집코노미 콘서트 2026 · Day 2 TRACK A (요약 및 전체 스크립트)

네, 안녕하십니까? 저는 오늘 사회를 맡은 아나운서 이지영입니다. 집코노미 박람회 2026이 큰 막을 올렸습니다^추정.

이번 박람회에는 국내 대표 건설사, 디벨로퍼, 공공기관이 함께하며 주요 분양·개발 프로젝트와 정부 정책, 3기 신도시 등 다양한 부동산 현황과 함께 풍성한 인사이트를 전해드리고 있습니다.

오늘 트랙 A에서는 내 집 마련 전략 토론회를 시작으로 빌딩 투자, 자산 관리, 재개발, GTX, 학군 전략, 재개발·재건축 등 실질적인 투자와 함께 생활에 도움이 되는 다채로운 강연이 이어집니다.

끝까지 함께하시면서 유익한 정보와 인사이트를 얻어 가시기 바라겠습니다. 이제 본격적인 집코노미 콘서트 2026 시작하겠습니다.

오늘 첫 번째 순서는 '내 집 마련 전략'이라는 주제의 토론으로 시작해 보도록 하겠습니다.

토론에는 사회를 맡아주실 한국경제신문 강영연 기자님, 패널로는 레오비젼 김은진 대표님, 아임해피공인중개사 정지영 대표님께서 오늘 함께해 주실 예정입니다.

그럼 저는 마이크를 기자님께 넘기도록 하겠습니다. 기자님.

네, 안녕하세요. 한국경제신문 강영연입니다. 오늘 집코노미 박람회 찾아주신 분들 모두 감사드리고요. 일단 오늘 토론에 함께하실 전문가분들을 먼저 한 분 한 분 소개해 드리도록 하겠습니다.

제 왼쪽에 먼저 앉아주신 김은진 레오비젼 대표님 오셨고요. 그리고 정지영 아임해피공인중개사 대표님, 이렇게 두 분 오셨습니다.

오늘 세미나는 제가 두 분께 공통 질문을 드리고 한 분씩 번갈아 가면서 대답하시는 걸로 진행하도록 하겠습니다. 시간이 많지 않으니까 바로 첫 번째 질문드릴게요.

일단 최근에 정부가 8·13 주택 신속 공급 방안을 내놓고 또 9월에는 주거 안정 플랜까지 발표하면서 공급 정책에 굉장히 힘을 쏟고 있는데, 하지만 시장 상승세는 여전합니다.

근데 다만 지난해하고 좀 차이가 있다면 강남 쪽은 하락을 하는데, 반면에 서울 외곽이라든지 경기, 인천 이런 외곽 쪽은 상승세가 가팔라지고 있는데요.

일단 두 분께 여쭤볼게요. 현재 주택 시장을 어떻게 평가하시는지, 그리고 시장을 움직이는 가장 큰 변수가 무엇인지 질문을 드리겠습니다.

먼저 저부터 할까요? 네, 안녕하세요. 반갑습니다. 저는 레오비젼 대표 김은진입니다. 지금 시장을 보는 입장에서는요,

지금 대출이 나오는 곳으로 수요가 몰리고 있다, 이런 생각이 많이 들고 있거든요. 지금 9월 서울 아파트 가격은 1.23% 상승했지만 강남은 오히려 0.3% 하락을 했고요.

노원구가 2.30%로 상승률이 굉장히 높습니다. 그런데 지금 강남이 이렇게 빠지고 있는 이유는 수요가 없거나 매물이 없어서가 아니고요. 규제 때문입니다.

대출도 2억밖에 나오지 않고요.

또 세금적으로도 규제가 있다 보니까 지금 일시적으로 하락을 하고 있는 그런 상황인데, 지금 15억 이하로 수요가 몰려가고 있는데 대출이 6억^추정까지 나오기 때문에, 지금 시장을 살펴보고 있으면 전세 매물이 거의 없거든요.

그래서 전세 매물도 없고 집값도 오르고 있으니까 '그냥 사자', 이런 불안^추정 때문에 많은 분들이 중저가 주택을 매수하고 있는 그런 상황인데요.

근데 그렇다고 해서 제가 지금 상담^추정 현장에서 강남권에 매수하고 싶은 분들이 없냐라고 하면 그건 아니고요.

최근에 강남의 재건축 단지들이 살짝 하락을 했기 때문에 그쪽으로 관심을 엄청나게 많이 가지고 있습니다. 이번 기회에 갈아타고 입성하고 싶다, 이런 분들을 상당히 많이 보고요.

그래서 앞으로 상황이 어떻게 바뀔지를 살펴보려고 하면 사실 공급이에요. 공급이 충분하면 사람들이 마음이 조급하지 않거든요.

근데 지금 계속해서 공급 물량이 부족하기 때문에 마음이 계속 불안할 것으로 보고 있습니다.

안녕하세요. 아임해피 정지영입니다. 제가 예전에는 '청약의 신'으로 활동을 했는데요. 이제는 '중개의 신'이 됐습니다.

내 집 마련하는 방법에는 여러 가지가 있지만, 제가 청약을 추천드리기 때문에 정말 청약이 여러분들이 내 집 마련을 가장 저렴하게 할 수 있는 방법이라고 했지만, 지금 현재로서는 청약으로 여러분들이 내 집 마련하기가 너무나 어려워졌습니다.

첫 번째, 물량이 엄청 줄었고요. 그다음에 두 번째로는 규제가 된 거죠. 투기과열지구 같은 경우에는 1순위^추정 제한 조건이 있기 때문에, 그리고 지금 대출도 똑같이 적용됩니다.

근데 아이러니하게 청약으로 대출이 되면, 만약에 지금 강남권에 30억에 나온다라고 하면 현재 잔금 대출은 2억밖에 안 나오지만 중도금 대출 같은 경우에는 40%가 나오니까 12억이 나오는 거죠.

근데 잔금 할 때는 2억밖에 안 되는 거죠.

하지만 또 이렇게 로또 분양 같은 경우에는 거주 의무가 있기 때문에, 거주 의무까지 생각하게 되는 과정에서 너무 셈이 복잡해지다 보니까 이제 매수 시장으로 가고요. 이번에 공급 대책이 나오면서, 우리가 '정부의 3대 거짓말'이라고 제가 얘기를 하는데, 그중에서 하나가 공급 대책이지 않을까 싶습니다.

그동안 역대 정부에서도 공급에 대해서 했지만 잘 되지 않았던 거를 여러분들이 너무나도 잘 알고 계실 겁니다.

그래서 공급 대책이 나오면 그냥 흘러가는 기사가 돼 버리는 게 가장 많고요.

그런데 되게 아이러니하게, 그 공급에서 덕소가 이번에 지정이 되면서 이 덕소 근처에 갭투자라든지 재개발 지역에도 관심을 보이더라고요.

이번에 또 하나, 대곡역 같은 경우에는 오래전부터 그곳에 공급 대책 얘기를 하긴 했지만 발표는 안 나온 상태였었죠.

그러면서 그거에 대해서 보니까 이제 능곡 재개발에 더 관심을 갖는, 그러니까 공급 대책이 나오면 그 주변으로 더 관심이 쏠리는 현상이 계속 벌어지고 있습니다.

그럼 반대로 말하면 청약이 아니라 매수를 생각하고 있다라는 거죠.

너도나도 매수에 대해서 수요가 잠재워지지 않는 상태에서 공급도 이루어지지 않으니까 계속 가격이 지금, 서울이 이제 100주가 될 것 같습니다.

100주 연속 상승하는 최대 이변이 일어날 것 같은 그런 현상을 보이고 있습니다.

네, 두 분 다 지금 가장 중요한 변수로 공급을 꼽아주신 것 같은데, 그리고 100주는 아직은 아니고 아직은 85주.

아, 아니, 예언하면 안 되는데. 아, 네 맞습니다. 죄송합니다. 95주라고 생각했네요.

지금 진단해 주신 이런 상황 속에서, 그러면 여기에 모이신 분들은 사실 내 집 마련 어떻게 하면 좋을까 고민이 많으실 것 같아요.

실질적으로 실수요자분들이라면 어떻게 하는 게 제일 좋을지. 이번에는 정 대표님 먼저 말씀해 주시죠.

실수요자분들 같은 경우에는 현장에서 두 가지 트랙으로 잡습니다. 첫 번째는 실거주를 해야 되잖아요. 지금 토지거래허가구역^추정이 됐기 때문에. 그래서 대출을 엄청 많이 생각합니다.

근데 되게 아이러니하게 8억 9천, 14억 9천 이렇게 어떤 허들이 지금 딱 정해져 있잖아요.

그러니까 지금 너무 많이 올라서 6억 언더로 집을 사기에는 너무 오버슈팅됐다, 현장에서는 그렇게 생각하는데, 그럼에도 불구하고 최대 6억까지 대출을 받기 위해서, 현장에서는 그렇게 실수요자들이 대출에 대해서 생각을 하는 거죠.

그래서 첫 번째 대출을 생각하고요. 두 번째는 거주를 해야 되는 걸 생각합니다. 근데 거주가 꼭 필요한 사람을 생각하면 두 가지인 것 같아요. 첫 번째 신혼부부.

제가 최근에 신혼부부 얘기를 들어보면, 코로나 이후로 미뤄왔던 신혼부부들이 결혼을 하고 신혼을 꾸리기 때문에, 거주를 위해서 결혼하시는 분들이 많아졌고요.

두 번째로는 학군 수요, 그쪽으로 지금 몰리고 있습니다.

그리고 신혼부부 같은 경우에는 혼인 증여로 각각 1억 5천, 1억 5천을 받아서 3억으로 이렇게 하든지, 아니면 증여나 차용으로 그 돈을 마련하는, '제2의 금융'이라고 할 수가 있죠.

그렇게 해서 실거주로 집을 마련하고 있습니다. 어떻게 해서든지. 지금은 제 때하고는 다른 것 같아요.

저희 같은 경우에는 전세 살다가 생애 주기별로 때가 돼서 매매하고 그랬는데, 요즘 신혼부부 같은 경우에는 바로 매수 시장에 뛰어드는 것이 가장 다르다라고 볼 수가 있습니다.

네, 제가 말씀드릴게요. 저희가 현장에 있다 보니까 내 집 마련하는 사람들의 가장 큰 고민이 돈이에요, 돈.

집값은 너무 올랐는데 나는 돈이 없고 대출은 얼마 안 나오고, 이러다 보니까 여러분들이 집을 마련할 때 첫 번째로 생각을 하셔야 되는 게 자금이죠, 자금.

그래서 대출이 얼마까지 나오는지를 항상 미리 꼭 확인을 하셔야 된다는 거죠. 지금 15억 이하는 6억까지 나오는 거 맞고요. 근데 15억이 초과되면 4억까지밖에 안 나옵니다.

그 경계선에 있다 보면, 갑자기 집값이 올라버리면 대출 금액이 2억 줄어들 수도 있어요. 그래서 여러분들이 그런 구분을 꼭 확인을 하셔야 돼요.

내가 계약을 했을 때는 6억 대출이 가능한 집이었어요. 근데 15억이 넘어버렸어.

15억 1천만 원 돼요. 이러면 대출이 4억으로 줄거든요. 그래서 여러분들이 이런 경계선에 있거나 하면 바로 은행으로 달려가셔서 서류부터 작성을 하시는 게 좋습니다.

그리고 두 번째는 지금 금리가 조금 인상되고 있어요. 그래서 내가 그것까지 감당할 수 있는지 그 부분을 먼저 고민하셔야 될 것 같습니다.

지금 기준금리도 계속해서 오르고 있기 때문에 여러분들께서 '너무 생활이 힘들다' 이러면 조금 잠깐 기다리셔야 되는 그런 일이 있을 수도 있기 때문에 금리 인상 주기를 잘 살펴보셔야 될 것 같고요.

그리고 세 번째는, 저희가 집을 살 때 제일 먼저 두드려야 되는 곳이 어디냐면 정책자금, 기금^추정입니다. 물론 여러 가지 제한 사항이 많죠.

소득이라든지 자산이라든지 집값에 제한이 많지만 이용할 수만 있다면, 창선 대출을 따라갈 순 없겠지만, 네, 그래도 디딤돌 대출 같은 경우에는 금리도 저렴하고 신생아 대출 같은 경우에는 혜택도 많기 때문에 여러분들이 해당이 된다라고 하면 무조건 이용하시고요.

현재 내가 아이가 없다고 해도 대환도 되기 때문에, 추후 임신을 하시거나 아이를 출산하시면 꼭 대환해서 이용하시면 좋을 것 같습니다. 그래서 '나는 대출도 안 나오고 너무 힘들다.

나 전세 끼고 사야 되겠다.' 이런 경우에 주의하실 점이 하나 있어요. 뭐냐면 전세 끼고 사는 것까지는 오케이. 그런데 나중에 입주할 때 대출이 나오지 않습니다.

그렇기 때문에 여러분들이 차라리 세를 끼고 살 거면 전세 말고요, 월세를 끼고 사세요.

월세 끼는 돈이 조금 더 저렴하기도 하고 대출이 나오는 경우도 있기 때문에, 차라리 처음에 대출을 받고 입주를 하시는 방향으로 예산을 세우는 게 좋기 때문에 저는 내 집 마련에서 가장 중요한 게 대출이라고 생각합니다.

네, 내 집 마련뿐만이 아니라, 두 번째 질문으로 넘어가면 지금 매매와 전월세가 함께 오르는 트리플 강세가 상당히 심화되고 있는데, 그런 측면에서 전월세난이 쏠림으로 향하고 있다라는 우려까지 나오고 있습니다.

사실 집을 사지 못하시는 분들 같은 경우에 임대를 하시려는 경우도 있는데, 실수요자라면, 전월세가 꼭 필요한 분들이라면 어떤 전략을 세우는 게 좋을지 궁금하고, 조금 더 구체적으로 여쭤보자면 사실 지금 여기 계시는 분들^추정 중에 이번에 갱신권을 쓸지 아니면 매입을 할지 고민하실 수 있을 것 같은데 어떻게 하면 될까요?

대표님.

제가 먼저 말씀드릴게요. 지금 전세로 거주할 수밖에 없다, 이렇게 하시는 분들 같은 경우에는요, 굉장히 불안하시거든요. '내가 전세 사는 동안에 집값이 오르면 어떻게 될까?'

이런 고민을 하기 때문에, 갱신권 사용하시는 거는 좋은데 그 2년 동안 준비를 하는 단계로 계획을 하시면 좋을 것 같아요.

내 집을 마련하셔야 되니까 2년 동안 일단 5% 증액을 해서 조금 저렴하게 거주를 하면서 내 집 마련 준비를 하셔야 될 것 같고요.

방법은, 전세로 거주를 하면서 집을 살 수도 있습니다. 1주택자까지는 전세대출을 유지할 수 있기 때문에 살 수도 있고요.

또 청약이라든지 분양권을 매수한다든지 또 재개발, 재건축이라든지 이런 경우는 매수를 하셔도 전세대출이 회수가 되거나 하지는 않습니다.

투기과열지구의 3억 초과 아파트를 매수하게 되면 전세대출은 회수가 되기 때문에 그 부분만 주의하셔서, 전월세를 유지하시면서 내 집 마련을 한번 고민해 보시는데, 최근에 재개발, 재건축, 그리고 분양을 준비하시는 분들이 많은데요.

그 이유가 약간의 마음의 평화, 보험, 이런 분위기로 접근하시는 분들이 굉장히 많은 듯합니다.

그리고 '나는 계속 전세로 거주를 하겠다'라고 하시는 분들 같은 경우에 전세 매물을 잘 고르셔야 돼요. 그래서 가장 좋은 매물을 잘 고르시고요.

무주택자 같은 경우에는 전세대출이 최대 5억까지 나오기 때문에 이용할 수 있는 분들은 이용하시는 것도 좋을 것 같습니다. 그리고 반전세 매물도 최근에 굉장히 많거든요.

그래서 반전세하고 전세하고 월세하고 이 세 가지를 비교하면서 내가 지출하는 비용이 어느 게 가장 큰지 따져보고 판단하시면 좋을 것 같고요. 그리고 세 번째는 안전이죠.

저는 부동산에서 제일 중요한 게 안전이라고 생각을 하는데요.

전세사기라든지 이런 부분을 방지하기 위해서는 전세반환보증보험에 가입이 가능한 주택을 꼭 전세로 이용하시면 좋을 것 같습니다.

네, 방금 전에 전세보증보험에 대해서 얘기하니까 최근 사례가 생각나는데요. 동탄에 있는 아파트에 전세를 계약했는데 갑자기 세입자분이 전세권 설정을 해달라는 거예요.

왜 그러냐면 전세보증보험이 안 된다라는 거죠.

예를 들어서 공시가격이 있으면 126% 안에서 전세보증보험을 드는데, 전세가 올라가는 속도가 너무 빠르다 보니까 아파트에서도 그런 일이 벌어지더라고요.

그만큼 현장에서 전세가 정말 많이 오르고 있다라는 게 느껴집니다.

그래서 세입자 같은 경우에는 계약갱신권을 사용하면 5%밖에 증액을 안 하기 때문에 시중 가격보다는 정말 싸더라고요.

예를 들어서 어떤 A 단지 같은 경우는 계약갱신한 전세하고 그냥 일반 전세가 2억 정도 차이 난다라고 하더라고요.

그러면 현장에서 계약을 할 때 1억 정도는 40만 원 정도라고 보고, 40에서 50이라고 보면 그분은 100만 원 정도 싸게 사는 거예요.

그래서 전세 같은 경우에는, 저는 계약갱신을 하고, 그러고 나서 집을 매수하는 것을 계속해서 모니터링하고, 만약에 결정하게 되면, 계약갱신권을 쓴 경우에는 내가 3개월 전에 나가겠다라고 하면 돈을 돌려줘야 되잖아요.

그렇게 해서 돌려주기 때문에 그렇게 하면 되고요.

근데 막상 거기서 떠날 수 없고 내가 내 집 마련을 하겠다라고 하면, 방금 전에 김은진 대표님이 말했던 투기과열지구의, 아까는 3억 이하지만 다…

빌라라든지, 그러니까 재개발 빌라를 매수하는 거를 제가 추천해 드립니다. 재개발에는 두 가지가 있는데요.

우리가 알고 있는 그냥 민간 재개발, 순수 재개발하고 신속통합기획은 조금 다릅니다. 신속통합기획으로 대상지가 선정이 되면 토지거래허가구역이에요.

그럼 내가 전세 살고 있으면 또 못 사는 거잖아요. 근데 다른 방법인 임대사업자로 등록하면 또 매수가 가능합니다. 그래서 단지 전세로만 있는 것이 아니라 다양한 방법으로 하게 되는 거죠.

그리고 전세를 살면서 가장 좋은 방법은 제가 예전에 추천을 많이 해드렸던 청약 부분도 있습니다. 청약하고, 그다음에 분양권하고 입주권 상태에서는 전세자금대출이 유지가 되는 거죠.

그래서 다른 입주권으로 추천해 드릴 수 있는 거는, 리모델링 단지 중에서 이주하는 단지가 있어요.

거기도 같이 이주비 대출을 받게 됩니다. 그래서 기존의 전세자금대출을 유지하면서 입주권에 대해서 이주비 대출을 받게 되면 좋은 거죠.

근데 만약에 투기과열지구의 입주권을 매수한다, 그러면 조금 조심해야 될 건, 입주가 되면 반드시 입주해야 됩니다, 그때부터.

왜냐하면 토지거래허가구역이기 때문에 토지거래 허가를 받아서 그때 입주하는 조건으로 매수가 가능하기 때문에, 그런 부분을 잘 따져서 전세 살면서 다양한 방법을 연구하셔야 됩니다.

네, 두 분 다 전세를 살더라도 내 집 마련에 대한 관심 그리고 노력을 계속해야 된다라고 말씀을 하신 것 같은데요.

내 집 마련하는 방법이 기존 주택을 사는 방법도 있지만 사실 청약을 받는 방법도 있고, 청약을 많이들 받고 싶어 하죠.

근데 사실 요즘 분양 시장을 보면 분양가가 워낙 올라서 그다지 메리트가 없어 보이기도 합니다. 그리고 분양가 상한제 때문에 메리트가 있는 단지들 같은 경우에는 또 워낙 경쟁이 치열하고.

그래서 요즘에 청약통장을 해지하는 분들도 많다고 하는데, 그러면 똑똑하게 청약을 할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?

여기도 지금 굉장히 젊은 분들도 많으신데, 좀 젊은 청년들도 청약을 이용해서 내 집 마련을 할 수 있는 방법이 있을까요? 그래서 질문을 드립니다.

네, 저는 돈이 없을수록 청약을 하라고 하는데, 첫 번째로는 서울 청약은 포기하시고요. 두 번째는 3기 신도시로 여러분들이 눈을 돌려야 된다라고 생각이 듭니다.

그리고 향후 물량이 많이 나오는 곳에 거주하는 걸 또 추천을 드리는 거죠. 예전 같은 경우에는 '광명에 살아라, 하남에 살아라' 이렇게 얘기를 많이 했는데요.

저는 이번에 추천해 드릴 곳이 성남입니다. 성남 같은 경우는 재개발 지역에서 조만간 분양이 나올 예정입니다. 근데 두 가지로 나와요.

민간 분양에서 나오는, 추첨제^추정로 하는 게 있고요. 두 번째로 공공분양 같은 경우에는 납입 금액으로 하게 됩니다. 하지만 둘 다, 민간은 50%가 특별공급이고요.

공공분양 같은 경우에는 85%가 특별공급입니다.

그래서 특별공급 대상인 사람이라면 좀 더 물량이 많은 곳에 여러분들이 집중하시는 게 좋고요. 3기 신도시 같은 경우에는 대규모 택지지구라고 해서 서울, 경기, 인천에 거주하는 사람 모두 해당이 됩니다.

그래서 이번에 3기 신도시 한번 도전해 보셨으면 좋겠고, 처음으로 3기 신도시 안에서 민간 분양이 나옵니다. 조만간 나올 것 같은데요. 인천계양신도시의 민간 분양이 나옵니다.

민간 분양이라는 건 추첨제^추정로 여러분이 당첨이 가능하다는 거죠. 그리고 신생아 대출도 나왔지만 신생아 특별공급도 아예 따로 나오게 됐습니다.

예전에는 신혼부부 특별공급이라든지 생애최초 안에 있었는데 따로 떨어져 나왔거든요.

자녀를 낳고 2년 안이면 여러분들한테 정말 좋은 조건이기 때문에, 그 조건에 맞춰서, 만약에 아이가 태어났다면 그것에 좀 집중해서 하시면 더 좋을 것 같습니다.

네, 청약통장을 해지할까 이런 고민을 많이 하시거든요. 그러면 일단 돈이 필요하다, 그런 분들 같은 경우에는 청약담보대출이라는 게 있습니다.

청약통장 담보대출 같은 경우는 금리가 일반 대출 금리보다는 훨씬 저렴하거든요. 그리고 상환 수수료도 없고 90에서 100% 가까이 대출이 가능합니다.

그래서 여러분들이 '내가 돈이 필요해서 통장을 깨고 싶다' 그러시면 깨지 마시고 일단 대출을 이용하시는 것도 방법인 것 같고요.

그리고 청약이 내 집 마련의 수단이기도 한데, 최근에 제가 사례를 하나 들려드릴게요.

왜냐면 저희가 대출을 진행하다 보면 굉장히 어린데 비싼 집을 매수하는 분들이 계세요. 그래서 저희가 물어보죠.

"부모님이 도와주셨나요?" 이렇게 여쭤봤어요. 아니라는 거예요. 자기는 자기 힘으로 벌었다. 근데 그 금액이 20억이 넘는 집인데, 90년생인데 그렇게 큰돈을 마련하는 게 쉽지 않거든요.

그래서 제가 궁금해가지고 "뭐 해서 벌었어요?"

여쭤봤더니, 저희가 지금 부동산으로 빨리빨리 투자를 할 수 있는 그런 곳은 없어요.

내 집 마련 아니면, 부동산으로 돈을 벌 수 있는 그런 곳이 로또 청약 아니고서는. 근데 로또 청약도 쉽게 팔 수가 없잖아요.

거주도 하셔야 되고 또 양도세라든지 이런 부분 때문에 오래 거주를 하셔야 되는데, 그분 같은 경우에 경매로 돈을 번 거라고 하시더라고요.

경매 같은 경우는 빨리 사서 빨리 팔 수가 있어요. 저렴하게 사면 저렴하게 던진다고 하죠. 그렇게 팔려요.

그래서 예전에는 아파트 같은 경우에 굉장히 고가 낙찰도 많이 됐는데, 얼마 전에 제가 경매 대출도 진행을 하다 보니까 서울에, 서울 동부^추정에 있는 집인데 아파트예요.

굉장히 저렴하게 낙찰을 받으셨더라고요. 그래서 제가 "어, 왜 이렇게 싸게 받았을까요?" 그랬더니 최근에 경쟁자가 조금 줄었다.

얼마 전에 잠실도 좀 낮게 낙찰됐다, 이런 말씀도 하시더라고요. 그래서 내 집 마련하는 방법이 여러 가지가 있는데, 물론 청약도 하나의 방법이고요.

또 매수는 너무 당연한 거고. 그래서 저희가 집을 살 수 있는 방법은 저는 세 가지라고 생각해요. 청약이 있고요. 그리고 부동산 시장에 가서 살 수 있는 그런 내 집 마련이 있고요.

그리고 또 하나는 법원에 가서 살 수 있는 경매라는 그런 제도가 있기 때문에, 여러분들이 공부해서 손해 볼 건 없잖아요.

경매를 하다 보면 또 등기부등본을 보는 법도 배울 수 있고, 그래서 다양하게 여러 가지로 좀 공부를 하시면 돈을 벌 수 있고 내 집 마련하는 데 도움이 될 것으로 보입니다.

네, 감사합니다.

네 번째 질문인데, 지금 강남권 가격이 약세라서^추정 아까 갈아타기 하시는 분들도 있다고 하는데, 사실 요즘은 좀 몇 년 살다가 갈아타고 갈아타고 이런 게 좀 힘들어진 건 아닐까라는 의견도 많이 나오긴 합니다.

왜냐하면 추가로 대출이 안 되니까요.

세금이라든지 이런 규제들도 계속 강화되고 있고, 그래서 지금 1주택에 살고 계셔서 평수를 늘린다든지 아니면 보다 상급지로 가고 싶다든지 이런 분들 같은 경우에 어려움이 있으실 것 같은데, 그럼 갈아타기를 하는 분들에게 전략을 알려주신다면 어떻게 될까요?

김 대표님 먼저.

먼저 할게요. 최근에 그런 사례가 있어서 제가 먼저 말씀드리겠습니다. 대출은요, 한 번 받으면 다음에 또 받고 이런 개념이 요즘은 없어요.

최근에 연락 오신 분은 2020년에 저한테 대출 신청하셔 가지고 집을 사신 분이에요. 경기도에 있는 그런 집이었는데, 저는 문자를 지우지 않거든요.

그래서 남아 있는 계약서를 보니까 한 15억 정도에 매수하셨고요. 이번에 매도하려고 보니까 한 22억 정도 매도 가격이 나와서 그거 급매로 던지겠다고 하시는 거예요.

그래서 제가 "어, 왜 급매로 던져요?" 그랬더니 벌써 계약을 하셨더래요. 어디 계약했냐면 강남에 있는 재건축 단지를 계약하셨어요.

지금 은마^추정 같은 경우도, 물론 지역에 따라 평형에 따라 조금씩 가격 차이가 나기는 하는데 한 33억에서 30억 정도로 내려와서 계약이 발생하고 있기 때문에, 그분 같은 경우에 강남 재건축 계약하셨습니다.

그래서 자기 집을 빨리 팔아야 자금이 마련되기 때문에, 그분 같은 경우에 갈아타기 성공하신 거죠. 물론 빠듯하죠. 자금 굉장히 빠듯합니다.

은행 대출, 강남 재건축 2억^추정밖에 안 나오고 내 집 팔아도 자금 부족할 수 있는데 신용대출 풀로 끼고 여러 가지 방법, 진짜 영끌이거든요.

그렇게 해서 이번에 입성하는 분 계시니까, 최근에 강남은 살짝 떨어지고 외곽이 올랐기 때문에 갭 차이가 좀 줄어들었어요.

그래서 여러분들이 오히려 이런 규제가 기회가 될 수도 있기 때문에 이번 기회에 갈아타는 것도 한번 고민을 해보시면 좋을 것 같고요.

근데 갈아타기 할 때 대부분 토지거래허가구역^추정으로 갈아타시잖아요. 그래서 그때 반드시 실거주를 하셔야 되니까 그 부분 염두에 두셔야 될 것 같고요.

그리고 두 번째는 대부분 입주권을 원해서 그런 주택을 사시는 거니까, 중개사님께서 잘 알아서 하시겠지만 입주권이 나오는 시점인지 꼭 확인을 하셔야 될 것 같습니다.

그리고 20억 초과는 여전히 대출이 2억^추정밖에 나오지 않기 때문에 요즘 다양한 방법으로 자금을 마련하고 있는데, 여러분들께서는 '내가 진짜 너무 돈이 필요하다' 하시면 여러 가지 다양한 방법을 한번 찾아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

그래서 지금이 오히려 상급지 갈아타기는 그렇게 나쁜 시기는 아니라고 보고 있습니다.

