 봐야지. 맞나요? 예, 째려만 봐야지. 또 하나 읽어볼게요.

이거 2012년도 뉴스인데, "172만 제곱미터 규모의 구리월드디자인시티를 2014년에 착공하겠다"라고 합니다.

이게 2012년도 뉴스거든. "국토해양부는 내년 상반기 중 지정 여부를 결정하겠다.

구리시 사업 제안에 따르면 사업비가 늘어났다.

40여 개의 기업과 MOU를 체결했다. 하지만 10조 원이 투입되는 대규모 프로젝트에서 자금 조달 여부가 관건이다"라고 했죠.

이거 사업 잘 되고 있는 것 같아요, 잘 안 되고 있는 것 같아요?

여러분, 개발사업이 되려면 행정계획도 있어야 되지만, 뒷단에 더 중요한 사업시행자가 반드시 있어줘야 됩니다.

다시 한 번 이야기해 볼게요. 아까 충남 당진시에 합덕역 있었죠.

합덕역에, 당진시는 역세권 개발사업을 하겠다는 사업 계획이 있다고 그랬어요.

그래서 행정계획은 있었어. 행정계획은 있었는데 뭐가 없었어요?

사업성이 나쁘니까 사업시행자가 없었던 거예요.

맞나요? 뉴스 한번 다시 읽어볼게요. "172만 제곱미터 규모의 구리월드디자인시티 2014년 착공." 읽어 봐 봐요.

"국토해양부는", "구리시 사업 제안에 따르면", "구리시 관계자에 따르면". 뭐예요?

행정청만 나오고 사업시행자는 나오지 않죠. 그렇죠? 제 친구가요,

아직까지도 결혼 안 한 제 친구가 있는데, 2011년도에 뭐라고 말했느냐. 자기는 2014년에 결혼할 건데, 결혼하면 172제곱미터 규모의 아파트 살 거라 그랬어요.

그다음에 뭐랬느냐. 그 친구 부모님 말에 따르면 "내년 상반기 중에 여친과 결혼 여부를 결정하겠다."

자기 결혼할 때가 되면 사업비가, 아니 연봉이 늘어날 거다.

그러면서 40여 명의 여친과 소개팅을 하기도 한다.

그러나 맨 밑에 뭐라고 해놨어요? "여친 조달 여부가 관건이다" 이랬어요.

그 결혼 되는 거예요, 안 되는 거예요? 안 되는 거야. 안 되는 거예요.

아시겠어요? 그래서 행정계획만 보고 땅을 산다라고 할 때는 그게 사업성이 엄청 좋을 때 하는 거예요.

다시 한 번 질문이요. 행정계획만 보고 땅을 살 때는 뭐라고? 사업성이 좋을 때. 어떨 때 사업성이 좋다고? 택지지구 만듭니다 했을 때. 어떨 때 사업성이 좋다고? 산업단지, 주거단지, 어떤 거? 주거단지. 주거단지 중에도 어디? 아파트 비싼 데.

지금 건축비가 비싸단 말이에요.

33평짜리 기준으로 한 7억 정도 하는 데가 돼 줘야 도시개발사업이 순조롭게 진행될 수 있습니다.

그래서 경기도 구리시가 구리월드디자인시티를 만들겠다는 게 2007년부터 있던 계획이었는데, 계속 "산업단지로 가겠습니다"라고 해가지고 끝내 안 됐어요.

그리고 2016년도에 경기도 구리시에서 구리월드디자인시티를 재개하기 위해서 미국에 특사를 파견하겠다, 이런 말도 있었거든요.

근데 제가 그 뉴스를 보고 뭐라고 했느냐. 험한 말 해도 되죠?

이거 공중파 아니잖아요. 그죠? 구리시에서 구리월드디자인시티 개발사업을 재개하기 위해서 미국에 특사를 보낸다라고 뉴스가 나왔을 때 제가 "지랄을 한다.

독립운동하냐"고. 산업단지를 만들 게 아니라, 그 금싸라기 땅에 집값도 비싼데 신도시를 만들어야 돼요.

도시개발사업을 해야지. 그러면 우리나라에 있는 사업시행자들 다 달라붙어서 사업하겠다 하는 거고, 별 볼 일 없는^추정 개발제한구역이 신도시가 돼서 굉장히 좋은 주거 환경이 될 거고. 나는 그런 게 맞다고 봤거든요.