네. 갈아타기를 할 때 이번 세법 개정안에서 가장 중요한 두 가지 부분을 말씀드리겠는데요. 갈아타기 할 때 지금 고민하시는 게 종합부동산세가 나오느냐.

그러니까 갈아타기 한다는 건 상급지로 가고 더 금액이 큰 걸로 가다 보니까 종합부동산세를 조금 생각하게 되고요.

그리고 두 번째로는 장기보유특별공제가 장기소득 기본공제로 바뀌면서, 그거에 대해서 아직 결정된 거는 아닙니다.

그래서 만약에 자기가 지금 20억이 넘는 양도 차익을 갖고 있다면 그거에 대해서 고민을 하고 계시는 분들이 있습니다. 그래서 그거에 대해서 고민을 하고 '내가 한번 리셋을 해볼까?'

그래서 지금 갈아타기.

가 약간 정체되어 있는 게, 왜냐하면 세법 개정안이잖아요. 그래서 지금 국회에 가면 대부분 10월이나 12월 그 사이에 결정이 되고 나서 내년 6월 1일 기준으로 됩니다.

그래서 갈아타기 하시려면 두 가지를 생각하셔서 이번 세법 개정안에서 바뀐 것을 봐야 되는 거죠.

그래서 세법 개정안에서 바뀌었던 거를 한번 생각하면, 14억, 12억, 9억 이렇게 종합부동산세에 대해서 어떤 기준점을 마련했기 때문에 그 기준에 맞춰서 생각을 해야 되는 거죠.

그래서 갈아타기를 그렇게 생각하시고 이동하셨으면 좋겠고, 지금 생애최초 같은 경우에는 투기과열지구에서 70%지만, 집을 샀던 무주택자이기도 하고, 갈아타면서 1주택자에서 무주택자로 가면 투기과열지구에서는 LTV가 40% 정도밖에 안 나옵니다.

그래서 10억 이하 같은 경우에는 '갈아타야 되나 말아야 되나, 대출이 너무 조금 나오니까' 걱정을 하시더라고요.

그래서 그런 부분 같은 경우에는 사실 비규제지역으로 눈을 돌려서 70% 대출을 받아서 가시는 분도 있습니다. 대출 부분이 갈아타기 할 때 가장 중요한 부분이죠.

예전에 갈아타기 할 때는 '대출이든 자기 자금이든, 만약에 자기 집보다 3억 정도 높다면 갈아타기를 준비하세요'라고 얘기했는데, 지금 같은 경우에는 대출 플러스 자기 자금으로 한 4억에서 5억 정도 있어야지 안정적으로 갈아타기가 되는 겁니다.

만약에 그 돈도 없는데, 갈아타기에서 '옆그레이드'라고 표현하거든요. 옆으로 가는 건 추천하지 않고요. 왜냐하면 세금 부분이라든지 그런 부분이 있기 때문에.

하지만 지금 말했던 장기보유특별공제의 공제 한도가 리셋이 된다면, 또 옆그레이드라든지 하향 그레이드까지 고려하시는 고가 시장의 물건들이 지금 나오고 있다라고 생각하면, 또 한편으로는 내가 그 시장으로 들어갈 수 있는 마지막 기회가 아닐까 그런 생각이 듭니다.

왜냐하면 데드라인을 줬는데요.

아직 결정된 건 아니지만 27년, 28년, 29년도에는 완전히, 지금 말했던 세법 개정안이 단계별로 시작되면서, 처음 시작이 되면 아예 시장에 물건이 안 나올 수도 있다라고 판단이 됩니다.

이번 세법 개정안이 국회에서 통과되는 것을 자세하게 살펴보고 갈아타기를 준비하시면 좋을 것 같습니다.

감사합니다.

다음으로, 지난해에도 이 자리에서 지역을 여쭤봤던 것 같은데, 저희가 여기에서는 6억 대출을 풀로 받는다고 했을 때, 사실 지금 시장에서 가장 관심이 있는 부분인 것 같은데, 실질적으로 실수요자들이 살 수 있는 지역, 그러니까 지금 많이 오르고 있지만 그럼에도 불구하고 여전히 추가 상승 가능성이라든지 앞으로 발전 가능성이라든지 이런 걸 고려했을 때 6억 대출을 받고서 갈 만한 지역이 있다면 어디가 있을까요?

제가 먼저 말씀드릴까요? 저는 이 대출 6억 정책 때문에 정말 속상한 사람 중에 한 명인데요. 왜냐하면 이 구간이 올라버리면 처음으로 내 집 마련하는 사람들의 부담이 엄청 크거든요.

우리가 예전에는 조금 저가 주택은 크게 오르지 않으니까 내가 진입하기가 굉장히 쉬웠단 말이에요.

그런데 지금은요, 원래 9억이었던 집이, 내가 6억 대출을 받아서 3억만 있으면 살 수 있었어요. 그런데 지금 그 집이 얼마 됐어요? 12억 됐단 말이에요. 그러면 대출은 올라가지 않죠.

그대로 6억이에요. 그럼 내가 필요한 자금이 더 많이 늘어날 수밖에 없다는. 3억이었으면 살 수 있었던 집인데 이제 6억이 있어야 되는 거예요.

대출이라도 더 나오면 어떻게 더 받아서 사겠는데, 왜 갑자기 똑같은 집을… 내가 현금 6억이 어디 있냐고요.

그래서 지금 상승폭이라든지 그런 게 둔화되고 있기는 하지만 그래도 집을 살 수 있는 구간은 이 구간밖에 없으니까 많은 분들이 대출 풀로 받아서 집을 사고 있는 게 현실입니다.

저희가 계약서를 계속 보잖아요. 그러면 예전에 전세로 시작했던 분들이 지금은 전세로 시작하지 않아요.

'다 필요 없다, 결혼식이고 뭐고 다 필요 없고 내 집 마련하겠다' 하시는 분들이 굉장히 많이 있는데, 이분들이 가져오는 계약서를 보게 되면 가장 많은 게 노원 쪽 많이 있고요.

그다음에 성북, 강북 그리고 또 중랑구도 최근엔 좀 많이 늘었습니다.

그래서 여전히 10억 이하 주택은 지역을 가리지 않고 계속해서 매수를 하고 있는 그런 상황이기 때문에, 여러분들도 만약에 내가 거주하고 있는 집이 그 근처고 10억 이하다, 그러면 전세 사는 것보다는 매수하는 것을 권해드리고 있고요.

그다음에 외곽으로 나가게 되면 수원 영통이라든지 안양 동안, 그 수원부터 풍선효과로 가격이 상승하고 있기 때문에 이쪽도 관심을 가지면 좋을 것 같은데, 광명이라든지 화성, 병점, 경기 남부는 계속해서 인기를 끌고 있습니다.

그리고 서울 접근성이 좋은 역세권 신축은 최근에 조금 관심을 갖고 있는데요.

그래서 어디냐면 인천^추정 쪽으로 많은 분들이 매수를 하고 있는 그런 상황이니까, 이 부분도 여러분들이 출근이 가능한 곳이라고 하면 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

그래서 노원, 도봉, 창동, 구로, 개봉동 이런 쪽으로 많은 분들이 매수를 하고 있는 상황이고요. 그래서 지금 가격에서 여러분들이 매수할 수 있는 집을 잘 고르시고요.

전세가율이라든지 교통, 학군 다 따져서 내 집 마련하는 데 성공하셨으면 좋겠습니다.

지금 15억, 20억 이렇게 허들이 돼 있기 때문에 사실 10억 이하 시장이 지금 많이 뜨겁잖아요.

근데 저는 반대로 생각해서, 내년 중에는 10억 이상 시장이 더 좋아지지 않을까 싶습니다. 너무 한곳에 쏠리면 항상 다른 곳이 부풀어 오르는 그런 풍선효과가 있거든요.

지금 말했던 것들이 너무나 신기한 게, 문재인 정부 때 사람들이 가던 길과 똑같습니다. 지금 말했던 길이 다 똑같이 이렇게 가고 있거든요.

근데 그때랑 다른 거는, 또 생각을 해보면 이 대출 규제가 6억, 4억, 2억이라는 금액이 딱 정해지면서 10억 이하 시장이 뜨겁다 보니까, 10억 이상 시장도 저는 내년에는 더 좋아질 거라고 생각이 들고요.

그다음에 또 달라지는 게, 세법 개정안 계속 얘기를 하는데, 제가 현장에 있으면서 느꼈던 게 임대사업자 등록했던 주택들이 매도를 해야 되는 기간이 정해지는 겁니다.

근데 실제로 현장에서 임대사업자 등록을 많이 했던 지역에서 매도를 고려하시는 임대사업자 집들이 많더라고요. 그래서 그런 지역도 물량이 나온다라고 보시면 되겠거든요.

그래서 제가 정리해 봤더니 투기과열지구 안에, 경기도권에서 가장 임대 등록을 많이 한 데가요.

첫 번째 분당구, 그다음에 동탄구, 광명시, 그다음에 영통구, 수지구 이런 쪽들이 임대사업자 등록을 많이 했습니다.

2018년 3월 31일까지 임대주택을 등록하면 혜택을 주겠다고 해서 그때 등록했던 주택들이 지금 만기 도래가 돼서 임대가 만료가 됐습니다.

그래서 물건들이 나올 가능성이 있고요. 워낙에 그때보다 가격도 많이 올랐고, 만약에 이거에 대해서 그 기간 내에 팔지 못하면 세금이 많이 나오기 때문에 그 부분도 생각해야 되는 거죠.

그래서 지금 똑같이 가는 시장이라고 하지만 문재인 정부 때랑 이재명 정부 때랑 무엇이 달라졌는가를 한번 판단하면 여러분들의 내 집 마련의 길이 있을 거라고 생각이 듭니다.

네, 구체적으로 몇 군데 지역을 말씀해 주셨는데, 임대사업자 매물 같은 경우에는 내년부터 많이 늘어날 거다, 관심을 가지면 좋을 것 같습니다. 여섯 번째 질문인데요.

아까도 풍선효과 말씀하셨지만 추가적인 규제 우려도 계속 나오고 있는데, 사실 지난해 이 자리에서, 그때는 6억 원까지 대출이 모두 다 가능했었거든요.

그래서 대출 추가 규제가 될 수 있을 것 같다라고 말씀을 해주셨었는데, 만약에 지금도 정부가 부동산 관련해서 추가로 규제를 내놓는다면 대출뿐만 아니라 어떤 게 가능할지, 남아 있을지 궁금하고, 또 이런 경우에 시장이 어떻게 반응할 거라고 보시는지 궁금합니다.

네, 대출 부분에서 먼저 말씀을 드린다라고 하면, 앞으로의 추가 규제뿐만 아니라 지금 계속해서 규제가 진행 중인데 문제가 되는 부분이 하나 있어요.

뭐냐면 임대사업자, 아까 정지영 대표님도 말씀하셨지만 임대사업자라든지 매매사업자라든지, 다주택자 개인도 마찬가지예요. 그 다주택자의 대출 만기가 도래하게 되면 연장이 되고 있지 않습니다.

그래서 이분들 같은 경우도 지금 공포심을 가질 정도로 굉장히 두려워하고 있는데요. 내가 대출이 연장이 안 되면 상환하는 방법밖에 없잖아요. 근데 돈이 어딨어요? 없어요.

그래서 상환하기가 굉장히 힘들기 때문에 이분들이 매도를 할까라는 생각을 하는데, 매도하기도 힘들다, 세금 때문에 힘들다, 이런 얘기를 많이 하세요.

그래서 혹시 여기 계신 분들 중에 내 집 마련을 원하는 분들도 계시겠지만 다주택자분 계시다라고 하면, 앞으로 내 대출이 연장이 되지 않기 때문에 어떻게 할 것인지 미리 방법을 조금 고민하셔야 될 것 같고요.

그리고 내년 1월 1일부터, '비거주 1주택'이라고 하는 단어가 있죠. 그분들 같은 경우에, 한 번도 내가 그 집에 거주하지 않은 분들 같은 경우에 전세대출이 되지 않습니다.

연장도 되지 않기 때문에 그 부분 미리 대비하셔야 될 것 같습니다. 그리고 진행자님께서 앞으로 어떤 규제가 더 가능할지 여쭤보셨는데요. 정부는 대출 바꾸는 거는 너무 쉬워요.

너무 쉬워. 그냥 오늘 "자, 이렇게 하자." 이러면 바로 바꿀 수 있어요.

세법 같은 경우는 국회를 통과해야 되기 때문에 시간도 많이 걸리고 어렵지만, 대출 같은 경우는 정부가 마음대로 할 수 있는 그런 규제이기 때문에 가장 먼저 쓰는 카드라고 생각을 하시면 될 것 같습니다.

그리고 지금 대출이 6억밖에 나오지 않는데, 예전에 문 정권 때 15억^추정 초과 아파트 대출 금지가 있었어요. 근데 15억^추정 초과 아파트들은 거래가 전면 금지됐습니다. 거래를 할 수가 없어요.

대출이 안 나오기 때문에 이사를 갈 수 없었거든요. 지금도 비슷한 상황이고요.

이게 어느 정도 해결이 되면 그때 이쪽 가격은 좀 상승할 것으로 저는 예상을 하고 있는데, 나올 수 있는 카드는 다 나왔다고 보지만 더 할 수 있는 것은 토지거래허가구역을 좀 늘릴 수 있는 그런 방법은 있겠죠.

풍선효과로 그 옆 동네가 또 막 집값이 오른다 하면, 이번에는…

동탄이라든지 기흥, 구리를 추가했듯이, 병점이라든지 또 그런 지역을 투기과열지구로 묶을 수 있을 것으로 보이고요.

또 대출을 줄이기 위해서 스트레스 DSR을 더 강화한다라는 방법이 또 있을 수 있고요.

세금으로 집값을 잡지 않겠다라고 했지만 또 세금만큼 강력한 게 없기 때문에 세금을 좀 더 강화시킬 수 있는 방법도 있을 것으로 보입니다.

그리고 마지막은요, 이거는 없었으면 좋겠지만 대출 자체를 아예 하향시키는 방법도 있겠죠.

예전처럼 금지, 이런 식으로. 지금 6·4·2^추정인데 앞으로 3·2·1, 이런 식으로 정부에서 마음대로 줄일 수 있기 때문에 그런 부분까지 고려를 할 수도 있을 것으로 보이지만, 그렇게 되면 부작용이 심하기 때문에 이렇게 급격하게 모든 카드를 쓸 수 있을 것으로 보이지는 않고요.

여러분들께서는요… 그런데 문제는, 시장은요, 이렇게 규제가 나오면 한두 달은 조용합니다. 거래도 끊어지고요. "어, 왜 이렇게 조용하지?"

이런 생각이 들지만 또 한두 달 지나면 언제 그랬냐는 듯이 계속 거래가 되고 있는, 그런 게 반복이 되고 있는 상황이기 때문에 여러분들께서 '지금이 제일 규제가 없는 시기다'라고 생각을 하시고 내 집 마련 하실 거면 빨리 하시는데, 대출은 연말로 갈수록 쉽지는 않습니다.

그래서 최근 거래하시는 분들은요, 지금 계약서 쓰시고 잔금은 1월, 2월로 다 미뤄놓고 있는 상황이니까 여러분들도 그렇게 하시면 대출 받는 게 조금 수월할 것으로 보입니다.

네, 규제의 3대 요소라고 하는데요. 세금, 대출, 공급 이거예요.

그래서 세금 같은 경우에는 지금 나와 있는 게 어떻게 결정되느냐에 따라 달라지고, 대출 같은 경우에는 방금 얘기했지만, 우리가 생각을 돌려보면 6·27 대책이 왜 나왔냐라는 질문부터 하면요.

그때 당시에 7월^추정부터 스트레스 DSR을 하겠다라고 하니까 사람들이 완전히 패닉바잉같이 매수를 하기 시작했습니다.

그러다 보니까 그때 당시 6월 27일 같은 경우에는 금요일 날 이렇게 발표가 나버린 거죠. 왜냐하면 토요일, 일요일 날 계약하는 사람이 어마어마하게 많았거든요.

그래서 그거에 대한 규제가 딱 들어와 버렸기 때문에, 지금 같은 경우에는 금액 같은 경우를 조절할 수 있지만 방금 얘기했던 스트레스 DSR이 제일 무서운 것 같습니다.

그렇게 되면, 그것도 나오면 또 사람들이 갑자기 바잉을 시작하게 될 수도 있다라고 생각이 들고요.

그리고 공급 같은 경우에는, 청약 부분 같은 경우에는 원래 청약 제도를 잘 바꿔요.

근데 이제 청약 제도를 바꿀 게 거의 없으니까 그렇게 됐는데, 예전 같은 경우에는 청약이 가점제로 84점이 만점이었는데 그거를 1단계, 2단계, 3단계 해서 뭉뚱그려서^추정 이렇게 했으면 좋겠다는 의견이 있었어요.

왜냐하면 지금 가족 구성원으로 69점, 4인 가족의 최고 점수를 넘어가기가 힘들어서 편법까지 써서 만들어 가고 있고 아예 포기하는 사람이 많기 때문에, 저 같은 경우에는 이게 만약에 된다라고 하면 가점제에 대한 점수를 수정하거나 아니면 추첨제 물량을 많이 하게 되면 청약에 대기하는 수요가 더 많아지지 않을까 싶습니다.

그런 제도로 사람들의 수요와 공급을 조였다 늘렸다 할 수 있는 어떤 정책이 나오길 바라면서 말씀드렸습니다.

네, 정 대표님은 약간 이런 규제 대신에 대책이 나왔으면 좋겠다라고 말씀해 주신 것 같네요. 이제 마지막 질문인데 시간이 많지 않아서 짧게 대답을 해 주셨으면 좋겠습니다.

한 2분 정도 진행해 주실 수 있고, 일단 내년에 임대사업자 물량도 그렇지만 양도세 중과 배제 같은 혜택들이 남아 있기 때문에 상반기에 조금 매도 물량이 풀릴 수 있다라는 기대감이 있습니다.

그래서 시장이 조정을 받을 수 있다라는 전망도 있고요. 또 반면, 반면이라고 하면 그렇겠네요.

금리 인상도 연말까지 이어지기 때문에 이것도 시장 약세에 영향을 줄 수 있다라는 기대도 있는데, 그러면 부동산 시장이 올해뿐만 아니라 내년에 어떻게 될 것이라고 보시는지 궁금하고, 또 이때 시장을 움직이는 가장 큰 변수가 무엇일지, 어떤 것을 좀 주목하면 좋을지 함께 말씀해 주시면 좋겠습니다.

내년 시장 같은 경우에는 지금 세법이 어떻게 나오느냐에 따라 좀 달라지고, 그다음에 6월 1일 기준으로 재산세와 종합부동산세가 정해지기 때문에 그 전후로 매도·매수가 많이 일어날 것 같고요.

그리고 금리 같은 경우에는, 저희가 22년도^추정에 집값이 빠졌던 큰 이유는 자이언트 스텝이라고 그래서 금리가 정말 많이 올랐거든요.

그러다 보면 진짜 시장에 대해서는 예측 불가능하게 그런 일들이 일어납니다.

그러니까 단순하게 딱 하나, 부동산 시장에서 2년 정도 예측할 수 있는 거는 입주 물량입니다. 27년은 역대급으로 최저 입주 물량입니다.

그거를 생각한다면 당연히 전세 물량, 매매 물량도 없다는 점.

그래서 그런 거에 대한 공포감으로 더 매수 시장에 뛰어들고요. 지금 방금 얘기했던 양도세 중과를 풀어준다라고 하는데 하나가 빠졌습니다.

이 양도세 중과를 안 하고 비율적으로 조금씩 한다지만 장기보유특별공제, 그 부분을 안 해주면, 기존에 그때 5월 9일^추정 이전에는 팔지 못했던 다주택자 같은 경우에는 마음속으로 장기 보유까지 들어가려고 마음을 먹고 있거든요.

근데 양도차익이 많이 나는 걸 고민하고 증여를 선택하는 시장이 될 겁니다. 그러다 보면 물량이 점점 더 줄어들겠죠.

그래서 내년 시장 같은 경우에는 금리랑 그다음에 세금을 꼼꼼하게 챙겨서 자기가 언제 매수하고 매도해야 할지 봐야 된다고 생각이 듭니다.

네, 같은 의견인데요.

부동산의 세 가지 틀은 세금, 그다음에 금리, 그다음에 공급 이렇게 세 가지로 저는 보고 있는데요.

세금은 일단 28년까지는 완화를 해준다고 했지만 그 28년이라는 시간이 있기 때문에 급하게 던지거나 그럴 것으로 보이지는 않습니다.

올해 5월에 그 데드라인이 정해져 있었을 때는 사실 조금 가격이 하락이 돼서 나오기는 했었거든요.

근데 이렇게 시간이 조금 충분하면 우리가 기대했듯이 싸게, 이런 거는 조금 기대하기 어려운 것으로 보고 있고요.

그리고 장기보유특별공제가 장기거주특별공제 식으로 바뀌게 되면, 저희 주변에 있는 분들도 "옆에 집 사고 맡겨놓기로 했어" 이렇게 얘기하는 분들도 있으시더라고요.

'한번 뚫고 가겠다' 이런 식으로 하기 때문에 물량이 얼마나 나올지는 조금 봐야 될 것 같습니다.

그리고 금리인데요. 금리는 계속해서 인상이 되고 있기는 하지만 이게 상승폭을 둔화시킬 만큼 그렇게 영향력이 세지 않습니다.

저희가 2021년에 금리가 엄청 올랐을 때하고는 조금 다른 양상으로 가고 있기 때문에 '금리가 올라서 집값이 떨어질 것이다'라는 기대는 조금 내려놓으셔야 될 것 같고요.

그리고 공급은 입주 절벽이기 때문에 역시 기대를 안 하시는 게 좋을 것 같고, 전세 매물도 없습니다. 정말 전세가 없어요.

그래서 여러분들이 '전세가 없어서 내 집 마련 힘들다'라고 하시는 분들이 많기 때문에 그 부분 염두에 두시고 내년에 꼭 내 집 마련 성공하셨으면 좋겠습니다.

네, 여러 변수들이 있지만 그래도 공급이라는 압도적인 이유를 꺾을 만한 건 없다고 보시는 것 같았습니다. 두 분 얘기 잘 들었습니다. 오늘 긴 시간 들어주셔서 너무 감사하고요.

시청자분들 내 집 마련하는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 저희는 이것으로 인사드리겠습니다. 감사합니다.

네, 여러분, 강영연 기자님과 김은진 대표님, 정지영 대표님^추정께 큰 박수 부탁드리겠습니다.

지금 시장에서 알아야 할 타이밍^추정, 변수 그리고 세금 전략에 대한 시간이었는데요. 내 집 마련 고민하고 계신 분들께 정말 유용한 정보를 풀어주셨습니다.

저희는 잠시 휴식 후에 11시 20분, 11시 20분부터 BSN빌사남 김윤수 대표님과 함께하도록 하겠습니다. 잠시 후에 뵙겠습니다.

네, 이제 첫 번째 강연 시작하도록 하겠습니다. 첫 번째 강연은 '이제 임대가 되는 곳만 된다,

상권 양극화 시대, 임대수요가 만드는 빌딩 가치'라는 주제로 BSN빌사남 김윤수 대표님께서 준비해 주시겠습니다. 김윤수 대표님을 큰 박수로 모시겠습니다.

네, 안녕하세요. '이제 임대가 되는 곳만 된다'라는 주제로 강연하게 된 빌사남의 김윤수라고 합니다.

오늘 시간 내주셔서 감사드리고, 한 40분 정도 강의를 진행할 예정인데 제가 도움이 될 만한 내용들을 많이 준비했으니까 참고해서 잘 들어주시면 좋을 것 같습니다.

우선 제 소개를 간략하게 드리면, 저는 2009년도에 공인중개사 자격증을 취득했습니다. 이때 나이가 만 18살이었어요.

그래서 친구들 수능 공부할 때 저는 부동산 공부를 해서 이른 나이에 자격증을 취득했고요. 그리고 빌딩 관련된 중개업을 시작했습니다.

그래서 중개법인도 설립했었고, 직접 건물을 투자해 본 경험도 있어요. 그래서 실제로 신축도 해보고 리모델링도 해본 경험이 있습니다.

그리고 저희가 중개뿐만 아니라 건물 설계도 하고 건설도 같이 하고 있습니다. 그래서 중개하고 설계하고 건설 현장까지 맡아서 하는 일을 다 같이 하고 있습니다.

그리고 빌딩 관리도 같이 하고 있고, 저희 유튜브 하고 있는데 혹시 아시는 분 계세요? 아, 감사합니다. 네, 있네요. 그래서 '빌사남TV'라는 유튜브를 같이 운영하고 있고요.

그리고 자체적으로 스터디도 같이 운영하고 있습니다. 그리고 책도 제가 낸 적이 있는데 혹시 보신 분 계실까요? 감사합니다.

제가 이따가 퀴즈를 낼 건데 맞히신 분한테 제가 책을 선물로 드리도록 하겠습니다. 제 소개는 간략하게 이렇게 드리고, 본격적으로 시작을 해보도록 하겠습니다.

빌딩 거래와 임대 시장에 대해서 설명을 드릴 예정입니다.

작년 빌딩 데이터를 좀 가져왔는데, 실거래가 신고된 기준으로 가져왔고 그다음에 단독 건물 기준으로 데이터를 가져왔습니다.

그래서 거래가 제일 많은 지역을 보니까, 어디가 거래가 제일 많이 되죠? 강남구가 거래가 제일 많이 됐습니다. 그리고 두 번째는 어디가 제일 많죠?

종로구, 그다음에 중구, 마포구, 용산구, 성동구, 서초구 순으로 거래가 많이 됐습니다. 빌딩을 투자할 때 가장 단점이 뭔지 아세요? 환금성이 많이 떨어져요.

그래서 빌딩은 아파트와 다르게 거래가 잘 되지 않습니다. 여기 데이터에는 나와 있지 않은데 도봉구나 노원구 같은 경우에는 거래가 더 많이 안 돼요.

그래서 진짜 강남구랑 차이가 굉장히 많이 납니다. 그래서 여러분들이 만약에 빌딩을 매입하신다고 하면 어떤 지역의 건물이 많이 팔리는지를 우선적으로 보셔야 돼요.

환금성이 매우 떨어지는 상품이기 때문에 거래가 잘 되는 지역을 유심히 보시면 좋을 것 같습니다. 그리고 제가 동별로 좀 나눠봤는데, 강남구는 어느 동이 제일 많죠? 역삼동이 제일 많아요.

역삼동이랑 논현동, 그리고 신사동, 삼성동, 청담동, 대치동. 근데 여기서 보셔야 될 게 도곡동은 거래량이 많진 않죠. 도곡동이나 이런 동은 거래가 많진 않아요.

그래서 예를 들어서 도곡동 같은 경우에는 아파트는 너무 좋지만 빌딩 거래는 자주 되는 지역은 아닙니다.

그리고 서초구는 어디가 제일 많죠? 서초동이 제일 많아요. 그리고 반포동이랑 양재동에 거래가 제일 많이 되고, 그다음에 송파구는 석촌동이 많이 됩니다.

그래서 제가 여기서 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면, 잘 팔리는 구도 확인을 해야 되고 더 나아가서는 잘 팔리는 동까지 확인을 해야 됩니다. 더 세분화해서 들어가야 돼요.

그리고 더 나아가서는 잘 팔리는 금액대도 보셔야 돼요. 여기까지 확인을 해야 된다는 걸 말씀드리고, 그리고 마포구는 어디가 거래가 많이 되죠? 서교동이요. 서교동이 어디죠?

네, 홍대입니다. 홍대가 거래가 제일 많고 그다음에 망원동이나 연남동, 합정동에 거래가 제일 많이 되고 있습니다. 그리고 용산구는 어디가 제일 많죠?

한남동. 한남동에 거래가 제일 많고 그다음에 이태원동, 그리고 우측에 보면 거기 별표 쳐져 있는 거 보이시죠? 성동구는 어디가 거래가 제일 많죠? 성수동2가.

성수동2가가 성수역 그쪽이에요. 그 밑에 연무장길^추정 있는 쪽. 그래서 거기가 거래량이 굉장히 많아졌습니다. 그래서 이거를 확인하시면 좋을 것 같고.

그다음에 다른 구 같은 경우에는, 종로구는 낙원동에 거래가 많고 그다음에 종로5가, 중구는 신당동에 거래가 많습니다. 여러분 신당동 하면 뭐가 떠오르시죠?

신당동 떡볶이 말고, 거기 말고 거기 시장 쪽에 되게 핫한 업체들이 많이 들어와 있어요. 그래서 실제로 거래가 많이 되고 있습니다. 임대차 회사 사람들이 많이 찾아오고 있어요.

그리고 영등포구는 어디가 거래가 많죠? 문래동에 거래가 좀 많습니다. 그래서 여러분들이 이렇게 잘 팔리는 동을 꼼꼼하게 보시면 좋을 것 같아요.

그리고 전체적으로 거래된 데이터를 보니까 대부분 다 50억 미만이 많아요. 그래서 전체 거래의 한 57% 정도가 다 이렇게 금액대 낮은 꼬마빌딩이라고 보시면 될 것 같아요.

그리고 금액대가 커질수록 거래량이 그렇게 많지 않습니다. 예를 들어서 아까 그 홍대 같은 경우에는 금액이 100억만 넘어가도 거래가 그렇게 잘 안 돼요.

오히려 50억 미만에 있는 빌딩들이 거래가 많이 납니다.

그래서 정리를 해보자면, 빌딩은 환금성이 매우 떨어지기 때문에 거래가 잘 되는 지역의 매물을 찾으셔야 되고, 그뿐만 아니라 잘 팔리는 동까지 확인을 하셔야 돼요.

그리고 더 나아가서는 그 지역에서 잘 팔리는 금액대까지도 확인을 해야 됩니다. 여러분들이 나중에 20억 원대 건물을 산다고 하면 20억 원에 거래가 잘 되는 동네를 찾으셔야 돼요.

그래서 이렇게 데이터를 준비했습니다. 그리고 거래가 되는 건물들을 다 보니까 다 몇 년 이상 됐죠? 30년 이상 됐어요. 그래서 깔끔한 건물이 생각보다 많이 없습니다.

그리고 통계청에서 발표한 것 중에 하나가, 서울시 건물의 거의 절반 이상이 다 노후화된 건물이라고 해요. 그 정도로 노후화된 건물들이 굉장히 많습니다.

그래서 여러분들이 건물을 만약에 투자하신다고 했을 때 이런 완성돼 있는 건물이 생각보다 많이 없어요. 이런 것도 한번 유심히 보시면 좋을 것 같고요.

그리고 제가 최근에 발표됐던 공실률 같은 거를 가져왔는데, 명동이나 성수는 공실률이 매우 낮죠.

그래서 지금 점사프로, 4.5% 이렇게 나오는데 이 정도면 거의 자연 공실률 수준이에요. 사실은 거의 공실이 없다고 보시면 될 것 같습니다.

그리고 한남동이나 이태원, 홍대 쪽, 그리고 청담이나 강남 쪽 공실률인데, 이렇게 공실률이 상권에 따라 왜 많이 차이가 날까요? 뭔 것 같으세요? 명동에 누가 많죠?

여러분들 명동 자주 가세요? 자주 안 가시죠. 그리고 성수 최근에 가보셨어요? 엄청 많죠, 사람들. 예. 그래서 여기 상권의 특징이 외국인들이 많아요.

외국인들이. 그래서 최근에 공실률이 매우 낮아졌어요. 제가 아침에 미용실 갔다 왔거든요. 미용실 갔는데 저만 한국 사람이에요. 저만 한국 사람이고 옆에서 머리 하시는 분이 캘리포니아에서 오셨어요.

그 정도로 외국인 관광객들이 굉장히 많아졌습니다. 제가 데이터를 좀 보여드릴게요.

작년에 외국인 관광객이 거의 1,900만 명 정도 왔어요. 근데 올해는 2,000만 명이 넘을 거라고 얘기들을 해요.

그리고 서울시에서 얘기하는 것 중 하나가 2029년도에는 3,000만 명을 돌파할 거라고 얘기를 합니다. 그 정도로 외국인 관광객들이 우리나라에 굉장히 많이 오기 시작했어요.

굉장히 많이 오기 시작했어요. K-드라마 열풍이잖아요. 그리고 워낙 우리나라 가수들이 너무 잘하고 있어서 관광객들이 정말 많아졌어요.

제가 다니는 피부과에도 보면 데스크에 히잡 쓰신 분이 계세요. 통역해 주시는 분. 그래서 여기 일대에 있는 피부과나 그런 데 가보시면 이렇게 통역하시는 분들이 있습니다.

그리고 우리나라에 의료 관광 많이 오거든요. 뭐가 유명한지 아세요? 리프팅이요. 우리나라가 리프팅을 되게 잘하나 봐요. 그래서 리프팅을 하러 많이 와요.

리프팅이랑, 저 미용실 갔다 온 것처럼 이렇게 헤어를 받으러 정말 많이 옵니다. 그리고 강남역 같은 경우에는 원래 공실이 되게 많았었거든요, 상층부에.

근데 그런 피부과나 의원들이 많이 들어왔어요. 그리고 실제로 공실이 많이 채워졌어요, 병의원들로. 그래서 외국인 관광객은 저는 앞으로 좀 더 많아질 거라고 예상이 들어요.

네, 그리고 제가 최근에 외국인 관광객을 이렇게 차에 태우는 콘텐츠를 하거든요.

그래서 물어봐요. 뭘 보고 왔냐고. 물어보면 일단은 BTS 얘기를 참 많이 들어요. BTS 때문에 한국을 알게 됐고 그래서 한국에 여행까지 오게 됐다, 이런 얘기도 많이 하고.

그리고 한국 드라마 얘기를 많이 해요. '오징어 게임' 얘기를 참 많이 들었어요. 그런 드라마를 보고 한국에 대한 관심도 많이 바뀌었던 것 같습니다. 네.

실제로 외국인들이 돈을 많이 써요. 네, 많이 쓰고 카드 소비 증가율이 굉장히 높습니다.

그래서 여러분들이 앞으로 상가를 사거나 건물을 투자한다고 했을 때 외국인들이 오는 상권을 유심히 보시는 게 좋을 것 같아요.

네, 앞으로 저는 외국인들이 오는 상권이 살아날 거라고 생각이 들거든요.

그리고 지금 임대가 되는 곳이나 이렇게 가격이 오르는 곳들이 다 외국인 관광객들이 많이 오는 곳이고요. 네, 그래서 제가 이따 사례를 좀 더 자세하게 보여드리도록 하겠습니다.

제가 아는 분이 명동에서 소금빵을 파세요. 소금빵. 소금빵을 파는데 그 매장이 한 10평도 안 되거든요. 한 8평? 하루에 얼마 파는지 아세요? 하루에 1,000만 원 팔아요. 1,000만 원.

거기 숙소가 많거든요. 그래서 숙소에 소금빵을 사가지고 가는 거예요. 그 10평도 안 되는 매장에서 하루에 1,000만 원씩 팔아요.

그 정도로 외국인이 우리나라 상권에 굉장히 큰 영향을 끼쳤고, 지금 일본 같은 경우에도 대부분 보면 다 외국인 관광객이 많거든요.

거기는 거의 한 4,000만~5,000만 명^추정 정도 와요. 그래서 앞으로 외국인이 굉장히 큰 영향을 끼칠 거라고 저는 생각합니다.

우리나라 지금 상황을 좀 설명드리면, 어찌 됐든 지금 초고령화 사회에 이미 접어들었어요.

네, 그래서 아마 작년 기준으로 65세 이상 고령 인구가 1,000만 명을 넘었고, 그리고 여기 통계청에서 발표한 게 2032년 이때쯤이면 생산가능인구가 거의 300만 명 정도 감소해요.

그러니까 우리가 흔히 50만 명 이상이면 대도시라고 부르거든요. 근데 300만 명이면 엄청 큰 거죠. 그 많은 생산가능인구가 계속 줄어드는 상황이고 이건 이미 정해져 있어요.

그래서 여러분들이 만약에 상가를 사거나 아니면 건물을 산다고 했을 때, 우리 국내 사람으로만 이루어진 상권은 제가 봤을 때는 앞으로 좀 쉽지 않을 것 같아요.

그래서 외국인 관광객들이 많이 오는 상권을 주목하시면 좋을 것 같습니다. 그래서 임차인이 선택한 건물들을 제가 보여드릴 건데, 지금 폐업자가 100만 명을 돌파했죠.

네, 작년에도 돌파했고 올해도 아마 그 이상으로 돌파할 것 같아요. 그래서 지금 국내 사람으로만 이루어진 그런 상권들 같은 경우에는 폐업하는 데가 너무 많습니다. 너무 많아요.

그리고 여러분들이 나중에 상가 임대를 주거나 할 때 업종들을 좀 유심히 보셔야 돼요.

그래서 예전에는 입지가 좀 괜찮으면 임차인이 알아서 왔단 말이에요. 알아서 왔는데, 요즘에는 저희 같은 경우에도 임차인을 유치할 때 많은 노력들을 합니다.

예를 들어서 임대 제안서 같은 거는 당연히 만드는데, 요즘에 AI가 워낙 발달되다 보니까 저희가 홈페이지를 만들어요. 그 건물의 홈페이지.

그래서 거기에 딱 들어가서 건물 사진뿐만 아니라 동영상이라든지 이런 거를 되게 쉽게 볼 수 있게 그런 페이지를 만들어요.

그리고 그 인근에 있는 업체들한테 다 찾아가서, 출력도 해가지고 다 전달해요. 여기 건물 새로 만든 게 있는데 혹시 들어올 생각 있는지, 제안서를 일일이 직접 갖고 다닙니다.

그래서 직접 제안을 하는 경우도 많고, 그다음에 중개망이라든지 이런 사이트에는 당연히 다 올려놓고요.

근데 그냥 올려놓는 게 아니라 이렇게 직접 찾아가서 제안들을 많이 할 정도로 지금 임차인 구하기가 쉽지 않습니다. 그래서 정말 이렇게까지 노력을 많이 하고 있어요.

그래서 현수막 설치는 당연히 하고, 그리고 조건 같은 경우를 되게 파격적으로 많이 해요.

예를 들어서 렌트프리를 많이 준다든지. 차라리 임대료 내리는 것보다 렌트프리를 많이 주는 게 더 좋거든요.

아무래도 임대료를 낮추면 가격이 떨어지다 보니까 렌트프리를 파격적으로 주는 그런 조건들을 많이 하고 있습니다. 이것도 저희가 예전에 맞춘 건데, 이거 임차인 어떻게 맞췄는지 아세요?

어떻게 맞췄는지 아세요? 맞혀 보세요. 인스타그램 DM을 보냈어요.

여기가 센터필드 앞에 있는 커피숍이거든요. 근데 커피숍이 되게 좋은 거예요. 장사도 잘하고 맛도 괜찮고. 그래서 여기 인스타그램을 들어가서 DM을 보냈어요.

여기 좋은 자리가 나왔는데 한번 들어오면 좋을 것 같다고 해서 인스타그램 DM으로 맞춘 사례입니다.

자, 그리고 1층에 저렇게 깔끔한 커피숍이 들어오다 보니까, 원래는 위층도 임대가 잘 안 되거든요. 근데 1층을 잘 맞추다 보니까 2층까지 다 맞췄습니다.

그리고 건물 같은 경우에는 1층이 얼굴이에요. 1층이 얼굴이기 때문에 1층이 어떤 업종이냐에 따라서 빌딩 가치도 달라지기도 합니다. 그래서 1층은 상당히 신중하게 맞춰야 돼요.

그래서 이 사례 같은 경우에도, 인스타그램 DM으로 맞춘 경우 처음 보셨죠? 네, 이것도 이렇게 맞췄던 그런 사례입니다. 그리고 이거 같은 경우에는 청담동에 있던 건물이에요.

명품거리 이면에 있던 건물인데, 저희가 중개하고 나서 공사하고 얼마 안 돼서 미용실로 다 맞췄어요. 미용실로. 이것도 리모델링 했던 사례인데.

요즘에 공사하기가, 법률적으로 이런 혜택들이 많이 생겼거든요. 예를 들어서 서울시 같은 경우에는 2종 일반주거지역이나 3종 일반주거지역은 용적률을 50% 더 줘요.

그게 지금 2년이 좀 안 남았거든요. 그래서 만약에 여기 계신 분들 중에 건물 가지고 계신 분들은 그거를 꼭 한번 체크를 해보세요. 2종이나 3종은 용적률을 더 높여줍니다.

그리고 최근에 법안 들어간 것 중 하나가 일조권 사선 완화되는 부분이 있어요. 그것도 법안이 들어가 있어서 만약에 공사를 계획하시는 분들은 그 법안을 기억하시면 좋을 것 같아요.

여기 스키장 한번 보세요. 제가 아까 일조권 사선 말씀드렸죠? 근데 여러분들 지나다니다 보면 이렇게 생긴 게 있어요. 이건 뭘까요? 이거 맞히면 책 드릴게요, 선물로. 멋있습니다.

이게 그러니까, 이거는 일조권 사선이고요. 이거는 뭘까요?

제가 말씀드릴게요. 요거는 도로 사선이에요. 그러니까 예전에는 도로 사선이랑 일조권 사선이 같이 있었어요. 근데 도로 사선이 2015년에 폐지됐어요.

그래서 여러분들이 건물 지나다니다 보실 때 '아, 저게 일조권 사선인지 도로 사선인지'를 한번 보시면 이런 생각도 해볼 수 있겠죠. 도로 사선 받은 거를 반듯하게 펼 수가 있어요.

그거에 따라서 건물 가치가 많이 달라지거든요. 그리고 도로 사선도 펴고 일조권 사선도 만약에 이번에 완화돼서 펴면 이렇게 생겼던 건물이 이렇게 돼요.

그래서 건물 가치나 임대 수익도 많이 달라지거든요. 여러분들이 이것도 좀 기억하셨으면 좋겠어요.

그리고 최근에 정부에서 하고 있는 정책 중에 하나가 그린리모델링이라고 해서, 그거에 맞게 에너지 효율이 나오면 건축비 대출 이자 지원을 해줘요.

그런 것도 있으니까 참고해서 보시면 좋을 것 같습니다. 아무튼 이 건물은 어떻게 맞췄느냐. 임대 제안서를 몇 군데 보냈을까요? 800군데 보냈어요. 800군데.

다 찾아가고 이메일도 보내고 전화도 막 하고. 그래서 준공 후에 며칠 만에 맞췄을까요? 2주 만에 맞췄어요. 2주 만에. 거기다가 논현동에 있는 미용실이 꽤나 지금 연님이래요.

그래서 바로 맞췄던 그런 사례입니다. 근데 저희가 이거를 리모델링 공사하기 전에 뭘 했냐면, 여기 일대가 미용실이 많아요.

미용실이 많아서 리모델링 할 때부터 '아, 미용실에 임대를 줘야겠다'라는 계획을 세운 다음에 그거에 맞게 엘리베이터 설치도 하고 통창도 만들고, 그리고 여러분들 화장실이 되게 중요하거든요.

저도 회사를 운영하고 있지만 화장실이 되게 중요해요. 특히 여자 화장실을 이렇게 분리를 해줘야 돼요. 근데 이 건물 같은 경우에는 분리와 함께 방음까지 했어요.

그래서 여러분들이 나중에 리모델링이나 신축할 때 임차인 입장에서 검토를 하셔야 돼요. 이거 같은 경우에도 미리 그거를 기획해서 리모델링을 했던 그런 사례입니다.

지금 1층도 다 맞췄어요. 1층도 맞춰서 만실인 건물. 그리고 요거는 저희가 성수동에서 맞췄던 사례인데, 현수막 보고도 은근 연락이 많이 와요.

요거는 연무장길^추정에 있었던 건물이고, 저기 QR코드 보이시죠?

QR코드를 지나가면서 이렇게 다 찍으세요. 그리고 여러분들, 여기서 저희가 팝업스토어 했었거든요. 부동산 팝업스토어를 3일 정도 했는데 몇 명 온 줄 아세요? 부동산이 팝업스토어를 했어요.

3,000명 왔어요. 3,000명 왔어요. 사실 재미없잖아요, 부동산 팝업스토어. 팝업스토어를 했는데 3,000명이 왔습니다. 그 정도로 연무장길에 외국인이 진짜 많아요. 진짜 많아요.

아무튼 이거 같은 경우에는 현수막을 붙여 놓으니까 전화가 엄청 많이 왔어요. 임차 들어오고 싶다고. 심지어는 기업들 임직원분들이 막 회사로 찾아왔어요.

제발 임차 들어갈 수 있게 해달라고. 그러니까 이게, 상권의 양극화가 굉장히 심해졌습니다.

양극화가. 잘 되는 데는 너무 잘 돼요. 저희 최근에도 지금 연무장길 임차 맞추고 있는데 그것도 문의가 엄청 많아요.

근데 또 신기한 거는 외국인이 많이 오다 보니까 임대료 수준이 거의 지금 연봉을 뛰어넘었어요. 그러다 보니까 건물 가격도 계속 오르고 있어요.

이것도 지금 유명한 업체가 통임대로 들어왔어요. 지금 임대료 오르는 게 두세 배가 아니라, 정확히 말씀드릴 순 없지만 거의 3배 이상이에요.

그 정도로 임대료가 굉장히 많이 올랐어요. 전부 다. 그래서 이렇게 임대를 맞췄습니다.

그리고 요것도 저희가 했던 거예요. 요즘에 약국이 잘 들어오거든요. 약국. 요즘에 많이 보셨죠? 외국인들 많은 데.

습니다. 네, 이렇게 좀 정리를 해보고. 네. 그래서 앞으로 건물은 얼마에, 얼마나 빨리 임대를 맞출 수 있느냐에 따라서 엄청 달라질 것 같아요.

임대수익이 나와야지 그만큼 건물 가치가 있다고 생각하거든요. 이거는 건물뿐만 아니라 상가도 똑같아요.

그래서 여러분들이 이런 상가나 건물 사실 때 매각 사례만 볼 게 아니라 임대수요 조사를 해야 돼요. 임대시세 조사. 가장 쉽게 할 수 있는 게 뭐가 있을까요?

일단은 인터넷 사이트에 워낙 많이 나와 있어요. 예를 들어서 네이버 부동산에 검색해서 들어가 보면 임대로 나와 있는 게 많이 있잖아요.

그래서 그걸 일단은 보세요, 계속.

저는 요즘에 고객분들한테 항상 말씀드리는 게, 평당 얼마에 팔렸고 싸게 팔렸고 그것보다는, 그것도 물론 중요하지만 이런 임대 사례, 그러니까 임대 시세 조사를 더 해보라고 해요.

그래서 네이버 부동산이나 이런 데 꼭 들어가서 임대 시세 조사를 좀 해보세요. 그리고 지나다니다가 공실이라고 붙어 있는 거 있죠. 그런 데도 전화해 보세요.

"안녕하세요, 저희 카페 운영하려고 하는데 임대료 얼마예요? 평수는 어느 정도 돼요?" 이렇게 물어보세요.

그러면 내가 만약에 이 상가나 건물을 샀을 때 임대를 얼마에 맞출 수 있을지가 대략 그려져요.

근데 대부분은 다 그거 안 해요. 다 그거 안 하고 그냥 싸니까 막 사거든요. 그게 아니라 임대시세 조사를 해야 돼요. 지금 같은 시기에 임대 진짜 안 돼요. 진짜 안 돼요.

그래서 임대시세 조사를 꼭 하셨으면 좋겠어요. 매각 사례뿐만 아니라 임대 시세, 그리고 주변에 어떤 임차인들이 들어오는지를 같이 확인을 해야 됩니다.

그래서 저는 앞으로 임대가 되는 곳만 될 것 같아요. 그리고 가격이 오르는 데만 오르고. 옛날처럼 다 건물주 돼서 돈 버는 시대는 아닌 것 같아요. 지금은 어쩔 수 없어요.

지금 우리 인구 구조상 어쩔 수가 없어요.

그래서 외국인들이 오는 데를 유심히 보시면 좋을 것 같아요. 아시겠죠? 예, 그래서 오늘 강의 이후로 좀 가보세요. 많이.

많이 가서 왜 저기에 저렇게 외국인들이 많이 있는지를 한번 지켜보시면 좋을 것 같습니다. 네, 시간이 벌써 다 돼서, 제 이메일이나 궁금한 거 있으면 편하게 연락 주시고요.

네, 그래서 40분 정도 강의를 했는데 오늘 강의 들어주셔서 진심으로 감사드립니다. 강의 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

네,

여러분 점심 맛있게 드셨나요? 네, 집코노미 콘서트 두 번째 강연 시작하도록 하겠습니다.

이번 강연은 '재개발 투자, 역세권 개발에 주목하라'라는 주제로 건국대학교 부동산대학원 겸임교수이시자 박합수부동산연구소 대표이신 박합수 대표님께서 진행해 주시겠습니다.

대표님을 큰 박수로 모시도록 하겠습니다.

네, 안녕하십니까? 반갑습니다. 다행히 오늘은 날씨도 좋고 자리도 거의 200% 찬 것 같아서 돌아보실 필요는 없고요. 예, 그냥 이게 꽉 찼으면 좋겠다, 이런 얘기를 좀 했습니다.

자, 제가 지금 40분 정도의 시간밖에 없어서 압축해서 빨리빨리 전달해 드리도록 하겠습니다. 제가 한쪽은 가까이 가야 되니까 주로 이쪽을 좀 할까요, 저쪽을 좀 할까요?

바로 시작하는데요. 우선 제가 오늘의 내용을 세 가지로 압축했습니다. 지금 서울, 수도권, 지방 다 포함해서 이 순간 우리나라 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 공급 부족입니다.

공급이 절대적으로 부족하기 때문에 서울뿐만 아니라 경기도, 인천도 마찬가지고요.

지방도 마찬가지입니다. 미분양^추정이 조금 있는 것처럼 보이지만 그것도 소진되는 게 올해, 내년 초까지밖에 안 돼요. 이게 다 그렇게 되면 절대 공급 부족 시대에 들어갑니다.

이렇게 공급이 부족할 경우 가격은 올라갈 수밖에 없다고 보여지는데, 물론 다른 변수들도 있어요. 다른 변수도 잠깐 짚어보고 어떤 흐름이 이어질까 보겠습니다.

자, 그러면 지금 공급이 부족하고 가격이 오를 거라는 예상이 들면 과감하게 내 집을 사야 되는데, 집은 언제 사야 될까? 아니면 어떤 곳에 사야 될 것이냐?

이런 걸 주제로 해서 40분 동안 쭉 말씀드리도록 하겠습니다. 공급이 절대적으로 부족하다는 사실은 당연히 어제오늘 얘기는 아닙니다만, 저는 이것을 10년 전부터 제기해 왔어요.

정확하게 얘기하면 2017년 4월부터, 이럴 때가 올 테니까 정부가 대비하라고요.

그게 뭐냐? 재건축·재개발 규제를 완화해서 도심지 공급 물량을 대폭 늘리라는 메시지를, 제가 10년 전에 이런 날이 올 줄 알고 냈습니다. 물론 당연히 그렇게 된 게 없죠.

예, 그래서 우리는 이런 상황을 맞이할 수밖에 없었다. 바로 보겠습니다. 자, 아파트, 이 데이터는 국가데이터처^추정죠. 옛날 통계청이죠.

옛날 통계청에서 낸 2023년 11월 인구센서스 자료입니다.

자, 보시면 지금 현재 서울에 있는 아파트 변화를 잠깐 말씀드리는데, 서울에 주택 종류가 여러 가지 있는데 우리가 생각하는 아파트에는 전체 가구의 절반 정도도 못 살고 있어요.

아파트에 사는 거주 가구는 43.8, 45%밖에, 45%밖에 아파트에 못 살고 있다는 거예요.

자, 그런데 100가구를 놓고 물어보면 전체 100이라는 가구의 86% 정도가, 80~90%가 아파트 거주를 희망해요.

그런데 현실에서는 그것의 절반인 46%밖에 아파트에 살고 있지 않다는 거죠. 그래서 아파트 자체의 절대적인 공급 부족이 이 수요·공급에서도, 여기서도 나타나요.

자, 특히 서울의 주택 유형별 분류를 보면 서울의 주택은 320만 호 정도 됩니다. 320만 호 정도. 자, 320만 호라는 집에서 아파트가 차지하는 비중은 60.7%에 불과해요.

전체 주택이 100개면 아파트가 60.7, 60이에요. 전국 평균은 65.8, 65%가 전국 평균인데 서울은 아파트가 60%밖에 없다.

자, 여기 살짝 보시면 8개의 광역시가 있어요. 8개의 광역시는 대략 평균을 잡아보면 세종시 제외하고 비중이 75% 정도가 돼요. 75%.

자, 그러니까 서울의 아파트 비중은 광역시 75%에 비해서 무려 15%나 적은 60% 정도에 불과하다. 그만큼 아파트가 서울에서는 씨가 말랐다, 한마디로 이렇게 말씀드릴 수가 있어요.

이게 가장 근본적인, 서울에서의 아파트 품귀 현상이에요. 재고가 없어요, 재고가.

그렇기 때문에 지금부터는 아파트를 어떻게 빨리 만들어낼 것이냐, 공급할 것이냐, 이것에 집중하지 않으면 이 공급 부족은 2030년은 물론이고 32, 33년도까지 갈 수가 있어요.

자, 그럼 구체적으로… 이게 아파트가 몇 세대가 입주하느냐, 이 물량을 100% 나타낸 거예요.

아파트 입주 물량이에요. 자, 우리나라 아파트 공급을 예측하는 지표는 주택 인허가 물량, 분양 물량, 이렇게 입주 물량이 있는데 가장 현실적인 데이터는 입주 물량이 되겠어요.

당장 올해부터 살 아파트가 몇 채냐, 이걸 보면, 자, 이 그래프가 지난 한 20년 치 정도 됩니다.

20년 치 전국에 있는 아파트가 입주한 걸 보면 평균적으로, 이 가운데에 쭉 수평선을 그으면 대략 물량 자체는 한 30만 호 정도 나옵니다. 30만 호.

이 중앙선이 한 30만 호 정도 될 것 같죠? 예, 30만 호 정도 된다고 보면 지금 현실은 20만 호 정도 수준밖에 안 되는 거예요.

매년 평균의 3분의 2인 20만 호 정도밖에 아파트 공급량이 없다.

그러면 언제까지? 앞에 얘기한 대로 최소 2030년^추정까지 이게 이어질 수밖에 없다고 보면, 이 부족분을 어떻게 감당할 것인가?

이게 우리가 앞두고 있는 향후 5년, 7년 안의 가장 큰 리스크라고 할 수가 있습니다. 자, 다시 돌아오겠습니다.

지금 이렇게 아파트가 없는 이유는, 아파트를 공급하는 주체, 일종의 종류를 한 세 가지로 나눠보면 1번은 정부에서 추진하고 있는 공공주도, 신도시·공공택지가 있어요.

그게 1번.

두 번째는 서울 같은 경우 입주 물량의 80%, 90%를 차지하는 재건축·재개발, 정비사업이 있다고 보고, 그다음에 민간이 자체적으로 공급하는 도시개발사업^추정, 이렇게 아파트의 주요 공급원을 한 세 가지 정도로 보면, 지금 이런 절대 부족 사태가 빚어진 가장 큰 원인이 뭐냐?

세 가지가 다 중복해서 공급이 부족하기 때문에 나타난 현상이에요.

자, 일차적으로 신도시를 잠깐 말씀드리면, 신도시는 지금 이 순간에 입주하는 공공택지가 거의 없어요. 왜 그러냐면 신도시·공공택지는 발표부터 입주까지 10년 정도 걸리잖아요.

그러면 지금 25, 26년이니까 이 타이밍에, 이 타이밍에 입주하는 아파트는 10년 전에 발표했어야 돼요. 10년 전에.

10년 전인 15, 16년도는 박근혜 정부 시절인데, 박근혜 정부 시절은 잘 아시는 바와 같이 침체기예요. 침체기. 하우스푸어 시절.

그러다 보니까 침체기에 아파트를 공급할 이유가, 필요성이 크지 않았어요. 그래서 거의 사실상 손 놓고 있었다. 가만히만 있었으면 괜찮은데 기존에 발표된 공공택지를 취소했어요. 취소.

안타깝게도 그러다 보니 지금 이 상황이 빚어진 거예요.

자, 2014, 15 이때는, 14, 15 이때는 공급 물량이 절대적으로 없어도 되는 그런 타이밍이에요.

입주 자체도 없었는데, 다들 매입을 안 하니까 분양 주택, 아파트의 필요성이 떨어졌다.

그래서 이때 발표된 전국적인 공공택지는 올림픽공원 3개 면적, 150만 평 정도에 불과하고 수도권에는 2개, 100만 평. 용산공원이 90만 평이잖아요.

100만 평 정도밖에 수도권에 공공택지 발표를 하지 않았어요. 그러니까 어디 붙어 있는지 알 수도 없을 정도로 물량이 없던 거예요, 공급 물량이.

자, 재건축·재개발은, 2017년부터, 박원순 시장이 20년까지예요. 자, 17년부터 20년까지 문재인 정부가 겹치면서 서울의 재건축·재개발은 사실상 답보 상태에 있었다는 거죠.

자, 대표적으로 답보, 이 시간이 늘어진 최악의 케이스는 다름 아닌 잠실5단지라고 볼 수가 있습니다.

잠실5단지는 조합설립이 2013년도에 됐어요. 그런데 13년 만인 올해에서야 겨우 한 칸 정도 옮긴 사업시행인가, 이 정도밖에 안 된 거예요. 13년 동안 거의 진척이 안 된 거죠.

이런 식으로 재건축·재개발이 늦어지면서 입주 물량 자체가 줄어드는, 이런 문제를 겪었다. 거기에다 22년부터 부동산 PF 부실 문제가 불거지면서 민간 자체 물량도 바닥을 뚫었다.

이렇게 보시면 될 것 같습니다.

자, 그래서 이거는 이미 지나간 일이고, 당연히 사업장 취소했던 것도, 광명시흥 보금자리주택지구^추정 9만 5천 가구^추정에, 하남 감북^추정 2만 가구 넘는 것도 박근혜 정부는 가만히 놔뒀으면 되는데 사업장을, 예, 취소했잖아요.

그러니까 이 친구도 입주량이 없는 거예요, 그나마. 자, 그래서 이게 어떻게 될 것이냐? 자, 지금부터 입주하는 물량은 공공택지 측면에서 보면 문재인 정부 때 발표가 됐어야 되는 거예요.