그래서 지금 저 동네가 구리토평 공공주택지구로 하고 있는 겁니다.

이해하시겠어요? 그럼 한 번 더 볼게요. 2007년도에 보면 "경기도 화성에 유니버설 스튜디오 들어섭니다"라고 했죠.

이거 들어왔어요, 안 들어왔어요? "경기도 화성시에 유니버설 스튜디오 들어옵니다"라고 해가지고 정말 많은 사람들을, 많은 투자자들을 울렸거든요.

그런데 이 무렵에 제가 들었던 이야기 중에 한 개가 뭐냐. 경기도 화성시에 가면 유니버설 스튜디오가 있고요.

그다음에 구리로 가면, 토평, 구리로 가면 월드디자인시티가 있고요.

그거 말고도 시흥에도 뭐가 있고 저기 파주에도 있고, 이런저런 개발 계획들이 되게 많았는데, 선배 투자자들이 뭐라고 이야기를 하느냐. "땅 투자는 운이다.

여러 가지 개발 계획들이 있는데 이 중에 어떤 게 진짜 개발될지 모르기 때문에, 어떤 게 터질지 모르기 때문에, 하나만 터지면 돈을 벌지만 어떤 게 터질지 모르기 때문에 약간 복불복^추정이다." 그런 이야기를 했었어요.

그런데 제가 좀 더 진득하게 공부를 해보니까 어디서 망가지더라.

첫 번째는, 사업성이 없는 동네를 사업시행자가 없을 때 사니까 망가지더라.

아시겠어요? 그래서 반드시, 사업시행자가 없을 때는 사업성이 좋은 거. 사업성이 좋은 건 어디? 주거단지, 산업단지, 어디요?

주거단지. 주거단지 개발한다는 거. 주거단지 중에도 어디? 새 아파트가 7억 이상 하는 데. 그런 데를 노려라. 그런 게 아닐 거면 어떻다? 행정계획이 나오고 뒷단에 뭐예요?

사업시행자가 나온 다음에 사도 늦지 않다는 거예요.

그래서 "유니버설 스튜디오 들어옵니다"라고 하는 데가 외국계 회사가 MOU만 체결하고 사업이 잘 안 됐다는 거고, 이런 데도 한번 이야기해 보겠습니다.

파주시 봉암리·백석리 일대 "파주 희망프로젝트 민간 사업시행자 공모"라고 떴는데, 2018년 2월입니다.

여기에 사업 신청하려면 시공사 도급 순위 50위 이내를 끼워가지고 이렇게 이렇게 제안을 해 보십시오라고 하는 건데, 이게 결국 민간 사업시행자를 공모한다는 뜻이거든요.

그리고 나서 2018년 9월달에 파주 희망프로젝트 2단계·3단계 우선협상대상자 선정이 되고, 현대산업개발과 포스코건설 컨소시엄 같은 데가 사업시행자로 선정이 되었습니다.

그리고 나서 이제 파주시랑 협의하면서, 경기도 파주시가 산업단지 물량을 확보를 하면 이게 사업이 진행이 될 거라고. 그러니까 지금 2018년, 다시 하겠습니다.

지금 보시는 뉴스가 2018년 뉴스고, 지금 현재는 2026년이잖아요.

그런데도 아직 이 사업이 본궤도에 오르지를 못하고 있거든요.

그런데 사업시행자도 없을 때 땅을 사면 투자가 얼마나 길어지겠어요?

맞죠?

그러니까 오늘 저를 보러 와주신 여러분들이 딱 이 자리에서 한 개 반드시 알아두시고 가야 될 게, 토지 투자다,

"남들이 모를 때 사야지", 아니에요. 그렇게 하지 마세요.

"남들이 모를 때 사야지"라고 했다가 어떻게 되는 거예요?

그러면 투자가 굉장히 길어질 수도 있어요. 내가 땅을 샀는데 10년 동안 아무런 변화가 없다,

그럼 어떻게 할 것 같아요? 10년 더 살아야 될 거 아니에요. 그러다 보면 괜히 술 담배 하던 거 다 끊고 건강 관리하고 이러니까, 괜히 땅 투자하다가 건강해지지 마시고. 아시겠죠?

최소한 사업시행자가 나온 다음에 땅을 사자. 보겠습니다.

2018년 4월달에 8억 8,700에 감정한 공장을 9억 정도에 낙찰받았는데, 이 공장 위치가 어디냐. 여기 찍은 빨간 점 있죠, 이 자리. 날짜를 다시 한 번 볼게요.