그게 이제 3기 신도시예요. 제가 들어오면서 저기 LH 3기 신도시 쪽을 들렀어요. 그런데 저는 다시 한번 다른 입장에서 말씀드릴 텐데요.

자, 저 3기 신도시는 2018, 19, 20, 이때 문재인 정부 때 발표한 거예요. 그런데 아직도 제대로 조성이 안 되고 있는, 안타까운 게 가장 큰 3기 신도시예요.

문재인 정부 당시에는 입주 물량이 많았어요. 17년부터 따지면 40만, 41만, 42만 호. 자, 이렇게 입주 물량이 많다 보니까, 물론 이거는 누적분이에요.

여기서 10년을 빼면 2007, 8, 9년에 발표한 게 되겠죠. 2기 신도시와 MB의 보금자리주택지구^추정가 이때 입주한 거예요. 그러니까 문재인 정부는 한 게 없는데.

아, 정부 관계자라고 했어요, 항상. 한 게 있긴 하지. 3기 신도시. 이 입주 물량에 대해서 얘기하는 거예요.

이 입주 물량은 노무현 정부 당시의 2기 신도시와 MB의 2009년^추정 보금자리주택지구가 입주한 결과물이다, 이걸 지금 얘기하는 거예요. 자, 이렇게 또 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지다 보니까 부동산…

현재 입주 물량이 많아 보입니다.

3기 신도시를 2기 신도시처럼 61만 호를 다 공급하게 되면 공급이 과잉돼서 가격이 떨어질 거다, 이런 우려 하에 아주 근시안적인 물량을 발표합니다.

그래서 이때 발표해서 입주할 물량으로 35만 호 정도 수준을 발표해요. 35만 호. 그래서 우리가 2030년이 됐다, 2020년입니다.

이십 년 전과 입주물량 삼십 몇 년 전인데 신도시 것만 따지면 35만 호 정도밖에 안 된다, 이렇게 알고 계시면 됩니다.

그래서 우리는 2031년이 돼도 신도시가, 이때처럼 문재인 정부 당시 입주했던 2기 신도시 61만 호 플러스 보금자리 21만 호, 합치면 82만 호가 아니라, 35만 호다.

신도시가 35만 호. 반 토막. 절반도 안 된다는 것을 미리 알고 계셔야 되겠다, 말씀드리면서 넘어가도록 하겠습니다. 자, 그런데 약간 또 의문이 드는 분이 계실 수가 있어요.

문재인 정부 당시에 입주 물량이 이렇게 많았는데 왜 아파트값이 올라갔냐, 이렇게 질문하실 분이 있을 수 있어요.

자, 그거는 문재인 정부로 이렇게 끊어서 5년만 보면 입주량이 많았지만, 요 앞단에서, MB 말·박근혜 정부 때 워낙 입주량이 없었기 때문에 요 삼각형 산을 이렇게 떠다가 이쪽 MB 말·박근혜 정부에다가 메꾸면, 요렇게 메꾸면 결국은 또 평균치에 수렴해요.

그게 물량이 남아도는 게 아니라 종전에 부족한 부분을 채워줘야 되기 때문에 공급 과잉이 아니다.

그래서 문재인 정부 당시에도 사실상 남아돌지 않았다는 생각을 다시 한번 말씀드리면서, 지금은 이제 결국 공백기가 지속됩니다.

자, 경기도의 상황은, 신도시가 경기도에 집중돼 있으니까 경기도의 물량은 전국 그래프와 흡사하면서 살짝 다르게 가고 있어요.

지금 거의 요기 마지막 곡선이니까, 사실 입주량이 폭포처럼 줄어드는 게 당연해요.

많았을 때 거의 13만, 14만, 17만 호에 비해서 6만 호, 이 정도로 내려와서, 6만 호에서 조금 늘어난 상황입니다만 턱없이 부족한 수준이 경기도의 상황이다.

그다음에 노란색이 이제 서울시라는 거죠.

서울시가 대략 신규 물량이 3.4만 호 정도 되는데, 한 2년 전부터 요게 살짝 많아 보일 수도 있는데, 25년도에 3.7만 호, 2.5만 호, 요건 살짝 많아 보일 수 있는데 저거는 통계의 기준을 살짝 또 바꿨기 때문에 약간 통계가 가공돼 있어요.

이때부터 갑자기 청년주택을 아파트 입주 물량에 넣기 시작해요.

청년주택 몇만 호를 아파트 입주 물량에, 일반 아파트 입주 물량에 왜 넣어요? 이게 들어가서 그래요. 그냥 2만 가구예요. 간단히 얘기하면 2만 가구. 없어요, 입주 물량 자체가.

자, 인천은 이렇게 축소되고 있죠. 예. 자, 이렇게 하면 수도권 공히 입주 물량이 지금 급감하는 상황이다. 아까 얘기한 대로 2030년까지는 물리적으로 별 대안이 없다.

그래서 이제 파랗게 질리고, 노랗게 뜨고, 까맣게 안 보이는, 그런 상황이 2030년까지는 적어도 예정돼 있다, 이렇게 보시면 됩니다.

자, 경기도는 아까 파란색으로 설명하기가 어려워서 요거를 살짝 또 말씀드리면, 시군별로 나누면 평택은 입주 물량이 있지만, 경기도에서 제일 큰, 수도권에서 도시 규모로 따졌을 때 수원이 제일 크잖아요.

수원이 118만 명인데, 시간 관계상 다 볼 수는 없고 수원 하나만 얘기하면, 수원시가 1만 가구, 1만 가구 이렇게 입주하다가 올해 3,800가구, 2,900가구, 3,100가구.

그러니까 인구는 118만 명이지만 정작 입주 물량은 3천 가구 정도 수준밖에 안 되는 거예요. 그래서 이게 문제가 시작됐어요.

수원의 가격 상승이 영통^추정, 팔달^추정에서 집중적으로 그렇게 급등하기 시작했잖아요. 요게 좀 더 확산해서 저쪽 자리에, 규제가 안 된 권선구까지 확산될 확률이 높아요.

나머지를 다 봐야 되긴 하지만 일단 흐름만 보면 경기도 자체가 지금 절대 부족 상태다. 서울뿐만이 아니라, 그렇게 보시면 될 것 같습니다. 자, 요거 하나만 딱 주목합니다.

지방은 지금 많이 얘기할 건 아니기 때문에 지방은 딱 한 군데만 보겠습니다. 어디만 보냐면 대구광역시.

대구광역시는, 대구광역시는 하나만 볼게요. 자, 대구광역시는 23년도에 입주 물량이 무려 3만 4천 가구. 이때가 피크죠.

3만 4천, 2만 4천, 1만 2천 가구, 1만 가구, 2천 가구, 1천 가구, 이렇게 되는 거예요. 그래서 대구는 엄정해서 내년부터 둔둔합니다. 피크 수준이에요.

이 점을 찍어서 그대로 반대로 뒤집으면 가격이 상승할 확률이 80%. 이게 대구 시장이에요, 대구.

그래서 대구가 지금 미분양이 8천 가구에서 절반으로, 지금 4천 가구 수준으로 줄어 있어요. 대구가 이제 올해 연말을 기점으로 내년부터는 날아오를 것이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

그것도 다 공급 부족이 시작된 결과다, 이렇게 보시면 됩니다. 방금 얘기했던 3기 신도시가 과연 우리의 2030년도를 책임질 것이냐.

제가, 책임을 지게끔 이 도시계획을 수정하라고 주장한 지가 5년 됐어요.

5년. 자, 각각의 위치만 볼게요. 이미 잘 알고 계시겠지만 고양 창릉입니다. 고양 창릉 3만 8천 가구짜리. 부천 대장이 인천 계양^추정과 합쳐서 3만 7천 가구, 두 개 합쳐서 3만 7천 가구.

부천 대장 합쳐놔서 3만 7천. 그다음에 여기가 광명시흥이에요. 6만 7천 가구짜리. 여기 하남 교산. 1만 7천^추정. 남양주 왕숙입니다. 왕숙1, 2 두 개 합쳐서 7만 5천 정도 됩니다.

7만 5천. 저기 부스에 가면 여기 하남 교산도 나오고 다 나오는데, 이 자리에서는 그냥 팍 넘어가겠습니다.

요 중에 하남 교산 잠깐만 얘기하면, 하남 교산은 서울을 등에 업고 있어서 '이제 나는 하남경천호선 주변에 살겠다.' 지하철 3호선이 온다. 3호선. 하남 교산은 아주 매력이 있는 도시입니다.

왜냐하면 이미 사방이 다 산으로 둘러싸여 있어요.

그런데 도시 면적을 100이라고 하면 그 100이라는 도시 면적도 3분의 1^추정은 공원으로 만들어요. 그게 이제 문재인 정부의 작품이에요.

공급이 과잉되면 어떻게 하나라는 우려 속에, 3기 신도시의 조성 목적이 쾌적한 주거환경 조성이에요. 첫 번째 목적이.

그러다 보니까 도시 전체가 3분의 1이 공원, 3분의 1이 공원, 오히려 주택용지는 4분의 1밖에 안 돼요.

전체 도시 면적이 100이면 정작 아파트 지을 수 있는 도시 면적은 4분의 1밖에 배정을 안 해놨어요. 그게 3기 신도시예요. 치명적이죠. 자, 방금 이 파란색 다 합쳐봤자 25만 호밖에 안 돼요.

요 빨간색들이 한 10만 호 되는 거예요. 빨간색 10만 호. 자, 서울 주변에서 살고 싶다면, 정작 35만 호^추정를 다 활용하는 것도 아니고, 물론 인천·경기 사람도 저기에 들어가야 되잖아요.

그나마 서울에서도 접근이 가능한 지역이라고 해도 25만 호밖에 안 된다는 사실을 반드시 상기해야 됩니다. 이런 결과가 빚어진 이유는 아까 얘기했던 쾌적한 주거환경 중심의 도시 설계를 고집한 결과.

결과, 용적률 196%, 200%짜리 구조. 물론 조금 늘렸어요. 하도 눈치를 주고 하니까 한 5만 호 늘렸어요. 그 결과가 200% 초반이에요.

자, 어쨌든 3기 신도시에 200% 초반의 용적률로 짓는다는 것은 15층^추정짜리 아파트, 15층짜리.

30층이어도 시원치 않을 판에 15층짜리 아파트를 짓겠다는 게 지금 3기 신도시의 현황입니다. 현황, 현황. 심각합니다.

자, 그런데 밑에 보시면 1기 신도시는 지금 300에서 350% 합니다. 자, 아까 고양 창릉은 200% 초반으로 아파트 15층짜리 짓는데, 그보다 더 먼 일산신도시는 300%로 올린 거죠.

고양 창릉은 15층짜리 짓고 일산은 30층짜리 짓고. 이게 말이 안 되는 결과가 되는 거지요, 그 순간에.

그래서 과감하게, 과감하게 3기 신도시 용적률을 300%에서 350%로 올려야 한다. 다른 데 가서 옥상에서 찾을 것 없이 기존에 있는 것 용적률만 올리면 된다.

200%^추정짜리를 300%로 올려라. 이게 제가 5년 내내 주장한 거예요, 5년 내내, 5년 내내. 물론 아까 얘기했던 7%^추정는 받아들였는데 그것 가지고는 턱없이 모자라다.

자, 그래서 처음에 주장할 때는 25만 호 늘려라 했다가 조금 내려 가지고 20만 호, 20만 호로 낮춰서 주장하고 있는 중입니다. 자, 이게 이제 현실이다.

이거는 제가 이제 자세히는… 이거 가지고 충분히 자산 가치를 다듬는지 자가들이 그동안 해왔겠다. 그다음에 국토교통부가 발표한 이 택지들^추정이거든요.

요, 요기. 공급을 확대하면 주택 가격이 안 오르는데, 이게 지금 되게 안타깝다는 거예요. 자, 가격은 계속 오를까? 방금 얘기했던 그런 공급 부족이 절대 1번입니다, 1번.

자, 지금 이 순간 우리가 가장 중심으로 생각해야 될 변수는 3번이 되겠어요. 금리가 되겠어요. 금리, 금리, 금리. 자, 금리. 상승세입니다. (금리 인하는) 작년으로 거의 이제 끝났어요.

간단하게 얘기하면 주택담보대출 금리는, 어제 한국은행에서 발표한 주택담보대출 금리는 평균 4.6%예요. 4.6%, 4.6%.

거기에 다음 달^추정에 기준금리를 한 번 더 올리면 4.8 정도까지 갈 수도 있어요.

자, 그 와중에, 대출금리가 이렇게 올라가는 와중에 예금금리가, 지금 정기예금이 3에서 3.5%로 올라가 있잖아요.

자, 이 금리 인상은 부동산 투자자에게는 직접 타격이 돼야 하는데, 이것도 살짝 좀 무시해 버리는 것이죠.

자, 이 금리 인상에 대해서는, 예금 금리와 대출 금리가 양면성이 있기 때문에 금리를 올리게 되면 일단 현금 부자, 부자들에게는 아주 최고의 컨셉이 됩니다.

정기예금 3% 주다가 3.5를 준다는 건 얼마나 좋아요. 그러니까 현금 부자들의 생활이 더 좋아지는 거예요.

자, 그런데 예금이 아니라 대출을 받아야 되는 중산층이나 저소득층은 대출 금리가 바로 밑에 있잖아요. 대출 금리가 방금 얘기한 대로 4.4 정도에서 지금 4.6으로 올라가 있어요.

이게 연말 되면 한 4.8로 올라갈 겁니다. 자, 그러면 4.8, 이걸 어떻게 봐야 될 것이냐.

간단하게 말씀드리면 공급 부족이, 공급 부족이 여전하기 때문에 가만히 있어도 집값이 올라갈 확률이 높다.

자, 두 번째, 대출 금리가 비싸다고 해서 집을 안 사고 전세로 가게 되면 전세 가격 상승세는 가파르게 이어질 것이다.

이런 상황을 예상하면, 대출 금리는 방금 얘기한 대로 4.6에서 4.8로 올라가더라도 주택 시장은 강세일 확률이 높다, 이렇게 볼 수 있습니다.

강세를 유지할 확률이 높다. 그 배경에는 이미 주택담보대출 규제가 돼 가지고 중산층의 대출 가능액이, 대출 한도가 6억, 4억, 2억이잖아요. 대출 총량을 많이 못 받아.

10억에서 20억짜리 사는데 4억밖에 대출을 안 해 주는데, 4억에 대한 이자가 0.5%가 오를 경우, 4억에 0.5%면 연간 200만 원밖에 안 돼요. 200만 원, 거기다 내는 게 낫지.

전세가 오르면 200만 원뿐이겠습니까?

자, 집값은 더 올라가고, 결국은 대출 금리가 주택 매수 심리에 일정한 영향을 미칠 수 있겠지만 실질 매수자의 흐름을 크게 바꾸지는 않는다고 보시면 될 것 같습니다.

결과적으로 하나하나 다 설명할 수 없기 때문에, 상승과 하락의 요인은 6 대 4 정도고 상승의 요인이 더 많다고 이렇게 봅니다. 자, 지금 이 순간 서울에서는 빨간색, 전세에 주목해야 하는 모습.

지금은 이제 매매가 이렇게 치고 올라갔잖아요. 강남이 좀 주춤하면서 그래도 외곽은 올라가는 시세가 나타나고, 전세는 그대로 쭉 이렇게 올라갑니다. 그래서 전세 가격 상승이, 빨간색이 전세예요.

빨간색 전세가 매매와 거의 동행하는 패턴으로 나타날 가능성이 높다. 왜냐하면 경기도처럼, 경기도처럼 빨간 거, 파란 거. 파란색이 매매예요.

같이 올라가는, 요런 동행 현상으로 나타날 확률이 높다. 내년도에는 전세 가격^추정 상승 폭 자체가 매매를 추월해서 가격 상승률이 더 폭발할 확률이 높습니다.

한 올해 연말 정도를 봐요. 지금 거의 근사치에 왔는데 이제는 추월할 거다.

그렇게 되면 내년도에 전세 가격 상승이 다시 한번 2차적으로, 2차적으로 매매 가격을 밀어 올릴 확률이 높다, 이렇게 보시면 됩니다. 자, 강남은, 강남은 지금 살짝 주춤하지만 이건 언제까지?

내년 3월 정도까지. 세제 개편안이 입법화하게 되면, 입법화 시간은 좀 8시간 정도인데, 내년 1월에서 3월 정도까지, 이때 매입할 사람은 이게 딱 기회예요.

강남에 집을 살 사람에게 제일 기회입니다. 자, 내년 한 3월이 지나면 5월 말까지 이제 팔아야 될 텐데, 5월 말까지 시간이 얼마 남지 않잖아요.

그러면 이제는 강남 아파트 매도자들이 버티기로 들어가요. 버티기로. 버티는 이유가, 결정적인 이유가 하나 있어요. 종합부동산세 세 부담 상한선 50%.

아주 안심, 안심 퍼센트가 이번에 정부에서 다시 수정했잖아요.

종합부동산세 세 부담 상한선을 이천에서 사십오 억으로 해놨잖아요. 그래서 종전과 달리 종합부동산세를 계산할 필요가 없어졌어요.

그냥 가볍게 "아, 작년 대비 50% 올라가겠구나"라고 생각하면 "어, 그 정도라면 가능하지. 기다려 보자." 이런 패턴이 나올 확률이 높다, 이렇게 보시면 됩니다. 나머지는 넘어갑니다.

자, 아까 대구 얘기했으니까, 대구의 매매가가 그래도 아직까지는 좀 침체해 있지만 전세는 비슷하게 올라가 있고, 패턴상 이 대구가 치고 올라가는, 반등하는 방향성을 잡고 있다.

이렇게 보시면 되겠습니다.

그래서 다시 한번 정리하면 집값은 오를 수밖에 없는데, 서울발 상승세가, 강남발 상승세가 외곽 지역으로 10억, 20억, 30억 단위로 확대되면서 이게 경기도, 인천까지 확산할 수 있는 우려가 지금 잠재돼 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

전세 가격 상승세는 너무 가파릅니다. 자, 그래서 우리는 이제 어떻게 할 것이냐? 집을 사야 된다입니다. 이거는 사고 말고가 아니라 이제라도 사야 한다. 가로막고 거의 의무, 이렇게 보시면 될 것 같아요.

어떻게, 어떤 데 사야 될 것이냐? 이거는 제가 그냥 간략하게 요약해 놓은 거기 때문에 흐름만 잡으시면 됩니다. 어디에 사야 될 것이냐? 역세권입니다. 역세권.

서울에는 지하철역이 325개가 있어요. 325개. 이 지하철역을 중심으로 개발되는 역세권 장기전세주택, 시프트^추정가 역세권에서 아무래도 거론되는데, 그리고 역세권 활성화.

그다음에 이제 새롭게 부각되는 민간 도심복합개발, 줄여서 '민도심', '민도심', 여기에 꼭 주목하시기 바랍니다. 여러분이 아시는 일반적인 예를 들어서 설명하도록 하겠습니다.

그다음에 이제 어떤 사업성을 분석해야 되는 일반 재건축 아파트 같은 경우에는. 자, 그런데 말이죠.

재건축은, 재건축은 지난 몇 번에 걸쳐서 제가 얘기했습니다만 이미, 이미 재건축은 너무 분양이 오르고, 호재들이 할까 우려로 신규 물량이 내려가는 구간을 주고 거기에 따른 재건축 초과이익 환수, 추가분담금 이런 걸 고려하면 재건축은 이미 머스트 왔다, 이렇게 보는 게 적절할 것 같고.

그러면 지금부터 어떻게 해야 되느냐? 어떻게 해야 되느냐? 재개발에 주목해야 됩니다. 재개발에. 재개발에 주목해서 부동산 재테크^추정를 생각해야겠다. 이거는 이제 설명하지 않겠습니다.

시간이 흘러가는 관계로. 자, 재건축은 당장 버티면서 기다릴 수도 있지만 아직 진입이 안 된 분들은 굳이 재건축에 머물 이유가 없다. 우리는 다른 대안이 있다, 이렇게 생각하고.

자, 이 대안은, 다시 한번 구체적으로 말씀드리면 우리의 대안은 역세권 재개발인데, 다시 한번 강조하지만 역세권 장기전세주택, 역세권 활성화, 민간 도심복합개발, 이게 우리의 하나의 지름길, 지름길, 패스트트랙^추정이라 할 수 있는 하나의 방향성, 이렇게 보시면 되겠습니다.

자, 어디서 다가올 것이냐? 서울에, 서울에, 이 넓은 곳에 개발은 우후죽순 사방에서 발생하고 있습니다.

왜 그러냐면 그동안 개발이 거의 다 정체되거나 지체돼 못 하고 있었기 때문에, 지금부터의 개발은 물론 한강변을 중심으로 용산과 반포와 압구정이 가고, 여의도가 가고, 성수가 갑니다.

이런 패턴이 나오고 그다음에 잠실·송파가 가고 마포 쪽이 가죠.

자, 이런 한강변의 큰 흐름은 강하게 이어갈 것인데, 그것보다도 더 중요한 것은 아까 얘기했던 재개발을 거치면서 이 여의도의 배후^추정인 노량진, 노량진, 그다음에 신길.

이 영등포구, 여의도를 포함한 영등포구가 제가 볼 때는 앞으로 가치 향상이 아주 크게 기대되는, 신주문물의 대표적인 지역을 우리가 예전에는 성동구 정도, 중구 정도 꼽았잖아요.

성동이나 중구 정도로 꼽았는데 지금부터는, 다음 차례는 영등포구가 될 거라 봅니다. 이제는 갈아타기를 하면 될 시점입니다.

여기 언덕에, 요즘 날씨도 더운데 힘들게 또 금호동 산꼭대기로 올라갈 필요는 이제 없어 보입니다. 평지에 사시라. 아, 금호동에 사시는 분 계시나요?

이미 습관이 됐기 때문에 열심히 운동 삼아 다니시면 될 것 같고, 우리는 평지에, 평지에 삽니다. 여기 여의도의 배후입니다. 준공업지역도 많고, 평지에, 많은 지하철도 그렇죠.

지하철도 좋잖아요. 1호선, 2호선, 5호선, 9호선까지. 아주 좋은 자리가 이 자리가 되겠습니다. 여기 주목하시면 되겠습니다.

여러 군데를 돌아봐야 되는데 시간이 10분밖에 안 남은 관계로 넘어가야 됩니다. 자, 용산은 미개발지가 있기 때문에, 용산은 다시 한번 강조합니다. 왜 그러냐면 여기 다 숨겨져 있어요.

뭐가 숨겨져 있느냐? 어마어마한 초곡. 이 한남 근처는 파크사이드^추정부터 이 넓은 곳에 들어가죠. 그런데 이미 이제 용산이 출발했죠. 예. 쫓아갈 곳은 이제 없어 보여요.

어디를 쫓아가겠느냐. 여기 용산에서는 결국 후암동^추정 일대와, 서울역 배후지에서 시작하는 서계·청파·원효 라인, 서계·청파·원효 라인에 꼭 주목하시기 바랍니다.

아주 좋은 자리가 되겠습니다.

서계·청파·원효 라인에 꼭 주목 바랍니다. 요 라인의 전혀 미개발지에서 우리는 시작하고 있죠. 숙대^추정 옆에 이제 청파, 이렇게 시작하고 있잖아요. 다시 한번 꼭 주목하시기 바랍니다.

이보다 더 좋은 자리가 쉽지 않습니다. 쉽지 않습니다. 물론 이 비싼 자리도 가기 쉽지 않죠.

이 한강변에는 한남^추정을 비롯해서 신정환까지, 제일 좋은 자리는 거기지만 너무 비싸서 가기가 쉽지 않다고 판단이 들면 다시 한번 이 지역, 이 원효, 원효 라인, 요 라인을 꼭 주목하시기 바랍니다.

아주 매력적인 곳으로 바뀔 것으로 예상됩니다. 자, 그다음에 성수도, 가면 이제 많이 비싸서 가기가 쉽지는 않습니다.

다만 제가 이 그림을 올려드린 이유는, 이 성수라는 자체가 지금 알고 보면 남들에게 없는, 남들에게 없는 하나의 가치를 갖기 때문에 그래요.

보통 같으면 올림픽대로·강변북로 변에는 문제가 있는데, 소음, 진동, 분진, 말을 안 해서 그렇지. 반포^추정에 있는, 반포에 있는 저 삼성 반포, 반포 자리가 고속터미널 옆에 있잖아요.

고속터미널은 아직까지 버스가, 이 대형 고속버스 이런 것은 터미널 타지가 아니에요. 예, 올라오죠. 예, 예. 거기까지만 말하겠습니다.

자, 그런 걸 막기 위해서 이 강변북로에 덮개공원을 씌웠다. 덮개공원을 씌웠다. 이 덮개를. 그러니까 강변북로가 터널이 되는, 터널이. 이게 얼마나 아름다운 거냐. 완벽하게 되는 거죠.

이게 성수에 나타나는 건데, 사실상 전체 단지를 다 앞에서 이렇게 메워주는 랜드마크를 만들어 준 것은 유일하기 때문에 성수를 다시 보자는 말을 해 놨어요.

이렇게 덮개공원이 건설되는 거예요. 이게 강변에서, 강변에서 지어지는 가장 매력적인 곳이 이쪽 성수가 아니냐 생각이 될 정도로 좋은 그런 입지가 아니냐 생각이 됩니다.

자, 지금부터는 다시 한번 주목하실 게, 영등포에 주목하라. 오늘 이 메시지 하나만 듣고 가시면 여기 오신 보람이 있는 거예요. 영등포구에 주목하라.

영등포구에 6만 세대의 새 아파트가 들어온다. 저 중에 하나 정도 잡는 것은 아주 매력적이다, 이렇게 볼 수 있습니다. 이 자료는 영등포구청에서 만든 자료예요. 영등포구청.

출처는 영등포구청이에요. 자, 그럼 잠깐만 보면 그중에서도 제일 많은 물량은 신길동이에요. 신길동, 신길동.

자, 여의도가 이렇게 있으면 오른쪽이 이제 노량진이고, 노량진은 동작구이기 때문에 얘는 동작구야.

자, 대방역부터가 이제 영등포란 말이죠. 여기 보시면 신길역이고 영등포역이 있잖아요.

요기 대방역, 신길역, 요 밑으로 여기 신풍역은 이미 상당히 개발됐기 때문에 이 남쪽은 제외하고 북쪽을 얘기하는 거예요.

신길역의 핵심 북쪽, 신길동, 영등포동, 문래동^추정, 도림동 이렇게 합치면 요 섹터에 3만 세대가 들어가요. 3만 세대가. 그래서 여의도에 1만 4천 가구, 여의도에 1만 4천 가구.

여의도는 이미 멀리 가서, 가질 수 없다고 생각합니다. 여의도에 1만 3~4천 가구, 1만 4천 가구, 1만 4천. 요기에 3만 가구, 노량진도 살짝 올려서 1만 가구.

자, 노량진에 1만 가구, 신길·영등포에 3만 가구, 4만 가구, 4만 가구. 여의도에 1만 4천. 예, 5만 4천.

거기에 좀 더 얹어서 6만 가구. 이렇게 되면, 이렇게 되면 이 가치가 확연히 달라진다. 지금 가서 보면 "엉성하다, 교육은 어떻게 하냐?" 이런 문제를 봐요. 교육은 따라오는 거지.

아파트가 5만 세대가 들어서는데 학원이 다 들어오지. 왜 그걸 아쉬워해요. 그거는 따라오는 거예요. 따라오는 거. 걱정할 거 하나도 없어요. 이 세대라니까. 미리 잡아 가시기 바랍니다.

분당 꼭 필요합니다. 시간이 없네. 여기 다시, 다시 한번 구체적인 지도를 보여드리면 대방역^추정, 신길역, 신길역 이 자리입니다. 이 자리. 신길이고요. 이 자리. 여의도를 걸어갈 수도 있어요.

거기 여의교^추정 쪽에서. 그래서 여의도까지 한 1.5km밖에 안 됩니다. 아침에 운동 삼아 걸어가면 15분 걸립니다. 15분. 여의도의 1차 배후지역, 배후 주거지역.

여의도의 2차 배후, 배후 주거지역. 노량진보다 여의도 가기가 더 좋아요. 노량진에서는 조금 가기 힘들고, 여기서는 여의도를 걸어갈 수 있어요. 한 정거장이니까.

자, 그래서 다시 한번 여의도, 여의도, 노량진, 신길이라는 곳에 트라이앵글이 있다. 아주 아름답다. 1호선을 통해서 두 정거장을 가면 용산 국제업무지구가 나타난다.

신길역에서, 자, 대방역^추정에서 타서 다섯 정거장이면 시청역이다. 다섯 정거장에 시청역. 한 정거장당 3분씩, 15분 만에 시청·광화문에 나타날 수 있다.

다섯 정거장인데 있잖아요, 15분 만에 시청·광화문에 나타나는 거예요. 도심 업무지구의 배후 주거지역. 자, 여의도의 배후 주거 1차, 2차는 도심 15분 배후 주거지역. 3차, 강남 30분.

강남 30분. 이런 아름다운 자리가 어디 있느냐, 이렇게 보시면 됩니다.

꼭 주목하시기 바랍니다, 여러분. 남들이 얘기 잘 안 하는 건데 지금 특별히 얘기하는 거예요. 너무 잘 알려 드렸는데, 박수 치실 만도 한데 박수도 안 쳐. 감사합니다. 감사합니다.

어깨를 절 차렷을 하겠습니다. 그렇지만 또 하나 봐야 될 데가 남쪽에 더 있는데, 신림·봉천역, 지하철 2호선^추정 라인. 우리가 2호선 라인을 무시하면 안 돼요.

2호선 라인 중에서 개발이 거의 안 된 지역이 이 신림·봉천이에요. 신림·봉천. 강남 20분, 신림·봉천.

아까 얘기했던 역세권 개발, 이런 콘셉트를 여기에 들고 가면 아주 아름다울 것으로 생각이 들어요. 자, 또 하나 남았어요. 또 하나 제가 얘기하는 게 동부간선도로 지하화.

여기 보면 이제 분당, 중곡동부터 해 가지고, 중곡동부터 이쪽 태릉, 묵동^추정 여기까지 요 라인에 동부간선도로가 지하화되면서 중랑천이, 중랑천이 수변공원화되면, 그 양쪽 옆으로 등장하는 아파트는 중랑천 조망권 라인이 되면서 뒤쪽에는 7호선이 있고 왼쪽에는 GTX-C 노선이 있다.

이렇게 보시면 됩니다.

그래서 이 지역이 굉장히 너무 저평가돼 있고, 가서 보면 여기가 이제 광진구 플러스 중랑구가 되는데, 광진구 플러스 중랑구인데 이 지역이 대단히 매력적인 게, 동부간선도로 지하화가 연결되면 이게 결국 삼성역을 거쳐서 판교까지 연결되는, 이런 하나의 교통 체계까지 가지게 된다.

거기에 아까 얘기했던 7호선 플러스 GTX-C가 간다. 그러면 여기서는 이제 광운대 역세권에서, 광운대 역세권에서 GTX를 타면, 예? 광운대 역세권에서 탄다. 광운대 다음 역이 어디예요?

청량리, 왕십리, 삼성역. 삼성역이 10분짜리다. 10분짜리. 일곱 정거장 10분짜리. 창동에서는 한 정거장 더 있으니까 12분짜리. 이렇게 이 지역의 가치를 꼭 주목해 봅시다.

자, 수도권으로 왔는데, 수도권으로 왔는데 꼭 반드시 우리가 집중해야 될 게 있습니다.

수도권에 가도 '인구 감소, 수요 감소, 가격 하락'이라고 절대 놓으면 안 된다는 말씀을 항상 드립니다. 그래서 수도권은 늦추지 말고, 싸게 사려고도 말고, 일단은 수도권에 진입해야 됩니다.

왜 그러냐면 이 조그만 땅덩어리에 2,500만이 살아요. 이쪽 외곽 쪽에 기껏해야 100만 명, 가운데 2,500만 명, 2,500만 명이 여기 집중해서 사는 거예요. 그죠? 자, 마지막입니다.

수도권의 가치를 얘기해 보는 마지막 슬라이드입니다.

우리가 서울이 비싸서 아까 역세권 재개발을 선호하라고 했는데, 그건 아파트 25평을 사는 것에 비하면 절반, 3분의 1 가격으로 지금 가능한 부분이 돼요.

빌라를 사는 거니까, 빌라를 사는 거니까. 그리고 그 빌라는, 서울 전체가 지금 묶여 있는 시점에 있어요. 10월 15일^추정, 1년 전^추정 얘기예요.

토지거래허가구역이라는 것은 '아파트 거래허가구역'이 된다.

아파트 거래허가구역, 이 말도 안 되는 그런 지경이 왔어. 아니, 이 타이밍이 끝났지. 아휴, 더 얘기하면 안 될 것 같고.

그래서 아까 그 기자한테, 토지거래허가구역, 아파트 거래허가구역 좀 폐지하라고 하라고, 좀 제발. 지금 그게… 아니, 아니, 시간이 없는데 그 얘기하면 안 되겠다. 마무리하겠습니다.

자, 이 철도가 완성되는 날은 언제? 31년^추정쯤. 물론 밀리면 32년이 될 수 있는데, 5년 후에는, 5년 후에는 이 수도권이 어떻게 바뀔까? 마지막으로 얘기하면서 끝내겠습니다.

주택시장 측면에서는 상당히 긍정적인 분산 효과가 있습니다. 분산 효과. 자, 우리가 지금 서울을 얘기하고 있지만 비싸다. 가격 없죠.

그런데 이 GTX A, B, C가 개통되면 트라이앵글, 서울역, 청량리역, 삼성역, 이 안에는 없다.

그런데 여기까지 또 20~30분^추정이면 다 가능하다. 20~30분이면 가능하다는 차원에서 보면, 비싸다고 하게 되는데 어디를 가야 될 것이냐.

자, 이 동쪽을 가면 평내호평은 34평짜리가 4억 언저리밖에 안 해요. 4억 원. 원래 여기는 다 15평짜리들.

자, 그다음에 이 끝쪽에 인천에 가면 송도와 인천국제공항 사이의 청학역이 나오거든. 이 청학역은 재건축될 아파트가 3억 6천만 원이야, 34평짜리가.

그래서 우리가 얼마든지 선택할 수 있는데, 자, 이거 31년이 아니라 28년 이후에 삼성역에 가지만, 일산에 가면, 마두나 그 일대에 가면 지금 33평^추정이 6억이에요, 6억.

그래서 28년도에 삼성역에 정차가 되면 1시간 20분짜리가 20분으로 줄기 때문에 6억짜리가, 6억짜리가 예 이상, 예 이상 오십 분으로 올라가지 않겠나 생각하는 게 이쪽 자리라고 보시면 될 것 같습니다.

이쪽 자리. 자, 그리고 이렇게 인프라가 되면 주택 시장은 충분히 분산 효과가 있다. 그래서 어디 가서 선점을 이렇게 할 것이냐? 이런 전략 포지션을 잘 잡으시면 되겠다.

반면에 상권이나 문화적인 측면에서는 오히려 서울로 집중하는, 상권이나 문화적으로 집중하는 이런 모양새가 되니까 2030년, 31년도에는 결국 수도권의 메가시티가 완성되는 거예요.

자, 그럼 수도권에서는 부동산이 한번 지각변동을 한다고 생각하시면 될 것 같아요. 자, 그래서 내가 어디에 둥지를 잡을 것이냐?

이 부분에 대해서 지금부터 고민하시고, 서울에서 투자할 때는 다시 한번 강조하지만 역세권 개발에 주목하라. 다시 한번, 구는 어디에 주목하라?

영등포구에 주목하라는 메시지를 다시 한번 던지면서 이상 강의를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

네, 정말 아낌없는 정보를 풀어주신 박합수 대표님께 여러분 다시 한번 큰 박수 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

저희는 잠시 휴식 시간을 가진 후 2시 20분, 2시 20분부터 싸부원 표찬 대표님과 다시 만나겠습니다. 잠시 후에 뵙겠습니다.

아, 아.

예, 반갑습니다. 표찬입니다. 인사드리겠습니다. 올해로 벌써 5년째 집코노미 강의를 하고 있는 것 같습니다. 근데 매년 올 때마다 떨려요. 여러분들한테 어떠한 얘기를 전달해 드릴지.

여기가 공간이 너무 넓어서 잘 안 들려요. 그래서 많은 고민과 또 관심과, 또 함께해 주신 분들께 감사드리면서 얘기를 좀 시작해 보려고 합니다. 저는 대충 이런 사람이에요.

역세권으로 한 20년 팠습니다. 역세권으로, 철도 기획을 직접 해 봤고요. 그래서 제가 하는 얘기는 정책에 대한 얘기보다는 좀 다른 접근일 수 있어요.

그런데 여러분들한테는 조금 도움이 될 수도 있다. 왜냐하면 판단의 여력이 분명히 있기 때문에 약간의 도움이 될 수 있다고 봅니다.

그래서 한번 보시고 판단해 주시고요. 저기 보면 '대한민국 역세권 투자 지도', '입지 지도', '역지사지'라고 써 놨습니다. '역세권 땅을 사라, 지금.' 그 얘기예요. 까먹지 마시고 역지사지를 기억하시면 됩니다.

계획이 나올 때는 땅이에요. 그리고 계획이 진행될 때는 아파트입니다. 역세권 땅은 선점할수록 유리해요. 확실합니다. 20년 동안 봐 왔던 느낌이에요.

그래서 5차 철도망 구축계획이 오늘의 주제인데, 계획이잖아요. 지금은 땅을 먼저 사셔야 돼요. 그리고 진행이 되면 적정한 시점, 예를 들면 기본계획 고시 전쯤에 아파트 들어가셔도 됩니다.

너무 일찍 아파트 사시면 힘들어요. 그래서 역지사지 기억해 주시고, 대한민국의 역세권 쪽으로는 나름 유명하신 분인가 보다라고 보시면 되고요.

저는 또 실물 투자도 많이 해 본 경험이 있습니다. 제 주변에도 상당히 많은 분들이 해 보셨어요. 그래서 투자에 대한 경험을 밑에 깔고 얘기를 하는 겁니다. 그래서 내용이 상당히 투자스러워요.

정책을 얘기하는 게 아니에요. 오늘 이 자리에서는 정책을 얘기하는 게 아니라 부동산 투자에 대한 얘기를 해 드리고 싶은 겁니다. 보시면 되고, 참고로 제가 성수동에서 도시재생 센터장도 했었습니다.

공공 업무를 잠깐 했었는데, 지하철 2호선에 이렇게 광고도 할 정도로 나름 애착이 되게 많았던 저의 기억입니다. 근데 그 성수동이 지금은 어마어마해요. 다 아시잖아요, 성수동.

대한민국에서 아마 땅값이 제일 많이 오르는 데가 성수동일 겁니다. 그때 초창기 때 현장에 있었다, 그 느낌도 저를 위해서 기억해 주시면 좋겠다. 예, 본격적으로 보겠습니다.

시간이 없어서 짧게 갈게요. 일단은 지금 5차 구축계획 발표잖아요. 발표가 갖고 있는 의미는 솔직히 말하면 그리 크진 않습니다, 의미는.

근데 부동산 시장이 핫하면, 예를 들어서 5년 전 4차 국가철도망 때는 계획이 발표되고 집값들이 미쳤어요. 왜? 2021년 돌아보세요.

5년 전에는 대한민국의 부동산이 너무 핫했기 때문에 그래요. 근데 지금은 그런 분위기는 아니라는 거예요. 여기 분위기만 봐도 5년 전, 4년 전하고 지금은 완전 사뭇 달라요.

부동산 하고 싶어도 못 하잖아요. 그렇죠? 다 힘들고 어렵고, 정부는 못 하게 하고, 다주택 규제하고, 다 못 한단 말이에요. 그런 시장의 현시점이다, 2026년이.

그래서 이때 나오는 발표가 어떤 힘이 있을까라는 생각이 듭니다. 하지만 그럼에도 불구하고 한 가지 확실한 건, 살 거라면 발표 전에 사는 게 나아요.

뭐든지 마찬가지입니다. 뭐든지 마찬가지예요. 뭐든지 개발계획 발표 전에 사는 게 낫습니다. 발표가 되고 나서 사려고 하면 아무래도 매수세는 느는데 물건이 많이 없어질 수 있어요.

그래서 이왕이면 발표 전에 사라. 오늘 그 얘기를 해 드릴 겁니다. 그리고 보시면, 제가 보는 투자적 관점에서 통상 언제 많이 올라가냐면, 다른 건 그냥 다 그대로 두고요.

예비타당성이라는 게 있어요. 그리고 기본계획이라는 게 있습니다. 그때 이미 상당수 선반영이 됩니다. 특히 지금은 아파트나 부동산, 특히 주거용 부동산은 저 때 선반영이 많이 돼요.

땅값은요, 계획 때부터 땅값이 반영돼요. 5차 철도망 계획이 발표되는 순간 땅값은 이미 올랐다, 그렇게 보시면 돼요. 그때부터 올라가기 시작합니다. 항상 계획 때 올라가요.

하지만 집값은 좀 다릅니다.

언제 많이 올라가냐면, 예타가 발표돼서 사업이 통과되고, 그다음에 기본계획 고시하기 전, 기본계획 고시 때, 이때 이미 상당수 올라가요.

그리고 실시설계를 하거나 공사 때는 스무스하게 올라가다가, 의외로 개통하면 많이 안 올라갈 수 있어요. 상당히 선반영됩니다. 그래서 오히려 개통 때는 팔고 나오셔야 될 수도 있어요.

그럼에도 불구하고 역 주변에 다른 개발 계획들이 생길 수 있잖아요. 아니면 다른 재개발, 재건축이 있을 수 있잖아요. 그러면 더 올라갈 수는 있겠죠.

하지만 만약에 그런 게 없다고 하면, 단순하게만 본다면 이미 개통되면 올라갈 거 다 올라갔다. 그때 나오셔야 될 수 있어요, 투자적 관점에서는. 그래서 판단의 시기를 좀 분명히 보시면 좋겠고요.

그다음에 철도에는 세 가지 중요한 게 있습니다. 특히 지하철, 거의 수도권이잖아요, 대부분. 지하철은 세 가지 중요한 게 있는데, 일단 열차가, 노선이 좋아야 돼요.

노선이 제일 중요합니다. 노선이 서울로 가야 돼요. 수도권에서 빙글빙글 도는 노선은 의미가 없습니다. 노선이 서울로 가야 되고요. 그리고 이왕이면 강남 쪽으로 가는 게 좋습니다, 노선이.

그래야 땅은 내가 살아요. 서울로 가고, 이왕이면 강남 쪽으로 가는 노선이 좋습니다. 여러분들 비교해 보시면 돼요. 신분당선 이런 것들 보시면 강남으로 이렇게 훅훅 가잖아요.

그런 노선들이 좋다 하고, 열차가 좀 커야 돼요. 2호선처럼 커야 됩니다. 2호선은 한 번 갈 때 1,600명을 태워 가요.

근데 여러분들이 알다시피 경전철 같은 경우, 김포 경전철은 160명밖에 못 태웁니다. 적정 인원을 따졌을 때 10배가 차이 나는 거예요. 그래서 차량 크기도 되게 중요합니다. 출퇴근이 중요합니다.

핵심은 출퇴근이에요. 수도권의 집값, 수도권 아파트의 핵심은 출퇴근이 중요한 겁니다. 근데 거기에서는 일단 많이 태워야 됩니다. 되게 중요하고요.

그다음에 자주 가야 돼요. 노선의 연장이 길어지면 열차가 자주 안 갑니다. 아시는 것처럼 경춘선, 경의중앙선 이런 것들 보면 잘 안 다니잖아요.

그런 것들은 지하철이 생겨도 별 의미가 크지 않다, 이렇게 보시면 되고요. 지방에 있는 광역시들의 지하철은요, 수도권만큼 효과가 없어요.

지하철이 생겨도 수도권만큼 집값에 큰 영향을 주는 건 분명히 아니에요. 부산도 마찬가지입니다. 이 지하철의 개념은 서울과 수도권, 인천에 한해서예요.

이쪽에서는 지하철이 집값에 주는 영향이 상당하다. 뒤에 가서 한 번 다시 보여드리고, 아무튼 저게 중요하고요. 그리고 지하철은 시간을 보고 타면 안 돼요, 지하철은.

시계 안 보고 다음 차 오는 거 타는 겁니다. 그게 지하철이에요. 그러려면 하루에 최소 120대가 다녀야 됩니다. 새로 생기는데, 그 열차를 우리는 미리 알 수 있어요.

어떤 열차가 어떻게 다니는지를 미리 알 수 있어요.

근데 그 장래 계획이 하루에 편도 기준 120대는 다녀야 됩니다. 그 기준이 출근시간에 5분, 출퇴근에 5분, 그다음에 평상시 10분에 한 대는 와야 돼요. 그게 최소고요.

지하철 2호선 같은 경우는 하루에 250대 정도 옵니다. 그게 베스트예요. 최대로 가면 300대도 갈 수는 있지만 그렇게는 안 가고, 최대한 250대 정도 갈 수 있습니다.

하지만 최소 120대는 가야 된다, 그래야 지하철의 의미가 있다는 얘기입니다. 참고하시면 돼요. 역세권의 범위입니다. 참고하시고요. 그럼 투자의 원칙, 역세권은 부동산을 얘기합니다.

그다음에 지하철과 일반 열차는 혼동하면 안 돼요. 지하철과 일반 열차 혼동하면 안 되죠. 그다음에 역세권은 역세권의 범위를 반드시 지켜 줘야 돼요. 반경 500m여야 됩니다.

상업이나 업무는 반경 250m. 이 범위 꼭 지키셔야 돼요. 1km 떨어진 데 토지 엄하게 사 봐야 개발이 안 될 수 있어요.

역세권의 범위는 상업용이다, 업무용이다, 그럼 250m, 주거용이다, 그러면 500m, 이렇게 감안하셔야 됩니다. 그다음에 아까 말한 노선의 3요소 기억하셔야 되고요.

그다음에 역세권의 변화가 많아야 돼요. 그러니까 말하자면 개발 계획이 있거나 아니면 정비사업이 있거나, 이러면 거기는 또 올라갈 가능성이 높습니다.

그래서 여러분들이 역세권 투자의 원칙 꼭 기억을 하시면 좋겠고요. 그다음에 2027년, 내년에 선거가 없습니다. 그래서 올해 SOC 예산이 줄었어요. 철도 예산도 줄었어요.

왜냐하면 정치권에 관심이 별로 없다는 거예요. 내년에 선거가 없기 때문에. 뒤에 보면 나올 겁니다. 그래서 한번 봐 주시고요.

그다음에 일단은 첫 번째, 이재명 정부의 부동산 정책이 그리 좋지 않습니다. 그다음에 철도 예산이 나왔어요. 이따가 보여드릴게요. 그다음에 국가철도망은 5년마다 한 번씩 하게 돼 있고요.

올해가 2026년입니다. 그래서 이번 달에 공청회 열 거예요.

그리고 11월 말이나 12월 초에 구축계획 발표할 겁니다. 중요한 거는, 공청회 때 나오는 내용이 되게 중요해요.

거기에 나오는 내용이 보통 그냥 그대로 고시가 되기 때문에. 보통 한 3주 정도, 3주 내외로, 아마 3주 정도 있으면 발표를 할 겁니다. 공청회 열 겁니다.

그래서 그때 어떤 내용이 담기느냐가 되게 중요합니다. 그래서 여러분들이 저랑 같이 잠깐이라도 고민하시면 되고요. 그다음에 GTX, 수도권은 GTX가 서는 역과 안 서는 역으로 구분될 겁니다.

원래 좋았던 동네 있잖아요, 분당 이런 데 빼고는 GTX가 서는 역과 서지 않는 역이 확실하게 구분될 겁니다. 여러분들은 비싸도 GTX 역으로 가야 돼요.

서울은 좀 덜 연관이 있지만, 서울을 벗어난 수도권은 GTX가 서는 역과 아닌 역이 분명히 차이를 보여줄 겁니다. 그래서 비싸도 GTX 역이 생기는 곳을 사라는 얘기입니다.

이게 2027년 예산입니다. 이 빨간색 내용은 좀 주된 내용이에요, 주된 내용. 내년 예산이니까 참고해서 보시면 됩니다. '아, 내년에 여기에 예산을 많이 부여했구나.'

여러분들이 여기서 보시면 돼요. 네, 그리고 오늘의 핵심입니다. 이거를 제가 까느라고 정말 고민을 많이 했어요. 왜냐하면 이게 지금 국토부에서 하는 거예요. 저 앞에 국토부 있잖아요.

제가 뭐라고 국토부보다 나아서 얘기를 하겠어요. 쉽게 얘기 못 합니다. 제가 별표를 주는 것도 되게 부담스러워요. 근데 그 앞에서 제가 봤던 책 중에 그 파란 책 있잖아요.

그 책의 내용을 보면 4차 철도망 때 나왔던 얘기에 별표를 다 달아 줬어요. 그래서 누가 또 '이거는 별표를 달아 줬으면 좋겠다, 직관적으로 이해가 쉽다.' 그래서 별표를 달긴 달았습니다.

네, 달긴 달았어요. 제 의중대로 단 겁니다. 근데 그 책 보시면, 파란색 책 있어요. 상당히 비슷했습니다.

제가 중요하게 봤던 요인이 결과적으로는 그렇게 되고 있었다는 겁니다. 나중에 한번 보시고요. 아무튼 5차 철도망이 나오는데 이번에 특징은… 잘 안 나온다.

네, 특징을 보시면 5극 3특^추정, 그다음에 3대 핵심 사업^추정 있고 10대 미래 사업^추정 있어요. 아무래도 저거는 무시할 수가 없다.

그리고 이번 정부가 지역 균형 발전에 대해서 너무 얘기를 많이 합니다. 그래서 4차 때는요, 3기 신도시가 핵심이었어요. 그래서 3기 신도시와 연관된 노선들을 되게 많이 발표했고요.

이번에는 그 정도는 아닐 거다. 그렇게까지 발표는 안 될 거다라고 보여집니다. 제가 필요하면 자료 드릴게요. 어머니, 어머니 올라오시는데 네이버에 제 이름 검색하면 제 블로그 있거든요.

제 블로그에다가 자료, 오픈할 수 있으면 최대한 오픈하겠습니다.

제 블로그 들어오세요. 그렇게 보시면 될 것 같고요. 네, 일단은 여러분들이 보실 거는 GTX-D 노선입니다.

그냥 오늘 집에 가시기 전에 'GTX-D 노선, 그 표찬 대표가 엄청 강조하더라'라는 얘기를 집사람한테 해 주시면 돼요. 남편분한테 해 주시면 됩니다.

네, GTX-D 노선이 5차 때 가장 핵심입니다. 다른 거 눈에 하나도 안 들어올 거예요. GTX-D 노선이 이번 철도망 계획 발표 때 가장 핵심 의제로 부각될 겁니다. 왜?

관심도 많고, 노선도 좋고, 가능성도 있고, 뭔가 할 게 되게 많아요. 할 게 되게 많기 때문에 D노선을 염두에 두셔야 됩니다. 근데 그때 그냥 보시면 안 돼요. 이따 이슈가 있으니까 보시고요.

그다음에 A·B·C가 있어요. A·B·C 추가 연장^추정이 있는데, 이번에 예산을 전체로 보면 한 50조 정도 발표할 것 같거든요.

50조. 50조 원 정도 발표할 것 같은데 녹록지 않아요. 예산을 반영할 데가 많지가 않습니다. 그래서 많아야 수도권에서는 15조에서 20조 사이 정도 발표할 것 같아요.

그러면 신규 노선은 발표해 봐야 두세 개. 더 이상 발표하고 싶어도 할 수가 없어요. 지금 국토부에 건의한 것만 600조가 넘습니다. 700조, 800조 돼요. 근데 다 안 된단 얘기예요.

되는 건 몇 개 안 돼요. 특히 수도권은 많아야 두세 개, 아니면 연장선이 다일 거라는 거예요. 근데 어찌 됐건 A·B·C, 이번에 국토교통부 장관 새로 되시면서 강조했던 부분이 있어요.

원인자 부담으로 해라. 그래서 A·B·C를 원하는 지역에서는 그쪽에서 돈을 내라, 그럼 해 주겠다, 이런 얘기거든요. 다만 B노선 춘천은 약간 예외로 보셔야 돼요.

춘천만 예외로 보시고, 다른 데는 지역에서 돈을 대면 할 겁니다. 그래서 굳이 이번 내용에 발표가 안 될 것 같아요.

그래서 그건 보지 마시고요. 이제 새로운 거는 경기남부광역철도입니다. 그리고 수도권 서남부광역철도예요.

다만 수도권 서남부광역철도는 4차 때의 제2경인선하고 신구로선하고 신천신림선^추정이 합쳐진 노선입니다. 이따가 나올 건데, 이미 4차 때 발표가 됐어요.

그래서 발표를 해도 되고 안 해도 됩니다. 기존의 내용을 보면 두 번을 한 적이 있고, 안 할 수도 있어요.

그래서 제가 보기에 수도권 서남부광역철도는 발표를 안 하고, 지금 민자 적격성 검토를 하고 있기 때문에 그냥 이번에 발표 없이 사업을 진행할 수도 있다, 이렇게 봐 주시면 되고요.

그다음에 경기남부광역철도는 이번에 다크호스로 올라올 것 같습니다. 유일하게 신설 노선은 저거밖에 안 보여요. 아무리 다 뒤져 봤지만 발표할 신설 노선은 저 하나밖에 저는 보이지 않았습니다.

그래서 여러분들, 저 노선이 이번 5차 철도망 공청회 하고 나면 한국경제는 물론 각종 신문이나 매니저 티비에 나올 수도 있어요.

아니면 케이블에서. 그때 가장 부각되는 노선 중에 하나다, 저는 그렇게 보고 있습니다. 다른 것들은 참고해서 보시면 돼요. 지방 쪽은 여기 계신 분들이 별로 관심이 없기 때문에 참고해서 보시면 됩니다.

내용은 이렇고요. 4차 때 이렇게 발표를 했다는 겁니다. GTX 보세요. 5차 철도망 이후 구체화될 거라는 게 국토부의 얘기입니다.

그다음에 A·B·C 연장은 원인자 부담으로 진행하겠다는 얘기예요. 그러면 B노선부터 봅시다. 일단 지난 건 다 알잖아요. 이미 기존에 알던 정보는 정보가 아니에요.

여기서 만약에 정보가 있다고 하면, 저 인천대입구와 저기 인천시청, 그리고 송도역 사이에 청학역 정차^추정가 구체화되는 부분이 하나의 이슈고요. 이미 하겠다는 발표를 했습니다.

그다음에 춘천 연장과 관련된 부분이, 이번에 언급되든 언급되지 않든 저는 결국은 진행이 될 거라고 봅니다.

그래서 우리가 예상 가능한 역들, 주요 거점 역이겠죠. 거기는 제가 뭐 사라고 했어요? 땅 사라고 했습니다. 초기에 계획 발표 때는 땅 사는 거예요.

그다음에 기본계획 고시 전에는 집 사는 거예요. 그래서 땅을 먼저 갖고 가시는 게 좋다, 미리 갖고 가시는 게 좋다는 얘기를 해 드리는 겁니다.

그리고 이거는, ITX-청춘 열차가 열차의 수명이 30년입니다. 수명이 다해 가면 새롭게 접근을 해야 돼요. 자연스럽게 GTX-B가 언급될 수도 있다.

그리고 잘하면 구리 쪽으로 연결될 수 있다, 이런 것들이 이슈가 있습니다. 그다음에 C노선, 아시겠지만 공사비를 4.6조 원에서 5조 원까지, 거의 한 4,000억 정도 증액을 해 줬어요.

그러니까 제가 얘기했잖아요. 1년 전, 2년 전에도 '결국 국토부는 해 줄 수밖에 없다, 해 줄 수밖에 없는 상황이다'라고 이렇게 했단 말이에요. 결국은 됐잖아요. 됐단 말이에요.

그러니까 최근에, 물론 부동산이 서울 중심권에서 외곽으로 퍼져 나가는 그런 시장적 흐름도 분명히 있지만, 이런 교통의 영향도 분명히 있어요.

옛날에 청량리, 광운대, 창동 이런 데 누가 봤어요? 근데 지금 보기 시작한단 말이에요. 근데 창동역 같은 데, 아레나 2만 석, 3만 석 들어가는 거 보면 대규모 역이 생기잖아요.

BTS^추정가 공연하면 창동으로 가야 된다니까요. 근데 거기에 개발 여지가 별로 없어요. 호텔 지을 곳도 별로 없어요. 사람은 그리로 가는데, 결국 돈은 뭐예요? 수요가 가야 돼요.

외국인들이 오면 가야 돼요. 그게 어디예요? 창동역이라는 거예요. 그게 어디예요? 광운대역이라는 거예요. 이런 데로 사람들은 쏠릴 수밖에 없다. 그러면 '이미 많이 지난 거 아니냐?'

안 늦었다니까요. 여긴 더 가요. 왜? 역 주변에 개발 계획도 아직 많아서 그래요. 역만 보시면 안 됩니다.

주변의 개발 계획, 정비사업, 거기 보면 주공 19단지, 십오 아파트, 18단지, 19단지, 창동 2단지, 3단지 다 재건축하려고 하잖아요.

그런 것들 같이 망라해서 봐야 된다니까요. 그게 수도권의 웬만한, 그냥 이상한 신도시보다 훨씬 나아요.

서울에 있는 구축 재건축이 수도권의 신축 대단지보다 나을 수 있다는 거예요. 왜? 결국은 나중에 가격을 만들어 주는 건 입지다. 그 입지에서 상품만 바뀌면 되는 거예요.

아파트가, 구축이 새 아파트로 가면 되는 거예요. 그러면 가격은 올라가겠다는 거예요. 옛날하고 비교가 안 될 정도로 많이 올라간다니까요. 그래서 여러분들이 주목해서 보셔야 된다는 겁니다.

아무튼 지금은 이거 B노선이고, C노선, 창동, 광운대, 청량리. 이쪽은 인덕원, 금정, 의왕^추정, 상대적으로 저렴해요.

특히 금정 같은 데, 산본1지구^추정, 산본2지구^추정고 산본 역세권^추정이고, 이런 데는 지금 거기가 아마 군포시일 거란 말이에요. 군포시는 비규제지역이에요. 대출 풀로 나온다는 얘기예요.

대출 풀로 나오기 때문에 산본의 이런 재개발 지역들, 이런 데들은 눈여겨볼 필요가 있는 거예요.