2018년 2월 20일에 "민간 사업시행자 공모합니다"라고 떴고, 그리고 9월달에 우선협상대상자가 떴죠.

그런데 낙찰은 2018년 4월이잖아요.

그렇죠? 2018년 4월에 파주시에 "우선협상자 나오겠습니까?"라고 하니까 "있습니다.

자격 되는 시공사가 있습니다"라고 하는 거예요. 그래서 그걸 보고 우리가 낙찰을 받은 겁니다.

그런데 이 물건 위치가 어디냐. 여러분들이 이렇게 같이 알아두시면 좋습니다.

개발 호재가 많은 곳은 택지지구 하나만 오는 게 별로 없어요.

택지지구도 오고, 산업단지도 오고, 고속도로도 오고, 그다음에 철도도 오고, 이런 동네가 되게 많아요.

그래서 이 동네는 보면, 여기에 제가 오바로크 친 거 있죠.

오바로크 친 데로는 파주 희망프로젝트가 들어온다는 것도 있고, 제2외곽순환고속도로 도내IC가 들어온다는 것도 있는데 이 물건 바로 앞이에요.

도내IC랑 이 물건이 직선거리로 150m 정도밖에 안 돼요.

그리고 서쪽에 보면 여기 이렇게 도로 하나 개통한 거 보이죠.

저 개통한 도로는 서울~문산 고속도로거든요. 우리가 공장 낙찰받을 당시만 하더라도 서울~문산 고속도로가 공사 중에 있었습니다.

"쌤, 이거 고속도로 개통 몇 년 남았는지 알고 샀어요?" 당연한 거 아니에요?

고속도로 공사는 몇 년 걸립니까? 고속도로 공사가 몇 년 걸릴까요?

고속도로 공사 6년 걸리거든요. 이 도로가 언제 개통했느냐 하면, 제 기억에 2020년인가 2021년도인가, 잘 모르겠다.

11월 첫째 주에 개통한 건 기억이 나는데 연도를 모르겠어요.

그럼 저는 어떻게 했느냐. 고속도로 공사 6년 걸린다 그랬잖아요.

고속도로 공사 중에 샀어요. 그때 샀으니까 공장 수요가 많지 않았단 말이에요.

아까 이야기했다, 그렇죠? 고속도로가 개통하면 어떤 부동산에 대한 수요가 많아진다?

공장·창고. 공장·창고 맞잖아요. 호재에 부합하는 건축물 맞죠?

그래서 미리 샀어요. 산업단지도 들어올 예정이고, 고속도로 하나 더 들어올 예정이고, 특히 제2외곽순환고속도로를 이용하면 여기 있는 공장들이 어디를 가기가 편해지느냐. 인천항 가기가 편해지잖아요.

그렇죠? 이런 거를 내가 보고 투자를 했고, 사실 그리고 나서 이 공장에서 월세만 400만 원이 나오는데, 아까 낙찰을 얼마에 받았죠?

9억에 낙찰받았잖아요. 은행 대출을 12억을 받았습니다.

그래서 은행에서 평가할 때 이미, 그러니까 다시 할게요.

처음부터 12억을 대출받은 건 아니고, 시간이 지나면서 물건 가격이 올라가게 되니까 은행에서 12억 대출을 해준 겁니다.

이제 시간이 거의 다 됐거든요. 몇 가지만 조금 더 보고 마치도록 하겠습니다.

그래서 아까 파주 희망프로젝트에 대한 뉴스도 좀 더 깊이 있게 들여다보자면, 저기에 2011년도에 파주 페라리월드를 만들겠다라고 한 겁니다.

잘 모르겠지만 파주 페라리월드, 사업성이 좋을까요,

안 좋을까요? 안 좋을 것 같죠? 그렇죠? "이 동네에 페라리월드 들어오면 되게 좋을 것 같다",

그렇게 생각하시면 안 되고, 사업시행자 입장에서 사업 수지가 맞을까라고 봐야 된다고요. 맞죠? 페라리월드면 테마파크 같은 거잖아요.

그죠? 저게 파주에서 되겠어요? 2012년도 뉴스 한번 볼게요.

"파주 페라리월드 속도 낸다. 행정안전부 최종 승인." 돼 있죠? 저게 그럼 사업이 된다는 말 같나요?