왜? 좋다니까요, 입지가. 입지가 좋으면, 분위기만 바뀌면 되는 거예요. 분위기만 바뀌면 가격은 올라가게 돼 있다는 겁니다.

충분히, 여러분들, 제가 오늘 보는 관점은 한 5억에서 15억 사이 정도로 보고 있어요. 여러분들, 내 집 마련이 오늘 큰 주제잖아요. 그 정도에서 충분히 가능한 지역들이다.

살 게 분명히 있고, 많이 있다. 그런데 좀 더 보셔라, 살펴보셔라는 얘기입니다. 그래서 광운대, 창동, 청량리, 아직까지 여력 더 있다. 어떤 걸 사라? 재건축 진행 중인 거 사라.

'조금 올랐는데?' 그래도 사라. '좀 더 올라갈 것 같은데?' 그래, 사자. 그 얘기를 하는 겁니다. 인덕원, 금정, 의왕 마찬가지입니다. 괜찮아요. 아직 할 데가 제법 있습니다.

그다음에 D노선입니다. 오늘의 핵심, 별 다섯 개는 D노선이에요.

제가 오늘 하고 싶은 건 D노선 얘기입니다. 그런데 이거를 그냥 보시면 안 돼요. 보통 구축계획 때는 그냥 선만 찍 긋습니다.

그리고 연장 몇 km, 총사업비 얼마, 되게 간략한 표시만 해요. 근데 사업은 그렇게 진행이 되지 않습니다. 결국 이 사업은 민자사업으로 갈 수밖에 없어요. 서부권으로 갈 수 없습니다.

B노선을 같이 연계해서 쓸 수 없는 노선이에요. 지금 서부권 광역급행철도는 기본계획을 하고 있어요. 근데 상관없습니다. 기본계획 그냥 무시하고 새롭게 노선을 그리면 됩니다.

'기본계획 했으니까 저렇게 가지 않냐?' 제가 설계해 봤잖아요. 그렇게 안 가요. 그러니까 D노선 새롭게 보시면 됩니다.

D노선 새롭게 보시면 되는데, 다만, 여러분들이 보실 때 그냥 보시면 안 돼요. 왜? 이제는 민자사업으로 냉정하게 봐야 됩니다. 저거를 노선 따라 다 가시면 80km, 90km 막 이래요.

그거를 놓을 수가 없다니까요. 냉정하게 보셔야 돼요, 냉정하게. 그러면 서부권 광역급행의 확장판 GTX-D 노선, 쟁점 네 가지. 첫 번째, 인천 Y자로 갈 거냐? 저는, 제가 되게 조심스러워요.

제가 무슨 얘기 하면 주민들이 하도 욕을 많이 하셔서 또 되게 조심스럽습니다. 근데 아무튼 제가 하는 얘기를 조금 잘 들으세요. 방중야배를, 쉽지 않다, 쉽지 않다고 봅니다.

두 번째, 광명시흥^추정으로 갈 거냐? 그것도 녹록지 않다. 세 번째, 원주 Y자로 가냐? 그것도 쉽지 않다. 그리고 차량기지가 어디에 놓일 거냐?

이게 저는 GTX-D 노선 사업성을 구분하는 가장 중요한 얘기일 겁니다. 그 얘기를 여러분들이 알고 가셔야 돼요. 저게 국토부가 발표한 자료인데, 저렇게 진행되는 거 아니에요.

요 앞에 국토부 부스 있잖아요. 거기 보니까 D, E, F 다 부스에 있더라고요.

그래서 제가 이런 얘기를 감히 해도 되나 고민이 되긴 했지만, 어찌 됐건 여러분들이 오셨으니까 제 개인적인 생각을 과감하게 드립니다. 저대로 안 될 거란 말이에요. 저대로 안 된다. 왜?

결국엔 돈이 없다. 민자사업은 냉정하게 사업을 중단할 수밖에 없다는 얘기입니다. 그러면 E노선과 F노선은 어떠냐라고 봤을 때, E노선도 사업성 검토하면 높게 나올 수가 없어요.

이번에 발표가 되는 것과 사업이 진행되는 거는 다릅니다. 제가 아까 앞의 표에서도 보여 드렸어요. 발표 가능성과 진행 가능성은 다른 겁니다. 발표는 할 수도 있어요.

근데 D노선은 발표를 할 것 같아요. 근데 E와 F노선은 발표라기보다는, 예를 들어서 추가 검토 노선이 있어요. 하단에, 제일 끝 장에 보면 추가 검토 노선에 언급될 수도 있어요.

왜? 국토부가 이미 발표를 해 버렸기 때문에 쉽게 빼긴 어려워요. 그런데 저거를 사전타당성조사라든지 또 여타 다른 절차를 통해서 '아, 여기는 경제성이 없다, 사업성이 없다.'

지지부진하게, 잘 진행이 안 될 수도 있다, 그런 얘기입니다. 아무튼 그래서 제가 보기에 E노선도 절대 쉬운 노선이 아니에요. F노선은요, 제가 철도 계획을 해 봤잖아요.

사실상 기술적으로 어려워요, 기술적으로. 그래서 여러분들, 누가 F노선에 땅 나와서 사라고 그런다, 그러면 그분은, 쉽게 말하면 여러분들 그 상가 있잖아요.

상가 분양받는 거랑 이게 똑같은 거예요. 신도시 상가 분양받으면 그냥 죽는 겁니다. F노선 땅 사라고 하는 것도 죽는 거예요. 그만큼 저는 F노선의 가치가 없다고 보는 겁니다.

제가 철도 계획을 해 봤기 때문에 얘기해 줄 수 있는 거예요.

그래서 여러분들, 이제는 GTX D, E, F 노선은 아주 냉정하게 바라보셔야 된다. 그러면 제가 얘기를 이렇게 했잖아요. 반대로는 뭐예요?

그럼 나머지는 기회의 땅인 거잖아요. 그 기회의 땅을 놓치시면 안 된다니까요. 언제 가야 돼요? 발표 전에 가는 게 좋아요. 제가 지금 버릴 거 다 그어 드렸잖아요. '여기 버리세요.

여기 나중에 보세요.' 다 그어 드렸잖아요. 그럼 남아 있는 노선은 살아 있는 거잖아요. 그거 보시면 된다니까요. 어딘지 아시겠죠? 대충 지역 나오잖아요. 어디 어디 사셔라. 장기역^추정 사시면 되는 거예요.

계양역 사시면 되는 거예요. 검단역은 약간 위치가 애매한데, 저는 느낌이 있는 역이 있어요. 아무튼 대장 사시면 되는 거예요. 맞죠? 부천종합운동장^추정 근처 사시면 되는 거예요.

오른쪽으로는 강동역 사시면 되는 거고, 그다음에 미사중앙역 사시면 되는 거예요. 저기 맞죠? 하남 어디, 교산중앙역^추정, 교산중앙역 사시면 되는 거예요.

거기에 집중하시면 된다니까요. 오늘 리스트업 다 필요 없어요. 제가 지금 말한 여섯 군데, 일곱 군데 있죠? 거기만 보시면 돼요. 거기에 계신 분들은 이거 기회로 삼으세요. 이거 기회입니다.

지금 오늘 이 내용이 45장인데, 얘기 안 해도 돼요. 지금 이 얘기만 해 주면 끝나는 거예요, 오늘 얘기는. 아무튼 그만큼 주목해서 보시면 돼요. 곁가지들 다 잘라 드린 겁니다.

이게 경기남부광역철도입니다. 아까 말한 메인은 저거, 그다음에 다크호스는 요겁니다, 경기남부광역철도. 이번에 발표될 가능성은 전 높게 봐요.

그런데 사업의 진행은 또 다른 문제입니다. 발표되는 것과 진행은 다르다. 하지만 발표는 될 것 같다. 근데 진행은 쉽지 않다, 이 얘기예요. 여러분 잘 이해하시고, 그러면 어디가 좋아요?

위에가 당연히 좋겠죠.

근데 못 산다니까요. 비싸요. 그럼 어디를 봐야 돼요? 광교 밑으로 가야죠. 왜? 싸니까요. 왜요? 투자할 물건들이 꽤 있으니까. 뭘 사라고요? 땅 사라고요. 어디요?

봉담, 병점, 진안^추정 땅 사라고요. 그러면 되는 거예요. 제가 부동산 투자 얘기를 하는 겁니다. 그리고 이 전체적인 시간에서 지금은, 초기 단계 때는 땅이다. 역세권 땅만 한 게 없다.

그 얘기를 해 드리는 거예요. 여기는 다크호스입니다. 가장 큰 다크호스니까 보시면 되고요. 그다음에 수도권 서남부광역철도, 이거는 4차 때 발표한 거다.

그렇기 때문에 이번에 발표를 안 해도 민자사업으로 진행하면 됩니다. 그래서 발표를 할 수도 있고 안 할 수도 있을 것 같습니다.

세모 정도의 느낌이고, 아까 경기남부는 네모, 그다음에 D노선은 동그라미, 이런 느낌으로 보시면 돼요. 그다음에 여러분들, 두 번째입니다.

부동산 투자 전략. 시간 없어서 짧게 짧게 할게요. 아무래도 3기 신도시 중심으로 보시는 게 좋습니다.

수도권으로 놓고 내 집 마련을 하겠다는 게 큰 주제라면, 3기 신도시가 그래도 2기 때보다 나아요. 1기 때보다 나은 것 같습니다.

1기 때보다는… 1기가 워낙 좋은 데랑 안 좋은 데가 있지만, 괜찮은 데가 꽤 제법 있어요. 내용들을 좀 보시고, 지금 이 밑에 박스 깔린 건 뭐냐면 아직 보상 절차가 진행되지 않은 거예요.

이번에 광명시흥지구가 지금 보상을 하고 있거든요. 제가 일일이 중요한 거점 지역마다, 지번마다 떼어 가지고 등기부등본을 확인해 봤어요. 이미 LH로 수용된 데가 상당합니다.

아마 기사들 보셨을 거예요. 아마 사업지구 중에 한 20%는 이미 수용돼서 LH가 소유권 명의를 넘겼어요, LH로. 그런데 광명시흥지구의 보상금이 상당합니다.

제 느낌은 그 밑에 학온지구^추정나 광명 산업단지나, 그쪽 주변 개발에 대한 그런 토지 상승분이 이 광명시흥지구로 들어간 것 같아요.

그래서 최근 3년 동안 공시지가를 비교했더니 어마어마하게 올라가 있습니다. 또 거기에 따른 보상을 해 줬어요. 보상금이 어마어마합니다. 그냥 웬만하면 다 10억이 넘어요.

웬만하면 20억, 웬만하면 30억이에요. 근데 그분들이 어떻게 하겠어요? 그걸 가지고 뭘 하겠어요? 자녀한테 주겠죠. 또는 옆 땅을 사겠죠. 또는 다른 뭔가를 해야 돼요. 왜?

양도세 감면받고 취득세 감면받으려면. 그러면 어떻게 돼요? 제가 이 얘기를 왜 하는 거예요? 신도시의 땅을 사든지. 아직 보상 안 했다니까요.

지금 여기 11개, 9개 지구, 그다음 밑에 이재명 정부가 발표한 또 추가 공급 대책들, 여기 4개, 4개 더, 일단 5개 더 있단 말이에요. 한 13~14개가 있어요.

저기에 있는 땅 사셔도 된다니까요. 보상 잘 나올 수도 있어요. 그리고 일단은 다른 이런저런 얘기가 있지만 역세권 토지는 있다. 그리고 그 인근의 땅도 괜찮다.

대곡지구 발표했잖아요. 이번에 대곡지구 옆에, 그러니까 경계선 옆에 있는 땅도 좋다. 왜? 그분들이 땅을 보상받으면 옆 땅을 살 가능성이 있어요.

그러면 그동안 없던 수요가 갑자기 늘어나는 겁니다. 그러면 땅값이 올라가게 돼 있어요. 올라갈 가능성이 높아요. 그런 어떤 도미노 효과를 분명 고려해도 좋다는 겁니다.

그래서 3기 신도시 부지를 그냥 개괄적으로 보지 마세요. 조금 더 디테일하게 보시면 할 게 있다니까요.

그리고 밸류맵이나 이런 사이트, 네이버 부동산, 밸류맵, 기타 사이트에 보시면 매물들이 나와 있어요. 근데 급매물들이 있습니다. 그리고 꼬깐한 물건들이 좀 있어요.

꼬꼬마 물건들 뭔지 아시죠? 뭔지 아실 거예요. 아무튼 그런 물건들이 있단 말이에요. 싸게 나온 것들, 급매물, 급매물들이 있단 말이에요. 그런 거 사시면 된다니까요.

급할 건 없지만 기회는 있다고 봅니다. 여러분도 보시면 되고요. 결국 부동산의 요소는 에셋과 인컴입니다.

자산이 없으면 못 해요. 그다음에 고정적인 수익이 없어도 부동산 못 합니다. 여기 계신 분들은 자산도 있고 수익도 있을 거라고 저는 믿습니다. 아니면 여기 안 들어오세요.

밖에서 화물 나르러 가시면 여러분들은 분명히 기회가 있을 거라고 보고, 저게 있어야 부동산을 할 수 있어요. 주식은 그냥 100만 원 갖고 할 수 있잖아요. 근데 부동산은 그럴 수가 없어요.

결국은 이게 있어야 된다. 결국 이 구조를 만들어 내지 못하면 부동산 투자는 어렵다는 겁니다. AI, 백날 물어봐요. 여러분들 투자에 도움 되는 거 전 없다고 봅니다.

제가 제 자료 만들면서 백날 물어봤는데, 편하긴 하지만 도움은 안 됐어요. 그만큼 여러분들한테도, 부동산 투자를 AI에 물어보고 한다? 좋은 방법 아니라고 봅니다. 다른 건 다 물어보세요.

근데 부동산 투자는 AI에 물어보지 마라. 도움이 안 됩니다. 그다음에 이재명 정부 정책도 상당히 중요해요.

결국 대출과 세금 문제잖아요. 대출과 세금에 따라서 사람들의 방향은 확확 바뀌어요. 어쩔 수 없는 거예요. 양도세, 장특공^추정 없애 봐요. 팍팍 바뀐다니까요. 그것 때문에 부작용도 상당해요, 지금.

5월 9일 날 다주택 양도세 중과 없애고 나서 생기는 문제도 상당하다는 거예요. 그다음에 내년 2027년까지는 상관없죠. 2028년, 29년에 장특공, 뭐 20억, 10억, 다음 페이지 나오죠.

20억, 10억으로 축소한다. 자산가들은 다 팔아야 돼. 왜? 내년까지 다 팔아야 돼요. 근데 저거를, 제가 개인 상담을 되게 많이 하는데, 나중에 팔려 하지 마세요.

물론 선택적 상황이긴 하지만, 그리고 정부의 정책 방향이 바뀔 수도 있어요. 그런데 어떤 판단이 서면, 나중에 가면 못 팔아요, 잘.

그래서 '아, 이거는 이번 정부 때까지 저렇게 갈 것 같다'라고 판단이 들거나 '다음 정부도 이번 정부와 연계될 것 같다'라고 판단이 되면 그 선택적 판단을 조금 서두를 필요도 있다.

왜? 그러면 아무튼 취득가액을 높일 수는 있잖아요. 맞죠? 5억에 산 집이 20억 됐어요. 그러면 한번 정리하고 다시 가야죠. 왜? 취득가액 20억으로 다시 만들어 놓으시면 되잖아요.

이걸 나중에 왜 물 real을 들고 가냐고. 그럴 게 없다는 거예요. 그다음에 제가 얘기하는 거는 저만의 부동산 투자 원칙 중에 하나에 불과합니다.

부동산 투자는요, 지하철 말고도 다른 영향들이 상당히 많아요. 상당히 복합적으로 올라요. 하지만 한 가지, 부동산은 우상향합니다. 왜? 돈의 가치가 떨어져서 그래요. 돈을 막 찍어 냅니다.

가치는 떨어져요. 부동산 가격은 오를 수밖에 없습니다. 아무리 어떤 정부가 짓눌러도, 북한이 내려오지 않는 이상, 세계가 어떻게 되지 않는 이상 부동산 가격은 오를 수밖에 없다는 겁니다.

하지만 모든 부동산을 그렇게 단정하시면 안 되죠. 뭐가 올라가겠어요? 땅값. 뭐가 올라가겠어요? 아파트. 그 외의 것들은 냉정하게 보실 필요가 있어요.

여러분들 엄하게 상가 분양받고, 엄하게 뭐 사고, 엄하게 주택 사고, 엄하게 사무실 사고 해 봐야 도움 안 됩니다. 왜? 좋은 물건이 아니어서 그래요. 뭐 사라?

땅이랑 아파트, 주택 이런 거 사셔야 된다. 결과적으로 좋더라는 겁니다. 왜? 돈을 계속 찍어 내요. 돈을 그냥 무진장 찍어 내, 그냥. 안 오를 수가 없어요. 사셔야 된다는 거예요. 언제?

지금 사셔야 돼요, 지금. 파셔야 될 분은 빨리 파시고 다시 사시고. 젊은 분들은 빨리 내 집 마련 전략 짜야 돼요. 어떻게 해야 됩니까?

벌어서 모으는 것보다 그냥 부동산에 묻어 두는 게 더 쉽습니다. '내가 좀 벌면 그걸로 사야지.' 이미 부동산은 더 멀리 가 있어요. 못 한다는 얘기예요. 제가 나름 박사입니다, 박사.

나름 박사예요. 도시계획 박사입니다. 고민을 해 봤어요. 아파트 가격에 역세권이 미치는 영향이 얼마나 의미가 있냐.

봤더니 역세권의 의미가 크지 않아요. 아파트 가격에 미치는 거는 입지적인 효과가 분명히 있어요. 그다음에 정책적인 것도 상당히 강합니다. 그리고 베블런 효과나 셀럽 효과^추정도 분명히 있어요.

좋은 데 더 좋은 곳이 생깁니다. 좋은 게 더 비싸져요. 그게 베블런 효과, 셀럽 효과입니다. 부동산의 가격은 그렇다는 거예요.

좋은 아파트, 연예인들이 사는 아파트, 연예인들이 제일 많이 사는 아파트가 어딘지 아세요? 성수동의 트리마제. 별거 없죠. 연예인들 엄청 많이 살아요. 그래서 가격이 탄탄한 거예요.

그런 데를 노리셔야 돼요. 엄하게 사시면 안 돼요. 수도권의 메인은 5군데입니다. 그리고 사이드 합치면 11군데예요. 거기가 일단은 메인입니다. 나머지는 따라가는 거고.

그런 느낌이 있다는 거예요. 아무튼 교통망이 전부는 아니다. 전체적인 흐름을 볼 줄 알아야 됩니다. 그다음에 브랜드, 물론 중요합니다. 정비사업, 물론 중요해요.

그다음에 청약도 중요합니다. 특히 젊으신 분들은 청약을 잘 활용해야 돼요. 어찌 됐든 지금 비아파트 같은 거는 청약 때 주택으로 안 본단 말이에요. 그런 부분도 있고요.

점수 계산하면 또이또이해요. 한 55점 나올 겁니다. 근데 평균적으로 봤더니 신도시가 50점대에서 청약 경쟁이 일어납니다. 민간 사세요.

공공, 공공보다는 민간이 더 올라갈 가능성이 높습니다. 민간으로 사시고, 가급적 통장을 잘 활용하실 필요가 있어요. 그다음에 세 번째로, 5분밖에 안 남았어요.

돈 되는 역세권. 이거는 어차피 제 분야기 때문에 얘기해 드립니다. 여러분들이 다 볼 필요 없어요. 왜? 그렇게 막 100억 가지신 분이 여기에 많지는 않을 것 같아요.

돈이 엄청 많은 분들이 여기에 많지는 않을 것 같습니다. 돈을 많이 벌려고 오셨겠지만, 아주 많은 분들이 이렇게 있을 것 같지는 않다.

그러면 결국 살 수 있는 건 한계가 있는 거예요. 다 보지 마시고요. 제가 별표 친 10개만 보셔도 됩니다. 저거만 집중해서 보셔도 돼요. 저기 중에서 한두 개만 제대로 보셔도 돼요.

그러면 가격을 투자를 안 합니다. 짧게 짧게 볼게요. 송파 3호선 연장, 교산신도시가 돈을 다 대죠. 우리가 철도 계획을 할 때 제일 중요한 게 뭐예요? 돈이 있어야 돼요.

돈 없으면 못 해요. 누가 돈 낼 거냐? 거기서부터 보는 거예요. 아까 제가 다크호스로 경기남부광역철도^추정를 얘기했단 말이에요. 근데 진행은 어렵다. 왜? 돈이 없다니까요. 그게 5조 원이 필요해요.

5조 원 누가 낼 거냐는 거예요. 국가가 안 대요. 국가가 대지 않는다니까요. 5조 원 누가 낼 거냐는 거예요. 그 얘기부터 시작을 해야 되는 거예요. 그게 나와야 진행이 되는 거예요.

근데 3기 신도시^추정는 어때요? 연장선이 대부분이에요. 뭐 고양, 검단 좀 빼고 다 연장선이라는 거예요.

그러니까 노선 길이가 길지가 않은 거예요. 그리고 돈이 이미 다 확보되어 있기 때문에, 돈이 많이 들지는 않아요. 그럼에도 불구하고 기본이 1조 원, 2조 원 듭니다.

그 돈 누가 낼 거냐는 거예요. 결국 누가 내요? 교산신도시가 내는 거예요. 거기 사시는 분들이 청약할 때 5,000만 원, 6,000만 원, 7,000만 원 더 내고 아파트 분양받는 거라니까요.

그런데 그 혜택은 누가 봐요? 저기 올림픽선수촌아파트, 감일지구^추정, 그다음에 하남시청, 이런 데도 혜택을 같이 보는 거잖아요. 그러니까 중요한 건 뭐예요?

재원은 누가 마련할 거냐가 제일 중요하고, 혜택은 골고루 간다는 얘기예요. 그런데 여러분들이 교산신도시에 청약을 받을 수 있냐? 쉽지 않단 말이에요.

무주택자 아니면 받기가, 받기가 쉽지 않다는 얘기예요. 그런데 다른 데도 같이 효과를 보는 거죠. 그 효과를 의식하면 된다는 거예요. 맞죠? 3호선 연장, 아직도 의심할 만하다는 얘기예요.

아까 제가 초기 때, 계획 초기 때 뭐 사라고 그랬어요?

땅 사라고 그랬죠. 그다음에 기본계획 고시 이후에는 집을 사라고 그랬어요. 언제까지? 개통 전까지. 지금 사셔도 개통 때는 이미 가격이 올랐기 때문에 투자라면 그때 파셔도 돼요.

근데 나중까지 들고 가서 사시면 되는 거예요. 아무튼 아직은, 이제는 계획 중이고 설계 중이니까 아직까지는 살 만하다. 그리고 공사 끝날 때쯤에는 어쩌면 나오실 수도 있다, 이런 얘기입니다.

9호선 연장, 4·5단계 구간이겠죠. 남양주로 연장되는 거, 다시 같은 관점에서 봅시다. 일단 재원이 있어야 돼요. 누가 내는 거예요? 왕숙1, 왕숙2지구가 돈 내는 거죠.

근데 저거 어부지리를 누가 받아요? 여기 생기는 모든 사업, 모든 동네가 다 여기에서 혜택을 보는 거잖아요. 근데 왕숙1, 왕숙2는 못 들어간단 말이에요, 무주택이 아니면.

그런데 어딜 가면 돼요? 노선이 생기는 옆에 가시면 되는 거잖아요. 그게 어디예요? 방금 강일지구^추정 맞죠.

미사, 신미사, 미사지구 그 위쪽 보시면 되는 거잖아요. 거기는 올라갈 거잖아요. 저는 그중에 지금 눈여겨보는 게 여깁니다. 944^추정. 예, 저기가 하남이에요. 하남 미사입니다.

저기에 신미사역이 생길 거예요. 9호선의 특징이 있어요. 급행과 완행의 비율이 1 대 1입니다. 하루에 240대가 되는데 급행 110대, 완행 110대 다녀요. 그러면 어떤 게 좋아요?

급행과 완행이 다 서는 데가 좋죠. 거기가 어디예요? 저 신미사역 일대 안쪽에 있다는 거예요.

나중에 연장 계획은 좀 바뀔 수 있지만, 아무튼 여러분들, 교통의 효과가 극대화되는 곳이 좋다는 부분하고, 아니면 차라리 앞에 943^추정, 강일^추정 삼진 등 이런 데, 재건축 여러 가지 이슈가 있어요.

하지만 되게 쌉니다. 왜? SH가 믹싱 분양을 했어요. 임대와 분양이 섞여 있어서, 그런 데가 원래 좀 쌉니다. SH가 한 데가 그러니까 상대적으로 가격이 저렴해요.

그런데 그런 데도 좋다는 얘기예요. 지켜보시면 돼요. 그다음에 동탄인덕원선, 그다음에 신안산선. 저게 많이 미뤄졌어요. 상당히 손이 약한 노선입니다.

아무튼 내후년, 2028년 12월 정도는 돼야 개통을 할 것 같아요. 참고로 보시면 되고요. 대장홍대선, 이것도 4차 철도망 때 제가 다섯 개 종목, 다섯 개 노선만 보시라고 했어요.

아마 집코노미 할 때도 얘기했던 것 같습니다. 그중에 하나가 대장홍대선이에요. 중요한 건 뭐예요? 노선이 돼야죠. 노선의 가치가 있어야죠. 노선의 가치가 있다는 거예요.

그리고 됐다는 거예요. 그러니까 여러분이 지켜볼 만해요. 그럼 지금 봐도 되느냐? 아직은 돼요. 특히 주목해야 될 데는 어디예요? 서울보다, 누가 혜택을 봐요?

부천에 계신 분이 혜택을 볼 거 아니에요?

그럼 투자는, 이 교통이 생김으로 인해서 그 효과가 극대화되는 곳을 보셔야 돼요. 그러면 이 노선의 효과가 가장 극대화되는 곳은 저 부천 쪽이라는 거예요. 대장지구. 계양지구는 가지 마세요.

연장될 겁니다. 근데 언제 될지 몰라요. 일단은 당장 앞도 모르는데 연장까지 보실 필요 없다는 거예요. 대장신도시 보시면 돼요. 아직 청약 남아 있거든요.

나중에라도 나오면 대장신도시는 가 볼 만해요. 근데 그 밑에, 여기 앞에 원종 이런 데 일대가 상대적으로 저렴합니다. 저렴하기 때문에 볼 만하다는 얘기예요. 이런 식의 관점에서, 위례과천선^추정.

일단은 저쪽 중앙 쪽으로 연결되기는 했죠. 왜? 위례과천선^추정은요, 70%가 서울이에요. 과천이 아니에요. 과천위례선인데 과천에 해당되는 범위는 30%밖에 안 되고요. 위례는 제로예요.

저 이름 바꿔야 돼요. 맞죠? 과천, 위례, 전혀 상관이 없어요.

어쩌면 신강남선에 가깝습니다. 왜? 가는 노선이 그래요. 과천도 안 간다니까요. 그러다 보니까 결정을 어떻게 하겠어요? 당연히 중앙 쪽으로 가겠죠. 서울 쪽으로, 서초동으로 가겠죠.

과천 쪽으로 안 갔다는 거예요. 운현 쪽으로 안 갔다는 거죠, 저 밑으로. 그럴 수밖에 없는 거잖아요. 그렇죠? 당연히 그럴 수밖에 없는 거예요.

결국은 그렇게 대우 컨소시엄^추정이 진행을 하고 있다는 거예요. 그 노선을 보시면 저 위에, 거기도 SH 단지입니다. 네이처힐이라는 단지가 있어요. 이런 데도 되게 싸요.

왜? 소셜믹스이기 때문에. 대지 지분이 크고요. 전용률이, 전용률이 아니라 용적률이요, 100%짜리도 있어요. 네이처힐 1단지, 2단지인가 둘 중에 하나가 그래요.

아무튼 나중에, 지금은 아니지만 그래도 나름 서초구에 산다. 상대적으로 다른 데, 그러니까 15억 전후 정도 할 겁니다. 다른 데 살 거면 차라리 네이처힐 같은 서초구에 사는 게 나아요.

예, 훨씬 더 낫다는 거예요. 우면동^추정은 제일, 제일 불만이 교통이었어요. 근데 이거 생기면 해결돼요. 여기에 메인은 뭐예요? 역삼이에요. 위례로 가는 거는요, 지선이에요, 지선.

저 노선은요, 과천종합청사에서 역삼역, 압구정까지 가는 거라니까요. 저게 메인 노선, 그다음에 옆으로 가는 건 사이드 노선이에요. 그럼 과천, 원래 좋은데 더 좋아지는 거고요.

거기에 따른 어부지리도 분명 생겼다는 겁니다. 시간이 없어요. 그렇죠. 위례신사선, 읽을 게 많고… 아무튼 내용은 이렇습니다.

제가 오늘 아까 얘기도 했지만, 제 블로그에다가 자료를 여러분들이 좀 봐 주실 수 있도록… 그냥 막 못 드려요. 왜냐하면 국토부가 되게 싫어합니다.

아무튼 확인이 되면 제가 개인적으로 자료를 좀 드리도록 하겠습니다. 질문을 받고 싶지만 이미 타임 업이 돼 가지고 여기까지 하고, 나중에 또 기회 되면 뵙겠습니다.

감사합니다.

네, 참, 정보 정말 아낌없이 풀어 주시고 가시는 표찬 대표님께 여러분, 다시 한 번 큰 박수 부탁드리겠습니다.

네, 저희는 잠시 휴식 시간을 가진 후 3시 20분, 3시 20분부터 월천재테크 이주현 박사님의 네 번째 강연으로 다시 만나겠습니다. 잠시 후에 뵙겠습니다.

네, 이제 네 번째 강연 시작하도록 하겠습니다. 이번 강연은 '어디를 팔고, 어디로 갈 것인가?

학군과 투자가 만나는 이사지 찾기'라는 주제로 월천재테크 대표이시자 부동산학 박사이신 이주현 박사님께서 진행해 주시겠습니다. 오늘 아주 화사한 의상을 입고 오셨는데요. 뜨거운 박수로 모시겠습니다.

안녕하십니까?

반갑습니다. 오늘 주제는 '어디를 팔고 어디로 갈 것인가', 실수요자들을 위한 내 집 마련에 관련된 이야기들을 주로 해드릴까 합니다. 먼저 제 소개를 간략하게 하겠습니다.

저는 주식회사 월천재테크의 대표이고요. 부동산학 박사이고 현재 동국대학교에서 강의를 하고 있습니다. 강의 목차는 다음과 같이 잡아봤고요.

오늘 시간이 빠듯하게 40분밖에 없기 때문에 장표를 자세하게 설명 못 할 수도 있습니다. 그러면 제가 사진 찍으시라고 말씀드릴게요.

자, 현재 부동산 시장에 대해서 설명을 할 건데 오늘 핵심 키워드가 이겁니다. 생존 매수. 이 한 단어로 지금 시장을 표현할 수 있을 것 같은데요.

두 번째는 지금 누가 어떤 집을 찾고 있나, 지금 매수세의 주체는 누구인가에 대해서 한번 심층 탐구를 해보고요. 이 파트 2가 오늘 가장 중요한 파트입니다.

파트 3에서는 학군과 투자가 만나는 이사지가 어디가 좋을까?

사실은 이게 메인 주제였지만 지금 시장 상황에서는 파트 2가 더 중요하기 때문에 오늘은 파트 2를 조금 더 강조해서 얘기하도록 하겠습니다.

그리고 마지막으로, 그러면 지금 이 부동산 시장에서 더 점검해 봐야 될 리스크는 없을까 한번 살펴보는 시간, 이렇게 해서 파트 3 마무리하겠습니다. 자, 현재 부동산 시장은요.

한마디로 생존 매수라고 할 수 있습니다. 단어가 굉장히 무섭죠. 어디를 팔고 어디로 갈 것인가를 듣기 전에 지금 시장을 한번 간략하게 짚어보도록 하겠습니다.

현재 시장은 제가 장표를 한국경제에 넘길 때만 해도 연속 85주 기록이었습니다. 그런데 기록을 깨고 현재 연속 86주를 달성했습니다. 역대 기록을 지금 갱신한 상황입니다.

연속 상승 기록으로는 지금 86주, 역대 기록입니다. 지금 시장은 강남권은 8·3 대책이 나온 이후로 좀 조정이 되고 있고, 나머지 지역은 여전히 뜨겁게 거래가 되고 있습니다.

정부에서는 부동산 시장을 반드시 안정시키겠다고 해서 대통령 기자회견에서도 9월 18일 날 밝혔는데요.

공급은 많이 하고, 규제는 그대로 하되 세제에 대한 방향은 시장에서 논란이 많았기 때문에 조금 조정해서, 그렇지만 강한 기조는 유지하겠다. 대출은 실수요자가 받는 대출까지만 풀어주겠다.

여기까지 이해하시면 될 것 같고요. 간간이 공급 대책들이 지금 계속 나오고 있는데 어저께 분당도 이기 발표를 했고요.

이렇게 공급 대책들도 나오고 있지만 실수요자들 입장에서는 나오고 있는 공급 대책들이 그렇게 마음에 와닿지는 않는 상황입니다. 정부의 강력한 대책들이 나왔습니다.

시장이 25년에도 많이 올랐고 26년 상반기에도 많이 올랐기 때문에, 사실 작년 25년 6월에 대출을 6억^추정으로 묶어 놓았을 때 시장이 약간 주춤하고 조정이 되었습니다.

그런데 연달아 9월에 나왔던 공급 대책이 시장에서 원하는 니즈를 맞추지 못했기 때문에 시장은 "아, 정말 공급이 없구나"라는 시그널로 받아들이면서 점점 확산의 시기를 맞게 됩니다.

제가 작년에 집코노미 콘서트 강의를 할 때, 내년은 올해와 달리 똘똘한 한 채보다는, 정말 좋은 것, 내 마음속에 있는 가심비보다는 돈에 맞춰서 구매할 수밖에 없는 가성비 시장이 되면서 점차 확산되는, 내 것도 드디어 팔리는 시기가 올 것이다라고 말씀을 드렸었는데요.

이렇게 정부에서는 집값을 잡고 싶었지만 집값이 잡히지 않았기 때문에 올해 다시 한번 강력한 대책이 8월에 나왔습니다. 8월 3일 세금 대책인데요.

그런데 이 강력한 세금 대책은... 전반적인 시장이, 올해는 시장의 주체가 누구라고 말씀을 드렸죠? 그렇죠.

10억 이하, 그 전후에 있는, 확산이 되면서 그런 가격대의 집들이 팔리고 있는데, 이번에 나온 8월 3일 대책은 강남 3구를 중심으로만 고가 주택을 정밀 타격하고, 실거주를 하지 않는 분들 중에서도 고가 주택을 소유하고 계시는 분들이 타격을 입었기 때문에, 실질적으로 지금 집을 사고 거래가 많이 되고 있는 이쪽 지역들은 별 영향 없이 지나가고 있습니다.

그래서 강남에 계시는 분들도 고민이 많고 마음이 무거우신 그런 상황인데요. 자, 강한 대출 축소가 작년에 있었다고 말씀드렸습니다. 대출을 줄이자

살 수 있는 집의 여력이 줄어들기 때문에, 고가 주택은 2억밖에 대출이 나오지 않습니다. 지금은 또 토지거래허가도 받고 실입주도 해야 됩니다. 신용대출도 많이 막혔습니다.

자금 조달도, 엄마·아빠 돈도 세무조사 받습니다.

지금은 고가 주택을 구매하지 못하게 하는 여러 가지 잠금장치들로 "구매 좀 천천히 하면 안 될까?"

이런 시그널을 계속 주고 있기 때문에, 우리가 "대출을 풀어줘야 이사도 하고 갈아타기도 하고 좀 할 거 아닙니까?"

라고 기대를 하시는데, 당분간은 가계부채 우려도 있고 하기 때문에 대출을 풀어주는 것은 좀 기대하기 어렵다고 볼 수 있습니다. 자, 강력한 세금 강화, 8월 3일 대책까지 나왔는데요.

세금 대책에서는 아시다시피 가장 문제가 되고 있는 것이 장특공이 축소된다든가, 아니면 오래 장기 보유했던 고가 주택의 양도를 적어도 29년까지는 해라.

아니면 지금까지 혜택을 주었던, 임대사업자를 했다든지 상생임대를 했다든지 이렇게 혜택을 받아온 것들은 좀 천천히 팔아도 됐었는데요. 그 양도세 혜택을 나중에도 누릴 수 있었거든요.

지금은 매물 출회, 매도할 수 있는 물건을 시장에 더 내놓게 하기 위해서 정부가 주었던 혜택을 회수하면서 시기를 주고 "이때까지는 혜택 받은 것도 팔아라.

아니면 나중에 혜택 못 받으니까 세금을 많이 맞아야 돼." 이렇게 나오고 있어서 현장에서는 "아, 내가 이 집을 언제쯤 팔아야 될까? 이걸 팔고 후회하지 않을까?" 이런 걱정들이 많으십니다.

자, 지금 장세를 한마디로 말씀드리면 아코디언 장세입니다. 아코디언 어떻게 생겼죠? 길게 늘어났다가 다시 줄어들죠. 그렇죠.

25년만 하더라도 내 집은 안 팔리는 상황에서 내가 사고 싶은, 갈아타고 싶은 상급지는 막 가격이 올라가기 때문에, 내가 집을 팔려고 준비하는 기간 동안 기다려주지 않고 가격이 올라가니 집이 팔려도 대출도 줄었고 자금이 부족해서 갈아타기를 포기할 수밖에 없는 그런 상황이 작년이었다면, 이제 다시 8월 3일 대책으로 25억 초고가, 특히 35억이 넘는 주택, 또는 50억, 60억씩 하는 비싼 주택들은 10%에서 15%씩 조정을 받았습니다.

아니면 "지금 세금으로 많이 고생하느니 좀 깎아주고 지금 한 번 처리하고", 저희가 '끊고 간다'고 하는데요.

한번 팔고 다시 또 맞바꾼다, 이런 얘기도 나왔는데 단기간에 맞바꾸는 것은 조합원 지위 양도 금지에 약간의 문제가 생길 수도 있기 때문에 사실 현장에서 많이 사용하지는 못하셨고요.

바꾸시더라도 타 단지랑 바꿔야 되는데 그럼 또 약간 걸리는 거라든가, 이렇게 조정이 잘 안 되잖아요. 상황이 다 달라서.

지금은 팔고자 하시는 분들이 급매를 많이 정리하신 상황입니다. 급매를 내놨다가 다시 거둬들이고 있는 상황인데요.

장특공 10억 상한이 어떻게 될까, 이걸 좀 보고 하시겠다는 분도 계셨는데 정부에서는 발표를 했고, "아, 지금 상황이면..." 그때는 뉴스를 듣고 너무 겁을 먹어서 막 파시겠다는 생각이 훨씬 더 많았어요.

근데 그런 분들이 "아, 이게 또 팔고 나서 내가 또 후회하지 않을까?"

옛날 기억이 있기 때문에, 예전에도 한번 이렇게 세금 때문에 강남권에 있는 분들이 집을 한번 정리하셔야 되는 시기가 있었는데요.

이런 분들이 그때 기억이 있기 때문에, 사람이 한번 딱 맞았을 때는 무서운데요. 시간이 좀 지나고 나면 약간 정신이 돌아오죠. 지금이 약간 그런 시점입니다.

그래서 강남권에 나와 있는 급매는 바닥 물건들이 많이 소진됐고요.

"아주 정말 싸다" 이런 것들은 거래가 됐고, 그다음 급매가 아직 나와 있는 상황이지만 지금부터는 주인하고 다시 조율을 해보셔야 되고, 또 지금 현재 20억에 가까워지는 주택들, 20억이라는 숫자를 한 세 달 전에 많이 보셨을 텐데 15억 가까이 하던 주택들이 전부 20억으로 대롱대롱 매달렸어요.

4억^추정 대출을 끝까지 받을 수 있는 그 20억으로 많이 올라왔고, 그러니까 성동, 마포 같은 지역에서 내가 집을 팔고, 아니면 장위라든가 이문^추정이라든가 광명이라든가 이런 곳에 있었던 분들도 "내가 지금 집을 정리하면 평수를 줄이거나, 아니면 재개발 정도로 들어가거나 재건축으로 옮기면 강남 한번 갈아탈 수 있겠는데?" 왜요?

가격이 벌어졌던 것이 다시 붙었으니까요. 지금은 상급지와 그다음 급지가 10억 정도의 가격 차이를 다시 보여주는, 가격이 붙은 아코디언 장세입니다. 이게 디커플링이 돼요.

커플링 될 때는 같이 올라가고요. 근데 올라갈 때 시간차가 있습니다. 상급지가 먼저 올라가고 그다음 단계에 있는 주택들이 시간차를 두고 천천히 뒤늦게 올라갑니다.

그래서 갈아탈 때 항상 어떤 일이 벌어지죠? 잔금 칠 때가 되면, 내 집이 팔릴 때 정도가 되면 밑의 급지 물건이 팔리는 거잖아요.

그러면 벌써 정부에서는 상급지에 대해서 대책을 내거나 세금을 강화하거나 아니면 대출을 줄이죠. 그럼 어떻게 되죠? 가격이 조정되죠.

그럼 내가 산 집은 빠지고 내가 판 집은 잔금까지 야금야금 오르다가, 잔금 날 정말 잔금 치러 나가기 싫죠. "내가 괜한 짓 했구나" 이런 생각 드시는 게 지금 딱 그 타이밍이시잖아요.

어쩔 수 없이 시차와 장세 때문에 그렇고요. 상급지로 가신 분들은 고민하지 마시고 긴 시간, 긴 호흡으로 보세요. 어차피 부동산은 예전처럼 단타 못 합니다.

20억 넘는 주택 사시면 무조건 10년 장기 보유하셔야 유리하고요.

여러 가지 이유로 갈아타는 비용도 많이 들기 때문에 급지를 옮겨 가시면 다음 사이클까지, 그때도 또 벌어질 거니까요. 가격이 똑같이 2억, 2억, 2억, 2억씩 공평하게 오르는 게 아닙니다.

두 배, 세 배 배수로 움직입니다. 2억은 4억, 4억은 8억, 8억은 16억. 그럼 벌어지는 금액이 점점 커지기 때문에 늦게 갈아탈수록 갈아타는 비용이 그만큼 많이 들게 됩니다.

가장 좋은 건 23년, 24년처럼 조정기에 갈아타시는 게 가장 좋은데, 조정기에 못 갈아타시는 이유 중에 가장 큰 이유는 무주택자는 용기가 없어서, 주택을 가지신 분들은 내 집이 안 팔려서입니다.

자, 지금은 내 집은 팔리는데 조금 비쌌던 주택들이 가격을 조정해 주는 게 나오니까 다시 한번 갈아타 봄 직한 그런 시장이죠. 근데 지금 문제가 있습니다.

갈아타는 건 가능해졌는데 대출이 2억밖에 나오지 않고요.

또 갭 낀 물건 살 수 있다고 알려져 있지만 잘 알아보셔야 되는데, 조건에 따라, 현행상 법이 바뀌지 않는다면, 토지거래허가구역이나 투기과열지구 이런 게 해제되지 않는다면, 퇴거자금이라고 있는데요.

퇴거자금이 1억밖에 나오지 않기 때문에 사는 것, 초투만 생각하시면 안 되고 전세금을 어떻게 빼줘야 될지에 대한 자금 고민까지 한번 하셔야 됩니다.

자, 집은 이렇게 20억을 향해서 가고 있고요.

또 6억 대출 활용이 가능한 지역, 그다음에 정책 대출, 신혼부부^추정 대출이라든가 생애최초라든가 이런 정책 대출은 지금 고금리 상황에서도 금리가 유리하기 때문에, 이쪽 지역은 또 전세도 부족합니다.

그래서 거래가 지금까지도 활발하게 계속 이루어지고 있습니다. 자, 이게 6억 대출 등을 활용한 주택, 이 주택이 지금 현재 시장을 말해주고 있는, 저희가 생존 매수라고 했잖아요.

이 생존 매수의 구간이고 이분들이 지금 30대예요. 많이 들었던 단어 기억나시죠? 30대 영끌. 언제가 생각나세요? 저는 21년도 생각 많이 나더라고요.

자, 지금은 갈아타기 적기라고 말씀드렸습니다. 작년에 벌어졌던 급지 간 가격이 오늘은 붙었습니다.

제가 급지에서 지역은 뺐지만, 이런 것들이 카톡방에 많이 구전되면서 급지까지 언급돼서 돌아다녔죠.

3급지를 언급한 그 재미난 멘트가 약간 비하하는 멘트를 섞어서 라임들을 만들었기 때문에 저는 이렇게 표현을 해서 갖고 왔고요.

가격 갭이 좁아졌기 때문에 이론상으로는 "갈아타기에는 굿 타이밍이구나."

지금 갈아타셔야 됩니다. 문제는 대출이 좀 아쉽다. 대출이 아쉽다. 이런 문제들이 생기죠. 갭은 좁아졌지만 자금 계획이 녹록하지 않다.

소득이 많더라도 대출 상한선이 4억^추정, 2억 이렇게 걸려 있기 때문에, 추가로 신용대출 받기도 힘들고, 사업자 대출 받아도 걸리는 순간 5년간 대출이 금지되고 대출도 회수당하기 때문에, 그렇게 용기 내서 막 달려들기에는 조금 마음이 안 좋죠.

자, 지금 시장은 한마디로 생존 매수 구간이라고 말씀드렸습니다.

생존 매수 구간, 6억 대출이 가능한 10억 앞뒤, 그다음 15억 앞뒤 이런 주택 구간들은 8월 3일 대책에도 불구하고 쉬지 않고 계속해서 거래가 되고 있는데요.

자, 추석 전에 약간 장이 쉬어갔었습니다. 기억하시겠지만 8월 여름 휴가철부터 9월 첫째 주 정도까지 살짝 상승세가 둔화됐던 적이 있는데요.

다시 8월 거래량을 딛고 9월 서울 거래량, 경기도 거래량은, 인천마저 거래량이 증가한 상황입니다. 자, 이건 모두가 정책의 실패인데요. 대출 규제 잘했고요.

세금 강화 잘했습니다. 잘했다는 이유는, 매물을 못 사고팔게 하는, 시장을 일시적으로 얼게 하는 데는 효과가 있었으나 장시간 매매 수요를 잡아두기에는 좀 부족했다. 왜요?

공급 대책이 계속 엇박자가 났으니까요. 우리는 과천을 기다렸던 게 아닙니다. 우리는 용산에 아파트, 임대주택 지어달라고 한 적이 없습니다. 태릉 골프장? 아이, 지겹습니다.

몇 년 전부터 계속 들었던 거고요.

이런 거 말고 내 마음에 실질적으로 와닿는 84, 국민평형을 분양가 상한제로 아주 싸게 살 수 있는 이런 공급을 원했는데, 청년 공급, 임대주택 공급 이런 얘기들은 지금 집을 사고 이사 가고자 하는 분들한테는 사실 와닿지 않습니다.

소득 기준상 들어갈 수도 없을뿐더러요. 남의 일이죠.

공급이, 정말 집을 필요로 하고 지금 집을 살까 말까 고민하시는 분들한테 와닿지 않았기 때문에 현장은 아시다시피 극심한 매물 부족을 겪고 있습니다.

인허가, 착공, 특히나 인허가도 굉장히 부족했었지만 가장 중요한 착공이 굉장히 더뎠습니다.

아파트 착공은, 재건축·재개발 진행이, 투기과열지구, 조정대상지역 이런 것들이 지정되면요. 특히 투기과열지구는 재정비 사업, 재건축·재개발에는 쥐약입니다.

이주비 대출, 그다음에 다주택자들의 추가 대출이 다 막히기 때문에 조합원들이 이주를 하기가 굉장히 힘들고, "아, 대책 바뀌면, 정부 바뀌면, 이거 투기과열 풀어지면 그때 늦게 하자" 이런 얘기를 많이 하시거든요.

그러니까 착공을 할 수 있었던 조합들도 약간 시간이 지연됐던 부분들이 있고요.

게다가 기억하시겠지만 22년 9월부터 시작했던 레고랜드 사태, 고금리가 시작되면서 시장이 거의 1년, 그다음에 3급지나 4급지 같은 경우는 거의 3년 가까이, 작년 초까지만 해도 얼어 있었기 때문에, 그러면 비아파트인 오피스텔, 도생, 그다음에 빌라 같은 이런 것들도 PF가 다 막힙니다.

그리고 지금 공사 원가도 올라갔고요. 여러 가지 이유 때문에, 주택이 공급돼야 되는데 아파트든 아니면 아파트 비슷한 것이든 지금은 전부 매물이 부족한 상황입니다.

가뜩이나 전세 같은 경우는 대부분 갱신권을 사용하시기 때문에, 이미 전세를 갖고 계신 분들은 괜찮습니다만 전세를 새로 구하고자 하시는 분들, 이런 분들한테는 지금...

절벽이죠. 단지 2천 세대에 전세 매물이 한 건, 두 건인 경우도 많습니다. 자, 매물도 부족합니다. 살 집이 없다는 것은 모두가 공감하는 거고 이게 우리가 갖고 있는 가장 큰 공포입니다.

26년 공급 부족, 27년 공급 부족, 그죠? 자, 생존. 그래서 결과는 이 정책이 만든 공급 절벽, 매물 실종입니다. 아까 말씀드렸지만 고가^추정 쪽은 지금 현재 얼음입니다.

급매가 나오니까 다시 아코디언 장세라고 말씀드렸죠.

그런데 여러분들이 많이 보러 다니시는 10억 전후의 주택, 10억 전후의 주택들은 그 세금 강화와는 해당이 없습니다. 급매가 나올까요, 안 나올까요? 안 나오죠.

여기서 나올 수 있는 급매는 유일하게 딱 한 가지입니다.

선매수, 강남에 아파트 지르고 내 집 빨리 팔아야 되시는 분, 이런 분들이 내놓는 집 말고는 없고, 이건 조금 조정, 한 5천, 3천 해주면 끝납니다.

이런 거 말고는 지금 안 나오니까 이쪽은 생존 매수라는 쪽으로 갈 수밖에 없습니다. 자, 살 집이 없는 이런 3급지, 4급지에서 호가가 오릅니다. 그러면 돈이 부족하죠.

지금은 대출이 6억밖에 안 나오고 더 당겨 쓸 수 있는 금액도 없습니다. 자, 고가 주택들은 소득이 높기 때문에, 소득이 높으신 분들은 주변에도 소득이 높으신 분들이 있을 확률이 높아요.

자금 조달이 어쨌든 좀 원활합니다. "야, 좀만 꿔줘." "엄마, 좀 도와줘."

그렇지만 이 생존 매수 구간에 있는 주택들은 자금을 조달하기가, 지금 대출도 많이 받아서 버겁고 더 대출 받기도 힘들고, 특히 소득 구간이 작거나 부채^추정가 많기 때문에 대출이 현행상 6억을 다 채워서 나오지 못하는 경우도 많습니다.

그런데 호가가 올라버리면 이분들은 주택을 살 수 있을까요, 없을까요? 못 사시죠. 그럼 어떻게 해야 돼요? 호가가 오른 곳은 잠시 쉬어가고, 호가를 못 쫓아가니까요.

주인들이 "아, 이거 너무 비싸구나" 싶으면 좀 조정해 주겠죠. 그리고 숨 고르기가 되면, 집을 못 사니까 실수요는 옆으로, 옆으로, 옆으로 지역을 이동해서 구매하게 됩니다.

자, 그래서 지금 생존 매수는 전세가 부족해서, 돈에 맞춰서 이사를 가야 하니까, 또 하나는 "지금이라도 사야 할까?"

자, 올 상반기만 해도, 5월, 6월까지만 해도 젊은 분들 집 안 사도 하나도, 하나도 걱정 없었습니다. 마음도 편안하고요. 왜요? 주식이 좋았잖아요.

30대들은 저희 40대, 50대하고는 지갑 사정이 다릅니다. 뭐를 사도 올랐고요. 반도체 사면 그냥 올랐고요. 반도체 없고 삼성전기 없으면 바보 천치였습니다.

그래서 그때는 집 산 분들이 안 부러웠어요. "야, 너 그때 주식 팔아 갖고 집 사 갖고 지금 속 쓰리겠다." 이런 얘기를 많이 했죠. "내가 그때 집 사지 말걸. 삼성전자 팔아서 잔금 치지 말걸."

지금은 반대로 "야, 그때 내가 집이라도 사서 다행이다." "아, 내가 집이라도 사둘걸."

주변에 집 산 친구들이, 확산해서 주변지가 오르니까, 샀던 망포도 올라, 수원도 올라, 용인도 올라, 인천도 이제 시작해서^추정 올라, 그랬을 때 "내가 집 사서 지금 얼마 올랐잖아."

다들 이렇게 호갱노노 보고 호가, 실거래가만 보시잖아요. 기분은 아주 좋죠. 그러니까 "지금이라도 사야 될까?" 이런 마음들이 30대 마음속에 많이 자리를 잡고 있습니다.

특히 40대 같은 경우도 전세 갱신이, 지금 매물이... 이제 추석 지났잖아요. 다음 움직임을 예상하셔야 되는데, 전월세 만기를 앞둔 사람들이 앞으로의 제일 큰 시그널입니다.

이분들이 어떻게 해야 되나? 이분들이 이제 움직일 건데요.

갱신권을 다 소멸하신 분들, 아니면 갱신권이 남아 있었는데 갑자기 8월 3일 대책 때문에 주인이 이사 들어오겠다고 나가라고 하는 경우, 학군지인데 난리가 났습니다.

학군지는 애를 다 키우면 집은 안 팔고 두고 다른 데로 이사를 갑니다. 전월세를 주고. 근데 학군지의 특징은 고가 주택이 많죠.

보유세가, 들어가는 거랑 안 들어가는 거랑 너무 차이가 많이 나니까 "이사를 다시 들어갈까" 이런 생각을 하시는 거죠. 그리고 학군지는 지금도 집이 부족한데, 늘 과밀이니까요.

점점 전월세가 희박해지거나 전월세가 점점 많이 오르겠죠. 시장에 나가서 월세 찾아보시면 경기도만 하더라도 "월세가 이렇게 올랐나" 깜짝 놀라실 겁니다.

서부권을 제외하면, 서부권, 서남쪽도 광명 같은 데 말고요.

인천 지역이라든가 부천 지역이라든가 특히 서부권 이쪽을 빼면 나머지 지역들은 월세도 깜짝 놀랄 정도로 50만 원에서 100만 원이 훌쩍 다 올랐습니다.

자, 이제 강남권이 바닥을 지나갔죠. 그렇지만 하단 지역은 지금 확산 중입니다. 저희가 좋아하는 단어가 있습니다. 풍선 효과.

풍선 효과는 예전에 다주택이 가능했을 때, 투자자가 투자할 수 있을 때, 누르면 규제 밖으로, 누르면 규제 밖으로, "야, 쑥 들어와, 빨리 들어와, 야, 이거 하면 되는데" 하면서 옆으로 옮겨가며 구매하던 방식이 풍선 효과, 누르면 옆으로 간다, 풍선 효과고요.

지금은 아닙니다. 확산입니다.

왜? 오른 호가를 쫓아가지 못하고 대출도 한계가 있기 때문에, 앞에 말씀드렸던 그런 것 때문에 지금은 생존 매수로 가격이 옆 지역까지 확산되고 있는 상황이지, 규제로 눌러서 투자를 막 하느라고 사서 올라가는 풍선 효과는 아니라는 거죠.

왜? 주변 지역으로 주택 숫자를 늘리면 유리합니까, 안 유리합니까? 있는 주택도 지금 팔아서 줄이기 바빠 죽겠는데 무슨 풍선 효과 난다고 옆에, 옆에 지역에 가서 한 채를 더 삽니까?

저희 경험 있잖아요. 되도록 좋은 거 사야지, 규제 나왔다고 옆으로 가면 "야, 야, 또 두들겨 맞아." 저희는 다 경험이 있지 않습니까?

지금은 실수요자분들이 오른 가격에 옆으로, 옆으로 점점 확산해 가서 집을 더 찾아서 가는, 같은 동네에서도 1급 대단지, 상급 브랜드였으면 옆에 있는 나홀로 아파트^추정까지, 그다음에 주거용 오피스텔까지, 한 동네를 떠나기 싫다면, 아니면 내가 정말 그 동네를 꼭 사야겠다면 재개발이라도, 이런 식이잖아요.

경기도도 마찬가지입니다. 지금 모양이 약간 포도송이처럼 생겼는데요. 점점 규제지역이 뜨거워지면서 올라갑니다.

자, 이번에 이 규제지역이 확산된 가장 큰 이유 중 하나는 반도체 성과급, 이게 굉장히 큽니다. 그래서 남쪽 벨트가 훨씬 더 붉게 점점 밑으로 내려오고 있는 거 보이시죠?

지금 상승의 원인은 세 가지입니다. 공급 절벽, 매수 수요의 심리를 자극하고 있습니다.

이분들의 심리를 누르려면 한 가지 방법밖에 없습니다. "사전 청약, 나중에 본청약 때 가격 정해줄게" 이거 말고, 가격을 정해서 사전 청약을 왕창 해주는 겁니다.

아니면 인허가 엄청 해주고, 이주 많이 하니까 "어디 어디 중요한 정비사업장 언제쯤 입주 확실해"라고 더 확실하게, 몇 년 뒤에 있을 로또 청약을 기대하게 만드는 겁니다.

자, 마찬가지로 서울시에 거주하고 있으면서 청약통장이 만점에 가까우신 분들 계시다면, 69점을 넘는 분들, 69점 이상을 갖고 계신 분들인데 현금 동원력이 되신다면, 지금 8·3 대책을 회피해서... 저희가 우스갯소리로 은마아파트가 재건축이 되려면 아이유 환갑잔치 한다 그랬잖아요.

근데 지금 8·3 대책 때문에 강남에 있는 많은 단지들이, 은마, 잠실5단지 할 것 없이, 또 압구정동도 마찬가지고요.

"이러느니, 세금 두들겨 맞느니 빨리 멸실시키고 진행시키자. 진행시켜."

요즘 드라마처럼 지금 그런 분위기이기 때문에 멸실이 가속화될 거고, 그러면 이분들은 가점^추정 잘 따져보시고 그때 청약이 가능하다고 하시면... 지금은 청약 당첨만 돼서는 안 됩니다.