저 무렵에 제 주변 사람들이 파주 희망프로젝트에 땅을 많이 샀는데, 그 사람들이 어찌 됐을까요?

건강할까, 안 건강할까? 엄청 건강해요. 엄청 건강해.

2012년도에 땅을 낙찰받았는데 지금 14년이 지나도 아무 변화가 없어요.

그 낙찰받은 사람 중에서 일요일 날 교회 안 가는 사람이 없어요.

다 간다. 얼마나 건강해졌어요? 봐봐요. "파주 페라리월드 속도 낸다.

행정안전부 최종 승인." 이게 얼마나 말도 안 되는 이야기였냐 하면, 실제로 제가 그때 한 말입니다.

"아니, 페라리월드가 들어올 거면 사업시행자가 나서고, 사업시행자가 페라리월드 사(社)랑 협의를 하고 그렇게 진행해 줘야지,

무슨 행정안전부가 승인하느냐." 그때 내가 정확하게 했던 말이 이거였어요.

"아, 그런 식으로 하면 나도 막 발표 하나 하겠다. '김종율, 김태희^추정와 결혼 속도 낸다.

김종율 엄마 최종 승인.' 나도 할 수 있겠네." 그럼 친구들이 뭐라 하겠어요?

"야, 그럼 너 김태희 본 적 있냐?" 이럴 거 아니에요?

그럼 내 대답은 "본 적은 없지. 근데 우리 엄마한테 승인은 받았어."

이게 되는 거예요? 제가 이 말이 그저 웃자고 하는 말이 아닌 게, 파주시에다가 물어봤어요.

"페라리월드 속도 낸다고, 행정안전부 승인받았다라고 하는데, 페라리월드 관계자가 파주시에 몇 번 왔냐, 몇 번 만났냐"고 물어봤어요.

놀라운 대답이 왔습니다. "한 번도 만난 적 없어요."

한 번도 만난 적이 없다. 그래서 내가 한 말이라는 거야.

그런 식으로 할 것 같으면 나도 김태희랑 결혼 속도 낼 수 있겠다.

똑같죠. 그렇습니다. 그래서 여러분, 제가 여기서 마쳐야 될 것 같거든요.

시간이 다 돼서^추정.

그래서 토지 투자할 때, 정리를 한번 합시다. 어디에 뭐 들어온다고 발표가 납니다.

발표가 나옵니다. "택지지구 들어옵니다", "산업단지 들어옵니다"라고 발표가 나면, 그러면 산업단지만 들어오는지, 택지지구만 들어오는지, 아니면 도로나 철도가 같이 오는지 한번 보고. 고속도로 공사 몇 년 걸린다고요?

6년. 지하철 공사도 한 5~6년 걸려요. 그리고 택지지구가 들어오는데, 택지지구로 들어온다고 했는데 산업단지 중심이다, 그러면 사업성이 별로 좋지 않더라. 맞나요?

그런데 택지지구로 들어온다, 주거단지로 들어온다,

그럴 때는 어디로? 새 아파트 33평짜리가 한 7억 이상 하는 데. 맞나요?

예, 그런 데를 찾아라. 이렇게 정리를 해 드리겠습니다.

그리고 나서 신도시가 들어오고 나면, 1만 세대 이상 신도시가 들어오고 나서 걔네들 트래픽의 주동선이다,

땅값 얼마야? 영어로 뭐라고? 알겠습니다. 고맙습니다.

영어로 "스타벅스 드라이브스루", 이렇게 됩니다. 아시겠죠?

그래서 40분 동안 제한된 시간에 할 수 있는 이야기가 많지 않기 때문에 이 정도로만 결론을 내도록 하겠습니다.

여러분, 강의 경청해 주셔서 고맙습니다. 또 뵙겠습니다.

여러분, 큰 박수 부탁드리겠습니다. 정말 유쾌한 일타 강사님^추정과 함께한 그런 시간이었습니다.

네, 감사합니다. 이것으로 오늘의 집코노미 콘서트는 모두 마무리가 되었습니다.

끝까지 함께해 주신 여러분, 진심으로 감사드립니다.

내일은 오전 10시 20분부터 이곳 트랙 A에서 각 분야 부동산 전문가들의 깊이 있는 식견과 소중한 인사이트가 이어질 예정입니다.

내일도 많은 참여와 관심 부탁드리겠습니다. 고맙습니다.

안녕히 돌아가십시오.