늦게 분양하고 거의 다 지어서 입주를 하기 때문에 청약하고 나서 자금이 빡빡하면 당첨돼도 들어갈 수가 없습니다. 자, 그다음에 셔세권^추정 파워, 정말 중요하죠. 대출을 극복한 새로운 자금력이 등장했습니다.

이분들 3년간 약 15억, 또 삼성전자와 하이닉스의 가장 큰 특징은 맞벌이 부부가 많습니다. 사내 연애. 이분들 진짜 장난 아니거든요. 맞벌이면 30억이 생깁니다. 몇 년만 지나도.

삼성전자와 하이닉스만 주는 것이 아닙니다. 반도체와 관련된 모든 협력업체들도 회사에 따라서 1차 벤더^추정 정도면 성과급이 나온다고 합니다.

이런 자금들 상담 정말 많이 했는데요. 지금 사내 대출도 해주고 있고요. 5억까지이긴 하지만 사내 대출에, 워낙 신용이 좋기 때문에 후순위 대출도 4억 정도 붙일 수 있다고 합니다.

그래서 이분들이 주택을 구매하는, 지금 현재 시장에서는 가장 파워 있는 구매층입니다. 자, 이분들 중 좀 빠르신 분들 같은 경우는, 지금 주인 근저당^추정 유행하고 있죠. 다 되는 것은 아닌데요.

일부 단지에서, 이게 가능했던 단지에 가신 분도 있는데 뒷장에서 보여드릴게요. 자, 3번, 실향 자금 출처.

최근에 자금조달계획서를 보다 보면 대부분의 자금조달계획이 주식 매각 대금, 비트코인 매각 대금, 이게 많답니다.

젊은 분들은 이제 사십 대만 해도 저희가 전달하고 시장에서 말하는데 30대, 40대분들이 이쪽 금융자산으로 투자하신 분들이 많고 시장이 또 좋았잖아요.

작년까지는 비트코인이 1억 넘으면서 정말 좋았고 올 6월까지는 주식도 정말 좋았기 때문에 이분들이 열 배 이상 다 나셨거든요.

그래서 그런 자금들이 자금 출처에 활용되면서 2번과 3번, 이런 지역들은 거래가 되고 있다. 또 1번 쪽에서는 어쩔 수 없이 아까 말씀드린 생존 매수를 하시는 분들이 구매를 하고 있다.

자, 지금 시장에서 누가 어떤 집을 찾고 있나? 이번 강의에서 가장 중요한 파트인데요. 도서출판 트루에서 양해를 해주셔서 오늘 세미나에 이 내용을 가져올 수 있었습니다.

자, 지금 가격 관심대는요. 대출 가능 금액이 가격을 정합니다.

10억 이하 활발하다고 말씀드렸고, 그다음 20억 초과는 활발하진 않지만 그래도 인서울로 진입하려고 하는 분, 아니면 동탄권에서는 동탄 역세권 혹은 광교로 가기 위해서, 혹은 분당으로 가기 위해서 이렇게 움직이시는 분들이 움직이고 계십니다.

35억 이상의 시장은 다시 갈아타기가 가능해졌거나, 아니면 삼성전자처럼 나중에 성과급이 나올 수 있는 분들 중에 단기 자금을 좀 빌릴 수 있는 분들, "내가 3년 있다 갚을게요, 엄마", 아니면 자영업을 하고 있기 때문에 2년, 3년 뒤에 자금 조달이 가능하신 분들은 지금 갭 낀 물건도, 바뀐 정책에 의해서, 나중에 전세 빼줄 돈은 그동안 벌면 되니까, 이런 분들은 구매를 하고 계십니다.

자, 또 35억 이상 시장은요. 생각보다 자금조달계획서를 보면 그냥 현금 동원해서 자금 조달하시는 분들이 많고요.

고가 주택, 잠실 이상의 고가 주택에 신규 진입하시는 분들이 아니라 대대로 그 근처에 사셨던 분들 같은 경우는 대출 많이 받지 않습니다.

원래부터 등기부등본 떼어 보시면 대출 있는 집들이 많지 않거든요. 자, 가격 관심대는 다음과 같습니다.

예산별로 도대체 누가 무엇을 보고 어디를 사는가를 조사했더니, 이게 인터넷에 올라오는 부동산 관련 게시물이라든가 이런 걸 다 긁어서, 요즘에 GPT나 이런 AI가 좋기 때문에, 어디를 많이 물어보고 도대체 어디로 많이 갈아타고 이분들이 가장 많이 물어보는 가격대가 무엇인지를 조사한 겁니다.

자, 10억에서 15억대가 압도적으로 31%인데요. 최대 밀집 구간인 서울의 59^추정를 가겠다. 왜요? 59를 가야 그래도 좋은 지역에 대출 4억 꽉 채워서 받으면서 갈 수 있으니까요.

여길 넘어버리면 84^추정는 돈이 부족합니다. 좋은 지역의 84는 이미 대출이 2억밖에 안 나옵니다. 자, 그렇기 때문에, 원래 84만 팔려 나갔었거든요. 작년까지만 해도.

근데 올해 서울은, 올 상반기는 59가 정말 많이 팔렸습니다. 자, 대부분은 1순위가 직주근접, 그 때문에 집을 구매하겠다는 것이고요.

지금 보시면 빨간 글씨, 직주근접, 직주근접, 직주근접, 직주근접. 자, 아주 고가 지역, 20억 이상 넘는 주택 말고는 대부분 직주근접 때문에 집을 구매하겠다고 하는 수요가 많습니다.

자, 최근에 이렇게 집을 알아보시는 분들 중에 누가 많았기 때문이죠? 아까 앞 장표에서 보셨던 2번, 이 반도체 관련된 분들이 집을 많이 사러 다니시니까 당연히 이런 질문이 더 많이 나오겠죠.

올 상반기에 조사를 했었다면 조금 다른 결과가 나왔을 수도 있습니다. 자, 고가 주택은 대부분 애들 공부 때문에.

그런데 20억에서 25억 사이는 투자 가치를 보고 지금 갈아타기를 하거나, 그 정도로 가시는 분들은 "아, 여기가 더 가치가 있을까, 더 오를 지역일까?"

"지금 내가 살고 있는 경기도 너무 지지부진, 집값 안 올라서", "내가 살고 있는 강북 지역 정말 정말 집값 안 올라서 이제는 좀 오를 만한 똑똑한 데로 갈아타야지."

이런 분들, 그러니까 투자 가치를 많이 고려하시는 거죠. 특히나 25억을 초과하시는 분들은 실생활만을 생각해서 집을 구매하지 않습니다. 왜냐하면 지금은 지역만 좋으면 되는 게 아닙니다.

왜냐하면 보유세와, 사고파는 데 드는 양도세가, 세제 개편이 전반적으로 일어났기 때문에, 특히 금리도 올랐기 때문에, 고가 주택을 사면서 내가 세금을 상쇄하고도 나에게 보상을 해줄 수 있는 지역을 찾는 게 이분들의 가장 큰 목표입니다.

그래야 문당 이 지역을 지금 사겠죠. 그래서 투자 가치를 물어보시는 분들이 많았다.

자, 20억 초과는 갈아타기 세금 고민이 많으시겠죠. 세금 꾹꾹 내 가는데, 그럼 도대체 어디로 가야 될까? 자, 예산별 고민과 비교 기준은 다 각자 다른데요.

장표와 같으니까 사진 찍으시고요. 오늘 나온 장표는... 오늘부터 가을 날씨 너무 좋아진 거 아시죠?

이렇게 살랑살랑한 날씨에 산책과 꽃구경 대신 이렇게 집코노미 콘서트를 선택해 주신 여러분들 정말 감사드리고요.

그러니까 지금 이 세 장의 장표는 오지랖 넓게 막 톡방에 돌리지 마시고 혼자 보세요. 여기 안 와서 앉아 있는 사람들을 챙겨주실 필요가 있어요, 없어요? 없어요.

이건 귀중한 여러분들의 시간이고 여러분들의 자산이에요. 돌리지 마세요. 자, 20억 초과하시는 분들은 입지 많이 보신다고 말씀드렸고, 10억 이하, 빨간 줄 쳐놨죠.

10억 이하에서는 비교보다 생존 필수이기 때문에, 전세가 부족해서... 계속 앞에서 나왔던 얘기들이 반복되고 있는데, 이 장표를 자세하게 읽고 싶지만 시간 부족상 넘어가도록 하겠습니다.

집에 가시는 동안 찬찬히 장표 사진 확대하셔서 한번 보세요. 관심 지역 확인 전에 체크하시는 거 중요하죠. 체크포인트, 강남 하락, 외곽은 상승. 아까 말씀드렸죠.

그래서 아코디언 장세가 떠오른다. 정부가 말하는 평탄화 중입니다. 자, 재개발은 보유세 부담이 적고 사업 속도 개선의 수혜를 받고 있습니다.

지금 서울시에서도 12개 사업장들을 관리하고 있는데요. 이런 것들 때문에, 또 지금 이 가격으로 실거주하지 않으면서 좋은 지역에 깃발 꽂을 수 있는 유일한 방법은 재개발입니다.

그래서 재개발이 작년과 달리 올해는 많이 팔리고 있는 상품입니다. 재개발 상품은 이렇게 막바지에 많이 오르고 찾는 상품인데요.

작년 세미나를 할 때만 해도 아주 좋은, 노량진이라든가 이렇게 들으면 알 수 있는 지역들이 아니면 "재개발 하라" 하면 "에이" 이러셨어요. 지금은 그냥 여기저기 다 가시더라고요.

자, 앞으로 볼 것은 예외가 어디까지 넓어지나, 이런 것들을 더 보셔야 되는데요.

그럼 수요자는 누구인가? 이것도 사진 찍으시고요. 자, 학령기 가구가 내 집 마련에 가장 고민이 많습니다.

학군, 대출 한도, 교집합, 이런 지역들이 지금 전월세가 많이 오르고 매물도 부족한 상황이고, 또 특히 서울에 있는 대치동이나 목동 같은 경우는 주인이 실거주하러 들어오겠다는 분들도 많기 때문에, 이런 지역들은 "아, 이러면 정말 사야 되나" 고민이 많죠.

특히 강남권에서는 대치동 전후로 이주 수요가 발생합니다. 개포동 다 이주할 거고요. 은마도 내년 상반기 이주를 목표로 앞두고 있고 잠실5단지도 이주, 마찬가지입니다.

다 같은 생활권에 있기 때문에 합치면 엄청난 세대가, 거의 헬리오^추정급 단지가 이주를 하게 된다. 이분들 또 근처로 가시면서 집 찾아야겠죠. 이주 수요가 발생하면 전월세 가격이 올라가게 됩니다.

자, 전월세 만기인 세입자가 다음 매수 물결. 제가 말씀드린, 추석 이후에 움직일 수 있는 핵심^추정 인구들은 2번이라고 말씀드렸습니다.

자, 3번, 그러면 1인 가구이신 분들은 비아파트, 지금 가장 많이 물어보는 게 "지금이라도 오피스텔 살까요?" 사지 마세요.

젊은 분들 통장 아끼시고 등기 아끼시고, 등기를 치는 게 중요한 게 아니에요. 어디에 뭐를 사는지가 중요하죠. 등기 치는 데 목숨 걸지 마세요.

안 하느니만 못한 게, 상담하다 보면 정말 많고 속이 터집니다. 그런 거 잘 안 팔립니다. 자, 학군과 투자가 만나는 이사지. 원래 이게 제가 부여받은, 할당된 내용이었는데요.

제가 쓴 칼럼을 한번 살펴보시면, 최근 것은 '월천재테크 이주현'을 뉴스로 검색하셔서 보시면 많이 나오는데, 이걸 보시면 최근에 메가스터디 소장님하고 5월에 했던 세미나에서, 인구수가 늘어나는 곳들이 있어요.

고등학생 수가 300명을 유지하고 초등학생 인구가 점점 늘어나는 곳, 반대로 학생 인구가 점점 줄어드는 지역들이 있는데, 그러면 향후 이런 지역들이 정주율을 높이게 된다.

자, 학군에서 외우셔야 되는 건 간단합니다. 학군은 무조건 10년 공식과 20년 공식이 있습니다.

학군의 10년 공식. 새 아파트가 쫙 지어지면 10년 안에 초등학교 좋아지고, 초등학교 과밀되고, 몇 년 안에 방학마다 공사합니다. 증축한다고, 그죠. 한 10년 정도 지나가면 중학교도 부족해집니다.

중학교도 증축 공사합니다. 20년이 되면요, 고등학교 입시 결과도 좋아집니다. 월급도 받쳐주는 곳이라면요. 일단 판교가 제가 처음 책 냈을 때만 해도 안 그랬어요.

17년 정도만 해도. 근데 지금은 판교도 고등학교 입시 결과, 입결 너무 좋죠. 20년 넘어버리니까요.

그래서 학군 공식은 10년과 20년 생각하시면 되고, 저희가 생각하고 있는 기준 학군은 어디입니까? 대치동, 목동, 중계동, 그다음에 고만고만한 학군지들이 있고요.

자, 예전에는 이거 말고도 아이를 키우기 괜찮은, 이사 갈 만한 지역들이 만만하게 많았어요.

아이들 숫자가 많으니까.

지금은 아이들 숫자가 점점 줄어들면서, 아파트와 빌라가 혼재되어 있는 지역이라든지, 아니면 주거 가격이 좀 낮아서 학생들이 공부에 그렇게 과열되지 않는 지역들 같은 경우는 예전처럼 정주율이 높지 않고, 중학교 정도 되면, 아이가 고등학교 갈 때가 되면 이사를 고민해요.

근처로. 그래서 학군 지역은 빠진 수요가 다시 채워져요. 계속. 왜냐하면 학원을 찾아오고 공부를 찾아오고, 그다음에 또 내신이 5등급제로 바뀌었는데요. 새로 바뀐 내신에서는 일단 학원은 필요해요.

애들 중학교 때까지 선행을 해야 되고요. 이 선행이 된 사람들만 고등학교 때 내신 찾아 다른 데로 가는 거예요. 애가 어중간한데^추정 내신 쫓아서 어중간한^추정 동네로 가시면 아예 못 가요.

아예 인서울^추정을 포기하셔야 돼요. 이게 착각하시는 큰 것 중에 하나인데, 이런 말씀 하시는 분들은 중학교 때까지 애를 공부 엄청 시켜요.

걔네들은 고등학교 때 한 300명 정도 되는 이런 지역으로 가서 내신 따서 1등급 받아서 무조건 의대 가겠다는 생각이죠. 의치한수, 반도체까지 가겠다는 얘기죠.

근데 대부분의 학부모님들은, 안타깝지만 여기 해당이 안 되죠. 우리 아이가 1등급이 나와야 그것도 하는 거고, 의치한수도 갈 수 있어야 하는 거잖아요.

자, 그렇지만 중학교 갈 때까지는 아직 그런 판단을 내리기가 어렵죠. 우리 아이에겐 무궁무진한 가능성이 있으니까요.

그래서 항상 아이가 6학년 정도가 되면 이사 고민하시고, 중학교 배정을 잘 받을 수 있는, 우리 아이가 공부를 탄탄하게 할 수 있는, 학교 친구들도 구성이 좋은 이런 지역들을 보게 되면서 학군지 이사 고민이 이때 시작됩니다.

자, 중학교 때는 다시, 바뀐 입시 때문에 "이 학군지에서 내신 따기 너무 힘든데 옆 구 고등학교를 보내야 될까, 아니면 조금 옆으로 갈까?"

고등학교 때는 약간 생각이 달라지지만 그럼에도 불구하고 학원은 바꾸지 않습니다. 학원은 계속 대치동으로 옵니다. 이사를 가더라도.

자, 초등학교는 역피라미드라고 해서, 학생 수가 1학년부터 6학년까지 갈 때, 이 숫자 안 찍으셔도 돼요, 안 중요해요. 올라갈수록 학생 수가 늘어나는 곳이 좋습니다.

졸업생이 입학생보다 많은 곳. 근데 지금 문제가 뭐냐면 그런 거는 둘째치고 입학하는 학생 수가 점점 줄어요.

지금 너무 저출산이라서 특히 학령인구가 굉장히 감소하고 있기 때문에 학생 인구가 어마어마하게 줄고 있습니다.

그럼에도 불구하고 초등학생 순유입 인구가 늘어나고 있는 곳들은, 강남과 강동구 이런 곳들은 1천 명 이상입니다. 자, 입학생이 많았던 초등학교도 이런데요.

보시면 신도시가 많거나, 아니면 재정비를 해서 아파트가 쫙 새것으로 들어온 곳들 중에, 재개발 지역이었는데 그 동네에 학교가 많았을까요, 적었을까요?

재개발지. 자, 재건축지는 그 지역에 학교가 원래 있었죠.

인프라가 좋으니까, 아파트 단지에 인프라가 좋고 소득이 좋으신 분들이 몰려 사니까, 택지지구가 되면서 그 동네 집값이 비싸진 거잖아요. 근데 재개발은요.

낡은 빌라랑 조그만 것들, 진짜 허물어져 가는 집들을, 부족하니까 기부채납 받고 정비해서 새 아파트로 돌려주잖아요. 여기에 가장 큰 특징이 뭐예요? 학교가 부족해요.

입주할 땐 괜찮은데, 입주를 해서 정주 여건이 좋아지면 이 동네에 학교가 부족해지게 되죠. 그러니까 당연히 이런 지역들도 과밀일 가능성이 높죠. 자, 재건축 시간은.

자, 재건축은 지금 시간에 투자하는 겁니다. 재건축은 항상 신축과 구축의 급매가 끝나고 호가가 너무 많이 올라서, 그 지역에 갈 수밖에 없는 분들이 대안으로 이제서야 재건축을 봅니다.

작년 초만 해도 잠실이나 대치동에 재건축 아무도 안 봤습니다. 왜냐하면 대안이 많았기 때문이죠. 지금은 거기를 들어가야 한다면 몸테크 말곤 답이 없어요. 아니면 구가 달라지면 돼요.

다른 구에서 새 아파트 사느니 기왕이면 잠실로, 기왕이면 대치동으로 가고 싶은 게 사람의 마음이겠죠. 그러면 옛날에 안 보던 초기 재건축까지 보는 겁니다. 왜? 입지는 좋잖아요.

아까 말한 "내가 지금 하고 있는 판단이 옳을까?"라고 했을 때 "에이, 잠실인데 괜찮겠지." 내 마음에 위안을 줄 수 있는 그런 것들.

자, 지금 아주 일시적으로, 아까 반도체 이야기 나오면서 잠깐 말씀드렸는데, 개포 6·7단지와 신반포 일부 단지에서 급매가 한 시세로 나왔었습니다.

그래서 이런 것들이 주인 근저당^추정을 잡아줬었는데요.

이런 것들을 활용해서 지금 당장은 초기 투자금 10억에서 20억 정도로 해결을 하고, 그다음에 나머지는 이주비 대출 승계 받은 것을 입주할 때 해결하는.

이게 가능한 분들은 자영업자나 매해 돈을 많이 버시거나, 아니면 반도체라서 성과급 받을 수 있는 분들, 이렇게 가능하겠죠. 그런 분들이 결정을 좀 빨리 하셔서 했습니다.

왜냐하면 재건축은 허가가 딱 되면 세금이 많이 나와요. 그리고 또 제일 중요한 게 조합원 지위 양도에 여러 가지 문제가 생겨요.

그러니까 그 전에 팔려고 하시는 분들이 마음을 많이 먹었고, 이렇게 팔고자 하시는, 원래 파는 포지션에 있었던 분들은 언제 많이 팔았냐면, 다주택자, 5월 9일 전에 급매를 많이 처분했어요.

그러니까 시장이, 비싼 주택들은 급매가 많이 남아 있지 않은 상황에서 8월 3일 날 대책이 딱 나오니까 양도세가 많이 어려워지고 무서워진다 하니까 이게 겹친 거예요.

이 교집합인 곳에 초급매가 나왔었죠. 자, 항상 시장에 관심을 갖고 계셔야 이런 물건이 나왔을 때 결정을 빨리 할 수 있습니다.

항상 많이 보시고, 부동산도 많이 들어가시고, 관심 있는 지역들 두루두루 많이, 계속. 여러분, 눈이 보배입니다.

미리 보고 미리 공부하지 않으면 아무리 급매가 나와도, 그때 가서 대출 알아보고, 그때 가서 세금 알아보고, 그때 가서 세무사 상담하고, 그때 가서 임장 가고, 급매 다른 사람한테 뺏깁니다.

자, 청약 대기 수요, 가장 중요한데요. 모두가 기대하는 대어가 있죠. 반포주공 1·2·4주구 청약, 이것만 기다리시는 분들 많잖아요.

"야, 설마 저 정도 일반 분양 나오는데 내가 저거 안 되겠어?" 심지어 주택 하나 갖고 계신 분도, 추첨제 있잖아요. 추첨제, 이거 지금 다 기다리시죠? 이거 끝나면 어떡할 거예요?

여러분들이 종교처럼 기다리고 있었던 이거 끝나면 어떡할 거예요? 예전에 북위례^추정라고 그랬어요. 북위례 청약 때 모두가 북위례 기다린다고.

지금도 이 청약이 끝나면, 이 청약을 기다리고 있었던 고가 전세에 계시는 분들이 어떻게 움직일지 또 보셔야 되고, 이분들이 살고 계시는 지역들이 전부 다 재건축 멸실 이주가 계획되어 있다.

자, 이번에 NH^추정투자증권에서 나왔던 9월 보고서가 정말 좋거든요.

저희 월천재테크 카페에도 올려놨고요. 그거 한번 다운받아서 정독해 보시면 아파트 대상 리스트까지 다 명칭이 있으니까 한번 보시는 것을 추천드립니다. 자, 서울시가 "이거 도저히 안 되겠다.

이제 인허가만 많이 해주는 서울시장이 아니라 공급도 많이 해주는 서울시장이 되겠다." 자, 지방선거 전까지는 인허가 많이. 자, 지방선거 끝났죠. 이제 착공에 신경 쓰겠다.

그래서 이제는 도계위에서 인허가보다는 착공에 신경을 많이 쓸 겁니다. 그래서 부시장님이 이 지역들을 모두 돌아다니면서 제일 먼저 한남3구역^추정을 먼저 방문했고요.

착공이 계획되어 있거나 지금 이주가 진행되고 있는 조합들을 방문해서 격려도 하고, 관에서 해줘야 되는 필요한 사항이 없는지 경청도 하고, 이런 것들을 한다고 합니다.

눈여겨보시면 될 것 같고요. 이런 구역들은 지금 거의 멸실 직전까지 갔기 때문에... 공급 부족만 이야기하는데, 지금 시간이 다 됐는데, 마무리하겠습니다.

리스크는 없는지. 자, 요즘에 너무너무 고민을 많이 하시죠. 채권 금리가 미쳤습니다. 미국 채권 금리가 그런데요. 자, 미국 10년물 엄청 올랐고요.

특히 미국 30년물이 5.6을 돌파했어요. 이게 어마어마한 사건인데요. 그래서 지금 금값이 떨어졌어요. 왜? 채권 사면 돈 너무 많이 버니까 금에 있었던 돈들이 채권으로 간 거라고 합니다.

근데 문제는 뭐냐면, 원래 이렇게 채권 금리가 올라갔으면 주식시장이 대폭락을 했을 거예요. 막 공포지수가 5 이하로 찍으면서. 그런데 주식이 생각보다 잘 버텨주고 있어요.

어젯밤에 조금 떨어지긴 했는데요, 다우존스가. 그런데 어제 또 반도체 실적 발표했는데 엄청 좋았잖아요. 그게 다소 방어를 많이 했어요. 요즘 나오는 말이 뭐냐면 이 구조적 성장이에요.

이 세큘러 그로스라고 하는 구조적 성장을 한번 찾아보시고, 원래는 사이클상 성장, 사이클 성장을 계속 우리가 얘기하고 있다가 이제는 이게 구조적 성장이다.

금리가 올라도 지금 생태계상 AI 포기할 수 없고 투자 멈출 수 없기 때문에 채권이 발행되고, 이게 지금 자꾸 버블이 일어나는 거고, 경기가 좋으니까 인플레이션이 일어나는 거고.

그러니까 이건 줄일 수 없는, 어쩔 수 없는 구간에 가 있는 거다. 그리고 빅테크에서도 지금 하고 있는 이 투자 멈추지 못한다. 투자를 멈추면 도태되는걸요.

조금만 투자 멈추면 다음 AI가 치고 나오니까, 뭐라 그랬어요? "이제 속도를 조절하자." 자기들끼리 이런 얘기 나왔잖아요. 그래서 이거는 새로운 세계로 가고 있다.

새로운 시대는 장기적 성장의 시대이기 때문에, 이게 현 실정을 규정하면 글로벌 투자 급증의 시대라서 줄일 수 없다는 이야기까지 나오는데, 그럼 정말 그래? 우리가 한 번 당했잖아요.

공급이 없는데 금리가 급격하게 연속으로 3개월 안에 오르니까 힘들었던 구간, 언제? 22년 하반기 11월, 12월, 23년 1월, 2월 기억나시죠?

레고랜드 사태. 그때와 지금이 다른 것도 있어요. 어떤 게 다르죠?

그때처럼 지금도 주의를 하고 계셔야 되지만 그래도 마음이 그때보다 나은 건, 그때는 기대도 안 하고 있다가 딱 이렇게 두들겨 맞은 거고요.

그 후에도 공급이 없었기 때문에 사실 공급만 보면 안정적이었거든요. 근데 그때는 저금리에서 급격하게 올렸어요. 그래서 충격이 컸고, 그 당시만 해도 다주택자들이 사업자 대출도 많이 쓴 상황이었어요.

근데 그 사이에 많이 관리를 했죠. 지금 실수요자만 관리하고 대출도 그렇게 무리하게 많이 안 해주잖아요. 난 더 받고 싶은데. 그다음에 지금은 처음 받을 때부터 고금리에 익숙해져 있으세요.

지금 문제가 되시는 분이 누구냐면 5년 만기, 5년 만기 돼서 이제 금리 갈아타셔야 되는 분들.

21년, 22년에 대출 받아서 이제 갈아타셔야 되는 분들은 조금 고민이 되시겠지만, 이미 주택을 구매했거나 지금 집을 보고 있었던 분들은 주택담보대출 4% 넘는 거에 이제 너무 익숙하세요, 마음이.

그래서 그렇게까지 걱정할 건 아니다. 그렇지만 지금 금리가 너무너무 많이 상승하고 있기 때문에 우리가 주의를 하자. 자, 이렇게 보시면 될 것 같고.

자, 그래서 10년물 금리, 30년물 금리 급등하고 있고, 환율도 완전히 지금 1,300원대로 떨어졌고, 그다음에 기준금리는 점점 오르고 있죠. 한 번 더 올린다.

점도표, Fed^추정 점도표 보면 한 번 올렸는데 한 번 더 올리겠다 그랬잖아요. 열 명 이상이. 그러니까 이거는 오늘 집에 가면서 챗GPT, 카카오톡에도 챗GPT 기능이 있어요.

그래서 "야, 세큘러 그로스가 뭐야? 옛날에 닷컴버블 때도 이런 게 있었다는데, 그리고 정말 안 위험해? 그때랑 지금은 뭐가 달라?" 그러면 아주 자세히, 자세히 친절하게 가르쳐줍니다.

이거 오늘 하나 꼭 살펴보시고, 집에 가시면서 아까 사진 찍은 장표 남 주지 말고 내가 한 번 더 꼼꼼히 보고, 그다음에 이 세큘러 그로스 체크 한번 해보십시오.

자, 금리 상승은 그냥 무시해도 되는 이슈일까? 앞에서 말씀드렸죠. 자, 이자 상승합니다. 30대 영끌 구매가 시작됩니다.

점점 경기도 외곽까지 다 오릅니다. 확산되고 있습니다. 자, 이런 것들이 뭐의 징후죠? 지금 재개발도 팔립니다.

막 썩빌^추정, 1억짜리, 3억짜리, 그냥 초기 구역도 플래카드 붙고 다 오르고 삽니다. 오피스텔도 팔립니다. 이런 것들 많이 물어볼 때, 또 분양을 하는데 청약이 시가 분양을 합니다.

"이거 청약해도 돼요?" 이거 많이 물어보죠, 요즘에. 이런 것들은 항상 상승기 정점 볼 때의 많은 징후들이에요. 그래서 "지금 뭐야? 이 상승이 언제까지 갈 건데?"

그 상승이 쉬었다 갈 건지 아니면 조금 주춤했다 갈 건지, 이런 기로에 있기 때문에 제가 장표를 정말 늦게 넘겼는데요. 지금 올해 시장을 전망하기가 쉬운 구간은 아니에요.

그렇지만 우리는 "아, 입주 구간에 정말 물량이 없구나" 이런 거 기억하시고, "그때보다는 가계부채 관리를 좀 하고 있구나."

글로벌하게 미국 증시가 완전히 폭락하지만 않는다면, 이런 것들을 좀 보시면서, 그래도 마음속 한편에 한 5% 정도, 95%는 내년에도 이 상태면, 이변이 없으면 올라가겠죠.

할 수 없이. 아까 제가 생존 매수라고 했잖아요. 그렇지만 5%는, 저희도 외부적인 충격에 많이 흔들리니까요. 그죠?

그러면 5%는 그래도 우리가 염두에 두고 있자, 라고 해서 오늘 세미나를 여기서 마치고자 합니다. 고맙습니다. 조심히 가세요.

네, 열정적인 강의.